Bijlage Integrale marktverkenning toeristisch en economisch programma Gemeente Zandvoort

Figuur 38 Indicatief programma Badhuisplein Bron: Sweco

Overig programma Het opgestelde programma is zoals gezegd groter dan wat er mogelijk is in het Entreegebied en op het Badhuisplein. Ondanks de beperkende mogelijkheden zien we wel dat er elders in Zandvoort kansen liggen om het bestaande aanbod verder uit te breiden. De precieze toedeling van het programma over de gemeente als geheel is hierin afhankelijk van de mogelijkheden die ondernemers zien in de gemeente. Belangrijk is om als gemeente regie te pakken en de markt te structureren. Waarbij we adviseren om allereerst de focus te leggen op het Entreegebied en Badhuisplein. Mocht er nadien voldoende marktdynamiek en investeringsruimte bij ondernemers beschikbaar zijn, dan kan ook versterking van andere locaties worden afgewogen.

Figuur 39 Indicatief resterend programma Bron: Sweco

Gebied tussen Entreegebied en Badhuisplein De Gemeente Zandvoort heeft concrete plannen om het Entreegebied en het Badhuisplein aan te pakken. Beide gebieden worden momenteel met elkaar verbonden door de Boulevard de Fauvage en de Burgemeester Engelbertsstraat. Ook hier gaat het nodige gebeuren qua inrichting van de openbare ruimte maar van een commercieel programma is nog geen sprake. Het gebied ziet er momenteel niet aantrekkelijk uit. Wanneer de gemeente voortvarend door wil pakken wordt ook dit gebied idealiter verder (commercieel) ontwikkeld en meegenomen in toekomstige planvorming. Onlangs is naar voren gekomen dat supermarkt Dirk, gelegen in dit gebied, uitbreidingsplannen heeft. Naast een uitbreiding van de supermarkt is er ook de wens om de parkeergelegenheid van de supermarkt uit te breiden en woningen te realiseren boven de supermarkt. Precieze plannen zijn nog niet bekend.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

46/78

De wens van Dirk om uit te breiden is het moment voor de gemeente om ook te kijken wat er mogelijk is in dit gebied, gelet op de rond het Badhuisplein en het Entreegebied geformuleerde ambities.

3.2

Verschillen met de stedenbouwkundige visies van gemeente Zandvoort

Voor enkele sectoren wijkt het opgestelde programma af van het programma dat is opgesteld in de stedenbouwkundige visies van de gemeente. Voor de sectoren die meer dan een gering verschil vertonen met de stedenbouwkundige visies is hieronder samengevat wat de beweegredenen zijn om deze afwijking door te voeren. Voor de horeca en diensten sector is het verschil gering, en is verdere onderbouwing niet nodig.

Detailhandel: focus op het centrum, ondersteunen elders •

•

In de huidige plannen van de gemeente is er geen ruimte gereserveerd voor detailhandel in het Entreegebied. Om bezoekers langer vast te houden in het gebied zien we een klein aanbod van detailhandel hier zitten, denk hierbij aan het terug brengen van voormalige winkels als van Zilt at Sea en Van den Berg Surf. Deze speciefieke winkels waren voorheen in het gebied gevestigd en bieden onder andere ook verhuur van surfartikelen en fietsen aan. Het is gunstig om dit soort voorzieningen nabij het station te hebben zodat ze gemakkelijk te vinden zijn voor bezoekers. Overige detailhandel dient zich dichterbij het centrum van Zandvoort te vestigen. Op het Badhuisplein is daarom gekozen voor wat meer ruimte voor detailhandel om op deze manier ook de gewenst connectie met het dorp te herstellen.

Hotels: kansen in uitbreiding, in ontbrekende luxere segment •

•

Naast de geplande ontwikkelingen zien we meer ruimte om het hotel aanbod in Zandvoort uit te breiden. Het succes van de Formule 1 Grand Prix van 2021 en 2022 en de verwachting dat het aandeel van bezoekers uit het buitenland toe zal nemen door het ontbreken van corona restricties, vraagt om uitbreiding van het bestaande hotelaanbod voor bezoekers. De metrages uit de stedenbouwkundige visie laten de actuele behoefte zien. De verwachting dat het toerisme in gemeenten als Zandvoort de komende jaren verder toe zal nemen, ervoor dat de gemeente ambitieuzer mag zijn qua omvang van het (kwalitatief hoogwaardige) hotelprogramma.

Leisure: geschikte locatie zoeken voor grootschalige leisure •

•

3.3

In de huidige plannen van de gemeente zijn geen meters opgenomen waar leisure voorzieningen kunnen landen. De gemeente Zandvoort heeft de ambitie 365 dagen per jaar aantrekkelijk te zijn en toeristen te trekken. Om 365 dagen per jaar aantrekkelijk te zijn voor bezoekers, ondernemers en bedrijven, is een aanbod van verschillende soorten activiteiten, zowel binnen als buiten, essentieel. Op deze manier is er ook vermaak te vinden op dagen dat het weer een stranddag niet toelaat, of op de dagen dat er geen activteiten plaatsvinden op het circuit. Dit is van belang omdat in de huidige situatie het aanbod van indoor faciliteiten zeer beperkt is in Zandvoort. Het Entreegebied en het Badhuisplein bieden ruimtelijk gezien onvoldoende mogelijkheden om een grote trekker te huisvesten. Echter zijn kleinere leisure functies wel mogelijk. Omdat het fysiek niet mogelijk is een grotere leisure functie te laten landen in het Entreegebied of op het Badhuisplein is het wel van belang dat er gekeken wordt naar een andere locatie in de gemeente om een grotere publiekstrekker te vestigen.

Interessante concepten voor Zandvoort vanuit de MRA

Het programma in Zandvoort dient aan te sluiten op de MRA. Vanuit dit oogpunt is het aantrekkelijk om te kijken naar concepten en ondernemers die momenteel succesvol zijn in Amsterdam (en andere grote steden) en te kijken hoe deze, passend in de strandsfeer van Zandvoort, in te passen zijn in Zandvoort. Hierbij kan men denken aan de volgende concepten die passend gemaakt kunnen worden in het DNA van Zandvoort:

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

47/78

Zoku Zoku is een hotelketen die vestigingen heeft over de hele wereld, waaronder Amsterdam. Het hotel biedt in tegenstelling tot normale hotels kleine appartementen aan zodat bezoekers van een langer verblijf kunnen genieten. Dit doet men onder het motto Stay & Live. Naast de kleine studio’s biedt Zoku de mogelijkheid voor zijn bezoekers tot werken en vergaderruimten, het houden van evenementen en biedt het in de bar en het restaurant de hele dag de mogelijkheid voor eten en drinken. Figuur 40 Een studio van Zoku Bron: Zoku

The Seafood Bar The Seafood Bar kent meerdere vestigingen in Nederland. Het eten wordt duurzaam geproduceerd en ze hebben duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Zo wordt minder plastic gebruikt, hebben ze een zero waste policy en zijn ze partners met de Good Fish Foundation. Een restaurant waar vis en schaaldieren centraal staan.

