Bijlage 4. De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord

De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord Provincie Noord-Holland

De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord Provincie Noord-Holland

Datum

7 maart 2025

Opdrachtgever:

Provincie Noord-Holland

Contactpersoon:

Stan van den Berg

Nadere inlichtingen:

André Buys; andre.buys@rigo.nl; Tobias Meppelink; tobias.meppelink@rigo.nl; Hans van der Reijden; hans.van.der.reijden@rigo.nl;

Projectnummer:

P49270

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Samenvatting

1

1

Inleiding

6

2

Het woningtekort

8

2.1

Het woningtekort, kwantitatief

8

2.2

Het tekort, kwalitatief

9

2.3

“Outsiders” op de woningmarkt

13

3

4

Ontwikkeling van de huishoudens

17

3.1

Demografie en woningbouw: kip of ei?

17

3.2

Demografische ontwikkelingen

18

3.3

Inkomensgroepen

22

Ontwikkeling van de woningbehoefte

25

4.1

Kwantitatief

25

4.2

Kwalitatief: hoe en wat?

26

4.3

De metropoolregio Amsterdam

31

4.4

Noord-Holland Noord

42

4.5

Grote woningen, kleine huishoudens

46

Bijlagen

48

Samenvatting Op verzoek van de Provincie Noord-Holland heeft RIGO een raming gemaakt van de ontwikkeling van de woningbehoefte in de Metropoolregio Amsterdam (MRA, inclusief Almere en Lelystad) en in Noord-Holland Noord tot het jaar 2040, met een doorkijk tot het jaar 2050 en een tussenstand in 2031, het einde van de vigerende woondeal. Vertrekpunt is (1 januari van) het jaar 2024. Onder woningbehoefte verstaan we de benodigde netto verandering in de woningvoorraad teneinde de toekomstige bevolking te kunnen huisvesten en tevens het reeds bestaande woningtekort in te lopen. Aantallen De totale opgave is onder te verdelen in twee componenten. Ten eerste de additionele behoefte. Deze heeft te maken met de demografische ontwikkeling in de toekomst, waaronder de groei van het aantal huishoudens. Om deze groei te accommoderen moet de woningvoorraad in de MRA volgens de demografische prognose van de Provincie tussen 2024 en 2031 met ruim 97.000 woningen toenemen. In Noord-Holland Noord gaat het om 17.700 woningen. Tweede component is het terugdringen van het reeds bestaande tekort. Dit woningtekort is toegenomen, doordat de bevolking de afgelopen jaren harder is gegroeid dan de woningvoorraad. Om het tekort tot een aanvaardbaar niveau terug te dringen zijn volgens berekeningen van de Provincie Noord-Holland 45.700 extra woningen nodig in de MRA.

In Noord-Holland Noord gaat het om nog eens 5.700 woningen. De additionele behoefte is te beschouwen als een minimumopgave. De woningvoorraad moet minimaal de huishoudensgroei bijhouden, anders loopt het tekort verder op. Meer bouwen dan het minimum dringt het tekort terug. Op het tekort in 2031 te hebben ingelopen tot het gewenste niveau, moet de woningvoorraad in de MRA met in totaal 142.750 toenemen. In Noord-Holland Noord gaat het om 23.400 woningen. Voor de kwalitatieve invulling van de woningbehoefte zijn aannamen gedaan ten aanzien van de demografie (denk aan de vergrijzing, maar ook jonge aanwas), de koopkracht en trends op de woningmarkt. Hiertoe is gebruik gemaakt van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA2023) en het Woononderzoek Nederland (WoON2021). Prijsklassen Wat het in te lopen tekort betreft, dit gaat om mensen die willen starten en om huishoudens die al wel ergens wonen, maar (nog) niet over eigen (zelfstandige) woning beschikken. Dit is een heterogene groep, variërend van jongeren in antikraakwoningen via scheidingsgevallen tot expats die een woning delen. Wat ze gemeen hebben is dat ze op korte termijn een volwaardige woning voor zichzelf nodig hebben. Afgaande op recente verhuizingen heeft deze groep vooral behoefte aan huurwoningen in het sociale segment (officieel: het lage huursegment, met huurprijs tot € 879, prijspeil 2024).

Ongeveer de helft van dit deel van de opgave betreft sociale huur. Daarnaast is er onder deze doelgroep in de MRA behoefte aan (of eigenlijk ‘markt voor’) huurwoningen boven deze lage huurgrens, ook in het segment boven de € 1.123 (prijspeil 2024). Het niet-sociale huursegment vervult een belangrijke functie voor nieuwkomers en spoedzoekers. Zij kunnen niet terecht in

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 1

de sociale huur (of willen daar niet op wachten) en kunnen of willen ook niet kopen. Met een huurprijs van € 26 per vierkante meter (bron: Pararius) is vooral in Amsterdam een groot tekort aan niet-gereguleerde huur. Dit ondanks het feit dat huurders (uiteraard) liever minder zouden betalen en in sommige gevallen met (te) hoge huurquoten te maken hebben. In Noord-Holland Noord is dit marktsegment veel kleiner. De additionele behoefte heeft betrekking op de toekomst en is daarmee lastiger te schatten dan de opgave met betrekking tot het actuele tekort. Er zijn meerdere toekomsten denkbaar. Vanwege de onzekerheid is voor de additionele woningbehoefte gerekend met drie scenario’s. a) Trendscenario, waarbij de kwaliteitsnormen uit het verleden onverkort worden doorgetrokken naar de toekomst; b) Kleiner en betaalbaarder, waarin woningzoekenden inleveren op kwaliteit, mede met oog op de betaalbaarheid; c) Extra doorstroming, waarin tevens wordt verondersteld dat het aantal ruim wonende senioren in de toekomst lager uitvalt dan in het scenario versobering. In het eerste scenario (a) wordt verondersteld dat toekomstige huishoudens net zo (kunnen) wonen als soortgelijke huishoudens nu. Impliciet wordt daarmee de bouwpraktijk uit het verleden doorgetrokken naar de toekomst.

Dit leidt tot een relatief duur behoefteplaatje, want in het verleden werden er volop ruime en ook grondgebonden woningen gebouwd. Aan die kwaliteit hangt nu een hoger prijskaartje dan in het verleden. In scenario b) wordt ervan uitgegaan dat woningzoekenden bereid zijn in te leveren op kwaliteit in de vorm van vierkante meters. Dit heeft tot gevolg dat toekomstige huishoudens minder ruim zullen wonen als hun ouders. Het zijn daarbij vooral de jongeren - de nieuwe generatie - die moeten inleveren. Senioren kunnen het zich veroorloven te blijven zitten. Scenario c) werkt door in het feit dat er meer grote woningen (veelal eengezinswoningen) vrijkomen uit de voorraad. Die hoeven dan niet te worden toegevoegd. Ten opzichte van scenario b) scheelt dit verder in de behoefte aan duurdere woningen. Kleiner wonen betekent daarbij niet dat de behoefte verschuift naar meer sociale huur. Alternatieven worden gezocht binnen de marktsector. Overigens houdt deze raming er rekening mee dat er ook in de toekomst huishoudens zijn die niet optimaal (krap, ruim, duur, goedkoop) wonen. Sterker nog, door de vergrijzing neemt het aantal alleenstaanden in grote woningen nog verder toe, ook in het “extra doorstroming” scenario. Inlopen van het tekort zal wel voor zorgen dat meer huishoudens zelf over een woning beschikken, in plaats van noodgedwongen een woning te delen.

