Collegebesluit Addendum op Prestatieafspraken 2022 - 2025 met Pré Wonen en Huurders Platform Zandvoort

Collegebesluit

Onderwerp Addendum op Prestatieafspraken 2022 t/m 2025 met Pré Wonen en Huurders Platform Zandvoort Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor de raad

2023/137316 Hendriks, M. 4.1 Ruimtelijke ontwikkeling ECDW Tichelaar, T. 023-5114840 ttichelaar@haarlem.nl Pré Wonen, Huurders Platform Zandvoort (HPZ) en de gemeente Zandvoort hebben in 2022 meerjarige prestatieafspraken ondertekend voor 2022 t/m 2025. Bij het vaststellen van deze afspraken werd landelijk de korting en later de afschaffing van de verhuurdersheffing al aangekondigd. Er is toen afgesproken om zodra de afschaffing definitief geregeld was een addendum op te stellen op deze meerjarige prestatieafspraken waarin wordt vastgelegd waar de extra vrijgekomen middelen van Pré Wonen aan zullen worden besteed. Medio 2022 zijn de Nationale Prestatieafspraken (NPA) vastgesteld als invulling van de afschaffing van de verhuurderheffing. Een belangrijk onderdeel van deze afspraken betreft de inzet op betaalbaarheid. Deze Nationale Prestatieafspraken (NPA) zijn leidend voor afspraken op lokaal niveau. In het addendum zijn aanvullende prestatieafspraken vastgelegd over: - Het toevoegen van meer nieuwbouwwoningen. - Versnelde verduurzaming: uitfaseren van woningen met een energielabel E-, F- en G. - Inzet op het voorkomen van energiearmoede. - Leefbaarheid: het bevorderen van de veiligheid en het voorkomen van overlast, vandalisme en criminaliteit. De uitvoeringstermijn van het addendum valt binnen dezelfde periode als de meerjarige prestatieafspraken (tot eind 2025).

Het college stuurt dit besluit ter bespreking naar de commissie Ruimte & Economie. Bij het bespreken in de commissie Ruimte & Economie van de meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2025 is aangegeven dat er nog een addendum zou volgen vanwege het afschaffen van de verhuurdersheffing. In de Raadsinformatiebrief van 17 november 2022 is opgenomen het addendum op de gebruikelijke wijze (ter bespreking naar de commissie) zal worden gedeeld. Daarnaast is op 9 november 2022 toegezegd ‘versnelling verduurzaming van

Kenmerk: 2023/137316

1/7

sociale huurwoningen’ op te nemen in het addendum en dit te bespreken met de commissie. Relevante eerdere besluiten

Besluit College d.d. 18 juli 2023

-

Raadsinformatiebrief ‘Stand van zaken addendum meerjarige prestatieafspraken Pré Wonen, Huurders Platform Zandvoort en Gemeente’ (Raadsinformatie 17 november 2022). - Toezegging ‘Versnelling verduurzaming sociale huurwoningen Pré Wonen’ (Raadsinformatie Toezeggingen 9 november 2022). - Collegebesluit ‘Prestatieafspraken Zandvoort 2022 t/m 2025 met Pré Wonen en Huurders Platform Zandvoort (HPZ)’ (Raadsinformatie 10 mei 2022). - Collegebesluit ‘Prestatieafspraken: Bod Pré Wonen 2021’ (Raadscommissie Ruimte & Economie 14 september 2021). - Raadsinformatiebrief ‘Proces meerjarige prestatieafspraken tussen Pré Wonen, HPZ en de gemeente (Raadsinformatie 6 juli 2021). - Nota Actualisatie spelregels voor nieuwbouw en vaststellen compensatieregeling (Gemeenteraad 21 maart 2023). - Nota ‘Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ (Raadsvergadering 22 september 2020). - Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (Raadsvergadering 23 april 2019). Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het addendum op de Prestatieafspraken 2022 t/m 2025 vast te stellen, waarin de extra inzet van Pré Wonen als gevolg van het afschaffen van de verhuurdersheffing is vastgelegd. 2.

Kennis te nemen van de overzichten ‘Cijfers en prognose voorraadontwikkeling en energetische kwaliteit Pré Wonen 1 juli 2023’ en ‘Stand van zaken 1 juli 2023: meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2025’. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding In mei 2022 zijn de meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2025 vastgesteld. In dezelfde periode werd landelijk al gewerkt aan eerst de korting op en later de afschaffing van de verhuurdersheffing. Er is toen afgesproken om aanvullend op de meerjarige prestatieafspraken een addendum op te stellen aan de hand van deze afschaffing om de extra inzet van Pré Wonen vast te leggen.

