Bijlage 7 Rapport schaarste in Zandvoort RIGO
Tekst van het document
Rapport
Schaarste in Zandvoort Gemeente Zandvoort
1
Schaarste in Zandvoort Gemeente Zandvoort
Datum
20 mei 2025
Opdrachtgever
Gemeente Zandvoort
Contactpersoon
Tamara Tichelaar
Auteur(s)
Pieter Kranenborg pieter.kranenborg@rigo.nl Lies Reijnders lies.reijnders@rigo.nl Tijmen Holleman tijmen.holleman@rigo.nl
Projectnummer
P49990
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoudsopgave Inleiding
1
1
Woningtekort in Nederland en de regio
3
2
Schaarste in de huursector 2.1 Omvang en samenstelling 2.2 Corporatiesector 2.3 Particuliere huursector 2.3.1 Prijsontwikkelingen 2.3.2 Actueel aanbod 2.4 Samenvattend
5 5 5 7 8 8 9
3
Schaarste in de koopsector 3.1 Omvang en samenstelling 3.2 Woningmarktindicatoren 3.3 Prijsontwikkelingen 3.4 Actueel aanbod 3.5 Toegankelijkheid 3.6 Samenvattend
10 10 10 13 14 15 16
4
Schaarste: conclusies
18
5
Nut en noodzaak: sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad
21
6
Nut en noodzaak: sturing op toeristische verhuur van woningen 6.1 Vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo 6.2 Impact op de leefomgeving 6.3 Conclusie: nut en noodzaak sturing op toeristische verhuur
23 23 28 30
Bijlage Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten
31
Bijlage Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid
32
Inleiding In de notitie ‘Uitgangspunten Huisvestingsverordening’ van januari 2025 constateert de regio Zuid-Kennemerland/IJmond dat de schaarste aan woningen in de Metropoolregio Amsterdam naar verwachting niet op korte termijn zal verdwijnen. De Huisvestingswet 2014 biedt in tijde van schaarste de mogelijkheid om regels te stellen voor de verdeling van woonruimte, en om grip te krijgen op wijzigingen in de woningvoorraad (zoals onttrekking voor toeristische verhuur). Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Daarnaast moet van twee onderzochte instrumenten (woningvoorraadbeheer en sturing op toeristische verhuur) de nut en noodzaak worden aangetoond. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing op woonruimteverdeling en op woningvoorraadbeheer middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en de betaalbare koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen.
Daarnaast is sturing op de woningmarkt mogelijk via woningvoorraadbeheer. De gemeente wil graag verkend hebben of er noodzaak is om te sturen op enerzijds wijzigingen aan de woningvoorraad (onttrekking, splitsing, etc.) en anderzijds toeristische verhuur van woningen. Onderbouwing Een onderbouwing van de schaarste is voor elk van de beschreven instrumenten benodigd/essentieel: voor zowel de sturing op woonruimteverdeling als op woningvoorraadbeheer en toeristische verhuur. De Huisvestingswet 2014 bevat geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. Wel moet de (schaarste)onderbouwing in zijn totaliteit uiteindelijk de juridische toets der kritiek kunnen doorstaan. Voor sturing op woningvoorraadbeheer en toeristische verhuur is daarnaast een aanvullende onderbouwing van nut en noodzaak nodig. Met dit onderzoek leveren we onderbouwend materiaal, dat twee doelen kan dienen: • •
Het materiaal is bruikbaar voor de keuze om bepaalde instrumenten wel of niet in te zetten in de betreffende gemeente; Het materiaal kan dienen ter onderbouwing van de inzet van die instrumenten.
Onderzoeksvraag Aan het schaarste-onderzoek ligt de volgende onderzoeksvraag ten grondslag: In welk deel van de woningvoorraad kan in Zandvoort van schaarste worden gesproken?
1
Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Aan het onderzoek over nut en noodzaak ligt de volgende onderzoekvraag ten grondslag: In hoeverre kan de nut en noodzaak van 1) sturing op wijzigingen in de woningvoorraad en 2) sturing op toeristische verhuur worden aangetoond in Zandvoort? Leeswijzer Het eerste deel van dit rapport bevat het schaarste-onderzoek. In hoofdstuk 1 gaan we in op de krapte in Nederland en de regio. Vervolgens analyseren we in hoofdstuk 2 en 3 per woningmarktsegment in de gemeente de mate van schaarste. Tenslotte volgt in hoofdstuk 4 een conclusie ten aanzien van schaarste, waarin we de resultaten vanuit breedte van de woningmarkt beschouwen, en beantwoording van de onderzoeksvraag. Het tweede deel van dit rapport bevat analyses over de nut en noodzaak van enerzijds sturing op wijzigingen in de woningvoorraad (hoofdstuk 5), anderzijds sturing op toeristische verhuur (hoofdstuk 6). In bijlage 1 is een toelichting op gehanteerde inkomensgrenzen en prijssegmenten opgenomen.
2
1
Woningtekort in Nederland en de regio
Woningtekort In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: de effecten van het tekort zijn voelbaar voor woningzoekenden in een groot deel van Nederland. De omvang van het tekort wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2025, ofwel 395.810 woningen. Deze berekening wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Amsterdam wordt becijferd op 6,2 procent in 2025. Het gaat om een tekort van 73.730 woningen.1 In Zuid-Kennemerland/IJmond gaat het om een woningtekort van naar schatting 3,8 procent in 2024, ofwel 7.000 woningen. 2 Meer woningzoekenden, die meer belemmerd worden door hoge prijzen Uit het meest recente WoonOnderzoek Nederland 2024 3 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning: 16 procent meer dan in 2021. Volgens de onderzoekers is deze groei groter dan de inwoners- en huishoudensgroei in dezelfde periode. Jongeren zijn vaker verhuisgeneigd. Dat hangt samen met het feit dat meer jongeren bij hun ouders wonen dan 10 jaar geleden.
In de studentenleeftijden kan dit nog deels worden toegeschreven aan veranderingen in de studiefinanciering (de ‘pechgeneratie’ woont vaker thuis), maar ook ‘oudere jongeren’ wonen vaker nog (of weer) bij hun ouders dan hun leeftijdsgenoten in het verleden. Dit speelt ook in Zuid-Kennemerland/IJmond. In Zandvoort is dit fenomeen overigens relatief gering: in 2024 woonden er evenveel jongeren van 25 tot 29 jaar thuis als in 2014, naar schatting 250.4 Hoge prijzen vormen steeds vaker een belemmering voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden op, tegenover 17 procent in 2018. Bovendien nam de doorstroming in de koopsector (wederom) af. Uit het Woononderzoek 2024 blijkt dat ‘de toename van het aantal huishoudens met een verhuiswens in combinatie met de afname van het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt.’ Ook het woonwensenonderzoek Wonen in de MRA, dat eens in de twee jaar uitkomt, constateert dat de krapte op de woningmarkt verder is toegenomen tussen 2021 en 2023. Dat zorgt voor een afname van de toegankelijkheid voor lage en middeninkomens. Dit is ook te zien
1
ABF (2024) Dashboard Woningtekort.