Ontwikkeling van de woningbehoefte (netto toe te voegen), naar prijsklasse

MRA in te lopen tekort totaal 2024-2031 a trendscenario b kleiner en betaalbaarder c extra doortroming totaal 2024-2040 a trendscenario b kleiner en betaalbaarder c extra doortroming

huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 50% 12% 20% 11% 7%

totaal 100%

45.700

35% 35% 35%

7% 8% 9%

14% 14% 15%

14% 18% 21%

30% 25% 20%

100% 100% 100%

142.750 142.750 142.750

32% 32% 32%

7% 8% 9%

15% 15% 15%

14% 18% 20%

32% 28% 24%

100% 100% 100%

237.900 237.900 237.900

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 2

Noord-Holland Noord in te lopen tekort totaal 2024-2031 a trendscenario b kleiner en betaalbaarder c extra doortroming totaal 2024-2040 a trendscenario b kleiner en betaalbaarder c extra doortroming

huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000 56% 9% 5% 15% 14%

totaal 100%

5.700

34% 34% 34%

5% 5% 9%

2% 2% 4%

19% 25% 33%

40% 34% 19%

100% 100% 100%

23.400 23.400 23.400

31% 31% 31%

4% 5% 7%

3% 3% 4%

17% 25% 31%

44% 37% 26%

100% 100% 100%

33.800 33.800 33.800

(totaal = in te lopen tekort plus additionele behoefte)

Middensegment Een wellicht opvallende bevinding is de bescheiden behoefte aan het ‘middensegment’ huur. Daar zijn meerdere verklaringen voor te geven. Ten eerste is het simpelweg een kleine prijsrange. Tussen de € 879 en de € 1.123 (prijspeil 2024) zit maar € 244. De prijsklasse daaronder is veel groter en die daarboven in beginsel onbegrensd. Niet zo vreemd dus dat slechts een klein deel van de totale behoefte aan huurwoningen in het smalle middensegment terecht komt. Tweede verklaring is de aanzienlijke behoefte aan ‘betaalbare’ koopwoningen (tot € 390.000, prijspeil 2024). De doelgroep voor het middensegment huur heeft eerder behoefte aan betaalbare koopwoningen. Dit is helemaal sterk het geval in Noord-Holland Noord, waar huren helemaal geen traditie is. Maar middensegment huur kan wel een alternatief zijn voor betaalbare koop. Derde verklaring is dat het huidige prijsniveau in de marktsector ook voor de toekomst is aangehouden. Als het echter lukt om het tekort terug te dringen, zal dit ook een drukkend effect hebben op huizenprijzen. Andersom geldt dat te weinig bouwen de prijzen (nog) verder opdrijft.

Woningtypen Met alle aandacht voor prijsklassen zouden we bijna vergeten dat er ook nog andere vormen van behoeften bestaan. Het woningtype bijvoorbeeld. De additionele behoefte in de MRA bestaat vooral, maar niet uitsluitend, uit appartementen. In Noord-Holland Noord is ook nog volop behoefte aan (nog) meer eengezinswoningen. De vergrijzing zorgt voor meer kleine huishoudens, maar die hebben meestal geen behoefte aan een andere woning. Steeds meer ruime (eengezins)woningen zullen worden bewoond door “lege-nesters” die daar ooit als gezin hebben gewoond. Tegelijkertijd krijgen nieuwe generaties (aanstaande) gezinnen ook behoefte aan eengezinswoningen of gelijkwaardige alternatieven. Die zouden dus moeten worden toegevoegd, althans als we toekomstige generaties net zo willen laten willen wonen als hun ouders (scenario a). Alternatief is om meer senioren te verleiden om kleiner te gaan wonen, zodat de grotere woningen uit voorraad vrij komen. In het “extra doorstroming” scenario wordt verondersteld dat dit lukt. De additionele behoefte verschuift dan in de richting van meer appartementen en ook naar minder dure (koop)woningen. Wat voor appartementen dat moeten zijn is hier niet verder uitgewerkt. Uit WiMRA weten we dat de “downzisers” eventueel wel kleiner willen wonen, maar ook weer niet al te klein.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 3

Ontwikkeling van de woningbehoefte (netto toe te voegen), naar eigendom en woningtype

MRA in te lopen tekort totaal 2024-2031 a trendscenario b kleiner en betaalbaarder c extra doortroming totaal 2024-2040 a trendscenario b kleiner en betaalbaarder c extra doortroming

Noord-Holland Noord in te lopen tekort totaal 2024-2031 a trendscenario b kleiner en betaalbaarder c extra doortroming totaal 2024-2040 a trendscenario b kleiner en betaalbaarder c extra doortroming

totaal

huur app. eengez. *) 72% 9%

koop app. eengez. *) 9% 10%

100%

46% 48% 51%

10% 9% 8%

14% 17% 20%

100% 142.750 100% 142.750 100% 142.750

42% 43% 45%

13% 11% 11%

16% 30% 100% 237.900 19% 27% 100% 237.900 21% 23% 100% 237.900 *) of gelijkwaardige alternatieven

29% 26% 21%

45.700

huur app. eengez. *) 50% 20%

koop app. eengez. *) 6% 24%

100%

5.700

29% 30% 38%

12% 11% 9%

14% 19% 32%

100% 100% 100%

23.400 23.400 23.400

24% 25% 31%

14% 13% 12%

17% 44% 100% 33.800 22% 39% 100% 33.800 32% 25% 100% 33.800 *) of gelijkwaardige alternatieven

44% 39% 21%

totaal

(totaal = in te lopen tekort plus additionele behoefte)

Deelregio’s Wanneer wordt ingezoomd op deelregio’s, komen enkele opvallende verschillen aan het licht. Verschillen tussen de regio’s blijven grotendeels in stand. Amsterdam, dat een deelregio op zich vormt, kent een tweetoppige behoefte. Volgens de demografische prognose groeit in Amsterdam het aantal huishoudens van middelbare leeftijd, waaronder ook huishoudens met kinderen, terwijl het aantal jongeren (tot 35 jaar) afneemt. Deze huishoudens, die de startersfase zijn ontgroeid, hebben behoefte aan kwaliteit en dat komt in Amsterdam met een prijskaartje. Tegelijkertijd blijft een substantieel deel van de Amsterdamse huishoudens vanwege hun inkomen afhankelijk van sociale huur. De behoefte in Almere-Lelystad komt relatief zwaar in de “betaalbare” segmenten terecht. Hierin weerspiegelt zich het verleden. Voor betaalbare woningen zullen huishoudens (blijven) uitwijken naar Flevoland. In Almere en Lelystad komen door instroom en door eigen aanwas de komende jaren veel jonge (aanstaande) gezinnen op de markt. Deze krijgen net als hun ouders in het verleden volop behoefte aan (relatief betaalbare) eengezinswoningen. In Noord-Holland Noord valt vooral de geringe behoefte in de Kop van Noord-Holland op.

Hierdoor zou de markt zodanig kunnen ontspannen dat er op langere termijn nauwelijks nog duurdere koopwoningen en ook geen sociale huurwoningen hoeven te worden toegevoegd; die komen voldoende vrij uit de voorraad. Langere termijn De behoefte op langere termijn verschilt niet heel veel van die tot 2031. De additionele behoefte neemt ook na 2031 verder toe als gevolg van een voortdurende demografische groei.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 4

De vergrijzing tikt door, vooral buiten de steden. Dit drukt de behoefte aan sociale huur, want de toekomstige senioren hebben daar minder behoefte aan dan de huidige. Dit valt op in de Gooi- en Vechtstreek, waar naast een verdere vergrijzing ook nog eens weinig nieuwe jonge huishoudens worden verwacht. Met deze bevolking zal de additionele behoefte aan sociale huur op lange termijn beperkt blijven. Dit neemt niet weg dat er op korte termijn ook in deze deelregio een tekort in dit segment bestaat, dat eerst moet worden weggewerkt en dat in de MRA als geheel ook op langere termijn de behoefte aan sociale huur blijft toenemen. Na 2040 is de verwachting dat het aantal huishoudens (en daarmee de woningbehoefte) in de MRA blijft toenemen, met name in Amsterdam en in Almere-Lelystad. In Noord-Holland Noord vlakt de groei af. In de Kop van Noord-Holland is zelfs een afname van het aantal huishoudens mogelijk. Tussen 2040 en 2050 neemt de woningbehoefte in de MRA met nog eens 74.000 toe, in Noord-Holland Noord met 4.350. Een kwalitatieve invulling hiervan is vanwege de grote onzekerheden op deze termijn niet zinvol. Alternatieven De hier gepresenteerde kwalitatieve raming is niet bedoeld (en ook niet geschikt) als blauwdruk voor de nieuwbouw, maar is vooral nuttig als spiegel.