Figuur 41 The Seafood Bar Bron: The Seafood Bar

Conservatorium Hotel Het Conservatorium Hotel in Amsterdam biedt zijn bezoekers een luxe hotelervaring in het centrum van Amsterdam. Er zijn verschillende services aanwezig in het hotel waaronder een spa. Naast hotel gerelateerde diensten is er in het hotel ook een galerij aanwezig waar verschillende merken verkocht worden (o.a. Skins Cosmetics en Bert Visser)

Figuur 42 Conservatorium Hotel Amsterdam Bron: Conservatorium Hotel Amsterdam

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

48/78

Streetfood Club The Streetfood Club is gelegen in Utrecht en onderdeel van een hotel. Het restaurant heeft een aantrekkelijk uiterlijk en trekt hiermee jongere inwoners van de stad aan. Dit zorgt voor een grote dynamiek de gehele dag door. De uitgesproken en bijzondere inrichting en kaart spelen hier een belangrijke rol in. Figuur 43 The Streetfood Club Utrecht Bron: The Streetfood Club

Exki Exki is een restaurantketen met vestigingen in verschillende Europese steden met een focus op vegan en veganistische gerechten. De restaurants zijn zo ingericht dat de bezoeker zijn eten daar op kan eten of meenemen. Daarnaast is er ruimte om te werken. Naast meeneemgerechten en het eten in de restaurants is het ook mogelijk om de gerechten bezorgt te krijgen. Figuur 44 EXKi-restaurant op Brussels Airport Bron: Biojournaal

3.4

Conclusie programmering

Zoals in de positionering naar voren kwam is de potentie onverminderd groot in Zandvoort. Ondanks de grote potentie is het nodig om het opgestelde programma uit 2019 verder aan te scherpen. Een belangrijke drijfveer hierachter is de meer prominenter aanwezig Avontuurzoeker in Zandvoort en het Achterland. Daarnaast laten de trends en ontwikkelingen zien dat de niet-dagelijkse detailhandel niet meer onbeperkt kan groeien en dat toevoegingen buiten centrumgebieden goed doordacht dienen te zijn. Ook de opgestelde stedenbouwkundige visie is aanleiding tot het aanscherpen van het in 2019 opgestelde programma.

Figuur 45 Indicatief programma Zandvoort 2022 Bron: Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

49/78

Het in deze studie geactualiseerde programma is te onderscheiden in het minimale programma, de meters die nodig zijn om Zandvoort een aantrekkelijk en functioneel programma te geven. Het potentieel programma spreekt over een groter programma, met dit programma kan het volledige potentieel in Zandvoort gebruikt worden. Echter zijn beide programma’s niet te realiseren zonder dat gekeken wordt naar doordachte mobiliteitsoplossing en het betrekken van andere gebieden in Zandvoort om tot een integrale aanpak van het potentieel programma van Zandvoort te komen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

50/78

4

Conclusies en advies

In dit laatste hoofdstuk zijn de specifieke onderzoeksvragen beantwoord. We sluiten af met de conclusies, advies, strategie en randvoorwaarden om de ambities werkelijkheid te laten worden.

4.1

Beantwoording onderzoeksvragen

De antwoorden op de onderzoeksvragen vanuit de inleiding luiden als volgt: 1. Heeft het actualiseren van de meest recente data (2021) invloed op de uitkomsten van de benchmark met Noordwijk en Scheveningen? Het aanbod in Zandvoort is zo goed als gelijk gebleven terwijl het aanbod in met name Scheveningen flink is uitgebreid binnen alle sectoren. Voor Zandvoort is het nu zaak de ambities de komende jaren te verzilveren met als start de herontwikkeling van het Entreegebied en Badhuisplein. De groei van het hotel-, horeca- en leisure aanbod past binnen de ambitie om een jaarronde aantrekkelijke bestemming te zijn voor bezoekers. 2. Wat voor nieuwe inzichten geven de resultaten van het Koopstromen Onderzoek 2021 ons m.b.t. marktruimte voor commerciële voorzieningen en aanwezige doelgroepen/leefstijlen? Het opgestelde programma uit 2019 is grotendeels nog relevant, deels doordat er weinig fluctuaties in aanbod zijn geweest in de tussentijd. Aanscherping van de programmering heeft geleid tot een reductie van detailhandel, een sector die landelijk onder druk staat en die we bij voorkeur geclusterd zien in het centrum van Zandvoort. 3.

Welke nieuwe functies/programmering in het toekomstige Entreegebied/Badhuisplein/Boulevard dragen bij aan versterking van het bestaande kernwinkelgebied van Zandvoort, in en buiten het zomerseizoen? Functies als een aantrekkelijk en hoogwaardig hotel voor ‘weekendje weg’ jaarrond, flexwerk- en vergadermogelijkheden, Wellness (al dan niet in combinatie met een hotel, leisure functie (indoor)) zullen bijdragen. De opwaardering van de openbare ruimte zien we als randvoorwaarde om van Zandvoort een jaarronde aantrekkelijke bestemming te maken. De wens om de zakelijke markt beter aan te kunnen spreken in Zandvoort dient voornamelijk te worden opgevuld door het realiseren van werkplekken in horeca en hotels, aangevuld met vergader- en/of congresfaciliteiten (op termijn), Voor ontwikkeling vansolitaire kantoren is in Zandvoort weinig marktpotentie. 4. Zijn de brandsheets en concepten voor beide deelgebieden (Entree en Badhuisplein) nog actueel en op welke onderdelen is een update gewenst? (tegen achtergrond van invloed corona en Formule 1). Wat zijn inspirerende voorbeelden van een landmark leisure aanbod dat Zandvoort op de kaart kan zetten? De brandsheets zijn aangepast op details. De grootste aantrekking in een landmark voor Zandvoort zien we voor ons in de openbare ruimte hierin sluiten we aan op de visie op de openbare ruimte.

Ook het transformeren van het Palace hotel naar een landmark is mogelijk. Waar het nu een beeldbepalend gebouw is en tegelijkertijd een soort ‘sta in de weg’ om het Entreegebied verder te ontwikkelen, biedt het ook de mogelijkheid er iets bijzonders van te maken; een icoon voor Zandvoort. Door bijvoorbeeld een klimmuur aan de buitenzijde te integreren, beeld- en lichtprojecties en toevoeging van een openbare rooftop. 5. Hoe kunnen we de professionalisering die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden onder strandtenten doortrekken in het dorp? Hoe bewegen we eigenaren in de juiste richting en zetten we aan tot actie? Door Zandvoort nog steviger te positioneren als jaarronde badplaats. Hierbij moet de basis op orde zijn: • Een gedegen organisatie & financieringsstructuur • Een gedragen visie / positionering

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

51/78

• Ondersteuning door een aanjager / verbinder. Dit kan zowel een extern persoon zijn als een regisseur vanuit de gemeente. De ambities en visie moet consequent worden doorgevoerd op drie onderdelen om Zandvoort relevant(er) te maken al, te weten: • De Functiemix & Branchering, niet alleen winkels, maar ook horeca, cultuur, vermaak en services. Hier ligt primair de verantwoordelijkheid bij de vastgoedeigenaren en de gemeente (Gemeente van belang voor het bestemmingsplan). • Look & Feel (fysieke domein), de openbare ruimte en gevelbeeld, inclusief het oplossen van leegstand. Hier ligt primair de verantwoordelijkheid bij de gemeente in samenwerking met vastgoedeigenaren. • Communicatie & Marketing, waaronder evenementen, primair de verantwoordelijkheid van de ondernemers. Maar ook de gemeente (communicatie) en Zandvoort Marketing spelen hierin een rol. In onderstaand figuur is de marsroute samengevat.

Figuur 46 Marsroute vervolgstappen Bron: Sweco

6. Hoe gaat de markt zich de komende jaren bewegen (o.a. ontwikkelaars) tegen de achtergrond van de onzekere omstandigheden (geopolitieke onrust, inflatie, bouwmaterialen, corona)? Voor 2023 wordt een uitgegaan van een uitdagend economisch jaar waarbij een aanhoudende inflatie consumptie en investeringen zal drukken32. Investeringen in bouw/vastgoed staan onder druk omdat de rente is opgelopen en er weinig personeel beschikbaar is. Ook zijn materialen veel duurder geworden door de inflatie en bijvoorbeeld de oorlog in Oekraïne. De situatie na 2023 is onvoorspelbaar. Voor de verdere ontwikkeling van Zandvoort betekent dit dat een extra krachtsinspanning, waarbij bovenstaande marsroute, houvast biedt. 7. Welke mogelijkheden (zowel conceptueel als in de marktruimte) zijn er voor de zakelijke markt in Zandvoort? De zakelijke markt in Zandvoort is zeer beperkt. Er is geen marktruimte voor het toevoegen van kantoren in het dorp. Wel kan gekeken worden naar de creatie van flexplekken. Deze flexplekken zullen niet op zich functioneren maar dienen ontwikkeld te worden in combinatie met horeca en hotels. Ze zullen dus onderdeel zijn van het nieuw te realiseren horeca en hotelprogramma.