2
RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.
3
Ministerie van VRO (2025) Kernpublicatie van het WoON2024 onderzoek.
4
RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.
3
aan de toenemende uitstroom uit de MRA. Met name gezinnen kiezen ervoor om een woning elders in Nederland te zoeken.5
5
O&S Amsterdam (2024) Wonen in de MRA 2023.
4
2
Schaarste in de huursector
In hoeverre is het aanbod aan huurwoningen in Zandvoort schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we eerst naar het corporatiebezit en maken we gebruik van gegevens van het platform Woonservice over de druk op de sociale huursector. Vervolgens analyseren we de beschikbare gegevens over de particuliere huursector.
2.1
Omvang en samenstelling
In de gemeente Zandvoort bestaat 30 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in het bezit van woningcorporaties; dit zijn bijna allemaal sociale huurwoningen. De particuliere huursector vormt het kleinste segment van de woningvoorraad in Zandvoort, met 16 procent van de voorraad; naar schatting 5 procentpunt daarvan heeft een sociale huur.6 In Figuur 2-1 is de samenstelling van de corporatiesector naar huurprijsklassen weergegeven in de gemeente Zandvoort. Ongeveer 44 procent van de huurprijzen in de corporatiesector in Zandvoort lagen onder de aftoppingsgrens (€648; prijspeil 2023). Dat is een kleiner aandeel dan in de rest van Nederland, op basis van gegevens uit 2022, waar meer woningen onder deze grens werden aangeboden (62 procent).7 Ongeveer 7 procent wordt boven de liberalisatiegrens verhuurd. Figuur 2-1 Huurprijsklasse corporatiewoningen in Zandvoort in 2022. Bron: Lokale Monitor Wonen 2025; bewerking RIGO.
Percentage 2,9
0
40,7
10
20
45,3
30
40
50
60
70
6,7 4,3
80
90
100
Tot en met kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Onbekend
2.2
Corporatiesector
Sociale huurwoningen worden in de gemeente Zandvoort aangeboden via het platform van Woonservice IJmond en Zuid-Kennemerland. Op dit platform zijn meerdere woningcorporaties actief. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd.
6
CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom; WiMRA (2023).
7
Lokale Monitor Wonen (2025) Huurprijsklasse corporatiewoningen in Nederland in 2022.
5
Inkomensgrenzen Sociale doelgroep -
Primaire doelgroep (doelgroep huurtoeslag): afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag. Bovengrens tot €38.500 (prijspeil 2025);
-
Secundaire doelgroep: doelgroep met inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens sociale huur. Bovengrens tot €54.847 (prijspeil 2025).
Woningcorporaties mogen desgewenst een klein deel van de vrijkomende woningen (7,5 procent, of 15 procent indien afgesproken in prestatieafspraken) toewijzen aan huishoudens buiten de doelgroep. Meer over inkomensgrenzen en prijssegmenten in bijlage 1. We onderzoeken de druk op de corporatiesector aan de hand van een aantal indicatoren: aantal actief woningzoekenden, aantal verhuringen, reactiegraad (regionaal), gemiddelde inschrijftijd, gemiddelde zoektijd en slaagkansen. Daarvoor maken we gebruik van gegevens van Woonservice. Tabel 2-1 Overzicht lokale indicatoren woonruimteverdeling van 2020 tot 2024. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024; bewerking RIGO. Indicator
2020
2021
2022
2023
2024
Actief woningzoekenden
5.880
6.978
8.559
10.296
12.766
Aantal toewijzingen
125
125
154
148
159
Reactiegraad8
325
364
413
442
504
Aandeel bemiddelingen
25%
38%
25%
26%
25%
Inschrijftijd
7,3
8,3
9,3
8,3
7,5
Zoektijd
4,5
5,5
5,4
4,9
5,0
Slaagkans
1,6%
1,1%
1,3%
1,1%
0,9%
•
•
•
8
We zien in Zandvoort een stijging in het aanbod. In 2024 werden ruim 20 procent meer woningen verhuurd dan in 2020. Tegelijkertijd zien wet dat het aantal actief woningzoekenden in Zandvoort jaarlijks harder toeneemt. In 5 jaar tijd is dit aantal meer dan verdubbeld. Na een toename van de inschrijftijd tot 2022, is de inschrijftijd sindsdien weer afgenomen. Deze ligt nu iets hoger dan in 2020. De gemiddelde inschrijftijd is in 2024 precies even hoog als het regionale gemiddelde (7,5 jaar). In voorgaande jaren lag de inschrijftijd boven het gemiddelde. Voor de zoektijd geldt ongeveer hetzelfde. Ook hier zien we een piek in 2021 en 2022, om vervolgens weer te dalen. De gemiddelde zoektijd ligt met 5,0 jaar boven het gemiddelde in de regio van 4,4 jaar in 2024. De reactiegraad is enkel beschikbaar op regionaal niveau.
6
•
•
De slaagkans – het aandeel actief woningzoekenden dat een aanbodmodelwoning toegewezen kreeg – ligt jaarlijks relatief laag ten opzichte van andere gemeenten in de regio. Daarnaast zien we dat de slaagkans in 5 jaar tijd bijna is gehalveerd. Regionaal zien we de reactiegraad, het gemiddeld aantal reacties per advertentie, sterk oplopen. In 2020 werden er gemiddeld 324 reacties geplaatst op een advertentie; in 2024 ging het om 504 reacties per advertentie.
In onderstaande tabel kijken we naar de slaagkansen (aandeel actief woningzoekenden dat een aanbodmodelwoning toegewezen kreeg) van verschillende huishoudenstypen en leeftijdsgroepen. Tabel 2-2 Slaagkans naar huishoudsamenstelling en leeftijdsklasse. Bron: Woonservice, 2024; bewerking RIGO. huishoudenssamensteling alleenstaand paar gezin 1 kind gezin meerdere kinderen eenoudergezin leeftijdklasse <23 jaar 23-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65 jaar en ouder
•
•
2.3
2020
2021
2022
2023
2024
1,4 0,9 1,5 1,4 2,5
1,2 0,9 0,7 1,3 0,8
1,2 2,0 2,1 0,5 1,1
1,1 0,4 0,8 0,7 1,3
0,9 1,1 0,5 0,7 0,8
1,7 1,3 1,3 1,4 2,1 5,7
0,7 0,7 0,5 1,2 1,5 6,3
0,5 0,8 1,0 1,1 2,6 6,6
0,2 0,8 0,8 1,5 1,4 4,3
0,3 0,6 1,2 0,6 1,0 4,8
Van bijna alle huishoudenstypes is de slaagkans gedaald, het sterkst van de gezinnen, en met name de eenoudergezinnen. Hun slaagkans lag in 2020 ruim 3 keer zo hoog als in 2024. Alleen bij de paren zien we geen duidelijke toe- of afname. Voor de verschillende leeftijdsgroepen zijn het de jongeren tot 23 die de laagste slaagkans hebben. In 2020 waren het 23- tot 44-jarigen. De slaagkansen van alle leeftijdsgroepen zijn afgenomen, al stegen die van 35- tot 44-jarigen nog wel in 2024. De slaagkansen voor 65+-ers zijn het hoogst: enerzijds doordat zij vaker een hoge inschrijftijd zullen hebben, anderzijds omdat ze in aanmerking komen voor voorrang op seniorenwoningen. Evengoed zijn hun slaagkansen sinds 2022 ook gedaald.