Er zijn tal van (beleidsmatige) redenen om juist iets anders te willen bouwen dan de (beleidsneutrale) scenario’s aangeven, zeker op lokaal niveau. Bovendien verandert de voorraad ook door andere oorzaken dan nieuwbouw (prijsontwikkeling, prijsregulering, buy-to-let, uitponding, sloop, transformaties). Mits op het niveau van de MRA als geheel aan de behoefte wordt voldaan, kan de opgave per deelregio anders worden ingevuld dan hier berekend. Denk aan het aanbieden van meer middenhuur of koop tot € 390.000 in dure gemeenten. Denk ook aan een gelijkmatige verdeling van de regionale opgave in de sociale huur (fair share, solidariteit). Dit is een kwestie van beleid en, vanwege de regionale verwevenheid van de woningmarkt, ook van regie. Sociale huurwoningen in dure regio’s / gemeenten zullen niet leeg komen te staan. Integendeel. Middenhuurwoningen of koopwoningen onder de € 390.000 ook niet. Een andere woningvoorraad zal er mogelijk toe leiden dat migratiestromen zich binnen de regio’s anders ontwikkelen, gestuurd door het aanbod en mede afhankelijk van de kwaliteit. Zo zijn Almere en Lelystad ook ooit ontstaan, zonder dat er op die plekken enige behoefte was uitgerekend. En zolang er sprake is van een aanzienlijk tekort aan woningen zullen woningzoekenden zich laten sturen door het aanbod.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 5

1

Inleiding Op verzoek van de Provincie Noord-Holland heeft RIGO een raming gemaakt van de woningbehoefte in de metropoolregio Amsterdam (MRA, inclusief Almere en Lelystad) en in Noord-Holland Noord. Belangrijke bronnen daarbij zijn het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA2023) en de onlangs (december 2024) door de Provincie gepubliceerde demografische prognose. In deze rapportage worden de uitkomsten van deze raming gepresenteerd. Alvorens dit te doen is het zinvol om kort stil te staan bij het hoe en waarom van een behoefteraming. Het begrip woningbehoefte De woningbehoefte, zoals hier uitgewerkt, is een schatting van de benodigde aanpassing van de woningvoorraad, zodanig dat de bevolking van de toekomst kan worden gehuisvest, rekening houdend met demografische en economische trends en met trends op de woningmarkt. In de totale aanpassingsopgave worden twee componenten onderscheiden: • •

Het (deels) inlopen van het reeds bestaande woningtekort en De additionele woningbehoefte, die het gevolg is van nog te verwachten ontwikkelingen in de toekomst.

Bij de berekening van de behoefte komen aannamen kijken, zoals verwachtingen ten aanzien van de demografische ontwikkeling. Deze aannamen worden elders in de rapportage nog verder besproken. Bruikbaarheid van de uitkomsten De behoefteraming zegt iets over de gewenste veranderingen in de woningvoorraad. In de praktijk liggen er al tal van plannen, ambities en intenties. Voor de periode tot en met 2030 is er de woondeal. De vraag dringt zich op waar een behoefteraming voor nodig is als beleidsmakers toch al hebben afgesproken wat ze (willen) gaan bouwen. Ondanks gemaakte afspraken is het nog wel zinvol om beleidsvoornemens te spiegelen aan de uitkomsten van de raming. Al was het maar om bewust af te wijken van de uitkomsten. Anders dan het beleid is de behoefteraming een beleidsneutrale doorrekening van verwachtingen ten aanzien van de toekomstige bevolking, trends en constanten op de markt. Er zijn tal van redenen om bewust af te willen wijken van deze berekende behoefte. Bijvoorbeeld omdat er reeds gemaakte afspraken met bouwpartijen zijn gemaakt, of vanwege het gebrek aan geschikte locaties. Of misschien laat de raming wel een toekomst zien die beleidsmatig ongewenst is en is de ambitie juist om een trendbreuk te bewerkstelligen. Afwijken van de raming betekent niet dat woningen leeg zullen komen te staan.

Vergelijkbaarheid Zoals gezegd, de behoefteraming is geschikt en bedoeld als spiegel voor het beleid, niet als onwrikbaar dictaat of als niet te vermijden prognose. Wat betreft de woondeal moet daarbij rekening worden gehouden met het volgende. •

Ten eerste: de woondeal gaat over de “bruto” te bouwen wonen. De behoefteraming is “netto”. Het geeft aan hoe de voorraad zou moeten veranderen. Dat is niet precies

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 6

•

hetzelfde. Behalve door nieuwbouw verandert de voorraad door sloop, door prijsontwikkeling en door omzettingen van huurwoningen naar koopwoningen (“uitponden”) en omgekeerd. Een aantal jaren geleden werden veel huurwoningen door particuliere opgekocht voor de verhuur, recent worden juist weer veel particuliere huurwoningen verkocht. Hoe dit op termijn verder gaat is niet te voorspellen, zeker niet op deelregionaal niveau. Ten tweede: de tijdsperiode is niet gelijk. De woondeal gaat over de periode 2022 tot en met 2031. De behoefteraming start net als de demografische prognose in het jaar 2024. Er zijn dus al twee (bouw)jaren achter de rug en op het moment van publiceren al drie. In die voorbije jaren is de woningvoorraad alweer veranderd, niet alleen door nieuwbouw trouwens, maar ook door ontwikkelingen in de voorraad. Eigenlijk zou je om de perioden gelijk te trekken de woondeal moeten updaten voor de reeds opgeleverde woningen. Het monitoren van de nieuwbouw en overige omzettingen is echter een onderzoek op zich en valt buiten de scope van de behoefteraming.

Gezien bovengenoemde complicaties is de behoefte niet alleen in absolute aantallen, maar ook in percentages weergegeven. Hierdoor is toch een vergelijking op hoofdlijnen mogelijk. Daarnaast gaat de behoefteraming verder dan de woondeal, zowel in de tijd (ook na 2031 is er behoefte) als in kwaliteiten (ook woningtypen). Opbouw van deze rapportage De rapportage is verder als volgt opgebouwd. In het eerstvolgende hoofdstuk wordt ingegaan op het actuele woningtekort en de opgave om dit tekort terug te dringen. In het daaropvolgende hoofdstuk wordt stilgestaan bij de demografische prognose. Vervolgens komt de additionele woningbehoefte aan de orde en worden beide componenten gecombineerd en in grote lijnen gespiegeld aan wat we weten over de bouwplannen.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 7

2

Het woningtekort Woningbehoefte, zoals die hier wordt uitgewerkt, bestaat uit twee onderdelen. Een onderdeel heeft te maken met de verwachte toename van het aantal huishoudens. Er moeten woningen bij om deze groei te accommoderen. Dit noemen we de additionele woningbehoefte. Het andere onderdeel heeft te maken dat we om te beginnen al te maken hebben met een tekort aan woningen. Om dit tekort terug te dringen, zouden dus eigenlijk meer woningen moeten worden toegevoegd dan het aantal huishoudens toeneemt. Hoe veel en wat voor woningen dat moeten zijn is onderwerp van dit hoofdstuk.

2.1 Het woningtekort, kwantitatief Het behoeft geen betoog dat de woningmarkt anno 2024 uitermate krap is. Dit uit zich onder meer in lange wachttijden in de sociale huur en hoge prijzen in de marktsector. 1 Degenen die daar het meeste tegenaan lopen zijn de “outsiders” op de woningmarkt, huishoudens die niet over een woning (koop dan wel huur) voor zichzelf beschikken en die dat wel zouden willen. In dit verband wordt ook wel gesproken over het woningtekort. Er zijn meer huishoudens dan er woningen beschikbaar zijn. Voor alle duidelijkheid: het woningtekort betreft (naast potentiële starters) huishoudens die wel onderdak hebben, maar niet in een reguliere woning, of wel in een woning, maar dan gedeeld met andere huishoudens. Daarnaast zijn er huishoudens die wel in een (niet-gedeelde) woning wonen, maar daar een (te) hoge prijs voor betalen. Zij tellen niet mee voor het woningtekort – ze hebben immers een woning - maar zijn indirect ook “slachtoffer” van het tekort. De krapte drijft immers de prijzen op in het niet-gereguleerde deel van de woningmarkt. Het terugdringen van het tekort is daarmee ook in het belang van huishoudens die afhankelijk zijn van (of momenteel noodgedwongen uitwijken naar) de vrije markt.