32

ING Research Outlook 2023: een mager jaar voor de Nederlandse economie - ING - Kennis over de economie

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

52/78

4.2

Conclusies

De potenties voor de verdere ontwikkeling van Zandvoort (boulevard) blijven onverminderd groot: • • •

de Formule 1 is terug op het circuit van Zandvoort, corona ligt achter ons en het aantal hotelovernachtingen is bijna weer op niveau van voor corona, en de herinrichting van de boulevard is gestart met Boulevard Paulus Loot (deze ontwikkeling is ondertussen succesvol afgerond) Zandvoort heeft een groot en groeiend achterland, de Metropoolregio Amsterdam (MRA), waar het aantal inwoners, bezoekers en werknemers fors toenemen, en; de kust blijft in trek

De conclusies uit 2019 staan daarom nog steeds overeind. De positionering, doelgroepen en de commerciële programmering voor het Entreegebied en Badhuisplein is alleen iets aangescherpt. Naast de toeristische functies, zijn nu ook economische functies (Werken aan Zee) meegenomen en gespecifieerd. Hotels vormen de hoofdmoot van het programma: ongeveer 60% in het potentieel programma. Hotels zijn de grote bouwblokken; de andere toeristische en economische functies – inclusief hotelondersteunende voorzieningen als horeca – het cement. Het cement zorgt voor de sfeer & uitstraling, de eenheid de verbondenheid en daarmee het functioneren van een gebied. Voor economische functies als flexibele en tijdelijke werkplekken en vergader- en trainingsfaciliteiten zien we ook goede mogelijkheden gekoppeld aan hotels en horecagelegenheden. Op deze manier kan de zakelijke markt – Werken aan Zee – vorm krijgen en bijdragen aan jaarrondexploitaties.

Figuur 47 Indicatieve verdeling programma op basis van het potentiële programma Bron: Sweco

4.3

Aanbevelingen voor verdere stappen/acties

Op korte termijn maakt de hoge rentestand, in combinatie met gestegen materiaalkosten en personeelstekorten, investeerders huiverig. Het zou een enorme gemiste kans zijn als nu ontwikkelingen stagneren. Om een vliegwieleffect in gang te zetten is in onze optiek nodig: 33 •

•

33

Profilering van Zandvoort als aantrekkelijke badplaats en daarnaast als onlosmakelijk onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Dit betekent dat Zandvoort zich nadrukkelijk(er) richt op het achterland, bewoners voorop, maar ook bezoekers en werknemers. Daardoor boort Zandvoort een grotere markt aan. Zandvoort kan zowel een dag(deel)bestemming als uitvalsbasis voor de MRA zijn. De organisatiekracht, financieringsmogelijkheden en investeringsbereidheid verbeteren. Een duidelijke(re) positionering van Zandvoort als dag-, week- en vooral jaarrond badplaats. Zandvoort ontwikkelt zich overigens al steeds meer tot 365 dagen, het traditionele seizoen (Pasen tot Herfstvakantie, met een piek in de zomer) wordt al steeds meer opgerekt. (Meer) overnachtingsmogelijkheden, Werken aan Zee en elk-weervoorzieningen als wellness dragen bij aan seizoensverbreding. De realisatie van het Badhuisplein vormt een belangrijke sleutel en katalysator voor de verdere ontwikkeling van Zandvoort en de boulevard.

Gebaseerd op de uitkomsten van de analyses, de 1-op-1 interviews en onze expertopinie.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

53/78

•

•

Stimuleren en faciliteren van slimme exploitatiemogelijkheden wat leidt tot jaarrond locaties: • Hybride concepten: retail, horeca en services combineren, mogelijk wisselend per seizoen, in de zomer ijs en in de winter soep. • Exploitaties combineren: hotel met wellness, fitness, casino (Holland Casino), rooftop bar en restaurant. • Werken aan Zee stimuleren en mogelijk maken voor de verschillende leefstijlen. • Binnen en buiten (terras), inclusief evenementen op de boulevard en het strand. • Tijdelijke invullingen gedurende bouwwerkzaamheden, ook als vorm van place making. Een opwaardering van de openbare ruimte én de gebouwde omgeving. De herinrichting van de openbare ruimte is gestart. De opwaardering van verouderde (woon)complexen is nog een belangrijk punt van aandacht. Hierbij past ook het betrekken van het Middengebied bij de ontwikkeling, als verbindende (en nog ontbrekende) schakel tussen het Badhuisplein en het Entreegebied.

De vraag is ook hoe Zandvoort aantrekkelijk blijft in de tijdelijke situatie en de lange periode van bouwoverlast. • Slimme mobiliteitsoplossingen. Het huidig verkeers- en parkeerbeleid – waarbij voor het toevoegen van nieuwe functies voldoende parkeren op eigen terrein moet worden gerealiseerd staat het toevoegen van een substantieel volume aan (commerciële) voorzieningen in de weg. Het ruimtebeslag is groot en een complexe gebouwde parkeervoorziening is duur, hetgeen investeerders afschrikt. Dit nog afgezien van de vraag of het extra autoverkeer adequaat kan worden afgehandeld en of de boulevard primair op autobereikbaarheid en autoparkeren, in plaats van langzaam verkeer, ingericht dient te zijn. Kortom, een andere kijk op autobereikbaarheid, verkeersafwikkeling en autoparkeren is nodig om de ambities waar te maken. Dit kan in onze optiek: de trein stopt aan de boulevard, nieuwe mobiliteitsoplossingen dienen zich aan en seizoensverlenging en bezoekersmanagement kunnen zorgen voor een betere spreiding van bezoekers in de ruimte en tijd. De Formule 1 laat zien dat het ook anders kan. Wanneer de aantrekkingskracht van een evenement (of activiteit/voorziening) maar groot genoeg is, zijn mensen bereid tot aanpassing in gedrag. We verwachten dat in de praktijk dit (weliswaar in mindere mate) ook kan op een zomerse stranddag.

Maar, dit vraagt heldere communicatie en een gestructureerde organisatie. • Hoge(re) organisatiegraad tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente - de zogenaamde “gouden driehoek” - met het maatschappelijk middenveld en de bewoners. Daarbij kan een voorbeeld worden genomen aan de horecapaviljoens aan het strand, die zich hebben georganiseerd en een kwaliteitsslag gemaakt. • Het betrekken van het Middengebied bij de ontwikkeling, als verbindende (en nog ontbrekende) schakel tussen het Badhuisplein en het Entreegebied. • Bij de investeringen in Zandvoort moet People, Planet en Profit in balans zijn. Dit betekent niet enkel inzetten op economische winst bij het aantrekken van meer bezoekers (Profit), maar ook de investeringen benutten voor het beschermen van de natuur (Planet) en de behoefte van de eigen inwoners (People).