Particuliere huursector
Huishoudens die geen toegang hebben tot de corporatiesector zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector zijn weinig gegevens beschikbaar. Vooralsnog bestaat er geen (landelijk/gemeentelijk) register van huurcontracten. We zijn daardoor beperkt tot twee bronnen: de huurmonitor van Pararius en peilingen van het woningaanbod op Pararius, Huurwoningen.nl en Funda. Met deze gegevens analyseren we de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden.
7
De genoemde informatiebronnen beslaan slechts een deel van de particuliere huurmarkt. Het is waarschijnlijk dat er particuliere huurwoningen buiten deze kanalen aangeboden worden. Denk bijvoorbeeld aan huurwoningen die onderhands van huurder wisselen. Het feit dat er vele kanalen zijn waarlangs woningen en huurders elkaar vinden, maakt het lastig om een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. 2.3.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit.9 Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk, provinciaal en stedelijk niveau, en voor enkele (grote) gemeenten. De huurmonitor bevat geen cijfers over de gemeente Zandvoort. Daarom kijken we naar de prijsontwikkelingen van de dichtstbijzijnde grote stad: Haarlem. In Figuur 2-2 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in Haarlem zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. De huurprijs van woningen die aangeboden werden via Pararius is toegenomen van €15 in het eerste kwartaal van 2016 naar ruim €21 in het tweede kwartaal van 2024. Dit is een procentuele stijging van 40 procent. Tijdens het derde kwartaal van 2023 bereikte de vierkantemeterprijs een hoogtepunt van ruim €22.
Sindsdien daalde de vierkantemeterprijs tot ongeveer €19 in het tweede kwartaal van 2024. Figuur 2-2 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Haarlem 2016Q1 t/m 2024Q2. Bron: Pararius Huurmonitor, 2024.
2.3.2 Actueel aanbod Hoeveel woningen worden er in de gemeente Zandvoort aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren kijken we naar twee bronnen:
9
Pararius (2025) Pararius Huurmonitor Q4 2024.
8
●
●
Ten eerste is er een actuele peiling uitgevoerd op Pararius, Funda en Huurwoningen.nl (10 juni en 17 juli 2025). Deze peiling levert 11 beschikbare huurwoningen op, op 1 middenhuurwoning na allemaal in het vrijehuursegment. Ten tweede is er gekeken naar de woningen die op Funda zijn aangeboden en verhuurd in grofweg het afgelopen jaar. Op Funda is het, anders dan op andere verhuurwebsites, mogelijk om terug in de tijd te kijken naar de woningen die via het platform verhuurd zijn. In totaal werden er op Funda 24 huurwoningen aangeboden tussen september 2024 en juli 2025. Daarvan had slechts 1 woning een prijs in het sociale huursegment en 1 in het middenhuursegment. Zie ook onderstaande figuur.
Figuur 2-3 Aanbod aan particuliere huurwoningen op Funda, september 2024 t/m juli 2025.
2.4
Samenvattend
Corporatiesector In Zandvoort is het aanbod enigszins gegroeid (+20 procent), maar het aantal actief woningzoekenden is nog veel sterker toegenomen (meer dan verdubbeld). De slaagkans is hierdoor bijna gehalveerd, en relatief laag ten opzichte van andere regiogemeenten. De gemiddelde inschrijftijd is na een piek in 2022 gedaald, maar ligt op het regionale gemiddelde van 7,5 jaar in 2024. Ook de zoektijd ligt met 5 jaar boven het regionale gemiddelde in 2024. Behalve bij de paren, zien we bij alle huishoudenssamenstelling dalingen van de slaagkans, het sterkst bij de eenoudergezinnen. Jongeren hebben de laagste slaagkansen. Particuliere huursector Vanwege de beperkte gegevens is het lastiger om uitspraken te doen over de particuliere huursector. In ieder geval zien we dat de vierkantemeterprijs in de dichtstbijzijnde grote stad Haarlem de afgelopen jaren is gestegen. Na het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2023 is de vierkantemeterprijs overigens enigszins gedaald. Het aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente Zandvoort lijkt gering. In juni en juli werden er 11 woningen aangeboden op drie verhuurplatforms, nagenoeg allemaal in de vrijehuursector. Op alleen Funda werden er het afgelopen jaar 24 woningen aangeboden. Ook vrijwel al deze woningen werden aangeboden binnen het vrijehuursegment.
Mogelijk worden er via andere kanalen of onderhands ook particuliere huurwoningen aangeboden.
9
3
Schaarste in de koopsector
In hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan koopwoningen in Zandvoort?
3.1
Omvang en samenstelling
Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 54 procent van de woningvoorraad in de gemeente Zandvoort bestaat uit koopwoningen.10 In Figuur 3-1 staat de samenstelling naar WOZ-waarde weergegeven (prijspeil 2022). In Zandvoort is het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde tot €260.000 het kleinst (6,5 procent), gevolgd door koopwoningen met een WOZ-waarde tussen €260.000 en €355.000 (13,4 procent) en woningen met een WOZ-waarde tussen €355.000 en €445.000 (19,3 procent). Echter hebben veruit de meeste woningen een WOZ-waarde hoger dan €445.000 (60,6 procent). Figuur 3-1 Samenstelling koopsector naar WOZ-waarde in Zandvoort in 2022. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2025.
Percentage
6,5
0 < €260.000
3.2
13,4
10
19,3
20
30
60,6
40
Tussen €260.000 en €355.000
50
60
70
80
Tussen €355.000 en €445.000
90
100
> €445.000
Woningmarktindicatoren
In rapportages van de NVM over de koopwoningmarkt valt de gemeente Zandvoort binnen de regio Zuid-Kennemerland.11 In deze paragraaf zetten we een aantal woningmarkindicatoren uit deze regio op een rij. Zo kijken we naar het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen om de mate van ‘overbieden’ op de koopmarkt in beeld te brengen. Bovendien analyseren we de verkooptijd en de krapte aan de hand van de NVM-krapte-indicator. Verkooptijd en overbieden De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicator voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De gemiddelde verkooptijd in de regio ZuidKennemerland daalde in het eerste kwartaal van 2020 van ruim 30 dagen naar ongeveer 20 dagen. Hierna blijft de gemiddelde verkooptijd 2 jaar lang rond de 20 dagen. Vervolgens stijgt de verkooptijd vanaf het derde kwartaal van 2022 tot de piek in het eerste kwartaal van 2023, waar de gemiddelde verkooptijd bijna 50 dagen is. Na het eerste kwartaal van 2023 daalt de 10
CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom.
11
De NVM-woningmarktregio Zuid-Kennemerland bestaat uit de gemeenten Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort.
