Bijlage Integrale marktverkenning toeristisch en economisch programma Gemeente Zandvoort
Tekst van het document
Rapport
Integrale marktverkenning toeristisch en economisch programma, gemeente Zandvoort
14 juli 2023
SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning
Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam
Voor meer informatie
Versie
De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Integrale marktverkenning toeristisch en economisch programma Zandvoort 51013829 Gemeente Zandvoort 14 juli 2023 Floor Planken Pim Steenbergen Guido Van de Molen Femke Wokke Toine Hooft Toine Hooft toine.hooft@sweco.nl +31 6 22 99 35 49 Definitief
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
2/78
Inhoudsopgave Samenvatting ................................................................................................................................................... 5 Veranderende uitgangspunten en consequenties ......................................................................................... 5 Aanbevelingen voor verdere stappen/acties .................................................................................................. 7 Inleiding ............................................................................................................................................................ 9 Aanleiding ...................................................................................................................................................... 9 Uw vragen ...................................................................................................................................................... 9 Doel van het onderzoek ............................................................................................................................... 10 Opbouw van dit rapport ................................................................................................................................ 10 1
2
3
4
Zandvoort in perspectief ....................................................................................................................... 11 1.1
Zandvoort in vogelvlucht ................................................................................................................... 11
1.2
Bestaand aanbod toeristische en economische functies .................................................................. 13
1.3
Functioneren van het aanbod ........................................................................................................... 19
1.4
Positionering Zandvoort .................................................................................................................... 22
1.5
Conclusies ......................................................................................................................................... 25
Kansrijk programma economische en toeristische functies Zandvoort .......................................... 26 2.1
Detailhandel: beperkte ruimte voor versterking van het aanbod ...................................................... 26
2.2
Horeca: een groeisector met potentie ............................................................................................... 29
2.3
Hotel: de sector met de meeste potentie .......................................................................................... 32
2.4
Leisure: sector met potentie, mits op de juiste manier aangevlogen ................................................ 34
2.5
Diensten: een ondersteunende sector .............................................................................................. 37
2.6
Zakelijke functies: potentie in de samenwerking ............................................................................... 39
2.7
Kansrijk programma Zandvoort ......................................................................................................... 41
Advies programma Badhuisplein en Entreegebied ............................................................................ 44 3.1
Programmering Badhuisplein en Entreegebied ................................................................................ 44
3.2
Verschillen met de stedenbouwkundige visies van gemeente Zandvoort ........................................ 47
3.3
Interessante concepten voor Zandvoort vanuit de MRA ................................................................... 47
3.4
Conclusie programmering ................................................................................................................. 49
Conclusies en advies ............................................................................................................................. 51 4.1
Beantwoording onderzoeksvragen.................................................................................................... 51
4.2
Conclusies ......................................................................................................................................... 53
4.3
Aanbevelingen voor verdere stappen/acties ..................................................................................... 53
Bijlage 1: Begrippenlijst ................................................................................................................................ 55 Bijlage 2: Leefstijlen ...................................................................................................................................... 57 Bijlage 3: Marktscans 2019 ........................................................................................................................... 59 Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
3/78
Bijlage 4: Onderbouwing marktruimte kantoren ........................................................................................ 66 Bijlage 5: Vragenlijst interviews ................................................................................................................... 69 Bijlage 6: Rode draad interviews ................................................................................................................. 71 Bijlage 7: Inspiratie en mogelijke concepten .............................................................................................. 73
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
4/78
Samenvatting In 2019 is onderzoek gedaan naar een aantrekkelijke invulling van het Entreegebied en Badhuisplein in Zandvoort. De gemeente Zandvoort heeft Sweco verzocht het onderzoek te actualiseren. De voornaamste redenen: • • •
de Formule 1 is terug op het circuit van Zandvoort corona ligt achter ons en het aantal hotelovernachtingen is bijna weer op niveau van voor corona1 de herinrichting van de boulevard is gestart met Boulevard Paulus Loot (deze herinrichting is ondertussen afgerond).
Al deze ontwikkelingen bieden hernieuwd perspectief voor de verdere ontwikkeling van Zandvoort. De uitkomsten van het onderzoek vormen het vertrekpunt voor de functionele invulling van het Badhuisplein en Entreegebied en het daartussen gelegen middengebied, en input voor de nieuwe toeristische visie.
Veranderende uitgangspunten en consequenties De belangrijkste verschillen in Zandvoort met 2019 zijn: •
• •
•
Toeristische groei. Na en een dip in coronatijd, waarbij vooral de buitenlandse toerist het liet afweten, zijn de toeristisch-economische vooruitzichten gunstig. Dit komt enerzijds door het vliegwieleffect dat de terugkeer van de Formule 1 met zich meebrengt en anderzijds door de algeheel verwachte toeristische groei in het achterland (de MRA) en kustplaatsen in Nederland. Een groeiend inwoneraantal in de MRA waarin de Avontuurzoekers een steeds prominentere rol lijken te gaan spelen. Dit biedt mogelijkheden om het bestaande aanbod in Zandvoort te versterken. Stabilisatie toeristisch aanbod. De Formule 1 doet sinds 2021 Zandvoort weer aan. Dit heeft effect gehad op verschillende sectoren in Zandvoort (zoals het openbaar vervoer). De impact op het toeristisch programma is achter gebleven. De ontwikkelingen hebben vooralsnog niet geleid tot uitbreiding van het bestaande aanbod. Recreatieve detailhandel2 verder onder druk. Uit het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO) 3 blijk dat recreatieve detailhandel als modewinkels het zwaar hebben. In Zandvoort blijft de toevloeiing voor recreatieve detailhandel achter op die van de benchmark. Dit maakt dat we nog gereserveerder zijn met toevoegen van nieuwe (recreatieve) detailhandel en ligt verdere concentratie van winkels in het centrumgebied van Zandvoort voor de hand.
Deze veranderingen hebben een beperkte invloed op de uitkomsten van het onderzoek uit 2019 en de benchmarkvergelijking met Noordwijk en Scheveningen. Ook de resultaten van het Koopstromenonderzoek 2021 zijn van beperkte invloed op het opgestelde programma. Echter is de invulling van het programma wel aangescherpt ten opzichte van 2019.
Aanscherping positionering, doelgroepen en programmering De veranderde uitgangspunten maken dat we de positionering, doelgroepen en de commerciële programmering voor het Entreegebied en Badhuisplein hebben aangescherpt. Het betreft graduele verschuivingen ten opzichte van 2019, geen radicale koerswijziging. Kwantitatief zit deze verschuiving voornamelijk in het afnemen van het aantal meters aan detailhandel dat mogelijk is. Voor de andere sectoren is het programma dat in 2019 is opgesteld nog relevant. Kwalitatief zijn de verschuivingen vooral zichtbaar in de invulling van het programma. Hotels vormen de hoofdmoot van het programma: ongeveer 60% in het potentieel programma. Hotels zijn de grote bouwblokken; de andere toeristische en economische functies – inclusief hotelondersteunende voorzieningen als horeca – het cement. Het cement zorgt voor de sfeer & uitstraling, de eenheid de
1
CBS Statline https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/08/logiesaccommodaties-ontvangen-bijna-evenveel-gasten-als-voorcoronacrisis#:~:text=De%20toeristen%20die%20in%202022,nu%20toe%20de%20meeste%20overnachtingen. 2 Zie Bijlage 1: Begrippenlijst 3 In 2021 is er in de Randstad en Noord-Brabant een grootschalig koopstromenonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek is er per gemeente inzichtelijk in waar de inwoners hun aankopen doen en wat er van buiten de gemeente wordt besteed.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
5/78
verbondenheid en daarmee het functioneren van een gebied. Voor economische functies als flexibele en tijdelijke werkplekken en vergader- en trainingsfaciliteiten zien we ook goede mogelijkheden gekoppeld aan hotels en horecagelegenheden. Op deze manier kan de zakelijke markt – Werken aan Zee – vorm krijgen en bijdragen aan jaarrondexploitaties.