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

54/78

Bijlage 1: Begrippenlijst Bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) De bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. Dagelijkse detailhandel Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken. Diensten Tot de Diensten behoren de hoofdbranches Verhuur, Ambacht, Financiële instelling en Particuliere dienstverlening. Hiertoe vallen de volgende verkooppunten: Videotheek, Autoverhuur, Rijwielverhuur, Gereedschap verhuur, Verhuur Overig, Edelsmid, Schoenreparatie/Sleutels, Kapper, Tattoo/Piercing, Schoonheidsspecialist, Kledingreparatie, Stofferderij, Kleermaker, Pottenbakker, Electro reparatie, Drukwerk, Foto-ontwikkelen, Dierentrimsalon, Lijstenmaker, Ambacht oeverig, Financiële intermediair, Verzekeringswerk, Bank, Postkantoor, Bellen/Internet, Fotostudio, Makelaardij, Autowasserij, Autopoetsbedrijf, Fietsenstalling, Stomerij/Wassalon, Reisburea, Uitzendbureau, Uitvaart, Diensten overig. Doelgerichte detailhandel De doelgerichte sector is onderdeel van de niet-dagelijkse detailhandel en bevat woongerelateerde branches als bouwmarkten, tuincentra, meubelzaken en woonwarenhuizen.

Ook overige niet-dagelijkse winkels zijn onderdeel van deze sector, zoals kringloopwinkels. Deze sector is met name te vinden op grootschalige concentraties en bedrijventerreinen. Formules als Karwei, Gamma, Praxis, IKEA, Kwantum, Leen Bakker en Intratuin behoren hiertoe. Hotel Overnachtingsgelegenheid met overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, waar reizigers en toeristen kamer en ontbijt, halfpension of volpension kunnen krijgen, en waar vaak extra faciliteiten aanwezig zijn zoals een restaurant, een bar, een lounge, vergaderruimte, fitnessruimte, of een zwembad34. Voor Hotels is de indeling die vastgoeddata hanteert gebruikt. Onder de hotelsector schalen zei hotel-restaurants, hotel-café, Luxe hotels en Congreshotels. Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. Leisure Leisure is een brede term voor verschillende commerciële functies. Door Locatus is de groep uitgesplitst naar drie branches: Horeca, Cultuur en Vermaak. Onder Cultuur valt o.a. de bibliotheek. bioscoop, museum en theater.

Vermaak betreffen functies als een pretpark. Bowlingbaan, sauna en zwembad. Niet-dagelijkse detailhandel (regulier) Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden. Recreatieve detailhandel De recreatieve sector is onderdeel van de niet-dagelijkse detailhandel en bevat kledingwinkels, warenhuizen, winkels in huishoudelijke artikelen, schoenenwinkels, etc. Formules als Hema, Blokker, Action, H&M en C&A behoren hiertoe. Verder betreft de sector onder andere fietsen, (buiten)sport, speelgoed, boeken, scooters en muziekinstrumenten. Formules als Intertoys, Intersport, Perry, Bruna en Bever behoren hiertoe. Dit type aanbod bevindt zich vooral in binnensteden, grotere wijk- en stadsdeelcentra en hoofdwinkelgebieden.

34

https://www.bureautoerisme.nl/definitie-hotel/

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

55/78

Winkelvloeroppervlakte (WVO) De winkelvloeroppervlakte betreft de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

56/78

Bijlage 2: Leefstijlen Leefstijlen laten zien waar mensen in hun vrije tijd behoefte aan hebben, los van demografische kenmerken. De één wil namelijk rust en regelmaat, de ander juist drukte en sensatie. Voor de totstandkoming van de leefstijlen is gekeken naar een tweetal assen. 35 • •

Psychologische as geeft de omgeving met emoties weer. Ben je meer ingetogen of uitgelaten? Sociologische as geeft aan hoe een persoon zich opstelt ten opzichte van zijn/haar omgeving. Leef je meer vanuit jezelf (ego) of ben je meer op het collectief (de groep) gericht?

Figuur 48 Leisure leefstijlen Bron: Leefstijlvinder bij SAMER; Bewerking Sweco

Het landelijk beeld laat de volgende kernwaarden zien voor de verschillende leefstijlen (Leefstijlvinder.nl). • Plezierzoeker (oranje, 18%). Het gros van de Nederlanders is een Plezierzoeker. De plezierzoeker zoekt het midden tussen vrijheid en harmonie. Ze zijn enthousiast, sportief en creatief. Sociaal gezien zoeken ze het midden tussen het individu en de groep. • Rustzoeker (groen, 17%). Rustzoekers zijn opzoek naar een gevoel van veiligheid. Dit vinden ze in volgzaamheid, het tonen van respect en verdraagzaamheid, zekerheden en geborgenheid. Vanuit dit gevoel van veiligheid zoeken ze graag de groep op. • Stijlzoeker (paars, 16%). Stijlzoekers willen een vorm van controle, erkenning en prestige in hun vrije tijd. Sociaal gezien zijn ze veel gefocust op het individu. • Verbindingzoekers (lime, 13%). Verbindingszoekers zoeken van de verschillende doelgroepen het meest het midden, zowel op sociologische als psychologische waarde. Ze zoeken vriendschap, gezelligheid en ontmoetingen maar wel in een omgeving met netheid, fatsoen en bepaalde normen. • Inzichtzoekers (blauw, 13%). Inzichtzoekers leren in hun vrije tijd graag bij. Ze leggen de focus op presteren, succes en carrière om zo de controle voor het individu te behouden. • Harmoniezoekers (geel, 12%).

Harmoniezoekers hebben de focus liggen op de groep, ze horen graag ergens bij en zoeken verbondenheid door hun sociale contacten. • Avontuurzoekers (rood, 11%). Avontuurzoekers zijn opzoek naar vrijheid, in deze zoektocht gaan ze veelal uit van hun passie en voelen ze zich zelfverzekerd. Ze focussen op het ervaren/vinden van vrijheid voor het individu.

35

https://leefstijlvinder.nl/het-bsr-model/

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

57/78

Figuur 49 Leisure leefstijlen Bron: Leefstijlvinder bij SAMR

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

58/78

Bijlage 3: Marktscans 2019 In deze bijlage zijn de analyses van het verkorte marktonderzoek uit het rapport uit 2019 weergegeven. Dit marktonderzoek vormt de basis voor het opgestelde programma dat voor de situatie in 2022 is aangescherpt aan de hand van de nieuwste gegevens van het Koopstromenonderzoek 2021 en recente trends en ontwikkelingen in de verschillende sectoren.

Horeca Vraag en aanbod: marktperspectief36 • • •

In Zandvoort zijn momenteel 121 horecagelegenheden gevestigd met een totaal winkelvloeroppervlakte van bijna 10.300 m² wvo. Het gros van het aanbod betreft horeca uit de drankensector (66 verkooppunten; 55% van het aanbod). Hiervan komt een groot gedeelte voor rekening van de strandpaviljoens (37 aanbieders). De overige twee sectoren zijn de restaurantsector met 28 verkooppunten; 23% van het aanbod en de fastservicesector met 27 verkooppunten; 22% van het aanbod.

Trends en ontwikkelingen De vraag naar horeca is de afgelopen jaren flink toegenomen en de omzetten stijgen al zes jaar op rij. De verwachting is dat ook de komende jaren deze groei doorzet 37. Daarvoor zijn de volgende trends en ontwikkelingen van belang: • De buitenshuis-consumptie groeit structureel: we besteden een steeds groter deel van ons huishoudbudget aan horeca. In tijden van toenemende welvaart en hoogconjunctuur nemen de bestedingen aan horeca verder toe. • Door de veranderende samenstelling in huishoudens en het doorbreken van traditionele leefpatronen, zal de consument meer en op andere plekken en tijdstippen willen consumeren. Dit zorgt voor grotere vraag naar horeca. • Consumenten kiezen vaker voor meerdere eetmomenten en dan veelal onderweg. Daardoor is sprake van een opkomst van ‘gemak en food-to-go’-concepten. Deze bevinden zich op locaties met veel traffic, zoals langs verkeersaders, OV-knooppunten, winkelcentra en luchthavens.