10
gemiddelde verkooptijd tot ruim 20 dagen in het laatste kwartaal van 2024. In het eerste kwartaal van 2025 stijgt de verkooptijd tot 30 dagen. In de gehele periode is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht (Figuur 3-2). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het tweede kwartaal van 2021. Na het tweede kwartaal van 2021 was er een afname van dit verschil met een flinke dip in het eerste kwartaal van 2023. Na het eerste kwartaal van 2023 steeg het percentage echter weer en vanaf het tweede kwartaal van 2024 werden weer ruim 70 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Figuur 3-2 Verkooptijd in dagen en percentage boven de vraagprijs verkocht van 2020 tot 2025, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM.
Krapte-indicator NVM Ook de krapte-indicator van NVM is een inzichtelijke woningmarktindicator. De krapte-indicator biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 3-3). Krapte-indicator NVM De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Figuur 3-3 Krapte-indicator van 2020 tot 2025, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM.
In de gehele weergegeven periode ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een erg krappe markt aan het einde van 2020 tot de markt in het laatste kwartaal in 2021 zijn dieptepunt bereikt met een
11
krapte-indicator van één. In 2022 lijkt de koopwoningmarkt meer te ontspannen tot de markt op zijn piek komt in het laatste kwartaal van 2024. Met een krapte-indicator van net iets hoger dan drie is er echter nog geen sprake van ontspanning. Bovendien is er na het eerste kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt en deze dalende trend zet zich over het algemeen voort tot het laatste kwartaal van 2023. Daarna ontspant de koopwoningmarkt weer iets tot een krapte-indicator van net boven de twee. Verschillen tussen woningtypen Naast de meerjarige analyses op de volledige woningmarkt, doen NVM en Brainbay ook enkele analyses uitgesplitst naar woningtype. Hierbij kijken zij een jaar terug. Tabel 3-1 geeft enkele van deze indicatoren weer. Kijkend naar de ontwikkeling van de transactieprijs per m² valt op dat vooral tussenwoningen (+13%) en 2-onder-1-kapwoningen (+11,7%) relatief gezien het duurste zijn geworden ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024. Dit wordt gevolgd door appartementen, met een stijging van 9,1%. Hoekwoningen en vrijstaande woningen zijn per m² iets goedkoper geworden (respectievelijk 2% en 4,5%). Een andere indicator van schaarste is de mate van overbieden. Het verschil tussen de vraag- en koopprijs lag in zowel 2024 als 2025 het hoogst bij appartementen. Deze werden in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 5,4% overboden.
Tussenwoningen worden gemiddeld met 4,6% overboden. Deze aantallen lagen begin 2024 nog op respectievelijk 3% en 1,8%. We zien daarnaast dat deze woningen het vaakst overboden worden. Tot slot kijken we naar de krapte-indicator. Voor vrijstaande woningen is sprake van een ontspannen markt. Voor alle andere woningen is sprake van krapte. Begin 2024 was de markt van tussenwoningen het krapst met een indicator van 1,6, gevolgd door hoekwoningen (1,7) en appartementen (2). Dit is inmiddels omgekeerd. Begin 2025 was de krapte-indicator het hoogst voor appartementen (2,1). Tabel 3-1 Woningmarktindicatoren naar woningtype, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO. 2024Q1 2025Q1
2024Q1 2025Q1
2024Q1
2025Q1
Transactieprijs/m²
Vraag-koopprijsverschil
Krapte-indicator
Tussenwoning
€ 5.384
€ 6.084
1,8%
4,6%
1,6
2,3
Hoekwoning
€ 5.953
€ 5.833
1,5%
0,8%
1,7
2,3
2-onder-1-kap
€ 6.092
€ 6.805
-0,2%
-0,2%
2,5
3,7
Vrijstaand
€ 7.200
€ 6.874
-4,4%
-3,4%
7,2
6,3
Appartement
€ 5.659
€ 6.195
3,0%
5,4%
2
2,1
12
3.3
Prijsontwikkelingen
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Zandvoort. Transactieprijsontwikkeling De prijsontwikkeling is een andere indicator voor krapte. Al worden woningprijzen ook door andere zaken beïnvloed, zoals bijvoorbeeld de rentestand. Over het algemeen is er een stijgende trend te zien in de gemiddelde transactieprijs van 2014 tot 2024. In totaal is er een stijging van 105 procent. De piek van de gemiddelde transactieprijs is in 2023 (€608.461). In de jaren 2015, 2019 en 2024 is er sprake van een lichte daling. Ondanks de lichte daling is de gemiddelde transactieprijs in 2024 (€585.647) een stuk hoger dan de betaalbare koopgrens (€390.000). Figuur 3-4 Gemiddelde transactieprijsontwikkeling in Zandvoort. Bron: CBS; bewerking RIGO. € 650.000
€ 608.461 € 585.647 € 584.516
€ 600.000
€ 529.740
€ 550.000 € 500.000
€ 459.745 € 421.810 € 408.267 € 351.028 € 312.848
€ 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000
€ 285.621 € 265.962
€ 250.000 € 200.000 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
WOZ-waardeontwikkeling De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De gemiddelde WOZ- waarde van de gemeente Zandvoort is 47 procent gestegen in de periode tussen 2020 en 2024. De gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van stijgende prijzen. Over het algemeen is er een stijgende trend te zien tot 2023. Van 2023 tot 2024 daalt de gemiddelde WOZ-waarde licht. Figuur 3-5 Gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling in Zandvoort. Bron: CBS; bewerking RIGO.
13
3.4
Actueel aanbod
In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We inventariseerden het koopaanbod op platform Funda op de peilmomenten 10 juni en 7 juli 2025. Het gaat om momentopnames. Tijdens het peilmoment stonden er in totaal 176 verschillende woningen te koop in de gemeente Zandvoort – waarvan 53 procent een appartement was (Tabel 3-). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 106 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Zandvoort was €598.500 ( Tabel 3-). Dit is ruim boven de betaalbare koopgrens van €405.000. Bijna 80 procent van het aanbod heeft een vraagprijs die boven de betaalbaarheidsgrens valt. Daarbij zal de transactieprijs van een groot deel van de woningen nog hoger liggen, wanneer rekening wordt gehouden met het proces van overbieden, zoals we hebben gezien in paragraaf 3.2. Tabel 3-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Zandvoort via Funda. Bron: Funda; bewerking RIGO. Aantal appartementen
93
Aantal eengezinswoningen
83
Totaal aantal aangeboden woningen
176
Tabel 3-2 Mediane vraagprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Zandvoort. Bron: Funda; bewerking RIGO. Mediane vraagprijs
€ 598.500
Mediane oppervlakte
106 m2
Mediane m2-prijs
€ 5.642
In Figuur 3-6 is het aanbod in de gemeente op de peilmomenten naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Er worden 5 woningen tot €296.000 aangeboden en dit zijn allemaal woningen tot maximaal 75 vierkante meter. In het segment daarboven tot de betaalbare koopgrens van €405.000 (2025) is het aanbod iets meer gevarieerd. In totaal worden er in dit segment 44 woningen aangeboden. Echter de woningen die groter zijn dan 75 vierkante meter worden voornamelijk aangeboden in de prijsklassen vanaf €405.000. Woningen vanaf 125 vierkante meter zijn over het algemeen nog een stapje duurder. De meeste woningen worden aangeboden in het duurste segment, namelijk in totaal 98 woningen.