Figuur 1 Indicatief programma Zandvoort, verdeelt over verschillende gebieden Bron: Sweco
Het Entreegebied ligt op een kruispunt tussen het stoere en ondernemende dat Zandvoort Noord kenmerkt en het dorpse en vertier dat het dorpshart van Zandvoort typeert. Het gebied dient zowel in het hoogseizoen grote bezoekersstromen te accommoderen als aantrekkelijk te zijn wanneer het rustiger is in het laagseizoen. Het stoere en rauwe randje kwam ook al in het rapport uit 2019 naar voren. Echter heeft de groei van het aandeel avontuurzoekers vanuit het achterland, dat veelal per trein arriveert, de behoefte vergroot dit stoere en rauwe randje ook in de programmering terug te laten komen. Denk voor het Entreegebied bijvoorbeeld aan: sport in de openbare ruimte, edutainment, kleinschalige leisure en hippe horeca die het stoere randje van het gebied onderstrepen. Deze horeca biedt daarnaast ook ruimte voor bezoekers om te kunnen werken. De inrichting van de openbare ruimte is essentieel om de juiste sfeer te creëren waarbij een groot gebaar (herkenningspunt) waarde toe voegt aan het karakter van zowel het Entreegebied als Zandvoort. In combinatie met de avontuurzoeker is het entreegebied ook een aantrekkelijke locatie voor de plezierzoeker. Plezierzoekers zijn in voor spontane plannen en verrassende dingen, denk hierbij aan festivals, events, pretparken en feesten.
Het Entreegebied biedt ruimte aan deze activiteiten, waardoor het ook voor de plezierzoekers een aantrekkelijke locatie is.
Figuur 2 Brandsheet en programma Entreegebied Bron: Sweco
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
6/78
Voor het Badhuisplein is de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig en gezellig dorpsplein aan het strand het uitgangspunt. De voornaamste doelgroep, naast de dorpsbewoner, is de stijlzoeker (paars) die waarde hecht aan kwaliteit en zich graag laat verwennen. Voor het Badhuisplein is een luxe maar dorpse uitstraling, waar iedereen zich thuis voelt, het doel. Denk hierbij aan een hoogwaardig hotel met een openbare lobby naar de buurt/bewoners met een combinatie van functies (horeca, wellness) in de plint van het hotel, hoogwaardige horeca voor het hele gezin, ruimte voor culturele evenementen en een jaarronde leisure activiteit. Ook biedt het hotel werkplekken aan en eventuele flexibele vergaderruimte. De genoemde functies zijn toegankelijk voor iedereen en vormen de verbinding tussen het strand en het dorpshart.
Figuur 3 Brandsheet en programma Badhuisplein Bron: Sweco
Aanbevelingen voor verdere stappen/acties Op korte termijn maakt de hoge rentestand, in combinatie met gestegen materiaalkosten en personeelstekorten, investeerders huiverig. Het zou een enorme gemiste kans zijn als nu ontwikkelingen stagneren. Om een vliegwieleffect in gang te zetten is in onze optiek nodig: • •
•
4
Profilering van Zandvoort als aantrekkelijke kustbestemming en onlosmakelijk onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam (MRA), als dag(deel)bestemming én uitvalsbasis voor de MRA. Een duidelijke(re) positionering van Zandvoort als dag-, week- en vooral jaarrond badplaats. (Meer) overnachtingsmogelijkheden passend binnen het MRA ontwikkelkader verblijfsaccommodaties 4, Werken aan Zee en elk-weervoorzieningen als wellness dragen bij aan seizoensverbreding. De realisatie van het Badhuisplein vormt een belangrijke sleutel en katalysator voor de verdere ontwikkeling van Zandvoort en de boulevard. Stimuleren en faciliteren van slimme exploitatiemogelijkheden wat leidt tot jaarrond locaties: • Hybride concepten: retail, horeca en services combineren, mogelijk wisselend per seizoen, in de zomer ijs en in de winter soep. • Exploitaties combineren: hotel met wellness, fitness, casino (Holland Casino), rooftop bar en restaurant. • Werken aan Zee stimuleren en mogelijk maken voor de verschillende leefstijlen. • Binnen en buiten (terras), inclusief evenementen op de boulevard en het strand. • Tijdelijke invullingen gedurende bouwwerkzaamheden, ook als vorm van place making.
MRA ontwikkelkader verblijfsaccommodaties, grip op groei, juli 2019 https://openresearch.amsterdam/image/2020/8/31/mra_ontwikkelkader_verblijfsaccommodaties.pdf
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
7/78
•
Een opwaardering van de openbare ruimte én de gebouwde omgeving. De herinrichting van de openbare ruimte is gestart. De opwaardering van verouderde (woon)complexen is een belangrijk punt van aandacht. Hierbij past ook het betrekken van het Middengebied bij de ontwikkeling, als verbindende (en nog ontbrekende) schakel tussen het Badhuisplein en het Entreegebied. De vraag is hoe Zandvoort aantrekkelijk blijft in de tijdelijke situatie en de lange periode van bouwoverlast. • Slimme mobiliteitsoplossingen. Het huidig verkeers- en parkeerbeleid – waarbij voor het toevoegen van nieuwe functies voldoende parkeren op eigen terrein moet worden gerealiseerd staat het toevoegen van een substantieel volume aan (commerciële) voorzieningen in de weg. Het ruimtebeslag is groot en een complexe gebouwde parkeervoorziening is duur, hetgeen dat investeerders afschrikt. Dit nog afgezien van de vraag of het extra autoverkeer adequaat kan worden afgehandeld en of de boulevard primair op autobereikbaarheid en autoparkeren, in plaats van langzaam verkeer, ingericht dient te zijn. Kortom, een andere kijk op autobereikbaarheid, verkeersafwikkeling en autoparkeren is nodig om de ambities waar te maken • Hoge(re) organisatiegraad tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente - de zogenaamde “gouden driehoek” - met het maatschappelijk middenveld en de bewoners.
Daarbij kan een voorbeeld worden genomen aan de horecapaviljoens aan het strand, die zich hebben georganiseerd en een kwaliteitsslag gemaakt. • Het betrekken van het Middengebied bij de ontwikkeling, als verbindende (en nog ontbrekende) schakel tussen het Badhuisplein en het Entreegebied. • Bij de investeringen in Zandvoort moet People, Planet en Profit in balans zijn. Dit betekent niet enkel inzetten op economische winst bij het aantrekken van meer bezoekers (Profit), maar ook de investeringen benutten voor het beschermen van de natuur (Planet) en de behoefte van de eigen inwoners (People).
