Bijlage Integrale marktverkenning toeristisch en economisch programma Gemeente Zandvoort

Figuur 24 Kansrijk programma Zandvoort Bron: Sweco

In de volgende paragraven zal de totstandkoming van het programma verder onderbouwd worden. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een overzicht van de verschillen tussen het nieuw opgestelde programma en het programma dat in 2019 is opgesteld.

2.1

Detailhandel: beperkte ruimte voor versterking van het aanbod

Vraag en aanbod Vraag Detailhandel in Zandvoort zal een functie hebben voor de volgende twee doelgroepen: • •

Primair voor de ca. 17.000 inwoners van Zandvoort Secundair voor de ca. 5,3 miljoen (internationale) dagbezoekers per jaar die Zandvoort bezoeken

Aanbod • • •

In Zandvoort is momenteel 15.000 m² wvo (99 verkooppunten) aan detailhandel gevestigd. Het gros van de detailhandel betreft niet-dagelijkse detailhandel (7.800 m² wvo (52%), 73 verkooppunten (74%)), gevolg door de dagelijkse detailhandel (7.200 m² wvo (48%), 26 verkooppunten (26%)). Een duidelijke concentratie van de detailhandel in Zandvoort is te vinden in het centrum van Zandvoort, hier is 13.400 m² (89%) detailhandel gevestigd. De dichtheid (m² wvo per inwoner) voor de detailhandel is op te delen in de dagelijkse dichtheid en de niet-dagelijkse dichtheid. Hieruit blijkt dat de dichtheid voor dagelijkse detailhandel, 0,42 m² wvo per inwoner, in Zandvoort op een hoger niveau ligt dan het landelijk gemiddelde (0,33 m² wvo per inwoner). Voor de niet-dagelijkse sector ligt de dichtheid van Zandvoort, 0,45 m² wvo per inwoner, fors lager dan het landelijk gemiddelde (0,95 m² wvo per inwoner). Ook is een vergelijking gemaakt met Scheveningen en Noordwijk. Hieruit blijkt dat de dichtheid in Scheveningen voor zowel dagelijkse als niet-dagelijkse detailhandel fors hoger ligt dan die in Zandvoort. Noordwijk heeft in beide sectoren een lagere dichtheid.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

26/78

1,60

1,50

1,40 1,20

1,06 0,98

1,00

0,95

0,74

0,80 0,60

0,45

0,42 0,33

0,40 0,20

0,33

0,05

0,00 Dagelijks Zandvoort

Niet-dagelijks

Noordwijk

Scheveningen

Mediaan (Scheveningen - Zandvoort)

Nederland

Figuur 25 Dichtheden (m² wvo/inw.) detailhandel in Zandvoort, Noordwijk, Scheveningen, Nederland en de Mediaan van Zandvoort en Scheveningen Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021; Sweco

Marktpotentie detailhandel Voor een kansrijk programma aan detailhandel is de indicatieve marktpotentie voor Zandvoort berekend op basis van de dichtheden van Scheveningen, de mediaan van Scheveningen en Zandvoort en de landelijke dichtheid. Hiervoor is het huidige inwoneraantal van Zandvoort aangehouden. • •

Op basis van de benchmark met Scheveningen is er marktpotentie voor detailhandel in Zandvoort. Als we Zandvoort afzetten tegen de gemiddelde dichtheid in Nederland is er enkel binnen de nietdagelijkse sector marktpotentie aanwezig. Dit wordt deels verklaard door het ontbreken van een meubelboulevard of grootschalige winkelconcentratie in Zandvoort van winkels met een relatief groot ruimtebeslag. Dagelijkse detailhandel

Niet-dagelijkse detailhandel

Dichtheid

Marktpotentie

Dichtheid

Marktpotentie

(m² wvo per inw.)

(in m² wvo)

(m² wvo per inw.)

(in m² wvo)

Scheveningen

1,06

12.343

1,50

18.212

Mediaan (Scheveningen en Zandvoort)

0,74

5.522

0,98

8.956

Nederland

0,33

-235

0,95

8.810

Tabel 2 Marktpotentie detailhandel gebaseerd op de verschillende dichthedenanalyses. Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021; Sweco

• • •

De dichthedenanalyses laten een theoretisch marktpotentie van ca. 9.000 m² wvo tot ca. 30.000 m² wvo zien. Hierbij is echter nog geen rekening gehouden met het ontbreken van een grootschalige winkelconcentratie in Zandvoort. Wordt dit wel gedaan, dan zal de theoretisch mogelijke marktpotentie fors lager uitvallen. De mogelijkheid tot uitbreiding van het programma kan echter niet alleen worden vastgesteld aan de hand van kwantitatieve behoeften. Ook de kwalitatieve behoefte en de ervaring uit de praktijk zijn hierbij van belang. Pas nadat deze aspecten in overweging genomen zijn kan een advies worden geformuleerd met betrekking tot mogelijke uitbreiding van het bestaande aanbod.

Kwalitatieve behoefte Kijkend naar het bestaande aanbod en de trends en ontwikkelingen in de detailhandel zien we dat de kwalitatieve behoefte naar de toekomst afneemt. De belangrijkste trends en ontwikkelingen voor Zandvoort zijn:

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

27/78

Dagelijkse sector Food wint aan belang

Nieuwkomers binnen de foodsecctor

Zowel in steden als in kleinere woonkernen. Waar de niet-dagelijkse detailhandel door generieke ontwikkelingen onder druk staat, drukt de foodsector juist een steeds grotere stempel op winkelgebieden. Men identificeert zich sterk en in steeds grotere mate met zijn eetgedrag (‘Food is the new fashion’) en met name jongeren leven sterk bij de dag. Ook de drang om buiten de deur te eten past hierbij.

Nieuwkomers van binnen de sector komen op in de foodbranche. Aanbieders als Ekoplaza, Vlaamsch Broodhuys en Stach richten zich op een specifieke markt en op de consument die zich bewust is van zijn eetgewoonten en identiteit. Daarnaast zijn er nieuwkomers vanuit de horeca. Restaurants bieden hun producten aan om thuis te consumeren (Uber Eats en Thuisbezorgd.nl).

Supermarkten als verstheaters

Supermarkt versus speciaalzaak

Met de ontwikkeling van e-commerce zien we supermarkten steeds meer evolueren van bulksupermarkten naar zogenoemde verstheaters. Voorbeelden zijn de vestigingen van Albert Heijn XL, de Jumbo Foodmarkt en de Deka World of Food. In deze vestigingen domineert het versaanbod, al dan niet in bereide vorm (maaltijden). De vermenging met horeca is in deze vestigingen groot.

Supermarkten worden steeds belangrijker in de distributie van levensmiddelen onder de bevolking. Ruim 85% van de bestedingen in levensmiddelen in de detailhandel wordt gedaan in supermarkten. Steeds meer supermarkten besteden aandacht aan hun versafdelingen, vanuit de optiek van verbetering van de winstmarge en vanwege de behoefte van de consument aan one-stop-shopping. Het gevolg hiervan is dat de vers speciaalzaken al jarenlang onder druk staan (uitgezonderd gedurende de coronapandemie) en supermarkten meer ruimte nodig hebben.

Niet-dagelijkse sector

• • •

Non-food sector trekt zich terug

Groei internetaankopen

De non-food sector trekt zich steeds meer terug uit middelgrote en kleine winkelgebieden. Jarenlang lag de nadruk op expansie en openden ketens de ene winkel na de ander, ook in kleinere winkelkernen. Momenteel maken veel ketens een pas op de plaats en investeren zij primair in een beperkt aantal vestigingen in de grootste winkelgebieden.

Er is een groei van internet als verkoopkanaal in de niet-dagelijkse sector, en meer recent ook in de dagelijkse sector. Deze ontwikkeling, die op dit moment extra versterkt wordt door de Coronacrisis, resulteert voor veel branches in minder bestedingen in de winkelstraat. Er is tussen branches een groot verschil in de onlinemarktaandelen en de impact op de winkelmeters.