14
Figuur 3-6 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en oppervlakte tijdens de peilmomenten. Bron: Funda; bewerking RIGO.
Aantal woningfen
120 100 80 72
60 40
2 7
26
23
€296.000 tot €405.000
€405.000 tot €550.000
20 5
0
Tot €296.000 t/m 75 m²
3.5
2 8
75 m² tot 100 m²
5
100 m² tot 125 m²
15 11 Hoger dan €550.000 125 m² en meer
Toegankelijkheid
Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve middeninkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. In Tabel 3-3 is de maximale lening op basis van NHG-normen weergegeven voor de zes indicatieve middeninkomens. In de bijlage worden de indicatieve inkomens en de methode van de analyse toegelicht. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Daarnaast geldt dat huishoudens niet alleen hun hypotheek gebruiken om een woning te bekostigen, maar ook spaargeld en overwaarde uit een eventuele vorige woning. Koopstarters hebben vaak weinig vermogen, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In deze analyse gaan we uit van huishoudens zonder eigen vermogen. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is. Tabel 3-3 Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen
Groep
€ 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)
A B C D E F
Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000
Figuur 3- toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 176 koopwoningen op Funda in de gemeente. De blauwe lijn toont het actuele aanbod als het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 20 procent van de woningen een vraagprijs heeft in het betaalbare
15
segment tot €405.000 (oranje verticale lijn). De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in bovenstaande tabel. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Figuur 3-7 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in gemeente Zandvoort voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda; bewerking RIGO. 100%
Aandeel in het totale aanbod (cumulatief)
90% 80% 70%
A
B
C
D
E
F
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000 € 450.000 € 500.000
Vraagprijs
actueel aanbod
Voor de lage middeninkomensgroepen (A en B) is er op de peilmomenten geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Zandvoort. Ook voor de middeninkomens zijn er weinig woningen beschikbaar. Voor groep C is er ook geen beschikbaar aanbod en voor groep D slechts 7 procent (13) woningen. Bij een hoog middeninkomen van ruim €82.000 (E) is 18 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Zandvoort binnen bereik. Dat zijn in totaal 31 woningen. Voor de groep met het hoogste middeninkomen (F) zijn er meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 34 procent van de woningen. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van ruim €99.000 toegang heeft tot 59 van de 167 beschikbare koopwoningen. Daarmee is twee derde van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale te verkrijgen hypotheek.
3.6
Samenvattend
De druk op de koopsector is groot, vooral in het betaalbare segment. ●
●
●
Op de regionale woningmarkt Zuid-Kennemerland is sprake van krapte en concurrentie tussen kopers. In de hele onderzochte periode vanaf 2020 wordt er bij een gedeelte van de woningen overboden. En ligt de krapte-indicator van NVM voor de gemeente onder de vijf, dus minder mogelijkheden voor kopers. De krapte lag eind 2022 en begin 2023 op het laagst. Sindsdien is de krapte weer toegenomen. Dit zien we ook terug in het aantal overboden woningen en de teruggelopen verkooptijd. De regionale krapte zit in alle woningtypen, behalve vrijstaande woningen. De concurrentie is het grootst voor appartementen en tussenwoningen, waar gemiddeld het meest overboden wordt. De gemiddelde verkoopprijs ligt al jaren boven de betaalbare koopgrens, maar is gedaald ten opzichte van 2023, toen de druk op de woningmarkt iets afnam. Ook de WOZ-waarde stagneert in de periode 2023 en 2024 enigszins.
16
●
●
Daarnaast versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt. Bijna een kwart van de woningen heeft een prijsvraag onder de betaalbare koopgrens van €405.000. Dit zijn voor het grootste gedeelte woningen van minder dan 75 m². De mediane vraagprijs lag op de peilmomenten op €598.500. Voor de laagste inkomens, met inkomens tot de maximale inkomensgrens voor de sociale huur, is geen aanbod toegankelijk. Voor de hoogste middeninkomens met een inkomen van bijna €100.000 is circa een derde van het aanbod betaalbaar. Voor de middeninkomens van bijna €75.000 is circa 7% van het aanbod toegankelijk.
17
4
Schaarste: conclusies
De eerste onderzoeksvraag in dit onderzoek luidt: In welk deel van de woningvoorraad kan in Zandvoort van schaarste worden gesproken? Zoals we zagen in hoofdstuk 1, is er landelijk en regionaal sprake van (toenemende) krapte: er is een actueel woningtekort, steeds meer jongeren wonen noodgedwongen thuis, hoge prijzen belemmeren de woningzoekende, en de uitstroom uit de MRA neemt toe. De indicatoren besproken in hoofdstuk 2 tot en 3 wijzen daarnaast op schaarste in de woningmarkt in de gemeente. De druk op de corporatiesector is in de afgelopen jaren toegenomen, doordat de vraag sterker is gegroeid dan het aanbod. Deze toegenomen vraag laat zich niet alleen reflecteren in de ruime verdubbeling van het aantal zoekenden, maar ook in de toegenomen reactiegraad op regioniveau: gemiddeld werden er in 2024 504 reacties geplaatst op een advertentie. De gemiddelde inschrijftijd en zoektijd bij verhuring liggen in 2024 op 7,5 respectievelijk 5,5 jaar. Een slaagkans van 0,9 procent wijst erop dat maar een klein deel van de woningzoekenden in de corporatiesector een woning vindt, en deze slaagkans is bovendien de afgelopen jaren gedaald. Bijna alle huishoudenstypes en leeftijdsgroepen hadden met een daling van slaagkansen te maken. Dit alles roept de vraag op in hoeverre de andere woningmarktsegmenten een alternatief vormen.
De particuliere huursector vormt (vermoedelijk) slechts in beperkte mate zo’n alternatief. In de onderzochte periode werd er maar een klein aantal particuliere huurwoningen aangeboden, nagenoeg allemaal met een prijs in het vrijehuursegment (boven de €1.184). Ter illustratie: om een woning van €1.184 te kunnen betalen is een inkomen van pakweg €56.000 nodig. 12 Dat betekent dat woningzoekenden met een inkomen tot de grens voor sociale huur (€49.699 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens in 2025) dit aanbod niet kunnen betalen. Cijfers over de particuliere huur in dichtstbijzijnde grote stad Haarlem wijzen er daarnaast op dat de vierkantemeterprijzen jaar op jaar blijven stijgen. Hoewel de gebrekkige informatie over de particuliere huursector het lastig maakt om harde conclusies te trekken, is het waarschijnlijk dat er in deze sector een schaarste is aan betaalbare huurwoningen en dat het segment weinig alternatief biedt voor de corporatiehuur. Ook op de koopmarkt is sprake van krapte. Regionaal is dat te zien aan de mate van overbieden, de korte verkooptijden en het beperkt aantal keuzemogelijkheden voor woningzoekenden. Op gemeenteniveau zien we dat koopprijzen sterk zijn gestegen: tussen 2014 en 2024 is de gemiddelde transactieprijs verdubbeld, tot €585.000 in 2024.