Het zogeheten “statistische woningtekort” voor Nederland als geheel bedraagt momenteel meer dan 400.000. De Provincie Noord-Holland heeft cijfers hiervoor aangeleverd per deelregio (zie tabel 1).2 Deze schattingen zijn gebaseerd op landelijk dekkende registraties, waaruit op adres- en persoonsniveau kan worden afgeleid hoe mensen zijn gehuisvest. Meer informatie hierover is te vinden op de website van het Ministerie.3 Over het begrip woningtekort is ook een uitgebreide rapportage gemaakt in opdracht van het Ministerie. 4

De term “sociale huur” wordt in deze rapportage gebruik voor woningen met een huurprijs tot 880 euro (prijspeil 2024), de term “marktsector” voor alle overige woningen. 1

2

Amsterdam vormt een deelregio op zichzelf.

3

https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/berekening-woningbouwopgave.

4

ABF Research (2024), Evaluatie woningtekort.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 8

Verreweg het grootste tekort van alle deelregio’s, zowel in absolute als in relatieve zin, bevindt zich in Amsterdam. In de MRA als geheel bedraagt het tekort 6,5% van de woningvoorraad. Ter vergelijking: voor heel Nederland gaat het om 4,9% van de voorraad.

tabel 1

Woningtekort in delen van de MRA en Noord-Holland Noord

Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond MRA

Woningvoorraad 2024 480.800 128.000 159.600 112.400 153.700 182.500 1.217.000

Woningtekort begin 2024 41.800 9.800 9.300 5.000 6.700 7.000 79.600

Woningtekort begin 2024 % 8,7% 7,7% 5,8% 4,4% 4,4% 3,8% 6,5%

Aantal woningen nodig om tekort terug te brengen 22.600 7.200 6.100 2.800 3.600 3.400 45.700

Kop van Noord-Holland Westfriesland Regio Alkmaar Noord-Holland Noord

78.800 96.300 140.900 316.000

3.000 4.000 5.000 12.000

3,8% 4,2% 3,5% 3,8%

1.400 2.100 2.200 5.700

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Welk tekort is aanvaardbaar? Het woningtekort is niet plotseling ontstaan. Het is het gevolg van het feit dat de woningproductie over een lange periode bezien achterblijft bij de bevolkingsgroei. Het zal dan ook niet plotseling verdwijnen. Sterker nog, het aantal huishoudens blijft nog verder toenemen. Om het tekort terug te dringen zal de voorraad meer moeten toenemen dan het aantal huishoudens. Zo niet, dan loopt het tekort alleen maar op. Het zal niet nodig zijn om het tekort volledig op nul te krijgen. De rijksoverheid streeft naar een tekort dat 2% bedraagt van de woningvoorraad. Een kleiner tekort dan 2% heeft ook weer nadelen, zoals risico op structurele leegstand in de minder aantrekkelijke delen van de voorraad. Die situatie is in de MRA ver weg. Voor Amsterdam wordt die 2% niet haalbaar geacht, maar streeft de Provincie naar 4%. Om het tekort op het aanvaardbaar niveau van 2% (4% voor Amsterdam) te krijgen zijn volgens berekening van de Provincie in de MRA 45.700 extra woningen nodig, bovenop de additionele behoefte als gevolg van demografische groei. Anders dan deze additionele behoefte, die nog ter sprake komt in hoofdstuk 4, is het inlopen van het tekort niet aan een tijdsperiode gebonden. Het tekort bestaat reeds, dus eigenlijk hadden die woningen er al moeten staan.

2.2 Het tekort, kwalitatief Door starters betrokken woningen De vraag dringt zich op wat voor woningen nodig zijn om het woningtekort terug te dringen. We mogen aannemen dat de outsiders op de woningmarkt in meerderheid niet al te draagkrachtig

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 9

zijn. Over de financiële situatie van deze groep ontbreekt echter harde informatie. Het valt niet uit te sluiten dat er ook (potentiële) huishoudens tussen zitten die zich wel het een en ander kunnen veroorloven, maar simpelweg aanlopen tegen het feit dat er te weinig aanbod is. Denk aan woningdelers met een goede baan, scheidingsgevallen of thuiswonende kinderen die sparen voor een koopwoning. Of denk aan expats die ergens onderhuren of onzelfstandig wonen. Bij wijze van referentie is in figuur 1 uit WiMRA afgeleid wat voor woningen recent door starters zijn betrokken. Dat zijn huishoudens die voorheen in dezelfde situatie verkeerden als de huidige outsiders, dat wel zeggen ofwel als inwonend kind bij hun ouders ofwel op kamers of woningdeler. We zien dat een substantieel deel inderdaad een woning heeft betrokken in de lagere prijsklassen, maar niet allemaal. In Almere-Lelystad en IJmond bijvoorbeeld zijn toch ook nog betrekkelijk veel starters er in geslaagd om een koopwoning te bemachtigen in het relatief betaalbare segment. Duurdere koopwoningen zijn voor de meeste starters geen optie, maar huurwoningen in het duurdere segment wel.

figuur 1

Recent door starters betrokken woningen, naar prijssegment, MRA

bron: WiMRA 2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

Wanneer we kijken naar het type woning dat recent door starters is betrokken (figuur 2) blijkt dat dit vooral appartementen zijn, met de nadruk op huurwoningen. Er zijn maar weinig starters in staat geweest om een eengezinswoning-koopwoning te bemachtigen. In Amsterdam gaat het maar om 1%. Uitzondering op dit punt is de deelregio Almere-Lelystad. Dit hangt uiteraard samen met de woningvoorraad in dit deel van de MRA. Daarnaast kan ook het zoekgedrag verschillen tussen de deelregio’s. Denk aan de traditie dat kinderen sparen om direct uit het ouderlijk huis te kunnen kopen, al dan niet geholpen door schenkingen.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 10

figuur 2

Recent door starters in betrokken woningen, naar type en eigendom, MRA

bron: WiMRA 2023, bewerking RIGO

De recent door starters betrokken woningen nemen we in het vervolg mee bij de kwalitatieve invulling van het woningtekort. Dit houdt onder meer in dat de opgave om het woningtekort in de MRA terug te dringen (in totaal 45.700 woningen) voor de circa helft uit huurwoningen in het sociale segment (tot € 879) zal moeten bestaan. “Behoefte aan” is ook “markt voor” Voor Amsterdam bestaat dit deel van de opgave (22.600 woningen) behalve uit sociale huur voor ruim een kwart uit huurwoningen in het hogere segment. Amsterdam is daarmee een uitschieter. Dit heeft te maken met de aanwezigheid van veel “outsiders” die bereid en in staat zijn om dit soort bedragen te betalen om maar in Amsterdam te kunnen wonen. Het feit dat dit soort bedragen worden betaald illustreert de enorme krapte op de woningmarkt en de hoge nood van woningzoekenden. Tevens blijken sommige (voormalige) starters in Amsterdam die huur wel te kunnen opbrengen. Veel particuliere verhuurders stellen immers inkomenseisen. Het klinkt een beetje vreemd, “behoefte aan dure woningen”. Aan de andere kant is er met name in Amsterdam een grote groep die niet kan of wil wachten op een sociale huurwoning, die snel een woning nodig heeft en die dit soort prijzen accepteert. Expats bijvoorbeeld zijn wel wat gewend.

We wijken op dit punt bewust af van de WiMRA-rapportage, waarin, mede op basis van woonwensen, een “overschot” aan duurdere huur wordt geconstateerd. 5 De prijsontwikkeling in de vrije huursector vertelt een ander verhaal. Met een gemiddelde huurprijs van €26 per vierkante meter in Amsterdam (bron: Pararius) 6 kun je moeilijk van een overschot spreken. Integendeel. Het vrije huursegment is daarbij het enige segment waar sprake is van ongereguleerde marktwerking. Een hoge prijs wijst in dat geval op schaarste.

5

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (2023), paragraaf 7.5.