SWOT-analyse In deze SWOT kijken we naar de geschiktheid van de locatie voor de functie horeca vanuit het perspectief van een horeca-exploitant. De uitkomsten worden weergegeven in onderstaand schema. Strengths

Weaknesses

Groot achterland (inwoners en overnachtingen) per trein bereikbaar

Grote fluctuatie in passantenfrequentie door seizoen afhankelijkheid

Strandpaviljoens van kwalitatief hoog niveau

Opportunities

Threats

Profilering Zandvoort als Amsterdam Beach

Perceptie van seizoen gebondenheid bij exploitanten

Kwaliteit strandpaviljoens doorzetten naar Badhuisplein, Dorp en Entreegebied

Kansrijke product marktcombinaties In combinatie met een verdere uitbouw van de badplaats en door een toename van de bestedingen in de horeca zien wij mogelijkheden voor toename en verbreding van het horeca-aanbod. Voor Zandvoort kan hierbij gedacht worden aan: • Particuliere restaurants en of in combinatie met een hotel. • Beachclub, dancing. 36 37

Bron: Horeca DNA, 2019 Rabobank cijfers en trends 2016/2017 horeca en recreatie

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

59/78

•

Vernieuwende concepten, Amsterdamse ondernemers die een tweede vestiging openen in Zandvoort.

In aansluiting op de geïdentificeerde nieuwe doelgroepen (Entreegebied en Badhuisplein) zien we in kwalitatieve zin ruimte voor een aanzienlijke verbreding van het aanbod met concepten die aansluiten op de voorkeuren van de Avontuurzoekers. Deze doelgroepen vragen om een minder “standaard”-aanbod en zoeken verrassende concepten met een hoger kwaliteitsimago. In totaal zien wij voor Zandvoort mogelijkheden voor 2.500 tot maximaal 5.000 m² bvo horeca. Uitgaande van gemiddeld 250 -500 m² bvo38 per horecavestiging gaat het om 10 tot 20 verkooppunten. Bij grootschalige horeca is dit aantal beperkter.

Detailhandel Vraag en aanbod39 • • •

De gemeente Zandvoort heeft momenteel bijna 18.000 m² aan winkeloppervlakte (wvo). Het gros is gevestigd in Zandvoort-Centrum: circa 14.000 m² wvo. Het overige aanbod ligt verspreid, veelal in de omliggende wijken. Zandvoort-Centrum telt 98 verkooppunten, waarvan 24 winkels (5.650 m² wvo) uit het dagelijkse aanbod en 64 winkels (6.950 m² wvo) uit het niet-dagelijkse aanbod. Er staan 10 winkels (1.454 m² wvo) leeg. De gemeente Zandvoort is momenteel bezig met verkleuring van het profiel van enkele straten. In onder andere het einde van de Haltestraat en Grote Krocht zijn enkele panden al getransformeerd van winkel- naar woonfunctie.

Ontwikkelperspectief • •

In de Detailhandelsvisie Zuid-Kennemerland is de marktruimte tot 2025 per gemeente bepaald met onderscheid in dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel. Hiervoor zijn bandbreedtes aangehouden. De uitbreidingsruimte in Zandvoort is voor dagelijkse detailhandel negatief (-1.000 tot -5.000 m² wvo) en voor niet-dagelijkse detailhandel licht positief tot licht negatief (-5.000 tot 5.000 m² wvo).40 Min.

Max.

Dagelijkse detailhandel

-1.000

-5.000

Net-dagelijkse detailhandel

-5.000

5.000

Waarvan Mode & Luxe

-1.500

1.500

Waarvan Vrije Tijd

-1.000

1.000

Waarvan In- en om Huis

-2.500

2.500

Tabel 7 Uitbreidingsruimte detailhandel in winkelvloeroppervlakte in Zandvoort tot 2025 Bron: Detailhandelsbeleid Zuid-Kennermerland 2018-2023

Harde plancapaciteit Harde plannen betreffen initiatieven die reeds in een bestemmingsplan zijn verankerd, of in een vergevorderd stadium in de benodigde planologische procedures verkeren. De kans is zeer groot dat zij gerealiseerd worden. In Zandvoort zijn twee harde detailhandelsplannen 41: 1. Badhuisplein: 500 m² wvo

38

Uitgaande van een gemiddelde horecavestiging van 200 m² wvo (winkelvloeroppervlakte) met een verdeelsleutel van 0,8 Bron: KSO 2018, Zandvoort-Centrum. Het veldwerk van KSO 2018 heeft plaatsgevonden in de periode tussen de zomer- en herfstvakantie van 2018. De resultaten zijn februari 2019 bekend gemaakt. 40 Bron: Detailhandelsbeleid Zuid-Kennemerland 2018-2023 41 Bron: Detailhandelsbeleid Zuid-Kennemerland 2018-2023 39

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

60/78

2. Entreegebied 1.100 m² wvo

Trends en ontwikkelingen42 Momenteel zijn de ontwikkelingen in de detailhandel van een dusdanige aard en omvang dat we kunnen spreken van een retailrevolutie, met ingrijpende veranderingen voor de manier waarop consumenten boodschappen doen en winkelen. De belangrijkste trends zijn: • E-commerce heeft grote impact op niet dagelijkse sector. Internet-winkelen heeft inmiddels al een aandeel van meer dan 20% in de non-food bestedingen43. .Omnichannel retailing wordt dan ook steeds meer vanzelfsprekend. Hierbij gaan offline en online aanwezigheid naadloos in elkaar over. De consument beslist zelf via welk kanaal hij zich oriënteert en aankoopt. • Winkelgebieden polariseren. Jarenlang lag de nadruk op expansie en openden ketens de ene winkel na de ander. Momenteel maken veel ketens een pas op de plaats en investeren zij primair in een beperkt aantal vestigingen in de grotere winkelgebieden (voldoende kritische massa en mogelijkheden voor exposure). • Aantal traffic voorzieningen neemt toe. Vooral kleinschalige voorzieningen op locaties met veel passanten. • Ontstaan van Blurring. Dit is het Engelse woord voor vervagen en het wordt steeds vaker gebruikt om de vervagende grenzen tussen verschillende distributiekanalen aan te geven: horeca (foodservice) en detailhandel, detailhandel en groothandel, logistiek en detailhandel.

SWOT-analyse De SWOT-analyse voor detailhandel is vergelijkbaar met die van horeca: Strengths

Weaknesses

Grote aantallen passanten op drukke dagen (vooral in de zomer)

Grote fluctuatie in passantenfrequentie

Enkele sterke lokale spelers (met uitbreidingswensen)

Winkelen is voor bezoekers aan Zandvoort geen primair bezoekmotief

Opportunities

Threats

Kansen voor specifieke concepten

Perceptie van seizoen gebondenheid van de locatie bij exploitanten blijft voortbestaan

Verplaatsen van kansrijke concepten naar Badhuisplein of Entreeegebied

Kansrijke product-marktcombinaties Zandvoort heeft slechts beperkte potentie voor het toevoegen van detailhandel. Winkelen is voor bezoekers van Zandvoort vaak geen primair bezoekmotief. Daarnaast zijn de passende branches voor badplaatsen (Mode & Luxe en Vrije Tijd) internetgevoelig en is er op gemeentelijk niveau slechts beperkte marktruimte beschikbaar. We zien dan ook vooral kansen voor hybride vormen van detailhandel, zoals een combinatie met horeca. Voor het toevoegen van nieuwe detailhandel zien we beperkte uitbreidingsruimte. Verplaatsen of uitbreiding van bestaand aanbod is wel kansrijk. Vooral het Badhuisplein, als schakel tussen strand en dorp, is kansrijk voor het toevoegen van detailhandel. In totaal zien wij kansen voor indicatief 2.000 tot 2.500 m² bvo detailhandel.