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
8/78
Inleiding Aanleiding In 2019 heeft Bureau Stedelijke Planning in opdracht van de gemeente Zandvoort onderzoek verricht naar een kansrijke invulling voor het Entreegebied en Badhuisplein. De onderzoeksresultaten zijn vertaald in een concrete positionering en programmering van de (plint)voorzieningen met daarbij een advies over een passende ontwikkel- en realisatiestrategie. De gemeente Zandvoort beoogt een levendig programma te realiseren, zowel in de gebouwde omgeving als op de pleinen en openbare ruimte. Dagrond (overdag en in de avonduren), weekrond (ook buiten de weekenden) en jaarrond (ook buiten het seizoen) moet Zandvoort een aantrekkelijke badplaats zijn en blijven. Inmiddels zijn we drie jaar verder en heeft de succesvolle Formule 1 Grand Prix op het circuit van Zandvoort zowel in september 2021 als 2022 plaatsgevonden. Het evenement was in 2021 al ondanks de geldende coronamaatregelen druk bezocht (70% van capaciteit) en heeft voor spin-off effecten en enorme trots geleid. De editie uit 2021 bracht een toegevoegde economische waarde van € 23,2 miljoen voor de MRA als geheel en € 8,9 miljoen voor Zandvoort5. In 2022 heeft het succesvolle evenement plaatsgevonden op volledige bezoekerscapaciteit. Corona ligt achter ons en het aantal hotelovernachtingen is al weer hoger dan voor corona.
De herinrichting van de boulevard is gestart met Boulevard Paulus Loot, welke ontwikkeling inmiddels succesvol is afgerond. Deze (positieve) ontwikkelingen zijn voor de gemeente Zandvoort de reden de visie uit 2019 te actualiseren en verder aan te scherpen, waarbij: • •
naast de toeristische functies (detailhandel, horeca, hotel, leisure en diensten), ook de economische functies zijn onderzocht, om het “werken aan zee” inhoud te kunnen geven, en; de potentie van Zandvoort als geheel is beschouwd (inclusief het CM.com Circuit Zandvoort, De Boulevard Barnaart en het Centrum van Zandvoort) om vervolgens weer in te zoomen op het Entreegebied en Badhuisplein.
Sweco6 heeft de actualisatie verzorgd.
Uw vragen De gemeente Zandvoort heeft de volgende specifieke onderzoeksvragen geformuleerd: 1. Heeft het actualiseren van de meest recente data7 (2021) invloed op de uitkomsten van de benchmark met Noordwijk en Scheveningen? 2. Wat voor nieuwe inzichten geven de resultaten van het Koopstromen onderzoek 2021 8 ons met betrekking tot marktruimte voor commerciële voorzieningen en aanwezige doelgroepen/leefstijlen? 3. Welke nieuwe functies/programmering in het toekomstige Entreegebied/Badhuisplein/Boulevard dragen bij aan versterking van het bestaande kernwinkelgebied van Zandvoort, in en buiten het zomerseizoen? 4. Zijn de brandsheets en concepten voor beide deelgebieden (Entree en Badhuisplein) nog actueel en op welke onderdelen is een update gewenst? (tegen achtergrond van invloed corona en Formule 1). Wat zijn inspirerende voorbeelden van een landmark leisure aanbod dat Zandvoort op de kaart kan zetten? 5. Hoe kunnen we de professionalisering die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden onder strandtenten doortrekken in het dorp? Hoe zetten we eigenaren aan tot actie? 6. Hoe gaat de markt (onder andere ontwikkelaars) zich de komende jaren bewegen tegen de achtergrond van de onzekere omstandigheden (geopolitieke onrust, stikstof, inflatie, bouwmaterialen, corona)?
5
https://www.ad.nl/formule-1/economische-impact-dutch-gp-ondanks-coronabeperkingen-fors-hoger-danverwacht~a22b00ca/?cb=25c4ada4f9c9bef4a18c8faece661a05&auth_rd=1 6 Bureau Stedelijke Planning maakt sinds 24 september 2021 onderdeel uit van Sweco. 7 Het gaat hierbij zowel om demografische gegevens als om een update van het gevestigde aanbod, de koopstromen als de meest recente trends en ontwikkelingen 8 In 2021 is er in de Randstad en Noord-Brabant een grootschalig koopstromenonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek is er per gemeente inzichtelijk in waar de inwoners hun aankopen doen en wat er van buiten de gemeente wordt besteed.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
9/78
7. Welke mogelijkheden (zowel conceptueel als in de marktruimte) zijn er voor de zakelijke markt in Zandvoort?
Doel van het onderzoek Het doel van dit onderzoek is de positionering en programmering voor de kustzone verder aan te scherpen, zodat Zandvoort een (meer) aantrekkelijke jaarrond bestemming wordt, zowel voor bezoekers als bewoners. De aangescherpte visie nodigt uit tot gezamenlijke actie, en trekt nieuwe doelgroepen, concepten en investeerders aan. De uitkomsten fungeren als input voor: • de functionele invulling van het Badhuisplein en Entreegebied, en het daartussen gelegen middengebied, en; • de actualisatie van de toeristische visie. Deze visie voor het Entreegebied en het Badhuisplein is tot stand gekomen in samenspraak met de gemeente Zandvoort en het Q-Team kustzone Zandvoort. Daarnaast hebben zes interviews plaats gevonden met in totaal negen verschillende stakeholders om de uitkomsten te verifiëren en aan te scherpen.
Opbouw van dit rapport Om een goed programma op te kunnen stellen wordt in het eerste hoofdstuk gekeken naar de positie van Zandvoort en de belangrijkste veranderingen die ten opzichte van 2019 hebben plaatsgevonden in de gemeente. Hierbij wordt gekeken naar het bestaande aanbod en hoe dit functioneert, maar is er ook aandacht voor de leefstijlen van zowel de inwoners als de bezoekers van Zandvoort. Ook wordt in dit hoofdstuk de positionering van Zandvoort en het DNA van het dorp vertaald naar ruimtelijke mogelijkheden. Vervolgens wordt aan de hand van marktmogelijkheden, trends en ontwikkelingen, leefstijlen en het DNA van de gemeente Zandvoort een aantrekkelijk programma opgesteld. In het derde hoofdstuk wordt duidelijk waar het opgestelde programma dient te landen en wordt een eerste richting gegeven voor verdere conceptuele invulling van het programma (zie voor verdere inspiratie ook Bijlage 7: Inspiratie en mogelijke concepten). Het programma is ambitieus, en kent enkele uitdagingen en randvoorwaarden. De route om het werkelijkheid te laten worden staat centraal in het vierde en laatste hoofdstuk .
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
10/78
1
Zandvoort in perspectief
In dit hoofdstuk staat de positionering en context van Zandvoort centraal. Waar staat Zandvoort nu? Hoe functioneert het aanbod in Zandvoort? We sluiten het hoofdstuk af met een positionering voor Zandvoort die laat zien waar de gemeente staat en hoe het Entreegebied en Badhuisplein hierin passen.
1.1
Zandvoort in vogelvlucht
Zandvoort is een van de drie grootste badplaatsen van Nederland en de enige badplaats in Nederland met een directe treinverbinding. Gelegen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is het een van de drie badplaatsen die de MRA kent. Door zijn ligging en de treinverbinding speelt Zandvoort een belangrijke rol in de recreatie mogelijkheden in de MRA. De in totaal 32 samenwerkende gemeenten kennen samen een inwoneraantal van ca. 2.517.000 inwoners9. Dit inwoneraantal zal tot 2030 groeien met ca. 266.000 inwoners. Naast de inwoners is de MRA ook een aantrekkelijk voor andere (dag)bezoekers, in 2019 lag het aantal overnachtingen in de MRA door binnenlandse en buitenlandse toeristen op 29,7 miljoen. De verwachting is dat de vraag naar overnachtingen naar 2030 met ca. 33% zal toenemen tot 39,6 miljoen toeristische overnachtingen in de regio.10
Figuur 4 Zandvoort als onderdeel van de MRA Bron: PDOK Achtergrondkaart; Bewerking Sweco
Het dorp heeft een rijk verleden als badplaats en kent een combinatie van natuur, strand, dorp en het welbekende circuit. Deze unieke combinatie maakt Zandvoort bij uitstek (met name in de zomermaanden)
9
Dashboard Metropoolregio, 2021 https://onderzoek.amsterdam.nl/static/dashboard-mra/?thema=bevolking&indicator=bevolkingtotaal&niveau=gemeenten&periode=2021 10 Gemeente Amsterdam, Ontwikkelperspectief recreatie en toerisme MRA (maart 2022)
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
11/78
een toeristische trekpleister. Door de treinverbinding met Haarlem en Amsterdam is het de ideale uitvallocatie voor Amsterdammers en maakt de kust voor iedereen bereikbaar.