6

Pararius huurmonitor Q4, 2024.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 11

Wat klopt is dat bewoners in de vrije huursector met hoge woonlasten te maken hebben. Ook zitten er ongetwijfeld uitwassen en woekerhuren tussen. De manier om daar iets aan te doen is niet om geen “dure” woningen meer toe te voegen, maar juist om het aanbod in dit segment te vergroten. Juist vanwege de marktwerking mag worden verwacht dat meer aanbod een drukkend effect heeft op de huurprijzen in dit segment. In hoofdstuk 4 komen we hier op terug. Het “middensegment” tussen € 879 en € 1.123 vervult ook een rol in het terugdringen van het woningtekort. Dit is echter slechts een betrekkelijk kleine prijsrange in vergelijking met de vrije sector, die in principe onbegrensd is. figuur 3

Recent door starters betrokken woningen, naar prijssegment, Noord-Holland Noord

bron: WoON2021, CBS, bewerking RIGO, prijspeil 2024

figuur 4

Recent door starters betrokken woningen, naar type en eigendom, Noord-Holland Noord

bron: WoON2021, CBS, bewerking RIGO, prijspeil 2024

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 12

Ook in Noord-Holland Noord betrokken starters recent voor de helft woningen in het sociale segment. Daarnaast worden ook koopwoningen betrokken, vooral in de Kop van NoordHolland. Anders dan in de MRA slagen veel starters er in Noord-Holland Noord er in om eengezinswoningen te bemachtigen. Hierin weerspiegelt zich de woningvoorraad. Ruim de helft van de starters betrok een appartement en dat is voor dit deel van de provincie al veel. De markt voor duurdere huur is in Noord-Holland Noord relatief klein.

2.3 “Outsiders” op de woningmarkt De analyse in deze paragraaf staat enigszins los van de rest van de rapportage. Deze hier gepresenteerde cijfers spelen geen rol in de behoefteraming. Ze geven wel inzicht in de geografische spreiding van de “outsiders” op de woningmarkt. De omvang van het woningtekort op het schaalniveau van gemeenten is niet bekend, althans niet volgens de precieze rijksdefinitie. Het is wel mogelijk om in de geest van het begrip woningtekort een indruk te verkrijgen van de situatie per gemeente. Daartoe kijken we aan de hand van CBS-registraties naar twee indicaties: het verschil tussen het aantal huishoudens en het aantal bewoonde woningen en het aantal thuiswonende “oudere jongeren”. Meer huishoudens dan bewoonde woningen In vrijwel alle gemeenten zijn er meer (particuliere) huishoudens dan bewoonde woningen. Wat voor huishoudens dit zijn, bijvoorbeeld hoe oud ze zijn en hoe ze dan wel zijn gehuisvest kunnen we uit de statistiek niet zien. Er zijn vele mogelijkheden. Het zijn bijvoorbeeld huishoudens in niet-woningen (zoals woonwagens of woonboten), kamerbewoners (waaronder ook studenten) en huishoudens die inwonen bij anderen of een woning delen. Ook arbeidsmigranten (voor zover geregistreerd) in pensions of groepsaccommodatie vallen er onder.

Vanwege de heterogeniteit van de groep weten we niet of het gaat om problematische situaties en of deze huishoudens een woning wensen. We weten wel om hoeveel gevallen het gaat. Het aantal bewoonde woningen is overigens kleiner dan de totale woningvoorraad. Er zijn altijd woningen die (tijdelijk) niet bewoond worden, bijvoorbeeld omdat ze gerenoveerd worden, net zijn opgeleverd, te koop staan, op de nominatie staat voor sloop of bij wijze van speculatie. En dan zijn er nog tweede woningen, vakantiewoningen of pied à terres, waar niemand geregistreerd staat. Het CBS registreert of woningen op een gegeven moment bewoond worden. De analyse in deze paragraaf heeft betrekking op de situatie op 1 januari 2024. In het hele studiegebied (MRA plus Noord-Holland Noord) zijn er in 2024 circa 115.500 meer huishoudens dan bewoonde woningen. Daarvan bevinden zich circa 63.000 in Amsterdam. Dat is ruim 12% van alle Amsterdamse huishoudens (515.000 en 2024). Dat aandeel van 12% is het grootst van alle hier onderzochte gemeenten. Het weerspiegelt de aantrekkingskracht van de stad op tal van groepen die kennelijk bereid zijn om een woning te delen om maar een poosje in de stad te kunnen wonen. Nogmaals, het gaat niet per se om problematische gevallen. Ook studenten op kamers tellen mee. En als hospitaverhuur echt gaat aanslaan, gaan we dit ook terugzien in deze statistieken.

Behalve in Amsterdam treffen we een hoog aandeel onzelfstandig wonende huishoudens aan in Amstelveen en Diemen (figuur 5), hetgeen spoort met de aanwezigheid van studentenhuisvesting in deze gemeenten. Minder goed verklaarbaar is het hoge aandeel in

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 13

onder meer Aalsmeer, Hollands Kroon, Koggenland en Opmeer (arbeidsmigranten?) en Texel (recreatiewoningen?). Het verschil tussen Aalsmeer en Uithoorn versterkt het vermoeden dat het hier op zijn minst voor een deel om arbeidsmigranten gaat. Dat zou ook het verschil tussen Beverwijk en Heemskerk kunnen verklaren. Het vereist nader onderzoek om hier achter te komen.

figuur 5

Aandeel huishoudens dat niet over een woning voor zichzelf beschikt (2024)

Bron: CBS, bewerking RIGO. Verschil tussen het aantal (particuliere) huishoudens en het aantal bewoonde woningen in relatie tot het totaal aantal (particuliere) huishoudens.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 14

Meer thuiswonende kinderen Een andere indicatie van het opgelopen woningtekort per gemeente is de toename van het aantal inwonende kinderen. In de studentenleeftijden kan dit nog deels worden toegeschreven aan veranderingen in de studiefinanciering (de “pechgeneratie” woont vaker thuis), maar ook “oudere jongeren” wonen vaker nog (of weer) bij hun ouders dan hun leeftijdsgenoten in het verleden.

figuur 6 Aantal thuiswonende kinderen (als gezinslid) in de leeftijd 25-29 jaar en de ontwikkeling daarvan tussen 2014 (begin van de pijl) en 2024 (eind van de pijl)

Bron: CBS, bewerking RIGO; Niet in de grafiek: Amsterdam, van 13.490 in 2014 naar 15.440 in 2024.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 15

In figuur 6 is het aantal 25-29-jarigen dat nog (of weer) “thuis” woont (als kind deel uitmaakt van een ander huishouden) weergegeven. Het gaat hier niet om kamerbewoners, maar echt om gezinsleden. De afgelopen tien jaar (tussen 2014 en 2024) is dit aantal in het hele studiegebied (MRA en Noord-Holland Noord) met ruim 15.000 personen toegenomen tot in 2024 een aantal van 55.460. Behalve in Amsterdam vinden we veel thuiswonende kinderen in Almere, Zaanstad en Haarlemmermeer. In Almere nam hun aantal met in tien jaar tijd met bijna 1.700 toe. In Almere, maar ook in onder meer Haarlemmermeer en Dijk en Waard, is jarenlang veel gebouwd. De hier opgegroeide kinderen zijn nu toe aan een woning voor zichzelf.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 16

3

Ontwikkeling van de huishoudens Het vorige hoofdstuk ging over het actuele woningtekort en over de bevolking van nu. De totale woningbehoefte gaat ook over de bevolking van de toekomst. De bevolking groeit en verandert van samenstelling. Dit brengt ook behoefte aan extra en andere woningen met zich mee. De verwachtingen ten aanzien van de bevolking (gerekend in huishoudens) worden in dit hoofdstuk besproken. In het volgende hoofdstuk volgt de vertaalslag naar de woningbehoefte.