Een peiling van het actuele aanbod laat zien dat er geen aanbod is voor de doelgroep sociale huur en ook weinig aanbod voor lagere middeninkomens. Zelfs voor huishoudens die circa €100.000 verdienen was slechts 34 procent van het aanbod betaalbaar te noemen. Er kan dus met enige zekerheid gesproken worden van schaarste op de woningmarkt in de breedte. Vraag-aanbodverhoudingen in beeld: de spanningsindicator We kunnen deze conclusie verder uitdiepen aan de hand van de verhoudingen tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen op de woningmarkt in beeld. Daarvoor gebruiken we de spanningsindicator. In het gele kader wordt de spanningsindicator toegelicht.
12
Uitgaande van de gangbare inkomenseis van 4 keer de brutohuur.
18
Spanningsindicator In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Dit doen we aan de hand van het Woononderzoek Nederland (WoON), een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder, met gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Door het betrekken van CBS-gegevens over de gemeente kan met het WoON een simulatie worden gemaakt van de woningmarkt in een gemeente. Op basis van woonwensen van huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek zijn geweest naar een woning, verkrijgen we een indruk van de vraag naar woningen. Daarnaast kijken we naar de daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Door vervolgens de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Het betreft een schatting.
Deze cijfers zijn dan ook met name geschikt om ‘door de oogharen’ te bekijken: waar zijn de verhoudingen uit balans? Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. De spanningsindicator laat voor Zandvoort een enigszins ander beeld zien in vergelijking met de andere gemeenten in Zuid-Kennemerland/IJmond. Zie Figuur 4-1. We zien allereerst een duidelijk spanning tussen vraag en aanbod in de koopsector. Met name de betaalbare koop: die wordt bijna 3 keer zo vaak gevraagd als betrokken. Ook in duurdere koop en de middenhuur is krapte te zien. Waar het beeld in Zandvoort enigszins afwijkt is bij de sociale huur. Deze lijkt ogenschijnlijk in balans. Dat strookt echter niet met de indruk van toenemende krapte die uit de corporatiedata naar voren komt. Het is mogelijk dat we hier zien dat woningzoekenden die sociaal willen huren, voor een groot deel helemaal geen verhuisstap maken (bijvoorbeeld jongeren die thuis willen wonen) en dus ook niet in een ander woningmarktsegment gaan wonen. Dat zorgt voor een onderschatting van de krapte in de spanningsindicator. Binnen de vrijehuursector ligt de verhouding onder de 1: er lijkt minder vraag naar dit segment te zijn dan dat het wordt betrokken.
Dat kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Maar ook is het zo dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur moeilijk toegankelijk, huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor de vrijehuursector, maar het vult wel een gat in de markt. Een vergelijkbaar patroon zien we als we kijken naar woningtypen. Eengezinswoningen (huur en koop) worden 1,5 tot 2 keer zo vaak gevraagd als betrokken, terwijl deze krapte bij de huur- en koop appartementen afwezig lijkt. Bij een dergelijke grote krapte in het eengezinssegment zullen veel woningzoekenden echter water bij de wijn moeten doen en dus toch een appartement kiezen, voor zover die beschikbaar en betaalbaar zijn.
19
Figuur 4-1 Woningmarkt Zandvoort: spanningsindicator naar huurprijsklasse, koopprijsklasse en woningtype. Bron: CBS, WoON; bewerking RIGO.
20
5
Nut en noodzaak: sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad
De laatste jaren is – in lijn met de wens van veel gemeenten om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad – het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening flink toegenomen. Zo kan tegenwoordig onder de noemer ‘woningvoorraadbeheer’ ook via de huisvestingsverordening gestuurd worden op tegengaan van onder meer splitsing/verkamering, ‘kopen om te verhuren’ (opkoopbescherming) en de negatieve effecten van (overmatige) toeristische verhuur van woningen (wet toeristische verhuur van woonruimte). In dit hoofdstuk analyseren we bronnen die iets kunnen zeggen over de nut en noodzaak van sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad. In het volgende hoofdstuk analyseren we gegevens over de toeristische verhuur van woonruimte. Wijzigingen aan de woningvoorraad De Huisvestingswet 2014 biedt een gemeente publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het gaat daarbij om de volgende wijzigingen: • • • • •
Onttrekking aan de woonruimtevoorraad, bijvoorbeeld door sloop maar ook door verandering van gebruik; Samenvoeging van meerdere woningen tot minder woningen; Omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur; Woningvorming, waarbij één woning wordt verdeeld in meerdere zelfstandige woningen; Splitsing van appartementsrechten in het kadaster, bijvoorbeeld voor verkoop van huurwoningen.
In hoeverre komen deze onttrekkingen en wijzigingen aan de woningvoorraad voor? In de afgelopen jaren hebben er 15 samenvoegingen plaatsgevonden, 5 splitsingen (op enige wijze). Daarnaast zijn er 30 woningen gesloopt en nog eens 25 woningen op andere wijze onttrokken aan de voorraad. Tabel 5-1 Aantal woningen onttrokken/gewijzigd, 2020-2023. Bron: CBS; bewerking RIGO.13
Zandvoort 2020 2021 2022 2023 aantal woningen onttrokken/gewijzigd door: samenvoeging 10 0 5 0 splitsing/omzetting/woningvorming 0 0 0 5 woon- naar logiesfunctie 0 0 0 0 sloop 10 0 0 20 overig 0 0 15 10 totaal onttrekkingen/wijzigingen 20 5 25 40 % alle onttrekkingen t.o.v. woningvoorraad 0,2% 0,1% 0,3% 0,4% Op het moment van schrijven waren er geen gegevens bekend die iets zeggen over overlast door wijzigingen in de woningvoorraad, bijvoorbeeld van kamerverhuur (in het volgende
13
Door afronding komen de totaalaantallen niet altijd overeen met de som van de deelgetallen. Onder ‘overig’ verstaan we hier: administratieve onttrekking; onttrekking door een overige vorm van verbouwing of combinatie van wijzigingen; of een functiewijziging van woonfunctie naar overige functie (niet zijnde logies).
21
hoofdstuk zien we wel dat er sprake is van overlast door toeristische verhuur van woningen). Met de beschikbare gegevens is het daarom lastig om conclusies te trekken over de nut en noodzaak van sturing op woningvoorraadbeheer, afgezien van dat er sprake is van schaarste.
22
6
Nut en noodzaak: sturing op toeristische verhuur van woningen
Toeristische verhuur van woonruimte biedt kansen voor de gastvrijheidseconomie, maar grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ook ongewenste effecten hebben op de woningmarkt, zoals de onttrekking van woningen. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid om te sturen op toeristische verhuur van woonruimte middels een registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht en/of vergunningplicht. Zandvoort maakte de afgelopen jaren al gebruik van de registratieplicht, meldplicht en nachtencriterium (120 nachten). Om de toeristische verhuur van woonruimte als instrument in te kunnen zetten, moeten nut en noodzaak van de maatregel worden aangetoond. Daarom is het verstandig om inzicht te krijgen op de actuele situatie van toeristische verhuur van woonruimte in de gemeente Zandvoort.
6.1
Vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo
De Universiteit Utrecht heeft in samenwerking met onderzoeksbureau Sweco een onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkeling van vraag en aanbod van vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo in de provincie Noord-Holland.14 De onderzoekers maakten daarbij gebruik van verhuurdata van deze platforms (afkomstig van kennisbank AirDNA) over de jaren 2019 t/m 2022. Verhuur via Airbnb Vergeleken met andere gemeenten in de provincie Noord-Holland werd er in Zandvoort in het jaar 2022 relatief veel via Airbnb/Vrbo verhuurd. De gemeente stond dat jaar op nummer 5 van de 44 gemeenten op basis van het aantal actieve accommodaties in de provincie Noord-Holland (Figuur 6-1). Een actieve accommodatie is minstens één keer gereserveerd in het betreffende jaar. In totaal ging het in 2022 in Zandvoort om 833 adressen, waarvan 697 toeristisch verhuurde woonruimte (met name hele woningen). De rest betrof hotels, hostels en bungalows in vakantieparken (ook de ‘formele’ toeristische sector maakt gebruik van de platforms). Een kanttekening bij het hier besproken onderzoek is dan ook dat deze ‘formele’ accommodaties ook inbegrepen zijn in de cijfers. De auteurs geven desgevraagd aan dat het niet mogelijk is om woonruimtes te onderscheiden binnen bijvoorbeeld de ontwikkeling van het aantal accommodaties.
Voor de analyse voor de gemeente Zandvoort moet dan ook in het achterhoofd gehouden worden dat cijfers over bijvoorbeeld de ontwikkeling van accommodaties deels gaan over vakantieparken. Circa 16 procent van het aanbod op Airbnb/Vrbo in Zandvoort behoort tot de ‘formele’ accommodatiesector.
14
UU & Sweco (2023) Airbnb Monitor Noord-Holland – Editie 2
23
Figuur 6-1 De top tien gemeenten (exclusief gemeente Amsterdam) naar aantal actieve accommodaties in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.15 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
1.538 1.200
1.089 833
2019
670
2020
599
2021
434
390
376
279
2022
Zandvoort valt op in de mate waarin activiteit van Airbnb en Vrbo door het jaar heen verschilt ( Figuur 6-2). Jaarlijks zien we de hoogste pieken in de zomer. Over de gehele linie is er sprake van een toename van het aantal actieve accommodaties, ook in het laagseizoen. In Zandvoort gaat het om een toename van 27 procent in de periode 2019-2022. In Noord-Holland als geheel (exclusief Amsterdam) nam het aantal accommodaties in diezelfde periode juist af met 8 procent (Tabel 6-1). Figuur 6-2 Ontwikkeling aantal actieve accommodaties in Zandvoort, 2016-2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.
15
Amsterdam (de gemeente met de meeste actieve accommodaties) is door de auteurs in deze figuur niet opgenomen met het oog op de leesbaarheid.
24
Tabel 6-1 Ontwikkeling aantal actieve accommodaties ten opzichte van het voorgaande jaar. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023. 2020
2021
2022
2019-2022
Zandvoort
+6%
+8%
+11%
+27%
Noord-Holland
-30%
-18%
0%
-43%
Noord-Holland (excl. Amsterdam)
-6%
-1%
0%
-8%
Zandvoort heeft veel accommodaties per hoofd van de bevolking in vergelijking met andere Noord-Hollandse gemeenten. Per 1.000 inwoners waren er in 2022 circa 49 accommodaties. Van alle gemeenten in de provincie is alleen in Bergen de dichtheid hoger (zie onderstaande figuren). Ook is er in Zandvoort sprake van een toename van de dichtheid in de geschetste periode. Figuur 6-3 De top tien gemeenten met meeste accommodaties op Airbnb/Vrbo per 1.000 inwoners, in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.
25
Figuur 6-4 Aantal accommodaties per 1.000 inwoners, per gemeente, 2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.
Als het gaat om het aantal gereserveerde nachten staat Zandvoort op plek 4 in de provincie Noord-Holland. Tussen 2020 en 2022 is daarbij sprake van bijna een verdriedubbeling (Figuur 6-5). Figuur 6-5 De top tien gemeenten (exclusief gemeente Amsterdam) naar aantal gereserveerde nachten via Airbnb/Vrbo in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.16 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
194.419 141.630
109.012
86.749
2019
68.399 61.804 54.585 40.627 36.675 32.016
2020
2021
2022
16
Met het oog op de leesbaarheid hebben de oorspronkelijke auteurs Amsterdam (de gemeente met de meeste overnachtingen) in deze figuur niet opgenomen.
26
Bezettingsgraad recreatieve particuliere huur Uit onderzoek van de gemeente Zandvoort blijkt dat de recreatieve particuliere verhuursector in 2022 een bezettingsgraad had van circa 60 procent (tegenover 75 procent in de formele sector). Dat komt overeen met het gemiddelde in de MRA. 17 Populaire buurten Het onderzoek van de UU en Sweco geeft ook inzicht in de activiteit op Airbnb/Vrbo op buurtniveau. De meeste accommodaties werden aangeboden in de buurten BrederodeGerkestraat en Centrum, samen verantwoordelijk voor 427 van de 833 accommodaties. Het gaat hier om respectievelijk 76 en 80 accommodaties per 1.000 inwoners. Figuur 6-6 Spreiding actieve accommodaties over de gemeente Zandvoort, 2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.
17
Analyse Zandvoort als toeristische bestemming (behorend bij de Toeristische visie Zandvoort 2040) (2024)
27
6.2
Impact op de leefomgeving
De afgelopen jaren heeft Zandvoort een aantal onderzoeken uitgevoerd onder haar inwoners om te bevragen hoe zij toerisme in de gemeente ervaren. In hoeverre is er sprake van leefbaarheidseffecten door toeristische verhuur? Over het algemeen kijken Zandvoorters positief naar toerisme: twee derde vindt dat de voordelen groter zijn dan de nadelen. Toch ervaart een groot deel van de inwoners overlast door toeristen en bezoekers. Tussen 2023 en 2024 nam het aantal Zandvoorters dat overlast ervoer zelfs toe, en het aandeel dat nooit overlast ervaart nam af. 18 Figuur 6-7 Aandeel inwoners dat overlast ervoer door toeristen en bezoekers (n = 748). Bron: gemeente Zandvoort, 2024.
Figuur 6-8 geeft weer wat bewoners al dan niet als negatieve gevolgen ervaren. Het sterkst ervaren Zandvoorters deze in de vorm van parkeeroverlast, gedrag in het verkeer en zwerfafval of volle vuilnisbakken. Daarnaast ervoer 20 procent overlast door/in de vorm van particuliere vakantieverhuur. Dat speelt met name in Zandvoort-Zuid. Uit het onderzoek komt niet naar voren welke vorm deze overlast precies aanneemt. Figuur 6-8 Beleefde negatieve gevolgen toerisme in Zandvoort (n=500). Bron: gemeente Zandvoort, 2024.
In hetzelfde onderzoek vinden we ook de vraag: welk van deze vormen van overlast komt voor in uw buurt? Hier geeft 31 procent aan overlast te ervaren door vakantieverhuur, waarvan 15 ‘vaak’.
18
Inwonerspeiling Zandvoort (2024)
28
Figuur 6-9 Voorkomen van overlastvoorvallen in de buurt (n = 664-749). Bron: gemeente Zandvoort, 2024.
Het cijfer van ca. 30 procent dat overlast ervaart, wordt ondersteund door het WiMRA2023. In die enquête gaf 30 procent van de respondenten in Zandvoort aan overlast te ervaren door toeristische verhuur van woonruimte, waarvan 9 procent vaak. Figuur 6-10 Aandeel huishoudens in de gemeente dat weleens overlast ervaart door toeristische verhuur van woonruimte in de directe woonomgeving. Bron: WiMRA2023; bewerking RIGO.
29
Behoefte aan sturing Het onderzoek ‘Wat vinden Zandvoorters van toerisme?’ uit 2023 gaat in op de behoeften voor toekomstig toerismebeleid. De meest genoemde punten hieruit zijn het behouden van de natuurlijke omgeving (58 procent) en de verbetering van de leefbaarheid (51 procent). 19 procent van de geënquêteerden noemt het niet bovenmatig stijgen van de huizenprijzen als speerpunt van toerismebeleid. Zandvoorters van 16 tot 35 jaar noemen dit punt relatief vaker (52 procent van de leeftijdsgroep).
6.3
Conclusie: nut en noodzaak sturing op toeristische verhuur
Zandvoort is een van de populairste gemeenten op Airbnb/Vbro in de provincie. Het aantal actieve accommodaties nam toe met 27 procent – tijdens de coronaperiode – terwijl dat aantal provinciebreed daalde. De dichtheid aan accommodaties is alleen in Bergen hoger; wel worden de conclusies enigszins beïnvloed doordat ook formele accommodaties zijn meegeteld in het onderzoek van UU & Sweco.19 Uit peilingen onder Zandvoorters blijkt dat een groot en toenemend deel overlast ervaart van toerisme. Daarbij ervaart een substantieel deel ook overlast door toeristische woningverhuur.20 Bij het schaarsteonderzoek zagen we al dat er, op basis van de beschikbare kennis, sprake is van schaarste in de breedte in de gemeente. De invloed van toerisme op de huizenprijzen is een punt van zorg voor een deel van de Zandvoorters, met name de jongeren. Er lijkt alles overziend dus reden te zijn om te sturen op de toeristische verhuur van woonruimte in Zandvoort.
19
Navraag bij de auteurs van het onderzoek leert dat het helaas niet mogelijk is om de formele accommodaties uit de data te filteren. 20
De gehanteerde onderzoeken geven overigens niet aan welke vorm deze overlast aanneemt. Inzicht in waarom deze overlast daadwerkelijk voorkomt uit toeristische verhuur van woonruimte in plaats van toerisme in het algemeen, zou de onderbouwing nog kunnen versterken.
30
Bijlage Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten In dit onderzoek hanteren we een aantal inkomensgrenzen en prijssegmenten (in blauw). Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur21 gelden een aantal aangepaste termen. Hieronder geven we de definities van de gehanteerde inkomens- en prijsgrenzen in deze rapportage en de relatie met de nieuwe definities uit de Wet betaalbare huur (in oranje). Sociale huur •
Onder sociale huurwoningen verstaan we woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment. Op 1 januari 2025 is dit maximaal € 900,07 (de liberalisatiegrens). Onder de Wet betaalbare huur wordt deze prijsgrens de maximale lagehuurgrens genoemd, en woningen daaronder vallen in het laagsegment.
•
De doelgroep voor sociale huur is onder te verdelen in twee subdoelgroepen: de primaire en de secundaire doelgroep. o
De primaire doelgroep heeft recht op het ontvangen van huurtoeslag (daarom ook wel ‘doelgroep huurtoeslag’ genoemd). De grenzen voor deze doelgroep zijn in 2025: € 28.375 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOWgerechtigde leeftijd; € 38.500 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOWgerechtigde leeftijd; € 27.775 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd; € 37.350 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd. Zij komen in aanmerking voor een sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens.
o
De secundaire doelgroep heeft een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens voor sociale huur (ook wel de DAEB-grens). Die bovengrens is €49.699 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2025).
Middenhuur Onder de Wet betaalbare huur is de maximale middenhuurgrens gesteld op €1.184,82. Alles tussen de maximale lagehuurgrens en middenhuurgrens is het middensegment. Na de invoering van de Wet betaalbare huur vormen het laagsegment en middensegment samen het gereguleerde segment. Betaalbare koop Voor prijsgrenzen in de koopsector sluiten we aan bij de segmenten zoals gehanteerd in WiMRA2023/2025.22 In de koopsector wordt tot € 405.000 gesproken van betaalbare koop (prijspeil 2025).23
21
De Wet betaalbare huur is aangenomen in de Tweede en Eerste Kamer en sinds 1 juli 2024 van kracht. De wet reguleert het middensegment door het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook te laten gelden voor midden huurwoningen tot en met 186 punten. 22
O&S Amsterdam (2023/2025) Wonen in de MRA.
23
Het Rijk heeft de betaalbare koopprijsgrens in 2025 verhoogd naar € 405.000.
31
Bijlage Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in paragraaf 3.4 in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de vijf indicatieve inkomens. Indicatieve middeninkomens We laten in deze analyse de doelgroep voor sociale huur en de hoogste inkomensgroepen buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden om een woning te vinden. De middeninkomens zijn het meeste aangewezen op betaalbare particuliere huurwoningen en op betaalbare koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We sluiten in deze analyse aan bij middeninkomens zoals gedefinieerd voor het WiMRA2025.22 • • • • • •
Laag middeninkomen 1: € 49.669 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Laag middeninkomen 2: € 54.847 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens; voormalig EU-grens); Middeninkomen 1: 62.086 (1,25x EU-grens); Middeninkomen 2: 74.504 (1,5x EU-grens alleenstaanden); Hoog middeninkomen 1: € 82.271 ((1,5x EU-grens meerpersoonshuishouden); Hoog middeninkomen 2: €99.338 (2x EU-grens alleenstaanden).
Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de zes indicatieve inkomens. Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. De onderstaande figuur toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de NHG-normen uit 2025, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 3,75 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van €148.001 bij een bruto jaarinkomen van €35.000 tot €476.842 bij een jaarinkomen van €100.000. Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2024 (hypotheekrente = 3,75%).
32
Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen
Groep
€ 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)
A B C D E F
Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000
33
34