42 43

Bron: Bureau Stedelijke Planning I&O Research, KSO Randstad 2016

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

61/78

Hotels Marktperspectief44 •

• •

•

In Zandvoort zijn momenteel 36 hotels gevestigd met in totaal 782 kamers. Hotels in Zandvoort zijn met gemiddeld 22 kamers per hotel bovengemiddeld kleinschalig (NL: 37 kamers per hotel). Het aanbod in Zandvoort bestaat dan ook vooral uit kleine pensions en kamerverhuurbedrijven (15 aanbieders; 40% van het hotelaanbod). Ook de overige hotels zijn relatief kleinschalig. Er zijn slechts twee hotels met meer dan 100 kamers: NH Zandvoort (213 kamers) en Strandhotel Center Parcs (118 kamers). Beide hotels zijn momenteel bezig met een grote renovatie. De laatste meting van het aantal hotelovernachtingen in Zandvoort dateert uit 2014 en bedroeg toen 220.000. Met een conservatieve inschatting van de gemiddelde jaarlijkse groei (5%) kwam dit in 2018 uit op rond de 270.000. we verwachten de komende jaren (mede door de komst van de Formule 1) een sterkere groei van de vraag, waardoor de marktruimte voor hotels zal toenemen. Huidige harde plannen omvatten in totaal maximaal 195 kamers (o.a. uitbreiding Beach House en Bernie’s). Daarnaast heeft Circuit de mogelijkheid om 11.000 m² bvo hotel te realiseren, wat maximaal in ongeveer 200 kamers kan resulteren.

Trends en ontwikkelingen •

•

• •

Het aantal buitenlandse gasten, maar ook de binnenlandse markt voor toerisme blijft de komende jaren groeien. De afgelopen jaren bleef de omzet van hotels stijgen, met in het laatste kwartaal van 2017 zelfs met 10,1%. Voor 2018 is de omzetstijging naar verwachting 3%. Deze groei komt door de aantrekkende economie en de structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen. Van dit laatste profiteren vooral de regio Amsterdam en de kustgebieden. 45 In de periode 2012-2017 groeide zowel het aantal hotelgasten (in totaal met 36%) als het aantal hotelovernachtingen (in totaal met 34%).46 Door de sterke vraag naar een hotelovernachting, stegen de prijzen voor een hotelovernachting in 2016 met ruim 8%: de sterkste stijging in minimaal twintig jaar tijd.47 Omdat andere steden in Nederland steeds meer op de kaart worden gezet als reisbestemming en de mogelijkheden in Amsterdam beperkt zijn (hotelbouwstop door de gemeente Amsterdam), wijken investeerders uit naar alternatieve gebieden waaronder ook Haarlem/Zandvoort. We verwachten dat het aantal overnachtingen fors zal toenemen de komende jaren en in 2022 zal uitkomen op rond de half miljoen. Met een toename van het aanbod zal de marktruimte vanaf 2024 weer positief worden en tot 2030 (cumulatief) tussen de 550 – 750 kamers bedragen.

Tegen gemiddeld 50 m² bvo per kamer gaat het om een tienjarige marktruimte van 27.500 – 37.500 m² bvo hotels.

SWOT-analyse De hotelmarkt is grootschaliger dan horeca en detailhandel en meer afhankelijk van goede bereikbaarheid per auto en OV. De SWOT-analyse voor deze functie is vergelijkbaar met vrijetijdsvoorzieningen en samengevat in onderstaand schema. Strengths

Weaknesses

Unieke locatie, met prachtig uitzicht (met name zonsondergang)

Mobiliteitsbeperkingen, met name congestie-druk (auto) in de zomermaanden

Opportunities

Threats

Kansen om uniek concept te ontwikkelen

Bereikbaarheid wordt niet verbeterd

Kansrijke product-marktcombinaties Voor de ontwikkeling van hotels in Zandvoort zijn wij de volgende mogelijkheden: 44

Bron: Horeca DNA, 2019; inventarisatie Bureau Stedelijke Planning Rabobank cijfers en trends, 2017 46 CBS, 2018, aantal gasten en overnachtingen in de periode 2012-2017 47 ABN AMRO, hotels; 8 november 2017 45

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

62/78

• • •

Gezien de kwaliteiten van de locatie zien wij in Zandvoort vooral marktruimte voor minimaal twee (middel)grote concepthotels (100- 150 kamers, 5.000 – 7.500 m² bvo) van relatief hoge kwaliteit, dat met name de doelgroepen Avontuurzoekers en Stijlzoekers aanspreekt. De plint zou ingevuld kunnen worden met aanverwante hotelfuncties zoals hotellobby, bar-restaurant en evenementen- en congreslocatie. Hierdoor kan zowel de toeristische als zakelijke markt bediend worden. Indicatief gaat het om 17.500 – 20.000 m² bvo hotel de komende vijf jaar en in totaal 27.500 – 37.500 m² bvo tot en met 2030.

Vrijetijdsvoorzieningen Marktperspectief Huidige voorzieningen •

•

De belangrijkste vrijetijdsvoorzieningen in Zandvoort zijn het Circuit Zandvoort en bungalowpark Center Parcs met onder andere een subtropisch zwembad (Aqua Mundo). Het circuit wordt vooral gebruikt in de weekenden van april tot en met oktober. Ook voor Center Parcs is dit de drukste periode. Overige (kleinere) vrijetijdsvoorzieningen zijn o.a. Holland Casino, enkele kleine musea en een trampolinepark.

Toekomstige voorzieningen • •

De gemeente Zandvoort steunt unaniem de komst van Formule 1 naar Circuitpark Zandvoort. De gemeente wil vier miljoen euro uittrekken om het evenement binnen te halen. Het geld is bedoeld voor het investeren in de bereikbaarheid en activiteiten rondom de Formule 1. 48 Naast het circuit wordt momenteel een nieuw vakantiepark ontwikkeld: Qurios Zandvoort met 100 luxe vakantiebungalows.49

Trends en ontwikkelingen •

•

•

Het inkomend toerisme zit al enige jaren enorm in de lift. Het NBTC voorspelt dat de groei van de laatste jaren aanhoudt. Zelfs in een conservatief scenario zal het aantal buitenlandse gasten in Nederland blijven groeien met 7% per jaar van 17,6 mln. in 2017 naar 28,8 mln. in 2030. Ook de binnenlandse markt blijft groeien (maar wel beperkter) van 24,3 mln. in 2017 naar 30,9 mln. in 2030. De (inter)nationale topbestemming van Nederland blijft Amsterdam. Echter, door de relatief korte afstanden in Nederland, combineren reizigers deze stedentrip vaak met een bezoek aan andere steden en regio’s, waar men vooral de karakteristieke attracties bezoekt. Deze ontwikkeling biedt ook zeker kansen voor Zandvoort. Leisurefuncties zijn bij uitstek voorzieningen die (monofunctionele) gebieden kunnen verlevendigen. Daarbij is leisure sterk verweven met detailhandel en horeca. Ca. een derde van de bezoekers met als bezoekmotief ‘entertainment’ bezoekt ook winkels of horeca. Enkele functionele voordelen bij een combinatie van leisure, retail en horeca: • Vergroting van het verzorgingsgebied; • Het aantrekken van nieuwe doelgroepen; • Meer bezoekers, toename herhalingsbezoek en hogere bestedingen per bezoek (vooral door verlenging verblijfsduur); • Versterking van het imago en de marktpositie van het gebied.