Kenmerk: 2023/137316

2/7

Vóór 1 juli 2022 heeft Pré Wonen conform de landelijke afspraken een ‘bieding’ gedaan aan de gemeente over de korting op de verhuurdersheffing (zie Bijlage 2). In de Raadsinformatiebrief van 17 november 2022 heeft het college de gemeenteraad geïnformeerd over de inhoud van het bod in verband met de korting op de verhuurdersheffing. Ook is in de brief vooruitgeblikt naar de aanvullende mogelijkheden van de afschaffing van de verhuurdersheffing en hoe dit beïnvloed wordt door landelijke maatregelen rond betaalbaarheid en economische ontwikkelingen, zoals de fors gestegen bouwkosten, rentevoet, inflatie en dergelijke. De oorspronkelijke verwachting dat door het afschaffen van de verhuurdersheffing er veel extra investeringsruimte zou ontstaan bleek op dat moment helaas al flink tegen te vallen. Medio 2022 zijn de Nationale Prestatieafspraken (NPA) vastgesteld als gevolg van de afschaffing van de verhuurdersheffing. Hierin zijn landelijke afspraken vastgelegd over de extra inzet van woningcorporaties. De Nationale Prestatieafspraken (NPA) zijn leidend voor afspraken op lokaal niveau. In maart 2023 heeft Pré Wonen (op basis van de cijfers in hun nieuwe begroting, waarin de effecten van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) zo goed mogelijk zijn ingerekend) een memo gestuurd aan de gemeente, waarin hun extra inzet staat omschreven (cijfers over de nieuwbouw en verduurzaming).

Op basis van de inhoud van de Nationale Prestatieafspraken (NPA), het aanvullend bod en de memo zijn inhoudelijke gesprekken gestart met Pré Wonen en het Huurders Platform Zandvoort (HPZ) over de aanvullende afspraken. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het addendum op de meerjarige prestatieafspraken, zoals dit nu ter besluitvorming voorligt. 2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. het addendum op de Prestatieafspraken 2022 t/m 2025 vast te stellen, waarin de extra inzet van Pré Wonen als gevolg van het afschaffen van de verhuurdersheffing wordt vastgelegd. 2. Kennis te nemen van de overzichten ‘Cijfers en prognose voorraadontwikkeling en energetische kwaliteit Pré Wonen 1 juli 2023’ en ‘Stand van zaken 1 juli 2023: meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2025’. 3. Beoogd resultaat Met dit besluit blijft de nieuwbouwproductie op peil en zal die naar verwachting kunnen groeien, wordt de aanpak van woningen met een energielabel EFG versneld, worden bewoners geholpen met energiebesparing en wordt extra ingezet op het bevorderen van de leefbaarheid van wijken. 4. Argumenten 1. Het addendum is in lijn met de ambities in het Coalitieprogramma, de Woonvisie, het Uitvoeringsprogramma Wonen en de Nationale Prestatieafspraken (NPA).

Kenmerk: 2023/137316

3/7

De in 2022 vastgestelde meerjarige prestatieafspraken zijn gebaseerd op de ambities die zijn opgenomen in de Woonvisie en in het Uitvoeringsprogramma Wonen. Er zijn daarbij afspraken vastgelegd over de diverse onderwerpen van het volkshuisvestelijk beleid: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit, bijzondere doelgroepen, sociaal-maatschappelijke inzet en leefbaarheid. Op basis van de afschaffing verhuurdersheffing zijn op deze thema’s ook landelijke prestatieafspraken gemaakt. Zo is op het gebied van betaalbaarheid/huurmatiging afgesproken, dat de jaarlijkse huursomstijging de komende jaren beperkt wordt tot cao-loonontwikkeling – 0,5% en wordt de huur van huishoudens met een inkomen tussen de 100 en 120% van het sociaal minimum verlaagd wanneer deze boven de €575,- is. Op het gebied van leefbaarheid is afgesproken, dat corporaties extra gaan investeren in de aanpak van vocht en schimmel, in de realisatie van geclusterde woningen voor ouderen, in schone en veilige wijken en in het verbeteren van woningen in slechte staat van onderhoud. Pré Wonen, Huurders Platform Zandvoort (HPZ) en de gemeente hebben vastgesteld dat deze landelijke afspraken kaderstellend zijn of goed aansluiten bij de reeds gemaakte prestatieafspraken.

