Bijlage 4 De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
Tekst van het document
De vraag naar ruimere woningen is toegenomen. Voorts zijn woonwensen betrekkelijk constant. Het aantal kamers en een tuin zijn de belangrijkste aspecten waar woningzoekenden naar kijken.9 Aan de aanbodkant zien we wel een trend naar kleiner bouwen en worden er nog maar mondjesmaat eengezinswoningen toegevoegd, althans in de MRA (zie bijgaande figuren). Als deze trend doorzet zullen toekomstige woningzoekenden wel moeten inleveren op vierkante meters. Het zijn vooral jonge huishoudens (toekomstige generaties) die hiermee te maken krijgen. Senioren, die veelal al ruim wonen, kunnen gewoon blijven zitten in hun huidige woning.
O&S Amsterdam (2024), Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2024, hoofdstuk 7 (Woonwensen). 9
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 28
figuur 15 Nieuwbouw versus voorraad in de MRA naar oppervlakte
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
>=150 m2 100-150 m2
75-100 m2 50-75 m2 <50 m2 2020
2021
2022
2024
nieuwbouw
voorraad
Bron: CBS, nieuwbouwmonitor
figuur 16 Nieuwbouw versus voorraad in de MRA naar woningtype
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
appartement eengezins
2020
2021 nieuwbouw
2022
2024 voorraad
Bron: CBS, nieuwbouwmonitor
Dilemma is dat er in de voorraad wel al veel ruime woningen aanwezig zijn, waarvan er velen worden bewoond door kleine huishoudens. Een overzicht van de huidige voorraad grote woningen is weergegeven in paragraaf 4.5. Alternatief voor het bijbouwen van grote woningen is het stimuleren van “downsizen” door senioren, zodat grote woningen vrij komen uit de voorraad. Koopkracht Tot slot is ook rekening gehouden me toenemende welvaart in de vorm van reële koopkracht. Hoewel de koopkracht van jaar tot jaar fluctueert, is er op lange termijn altijd sprake geweest van groeiende koopkracht. De mediane jaarlijkse koopkrachtstijging volgens het Centraal
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 29
Planbureau over de afgelopen periode van 25 jaar bedraagt 0,3% per jaar.10 Dit wordt ook voor de trendmatige raming aangehouden. Het gaat hier om de zogeheten statische koopkrachtontwikkeling. Daarnaast verandert de koopkracht als gevolg van veranderingen in persoonlijke situaties, zoals pensionering of verlies van partner. De vergrijzing heeft een drukkend effect op de koopkracht. Een veranderende koopkracht betekent op individueel niveau overigens niet dat huishoudens meteen behoefte krijgen aan een andere woning. Senioren in schuldenvrije koopwoningen bijvoorbeeld kunnen daar ook bij een dalende koopkracht gewoon blijven wonen, ook als ze qua inkomen tot de doelgroep voor de sociale huur gaan behoren. En ook mensen die hun inkomen zien toenemen gaan niet allemaal onmiddellijk duurder wonen. Hier is rekening mee gehouden. Drie scenario’s Bovenstaande overwegingen geven aanleiding om rekening te houden met meerdere scenario’s. De toekomst is te onzeker om blind te varen op één uitkomst; dat zou slechts schijnzekerheid opleveren.
Er zijn drie scenario’s ten aanzien van de additionele behoefte doorgerekend: a) Trendscenario, waarbij de kwaliteitsnormen uit het verleden onverkort worden doorgetrokken naar de toekomst; b) Kleiner en betaalbaarder, waarin woningzoekenden inleveren op kwaliteit, met oog op de betaalbaarheid; c) Extra doorstroming, waarin tevens wordt verondersteld dat het aantal ruim wonende senioren in de toekomst lager uitvalt dan in het scenario versobering. In het eerste scenario (a) wordt verondersteld dat toekomstige huishoudens net zo (kunnen) wonen als soortgelijke huishoudens nu. Impliciet wordt in dit scenario de bouwpraktijk uit het verleden doorgetrokken naar de toekomst. Dit leidt tot een relatief duur behoefteplaatje, want in het verleden werden er volop ruime en ook grondgebonden woningen gebouwd. Aan die kwaliteit hangt nu een hoger prijskaartje dan in het verleden. Een nieuwe eengezinswoning of ruim appartement in de MRA komt al snel met een prijskaartje boven de € 390.000. In scenario b) wordt verondersteld dat woningzoekenden, al dan niet gestuurd door het aanbod, bereid zijn om 5% kleiner te gaan woning dan soortgelijke huishoudens nu wonen. Dit levert een verschuiving op naar minder dure segmenten en naar meer appartementen.
Wat betreft scenario c) is eerst op basis van het voorgaande scenario gekeken naar (toekomstige) huishoudens van 55 jaar of ouder zonder (thuiswonende) kinderen in woningen met een gebruiksoppervlak van honderd vierkante meter of meer. Dit zijn veelal eengezinswoningen, maar het kunnen ook ruime appartementen zijn. Van deze groep is verondersteld dat 10% kan worden verleid om kleiner te gaan wonen, dat wil zeggen in een woning kleiner dan honderd vierkante meter. Hun alternatief kan een appartementen zijn, maar ook een kleine eengezinswoning. Deze aanpassing heeft ook effect op de prijsklassen, want kleinere woningen zijn overwegend goedkoper. Ook zijn het vaker huurwoningen dan koopwoningen. Wel wordt het alternatief voor bewoners van marktsectorwoningen opnieuw in
10
Centraal Planbureau, Macro Economische Verkenning 2025, bijlage 18
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 30
de marktsector gezocht en voor bewoners van sociale huurwoningen opnieuw in de sociale huur. Opgemerkt moet worden dat er nog veel andere scenario’s denkbaar zijn. De hier gekozen drie scenario’s moeten niet te absoluut worden opgevat, maar geven wel aan waar de gevoeligheden en onzekerheden liggen.
4.3 De metropoolregio Amsterdam 4.3.1 Uitkomsten In deze paragraaf worden de uitkomsten voor de MRA gepresenteerd, gevolgd door een duiding in de volgende paragraaf. Voor de volledigheid wordt hier eerst de opgave in het kader van het terugdringen van het woningtekort (een herhaling van paragraaf 2.2) apart gepresenteerd. Dit onderdeel is in alle scenario’s gelijk. Vervolgens deze bij de additionele behoefte geteld, die per scenario verschilt. Omwille van de leesbaarheid presenteren we in deze paragraaf alleen de totalen per scenario, dus inclusief inlopen van het tekort. In de bijlage is de additionele behoefte apart weergegeven. tabel 3 In te lopen tekort in de MRA (gelijk voor alle scenario’s), naar prijssegment11
in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 52% 13% 25% 4% 5% 47% 7% 7% 27% 12% 49% 10% 20% 13% 8% 54% 13% 11% 13% 9% 47% 16% 14% 16% 7% 42% 11% 22% 18% 7% 50% 12% 20% 11% 7%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
22.600 7.200 6.100 2.800 3.600 3.400 45.700
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024
tabel 4 In te lopen tekort in de MRA (gelijk voor alle scenario’s), naar eigendom en woningtype
in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 85% 6% 44% 16% 68% 11% 69% 8% 65% 12% 65% 10% 72% 9%
koop app. eengez. *) 9% 1% 6% 33% 8% 13% 10% 13% 9% 14% 18% 7% 9% 10%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
22.600 7.200 6.100 2.800 3.600 3.400 45.700
*) of gelijkwaardige alternatieven Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
11
Als gevolg van afronding kunnen kleine verschillen voorkomen tussen tabellen.