SWOT-analyse Door middel van een SWOT-analyse analyseren we de geschiktheid van de locatie voor de functie vrijetijdsvoorzieningen. We analyseren de locatie vanuit de bril van de exploitant. Strengths

48 49

Weaknesses

NOS, Gemeenteraad Zandvoort geeft unaniem groen licht voor Formule 1, 26 maart 2019 Website Qurios Zandvoort

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

63/78

Unieke locatie in relatie met het water

Mobiliteitsbeperkingen, met name congestie-druk (auto) in de zomermaanden

Groot achterland: inwoners en overnachtingen

Opportunities

Threats

Kansen om een unieke attractie te ontwikkelen met grote (internationale) aantrekkingskracht

Bereikbaarheid

Recent nieuwe ontwikkelingen zoals Qurios en mogelijke komst Formule 1

Kansrijke product-marktcombinaties Zandvoort biedt voldoende marktperspectief om het vrijetijdsaanbod verder te ontwikkelen. Potentieel interessante vrije tijdsvoorzieningen zijn grotere toonaangevende attracties, zoals: • Edu-tainment: educatief-entertainment of een Science Centre. Voorbeelden zijn attracties van IP2 Entertainment zoals National Geographic Ultimate Explorer. Dit is een goed voorbeeld van een nieuwe, spannende vrijetijdsvoorziening die aansluit op de voorkeuren van de Avontuurzoekers. • Link met autosport, een leisure-attractie in combinatie met het circuit. Dit om het circuit jaarrond interessant te maken. • Wellness centrum met binnenzwembad, mogelijk in combinatie met hotel-restaurant. Gemiddeld bedraagt het metrage voor een grotere attractie rond de 3.000 m² (het Legoland Discovery Centre in Scheveningen heeft bijvoorbeeld deze afmeting). In totaal zien wij kansen voor één á twee leisuretrekkers met een totaal programma van 3.000 tot 6.000 m² bvo. Belangrijk is dat het karakter van deze voorzieningen vooral geschikt is voor doelgroepen die bij voorkeur met het openbaar vervoer reizen om zo de congestie in en naar Zandvoort niet te versterken.

(Commerciële) dienstverlening Onder (commerciële) dienstverlening verstaan we onder andere flexibele (werk)ruimtes, commerciële dienstverlening (zoals kapper, schoonheidssalon, stomerij en makelaar), maatschappelijke dienstverlening (zoals eerstelijns zorg) en services en faciliteiten (zoals toiletten, douches, bewaakte fietsenstalling).

Vraag en aanbod • •

Het huidige aanbod commerciële dienstverleners is momenteel vooral geconcentreerd in het centrum van Zandvoort. Maatschappelijke dienstverleners (zoals eerstelijns zorg) ligt juist meer verspreid over de kern. Voor zover bekend is het aanbod aan services en faciliteiten momenteel beperkt tot versnipperd, veelal particulier, aanbod bij strandpaviljoens.

Trends en ontwikkelingen •

•

•

Blurring: dienstverleners (gemaksvoorzieningen zoals stomerij of kledingreparatie en persoonlijke

verzorging zoals kapper, salon etc.) laten zich steeds beter combineren met andere functies zoals horeca en detailhandel. Voorbeeld is de Wit Wasserij in Nijmegen: een wasserette in combinatie met donutshop en bar. Multidisciplinariteit: één vestiging van verschillende disciplines onder één dag. Dit versterkt de samenwerking en efficiency. Voorbeelden zijn de clustering van verschillende disciplines in de eerstelijnszorg of een combinatie van maatschappelijke dienstverleners met sportvoorzieningen (fitness en sport). Voorbeeld is een fysiotherapie in combinatie met personal training. Gastvrij: het aanbieden van (gratis) services en faciliteiten in een stad, dorp of badplaats. Dit kunnen schone openbare toiletten zijn, bewaakte fietsenstallingen, gratis wifi en douches, omkleedcabines en lockers.

SWOT-analyse Strengths

Weaknesses

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

64/78

Grote aantallen passanten op drukke dagen (vooral in de zomer)

Geen sterke relatie tussen strand en dorp.

Opportunities

Threats

Gastvrije badplaats met (gratis) service faciliteiten

Kans op ‘dode plinten’

Invulling van de niet-commerciële plinten

Kansrijke product-marktcombinaties Het toevoegen van (commerciële) dienstverlening draagt bij aan de multifunctionaliteit van het gebied. De aanbieders kunnen daarbij een functie vervullen voor enerzijds inwoners en anderzijds de bezoekers van Zandvoort. Potentieel interessante commerciële dienstverleners zijn: shared offices, gemaksvoorzieningen (stomerij en kledingreparatie) en persoonlijke verzorging (kapper, salon) en shared offices. Voor maatschappelijke dienstverleners is paramedische zorg (fysiotherapie, huidtherapeut, medisch pedicure) en eerste lijn zorg (huisarts, tandarts) potentieel interessant. Combinaties met andere functies is daarbij ook kansrijk (blurring). Tot slot zijn ook openbare faciliteiten kansrijk, zoals openbaar sanitair. De bekendste is Sanifair. Tegen een kleine vergoeding krijg je schone toiletten en een tegoedbon die inwisselbaar is bij plaatselijke ondernemers. Wellicht zijn er ook mogelijkheden met omkleedcabines, douches en lockers. Indicatief gaat het om 500 m² tot 1.000 m² bvo dienstverlening.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

65/78

Bijlage 4: Onderbouwing marktruimte kantoren Vraag ontwikkeling De uitbreidingsbehoefte aan kantoorruimte brengen wij met onderstaande methodiek in beeld. Hierin zijn drie parameters belangrijk. De totale werkgelegenheid in Zandvoort, het aandeel kantoorgebonden banen in Zandvoort en het ruimtegebruik per werknemer in kantoren. Wij lopen een voor een deze parameters en de ontwikkelingen van deze parameters door. In aanvulling op de parameters is het beginpunt de huidige kantorenvoorraad in gebruik. Zandvoort kent geen leegstand. De huidige kantorenvoorraad in gebruik is 8.325 m2 bvo.

Werkgelegenheid groeit licht. • • • • •

In Zandvoort zijn momenteel circa 5.727 banen (LISA, 2023). In de afgelopen 10 jaar is het aantal banen met 13,7% gestegen. De groei was met name afkomstig uit de sectoren detailhandel en horeca (LISA, 2023). De meeste inwoners uit Zandvoort werken niet in de gemeente. In Zandvoort zijn 550 banen per 1.000 inwoners. Gemiddeld in Nederland zijn dit 805 banen. Zandvoort is daarmee een woongemeente (CBS, 2022). In de regionale prognoses van de MRA wordt uitgegaan van een werkgelegenheidsgroei van 0,3 tot 0,9% in de regio Zuid-Kennemerland. Gezien de historische ontwikkeling in Zandvoort en de demografische ontwikkeling achten wij deze prognose realistisch. Het aantal banen stijgt tot 2035 naar 5.975 tot 6.490 banen. Dit is een stijging van 245 tot 765 banen.

7.000 6.500 6.000 Historie

5.500

Prognose (+0.3%) 5.000

Prognose (+0,9%)

4.500

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

4.000

Figuur 50 Werkgelegenheidsprognose, Bron: LISA, bewerking door Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

66/78

Aandeel banen in kantoren blijft gelijk • •

•

De grootste sectoren in Zandvoort zijn niet in sectoren die zich doorgaans huisvesten in kantoren. Meer dan de helft van de banen is terug te vinden in de horeca, detailhandel en de zorg. Plabeka gaat uit van een aandeel banen in kantoren in de regio Zuid-Kennemerland van 6%. Dit is dus inclusief Haarlem. De exacte cijfers voor Zandvoort zijn niet bekend. We kunnen het wel min of meer herleiden. De huidige kantorenvoorraad in Zandvoort is met 8.385 m2 beperkt. Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer in kantoren in Zuid-Kennemerland is 25 m2 (Plabeka). Omgerekend komt dit neer op ca. 330 banen in kantoren. 330 banen zijn goed voor 5,8% van de banen van Zandvoort, daarmee is het gemiddelde van Zuid-Kennemerland representatief voor Zandvoort. (Plabeka en LISA) Het aandeel kantoorbanen in Zuid-Kennemerland is relatief stabiel gebleven in de afgelopen 10 jaar. Naar verwachting blijft dit ook stabiel in de komende jaren.