Voor de aanvullende afspraken is de focus daarom gelegd op voorraadontwikkeling, duurzaamheid en leefbaarheid, aansluitend bij de in het Coalitieprogramma opgenomen ambities: we bouwen zoveel mogelijk woningen op de bekende nieuwbouwlocaties, op zoek naar plekken waar extra kan worden gebouwd op de al beschikbare plancapaciteit, samen met de corporatie kijken hoe we wijken kunnen vernieuwen. Ondanks tegenvallend effect van afschaffen verhuurdersheffing blijft de nieuwbouwambitie voor wat betreft sociale huurwoningen in de gemeente Zandvoort op peil en wordt extra groei verwacht. 2. De afspraken in het addendum sluiten aan bij de financiële mogelijkheden van Pré Wonen. Pré Wonen heeft nadat de Nationale Prestatieafspraken (NPA) waren ondertekend nieuwe doorrekeningen gemaakt op basis waarvan de financiële ruimte voor aanvullende afspraken is bepaald. Hieruit is naar voren gekomen, dat de extra ruimte ten opzichte van eerdere verwachte effecten van afschaffen verhuurdersheffing een stuk lager uitvalt dan verwacht. Dit is overigens een landelijk beeld. Corporaties in het algemeen geven aan dat de omstandigheden op de markt het tot een uitdaging maken om de afgesproken nieuwbouw daadwerkelijk te realiseren. Door bouwkostenstijgingen vallen zowel onderhoudswerkzaamheden als renovatie en nieuwbouw veel hoger uit dan oorspronkelijk begroot.

Pré Wonen geeft aan dat zij zonder de afschaffing van de verhuurdersheffing de ambities uit de meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2025 niet overeind had kunnen houden. Een groot deel van de extra investeringsruimte gaat naar landelijke maatregelen rond betaalbaarheid en een groot deel gaat naar het opvangen van kostenstijgingen en inflatie. Daarnaast gaat er vanuit de Nationale Prestatieafspraken (NPA) ook veel investeringskracht naar de aanpak van EFG labels. Toch kan er ook extra investeringskracht naar de woningbouw waardoor we in het addendum de ambities rond de nieuwbouw (200 nieuwe woningen toevoegen in de periode 2022 t/m 2025) overeind kunnen houden. De verwachting is bovendien dat in de periode 2025 t/m 2030 er bovenop die 200 woningen nog extra woningen kunnen worden toegevoegd. Een en ander is afhankelijk van

Kenmerk: 2023/137316

4/7

verdere ontwikkelingen op nieuwe locaties die nog in onderzoek zijn (zie ook Bijlage 1 bij het addendum). 3. Pré Wonen zet de verdere vrijkomende investeringsruimte vooral in op de versnelde aanpak van woningen met een energielabel EFG (toezegging 9 november 2022). Pré Wonen zet in op een versnelde aanpak van de EFG-labels. Gezien het effect op de betaalbaarheid (energiearmoede) voor de huurders geeft Pré Wonen hier prioriteit aan. Hierbij wordt gestart met die complexen met de (meeste) laagste labels. Waar Pré Wonen in de meerjarige prestatieafspraken al wel ‘het streven had’ om eind 2028 geen woningen meer te hebben met een energielabel EFG, is dat in dit addendum een concrete afspraak geworden in lijn met de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Pré Wonen gaat in de 2e helft van 2023 voortvarend aan de slag met de eerste complexen en gaat dit jaar in elk geval de eerste 80 woningen van de 320 woningen met lage labels aanpakken. Pré Wonen isoleert daarbij naar ‘label D of beter’. In een complex zitten vaak woningen met verschillende labels, waarbij (bij gestapelde bouw) bijvoorbeeld de woningen aan de kopgevels of direct onder het dak een lager label hebben dan woningen in het midden. Isolatiemaatregelen worden uitgevoerd voor een geheel dak, of een gehele kopgevel etc.

Daarmee worden de woningen met de laagste labels in elk geval een label D, waardoor andere woningen soms op een beter label kunnen uitkomen. Pré Wonen hanteert de volgende uitgangspunten: bij meer dan 35% slecht label, hele complex aanpakken, ook bij grondgebonden woningen, bij minder dan 35% meer maatwerk. (maar bij gestapelde bouw altijd een volledig element isoleren). Zodra alle afspraken met de uitvoerende partijen zijn gemaakt, kan Pré Wonen een nauwkeuriger prognose geven van het aantal woningen dat zal worden aangepakt in 2023 met een globale doorkijk naar de periode daarna. Naar verwachting is deze informatie beschikbaar voordat dit stuk besproken wordt in de commissie en zal dan worden toegevoegd als bijlage. Jaarlijks zal met de wethouder en het Huurders Platform Zandvoort (HPZ) de globale planning voor het komende jaar worden besproken zodra die beschikbaar is en wordt de voortgang van het afgelopen jaar gemonitord. Daarmee wordt ook jaarlijks een nieuw tussendoel bepaald. Naast de isolatie aanpak is het ook belangrijk om als bewoner zelf ook kleine maatregelen te treffen in de woning en/of rond energiezuinig gedrag. Gemeente en Pré Wonen voeren samen ook activiteiten uit waarmee ze voorlichting en hulp kunnen bieden aan bewoners op dit vlak.