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 31
Voor de periode 2024-2031 is het niet zeker of er voldoende gebouwd zal worden om zowel in de additionele behoefte te voorzien als ook het tekort tot het gewenste niveau terug te dringen. Toch is ook voor deze periode het tekort volledig verrekend. Mocht het totaal kwantitatief onhaalbaar zijn, dan kan de verdeling in kwalitatieve zin nog wel als richtlijn of spiegel aangehouden worden.
tabel 5
Totale woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen)12
totaal 2024-2031 trendscenario Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
< € 879 42% 33% 26% 33% 28% 27% 35%
< € 1.123 8% 8% 8% 7% 6% 5% 7%
koop huur > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 25% 3% 22% 19% 35% 4% 37% 12% 16% 42% 13% 5% 35% 26% 4% 42% 14% 12% 30% 14% 14%
kleiner en betaalbaarder Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
< € 879 42% 33% 26% 32% 28% 27% 35%
< € 1.123 9% 8% 9% 10% 6% 7% 8%
koop huur > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 23% 5% 22% 15% 40% 4% 33% 16% 16% 34% 20% 4% 27% 34% 4% 35% 21% 11% 25% 18% 14%
extra doorstroming Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
< € 879 42% 33% 26% 32% 28% 27% 35%
< € 1.123 9% 9% 12% 14% 7% 8% 9%
koop huur > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 22% 5% 22% 11% 41% 6% 25% 19% 18% 17% 31% 5% 18% 41% 5% 24% 29% 12% 20% 21% 15%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
58.200 24.800 22.550 8.250 15.300 13.650 142.750
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
58.200 24.800 22.550 8.250 15.300 13.650 142.750
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
58.200 24.800 22.550 8.250 15.300 13.650 142.750
De periode 2024-2031 betreft bouwjaren 2024 tot en met 2030, de periode 2024-2040 betreft bouwjaren 2024 tot en met 2039 12
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 32
totaal 2024-2040 trendscenario Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
< € 879 39% 29% 25% 21% 29% 28% 32%
< € 1.123 8% 8% 7% 4% 6% 6% 7%
koop huur > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 27% 3% 23% 22% 38% 3% 39% 11% 17% 50% 14% 11% 39% 22% 5% 42% 12% 12% 32% 14% 15%
kleiner en betaalbaarder Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
< € 879 39% 29% 25% 20% 28% 28% 32%
< € 1.123 9% 8% 8% 7% 6% 7% 8%
koop huur > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 25% 5% 22% 18% 42% 4% 36% 14% 16% 39% 24% 9% 31% 30% 5% 35% 19% 11% 28% 18% 15%
extra doorstroming Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
< € 879 39% 29% 25% 20% 28% 28% 32%
< € 1.123 9% 9% 10% 9% 7% 7% 9%
koop huur > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 25% 5% 22% 15% 43% 4% 31% 16% 17% 25% 35% 11% 25% 35% 5% 29% 24% 12% 24% 20% 15%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.850 43.750 37.050 11.000 24.350 21.950 237.900
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.850 43.750 37.050 11.000 24.350 21.950 237.900
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.850 43.750 37.050 11.000 24.350 21.900 237.900
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 33
tabel 6
Totale woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar eigendom en woningtype (netto toe te voegen)
totaal 2024-2031 trendscenario Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 66% 6% 26% 19% 38% 13% 33% 12% 30% 9% 38% 6% 46% 10%
koop app. eengez. *) 18% 10% 9% 45% 11% 39% 8% 47% 13% 48% 19% 37% 14% 29%
kleiner en betaalbaarder Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 67% 5% 28% 17% 41% 11% 35% 11% 30% 8% 40% 5% 48% 9%
koop app. eengez. *) 20% 7% 12% 43% 14% 35% 12% 42% 16% 45% 25% 30% 17% 26%
extra doorstroming Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 68% 5% 32% 17% 47% 9% 44% 8% 34% 6% 44% 3% 51% 8%
koop app. eengez. *) 21% 7% 14% 37% 17% 27% 19% 29% 22% 37% 34% 20% 20% 21%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
58.200 24.800 22.550 8.250 15.300 13.650 142.750
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
58.200 24.800 22.550 8.250 15.300 13.650 142.750
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
58.200 24.800 22.550 8.250 15.300 13.650 142.750
*) of gelijkwaardige alternatieven
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 34
totaal 2024-2040 trendscenario Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 62% 8% 22% 18% 30% 20% 24% 12% 26% 14% 34% 12% 42% 13%
koop app. eengez. *) 20% 10% 9% 51% 11% 39% 13% 51% 12% 49% 21% 33% 16% 30%
kleiner en betaalbaarder Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 62% 7% 23% 17% 33% 17% 26% 10% 27% 13% 36% 10% 43% 11%
koop app. eengez. *) 23% 7% 12% 48% 14% 36% 19% 45% 15% 45% 28% 27% 19% 27%
extra doorstroming Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 63% 7% 25% 16% 37% 16% 32% 9% 29% 11% 38% 8% 45% 11%
koop app. eengez. *) 23% 7% 14% 45% 17% 30% 25% 35% 20% 40% 34% 19% 21% 23%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.850 43.750 37.050 11.000 24.350 21.950 237.900
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.850 43.750 37.050 11.000 24.350 21.900 237.900
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.850 43.750 37.050 11.000 24.350 21.900 237.900
*) of gelijkwaardige alternatieven Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
4.3.2 Duiding Meer van hetzelfde? Hoe moeten we de cijfers uit voorgaande tabellen lezen? Voor de MRA als geheel is het beeld gedifferentieerd. Er is behoefte aan meer woningen in alle hier onderscheiden categorieën. De verdeling binnen de MRA laat wel enkele opmerkelijke verschillen zien. In grote lijnen komen de reeds bestaande verschillen tussen de deelregio’s ook terug in de berekende trendmatige behoefte. In regio’s waar ook nu al veel relatief betaalbare woningen te vinden zijn, zoals Almere-Lelystad, ontstaat behoefte aan meer betaalbare woningen. In regio’s die nu al relatief duur zijn, zoals Gooi en Vechtstreek en Amstelland-Meerlanden, ligt het accent in de additionele behoefte in de duurdere segmenten. Als er volgens dit behoefteplaatje zou worden gebouwd, dan zouden sommige woningzoekenden uit dure regio’s voor een “betaalbare” woning moeten uitwijken naar bijvoorbeeld Almere-Lelystad. Zo is dat in verleden ook gegaan en deze trend weerspiegelt zich in de behoefte. Prijs of kwaliteit? Amsterdam kent een tweetoppige woningbehoefte, met enerzijds behoefte aan uitbreiding in de sociale prijsklasse (huurprijs tot de voormalige sociale huurgrens), anderzijds veel duurdere huur en koop. Deze marktsegmenten zijn steeds meer gescheiden geraakt. Wie eenmaal een
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 35
sociale huurwoning bewoont, stroomt niet zo gemakkelijk meer door naar de marktsector. Amsterdam is ook de enige regio met een substantiële behoefte aan huurwoningen in de vrije sector. Het type huishouden dat dit kan en wil betalen neemt nog toe. De prijsrange is hier aan de bovenkant onbegrensd. Dit maakt dit segment in principe in omvang veel groter dan het “middensegment”. De behoefte aan koopwoningen in het prijssegment tot € 390.000 euro in Amsterdam is niet heel groot. Dit lijkt vreemd, maar heeft te maken met de kwaliteit. Zoals we zagen krijgt Amsterdam te maken met een toename van één en tweepersoonshuishoudens in de middenleeftijden (35-65 jaar) en van huishouden met kinderen. Deze huishoudens zijn het starterssegment ontgroeid, uitzonderingen daargelaten. De kwaliteit die hoort bij deze huishoudens en waarvoor zij in Amsterdam bereid zijn te betalen is niet te leveren onder de € 390.000, tenzij die woningen onder de marktprijs worden verkocht. Opvallend is dat er in Amsterdam weinig verschil is tussen de scenario’s, vooral niet qua prijsklassen. In andere deelregio’s is dat wel het geval. Kennelijk levert 5% kleiner wonen in Amsterdam geen grote verschuiving in prijsklassen op. Ook iets kleinere woningen zijn in Amsterdam nog altijd relatief duur. En het aantal potentiële “downsizers” in Amsterdam is kleiner dan in de rest van de regio.