Figuur 5 Situering Zandvoort, Entreegebied en Badhuisplein Bron: PDOK Achtergrondkaart; Bewerking Sweco
De gemeente Zandvoort kent momenteel 17.168 inwoners. Naar verwachting zal het inwonertal tot 2040 met ca. 4% toenemen tot ca. 17.930 en naar 2050 toenemen tot ca. 18.280 inwoners. Het gemiddeld inkomen in de gemeente ligt 8% hoger dan landelijk en het aandeel 65-plussers in de gemeente ligt hoger dan landelijk. Dit gaat ten koste van het aandeel 15 tot 25-jarigen. Van de (dag)bezoekers aan Zandvoort kwam in 2021 38% uit de eigen provincie en was 50% van de bezoekers tussen de 18 en 39 jaar oud.
Figuur 6 Demografische kenmerken gemeente Zandvoort en bezoekers Bron: CBS Statline 2021; Toeristisch bezoek aan steden 2021; Primos 2023
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
12/78
Zandvoort kan worden opgedeeld in drie gebieden. • • •
Zandvoort Noord waar het circuit gelegen is en er ruimte is voor sport en recreatie; Zandvoort Centrum waar de dorpskern gevestigd is en ook het Entreegebied en het Badhuisplein; Zandvoort Zuid waar ruimte is voor rust en natuur.
Deze combinatie van gebieden met verschillende kenmerken, maakt Zandvoort een dorp met een eigen karakter met nog zeer veel ontwikkelmogelijkheden.
Entreegebied Het Entreegebied van Zandvoort is de toegang tot het dorp wanneer bezoekers met de trein naar de badplaats reizen. Het wordt gekenmerkt door het iconische Palace Hotel en is de verbinding tussen het station en de boulevard. Vanaf hier kunnen bezoekers ervoor kiezen om af te slaan naar het Circuit, rechtdoor het strand op te lopen of het dorpscentrum van Zandvoort te bezoeken. Het Entreegebied functioneert als overgang tussen het noordelijke en het centrale deel van Zandvoort, met een mix van stoer, ondernemend, dorps en vertier. Figuur 7 Gemeentelijke visie Entreegebied Bron: Stedenbouwkundige Visie Entreegebied Zandvoort, 2021
Badhuisplein Het Badhuisplein is gelegen aan het einde van de Kerkstraat en verbindt daarmee het dorpscentrum met het strand en de boulevard. Kijkende vanuit de Kerkstraat opent het Badhuisplein zich naar het strand toe. Aan het plein is Holland Casino gevestigd in een nu stenige omgeving. Er zijn concrete plannen voor een hotel en woningen. Net als het Entreegebied heeft het Badhuisplein een verbindende functie tussen twee van de drie deelgebieden, idealiter is hier een mix van dorps, vertier, rust en kwaliteit te vinden. Figuur 8 Gemeentelijke visie Badhuisplein Bron: Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein Zandvoort, 2021
1.2
Bestaand aanbod toeristische en economische functies
Om te komen tot een aantrekkelijk commercieel programma voor het toekomstige Entreegebied en Badhuisplein is het van belang om te analyseren hoe het bestaande aanbod er uitziet, hoe het zich sinds 2019 heeft ontwikkeld en hoe het aanbod zich van Zandvoort zich verhoudt tot Scheveningen en Noordwijk.
Figuur 9 De toeristische en economische functies Bron: Sweco
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
13/78
Detailhandel: een sector in balans Detailhandel is onder te verdelen in dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel. Daarnaast valt in de nietdagelijkse detailhandel nog het onderscheid te maken tussen de recreatieve en doelgerichte detailhandel11. Kijkend naar de detailhandel, in zijn geheel in het centrum van Zandvoort, dan wordt duidelijk dat het aanbod in de afgelopen jaren licht is afgenomen. Ondanks dat het aanbod niet op hetzelfde niveau ligt als in 2016 is er na 2018 wel weer een kleine groei zichtbaar in het aantal vestigingen detailhandel in Zandvoort centrum. 120
103
98
99
100 80 49
60 40
24
48
45 30
26
25
28
25
20 0 Totaal
Dagelijks
Recreatief 2016
2018
Doelgericht
2021
Figuur 10 Aanbod detailhandel gemeente Zandvoort12 Bron: KSO 2021
Kijkend naar het verschil in de dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel dan zien we dat het aanbod dagelijkse detailhandel de afgelopen jaren stabiel is gebleven in de gemeente Zandvoort. Het aanbod in nietdagelijkse detailhandel (recreatief en doelgericht) is met de tijd afgenomen. Ondanks deze afname wordt wel zichtbaar dat het aanbod doelgerichte detailhandel zich langzaam aan het herstellen is. 1,5
1,6 1,4 1,2
1,06
1 0,8 0,6
0,2
0,33
0,32
0,4
0,39
0,45
0,42
0,41
0,33
0,21 0,06
0,05
0 Dagelijks
Niet-dagelijks
Dagelijks
2019
Niet-dagelijks 2022
Noordwijk
Scheveningen
Zandvoort
Figuur 11 Dichtheden (m² wvo/inw.) detailhandel in Noordwijk, Scheveningen en Zandvoort in 2019 en 2022 Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021; Bureau Stedelijke Planning 2019
Wanneer we het aanbod aan detailhandel vergelijken met dat van Scheveningen en Noordwijk, doen we dit met behulp van een analyse van de dichtheden voor detailhandel. Hierin is onderscheid gemaakt tussen de dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel. Dichthedenanalyse van het totale aanbod detailhandel in de badplaatsen Noordwijk en Zandvoort en voor het Haagse stadsdeel Scheveningen laten zien dat het aanbod detailhandel per inwoner in Scheveningen fors hoger ligt dan dat het geval is in Noordwijk en Zandvoort. Voor Zandvoort komt de detailhandelsdichtheid overeen met het landelijke gemiddelde, 0,33 m² wvo per inwoner dagelijks detailhandel en tussen 0,10 en 0,61 m² wvo per inwoner in de verschillende sectoren van de overige detailhandel. Daarnaast laat de dichthedenanalyse een grote ontwikkeling in het detailhandelsaanbod in Scheveningen zien in vergelijking met 2019. Deze groei van het detailhandelsaanbod heeft naar verwachting te maken met de ontwikkelingen die aan de boulevard van Scheveningen de laatste jaren hebben plaats gevonden (en nog steeds plaatsvinden). Hieruit kan 11 12
Zie Bijlage 1 voor de Begrippenlijst Er is gekozen te kijken naar het aanbod in de gehele gemeente, dit omdat het potentiele toeristische programma ook voor de gehele gemeente wordt opgesteld en niet enkel focust op het centrum van Zandvoort.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
14/78
geconcludeerd worden dat het detailhandelsaanbod in Scheveningen de laatse jaren onderhevig is geweest aan een groot aantal ontwikkelingen en uitbreidingen van het aanbod, waar dit in Noordwijk en Zandvoort zeer beperkt is gebeurd. Conclusie We concluderen dat schaalvergroting van het detailhandelsaanbod in Zandvoort heeft plaatsgevonden. Het aantal vestigingen is de afgelopen jaren nagenoeg gelijkgebleven, maar de vestigingen zijn groter dan voorheen. Deze schaalvergroting is in lijn met de landelijke trends en ontwikkelingen. Niet alleen in Zandvoort, maar ook in Noordwijk is uitbreiding van het bestaande aanbod beperkt geweest. In Scheveningen is het aanbod toegenomen .