Een voorbeeld hiervan zijn de ‘energieklussers’ waarbij kosteloos kleine maatregelen worden getroffen in huis zoals het aanbrengen van radiatorfolie en tochtstrips. Met het opnemen van afspraken in het addendum over de versnelling verduurzaming van sociale huurwoningen is aan de toezegging ‘versnelling van de verduurzaming van sociale huurwoningen’ van 9 november 2023 voldaan. 4. Gemeente Zandvoort en Pré Wonen zetten zich primair in om voldoende sociale huurwoningen toe te voegen.

Kenmerk: 2023/137316

5/7

De gemeente en Pré Wonen zetten zich primair in om voldoende sociale huurwoningen toe te voegen aan de voorraad. In Zandvoort is sinds september 2020 de Nota ‘Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ van kracht. In maart 2023 zijn deze kaders nog verder aangescherpt. Met de spelregels wordt bij nieuwbouwprojecten gestuurd op 30% sociale huur en 50% middelduur (huur en koop). Voor eventuele inzet in het middensegment door Pré Wonen is op dit moment nog niet voldoende inzicht in hoeverre de behoefte door particuliere verhuurders in de gemeente Zandvoort wordt ingevuld. Dit komt mede vanwege een wijziging in landelijke wetgeving m.b.t. het reguleren van de middenhuur. Zodra meer duidelijk is over de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving en de effecten daarvan is afgesproken dat wordt besproken of en zo ja welke rol Pré Wonen op zich neemt. Inzet van middeldure huur door een corporatie zou van belang kunnen zijn ten behoeve van de realisatie van de sociale huur, voor de realisatie van aanbod voor specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld in combinatie van wonen en zorg) en/of waar inzet op middeldure huur door corporaties het beheer van een te bouwen complex vergemakkelijkt. 5. Pré Wonen en de gemeente zijn voortvarend aan de slag met de uitvoering van de prestatieafspraken.

In bijlage 3 laat Pré Wonen de cijfers zien van de huidige woningvoorraad en de ontwikkeling daarvan en van de energetische kwaliteit. De cijfers zijn in overeenstemming met de meerjarige prestatieafspraken en het addendum. In bijlage 4 is een overzicht opgenomen van de stand van zaken van de uitvoering van de prestatieafspraken. Voor de uitvoering van de prestatieafspraken hebben de gemeente en Pré Wonen tot en met 2025 de tijd. Het is conform de verwachting dat niet alles al is gestart. De rode kruizen zijn geen negatief oordeel, maar betreffen afspraken die na 2023 worden opgepakt. De gemeente en Pré Wonen zijn voortvarend bezig. Gezamenlijk met het Huurders Platform blijven we de uitvoering actief volgen. Hiervan wordt de gemeenteraad zoals gebruikelijk op de hoogte gehouden. 6. Dit collegebesluit heeft geen financiële consequenties. In het addendum staan geen financiële toezeggingen richting Pré Wonen. 5. Risico’s en kanttekeningen Partijen zijn afhankelijk van meerdere externe factoren bij het realiseren van de prestatieafspraken. Zoals eerder al beschreven hebben de gestegen bouwkosten een groot effect op de investeringscapaciteit van corporaties en dit maakt ook de onderhandelingen met marktpartijen over het uitnemen van sociale huurwoningen extra lastig. Bij het herfinancieren van leningen ondervinden de corporaties een groot effect door de gestegen rentes.

Daarnaast blijft ook de stikstofproblematiek een complicerende factor. De beschikbaarheid van voldoende capaciteit bij zowel corporaties, gemeente als bij de marktpartijen blijft ook een zorg. De huidige afspraken zijn gebaseerd op wat Pré Wonen op dit moment kan inschatten wat haalbaar is. Wanneer bovenstaande factoren verder tegenvallen kan het noodzakelijk zijn om de meerjarige

Kenmerk: 2023/137316

6/7

prestatieafspraken inclusief addendum bij te stellen. Datzelfde principe wordt ook gehanteerd wanneer de gemeente door deze externe factoren niet kan voldoen aan de gemaakte afspraken over de gemeentelijke inzet bij de prestatieafspraken. 6. Uitvoering Na besluitvorming in het college gaat dit besluitstuk ter bespreking naar de raadscommissie Ruimte & Economie. Na behandeling in de commissie zal het addendum worden ondertekend. De aanvullende afspraken maken vanaf dan onderdeel uit van de Meerjarige Prestatieafspraken 2022 t/m 2025 en worden meegenomen in de jaarlijkse monitoring van de meerjarige prestatieafspraken. 7. Bijlagen 1. Addendum bij Prestatieafspraken 2022 t/m 2025 2. Aanvullend bod Pré Wonen op het meerjarig bod 2022 t/m 2024 van juni 2022 3. Cijfers en prognose voorraadontwikkeling en energetische kwaliteit Pre Wonen 1 juli 2023 4. Stand van zaken 1 juli 2023: meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2025

Kenmerk: 2023/137316

7/7