Die senioren in (te) ruime woningen zijn juist buiten de steden sterk vertegenwoordigd. Er blijkt ook nog behoefte te bestaan aan eengezinswoningen, vooral buiten Amsterdam. Die zijn al helemaal moeilijk te bouwen voor onder de € 390.000. Er is weliswaar een aanzienlijk voorraad eengezinswoningen, maar die bestaande woningen komen zeker tot 2040 onvoldoende vrij om in de behoefte van jonge huishoudens te voorzien. In de koopsector is de vergrijzing nog maar net begonnen. Meer doorstroming van “downsizers” zou helpen, maar dat gaat niet vanzelf. Alternatieven De hier becijferde behoefte is geen onwrikbare wetmatigheid. Het is het resultaat van doorgetrokken trends en aannamen. Dit wil niet zeggen dat er geen alternatieven denkbaar zijn. Het is niet zo dat er in “dure” deelregio’s of gemeenten geen belangstelling zou bestaan voor “betaalbare” woningen. Integendeel, indien in Bloemendaal of Laren koopwoningen in de prijsklasse tot € 390.000 zouden worden gebouwd, zouden die niet leeg komen te staan. Andersom is het niet ondenkbaar dat in de “goedkope” deelregio’s een grotere markt is voor het duurdere segment dan we nu hebben berekend. Het vraagt om een trendbreuk om in “dure” deelregio’s meer betaalbaar te bouwen en in de “goedkope” deelregio’s juist duurder. Die trendbreuk, indien wenselijk, komt niet vanzelf uit de behoefteraming, maar zal moeten komen van beleid.
Kanttekening hierbij is dat goedkoper bouwen in “dure” plaatsen ook betekent dat wordt ingeleverd op kwaliteit (vierkante meters), tenzij woningen onder de marktprijs worden aangeboden (zoals in de sociale huur). Aan betaalbare woningen onder marktprijs is vrijwel onbeperkt behoefte. Een andere kanttekening is dat het niet (voldoende) bouwen van dure woningen er toe zal leiden dat deze woningen alleen maar schaarser worden (en dus nog duurder). Er is uiteraard geen behoefte aan dure woningen zonder meer, maar wel aan goede woningen en daar zit een prijskaartje aan.
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 36
Veranderende normen Ten aanzien van de eengezinswoningen is de trendbreuk al ingezet. Een blik op de plancapaciteit leert dat eengezinswoningen nog maar weinig zullen worden gebouwd, zeker in de MRA. Dit terwijl er nog wel behoefte aan ontstaat, met name buiten Amsterdam. Het verleden klinkt nog door in die behoefte, maar er zijn goede argumenten om niet nog (veel) meer eengezinswoningen te willen toevoegen. Misschien hadden we er, met de kennis van nu, nooit zo veel moeten bouwen, want nu is het de norm geworden. In Almere komt de komende jaren een heel nieuwe generatie op de markt, die is opgegroeid met het rijtjeshuis als referentie voor een instapwoning. Het idee “kind = tuin” is diep ingesleten. De tijd van massale nieuwbouw in het groen is echter voorbij. We constateren hier nog wel een discrepantie tussen de behoefte aan eengezinswoningen (of gelijkwaardige alternatieven) en de bouwprogrammering. Het zal even wennen zijn, maar het is niet onmogelijk om met een gezin te wonen in een appartement. In grote delen van de wereld is het heel gebruikelijk. Het helpt dan wel als die appartementen niet al te krap zijn. Een mogelijk gevolg van het niet of nauwelijks bouwen van eengezinswoningen (of gelijkwaardige alternatieven) in delen van de MRA kan zijn dat huishoudens met kinderen uitwijken naar regio’s waar deze woningen nog wel worden toegevoegd.
Dat kan ook (ver) buiten de MRA zijn. In dat geval zal dit ook gevolgen hebben voor de bevolkingssamenstelling. Beter benutten van de voorraad Dan is er nog een alternatieve route om meer eengezinswoningen uit voorraad vrij te spelen en dat is inzetten op “downsizers”. Scenario c) speelt hier op in. Bouwen voor doorstromers en er voor zorgen dat die woningen ook bij de doelgroep terechtkomen is een vak apart. Ook hier helpt het als de alternatieven niet al te krap zijn. De doelgroep heeft immers een goed alternatief: blijven zitten. Over het stimuleren van downsizing is nog veel meer te zeggen, maar dat dat valt buiten het kader van deze verkenning. Tot slot is er nog de mogelijkheid om meer mensen te huisvesten in de bestaande voorraad. Dit kan door middel van woningsplitsing of verkamering. Ook het stimuleren van hospitaverhuur zorgt voor een intensievere benutting van de bestaande woningvoorraad.
4.3.3 Enkele gemeenten uitgelicht Op verzoek zijn ook uitkomsten voor een aantal gemeenten opgenomen. Slechts voor een paar gemeenten was dit mogelijk. Dat heeft enerzijds een technische reden. Het WiMRA bevat voor een groot aantal gemeenten niet voldoende bruikbare respondenten om dit betrouwbaar te kunnen doen, waarbij ook nog eens van een derde geen inkomen bekend is en soms ook geen huur- of koopprijs. In meerdere gemeenten ontbreken respondenten met leeftijd van 25 jaar of jonger. Dit is onvoldoende basis voor een betrouwbare raming op dit schaalniveau. Daar komt bij dat ook het woningtekort op het schaalniveau van gemeenten niet bekend is. Anderzijds is het schaalniveau van gemeenten ook inhoudelijk problematisch. Een gemeente is geen op zichzelf staande woningmarkt. Dit geldt zeker voor gemeenten met een eenzijdig samengestelde bevolking en woningvoorraad. Juist als je die eenzijdigheid wil doorbreken heb je alleen maar last van een raming waar “meer van hetzelfde” uitkomt. En het geldt zeker in de MRA, met de enorme instroom uit binnen- en buitenland. Woningbehoefte is bij uitstek een regionale opgave.
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 37
Alleen voor enkele grotere gemeenten binnen de MRA is het onderzoekstechnisch mogelijk een lokale schatting te maken. Deze is gepresenteerd in bijgaande tabellen. De component “in te lopen tekort” is daarbij evenredig verdeeld over de gemeenten binnen de deelregio’s. Het tekort is namelijk niet bekend op het schaalniveau van gemeenten, niet kwantitatief en (dus) ook niet kwalitatief. Impliciet wordt hier aangenomen dat alle gemeente evenredig bijdrage aan het terugdringen van het reeds bestaande tekort in de betreffende deelregio.