3.1 Demografie en woningbouw: kip of ei? Voor wat betreft de demografie maken we gebruik van de huishoudensprognose van de Provincie Noord-Holland.7 Alvorens deze te bespreken, is het zinvol om de relatie tussen demografie en woningbouw te verhelderen. Demografie is leidend In de relatie tussen woningbouw en demografie is het schaalniveau belangrijk. Op nationale en ook regionale schaal is de demografische ontwikkeling verantwoordelijk voor de woningbehoefte. De groei van de MRA komt vooral door de (inter)nationale aantrekkingskracht van de regio en de daardoor veroorzaakte internationale en interregionale migratie. Mensen besluiten niet om van Singapore of Veendam naar de MRA te verhuizen omdat er in Hoofddorp een bouwproject wordt opgeleverd. Het is andersom: dit soort bouwprojecten is hard nodig om de al die nieuwkomers in de regio te accommoderen, plus nieuw gevormde huishoudens door mensen die al in de regio wonen. Als op schaalniveau van de hele MRA onvoldoende wordt gebouwd, zal dit nauwelijks effect hebben op de groei van het aantal huishoudens en dus op de additionele woningbehoefte. De vestigers uit Singapore en Veendam komen toch wel. In dat geval zal wel het woningtekort oplopen. Er zullen dan nog meer huishoudens een woning moeten delen, wachttijden zullen oplopen en prijzen zullen verder stijgen.

In het uiterste geval zullen huishoudens (meer dan waar nu al in de prognose rekening mee wordt gehouden) uitwijken naar andere regio’s in Nederland, mits daar dan wel voldoende wordt gebouwd. Schijnnauwkeurigheid De toekomstige verdeling van huishoudens binnen regio’s wordt deels bepaald door waar in de regio wordt gebouwd en waar niet. Gemeenten zijn geen op zichzelf staande woningmarkten. In de prognose is daar wel enigszins rekening mee gehouden, omdat voor een deel al bekend is waar zal (of kan) worden gebouwd (en waar niet). Sprekend voorbeeld daarvan is de voorspelde groei van Ouder-Amstel (De Nieuwe Kern). Omgekeerd is veel bouwen geen garantie op groei. Je kunt in Den Helder bouwen wat je wil, maar het aantal huishoudens en daarmee de totale woningbehoefte in de Kop van NoordHolland worden daar niet groter van. Dit zou alleen maar zorgen voor een andere verdeling van huishoudens binnen deze regio en gaat dan ten koste van groei in de buurgemeenten. Het kan ook dat er in Den Helder leegstand ontstaat, afhankelijk van hoe veel er in Schagen en Hollands Kroon wordt gebouwd. Wel mag er enige uitwisseling worden verwacht tussen de MRA en de

7

Provincie Noord-Holland, Bevolkingsprognose Noord-Holland 2024-2050

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 17

regio’s Almaar en West-Friesland. In de prognose is dat al wel ingecalculeerd, maar dat kan ook anders uitpakken, afhankelijk van waar daadwerkelijk wordt gebouwd (en waar niet). De kwantitatieve woningbehoefte per gemeente is weergegeven in de bijlage. Hierbij past de waarschuwing voor schijnnauwkeurigheid. Die verdeling binnen (deel)regio’s kan er ook anders uit komen te zien, mits er op hoger geografisch schaalniveau maar voldoende wordt gebouwd. Woningbouwafhankelijke migratie speelt vooral op de korte aftstand. Als in één gemeente de woningproductie om wat voor reden dan ook achterblijft, komt de opgave in de buurgemeenten hoger te liggen. De demografische prognoses voor de betreffende gemeenten zullen dan niet uitkomen, maar op (deel)regionaal niveau kan het dan nog altijd kloppen. Kortom: prognoses (demografie, woningbehoefte) op de schaal van gemeenten zijn met (nog) meer onzekerheid omgeven dan die op de schaal van (deel)regio’s. Selectieve migratie Een van de belangrijkste (invloedrijkste) componenten in de demografie is de migratie. In de prognose wordt rekening gehouden met internationale migratie (afgeleid uit de landelijke bevolkingsprognose), migratie tussen regio’s (die vooral samenhangt met werkgelegenheid en studie) en migratie binnen regio’s (die enigszins wordt gestuurd door waar wordt gebouwd).

Behalve naar herkomst en bestemming is die migratie selectief naar leeftijd en type huishouden. Daar zitten vaste patronen in. Bijvoorbeeld: veel jongeren trekken naar de stad, veel gezinnen met kinderen maken de omgekeerde stap naar omliggende plaatsen. In de prognose worden deze selectieve patronen doorgetrokken. Gemeenten waar jongeren in het verleden vertrokken, zullen volgens de prognose ook in de toekomst jongeren verliezen. In gemeenten waar gezinnen zich in het verleden vestigden gebeurt dat in de prognose in de toekomst ook. Dit werkt ook door in de inkomens en in de (kwalitatieve) woningbehoefte. Daar waar jongeren wegtrekken, zal ook geen behoefte aan starterswoningen ontstaan.

3.2 Demografische ontwikkelingen Groei van het aantal huishoudens De jongste demografische prognose, gemaakt door de Provincie Noord-Holland, voorziet voor de MRA tot in ieder geval het jaar 2050 een gestage groei. Het aantal huishoudens in NoordHolland Noord groeit tot 2035 ook nog fors, daarna vlakt de groei af (figuur 7). Nadere beschouwing leert dat in de Kop van Noord-Holland het aantal huishoudens na 2035 nauwelijks meer toeneemt. In een enkel geval (Den Helder) is zelfs krimp niet uitgesloten. In de MRA is hiervan nergens sprake, maar is er wel verschil tussen de deelregio’s. Amsterdam, Almere-Lelystad en Amstelland-Meerlanden blijven ook na 2040 groeien, de overige deelregio’s ook, maar in een lager tempo. Details zijn te vinden in de bijlage. Goed om te weten is dat aandachtsgroepen, waaronder statushouders en arbeidsmigranten, niet als zodanig in de prognose worden onderscheiden, maar wel zijn meegeteld als onderdeel van de totale bevolking. Er is rekening gehouden met zowel binnenlandse als buitenlandse migratie.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 18

figuur 7

Ontwikkeling van het aantal huishoudens (2024-2050) in de MRA en in Noord-Holland Noord

bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Vergrijzing Niet alleen neemt het aantal huishoudens toe, ook de samenstelling verandert. De veranderende samenstelling tot het jaar 2040 is in detail weergegeven in bijgaande figuren voor de MRA en voor Noord-Holland Noord. Wat opvalt is de toename van het aantal oudere huishoudens. Dit zijn logischerwijze vooral huishoudens zonder (thuiswonende) kinderen. In relatie tot de woningbehoefte is het goed te beseffen dat de toekomstige senioren geen nieuwe huishoudens zijn. Het zijn bestaande huishoudens, die in levensfase opschuiven, bijvoorbeeld van een middelbaar gezin met kinderen naar een “leeg nest” of van een ouder stel naar een nog oudere alleenstaande. Uitzonderingen daargelaten hebben deze huishoudens op die leeftijd al een woning, waar ze in veel gevallen in willen en kunnen blijven wonen. We zien dus wel een forse toename van het aantal kleine huishoudens, maar dat betekent nog niet dat de betreffende huishoudens massaal de behoefte krijgen aan andere (kleinere) woningen. Naast de vergrijzing zien we dat er ook nog aanwas is van jonge huishoudens, waaronder ook jonge gezinnen. In tegenstelling tot de senioren zijn dit wel grotendeels nieuw gevormde huishoudens, die behoefte hebben aan een (andere) woning. De huishoudens van rond de dertig in het jaar 2040 zitten momenteel nog op school.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 19

figuur 8

Ontwikkeling van het aantal huishoudens in de MRA naar type en leeftijd, 2024-2040

bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

figuur 9

Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Noord-Holland Noord naar type en leeftijd, 2024-2040

bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Regionale verschillen De demografische ontwikkeling verschilt per deelregio. De opbouw naar levensfase is om te beginnen al verschillend, en die verschillen blijven bestaan of nemen nog toe. De grote lijnen zijn weergegeven in figuur 10 en figuur 11. Gooi en Vechtstreek, Zuid-Kennemerland en IJmond zijn in 2040 het meest vergrijsd. Amsterdam blijft een relatief jonge bevolking houden, maar het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar zonder kinderen) in 2040 is niet groter dan in 2024. Amsterdam telt veel kleine

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 20

huishoudens, maar het aantal huishoudens met kinderen neemt wel iets toe. Amsterdam telt ook relatief veel kleine huishoudens in de middenleeftijden (35-65 jaar). Hun aantal neemt nog verder toe. Almere-Lelystad onderscheidt zich door een hoog aandeel en een groeiend aantal huishoudens met kinderen en loopt qua vergrijzing achter bij de rest; dat komt hier ook, maar dan na 2040. Ook in Amstelland-Meerlanden neemt het aantal huishoudens met kinderen toe. figuur 10 Ontwikkeling van het aantal huishoudens (2024-2040) naar levensfase per deelregio in de MRA

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

In Noord-Holland Noord is het aandeel 65-plussers zonder (thuiswonende) kinderen nu al aan de hoge kant. Dit geldt voor alle drie de hier onderscheiden deelgebieden. Deze groep zal nog in omvang toenemen. Huishoudens met kinderen komen er per saldo niet meer bij. In de kop van Noord-Holland neemt hun aandeel zelfs per saldo af. Deze categorie ververst zich wel, maar het aantal gezinnen dat doorschuift naar de lege-nestfase is groter dan de aanwas van nieuwe gezinnen met kinderen.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 21

figuur 11 Ontwikkeling van het aantal huishoudens (2024-2040) naar levensfase per deelregio in Noord-Holland Noord

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

3.3 Inkomensgroepen Inkomen is geen demografisch kenmerk, maar hangt daar wel mee samen. Jonge alleenstaanden hebben doorgaans een lager inkomen dan huishoudens met kinderen, huishoudens in de pensioenleeftijd hebben doorgaans een lager inkomen dan huishoudens in de werkende leeftijden. Dit gaat niet voor alle individuele gevallen op, maar we hebben het hier over grote groepen. Ook vermogen (en overwaarde) hangt samen met levensfase. Een belangrijk onderdeel van de prognose is de migratie. Deze is selectief (naar leeftijd en type huishoudens) en blijft dat in de prognose ook zo. Dus indien de trend is dat jongeren vertrekken, om wat voor reden dan ook, dan wordt dit ook voor de toekomst verondersteld. Als de (per saldo) instroom vooral uit huishoudens met kinderen bestaat, zal dat in de toekomst ook zo zijn. Deze selectieve migratie werkt ook door in de inkomensverdeling. Gevolg is dat bestaande verschillen tussen regio’s (en gemeenten) wat betreft huishoudenssamenstelling grotendeels in stand blijven. In “dure” gemeenten (dan wel regio’s) met weinig jonge alleenstaanden zullen ook in de toekomst weinig jonge alleenstaanden (met gemiddeld lagere inkomens) wonen. Daar waar het aantal huishoudens met kinderen toeneemt (volgens de prognose), zal dit een positief effect hebben op het aantal huishoudens met hogere inkomen.

Ook een toename van huishoudens in de middenleeftijden (zoals in Amsterdam) brengt meer hogere inkomens met zich mee. In figuur 12 is de inkomensverdeling in de MRA weergegeven, zoals gemeten in het WiMRA 2023. In figuur 13 is een schatting gemaakt van de verdeling in het jaar 2040. Verwacht mag

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 22

worden dat de balans enigszins opschuift in de richting van de hogere inkomens. Twee ontwikkelingen werken hier tegengesteld. De vergrijzing (en dan vooral de toename van het aantal alleenstaande ouderen) drukt de inkomens. Daar staat dan een algehele toename van de welvaart tegenover. In Noord-Holland Noord, dat te maken krijgt met een bovengemiddelde vergrijzing, heffen deze twee ontwikkelingen elkaar bijna op. Het gevolg is dat de inkomensverdeling in Noord-Holland Noord in 2040 nagenoeg gelijk zal zijn aan die in 2024.

figuur 12 Huishoudens naar inkomensklasse per deelregio in de MRA (2023)

bron: WiMRA2023, Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

figuur 13 Huishoudens naar inkomensklasse per deelregio in de MRA (2040)

bron: WiMRA2023, Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 23

figuur 14 Huishoudens naar inkomensklasse per deelregio in Noord-Holland Noord

bron: WoON2021, Provincie Noord-Holland, CBS, bewerking RIGO

Overigens is de relatie tussen inkomen en woningbehoefte diffuus. Mensen kunnen in de EUdoelgroep terecht komen (bijvoorbeeld doordat hun partner overlijdt), maar dat betekent niet automatisch dat ze behoefte krijgen aan een goedkopere woning (bijvoorbeeld doordat ze schuldenvrij in een koopwoning wonen). Over vermogens is geen informatie beschikbaar, maar over eigen woningbezit wel. Hier is rekening mee gehouden.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 24

4

Ontwikkeling van de woningbehoefte In de nu volgende paragrafen wordt de totale woningbehoefte geraamd, eerst kwantitatief en vervolgens kwalitatief (in termen van prijsklassen en woningtypen). Zoals al ter sprake kwam is de totale opgave een optelsom van twee componenten: Totale behoefte = • •

het terugdringen van het reeds bestaande woningtekort + de additionele behoefte als gevolg van verandering in omvang en samenstelling van de bevolking.

4.1 Kwantitatief Terugdringen van het woningtekort Het woningtekort is al behandeld in hoofdstuk 1. Ter herinnering: in de MRA als geheel bedraagt die extra opgave nog eens 45.700 woningen, in Noord-Holland Noord 5.700 (zie paragraaf 2.1). Er is om te beginnen dus al een achterstand in te lopen, terwijl de behoefte alleen maar groter wordt. Het is dus een soort dweilen met de kraan open. Die openstaande kraan is de additionele woningbehoefte.

tabel 2

Additionele woningbehoefte, 2024-20508

Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond Totaal MRA Kop van Noord-Holland Regio Alkmaar West-Friesland Totaal NH Noord

voorraad 2024 totaal bewoond 128.000 124.650 159.600 153.250 480.850 452.250 112.400 107.300 153.700 148.900 182.500 173.850 1.217.050 1.160.250 78.750 140.900 96.300 315.950

75.000 135.400 93.400 303.750

2024-2031 17.600 16.450 35.600 5.450 11.700 10.250 97.050 2.800 9.350 5.550 17.700

additionale behoefte 2024-2040 2024-2050 36.550 53.500 30.950 43.150 77.250 109.650 8.200 10.500 20.750 26.850 18.550 22.600 192.200 266.200 3.300 15.650 9.150 28.100

3.450 18.550 10.450 32.450

Bron: CBS, Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Additionele behoefte Omdat het aantal huishoudens toeneemt, zal ook het aantal woningen moeten toenemen. Die toekomstige huishoudens moeten immers ergens wonen. De groei van de woningbehoefte is door de Provincie Noord-Holland berekend en is per deelregio weergegeven in tabel 2. De woningbehoefte loopt grotendeels gelijk op met het aantal huishoudens, maar niet helemaal,

Vergeleken is telkens (net als bij de huishoudensprognose) de situatie op 1 januari. Wanneer wordt gesproken over de periode 2024-2031 is dit dus van 1 januari 2024 tot 1 januari 2031. In bouwjaren gerekend zijn dit dus de jaren 2024 tot en met 2030. 8

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 25

omdat sommige huishoudens (ook in de toekomst) onzelfstandig wonen. Het gaat hier om de netto uitbreidingsbehoefte. Aantallen per gemeente zijn vermeld in de bijlage. Totale behoefte versus woondeal versus plancapaciteit De additionele woningbehoefte in de MRA in de periode 2024 tot 2031 (zeven jaar) bedraagt 97.000 extra woningen. Dat is nodig om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. Daar komt nog bovenop de opgave om het woningtekort terug te dringen. Dit zijn nog eens 45.700 woningen. Bij elkaar is dit een gewenst netto toename van de woningvoorraad in deze periode met bijna 143.000 woningen, gesteld dat het tekort in deze zeven jaar volledig moet worden ingelopen. MRA (2024-2031): • • •

97.050 (additioneel 2024-2030) + 45.700 (terugdringen tekort) = 142.750 (totale netto behoefte). Woondeal: 136.400 (bruto woningbouw 2024-2031); Plancapaciteit: 175.000 (geplande oplevering 2024-2031)

Gaat dit lukken? In de Woondeal (gepubliceerd op 15 maart 2023) wordt gesproken over een bruto woningproductie in de bouwjaren 2024 tot en met 2030 (zeven jaar) van opgeteld 136.400 woningen. Dat is op het eerste gezicht net niet genoeg om zowel in de additionele behoefte te voorzien als ook nog het tekort terug te dringen tot het gewenste niveau. Dit temeer omdat er ook nog rekening moet worden gehouden met onttrekkingen (sloop). Daar staat tegenover dat de plancapaciteit wel groot genoeg is (175.000 geplande opleveringen in deze periode), maar daarvan geldt weer dat er op die betrekkelijk korte termijn in de praktijk altijd plannen afvallen (meestal doorschuiven in de tijd). Het is niet per se nodig om het woningtekort in 2031 volledig te hebben teruggedrongen. Wel moet minimaal in de additionele behoefte worden voorzien, anders loopt het tekort verder op. De totale netto opgave voor Noord-Holland Noord bedraagt 17.700 (additioneel) plus 5.700 (terugdringen tekort) is 23.400 extra woningen in de bouwjaren 2024 tot en met 2030. De totale plancapaciteit in dit deel van de provincie bedraagt 40.600. Dat zou in principe voldoende moeten zijn om de totale opgave (terugdringen tekort en voorzien in additionele behoefte) te realiseren.

4.2 Kwalitatief: hoe en wat? Tot nu toe is alleen nog maar gesproken over aantallen. De volgende vraag is wat voor woningen nodig zijn in termen van prijsklassen en woningtypen. De kwalitatieve invulling van de eerste component, de opgave in het kader van het woningtekort, is al besproken in het hoofdstuk over het woningtekort. Voor de kwalitatieve vertaalslag van de additionele behoefte is het noodzakelijk om aannamen te doen. Over deze aannamen gaat deze paragraaf. Wie meteen naar de uitkomsten wil, kan deze uitleg overslaan en meteen doorgaan met paragraaf 4.3.

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 26

Constante “woonpatronen” Belangrijke input voor de toekomstige woningbehoefte is de demografie. Er komen meer huishoudens, we krijgen te maken met vergrijzing, maar ook met nieuwe jonge huishoudens, onder wie ook jonge gezinnen. Een belangrijke aanname is dat toekomstige huishoudens net zo moeten kunnen wonen als vergelijkbare huishoudens nu. Dus als we nu jonge alleenstaanden overwegend aantreffen in huurappartementen, dan veronderstellen we dat dit met jonge alleenstaanden in de toekomst ook zo zal zijn. Die huidige “woonpatronen”, ofwel wat voor huishoudens wonen in wat voor woningen, is afgeleid uit WiMRA (voor de MRA) dan wel WoON in combinatie met CBSregistratie (voor Noord-Holland Noord). De toekomstige bevolkingssamenstelling (gerekend in huishoudens naar levensfase) is bekend uit de demografische prognose. Geen ideaalplaatje Die huidige situatie is niet de ideale wereld. We hebben te maken met een imperfecte woningmarkt en niet iedereen woont naar wens. Dat zal in de toekomst niet anders zijn. Ook in de toekomst hebben we te maken met huishoudens die relatief krap of ruim, duur of goedkoop wonen. We kunnen dit op papier herverdelen, maar dit is een theoretische herverdeling en bovendien normatief. Wat de een te duur vindt, is voor de ander heel schappelijk.

In de praktijk moeten we er rekening mee houden dat bijvoorbeeld een steeds groter deel van de voorraad ruime gezinswoningen zal worden bewoond door oudere alleenstaanden. Niet ideaal, wel realistisch. Dit werkt door in de additionele behoefte, want jonge gezinnen zijn er in de toekomst ook nog en moeten ook ergens wonen. Wel naar een minder krappe markt De behoefteraming levert geen ideale wereld op. Wel wordt een belangrijk deel van de imperfectie op de markt opgeheven doordat niet alleen wordt gebouwd voor de extra huishoudens, maar doordat ook het woningtekort wordt teruggedrongen. Dit houdt in dat in de toekomst minder huishoudens noodgedwongen een woning moeten delen of gebruik hoeven te maken van allerlei alternatieven zoals antikraak. De opgave in het kader van het terugdringen van het tekort is heel anders van samenstelling dan de additionele behoefte, met bijvoorbeeld een aanzienlijk groter deel huur in het sociale segment. Als het echt lukt om de woningvoorraad fors te laten toenemen, is het zelfs denkbaar dat prijzen in de marktsector zullen dalen en hoge prijzen tot het verleden gaan behoren. De krapte op de markt zal dan immers afnemen. Het omgekeerde kan echter ook: wordt er onvoldoende gebouwd, dan wordt de markt krapper en worden woningen in het niet-gereguleerde deel van de markt (nog) duurder.

In de raming wordt gerekend met prijspeil 2024, ook voor de toekomst. Bijgevolg constateren we ook een “behoefte aan” (of eigenlijk “markt voor”) relatief dure huurwoningen. Met name in Amsterdam is er een grote groep die bereid en in staat is om deze huurprijzen te betalen. Generatie-effecten Niet alle woonpatronen kunnen zo maar worden doorgetrokken. Er zijn verschillen tussen generaties, die doorwerken in de toekomst. Er is een vrij grote groep die in het optimaal heeft geprofiteerd van de koopgolf in de laatste decennia van de vorig een tot aan de kredietcrisis. In die periode werden volop koopwoningen

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 27

gebouwd en konden mensen gemakkelijk – met de kennis van nu misschien wel iets te gemakkelijk – aan een hypotheek komen. Veel kopers uit die tijd zijn thans van middelbare leeftijd. Op grond van cohortanalyse (waarbij mensen in de tijd worden gevolgd) mogen we verwachten dat deze huishoudens als ze ouder worden overwegend in de koopsector actief zullen blijven. Tegelijkertijd zal de oudere generatie, van voor de koopgolf, langzaam maar zeker in omvang slinken. Hierdoor neemt het eigen woningbezit onder senioren toe. Om een voorbeeld te noemen, in de MRA als geheel is (blijkens het WiMRA) het eigenwoningbezit momenteel het grootst rond de leeftijd van 52, te weten 62%. De overige 38% in die leeftijd huurt. In de tien jaar oudere groep, rond de 62 jaar, is “slechts”49% eigenaar bewoner. Anders gezegd: de 62-jarige van de over tien jaar is niet die van nu. Omdat er steeds meer koopwoningen bezet worden gehouden door de vergrijzende “jongere ouderen”, heeft dit een opstuwende werking op de behoefte aan koopwoningen. Voor de generatie die na de kredietcrisis actief werd op de woningmarkt geldt min of meer het omgekeerde. Jongeren tot een jaar of veertig hebben op het gebied van eigen woningbezit een “achterstand” op hun leeftijdsgenoten van vijftien jaar geleden. Of ze die ooit inhalen is nog onzeker.

We gaan ervan uit dat dit slechts deels het geval zal zijn, al was het maar vanwege strengere kredietvoorwaarden. Jongeren in de toekomst zullen dan dus langer en vaker (moeten) huren dan jongeren uit het verleden, ook als ze ouder worden. Hierdoor wordt de behoefte aan koopwoningen weer enigszins gedempt. En er ontstaat een steeds grotere kloof tussen de generaties wat betreft eigen woningbezit. Pas op langere termijn (ver na 2040) komt hierin verandering, als koopwoningen in grote aantallen vrijkomen door overlijden van de “koopgeneratie”. Hier valt nog meer over te zeggen, maar dat zou voor hier te ver voeren. Kleiner wonen? Zoals gezegd gaan we in de raming vanuit dat huishoudens in de toekomst dezelfde keuzen (kunnen) maken als soortgelijke huishoudens in het verleden. De bouwpraktijk is echter wel veranderd. De tijd dat aanbod (nieuw of uit voorraad) zowel ruim als betaalbaar was – dat was ooit het geval – komt voorlopig niet meer terug. De huur- en koopprijzen per vierkante meter zijn daarvoor te hoog. Moeten de kwaliteitsnormen dan niet ook worden aangepast? Een manier om nieuwbouw betaalbaar te houden is inleveren op vierkante meters of andere kwaliteiten. We zien echter nauwelijks tekenen dat woningzoekenden hiertoe bereid zijn. Uit het WiMRA blijkt dat, mede onder invloed van corona, de vraag naar een extra (werk-) kamer is toegenomen.