Horeca: een groeiende sector Voor het horeca aanbod kijken we naar drie verschillende horeca sectoren. Het gaat hierbij om de drankensector (het café), de fastservice sector (snackbar, lunchroom) en de restaurant sector (restaurants). Kijkend naar zowel 2019 als 2022 dan zien we dat het totale aantal horeca vestigingen in de gemeente Zandvoort is toegenomen. 160 140 120 100 80 60 40 20 0
141 116
64 35
Totaal
35
34
Dranken
46
43
Fastservice 2019
Restaurant
2022
Figuur 12 Horeca aanbod in de gemeente Zandvoort uitgesplitst naar sector Bron: Vastgoeddata.nl 2022
Wanneer ook het horeca aanbod vergeleken wordt met de andere badplaatsen dan blijkt dat Zandvoort, in vergelijking met Scheveningen, achter blijft. Het gaat in het bijzonder om het restaurant aanbod. Ondanks dat de dichtheden van Noordwijk lager liggen dan die in Zandvoort, is het aanbod aan horeca vestigingen in Noordwijk groter dan in Zandvoort. Het landelijk gemiddelde voor horeca ligt fors lager dan in eerder genoemde badplaatsen, dit heeft te maken met de toeristische aantrekkingskracht van de badplaatsen 13. 200,0
175
180,0 160,0
182 141
140,0 120,0
99,1 82,1
100,0
91
80,0
64 49,6 37,3
60,0 40,0 20,0
8,6
20,119,8
29,425,0 14,5
16,6
Fastservice
Restaurant
39,7
73 54
38 37 34
43
Dranken
Fastservice
64
0,0 Dranken
Totaal
Dichtheden
Restaurant
Totaal
Verkooppunten Noordwijk
Scheveningen
Zandvoort
Figuur 13 Horecadichtheden (verkooppunten per 10.000 inwoners) en verkooppunten in Noordwijk, Scheveningen en Zandvoort Bron: Vastgoeddata.nl 2022
13
De landelijke dichtheid is bewust niet opgenomen in figuur 13, het grote verschil door de toeristische functie die de badplaatsen innemen geeft een vertekenend beeld voor de mogelijkheden en kansen die dit soort plaatsen bieden voor het horeca aanbod.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
15/78
Conclusie Er liggen voor Zandvoort kansen om het bestaande horeca aanbod uit te breiden. Uit analyse van andere Nederlandse kustplaatsen volgt dat een groter horeca aanbod mogelijk is. Voor het berekenen van de beschikbare marktruimte in Zandvoort moet de focus (ook) liggen op de benchmark gebieden in plaats van op het Nederlands gemiddelde.
Hotel: een toename van kamers en kleine vestigingen Het hotelaanbod in Zandvoort bestaat uit veel verschillende typen overnachtingsmogelijkheden. Zo is er het grotere Palace hotel maar is er ook een grote verscheidenheid aan kleinere hotels en bed & breakfasts die zich in de gemeente gevestigd hebben. Het aanbod aan hotels bestaat voornamelijk uit kleinere hotels, de grootste hotels in de gemeente zijn het NH Hotel en het Strandhotel dat onderdeel is van Center Parcs. Het bekende Palace Hotel kent momenteel 58 kamers en is daarmee het derde hotel in de gemeente.
Particuliere vakantieverhuur
168
Bed & Breakfast
504
512
1.008
2.048
1.024
42 14 1
Openbare camperplaats
Camping
1
Vakantieparken
105
420
2
2.780
532
416 166 30
Pensions/appartementencomplexen
Hotels
19
Totaal
1.702
795
0
8.416
3.140
733 1000
2000 bedden
3000
4000
kamers
5000
6000
7000
8000
9000
aantal
Figuur 14 Verblijfsaccomodaties in Zandvoort Bron: Gemeente Zandvoort 2023 60 50
1.400
52 45
43
40
49
1.221 1.221
1.200 1.000
33
1.182 961
956
800
30
611
600
19 20
400
10
200
0
0 Noordwijk
Scheveningen 2019
Zandvoort
2022
Noordwijk
Scheveningen 2019
Zandvoort
2022
Figuur 15 Hotelaanbod14 in vestigingen (links) en het aantal hotelkamers (rechts) in Noordwijk, Scheveningen en Zandvoort Bron: Gemeente Zandvoort, 2022 (data Zandvoort); Vastgoeddata.nl, 2022 (data Noordwijk en Scheveningen).
14
In dit geval is voor Zandvoort uitgegaan van Hotels en pensions zoals deze zijn aangeleverd door de gemeente. Voor de Scheveningen en Noordwijk is gebruik gemaakt van de data van vastgoeddata.nl
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
16/78
Uit de meeste recente data (bron: gemeente Zandvoort, 2022) volgt een iets ander beeld zien dan op basis van de data van Vastgoeddata.nl15. Het hotelaanbod is in Zandvoort groter dan in de rest van de benchmark, echter blijkt dat de totale omvang (aantal kamers) van de hotels veel kleiner is. Zandvoort kent daarmee een groot aanbod aan kleinere hotels. Het ambitieniveau uit 2019 blijft hierdoor relevant. Tussen 2019 en 2022 zijn de eerste stappen gezet naar een uitbreiding van het hotelaanbod in Zandvoort, zo zijn er 3 hotels/pensions bijgekomen en is het aantal kamers met ca. 350 gestegen. Met de verbouwing van het Palace Hotel en het nieuw te realiseren hotel op het Badhuisplein zijn er concrete plannen voor uitbreiding. De beperkte uitbreidingsruimte die overblijft kan gebruikt worden om een kwalitatief breder en diverser hotelaanbod te realiseren in Zandvoort. Conclusie De benchmarkanalyse en de analyse van het bestaande aanbod in Zandvoort laten zien dat het aanbod in Zandvoort verspreid is over veel kleine hotels. Daarnaast concluderen we dat het aanbod achterblijft op vergelijkbare badplaatsen als Noordwijk en Scheveningen waar met name het aantal hotelkamers fors hoger ligt dan in Zandvoort.
Leisure: een langzaam groeiende sector Sinds 2016 is het leisure aanbod iets gegroeid in Zandvoort. Waren er voorheen 12 vestigingen, is dit sinds 2018 stabiel gebleven op 14 vestigingen. Het bestaande leisure aanbod in Zandvoort is relatief klein in vergelijking met dat van Scheveningen, echter is het wel groter dan dat van Noordwijk. Scheveningen heeft beduidend meer leisure vestigingen en een hogere leisure dichtheid dan de andere badplaatsen. Het inwoneraantal van Scheveningen verschilt echter niet rigoreus met dat van Zandvoort. Hieruit kan geconcludeerd worden dat Scheveningen het aanbod heeft aangepast op bezoekersaantallen en Zandvoort deze stap nog moet zetten. Om een stap als deze te kunnen zetten zijn wel bezoekers uit het achterland nodig om voldoende draagvlak voor leisure te creëren in Zandvoort. 25
21
20
70
60
60
18
50
15 15
40
10
30
32,67 21
20 5
10
0
8,15
7
1,59
0 2016
2018
2021
Zandvoort
Verkooppunten Noordwijk
Dichtheden Scheveningen
Zandvoort
Figuur 16 Leisure aanbod in Zandvoort in aantal vestigingen (links) en leisure aanbod en dichtheden in Noordwijk, Scheveningen en Zandvoort (rechts) Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021
Leisure kan een belangrijke rol spelen in het creëren van een jaarrond programma, in vergelijking met Scheveningen (een badplaats met een jaarrondprogramma) blijft het aanbod in Zandvoort achter. De recente toename in vestigingen zit hem met name in kleine leisure vestigingen, aanbod in een grote leisure trekker blijft ontbreken. In Scheveningen is dit er wel. Conclusie Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het leisure aanbod in Zandvoort de afgelopen jaren niet heeft stilgestaan. Wel ontbreekt het in Zandvoort aan grotere leisure functies, deze hebben zich de afgelopen jaren ook niet in Zandvoort gevestigd. . Uit vergelijking met Scheveningen volgt dat het het aantal grotere leisure vestigingen in Zandvoort achterblijft.