tabel 7
Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar prijssegment, trendscenario
in te lopen tekort Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad additioneel 2024-2031 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 39% 11% 26% 15% 8% 49% 10% 20% 13% 8% 47% 16% 14% 16% 7% 39% 13% 40%
totaal 100% 100% 100%
1.850 2.550 1.650
5% 4% 5%
10% 7% 3%
9% 20% 22%
37% 57% 31%
100% 100% 100%
6.150 8.100 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Haarlem 39% 6% Haarlemmermeer 22% 5% Zaanstad 41% 7%
13% 10% 5%
11% 18% 21%
31% 45% 26%
100% 100% 100%
8.000 10.700 8.850
additioneel 2024-2040 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
5% 6% 7%
14% 13% 5%
10% 15% 18%
41% 48% 42%
100% 100% 100%
11.050 17.450 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Haarlem 31% 6% Haarlemmermeer 22% 7% Zaanstad 31% 8%
15% 14% 6%
11% 15% 18%
37% 43% 38%
100% 100% 100%
12.850 20.000 14.550
29% 18% 29%
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 38
tabel 8 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar prijssegment, scenario “kleiner en betaalbaarder”
in te lopen tekort Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad additioneel 2024-2031 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 39% 11% 26% 15% 8% 49% 10% 20% 13% 8% 47% 16% 14% 16% 7% 25% 11% 27%
totaal 100% 100% 100%
1.850 2.550 1.650
4% 5% 5%
11% 7% 1%
21% 22% 29%
40% 55% 39%
100% 100% 100%
6.150 8.100 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Haarlem 28% 5% Haarlemmermeer 20% 6% Zaanstad 30% 7%
14% 10% 3%
20% 20% 26%
32% 44% 33%
100% 100% 100%
8.000 10.700 8.850
additioneel 2024-2040 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
6% 7% 6%
12% 11% 5%
16% 19% 27%
37% 45% 34%
100% 100% 100%
11.050 17.450 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Haarlem 30% 7% Haarlemmermeer 22% 7% Zaanstad 30% 7%
14% 12% 6%
16% 18% 25%
33% 40% 31%
100% 100% 100%
12.850 20.000 14.550
29% 19% 27%
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
tabel 9 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar prijssegment, scenario “extra doorstroming”
in te lopen tekort Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad additioneel 2024-2031 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 39% 11% 26% 15% 8% 49% 10% 20% 13% 8% 47% 16% 14% 16% 7% 25% 11% 27%
totaal 100% 100% 100%
1.850 2.550 1.650
4% 10% 6%
12% 11% 1%
26% 24% 37%
33% 45% 29%
100% 100% 100%
6.150 8.100 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Haarlem 28% 6% Haarlemmermeer 20% 10% Zaanstad 30% 8%
15% 13% 3%
24% 21% 33%
27% 36% 25%
100% 100% 100%
8.000 10.700 8.850
additioneel 2024-2040 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
6% 10% 6%
13% 12% 5%
19% 20% 32%
34% 39% 28%
100% 100% 100%
11.050 17.450 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Haarlem 30% 7% Haarlemmermeer 22% 10% Zaanstad 30% 8%
15% 13% 6%
18% 19% 31%
30% 35% 26%
100% 100% 100%
12.850 20.000 14.550
29% 19% 27%
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 39
tabel 10 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar woningtype, trendscenario
totaal
in te lopen tekort Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
huur app. eengez. *) 67% 9% 68% 11% 65% 12%
koop app. eengez. *) 19% 4% 8% 13% 9% 14%
100% 100% 100%
1.850 2.550 1.650
additioneel 2024-2031 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
34% 13% 32%
19% 11% 16%
18% 16% 10%
28% 60% 42%
100% 100% 100%
6.150 8.100 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Haarlem 42% 17% Haarlemmermeer 26% 11% Zaanstad 38% 15%
18% 14% 10%
23% 49% 37%
100% 100% 100%
8.000 10.700 8.850
additioneel 2024-2040 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
18% 12% 8%
34% 51% 52%
100% 100% 100%
11.050 17.450 12.900
29% 15% 24%
19% 22% 16%
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Haarlem 35% 17% Haarlemmermeer 22% 20% Zaanstad 29% 15%
18% 29% 100% 12.850 12% 46% 100% 20.000 8% 47% 100% 14.550 *) of gelijkwaardige alternatieven
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO tabel 11 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar woningtype, scenario “kleiner en betaalbaarder”
totaal
in te lopen tekort Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
huur app. eengez. *) 67% 9% 68% 11% 65% 12%
koop app. eengez. *) 19% 4% 8% 13% 9% 14%
100% 100% 100%
1.850 2.550 1.650
additioneel 2024-2031 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
35% 18% 24%
5% 5% 9%
29% 16% 19%
32% 61% 48%
100% 100% 100%
6.150 8.100 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Haarlem 42% 6% Haarlemmermeer 30% 7% Zaanstad 32% 9%
27% 14% 17%
26% 50% 41%
100% 100% 100%
8.000 10.700 8.850
additioneel 2024-2040 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
26% 15% 12%
28% 48% 50%
100% 100% 100%
11.050 17.450 12.900
31% 17% 25%
15% 20% 14%
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Haarlem 37% 15% Haarlemmermeer 23% 19% Zaanstad 30% 13%
25% 24% 100% 12.850 14% 44% 100% 20.000 11% 46% 100% 14.550 *) of gelijkwaardige alternatieven
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 40
tabel 12 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar woningtype, scenario “extra doorstroming”
totaal
in te lopen tekort Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
huur app. eengez. *) 67% 9% 68% 11% 65% 12%
koop app. eengez. *) 19% 4% 8% 13% 9% 14%
100% 100% 100%
1.850 2.550 1.650
additioneel 2024-2031 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
37% 26% 28%
4% 5% 5%
35% 17% 25%
24% 51% 42%
100% 100% 100%
6.150 8.100 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Haarlem 44% 5% Haarlemmermeer 36% 7% Zaanstad 35% 6%
31% 15% 22%
20% 42% 37%
100% 100% 100%
8.000 10.700 8.850
additioneel 2024-2040 Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad
30% 16% 15%
23% 42% 46%
100% 100% 100%
11.050 17.450 12.900
33% 22% 27%
15% 20% 12%
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Haarlem 38% 14% Haarlemmermeer 28% 18% Zaanstad 32% 12%
28% 20% 100% 12.850 15% 39% 100% 20.000 14% 42% 100% 14.550 *) of gelijkwaardige alternatieven
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
Ter illustratie gaan we kort in op de uitkomst voor Haarlem. Wat hieraan onder meer opvalt is de behoefte aan duurdere koopwoningen, in combinatie met eengezinswoningen (of gelijkwaardige alternatieven). Dit is grotendeels te verklaren door de verwachte aanwas van huishoudens met kinderen in Haarlem. Deze huishoudens plegen te wonen in ruime woningen en die zijn in Haarlem niet goedkoop. De behoefte aan eengezins-koopwoningen past meer bij het meer suburbane Haarlemmermeer dan bij het stedelijke Haarlem. In Haarlemmermeer zien we ook de behoefte aan duurdere woningen in combinatie met eengezinswoningen. Voorts constateren we in Haarlem een substantiële markt voor duurdere huur. Haarlem lijkt in dit opzicht enigszins op Amsterdam. Hiermee is meteen geïllustreerd hoe betrekkelijk de ramingen op dit schaalniveau zijn. Wonen er in 2040 echt zo veel gezinnen met kinderen in Haarlem? Ook als die extra gezinswoningen (of gelijkwaardige alternatieven, zoals ruime appartementen) er niet komen? Die kinderen komen er wel; die worden voor een groot deel in Haarlem aangemaakt door de vele oudere jongeren in de stad en anders stromen ze wel in uit Amsterdam.
Alleen: blijven die in Haarlem wonen / naar Haarlem komen, ook als er geen grote woningen meer bij komen (en de bestaande grotendeels bezet blijven)? Het is niet ondenkbaar dat de toekomstige gezinnen de stad verlaten of mijden, op zoek naar ruime woningen in de omgeving. Of ze daarin slagen hangt dan weer af van het woningaanbod in de omgeving. Met een ander migratiepatroon zou de demografische prognose voor Haarlem niet uitkomen en die voor de omliggende gemeenten ook niet. Anders gezegd, de verdeling van huishoudens (en daarmee ook de woningbehoefte) binnen de deelregio Zuid-Kennemerland / IJmond kan er ook anders uit komen te zien dan trendmatig berekend. Hetzelfde geldt voor de andere deelregio’s.
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 41
En ook tussen deelregio’s is sprake van communicerende vaten. Zo kan een deel van de Haarlemse behoefte ook landen in Haarlemmermeer, meer dan waar nu al rekening mee wordt gehouden in de demografische prognose.