Ruimtegebruik per werknemer neemt af • •

•

•

Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer in kantoren in Zuid-Kennemerland is 25 m2. Landelijk, maar ook regionaal in de prognoses van Plabeka, wordt uitgegaan van een afname van het ruimtegebruik per werknemer in kantoren. Als gevolg van het hybride werken, mede op basis van ervaringen gedurende de Corona crisis, is de verwachting dat het kantoorquotiënt (aantal m 2 per werkzame persoon) gemiddeld afneemt. Efficienter omgaan met het ruimtegebruik vindt met name plaats bij grotere kantoorgebruikers, waar momenteel de bezettingsgraad van kantoorruimte ook afgenomen is. Bij kleinere bedrijven is dit moeilijker. Er kan weliswaar op de werkplekken bezuinigd worden in ruimte, maar voor overige ruimten is dit ingewikkelder (zoals vergader- en ontmoetingsruimte, computerfaciliteiten et cetera). Grotere bedrijven kunnen dit makkelijker bundelen, bij kleine bedrijven heb je hier meer ruimte voor nodig. Voor Zandvoort gaan wij daarom uit van twee scenario’s. Een scenario waar het ruimtegebruik afneemt, hier sluiten wij aan bij de prognose van Plabeka. In aanvulling daarop hanteren wij een scenario waar het ruimtegebruik gelijk blijft. Zandvoort heeft immers meer kleinere dan grotere kantoorpanden en kantoorgebruikers.

26,0 25,0 24,0 23,0 22,0 21,0 20,0 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

KQ (1,5% 2030)

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

KQ (0%)

Figuur 51 Ontwikkeling ruimtegebruik per werknemer, Bron: Plabeka, bewerking door Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

67/78

Weinig behoefte in Zandvoort • In Zandvoort is er tot 2035 een uitbreidingsbehoefte van -750 tot 1.110 m2 bvo aan kantoorruimte. • In het minimale scenario daalt het ruimtegebruik per werknemer tot 2030 sneller dan dat het aantal banen in kantoren stijgt. Daarmee krimpt de netto behoefte aan kantoren. Na 2030, wanneer de daling in het ruimtegebruik stagneert neemt de vraag weer iets toe. • In het hoge scenario, met een gelijkblijvend kantoorquotiënt, neemt de behoefte aan kantoren toe.

9.500 9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Voorraad

Laag-

Hoog+

Figuur 52 Indicatieve prognose van de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in Zandvoort, in twee scenario’s Bron: Sweco

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

68/78

Bijlage 5: Vragenlijst interviews •

Wie ben je en wat doe je?

•

Hoe is het om ondernemer/ontwikkelaar/architect te zijn in Zandvoort

Bestaand aanbod • Wat vind u van het bestaande retail en kantoren/werkplekken aanbod in Zandvoort? •

Detailhandel

•

Horeca

•

Hotels

•

Leisure

•

Werken

•

Waar/wat ziet u (als) kansen?

•

Wat gaat goed en wat kan beter?

Jaarrond programma • De gemeente wenst door toevoeging van programma en een update van de openbare ruimte een jaarrond aantrekkelijk Zandvoort te creëren, hoe kijkt u hier tegen aan? •

Is dit nodig?

•

Waar moet de focus liggen om jaarrond aantrekkelijk te zijn volgens u?

•

Waar moeten de beoogde functies landen binnen Zandvoort?

Entreegebied • Wat vind u van de huidige uitstraling van het Entreegebied? •

Wat is de optimale invulling van het gebied?

•

Wat zijn de beoogde doelgroepen en passende sfeer voor dit gebied?

•

Welke functies en uitstraling passen hierbij?

•

Bent u op de hoogte van de geplande ontwikkelingen die spelen voor het Entreegebied? Zo ja, wat vindt u hier van?

•

Wat zijn volgens u de knelpunten en/of hete hangijzers in de ontwikkeling van het gebied?

•

Wat is uw wensbeeld? Wilt u ons meegeven?

Badhuisplein • Wat vindt u van de huidige uitstraling van het badhuisplein? •

Wat is de optimale invulling van het gebied?

•

Wat zijn de beoogde doelgroepen en passende sfeer voor dit gebied?

•

Welke functies en uitstraling passen hierbij?

•

Bent u op de hoogte van de geplande ontwikkelingen die spelen voor het Badhuisplein? Zo ja, wat vindt u hier van?

•

Wat zijn volgens u de knelpunten en/of hete hangijzers in de ontwikkeling van het gebied?

•

Wat is uw wensbeeld? Wilt u ons meegeven?

Na de interviews is per interview een verslag opgesteld, dit verslag is hierna gedeeld met des betreffende gesprekspartners om het te controleren. De afspraak die hieraan ten grondslag ligt is dat enkel informatie die opgenomen is in het verslag ook in het rapport terecht kan komen. Deze verslagen zijn niet openbaar en enkel toegankelijk voor Sweco medewerkers die betrokken zijn bij het onderzoek. Daarnaast wordt geen uitspraak gedaan over de herkomst van de uitspraken die volgen uit de interviews, zo blijven de

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

69/78

correspondenten deels anoniem (gemeente heeft zelf de lijst met gesprekspartners aangeleverd, hierdoor zijn de gesprekspartners bekend bij de gemeente)

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

70/78

Bijlage 6: Rode draad interviews Er zijn 6 gesprekken gevoerd met 9 verschillende gesprekspartners, allemaal betrokken bij de verdere ontwikkeling van Zandvoort, tussen 24 april en 15 mei 2023. Gesprekspartners: • • • • • • • • •

Kees Draisma – Springtij Architecten Herman van de Vliet – Dutchen Group Bijzondere Vakantieverhuur Frans van Zandvoort – Ontwikkelaar 3GT Pieter Boers – Holland Casino René van Schie – MRA René van Wielinck – Palace Hotel Ben Kuipers – Q-team Martin Boisen – Q-team Frederik Vermeesch – Q-team

Bestaand aanbod Met name de strandtenten hebben de laatste jaren stappen gezet en zijn professioneler geworden. Het overige aanbod in Zandvoort blijft nog achter met betrekking tot deze ontwikkeling, maar de wil om te ontwikkelen lijkt er wel te zijn. Als gevolg is het bestaande aanbod in Zandvoort niet voldoende om mensen naar Zandvoort te trekken. De vraag is ook of een update van het bestaande aanbod hierin voldoet, naar verwachting is toevoeging van nieuw aanbod met een grotere trekkracht nodig om dit te bereiken. Veel gesprekspartners zien kansen in de zakelijke markt en in het verlengen van de arm van Amsterdam. Voor beiden is het echter wel van belang dat het strand thema hierin wordt doorgevoerd, dit is namelijk het unieke dat Zandvoort te bieden heeft in de MRA. Ook geven de gesprekspartners aan dat een update van het bestaande hotelaanbod nodig is. In de huidige situatie zijn er veel kleinschalige hotels en Bed & Breakfasts, om het hotelaanbod te versterken is een hotel uit het hogere segment nodig. Daarnaast geeft men ook aan dat Appartement hotels voor de Digital Nomads50, om in te spelen op deze markt, een kans kan zijn voor Zandvoort. Daarnaast heerst het gevoel dat er op verschillende schaalniveau’s wordt gewerkt die elkaar tegenwerken, zo is er de wens om onderdeel te zijn van de metropool, maar probeert men ook vast te houden aan het dorpse dat Zandvoort kent.