15
Om toch de mogelijke vergelijking met Noordwijk en Scheveningen te kunnen maken is voor Zandvoort de inventarisatie van de gemeente aangehouden en voor Noordwijk en Scheveningen de data afkomstig van vastgoeddata.nl. De data van de gemeente Zandvoort is naar verwachting meer specifiekr en compleet
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
17/78
Diensten: een constant en breed aanbod Het diensten aanbod in Zandvoort,net als voor leisure, laat ook Scheveningen in de dienstensector meer vestigingen en een fors hogere dichtheid zien dan Noordwijk en Zandvoort. Deels komt dit doordat Scheveningen onderdeel is van Den Haag, een grote stad, waar het voorzieningenniveau vaak uitgebreider is dan in kleinere kernen. Dit maakt dat het diensten aanbod van Scheveningen niet te vergelijken is met dat van Zandvoort. Ook zien we dat het dienstenaanbod van Noordwijk fors achter blijft op dat van Zandvoort. Dit heeft naar alle verwachting te maken met het feit dat Zandvoort gelegen is in de MRA en goede openbaarvervoers verbindingen heeft met o.a. Haarlem en Amsterdam. 47
48
47
250
46
200
44
150
42
41
214
116,53
100
40
50
38
28
47
27,38 6,35
0 2016
2018
2021
Zandvoort
Verkooppunten Noordwijk
Dichtheden Scheveningen
Zandvoort
Figuur 17 Diensten aanbod in Zandvoort, in vestigingen (links) en diensten aanbod en dichtheden in Noordwijk, Scheveningen en Zandvoort, verkooppunten pe 10.000 inwoners (rechts) Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021
Conclusie De diensten sector in Zandvoort heeft de laatste jaren groei gekent, maar observaties in Noordwijk en Scheveningen laten zien dat het geen specifieke groei markt is voor Zandvoort. Het dienstenaanbod sluit aan op de functie die Zandvoort als badplaats kent, en biedt dan ook met name kansen voor diensten die aansluiten op het DNA van Zandvoort.
Zakelijke markt: kleine kantorenmarkt, kansen voor flexwerken en vergaderruimte Zandvoort heeft een beperkte kantorenvoorraad met een totaal oppervlak van circa 8.325 m 2 bvo. In aanvulling op solitaire kantoren zijn er ook kantoren i.c.m. andere functies, zoals een winkel met kantoor of bedrijfspand met kantoor. De kantoorruimte bevindt zich met name in het centrum, rond het station en nabij de N201. De kantorenvoorraad is in de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleven. Wel zijn er een aantal bedrijfspanden (met aandeel kantoorruimte) getransformeerd naar een meer toeristische functie, zoals shortstay. Per inwoner is in Zandvoort minder kantooroppervlakte beschikbaar dan in Scheveningen of Noordwijk (Bron: Plabeka, Planlijst Kantoren MRDH 2023 en Vastgoeddata, 2023). Dit is deels te verklaren door de omvang van deze andere twee standplaatsen. Deze plekken hebben meer inwoners en meer banen. Daarmee is hier ook meer ruimte voor meer traditionele werklocaties, zoals een kantorenpark. In Zandvoort is nauwelijks leegstand van kantoorpanden (zowel relatief als absoluut). In lijn met de beperkte voorraad aan kantoorruimte zijn ook het aantal transacties beperkt. Dit beeld wordt ook bevestigd door makelaars uit de omgeving. In Zandvoort is geen sprake van een échte kantorenmarkt.
Tegelijkertijd constateren we dat kantoorwerk steeds meer wordt ingevuld op locaties en in gebouwen buiten de traditionele kantorenvoorraad. Zowel Zzp’ers als bedrijven zoeken flexibele opties in zogenaamde serviced offices (flexibele kantoorunits) en in gebouwen die zijn ingericht op co-working. Flexibele kantoorconcepten groeien snel in aantal en marktaandeel in Nederland, maar ook in de Metropoolregio Amsterdam. De verwachting is dat het marktaandeel van flexibele kantoorconcepten de komende jaren verder toeneemt. Het faciliteren en ontzorgen van de kantoorgebruiker speelt een steeds grotere rol op de Nederlandse kantorenmarkt. Flexibele kantoorconcepten spelen daar slim op in. De “hotellisering” van de kantorenmarkt speelt niet alleen bij flexibele kantoorconcepten, maar zal meer en meer de standaard worden op de ‘reguliere’ kantorenmarkt. Om de zakelijke markt in Zandvoort meer te faciliteren zien we kansen voor flexwerken in hotels. Hierbij gaan we uit van een mix van serviced offices (flexibele kantoorunits), co-working spaces (flexdesks et cetera) en vergadercentra. Waar mogelijk (op termijn) aangevuld met congresfaciliteiten. We raden aan de exploitatie van het complex (in het bijzonder de commerciële voorzieningen als horeca, flexwerkplekken en
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
18/78
vergader/congresruimte) slim te combineren, openbaar toegankelijk te maken én in één hand te houden (al dan niet in exploitatie van het hotel) om de haalbaarheid te waarborgen. Door slimme combinaties is minder ruimte vereist, maar kunnen functies ook van elkaar profiteren. Conclusie De reguliere kantorenmarkt heeft in Zandvoort slechts een beperkte omvang. We verwachten ook geen grote behoefte aan extra meters. Wel zien we potentie in toevoeging van flexwerkplekken in combinatie met vergader/congresfaciliteiten in hotels. De combinatie van horeca, flexwerken en een prettig (zakelijke) omgeving werkt stimulerend. Daarbij zien we zowel marktpotentie voor de meer formele, zakelijke eindgebruiker (in hogere segment hotels) als digital nomads.
1.3
Functioneren van het aanbod
Het functioneren van het bestaande aanbod kan worden bekeken vanuit verschillende perspectieven. Voor de detailhandel kan gekeken worden naar het Koopstromenonderzoek (KSO 2019) terwijl voor de hotelsector het aantal overnachtingen in de regio van belang is. Voor de overige functies zijn met name de bezoekersaantallen en de ontwikkeling hiervan van belang.