4.4 Noord-Holland Noord De woningmarkt van Noord-Holland Noord verschilt van die van de MRA in meerdere opzichten. De markt is er minder krap, wat zich uit in een minder omvangrijk tekort, de verwachte demografische groei is minder groot, met name in de kop van Noord-Holland, en de grootstedelijke doelgroepen, zoals expats en huishoudens onder de 55 jaar zonder kinderen, zijn veel minder sterk vertegenwoordigd. Binnen Noord-Holland Noord is er dan weer aanzienlijk verschil tussen de deelregio’s.
tabel 13 In te lopen tekort in Noord-Holland Noord (gelijk voor alle scenario’s), naar prijssegment
in te lopen tekort Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Friesland Noord-Holland Noord
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000 59% 11% 5% 9% 15% 52% 7% 4% 26% 11% 56% 10% 4% 14% 16% 56% 9% 5% 15% 14%
totaal 100% 100% 100% 100%
2.200 1.400 2.100 5.700
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024
tabel 14 In te lopen tekort in Noord-Holland Noord (gelijk voor alle scenario’s), naar eigendom en woningtype
in te lopen tekort Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Friesland Noord-Holland Noord
huur app. eengez. *) 59% 17% 39% 23% 48% 22% 50% 20%
koop app. eengez. *) 5% 19% 8% 29% 5% 25% 6% 24%
totaal 100% 100% 100% 100%
2.200 1.400 2.100 5.700
*) of gelijkwaardige alternatieven Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
In bijgaande tabellen is de opgave voor Noord-Holland Noord uitgewerkt. Net als voor de MRA bestaat de totale opgave (weergegeven in tabel 15 en tabel 16) uit het inlopen van het reeds bestaande tekort tot een acceptabel niveau en het voorzien in de additionele behoefte als gevolg van bevolkingsontwikkelingen en trends op de woningmarkt. Het inlopen van het bestaande tekort (weergegeven in tabel 13 en tabel 14) is volledig verrekend in de periode 2024-2031 (en dus ook in de periode 2024-2040). Afhankelijk van de bouwproductie kan dit eventueel ook voor een deel naar achteren worden geschoven. De totale behoefte in de Kop van Noord-Holland is gering, vooral als wordt vooruitgekeken naar 2040. Dit komt omdat het aantal huishoudens nog maar weinig toeneemt en ook het in te open tekort gering is. Wat we zien is dat de behoefte in Noord-Holland Noord qua prijssegmenten gedifferentieerd is, met uitzondering van het vrijwel ontbreken van behoefte in het huursegment boven de € 879. In plaats daarvan is er een substantiële behoefte aan koopwoningen, zowel onder als boven de grens van € 390.000. Hierin weerspiegelt zich de patronen uit het verleden. Afgezien van de Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 42
sociale huur is huren nooit populair geweest in dit deel van Noord-Holland. Wie zo veel huur kan betalen kon in het verleden ook wel kopen.
tabel 15 Totale woningbehoefte Noord-Holland Noord, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen)
totaal 2024-2031 trendscenario Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Frieland Noord-Holland Noord
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000 37% 5% 3% 12% 43% 31% 3% 2% 35% 29% 33% 4% 2% 19% 41% 35% 5% 2% 19% 40%
kleiner en betaalbaarder Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Frieland Noord-Holland Noord
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000 37% 5% 2% 17% 38% 31% 4% 2% 45% 18% 33% 5% 2% 25% 35% 34% 5% 2% 25% 34%
extra doorstroming Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Frieland Noord-Holland Noord
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000 37% 10% 4% 25% 24% 31% 8% 4% 59% -1% 33% 9% 4% 32% 23% 34% 9% 4% 33% 19%
totaal 2024-2040 trendscenario Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Friesland Noord-Holland Noord
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000 35% 5% 3% 11% 46% 18% 2% 2% 39% 39% 31% 4% 3% 19% 44% 31% 4% 3% 17% 44%
kleiner en betaalbaarder Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Friesland Noord-Holland Noord
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000 35% 5% 3% 16% 40% 18% 3% 2% 53% 23% 31% 5% 2% 25% 37% 31% 5% 3% 25% 37%
extra doorstroming Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Friesland Noord-Holland Noord
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000 35% 8% 4% 22% 30% 18% 6% 3% 67% 6% 31% 7% 4% 30% 28% 31% 7% 4% 31% 26%
totaal 100% 100% 100% 100%
11.550 4.200 7.650 23.400
totaal 100% 100% 100% 100%
11.550 4.200 7.650 23.400
totaal 100% 100% 100% 100%
11.550 4.200 7.650 23.400
totaal 100% 100% 100% 100%
17.850 4.700 11.250 33.800
totaal 100% 100% 100% 100%
17.850 4.700 11.250 33.800
totaal 100% 100% 100% 100%
17.850 4.700 11.250 33.800
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 43
tabel 16 Totale woningbehoefte in Noord-Holland Noord, 2024-2040, naar eigendom en woningtype (netto toe te voegen)
totaal 2024-2031 trendscenario Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Frieland Noord-Holland Noord
huur app. eengez. *) 33% 11% 26% 11% 27% 13% 29% 12%
koop app. eengez. *) 17% 38% 13% 51% 11% 49% 14% 44%
kleiner en betaalbaarder Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Frieland Noord-Holland Noord
huur app. eengez. *) 34% 11% 26% 11% 28% 12% 30% 11%
koop app. eengez. *) 22% 34% 18% 44% 15% 45% 19% 39%
extra doorstroming Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Frieland Noord-Holland Noord
huur app. eengez. *) 42% 9% 35% 8% 35% 11% 38% 9%
koop app. eengez. *) 35% 14% 31% 27% 27% 28% 32% 21%
trendscenario Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Friesland Noord-Holland Noord
huur app. eengez. *) 28% 15% 15% 8% 22% 16% 24% 14%
koop app. eengez. *) 20% 37% 18% 60% 13% 49% 17% 44%
kleiner en betaalbaarder Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Friesland Noord-Holland Noord
huur app. eengez. *) 29% 14% 16% 7% 23% 15% 25% 13%
koop app. eengez. *) 25% 32% 25% 52% 17% 45% 22% 39%
extra doorstroming Regio Alkmaar Kop van Noord-Holland West-Friesland Noord-Holland Noord
huur app. eengez. *) 34% 13% 24% 4% 28% 14% 31% 12%
koop app. eengez. *) 34% 18% 38% 35% 27% 32% 32% 25%
totaal 2024-2040
totaal 100% 100% 100% 100%
11.550 4.200 7.650 23.400 totaal
100% 100% 100% 100%
11.550 4.200 7.650 23.400 totaal
100% 100% 100% 100%
11.550 4.200 7.650 23.400
totaal 100% 100% 100% 100%
17.850 4.700 11.250 33.800 totaal
100% 100% 100% 100%
17.850 4.700 11.250 33.800 totaal
100% 100% 100% 100%
17.850 4.700 11.250 33.800
*) of gelijkwaardige alternatieven Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
Wat woningtypen is er in Noord-Holland Noord nog behoefte aan eengezinswoningen, ondanks de vergrijzing. Niet dat er zo veel gezinnen bijkomen – in de Kop van Noord-Holland neemt hun aantal per saldo zelfs af – maar omdat bestaande eengezinswoningen bezet blijven door exgezinnen (lege-nesters) en er toch ook nog nieuwe gezinnen worden gevormd.
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 44
Die extra eengezinswoningen kunnen ook de vorm aannemen van seniorenwoningen. Appartementen zijn in de Kop van Noord-Holland niet bijzonder geliefd. De doelgroep voor appartementen in de Kop van Noord-Holland zijn geen senioren, maar jongeren. Daarvan zijn er in 2040 niet zo veel meer. Bij de vergrijzende bevolking zouden knarrenhoven met laagbouw wel eens de voorkeur kunnen genieten boven appartementen. Scenario c), “extra doorstroming” pakt voor de Kop van Noord-Holland zo uit, dat er een overschot aan duurdere koopwoningen zou kunnen ontstaan. Het aantal senioren in grote woningen wordt hier zo groot, dat bij 10% extra downsizers er een overaanbod ontstaat. Bij zo veel aanbod uit de voorraad zullen ook de prijzen dalen. Dit is wel een tamelijk theoretische situatie, want als die senioren blijven zitten moeten er toch nog duurdere woningen bij (scenario b). Daarnaast is de behoefte aan extra sociale huurwoningen in de Kop van NoordHolland op langere termijn gering. De doelgroep voor dit segment wordt kleiner. Op korte termijn is er nog wel een tekort weg te werken, ook in het laagste huursegment.