Als resultaat van deze ontwikkelingen zien we een afname van de niet-dagelijkse detailhandel in kleinere centra. De foodsector is door de trends en ontwikkelingen de laatste jaren met name bezig met het optimaliseren van het bestaande aanbod om een zo compleet mogelijk aanbod in een winkel aan te kunnen bieden. Op deze manier kan de consument al zijn boodschappen doen in één winkel. Op basis van deze trends en ontwikkelingen is het algehele beeld dat in de kleinere steden het aanbod aan niet-dagelijkse detailhandel de laatste jaren afneemt. Gelijktijdig zien we nog steeds een lichte groei van het meters aan dagelijkse detailhandel.

Toetsing aan de praktijk: kwaliteitsslag is nodig •

• •

Het bestaande aanbod blijft achter, er is een duidelijke kwaliteitsslag nodig om het detailhandelsaanbod in Zandvoort opnieuw aantrekkelijk te maken. Een kwaliteitsslag kan door de gemeente gestimuleerd worden. Deze stimulatie kan plaatsvinden door de volgende acties: • Het mogelijk maken van blurring; • Het toepassen van uitnodigingsplanologie; • Het creëren van verblijfsgebieden; • Het stimuleren en inspireren van eigenaren om te kiezen voor een retailer die iets toevoegt aan het gebied in plaats van de retailer die de hoogste huur betaald. Verbetering van het aanbod moet samen gaan met realisatie van andere functies, zo vullen ze elkaar aan en kunnen nieuwe ondernemers worden aangetrokken. Uitbreiding van het detailhandelsaanbod is niet waar de focus van de ontwikkelingen in Zandvoort hoort te liggen, echter dient het aanbod wel aan te sluiten op de nieuwe ontwikkelingen en is het dus

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

28/78

•

nodig om het bestaande aanbod aan te pakken.Mogelijkheden voor nieuw aanbod kunnen gezocht worden in een aansluiting op succesvolle formules uit Amsterdam. Deze dienen niet een op een gekopieerd te worden maar passend gemaakt te worden voor Zandvoort waarin het strand thema wordt doorgevoerd. De gemeente kan samen met ondernemers en eigenaren een visie ontwikkelen voor de winkelgebieden en hoe deze er in de toekomst uit dienen te zien (beeldkwaliteitsplan) maar ook welke functies gewenst zijn in de winkelgebieden (gebiedsvisie). In aansluiting op deze visie kan een bidbook gecreeërd worden (door de accountmananger of centrummanager). Dit bidboek kan men gebruiken om Zandvoort als vestigingslocatie te verkopen aan de retailers die gewenst zijn in Zandvoort.

Kansrijk programma en concepten • •

• •

Op basis van de kwantitatieve berekeningen en de wens om toe te werken naar het ambitieniveau van Scheveningen zou een uitbreiding van het detailhandelsaanbod mogelijk zijn. Echter laten recente jaren zien dat er een afname is van het niet-dagelijkse detailhandels aanbod. Om de ambitie van Zandvoort mogelijk te maken is een beperkte toevoeging van de detailhandel in Zandvoort mogelijk. Belangrijk aandachtspunt is dat deze detailhandel van meerwaarde dient te zijn op het bestaande aanbod en niet een zelfde aanbod van wat er al gevestigd is in Zandvoort. In de realisatie hiervan zijn rollen weggelegd voor de gemeente (stimuleren en inspireren) maar ook voor eigenaren. Net als eerder al benoemd is kunnen deze rollen samen worden gebracht in een gezamenlijk opgestelde visie en bidbook. De detailhandel die in Zandvoort wordt toegevoegd door een uitbreiding van het programma moet daarnaast niet enkel op een van de twee doelgroepen gericht zijn, maar aantrekkelijk zijn voor zowel de bewoners van Zandvoort als de toeristen die de badplaats bezoeken. Kijkend naar het programma dat in 2019 door Bureau Stedelijke Planning is opgesteld zien we dat er toen een metrage van 2.000 tot 2.500 m² bvo aan detailhandel is geadviseerd. Ondanks dat de kwantitatieve berekeningen marktpotentie laten zien, tonen de trends en ontwikkelingen iets anders.

Op basis hiervan is het verstandig om bescheiden om te gaan met het toevoegen van detailhandel in Zandvoort. Vanuit dit oogpunt stellen we dat het haalbaar is om 500 tot 1.500 m² bvo aan detailhandel toe te voegen aan het bestaande aanbod in Zandvoort.

2.2

Horeca: een groeisector met potentie

Vraag en aanbod Vraag Horeca in Zandvoort zal een functie hebben voor de volgende twee doelgroepen: • •

Primair voor de ca. 17.000 inwoners van Zandvoort Secundair voor de ca. 5,3 miljoen (internationale) dagbezoekers per jaar die Zandvoort bezoeken

Aanbod • • •

In Zandvoort zijn momenteel 141 horecagelegenheden gevestigd. Het gros van de horeca betreft restaurantsector (64 verkooppunten (45%)), gevolgd door de fastservice sector (43 verkooppunten (30%)) Een duidelijke concentratie van de horeca in Zandvoort is te vinden in het centrum van Zandvoort, hier zijn 81 (57%) horecagelegenheden gevestigd. De horecadichtheid (aantal vestigingen per 10.000 inwoners) in Zandvoort is met 82,1 vestigingen per 10.000 inwoners fors hoger dan het landelijk gemiddelde (30,5). Ook is een vergelijking gemaakt met Scheveningen en Noordwijk. Hieruit blijkt dat de dichtheid in Scheveningen hoger ligt dan die in Zandvoort. Noordwijk heeft een fors lagere dichtheid.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

29/78

120 99,1 90,6

100

82,1

80 49,6

60 40

29,4

25,0

19,8

43,5

39,7

37,3

20

8,6

20,1

14,5 16,6

20,0

30,5

27,2 6,8

12,0 11,7

0 Zandvoort

Noordwijk

Scheveningen

Dranken

Fastservice

Mediaan (Scheveningen Zandvoort)

Restaurant

Nederland

Totaal

Figuur 26 Dichtheden (verkooppunten per 10.000 inw.) horeca in Zandvoort, Noordwijk, Scheveningen, Nederland en de Mediaan van Zandvoort en Scheveningen. Bron: Vastgoeddata.nl 2022; CBS Statline 2021; Sweco

Marktpotentie horeca Voor een kansrijk programma aan horeca is de indicatieve marktpotentie voor Zandvoort berekend op basis van de dichtheden van Scheveningen, de mediaan van Scheveningen en Zandvoort en de landelijke dichtheid. Hiervoor is het huidige inwoneraantal van Zandvoort aangehouden. • •

Op basis van de benchmark met Scheveningen is er marktpotentie voor horeca in Zandvoort. Als we Zandvoort afzetten tegen de gemiddelde dichtheid in Nederlands is er geen marktpotentie aanwezig. Dit is te verklaren door de grote toeristische aantrekkingskracht die Zandvoort heeft, hierdoor is de vraag naar en het gebruik van horeca in Zandvoort fors groter dan landelijk gemiddeld. Dranken

Fastservice

Restaurant

Totaal

Dichtheid Markt(vkp per potentie (in

Dichtheid Markt(vkp per potentie (in

Dichtheid- Markt(vkp per potentie (in

Dichtheid- Markt(vkp per potentie (in

Marktpotentie (m²

10.000 inw.)

vkp)

10.000 inw.)

vkp)

10.000 inw.)

vkp)

10.000 inw.)

vkp)

bvo)

Scheveningen

20,1

1

29,4

8

49,6

21

99,1

29

5.974

Mediaan

20,0

0

27,2

4

43,5

11

90,6

15

3.090

Nederland

6,8

-22

12,0

-22

11,7

-44

30,5

-89

-18.334

Tabel 3 Marktpotentie horeca gebaseerd op de verschillende dichthedenanalyses Bron: Vastgoeddata.nl 2022; CBS Statline 2021; Sweco

• •

De dichthedenanalyses laten een theoretisch marktpotentie van ca. 15 tot 30 horecavestigingen zien. Uitgaande van een gemiddeld metrage van 206 m² bvo per horecavestiging komt dit neer op ca. 3.000 tot 6.000 m² bvo. De mogelijkheid tot uitbreiding van het programma kan echter niet alleen worden vastgesteld aan de hand van de kwantitatieve behoeften. Ook de kwalitatieve behoefte en de ervaring uit de praktijk zijn hierbij van belang. Pas nadat deze aspecten in overweging genomen zijn kan een advies worden geformuleerd met betrekking tot mogelijke uitbreiding van het bestaande aanbod.

Kwalitatieve behoefte Kijkend naar het bestaande aanbod en de trends en ontwikkelingen in de horecasector zien we dat de kwalitatieve behoefte naar de toekomst blijft bestaan. De belangrijkste trends en ontwikkelingen voor Zandvoort zijn:

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

30/78

Horeca

• • •

Groeiend belang horeca

Vernieuwing en blurring

Net als het groeiende belang van food in de winkelstraat, geldt dit ook voor horeca. De consument besteedt zijn of haar tijd graag buiten de deur en heeft daar een andere perceptie van de prijs van eten en drinken. Ook in kleinere centra en ondersteunende winkelgebieden is horeca niet alleen het verlengstuk van een bezoek aan een winkel, maar ook andersom.

Horeca maakt meer en meer een onderdeel uit van andere sectoren. Anderzijds is er ook binnen de sector sprake van vervaging. Horecagelegenheden mengen verschillende functies of veranderen hun concept naar tijdstip. Bijvoorbeeld de boekhandel die ook koffie schenkt of een kledingwinkel met café.

Consumenten identificeren zich meer en meer met de foodsector. Hier valt de horecasector ook onder. Consumenten eten vaker buiten de deur en de horecasector heeft, ook na de coronacrisis, een groei gezien in het aanbod. Echter heeft de coronacrisis ook de kwetsbaarheid van de sector aangetoond. Veel ondernemers zitten nog met de restanten van de coronacrisis en de vraag is dan ook of de sector een nieuwe tegenslag met net zoveel veerkracht aan kan als voorheen. Kijkend naar de verschillende horeca sectoren is het wel van belang om de juiste horeca op de juiste plek aan te trekken. Te veel cafés zal Zandvoort niet ten goeden komen. Het is daarom van belang een aanbod te creëren dat niet alleen jaarrond maar ook dagrond aantrekkelijk is voor de consument. Ondanks de kwetsbaarheid van de sector laten de trends en ontwikkelingen zien dat er groei mogelijkheden zitten in de horeca sector.

Toetsing aan de praktijk: professionaliteit van het strand het dorp in brengen • • •

•

Het horeca aanbod in Zandvoort heeft de laatste jaren niet stil gestaan. Met name de strandtenten hebben stappen gezet naar professionalisering en modernisering, echter hoe verder men van het strand komt hoe minder er lijkt te zijn aangepakt. Toevoeging van betere horeca aan het kustgebied (verder dan enkel de strandtenten op het strand), zal het gebied levendiger maken, maar het dient niet te veel te worden, er zit namelijk al veel aanbod in Zandvoort. Wanneer Zandvoort een belangrijke(re) rol wil spelen binnen de MRA dient het horeca aanbod hierop aan te sluiten. Zo is de Amsterdammer opzoek naar unieke horeca ervaringen, zowel in de uitstraling als het assortiment dat aangeboden wordt. Het aanbod in Zandvoort zoals nu is hoeft hiervoor niet te wijken, echter is het wel van belang om deze bezoeker (langer) vast te houden En het horeca aanbod in Zandvoort kan voorzien in deze vraag. Er zijn mogelijkheden om horeca te realiseren waar men over gaat praten, dit dient dan een goed onderscheidend concept te zijn. Wanneer mensen hierover gaan praten zal het ook een functie krijgen buiten het strandseizoen om en bezoekers naar Zandvoort trekken.

Conclusie marktverkenning horeca •

•

•

Op basis van de kwantitatieve berekeningen en de wens om toe te werken naar het ambitieniveau van Scheveningen zou een uitbreiding van het horeca aanbod in Zandvoort mogelijk zijn. Ook vanuit de kwalitatieve argumenten en trends en ontwikkelingen wordt duidelijk dat de uitbreiding van het horeca aanbod mogelijk is. Bij deze uitbreiding dient men oog te houden voor de verschillende horecasectoren en de behoefte aan deze sectoren. Toevoeging van lunchroom’s en restaurants is gewenst kijkend naar de dichthedenanalyse. Toevoeging van verder cafés lijkt minder noodzakelijk. Men dient hier voorzichtig mee om te gaan om een goede mix in het horeca aanbod te hebben en zo een horeca aanbod voor iedereen te creëren. Kijkend naar het programma dat in 2019 door Bureau Stedelijke Planning is opgesteld zien we dat er toen een metrage van 2.500 tot 5.000 m² bvo aan horeca is geadviseerd. Dit advies sluit aan bij de dichthedenanalyse die zijn uitgevoerd. Kijkend naar de recentere trends en ontwikkelingen en de geluiden uit de markt zien we dit programma nog steeds als haalbaar programma. We stellen dan dat ook in de huidige situatie een uitbreiding van 2.500 tot 5.000 m² bvo aan horeca haalbaar is.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

31/78

2.3

Hotel: de sector met de meeste potentie

Vraag en aanbod Vraag • •

Hotels in Zandvoort hebben jaarlijks ca. 1 miljoen overnachters. Onderzoek van het NBTC in 2020 laat zien dat van de nationale toeristische bezoekers aan Zandvoort ca. 14% ten minste één nacht in Zandvoort verbleef 20.

Aanbod •

•

In Zandvoort zijn momenteel 49 hotels (19) en pensions (30) gevestigd. Naast hotels zijn er ook nog een groot aantal andere overnachtingsmogelijkheden in Zandvoort gevestigd Het gros van deze mogelijkheden, gebaseerd op het aantal bedden, betreft Vakantieparken (2.708 bedden, 33%) en Bed & Breakfasts (2.048 bedden, 24%)21. De dichtheid van de hotelkamers (aantal kamers per 10.000 inwoners) in Zandvoort is met 463,1 kamer per 10.000 inwoners fors hoger dan het landelijk gemiddelde (77,8). Dit zien we ook in de andere badplaatsen uit de benchmark. Ook is een vergelijking gemaakt met Scheveningen en Noordwijk. Hieruit blijkt dat de dichtheid in Scheveningen (643,6) hoger ligt dan die in Zandvoort. Noordwijk (277,1) heeft een lagere dichtheid.

700,0

643,6 553,3

600,0 463,1

500,0 400,0

277,1

300,0 200,0

77,8

100,0 Dichtheid Zandvoort

Noordwijk

Scheveningen

Mediaan (Scheveningen - Zandvoort)

Nederland

Figuur 27 Aantal hotelkamers per 10.000 inwoners in Zandvoort, Noordwijk, Scheveningen, de mediaan van Scheveningen en Zandvoort en Nederland Bron: Gemeente Zandvoort 2022; Vastgoeddata.nl 2022; Horeca DNA 2019 (meest recente gegevens Nederland); CBS Statline 2021; Sweco

Marktpotentie hotelsector Voor een kansrijk programma aan hotels is de indicatieve marktpotentie voor Zandvoort berekend op basis van de dichtheden van Scheveningen, de mediaan van Scheveningen en Zandvoort en de landelijke dichtheid. Hiervoor is het huidige inwoneraantal van Zandvoort aangehouden. • •

20 21

Op basis van de benchmark met Scheveningen is er ruimte voor een uitbreiding van het aantal hotelkamers in Zandvoort. Als we Zandvoort afzetten tegen de gemiddelde dichtheid in Nederland is er geen marktpotentie aanwezig. Dit is te verklaren door de grote toeristische aantrekkingskracht die Zandvoort heeft, hierdoor is de vraag naar en het gebruik van hotels in Zandvoort fors groter dan het landelijk gemiddelde.

Toeristisch bezoek aan steden 2020, NBTC NIPO Gemeente Zandvoort, 20222

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

32/78

Dichtheid (vkp per 10.000 inw.)

Marktpotentie Hotelkamers

M² bvo22

Scheveningen

643,6

310

15.498

Mediaan

553,3

155

7.749

Nederland

77,8

-661

-33.072

Tabel 4 Marktpotentie hotelsector gebaseerd op de verschillende dichthedenanalyses Bron: Gemeente Zandvoort 2022; Vastgoeddata.nl 2022; Horeca DNA 2019 (meest recente gegevens Nederland); CBS Statline 2021; Sweco

• •

De dichthedenanalyses laten een theoretisch marktpotentie van ca. 15.500 m² bvo zien. De mogelijkheid tot uitbreiding van het programma kan echter niet alleen worden vastgesteld aan de hand van kwantitatieve behoeften. Ook de kwalitatieve behoefte en de ervaring uit de praktijk zijn hierbij van belang. Pas nadat deze aspecten in overweging genomen zijn kan een advies worden geformuleerd met betrekking tot mogelijke uitbreiding van het bestaande aanbod.

Kwalitatieve behoefte Kijkend naar het bestaande aanbod en de trends en ontwikkelingen in de hotelsector zien we dat de kwalitatieve behoefte naar de toekomst toeneemt. De belangrijkste trends en ontwikkelingen voor Zandvoort zijn: Hotels Hotelovernachting als beleving

Themahotels

Hotels zijn niet langer een plek om slechts te overnachten, maar zijn op zichzelf een beleving. Het is van belang dat deze totaalbeleving de zintuigen prikkelt. Zowel de hotelkamers als de publieke delen van het hotel dragen hieraan bij.

Themahotels zijn in opkomst. Deze hotels zijn visueel en inhoudelijk volledig gericht op een specifiek thema. Dit kan gerelateerd zijn aan de locatie van het hotel, maar dat hoeft niet. Voorbeelden zijn een gamershotel, gitaarhotel of museumhotel.

Duurzaamheid onder de aandacht Duurzaamheid speelt in toenemende mate in de hotelbranche. Waar sommige hotels nog weinig aan duurzaamheid doen, komen er meer hotels die maatregelen nemen. Voorbeelden zijn vegan en lokaal eten in het restaurant, tegengaan van voedselverspilling, stoppen met single-use plastic, circulair interieur en meer gebruik van groen.

• • •

22

Het toevoegen van goede overnachtingsmogelijkheden versterkt het jaarronde programma dat de gemeente Zandvoort wenst te bereiken. Uitbreiding van het aanbod kan ervoor zorgen dat het aanbod in Zandvoort mee ontwikkelt met de recente trends en ontwikkelingen die spelen met betrekking tot duurzaamheid en de verandering van de hotelsector waarin de beleving een steeds belangrijkere rol gaat spelen. Hierbij is het van belang dat uitbreiding van het aanbod op de juiste locaties in Zandvoort gebeurt die ook aansluiten op het type ontwikkeling dat men realiseert, om zo de nieuwe ontwikkeling tot zijn recht te laten komen.

Uitgaande van een gemiddelde grote van 50 m² bvo per hotelkamer, in dit metrage zijn ook de gemeenschappelijke ruimtes opgenomen

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

33/78

Toetsing aan de praktijk: hotels als drijfveer voor verdere ontwikkeling • • •

Het bestaande hotel aanbod is gedateerd. Daarnaast kent Zandvoort een groot aanbod van voornamelijk kleinere Bed & Breakfasts en hotels, de echte grote ketens ontbreken momenteel in Zandvoort. Het updaten van het hotelaanbod in de bestaande structuur is lastig, hiervoor is uitbreiding van het bestaande aanbod nodig, met name in het luxere segment. Wanneer dit gerealiseerd wordt zal vanzelf het bestaande aanbod van hotels mee ontwikkelen. Toevoegen van een hotel in een luxer segment zal niet alleen van effect zijn op het hotelaanbod maar zal naar verwachting ook zorgen voor een kwaliteitsslag in de andere sectoren. Ook zal het een positief effect hebben op het aantrekken van mogelijke leisure functies.

Conclusie marktverkenning hotelsector • • •

• •

Op basis van de kwantitatieve berekeningen is een uitbreiding van het hotelaanbod in Zandvoort mogelijk. Ook de kwalitatieve argumenten tonen aan dat deze uitbreidingsruimte beschikbaar is. Een nieuwe toevoeging aan het bestaande aanbod dient aan te sluiten op de gewenste doelgroepen en uitstraling van het gebied waar deze ontwikkeling zal landen om zo het meest uit Zandvoort en de ontwikkeling te kunnen halen. Kijkend naar het programma dat in 2019 door Bureau Stedelijke Planning is opgesteld zien we dar er toen een metrage van 17.500 tot 20.000 m² bvo aan hotels is geadviseerd. Dit advies sluit aan bij de dichthedenanalyse die zijn uitgevoerd. Kijkend naar de recentere trends en ontwikkelingen en de geluiden uit de markt zien we dit programma nog steeds als haalbaar programma. We stellen dan dat ook in de huidige situatie een uitbreiding van 17.500 tot 20.000 m² bvo aan hotels haalbaar is. Uitgaande van een gemiddeld metrage van 50 m² bvo per hotelkamer 23 betekent dit dat er in totaal ruimte is voor de toevoeging van 350 tot 400 hotelkamers. Afhankelijk van het aantal voorzieningen dat gerealiseerd wordt in het hotel en het type hotel zit hier speling in. Op basis van ervaringscijfers zien we dat hotels een verhouding aanhouden met betrekking tot de invulling van de verschillende functies die zich in het hotel clusteren.

Echter laat de ervaring ook zien dat precieze invulling van de functies sterk afhankelijk is van het hotel en de doelgroep die men wenst aan te spreken. Bij deze verhouding gaat het om de volgende verdeling van het metrage van het hotel24: • Hotelkamers: ca. 60 tot 70% • Horeca: ca. 10 tot 15% • Wellness/amusement: ca. 5 tot 10% • Congres of vergaderfunctie: ca. 10 tot 15%

2.4

Leisure: sector met potentie, mits op de juiste manier aangevlogen

Vraag en aanbod Vraag Leisure in Zandvoort zal een functie hebben voor de volgende twee doelgroepen: • •

Primair voor de ca. 17.000 inwoners van Zandvoort Secundair voor de ca. 5,3 miljoen (internationale) dagbezoekers per jaar die Zandvoort bezoeken

Aanbod •

In Zandvoort zijn momenteel 21 leisure vestigingen gevestigd. De afgelopen jaren zien we een lichte toename van het aantal leisure voorzieningen in Zandvoort.

23

Bij deze gemiddelde 50 m² bvo per hotelkamer wordt ook rekening gehouden met het toevoegen van de openbare ruimtes als gangen en de lobby als wel als voor voorzieningen die in een hotel gevestigd zijn. 24 Verschillende onderbouwingen van hotelconcepten gedaan door Business unit Stedelijke Planning laten een dergelijke vergelijking zien. Het gaat hierbij om hotels van een totaal metrage van ca. 7.500 m² bvo

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

34/78

•

Zandvoort kent momenteel 12,2 leisure vestigingen per 10.000 inwoners. Dit is groter dan het leisure aanbod in Noordwijk (1,6). Echter is het fors minder dan de dichtheid in Scheveningen (32,7). 12,2 1,6 32,7 22,5

0,0

5,0

10,0 Zandvoort

Noordwijk

15,0

20,0

25,0

Scheveningen

Mediaan (Scheveningen - Zandvoort)

30,0

35,0

Figuur 28 Aantal leisure vestigingen per 10.000 inwoners in Zandvoort, Noordwijk, Scheveningen, de mediaan van Scheveningen en Zandvoort en Nederland Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021; Sweco

Uitbreidingsruimte leisure Voor een kansrijk programma aan leisure is de indicatieve marktpotentie voor Zandvoort berekend op basis van de dichtheden van Scheveningen, de mediaan van Scheveningen en Zandvoort en de huidige dichtheid van Zandvoort. Voor de eerste twee is het huidige inwoneraantal van Zandvoort aangehouden, voor de dichtheid van Zandvoort is men uitgegaan van de verwachte bevolking in 2035, ca. 17.640 inwoners. •

Op basis van de benchmark met Scheveningen is er een zeer grote marktpotentie voor de leisure sector in Zandvoort, gebaseerd op het aantal vestigingen. Dichtheid

Marktpotentie

(vkp per 10.000 inw.)

(vestigingen)

Scheveningen

32,7

35

Mediaan

22,5

18

Zandvoort

12,2

1

Tabel 5 Marktpotentie leisure sector gebaseerd op de verschillende dichthedenanalyses Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021; Sweco

• • •

De dichthedenanalyse laten een theoretisch marktpotentie van ca. 1 tot 40 leisure vestigingen zien. Deze uitbreidingsruimte is gebaseerd op het aantal vestigingen en niet op het metrage van deze vestigingen. Wanneer grotere vestigingen worden toegevoegd zal de behoefte in het aantal eerder afnemen. De mogelijkheid tot uitbreiding van het programma kan echter niet alleen worden vastgesteld aan de hand van kwantitatieve behoeften. Ook de kwalitatieve behoefte en de ervaring uit de praktijk zijn hierbij van belang. Pas nadat deze aspecten in overweging genomen zijn kan een advies worden geformuleerd met betrekking tot de mogelijke uitbreiding van het bestaande aanbod.

Kwalitatieve behoefte Kijkend naar het bestaande aanbod en de trends en ontwikkelingen in de leisure sector zien we dat de kwalitatieve behoefte naar de toekomst toeneemt. De belangrijkste trends en ontwikkelingen voor Zandvoort zijn:

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

35/78

Leisure

•

• • •

Clustering

Opkomst nieuwe concepten

Leisure ondernemers zoeken in de strijd om de consument de samenwerking op met andere leisure ondernemers. Door bij elkaar in de buurt gevestigd te zijn kunnen aanbieders profiteren van elkaars bezoek, is de locatie sneller top of mind, en kunnen bezoekers worden verleid om langer te blijven. Deze zogenoemde clustering is gunstig met het oog op de ruimtevraag (bijvoorbeeld door gedeelde parkeervoorzieningen).

Door de toename van het aanbod aan leisure groeit de onderlinge concurrentie. Ondernemingen moeten zich daardoor onderscheiden. Dit zorgt voor nieuwe concepten als speelparadijzen, trampolineparken en escaperooms. Ook komen er steeds meer edutainment (leisure en beleving) concepten. Deze concepten zijn verbonden aan bijzondere locaties of verhalen. Intellectueel eigendom speelt daardoor een steeds grotere rol.

Compact

Water als aantrekkingspunt

In plaats van enorme parken, ligt de focus op kleine attracties, gedreven door technologie en ondersteunende schermen. Echter fysieke attracties blijven de komende jaren de basis vormen als belangrijkste trekkers.

De afgelopen jaren is het aantal attracties met water als basis hard gestegen. Vooral waterattracties voor kleine kinderen zorgen voor veel herhalingsbezoek omdat alle generaties in een familie hiermee worden bereikt.

Het toevoegen van leisure voorzieningen is afhankelijk van het bestaande aanbod en de grote van de gewenste functies. Grotere functies zullen resulteren in een mindere uitbreiding in het totale aantal. Kleinere leisure functies vragen om meer vestigingen om een aanbod te hebben dat op peil is voor de vraag in Zandvoort. Uitbreiding van het bestaande aanbod biedt ruimte voor het realiseren van leisure die aansluit bij de nieuwe concepten die momenteel in opmars zijn in de leisure sector. De locatie van Zandvoort aan zee is een natuurlijke voorsprong op de huidige trends en ontwikkelingen. De trend dat steeds meer leisure voorzieningen water gebruiken als aantrekkingspunt is een kracht waar Zandvoort goed gebruik van kan maken. Net als voor de andere functies is het van belang om goed te kijken welk type leisure waar past, met betrekking tot de sfeer en uitstraling als wel de doelgroepen die men wenst aan te trekken. Clustering van leisure is een goede ontwikkeling, echter moet dit wel passen binnen het gewenste beeld van de deelgebieden.

Toetsing aan de praktijk: grote potenties wanneer de juiste keuzes worden gemaakt •

• • • •

Zandvoort heeft een strategische positie in de MRA wat mogelijkheden biedt voor het toevoegen van leisure functies. Dit kan versterkt worden wanneer de positionering van Zandvoort aansluit op het bestaande en succesvolle aanbod van Amsterdam. Dit betekent niet dat aanbod uit Amsterdam gekopieerd dient te worden in Zandvoort, echter kan wel gekeken worden naar succesvolle formules in Amsterdam die te realiseren zijn binnen het DNA van Zandvoort. Leisure in Zandvoort zal het beste werken en te marketen zijn wanneer het aansluit op het bestaande verhaal van Zandvoort. Denk bijvoorbeeld aan een museum met sportauto’s of een attractiepark dat een racethema heeft. Kleinschalige leisure zal geen grootschalig trekkend effect hebben op bezoekers, dit betekent echter niet dat toevoeging van kleinschalige leisure niet gewenst is. Het realiseren van nieuwe leisure is een lastige opgave. Om dit te doen is tijd, geld en ervaring nodig om de juiste functies aan te trekken en een plek te geven in Zandvoort. De MRA kan Zandvoort hierbij helpen. Door samen te werken met omliggende gemeenten staat Zandvoort sterker in onderhandelingen met mogelijke ondernemers uit de sector, als wel dat op deze manier afstemming gezocht kan worden tussen de gemeenten.

Op deze manier zullen de leisure functies niet met elkaar concurreren en de beste locatie voor de functie gevonden worden in de regio waardoor een aanbod ontstaat dat elkaar aanvult.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

36/78

Conclusie marktverkenning leisure • • •

Op basis van de kwantitatieve berekeningen en de wens om toe te werken naar het ambitieniveau van Scheveningen is een uitbreiding van het leisure aanbod in Zandvoort mogelijk. Ook de kwalitatieve argumenten tonen aan dat deze uitbreidingsruimte beschikbaar is. Een nieuwe toevoeging aan het bestaande aanbod dient aan te sluiten op de gewenste doelgroepen en uitstraling van het gebied waar deze ontwikkeling zal landen om zo het meest uit Zandvoort en de ontwikkeling te kunnen halen. Kijkend naar het programma dat in 2019 door Bureau Stedelijke Planning is opgesteld zien we dar er toen een metrage van 3.000 tot 6.000 m² bvo aan leisure is geadviseerd. Kijkend naar de recentere trends en ontwikkelingen en de geluiden uit de markt zien we dit programma nog steeds als haalbaar. We stellen dan dat ook in de huidige situatie een uitbreiding van 3.000 tot 6.000 m² bvo aan leisure haalbaar is.

2.5

Diensten: een ondersteunende sector

Vraag en aanbod Vraag De dienstensector in Zandvoort zal een functie hebben voor de volgende twee doelgroepen: • •

Primair voor de ca. 17.000 inwoners van Zandvoort Een zeer beperkte functie voor de ca. 5,3 miljoen (internationale) dagbezoekers per jaar die Zandvoort bezoeken

Aanbod • •

In Zandvoort zijn momenteel 47 vestiging in de dienstensector gevestigd. Het gros van de diensten zijn gevestigd in het centrum van Zandvoort(41 vestigingen (87%)). De dichtheid van de dienstensector (aantal vestigingen per 10.000 inwoners) in Zandvoort is met 27,4 vestigingen per 10.000 inwoners fors hoger dan de dichtheid van Noordwijk (6,4). In vergelijking met Scheveningen (116,5) is de dichtheid echter fors lager.

27,4

6,4

116,5

71,9

0,0

20,0

40,0 Zandvoort

Noordwijk

60,0

80,0

100,0

Scheveningen

Mediaan (Scheveningen - Zandvoort)

120,0

140,0

Figuur 29 Dichtheden (verkooppunten per 10.000 inw.) diensten in Zandvoort Noordwijk, Scheveningen, en de Mediaan van Zandvoort en Scheveningen. Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021; Sweco

Marktpotentie diensten Voor een kansrijk programma aan diensten is de indicatieve marktpotentie voor Zandvoort berekend op basis van de dichtheden van Scheveningen, de mediaan van Scheveningen en Zandvoort en de huidige dichtheid van Zandvoort. Voor de eerste twee is het huidige inwoneraantal van Zandvoort aangehouden, voor de dichtheid van Zandvoort is men uitgegaan van de verwachte bevolking in 2035, ca. 17.640 inwoners.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

37/78

• • •

Op basis van de benchmark met Scheveningen is er een zeer grote marktpotentie voor de dienstensector in Zandvoort. Als we ervan uitgaan dat het huidige aanbod aan diensten in Zandvoort momenteel voldoet, dan is er een beperkte marktpotentie naar de toekomst toe. Het grote verschil is te verklaren door de ligging van Scheveningen als onderdeel van de stad Den Haag en als onderdeel van de retailstructuur van de stad. In grote steden ligt het dienstenaanbod gemiddeld gezien hoger dan in kleinere kernen als Zandvoort. Dichtheid

Marktpotentie

(vkp per 10.000 inw.)

(in verkooppunten)

Scheveningen

116,5

153

Mediaan

71,9

77

Zandvoort

27,4

1

Tabel 6 Marktpotentie diensten gebaseerd op de verschillende dichthedenanalyses Bron: KSO 2021; Locatus 2022; CBS Statline 2021; Primos 2022; Sweco

• • •

De dichthedenanalyses laten een theoretisch marktpotentie van ca. 1 tot 160 vestigingen in de dienstensector zien. Hierbij is echter nog geen rekening gehouden met de rol van Scheveningen in de retailstructuur van Den Haag en de effecten die dit heeft op de dichtheid van de dienstensector. Wordt dit wel gedaan dan zal de theoretisch mogelijke uitbreidingsruimte fors lager uitvallen. De mogelijkheid tot uitbreiding van het programma kan echter niet alleen worden vastgesteld aan de hand van kwantitatieve behoeften. Ook de kwalitatieve behoefte en de ervaring uit de praktijk zijn hierbij van belang. Pas nadat deze aspecten in overweging genomen zijn kan een advies worden geformuleerd met betrekking tot de mogelijke uitbreiding van het bestaande aanbod.

Kwalitatieve behoefte Kijkend naar het bestaande aanbod en de trends en ontwikkelingen in de dienstensector zien we dat de kwalitatieve behoefte naar de toekomst afneemt. De belangrijkste trends en ontwikkelingen voor Zandvoort zijn: Diensten

• •

•

Commerciële dienstverlening onder druk

Bepaalde diensten nog steeds belangrijk

Met name de sectoren die geen product en/of vervaardigen leveren en goed te vervangen zijn door online diensten, hebben het moeilijk. Zo bieden banken, reisbureaus, uitzendbureaus allen in steeds grotere mate hun diensten aan via het internet en verdwijnen veel fysieke vestigingen. Alleen de zeer specifieke bedrijven, die zich op een speciale markt richten, blijven overeind.

Wel zijn er ook diensten die steeds belangrijker zijn voor winkelgebieden. Bijvoorbeeld de ambachtelijke commerciële diensten als de kapper en schoenmaker, en maatschappelijke diensten als de tandarts en het kinderdagverblijf zijn in de toekomst idealiter steeds vaker onderdeel van een cluster. Al deze voorzieningen samen trekken allemaal potentiële klanten naar een gebied. Ze zorgen ervoor dat het ontmoetingsplekken blijven en zullen elkaar versterken.

Diensten zullen voornamelijk een rol hebben voor de inwoners van Zandvoort zelf, en minder voor de toeristen die jaarlijks naar Zandvoort trekken. Het programma dient dan ook passend te zijn op de vraag vanuit de bewoners van Zandvoort. Diensten spelen een steeds belangrijkere rol in het versterken van centrumgebieden. Uitbreiding van het diensten aanbod moet niet ten kosten gaan van de diensten die momenteel in het centrum gevestigd zijn en de rol die deze vestigingen spelen in het versterken van het centrum van Zandvoort. Op basis van de trends, ontwikkelingen en de kwalitatieve argumenten dient uitbreiding van de dienstensector beperkt te zijn en enkel in versterking van andere functies.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

38/78

Toetsing aan de praktijk: aansluiten op het niveau van andere voorzieningen • •

De focus voor het versterken van Zandvoort ligt niet in het uitbreiden van de dienstensector. De wens van uitbreiding van het aanbod komt voornamelijk de vraag hoe Zandvoort meer bezoekers kan aantrekken, uit een toeristische vraag. Toevoeging van diensten is hierbij ondergeschikt. Bij realisatie van luxere hotels kan gedacht worden aan realisatie van mogelijke diensten in de plint of lobby van het hotel. Zo is er een dienstenaanbod dat inspeelt op de wensen van de hotelbezoekers.

Conclusie marktverkenning diensten •

• •

2.6

Op basis van de kwantitatieve berekeningen en de wens om toe te werken naar het ambitieniveau van Scheveningen zou een uitbreiding van de dienstensector in Zandvoort mogelijk zijn. Ook vanuit de kwalitatieve argumenten en trends en ontwikkelingen wordt duidelijk dat diensten een belangrijke rol spelen in centrum gebieden. Omdat diensten voornamelijk een functie vervullen voor de eigen bewoners dient de uitbreiding zich vooral te focussen op het creëren van voldoende aanbod voor de inwoners van Zandvoort in de huidige situatie als wel de toekomstige situatie. Kijkend naar het programma dat in 2019 door Bureau Stedelijke Planning is opgesteld zien we dat er toen een metrage van 500 tot 1.000 m² bvo aan diensten is geadviseerd. Dit advies sluit aan bij de dichthedenanalyse die zijn uitgevoerd die een beperkte ruimte aangeven van minimaal 1 extra diensten vestiging. Kijkend naar de recentere trends en ontwikkelingen en de geluiden uit de markt zien we dit programma nog steeds als haalbaar. We stellen dan dat ook in de huidige situatie een uitbreiding van 500 tot 1.000 m² bvo aan diensten haalbaar is.

Zakelijke functies: potentie in de samenwerking

Nauwelijks marktbehoefte aan solitaire kantoorontwikkelingen De huidige voorraad aan kantoren in Zandvoort is klein. Binnen de gemeente zijn weinig huurtransacties, zowel het aanbod als de opname is zeer beperkt. Dit is niet vreemd. In Zandvoort is de meeste bedrijvigheid ook niet kantoor gerelateerd. De meeste banen zijn terug te vinden in horeca, detailhandel of de zorg. In sectoren die vaker gehuisvest zijn in kantoren, zoals advies en onderzoek of financiële instellingen zijn slechts een beperkt aantal banen. Wel laat met name de sector advies en onderzoek groei in omvang zien in de afgelopen jaren (LISA, 2023). Wij verwachten ook dat deze groei doorzet. De vraag naar kantoorruimte komt vooral van lokale ondernemers. Weinig bedrijven trekken vanuit Haarlem, Amsterdam of elders naar Zandvoort (Vastgoeddata, 2023). Wij constateren een uitbreidingsbehoefte van -750 m2 tot 1.110 m2 bvo aan kantoorruimte in Zandvoort voor de periode tot 2035. Dit baseren wij op een prognose van de totale werkgelegenheid, het aandeel van de werkgelegenheid in kantoren en de ontwikkeling van het ruimtegebruik per werknemer. 25 Naar verwachting groeit de werkgelegenheid, blijft het aandeel van banen in kantoren gelijk, waarmee het aantal kantoorbanen zal toenemen. Het ruimtegebruik per werknemer (kantoorquotiënt) blijft gelijk of neemt af.

Met name de ontwikkeling van het kantoorquotiënt is bepalend voor de bandbreedte in de behoefteraming. Maar, al met al zal de uitbreidingsruimte voor kantoren in Zandvoort zeer beperkt zijn. In aanvulling op de uitbreidingsvraag is er mogelijk enige vervangingsvraag als gevolg van sloop of herontwikkeling van verouderde kantoorpanden of het Curiedex-terrein op termijn. Ook in de regionale prognose van Plabeka wordt geen tot beperkte vraag geconstateerd voor de regio Zuid-Kennemerland als geheel.

25

Een uitgebreidere onderbouwing is terug te vinden in Bijlage 4: onderbouwing marktruimte kantoren

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

39/78

9.500 9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Voorraad

Laag-

Hoog+

Figuur 30 Indicatieve prognose van de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in Zandvoort, in twee scenario’s, Bron: Sweco

Kansen voor werkplekken in hotels en horeca In aanvulling op de kwantitatieve analyse voeren wij ook een kwalitatieve analyse uit naar de trends en ontwikkelingen op de markt. Hieruit concluderen we dat er een beperkte vraag is naar kantoren in Zandvoort. Zakelijke functies Tweekoppigheid in de markt De polarisatie op de kantorenmarkt neemt toe. De bezettingsgraad van kantoren neemt af (mede als gevolg van corona), wat als gevolg kan hebben dat bedrijven de komende jaren vastgoed afstoten (en minder ruimte nodig hebben). In heel Nederland neemt de vraag naar kantoren af. Tegelijkertijd concluderen we dat de vraag naar multifunctionele OV-knooppuntlocaties in de grote kantoorsteden toeneemt, waardoor organisaties misschien wel minder ruimte zullen huren, maar waardoor de druk op ruimte in de G5-steden groot blijft.

Groei eenmanszaken, werken nabij huis en het belang van ontmoeten Door de groei van het aantal ZZP’ers en kleine bedrijfjes, wat in de afgelopen jaren explosief is toegenomen, creëert vraag naar kleinschalige / flexibele kantoorruimte. Dit zorgt ook voor een toename aan informele werkruimtes. Deze kleine bedrijven zoeken elkaar op. Dit geldt vooral voor creatieve bedrijven, startups en ZZP’ers. Plekken waar zij gezamenlijk kunnen werken en ontmoeten worden steeds populairder. Denk aan flexibel te huren werkplekken in een bedrijfsverzamelgebouw.

Deze vraag ligt kwalitatief bij kleine ruimten, van een werkplek tot ruimte voor een bedrijf van 10 werknemers. Hier liggen zeker kansen in de koppeling tussen kantoor en hotel of horeca. Flexibele plekken die ZZP’ers, startups of kleine bedrijfjes, maar ook (zakelijke) reizigers kunnen huren voor een dagdeel, week, maand of langere periode zijn kansrijk en passen bij het profiel van Zandvoort als bestemming. Uit de analyse blijkt dat er geen behoefte is aan grote solitaire kantoorpanden in Zandvoort. De trend op de kantorenmarkt laat meer en meer zien dat grotere bedrijven op zoek zijn naar kantoorlocaties in grotere steden op multifunctionele knooppuntlocaties nabij intercity stations. Juist de combinatie met een hotel of horeca gelegenheid zorgt voor een aantrekkelijk concept voor een investeerder. Hiermee wordt ook een bredere doelgroep aangesproken. Zakelijke reizigers, bezoekers van congressen of werknemers uit Haarlem en Amsterdam die een dag willen werken aan het strand worden hier in een werkplek gefaciliteerd. Om de zakelijke markt in Zandvoort meer te faciliteren zien we kansen voor flexwerken in hotels. Hierbij gaan we uit van een mix van serviced offices (flexibele kantoorunits), co-working spaces (flexdesks et cetera) en vergadercentra. Waar mogelijk (op termijn) aangevuld met congresfaciliteiten.

We raden aan de exploitatie van het complex (in het bijzonder de commerciële voorzieningen als horeca, flexwerkplekken en vergader/congresruimte) slim te combineren, openbaar toegankelijk te maken én in één hand te houden (al dan niet in exploitatie van het hotel) om de haalbaarheid te waarborgen. Door slimme combinaties is minder Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

40/78

ruimte vereist, maar kunnen functies ook van elkaar profiteren. Het merendeel van de vestigingen van flexconcepten in Nederland heeft een omvang van tussen de 1.000 en 5.000 m² vvo groot. De gemiddelde omvang bedraagt circa 2.500 m². Een flexconcept in een hotel kan kleinschalig starten (bijvoorbeeld vanaf 500 m2 met co-working space en vergaderunits), met de mogelijkheid om door te groeien. Daarbij zien we zowel marktpotentie voor de meer formele, zakelijke eindgebruiker (in hogere segment hotels) als digital nomads in meer dynamische (‘stoere/levendige’) omgeving.

Figuur 31: Voorbeelden van hotelketens met werkplekken. Links: Zuko Amsterdam, Zuko focust op zakelijke reizigers die tijdelijk in een andere stad zijn voor een paar dagen tot een paar maanden. Het zijn zakelijke hotels met plekken om te werken, relaxen en socializen. Bron: livezuko.com. Rechts: Selina Medellin. Selina focust zich op een jongere, hippe doelgroep die reizen combineren met werken. Naast werkplekken bieden zij vaak ook activiteiten zoals surflessen, yoga of clubavonden.

Toetsing aan de praktijk: gewenste sector maar geen geschikte ruimte •

Bedrijfsmakelaars bevestigen dat de kantorenmarkt in Zandvoort klein is. Er is meer behoefte aan bedrijfsruimte. Er is zeer beperkt aanbod van kantoorruimte op de markt, mede daardoor is er ook geen scherp beeld bij de vraag. In de afgelopen jaren zijn een aantal kantoorpanden van de markt verdwenen ten behoeve van toeristische functies, bijvoorbeeld naar transformatie naar short-stay. De makelaars zijn op de hoogte van enkele partijen die mogelijk op zoek zijn naar een nieuwe locatie, maar zij kunnen nu geen geschikte ruimte vinden. Disclaimer hierbij is wel dat het gaat om een zeer beperkte vraag, wat ook uit de kwantitatieve analyse blijkt.

2.7

Kansrijk programma Zandvoort

Uit bovenstaande analyses kan een kansrijk programma voor de gemeente Zandvoort worden opgesteld. Dit programma dient goed verdeeld te worden over de gemeente Zandvoort als geheel, als wel op de juiste manier te worden ingevuld. Hier wordt in Hoofdstuk 3: Advies programma Badhuisplein en Entreegebied verder op ingegaan.

Figuur 32 Kansrijk programma gemeente Zandvoort Bron: Sweco

Ambitieniveau 2019: haalbaar maar met enkele aanpassingen Uit de Plintenvisie opgesteld in 2019 door Bureau Stedelijke Planning is gebleken dat de potentie voor ontwikkeling van vrijetijdsvoorzieningen, attracties en bijbehorende functies groot is in Zandvoort. Deze functies zijn goed in te zetten om de ambitie, om jaarrond een aantrekkelijke bestemming te zijn, waar te maken. Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

41/78

In onze rapportage van 2019 is een indicatief programma opgesteld (gebaseerd op benchmarkanalyses en marktscans voor de verschillende voorzieningen). En een duidelijk ambitieniveau gesteld voor het programma van het Entreegebied en het Badhuisplein. Toen is de keuze gemaakt om de mogelijke uitbreidingsruimte voor de gehele gemeente Zandvoort als geheel toe te bedelen aan het Entreegebied en het Badhuisplein. Het indicatief programma bood ruimte voor horeca, hotels, detailhandel, overige leisure en (commerciële) dienstverlening (zie Figuur 33).

Figuur 33 Indicatief programma en metrages 2019 Bron: Sweco

Het programma dat met de data van 2023 is opgesteld verschilt op enkele punten met het programma van 2019. De belangrijkste veranderingen zitten met name in de detailhandel. Deze aanpassing van detailhandel (naar een lager ambitieniveau dan in 2019) is het gevolg van recente ontwikkelingen in de detailhandel. Het ambitieniveau dat werd opgesteld met het programma in 2019 lag hoog. Uit de analyses blijkt dat het aanbod in Zandvoort de afgelopen jaren gelijk is gebleven terwijl badplaatsen als Noordwijk en met name Scheveningen wel hun aanbod hebben weten uit te breiden. In Scheveningen is men gefaseerd begonnen aan het vernieuwen van de boulevard. Men is begonnen met de vernieuwing van de Noordboulevard 26 en ondertussen ook gestart met de Middenboulevard 27. Als laatste zal ook de omgeving van het Kurhaus nog aangepakt worden28. In Noordwijk heeft men in 2020 een nieuwe omgevingsvisie vastgelegd, deze is in samenwerking met de inwoners opgesteld29. Daarnaast is de gemeente in samenwerking met de inwoners bezig met het opstellen van een vernieuwde strandnota. Uit beide projecten komt duidelijk naar voren dat men zich in Noordwijk bewust is van de positie die men inneemt en dat dit vereist dat ze het aanbod continu passend houden aan deze positie30. Ondanks een gelijkblijvend aanbod in Zandvoort is de gemeente begonnen met het aanpakken van de openbare ruimte in het kustgebied.

Er is begonnen met de renovatie van de Zuid-Boulevard, die in de nabije toekomst zal worden doorgetrokken naar het Noorden. Het ambitieniveau van 2019 lijkt dan ook een realistisch uitgangspunt om op voort te bouwen. Een enkele aanpassing is echter wel nodig in het programma met betrekking tot de detailhandel. Hier zien we de laatste jaren een stilstand in nieuwe ontwikkeling. Dit is te verklaren door de toename online aankopen. In de praktijk blijkt dat er nog steeds voldoende ambitie is in Zandvoort om een dergelijk programma te realiseren: •

•

Uitbreiding van het bestaande aanbod in Zandvoort is afhankelijk van het ambitieniveau dat de gemeente zichzelf stelt. Als Zandvoort zich ten doel stelt om een kwaliteitsslag te maken, en zich profileert zowel als aantrekkelijke kustbestemming en als onderdeel van de MRA, is er meer dan genoeg vraag naar uitbreiding van een professioneel aanbod. Uitbreiding van het bestaande aanbod dient ook de uitstraling van het gebied ten goede komt. De meeste kansen liggen hierbij op het Badhuisplein met de toevoeging van een luxe hotel. Ondernemers verwachten dat na realisatie hiervan de overige functies makkelijker tot stand komen

26

https://www.denhaag.nl/nl/in-de-stad/wonen-en-bouwen/ontwikkelingen-in-de-stad/ontwikkelingen-scheveningen-kust/nieuwenoordboulevard-in-scheveningen.htm 27 https://www.denhaag.nl/nl/in-de-stad/wonen-en-bouwen/ontwikkelingen-in-de-stad/ontwikkelingen-scheveningen-kust/ontwikkelingenmiddenboulevard-.htm 28 https://www.denhaag.nl/nl/in-de-stad/wonen-en-bouwen/ontwikkelingen-in-de-stad/ontwikkelingen-scheveningen-kust/omgevingkurhaus-krijgt-opknapbeurt.htm 29 Omgevingsvisie Noordwijk, 2020 30 https://samen.noordwijk.nl/nl-NL/folders/strandnota-noordwijk

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

42/78

en gerealiseerd worden, en dat hierbij minder inmenging van de gemeente nodig is. Er is onvoldoende ruimte om het gehele programma realiseren binnen het Entreegebied en Badhuisplein. De metrages zijn niet haalbaar en doen af aan de uitstraling en de ervaring van beide gebieden. Te veel bebouwing in beide gebieden zal namelijk leiden tot een verlies in de connectie die gemaakt wordt met het strand en de zee. Om deze goed zichtbaar te houden is het niet wenselijk beide gebieden vol te programmeren. Wat wel een fysiek haalbaar aanbod is per deelgebied werken we verder uit in Hoofdstuk 3: Advies programma Badhuisplein en Entreegebied.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

43/78

3

Advies programma Badhuisplein en Entreegebied

In dit hoofdstuk is op basis van de kansen voor economische en toeristische functies in geheel Zandvoort (zie Hoofdstuk 2: Kansrijk programma economische en toeristische functies Zandvoort) een concrete vertaalslag gemaakt en advies geformuleerd voor het Badhuisplein en Entreegebied.

3.1

Programmering Badhuisplein en Entreegebied

In 2019 is een relevant en ambitieus programma neergezet om Zandvoort een kwaliteitsimpuls te geven met een jaarrond aanbod31, dat op de meeste punten ook nu nog relevant is. In Hoofdstuk 2 (Kansrijk programma economische en toeristische functies Zandvoort) is aan de hand van nieuwe analyses gekeken naar de huidige mogelijkheden voor Zandvoort. Enkel op het gebied van detailhandel stellen we het programma van 2019 naar beneden bij. Dit leidt tot het volgende indicatieve programma:

Figuur 34 Indicatief programma 2022 Bron: Bureau Stedelijke Planning 2019; KSO 2021; Sweco

• •

Minimale programma is de ondergrens aan programma dat nodig is om voldoende trekkracht te genereren voor de twee deelgebieden waarbij de verschillende functies profiteren van elkaars nabijheid en doelgroep. Potentieel programma is het programma aan extra functies dat op basis van dichtheden- en benchmarkanalyses kan landen binnen Zandvoort om dagrond, weekrond en jaarrond te transformeren naar een aantrekkelijke badplaats.

Vanuit de stedenbouwkundige visies voor het Entreegebied en het Badhuisplein blijkt dat het grootste deel van het geschetste programma zal landen binnen de geplande ontwikkelingen in beide deelgebieden. Enkel voor de functies Leisure en Hotel is onvoldoende ruimte ingepland om het minimale te kunnen realiseren. Leisure heeft in de huidige stedenbouwkundige visies helemaal geen ruimte toegekend gekregen. Aan de hand van de bestaande stedenbouwkundige visies en het indicatief programma is de onderstaande verdeling over de gebieden opgesteld. De verdeling is zo gemaakt dat beide deelgebieden voldoende aantrekkelijk zijn. Doordat het programma in fysieke zin niet past binnen het Entreegebied en Badhuisplein, blijft er zogenaamd resterend potentieel programma over. Bij voorkeur wordt dit potentieel in toekomst alsnog verzilverd langs de kuststrook in de nabijheid van het Entreegebied en het Badhuisplein, bijvoorbeeld Boulevard Noord. Kantoorruimten zijn nu niet opgenomen in de programmering. De vraag die bestaat, in het meest optimistische scenario maximaal zo’n 1.000 m2, adviseren wij om zoveel mogelijk inpandig bij hotel of horeca te realiseren. In aanvulling hierop zijn enkele kleine units mogelijk. Hier is geen direct onderscheid in voorkeur tussen het Entreegebied of Badhuisplein.

31

Zie Bijlage 3 voor de marktscans en onderbouwing

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

44/78

Figuur 35 Indicatieve verdeling programma op basis van het potentiële programma Bron: Sweco

Figuur 36 Ruimtelijk verdeling toeristisch en economisch programma Zandvoort (in m² bvo), de zakelijke markt dient zich te vestigen in het horeca en hotelaanbod in de vorm van flexplekken en flexibele vergaderruimten Bron: PDOK Achtergrondkaart, Bewerking: Sweco

Haalbaar programma Entreegebied Het programma voor het Entreegebied is in zijn geheel kleiner dan het programma voor het Badhuisplein. Een belangrijke verklaring hiervoor is de functie van het Entreegebied dat als toegang van het dorp fungeert en hierin op verschillende momenten grote mensenmassa’s aan moet kunnen. Het programma van het Entreegebied focust op uitbreiding van het hotelaanbod in het gebied als wel de toevoeging van horeca.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Integrale marktverkenning toeristisch- en economisch programma Zandvoort Projectnummer 51013829 14 juli 2023

45/78

Figuur 37 Indicatief programma Entreegebied Bron: Sweco

Haalbaar programma Badhuisplein Het programma voor het Badhuisplein is het grootst, en het plein bied dan ook mogelijkheden voor ontwikkelingen in alle sectoren. De ruimte voor detailhandel is hier het grootst, op deze manier kan een goede verbinding gemaakt worden met het centrum van Zandvoort. Deze verbinding bestond in het verleden van Zandvoort al, maar kan op deze manier nieuw leven in geblazen worden. De ruimte in het programma voor een hotel op het Badhuisplein is met name beschikbaar voor toevoeging van een groot hotel uit het luxere segment om zo te zorgen dat het bestaande hotelaanbod verbreed wordt.