Bezoekersaantallen en overnachtingen, een toenemende trend In de eigen regio, Zuid Kennemerland, is Zandvoort de gemeente die de meeste toeristen weet te trekken. Zo trok de badplaats in 2017 ca. 5 miljoen dagjesmensen. De MRA regio verwacht tot 2030 dan ook een groei van ca. 20% van het aantal toeristische verblijfsgasten (gebaseerd op ontwikkelingen uit het verleden)16. Naast de verwachte groei van het aantal verblijfsgasten in de regio voorspelt het NBTC (Perspectief 2030) dat het aantal gasten voor kustregio’s in Nederland tot 2030 nog sneller zal toenemen met ca. 45%. De MRA kent, zoals eerder al genoemd, een verwachte groei van het aantal verblijfsgasten van ca. 33%. Dit duidt erop dat de regio als geheel, en kustplaatsen in Nederland goed functioneren en dat de regio zich op toeristisch perspectief de komende jaren verder kan ontwikkelen gebaseerd op een groeiend aantal bezoekers. De terugkomst van de Formule 1 heeft ervoor gezorgd dat Zandvoort ook internationaal weer op de kaart is gezet, dit zal naar verwachting ook een effect hebben de bezoekersaantallen die de badplaats de komende jaren kan verwachten. Kijkend naar de bezettingsgraad van hotels dan lag deze in Nederland voor de coronacrisis (in 2019) op 78,2%. Ten tijden van de coronacrisis is deze snel gedaald, maar sinds 2021 zien we een herstel van de markt.
De meest recente cijfers laten zien dat wanneer de trends doorgezet zijn in de tweede helft van 2022, de landelijke bezettingsgraad in 2022 uitkomt op ca. 62%17. Hiermee herstelt de markt zich sneller dan men in eerste instantie dacht18. Vanuit de gesprekken die gevoerd zijn met de stakeholders blijkt dat het seizoen in Zandvoort zich steeds langer strekt. Indirect betekent dit dat de bezettingsgraad van de hotels in Zandvoort ook aan het toenemen is. Uit data van VisitorData en de gemeente Zandvoort blijkt dat in Zandvoort de bezettingsgraad momenteel uitkomt op ca. 75%. Hiermee ligt de bezettingsgraad in Zandvoort hoger dan het landelijk gemiddelde. Hieruit concluderen we dat het herstel in Zandvoort voorspoedig verloopt en dat het seizoen steeds langer doorloopt in Zandvoort.
Koopstromen Gemeente Zandvoort Het koopstromenonderzoek geeft inzicht in het functioneren van het detailhandelsaanbod in een bepaald gebied. Om dit in kaart te brengen wordt gebruik gemaakt van de koopkrachtbinding, koopkrachtafvloeiing en de koopkrachttoevloeiing.
16
https://www.metropoolregioamsterdam.nl/wp-content/uploads/2022/03/Ontwikkelperspectief-recreatie-en-toerisme-MRA.pdf Hosta 2022 rapport: Hotelmarkt herstelt snel, maar nieuwe crisis dreigt https://www.hospitality-management.nl/hosta-2022-rapport-hotelmarkt-herstelt-snel-maar-nieuwe-crisisdreigt#:~:text=Hotelmarkt%202022%3A%20groeiversnelling&text=Wanneer%20het%20herstel%20in%20de,gevolg%20van%20de%2 0hoge%20inflatie. 18 CBS Statline, Logiesaccommodaties ontvangen bijna evenveel gasten als voor coronacrisis https://www.cbs.nl/nlnl/nieuws/2023/08/logiesaccommodaties-ontvangen-bijna-evenveel-gasten-als-voorcoronacrisis#:~:text=De%20toeristen%20die%20in%202022,nu%20toe%20de%20meeste%20overnachtingen. 17
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
19/78
• • •
Koopkrachtbinding. Mate waarin inwoners van een bepaald verzorgingsgebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied zijn gevestigd. Is dit 50% dan wordt 50 eurocent van iedere euro die inwoners besteden in een bepaalde sector in het gebied besteed. Koopkrachtafvloeiing. Mate waarin inwoners van een bepaald verzorgingsgebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Als dit op 20% ligt betekent dit dat 20 eurocent van iedere euro die inwoners besteden in een bepaalde sector buiten het gebied besteedt wordt. Koopkrachttoevloeiing. Het aandeel van de omzet dat van buiten de eigen gemeente afkomstig is.
De meest recente koopstroomgegevens op het niveau van de gemeente Zandvoort uit het koopstromenonderzoek Randstad 2021 zijn als volgt: Dagelijks
Recreatief
Doelgericht
Koopkrachtbinding
83%
20%
18%
Koopkrachtafvloeiing
16%
80%
82%
10% 6%
43% 37%
59% 23%
9%
43%
15%
• •
Fysiek Online
Koopkrachttoevloeiing
Tabel 1 Koopstromen Gemeente Zandvoort Bron: KSO 2021
• • • •
De dagelijkse koopkrachtbinding ligt lager dan de gemiddelde binding van vergelijkbare gemeenten (83% ten opzichte van 87%). Voor de recreatieve en de doelgerichte sector is dit ook het geval. De dagelijkse koopkrachtafvloeiing is in zijn totaal toegenomen ten op zichten van het koopstromenonderzoek uit 2018 (16% t.o.v. 13%), dit geldt ook voor de recreatieve. Voor de doelgerichte detailhandel is deze over het geheel gelijk gebleven. De grootste afvloeiing van koopkracht gaat naar aanbod in de gemeente Haarlem. De toevloeiing is in de dagelijkse en de doelgerichte sectoren lager dan in de benchmark. In de recreatieve sector zien we dat Zandvoort een grotere toevloeiing heeft dan de benchmark.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
20/78
Figuur 18 Koopstromen gemeente Zandvoort Bron: Sweco, op basis van KSO 2021
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
21/78
Bovenstaande koopstromen laten zien dat het recreatieve aanbod van Zandvoort een bovengemiddelde toevloeiing kent, dit is te verklaren door de toeristen die Zandvoort bezoeken. Echter zien we ook een grote afvloeiing voor het recreatieve aanbod vanuit de eigen gemeente. Dit betekent dat de recreatieve detailhandel met name inkomsten genereertvan het potentieel dat volgt uit het toerisme (naast een beperkt aandeel van de eigen inwoners). Uitbreiding van de recreatieve sector dient dan ook voornamelijk gezocht te worden in uniek aanbod dat de toerist aanspreekt. Het beeld dat gevormd wordt vanuit de dagelijkse detailhandel en de doelgerichte detailhandel is vergelijkbaar met andere kernen van een zelfde formaat en beide functioneren dan ook zoals men verwacht van een kern als Zandvoort.
Conclusie bestaand functioneren De verwachtingen rondom de bezoekersaantallen en de bezettingsgraad van de hotels laat zien dat de druk op het bestaande aanbod in Zandvoort de komende jaren zal toenemen. Ook voor de detailhandel is verbetering van het bestaande functioneren op basis van de benchmark mogelijk. Deze mogelijkheden voor de detailhandel zullen met stijgende inwoners- en bezoekers- aantallen verder toenemen. Dit alles vraagt om gepaste aanpassingen en toevoegingen van het aanbod om ervoor te zorgen dat het aanbod in de toekomst optimaal kan functioneren.
1.4
Positionering Zandvoort
Het DNA van Zandvoort Zandvoort kenmerkt zich door de combinatie van het dorpse, het stoere en de rust van de natuur. De unieke locatie, gelegen aan zee met een treinverbinding met het achterland, maakt dat het dorp een aantrekkelijke bestemming is voor een breed publiek. Het strand en de boulevard zijn de verbindende factor voor de drie deelgebieden.