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 45
4.5 Grote woningen, kleine huishoudens Verschillende keren is het al ter sprake gekomen: senioren in ruime woningen, waaronder voormalige gezinnen waarvan de kinderen het huis uit zijn (lege nesters). Daar komen er steeds meer van, maar het zijn er nu ook al veel. In scenario c) wordt ingezet op alternatieven voor ruim wonenden. Het stimuleren van “downsizing” heeft verschillende voordelen. Het biedt senioren de kans om een meer levensloopbestendige woning te betrekken (bijvoorbeeld een appartement met lift). En voor de woningmarkt is de winst dat er grote woningen beschikbaar komen voor jonge (aanstaande) gezinnen. Zoals we hebben gezien (hoofdstuk 0) mogen we nog volop aanwas van jonge gezinnen verwachten. Dan helpt het als er grote woningen uit de voorraad vrijkomen. Bijkomend voordeel is dat grote woningen lange verhuisketens veroorzaken. Zo kunnen dankzij één downsizer meerdere woningzoekenden aan een andere woning worden geholpen. Aan het begin van de keten moet er dan wel voor die downsizer worden gebouwd. Los van de vraag of bewoners eventueel (willen) verhuizen zijn grote woningen ook interessant vanwege de mogelijkheid tot woningsplitsing. Naast nieuwbouw is dit ook een mogelijkheid om woningen toe te voegen. Genoeg aanleiding om eens te zien waar die grote woningen zich bevinden en door wie ze bewoond worden.
figuur 17 Aandeel grote woningen in de MRA, totaal en bewoond door 55-plussers zonder thuiswonende kinderen
Bron: WiMRA 2023, bewerking RIGO; 100% is de totale (bewoonde) woningvoorraad
In figuur 17 is te zien waar in de MRA zich de grote woningen bevinden. De grens is daarbij gelegd bij honderd vierkante meter. Voor Amsterdamse begrippen is dat groot, maar in de meeste andere gemeenten in de MRA is dat niet het geval. In Blaricum zijn er zelfs maar weinig woningen kleiner dan honderd vierkante meter.
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 46
In de figuur is tevens te zien welk deel van de voorraad groot is en tevens wordt bewoond door 55-plussers zonder thuiswonende kinderen. Dit zijn grof gezegd de potentiële downsizers. Relatief gezien is er veel potentieel (rond een derde van de bewoonde voorraad) in luxe suburbane gemeenten als Blaricum, Laren en Bloemendaal. In Amsterdam gaat het om slechts zo’n 4,3% van de bewoonde voorraad. In absolute zin zijn dat in Amsterdam toch altijd nog bijna 20.000 grote woningen, althans groot voor Amsterdamse begrippen. In absolute zin is dat meer dan in enig andere gemeente in de MRA. De absolute aantallen zijn weergegeven in figuur 18. In de MRA als geheel gaat het om 166.000 bewoonde woningen. Met de voortgaande vergrijzing worden dit er alleen maar meer.
figuur 18 Aantal grote woningen (100+ m2) in de MRA bewoond door 55-plussers zonder thuiswonende kinderen
Bron: WiMRA 2023, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 47
Bijlagen Ontwikkeling van het aantal huishoudens in delen van de MRA
Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 48
Ontwikkeling van het aantal huishoudens in delen van Noord-Holland Noord
Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 49
Huishoudens naar samenstelling, 2024 en ontwikkeling 2024-2040, MRA
situatie 2024 huishoudens zonder kinderen huish met tot 35 jaar 35-64 jaar 65-plus kind(eren)
totaal
ontwikkeling 2024-2040 huishoudens zonder kinderen huish met tot 35 jaar 35-64 jaar 65-plus kind(eren)
totaal
Amsterdam Totaal Amsterdam
159.495 159.495
148.340 148.340
88.135 88.135
119.090 119.090
515.060 515.060
-2.665 -2.665
19.015 19.015
42.320 42.320
13.515 13.515
72.185 72.185
Almere Lelystad Totaal Almere-Lelystad
12.795 4.840 17.635
24.935 9.390 34.325
18.805 9.320 28.125
40.460 13.860 54.320
96.995 37.410 134.405
705 340 1.045
3.645 2.135 5.780
15.995 3.135 19.130
8.410 2.545 10.955
28.755 8.155 36.910
Aalsmeer Amstelveen Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Uithoorn Totaal Amstelland-Meerlanden
1.555 8.790 5.185 7.335 820 1.335 25.020
3.255 9.510 3.610 15.750 1.435 3.355 36.915
3.870 12.090 3.250 17.615 2.015 3.680 42.520
5.595 15.190 4.840 28.540 2.320 5.540 62.025
14.275 45.580 16.885 69.240 6.590 13.910 166.480
-220 85 35 1.155 555 -295 1.315
-180 -535 530 1.145 1.225 -360 1.825
1.520 2.560 1.265 9.650 505 1.205 16.705
65 1.580 1.065 5.730 1.280 345 10.065
1.185 3.690 2.895 17.680 3.565 895 29.910
Blaricum Gooise Meren Hilversum Huizen Laren Wijdemeren Totaal Gooi en Vechtstreek
260 2.745 7.145 1.650 195 615 12.610
1.030 6.235 11.595 4.360 1.050 2.565 26.835
1.920 8.420 11.570 6.685 2.180 3.800 34.575
2.050 9.815 14.660 6.200 1.650 3.915 38.290
5.260 27.215 44.970 18.895 5.075 10.895 112.310
35 35 -835 -215 -50 -130 -1.160
35 -295 -280 -180 -300 -195 -1.215
145 2.800 3.350 1.480 715 1.010 9.500
260 560 865 -240 -90 60 1.415
475 3.100 3.100 845 275 745 8.540
Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Totaal Zaanstreek-Waterland
1.175 305 260 4.660 565 505 9.315 16.785
3.285 1.025 905 10.360 1.605 1.675 18.960 37.815
5.105 1.605 1.295 12.890 2.850 2.490 18.755 44.990
6.015 2.000 1.650 15.445 2.765 2.610 26.475 56.960
15.580 4.935 4.110 43.355 7.785 7.280 73.505 156.550
-360 15 20 -695 95 -55 40 -940
70 -30 -30 -565 185 -260 2.180 1.550
1.225 105 300 5.510 305 720 7.430 15.595
-245 135 -25 1.280 170 270 3.775 5.360
690 225 265 5.530 755 675 13.425 21.565
Bloemendaal Haarlem Heemstede Zandvoort Totaal Zuid-Kennemerland
525 14.095 730 800 16.150
1.870 21.805 2.255 2.375 28.305
3.925 19.255 4.950 3.155 31.285
3.605 25.760 4.275 2.520 36.160
9.925 80.915 12.210 8.850 111.900
-55 -130 -65 -130 -380
-130 2.110 -170 -365 1.445
830 7.090 580 675 9.175
35 2.315 70 195 2.615
680 11.385 415 375 12.855
Beverwijk Heemskerk Velsen Totaal IJmond Totaal MRA
2.560 1.595 3.375 7.530 255.225
5.265 4.195 8.150 17.610 330.145
5.070 5.790 9.540 20.400 290.030
6.860 6.090 10.985 23.935 390.780
19.755 17.670 32.050 69.475 1.266.180
-240 -355 -490 -1.085 -3.870
515 -400 -680 -565 27.835
2.015 1.525 3.660 7.200 119.625
270 -190 515 595 44.520
2.560 580 3.005 6.145 188.110
Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 50
Huishoudens naar samenstelling, 2024 en ontwikkeling 2024-2040, Noord-Holland Noord
situatie 2024 huishoudens zonder kinderen huish met tot 35 jaar 35-64 jaar 65-plus kind(eren)
totaal
ontwikkeling 2024-2040 huishoudens zonder kinderen huish met tot 35 jaar 35-64 jaar 65-plus kind(eren)
totaal
Den Helder Hollands Kroon Schagen Texel Totaal Kop van Noord-Holland
3.235 2.385 2.005 800 8.425
7.515 5.315 4.820 1.760 19.410
8.860 6.685 7.705 2.355 25.605
7.880 7.495 7.005 1.795 24.175
27.490 21.880 21.535 6.710 77.615
-415 -210 -210 -55 -890
-180 -45 -45 -95 -365
1.310 1.975 2.500 505 6.290
-800 -265 190 65 -810
-85 1.455 2.435 420 4.225
Alkmaar Bergen (NH.) Castricum Dijk en Waard Heiloo Uitgeest Totaal Regio Alkmaar
7.835 720 1.390 4.005 820 520 15.290
14.255 3.100 3.370 8.565 2.490 1.310 33.090
15.225 6.285 5.945 10.745 4.170 1.635 44.005
16.970 4.045 5.475 14.670 3.590 2.225 46.975
54.285 14.150 16.180 37.985 11.070 5.690 139.360
45 -85 -170 -520 -85 -40 -855
1.280 -470 20 1.000 75 65 1.970
5.615 1.310 1.375 4.445 1.015 660 14.420
215 -285 -95 1.115 145 -185 910
7.155 470 1.130 6.040 1.150 500 16.445
Drechterland Enkhuizen Hoorn Koggenland Medemblik Opmeer Stede Broec Totaal West-Friesland Totaal Noord-Holland Noord
1.000 4.140 890 1.820 530 940 10.055 33.770
2.310 8.530 2.185 4.725 1.220 2.100 23.105 75.605
2.795 9.990 3.020 6.365 1.675 3.080 29.735 99.345
2.775 12.160 3.760 6.970 1.845 3.470 34.145 105.295
8.880 34.820 9.855 19.880 5.270 9.590 97.040 314.015
-190 -195 -5 -110 -10 -70 -635 -2.380
160 730 145 -235 210 -20 1.065 2.670
800 3.440 1.040 1.650 440 635 8.795 29.505
-165 685 115 -25 85 -30 655 755
605 4.660 1.295 1.280 725 515 9.880 30.550
Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 51
Additionele woningbehoefte, 2024-2050 (netto toe te voegen) per gemeente
Amsterdam Totaal Amsterdam
voorraad 2024 totaal bewoond 480.850 452.250 480.850 452.250
Almere Lelystad Totaal Almere-Lelystad
92.350 35.650 128.000
90.050 34.600 124.650
13.600 4.000 17.600
28.400 8.150 36.550
40.800 12.700 53.500
Aalsmeer Amstelveen Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Uithoorn Totaal Amstelland-Meerlanden
13.700 42.900 15.800 67.100 6.400 13.650 159.600
13.200 40.750 15.150 64.950 6.100 13.150 153.250
650 3.050 2.250 8.100 1.850 600 16.450
1.350 4.600 3.050 17.450 3.650 800 30.950
1.700 5.650 3.300 25.900 5.550 1.050 43.150
Blaricum Gooise Meren Hilversum Huizen Laren Wijdemeren Totaal Gooi en Vechtstreek
5.350 27.700 43.800 19.150 5.500 10.900 112.400
5.150 26.250 42.000 18.600 5.100 10.200 107.300
350 1.800 2.200 400 200 500 5.450
400 2.800 3.300 750 300 650 8.200
450 3.600 4.500 850 350 800 10.500
Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Totaal Zaanstreek-Waterland
15.950 4.900 4.150 43.050 7.500 7.150 70.950 153.700
15.350 4.750 4.000 41.950 7.200 6.950 68.700 148.900
450 150 100 3.000 350 450 7.200 11.700
600 200 350 5.350 700 650 12.900 20.750
850 350 450 6.700 1.200 950 16.350 26.850
Bloemendaal Haarlem Heemstede Zandvoort Totaal Zuid-Kennemerland
10.400 79.450 12.900 9.850 112.550
9.850 76.050 12.250 8.450 106.600
450 6.150 150 250 7.000
750 11.050 450 400 12.600
900 13.350 700 700 15.600
Beverwijk Heemskerk Velsen Totaal IJmond
20.000 18.000 31.950 69.950
19.150 17.400 30.700 67.250
1.250 350 1.650 3.250
2.550 600 2.800 5.950
3.250 700 3.050 7.000
2024-2031 35.600 35.600
additionale behoefte 2024-2040 2024-2050 77.250 109.650 77.250 109.650
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 52
Den Helder Hollands Kroon Schagen Texel Totaal Kop van Noord-Holland
voorraad 2024 totaal bewoond 28.750 27.300 21.600 20.750 21.450 20.550 7.000 6.400 78.750 75.000
Alkmaar Bergen (NH.) Castricum Dijk en Waard Heiloo Uitgeest Totaal Regio Alkmaar
53.950 15.500 16.550 38.000 11.250 5.700 140.900
52.050 13.850 16.000 37.100 10.850 5.600 135.400
3.600 300 700 3.650 850 250 9.350
7.050 500 1.050 5.450 1.150 450 15.650
8.700 650 1.150 6.150 1.350 550 18.550
Drechterland Enkhuizen Hoorn Koggenland Medemblik Opmeer Stede Broec Totaal West-Friesland
8.700 8.950 34.600 9.850 19.500 5.150 9.500 96.300
8.450 8.600 33.650 9.550 18.850 5.000 9.300 93.400
450 400 2.600 650 750 350 350 5.550
700 600 4.450 1.100 1.250 600 400 9.150
800 650 5.300 1.150 1.350 700 500 10.450
2024-2031 250 950 1.200 350 2.800
additionale behoefte 2024-2040 2024-2050 -500 -1.200 1.250 1.400 2.100 2.750 450 500 3.300 3.450
Bron: CBS, Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 53
Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen), trendscenario
in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 52% 13% 25% 4% 5% 47% 7% 7% 27% 12% 49% 10% 20% 13% 8% 54% 13% 11% 13% 9% 47% 16% 14% 16% 7% 42% 11% 22% 18% 7% 50% 12% 20% 11% 7%
additioneel 2024-2031 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 36% 4% 20% 3% 37% 28% 8% 3% 39% 23% 18% 8% 14% 12% 48% 22% 4% 2% 12% 60% 23% 3% 1% 30% 44% 22% 4% 8% 12% 54% 28% 5% 11% 16% 40%
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 42% 8% 22% 3% 25% 33% 8% 4% 35% 19% 26% 8% 16% 12% 37% 33% 7% 5% 13% 42% 28% 6% 4% 26% 35% 27% 5% 12% 14% 42% 35% 7% 14% 14% 30%
additioneel 2024-2040 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 35% 7% 22% 3% 34% 25% 8% 3% 40% 24% 21% 7% 17% 10% 46% 9% 1% 11% 14% 64% 25% 4% 3% 23% 45% 26% 5% 10% 11% 49% 28% 6% 14% 14% 38%
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 39% 8% 23% 3% 27% 29% 8% 3% 38% 22% 25% 7% 17% 11% 39% 21% 4% 11% 14% 50% 29% 6% 5% 22% 39% 28% 6% 12% 12% 42% 32% 7% 15% 14% 32%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
22.600 7.200 6.100 2.800 3.600 3.400 45.700
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
35.600 17.600 16.450 5.450 11.700 10.250 97.050
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
58.200 24.800 22.550 8.250 15.300 13.650 142.750
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
77.250 36.550 30.950 8.200 20.750 18.550 192.200
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.850 43.750 37.050 11.000 24.350 21.950 237.900
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024
Leesvoorbeeld. Het in te lopen tekort is voor alle scenario’s hetzelfde en bedraag 45.700 voor de MRA als geheel. Tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2031 komen er ook nog eens 97.050 woningbehoevende huishoudens bij. De totale opgave voor deze periode komt daarmee op 142.750. In de periode 2024-2040 komen er in totaal 192.200 woningbehoevende huishoudens bij. Inclusief het in te lopen tekort brengt dit de totale opgave op 237.900.