Figuur 19 Gebiedsindeling Zandvoort Bron: Omgevingsvisie Zandvoort, 2021
De unieke functies en kwaliteiten van de drie deelgebieden zijn met elkaar verweven in het DNA van Zandvoort: •
Zandvoort Durft. Inwoners van Zandvoort houden van uitdaging, dit wordt duidelijk door de verbondenheid met het circuit en het sterke ondernemersklimaat dat heerst in het dorp.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
22/78
• •
Zandvoort Zorgt. Vanuit het verleden is zorg, wellness en gezondheid verbonden met Zandvoort als badplaats. Deze geschiedenis kan door uitbreiding van het aanbod nog beter naar voren worden gebracht. Zandvoort Leeft. Inwoners van Zandvoort voelen zich sterk verbonden met elkaar, ze zijn open en direct maar hebben het hart op de juiste plaats. Daarnaast zijn ze gastvrij en staan ze open voor bezoekers.
Leefstijlen: de komst van de avontuurzoeker Leefstijlen kunnen een belangrijke rol spelen in het positioneren van een bepaald gebied en om een passend aanbod te creëren voor de inwoners en bezoekers van een bepaald gebied. Om deze reden is voor de positionering van Zandvoort gekeken naar zowel de leefstijlen van de inwoners van Zandvoort als naar de leefstijlen van de inwoners van het directe achterland. Voor verdere uitleg over de verschillende leefstijlen zie Bijlage 2: Leefstijlen. Zandvoort toont een divers beeld aan leefstijlen onder bewoners, waardoor behoefte is aan een uiteenlopend aanbod. Sinds 2019 heeft er een graduele verschuiving plaatsgevonden door relatieve toename van het aantal Avontuurzoekers. Deze verschuiving zien we ook in het achterland19, de zuidvleugel van de MRA. In lijn met deze trend is een uitbreiding van een hipper aanbod in Zandvoort gewenst. 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 Zandvoort 2019 Avontuurzoekers
Plezierzoekers
Zandvoort 2022 Harmoniezoekers
Verbindingszoekers
Rustzoekers
Inzichtzoekers
Stijlzoekers
Figuur 20 Leefstijlen gemeente Zandvoort Bron: Leefstijlvinder.nl
De meeste bezoekers aan Zandvoort komen uit de zuidflank van de MRA. Amsterdam heeft een grote groep Avontuurzoekers en Plezierzoekers. Het beeld van inwoners van de MRA excl. Amsterdam laat een gelijkmatiger beeld zien van de leefstijlen, gelijk aan dat van Zandvoort. Ook in het achterland excl. Amsterdam is een graduele verschuiving zichtbaar naar meer Avontuurzoekers. Reden om de positionering van Zandvoort ook iets aan te scherpen. 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 Achterland 2019 (incl. Amsterdam) Avontuurzoekers
Plezierzoekers
Achterland 2022 (incl. Amsterdam) Harmoniezoekers
Achterland 2019 (excl. Amsterdam
Verbindingszoekers
Rustzoekers
Achterland 2022 (excl. Amsterdam) Inzichtzoekers
Stijlzoekers
Figuur 21 Leefstijlen achterland Zandvoort Bron: Leefstijlvinder.nl
19
Naast het Achterland spelen bezoekers elders uit Nederland en internationale bezoekers ook een rol hierin. Echter is informatie vinden over de precieze afkomst en leefstijlen van deze bezoekers niet mogelijk, om deze reden houden we enkel de leefstijlanalyse van Zandvoort en het Achterland aan.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
23/78
Zowel het Achterland als Zandvoort laten in Figuur 20 en Figuur 21 een verschuiving zien in de leefstijlen die aanwezig zijn sinds 2019. Doordat de leefstijlen van beiden overeen komen zijn zowel de bezoeker als de inwoner van Zandvoort op zoek naar een zelfde programmering. De grote verscheidenheid aan leefstijlen in Zandvoort zorgt ervoor dat binnen het aanbod uiteenlopende doelgroepen op locaties centraal staan; op deze manier kan Zandvoort een kustplaats zijn voor iedereen. De graduele verschuiving sinds 2019 naar meer Avontuurzoekers, in zowel het achterland als in Zandvoort zelf, zorgt voor een aanscherping van de positionering van Zandvoort, met name aan de noordkant. Hierdoor dient in het noorden van Zandvoort meer programma gecreërd te worden dat aansluit op de Avontuurzoekers. Andere dominantie leefstijlen zoals paars, blauw en groen blijven onderdeel van de positionering en het gewenste aanbod. Deze staan in Zandvoort Zuid centraal.
Positionering leefstijlen en DNA Om Zandvoort het gehele jaar door aantrekkelijk te maken zijn nieuwe aansprekende functies essentieel, zowel voor de bewoners van Zandvoort als voor de bezoekers van de badplaats. Zandvoort wil zich positioneren als een dorp waar het hele jaar rond voor iedereen iets te doen is. De juiste functie op de juiste plaats voor de juiste doelgroep vormt hiervoor de basis. Het DNA van Zandvoort kan gecombineerd worden met de verschillende leefstijlen die aanwezig zijn in de gemeente. Op deze manier ontstaat een graduele verdeling van de verschillende leefstijlen in Zandvoort, met in het noorden ruimte voor een stoerder programma, dat naar het zuiden toe zich aanpast aan het levendige en dorpse van het centrum van Zandvoort en in het zuiden ruimte biedt aan rust en kwaliteit.
Figuur 22 Ruimtelijke vertaling positionering Deelgebieden Bron: Gemeente Zandvoort; Sweco
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
24/78
Functionele mogelijkheden op basis van het DNA en de leefstijlen van Zandvoort Naast het verbinden van het DNA met de verschillende leefstijlen kan deze combinatie ook inzicht geven in de passende functionele mogelijkheden. Op deze manier kan een samenhangend programma gecreëerd worden gericht op de uiteenlopende doelgroepen.
Figuur 23 Functionele vertaling van het DNA van Zandvoort inclusief leefstijlen Bron: Omgevingsvisie Zandvoort: 365 dagen aantrekkelijk; Sweco
1.5
Conclusies
Uit de actualisatie van de positionering van Zandvoort blijkt dat zowel het inwoneraantal (zie Figuur 6) als het bezoekersaantal de komende jaren zal groeien. Hiervan is sprake in zowel Zandvoort zelf als in de bredere regio (Zuid Kennemerland en de MRA). De verwachte groei en het herstel van de bezettingsgraad van hotels in Nederland, in combinatie met de groei van de toeristen in de regio en de komst van de Formule 1 laten zien dat aanpassingen van het bestaande aanbod in de toekomst nodig zijn om het optimaal te laten functioneren. Het bestaande aanbod in Zandvoort heeft de laatste jaren niet volledig stil gestaan maar grote ontwikkelingen zijn uitgebleven. Dit alles laat zien dat er potentie zit in Zandvoort. De in 2019 gedane benchmark met Noordwijk en Scheveningen liet deze potentie ook zien. Waar in met name in Scheveningen in de afgelopen jaren niet stil is gezeten is er in Zandvoort weinig veranderd in het aanbod. Dit in combinatie met het Koopstromenonderzoek 2021 en de laatste trends en ontwikkeling in de detailhandel zien we dat met name de potentie voor horeca, leisure en hotels niet is afgenomen. Met recreatieve detailhandel dient men voorzichtiger om te gaan door een toename van online aankopen. Zandvoort beschikt over een zeer kleine kantorenvoorraad, het vloeroppervlak is beperkt, van een echte kantorenmarkt is geen sprake.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023
25/78
2
Kansrijk programma economische en toeristische functies Zandvoort
Het kansrijke programma voor Zandvoort is tot stand gekomen op basis van een vraag-aanbodconfrontatie en een dichthedenanalyse: Zandvoort vergeleken met de badplaatsen Scheveningen en Noordwijk en landelijke kengetallen. Naast de kwantitatieve analyse is een kwalitatieve verdieping per sector gemaakt. Uit deze analyse blijkt dat het volgende programma mogelijk is in Zandvoort.