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 54
Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen), scenario “kleiner en betaalbaarder”
in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 52% 13% 25% 4% 5% 47% 7% 7% 27% 12% 49% 10% 20% 13% 8% 54% 13% 11% 13% 9% 47% 16% 14% 16% 7% 42% 11% 22% 18% 7% 50% 12% 20% 11% 7%
additioneel 2024-2031 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 36% 5% 19% 6% 34% 28% 9% 3% 45% 16% 18% 9% 14% 17% 42% 22% 8% 0% 23% 46% 23% 3% 1% 40% 34% 22% 6% 7% 22% 43% 27% 7% 11% 22% 34%
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 42% 9% 22% 5% 23% 33% 8% 4% 40% 15% 26% 9% 16% 16% 33% 32% 10% 4% 20% 34% 28% 6% 4% 34% 27% 27% 7% 11% 21% 35% 35% 8% 14% 18% 25%
additioneel 2024-2040 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 35% 7% 21% 5% 31% 25% 8% 3% 45% 19% 21% 8% 16% 15% 41% 9% 4% 9% 28% 50% 25% 5% 3% 32% 35% 25% 6% 9% 19% 41% 28% 7% 13% 20% 33%
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 39% 9% 22% 5% 25% 29% 8% 4% 42% 18% 25% 8% 16% 14% 36% 20% 7% 9% 24% 39% 28% 6% 5% 30% 31% 28% 7% 11% 19% 35% 32% 8% 15% 18% 28%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
22.600 7.200 6.100 2.800 3.600 3.400 45.700
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
35.600 17.600 16.450 5.450 11.700 10.250 97.050
totaal 100% 58.200 100% 24.800 100% 22.550 100% 8.250 100% 15.300 100% 13.650 100% 142.750 totaal 100% 77.250 100% 36.550 100% 30.950 100% 8.200 100% 20.750 100% 18.550 100% 192.200 totaal 100% 99.850 100% 43.750 100% 37.050 100% 11.000 100% 24.350 100% 21.950 100% 237.900
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 55
Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen), scenario “extra doorstroming”
in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 52% 13% 25% 4% 5% 47% 7% 7% 27% 12% 49% 10% 20% 13% 8% 54% 13% 11% 13% 9% 47% 16% 14% 16% 7% 42% 11% 22% 18% 7% 50% 12% 20% 11% 7%
additioneel 2024-2031 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 36% 6% 19% 6% 33% 28% 10% 5% 46% 11% 18% 12% 17% 21% 31% 22% 15% 2% 40% 22% 23% 5% 2% 49% 22% 22% 8% 8% 33% 30% 27% 8% 12% 26% 26%
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 42% 9% 22% 5% 22% 33% 9% 6% 41% 11% 26% 12% 18% 19% 25% 32% 14% 5% 31% 17% 28% 7% 5% 41% 18% 27% 8% 12% 29% 24% 35% 9% 15% 21% 20%
additioneel 2024-2040 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 35% 7% 21% 5% 31% 25% 9% 4% 46% 16% 21% 10% 17% 17% 35% 9% 8% 11% 42% 30% 25% 5% 4% 38% 28% 25% 7% 10% 25% 33% 28% 8% 14% 22% 29%
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur koop < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000 39% 9% 22% 5% 25% 29% 9% 4% 43% 15% 25% 10% 17% 16% 31% 20% 9% 11% 35% 25% 28% 7% 5% 35% 25% 28% 7% 12% 24% 29% 32% 9% 15% 20% 24%
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
22.600 7.200 6.100 2.800 3.600 3.400 45.700
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
35.600 17.600 16.450 5.450 11.700 10.250 97.050
totaal 100% 58.200 100% 24.800 100% 22.550 100% 8.250 100% 15.300 100% 13.650 100% 142.750 totaal 100% 77.250 100% 36.550 100% 30.950 100% 8.200 100% 20.750 100% 18.500 100% 192.200 totaal 100% 99.850 100% 43.750 100% 37.050 100% 11.000 100% 24.350 100% 21.900 100% 237.900
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 56
Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar woningtype (netto toe te voegen), trendscenario
totaal
in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 85% 6% 44% 16% 68% 11% 69% 8% 65% 12% 65% 10% 72% 9%
koop app. eengez. *) 9% 1% 6% 33% 8% 13% 10% 13% 9% 14% 18% 7% 9% 10%
additioneel 2024-2031 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 54% 6% 19% 20% 27% 13% 14% 14% 19% 8% 29% 5% 34% 10%
koop app. eengez. *) 24% 16% 11% 50% 12% 48% 8% 64% 14% 59% 19% 47% 17% 39%
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 66% 6% 26% 19% 38% 13% 33% 12% 30% 9% 38% 6% 46% 10%
koop app. eengez. *) 18% 10% 9% 45% 11% 39% 8% 47% 13% 48% 19% 37% 14% 29%
additioneel 2024-2040 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 55% 9% 17% 19% 23% 21% 9% 13% 19% 14% 28% 12% 34% 14%
koop app. eengez. *) 24% 13% 10% 54% 11% 44% 14% 64% 12% 55% 21% 38% 17% 35%
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 62% 8% 22% 18% 30% 20% 24% 12% 26% 14% 34% 12% 42% 13%
totaal koop app. eengez. *) 20% 10% 100% 99.850 9% 51% 100% 43.750 11% 39% 100% 37.050 13% 51% 100% 11.000 12% 49% 100% 24.350 21% 33% 100% 21.950 16% 30% 100% 237.900 *) of gelijkwaardige alternatieven
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
22.600 7.200 6.100 2.800 3.600 3.400 45.700
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
35.600 17.600 16.450 5.450 11.700 10.250 97.050
totaal 100% 58.200 100% 24.800 100% 22.550 100% 8.250 100% 15.300 100% 13.650 100% 142.750 totaal 100% 77.250 100% 36.550 100% 30.950 100% 8.200 100% 20.750 100% 18.550 100% 192.200
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO,
Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord 57
Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar woningtype (netto toe te voegen), scenario “kleiner en betaalbaarder”
totaal
in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 85% 6% 44% 16% 68% 11% 69% 8% 65% 12% 65% 10% 72% 9%
koop app. eengez. *) 9% 1% 6% 33% 8% 13% 10% 13% 9% 14% 18% 7% 9% 10%
additioneel 2024-2031 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 56% 5% 21% 18% 30% 11% 18% 12% 20% 7% 32% 3% 36% 9%
koop app. eengez. *) 28% 12% 14% 47% 16% 43% 13% 57% 18% 55% 28% 37% 21% 34%
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 67% 5% 28% 17% 41% 11% 35% 11% 30% 8% 40% 5% 48% 9%
koop app. eengez. *) 20% 7% 12% 43% 14% 35% 12% 42% 16% 45% 25% 30% 17% 26%
additioneel 2024-2040 Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 56% 8% 19% 17% 26% 19% 11% 11% 20% 13% 30% 10% 36% 12%
koop app. eengez. *) 27% 9% 13% 51% 16% 40% 22% 56% 16% 51% 30% 30% 22% 31%
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort Amsterdam Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Gooi en Vechtstreek Zaanstreek-Waterland ZKL-IJmond totaal MRA
huur app. eengez. *) 62% 7% 23% 17% 33% 17% 26% 10% 27% 13% 36% 10% 43% 11%
totaal koop app. eengez. *) 23% 7% 100% 99.850 12% 48% 100% 43.750 14% 36% 100% 37.050 19% 45% 100% 11.000 15% 45% 100% 24.350 28% 27% 100% 21.900 19% 27% 100% 237.900 *) of gelijkwaardige alternatieven
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
22.600 7.200 6.100 2.800 3.600 3.400 45.700
totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
35.600 17.600 16.450 5.450 11.700 10.250 97.050
totaal 100% 58.200 100% 24.800 100% 22.550 100% 8.250 100% 15.300 100% 13.650 100% 142.750 totaal 100% 77.250 100% 36.550 100% 30.950 100% 8.200 100% 20.750 100% 18.500 100% 192.200
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO