Bijlage 3 Overzicht Inspraakreacties concept 1e wijziging Huisvestingverordening ZK-IJmond Zandvoort 2022

Inspraakreacties Concept 1e wijziging Huisvestingsverordening 2022 (opkoopbescherming)

De concept 1e wijziging Huisvestingsverordening 2022 (opkoopbescherming) lag ter inzage van 7 juni 2022 t/m 20 juli 2022. Er zijn in totaal 3 reacties binnengekomen. Onderstaand overzicht geeft een weergave van het inhoudelijk commentaar op de voorgenomen 1e wijziging van de Huisvestingsverordening 2022 (opkoopbescherming) en het antwoord op dit commentaar. In de laatste kolom staat of de reactie heeft geleid tot een wijziging van de conceptregels. Nr. Inhoudelijke reactie 1 Reactie 1 Naar onze mening worden er weinig woningen in Zandvoort verkocht aan beleggers die de woning gaan verhuren. Dit zal een gevolg zijn van de overdrachtsbelasting die sinds 1 januari 2021 voor beleggers van 2% naar 8% is gestegen. Dit tarief geldt voor alle kopers die zelf niet in de woning gaan wonen, dus ook voor kopers die de woning als 2e woning gaan gebruiken. Naar alle waarschijnlijkheid wordt deze belasting voor beleggers verhoogd naar 10% over de koopsom. Sinds 1 januari 2021 hebben wij 3 woningen verkocht aan beleggers die de woning aangekocht hebben voor de verhuur. Dit op een totaal van ruim 150 verkochte panden, in Zandvoort lijkt dit probleem dus niet te spelen. (Echter is er in Zandvoort ook behoefte aan goede huurwoningen van de particuliere belegger en deze huurders zullen nog moeilijker een huurwoning vinden.) Dit komt mede door de hoge koopsommen in Zandvoort.

Deze zijn vaak te hoog om als belegger inclusief de bijkomende 10% overdrachtsbelasting nog rendement te behalen. Tel daarbij op de voornemens van het kabinet om de huurinkomsten niet meer in box 3 te belasten maar in box 1. Indien Zandvoort deze Opkoopbescherming toch wilt doorvoeren dan willen wij een aantal zaken uit de praktijk aandragen. Nu is de woningmarkt in Zandvoort nog goed. Er zullen echter ongetwijfeld weer mindere tijden aankomen in de toekomst zoals in het verleden. Het is echt nog niet zo lang geleden dat de woningen lang te koop stonden en de huizenprijzen lager werden. Indien dit het geval is dan zullen de regels van de Opkoopbescherming voor verkopers behoorlijk nadelig kunnen zijn.

Antwoord Antwoord reactie 1 en 2 Uit het onderzoek is gebleken dat het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers inderdaad effect heeft gehad. Er zijn daarna in Nederland minder woningen aan beleggers verkocht. In Zandvoort is 46% van de woningen een huurwoningen (CBS 2021). Beleggers vragen vaak een huurprijs die relatief hoog is waardoor Zandvoortse inwoners niet in aanmerking komen of zeer moeilijk daarna nog kunnen sparen voor een koopwoning. Opkoopbescherming is een tijdelijke mogelijkheid vanuit het Rijk door het aanpassen van de Huisvestingswet. Het Rijk is voornemens deze regeling te evalueren. Wanneer de markt verandert zal het Rijk de regeling intrekken. Ook de gemeente Zandvoort gaat deze regeling na vier jaar evalueren. En zal dan bekijken of het nog steeds noodzakelijk is om deze regeling in stand te houden. Hierbij worden betrokken partijen benaderd. Indien wij eerder signalen ontvangen over negatieve effecten van de opkoopbescherming zijn wij bereid de evaluatie te vervroegen.

Wijziging Nee

1

Inspraakreacties Concept 1e wijziging Huisvestingsverordening 2022 (opkoopbescherming)

Voorbeeld: Woning staat 5 maanden te koop, de vraagprijs is al drie maal verlaagd en nu naar € 325.000,= en de woning is nog steeds niet verkocht. Nu komt er een belegger die de woning wenst te kopen voor de verhuur tegen de koopsom van € 310.000,=. De verkoper wil dolgraag deze woning verkopen voor € 310.000,= aan deze belegger want dan is de woning verkocht. Er is namelijk geen enkele andere koper na een uitgebreide marketing voor gevonden. In dit geval mag de verkoper zijn woning dus niet verkopen aan de belegger wat zeer nadelig is voor de verkoper. Daarom zou ons voorstel zijn om de regeling zodanig aan te passen dat: 1. Een te koop staande woning na 3 maanden actief te koop te hebben gestaan wel aan een belegger verkocht mag worden. Met actief bedoelen wij dan: getekende opdrachtbevestiging van een NVM of VBO makelaar (branchevereniging gebonden makelaar onder tuchtrecht), aanmelding op site van de makelaar en Funda, te koop bord in de tuin, social media campagne, aanmelding NVM / VBO makelaars uitwisseling systeem. Kortom als makelaar en verkoper wordt alles in het werk gezet om de woning te verkopen. Blijkt deze na 6 maanden niet verkocht, dan mag de woning ook aan een belegger verkocht worden.

De woning mag wel verkocht worden aan een belegger. Alleen onder de nieuwe regeling opkoopbescherming ligt er een beperking op aan wie mag worden verhuurd (eigen familie, huisbewaring, winkel-/kantoor-/bedrijfspand). De beperkingen van de opkoopbescherming vervallen na vier jaar na aankoop. Woning staat langere tijd te koop: Indien de woningmarkt verandert, zullen wij onderzoeken of instandhouding van de opkoopbescherming nog nuttig is. Het aantal executieveilingen daalt al jaren. In 2021 zijn in Noord-Holland 45 woningen verkocht via een executieveiling (Bron: Kadaster). Gelet op dit geringe aantal zien wij op dit moment geen reden om voor executieveilingen een uitzondering te maken. Een woning aankopen, opknappen en opnieuw op de verkoopmarkt zetten is nog steeds mogelijk onder de regeling opkoopbescherming.

2. Indien een woning verkocht wordt via een openbare veiling via bijvoorbeeld "De eerste Amsterdamse" of een ander veilinghuis dat er in dat geval een vrijstelling is en beleggers deze woningen kunnen aankopen zonder beperkingen. De reden hiervoor is dat wanneer een woning via een openbare veiling wegens bijvoorbeeld een hypotheekschuld verkocht wordt deze direct betaald dienen te worden. Particuliere kopers kopen daardoor nauwelijks op een openbare veiling omdat ze geen voorbehoud van financiering kunnen opnemen. 3. Op dit moment zijn woningen die in een slechte staat zijn moeilijk te verkopen aan particulieren. Om de volgende redenen: ze durven de aankoop 2

Inspraakreacties Concept 1e wijziging Huisvestingsverordening 2022 (opkoopbescherming)

niet aan wegens het risico op verborgen gebreken en hoge onverwachte kosten, ze kunnen geen aannemer vinden die binnen 12 maanden tijd heeft en aannemers geven geen offertes meer uit die langer geldig zijn dan 3 maanden ivm de stijgende prijzen voor de bouwmaterialen. Kortom deze woningen worden soms opgekocht door bedrijven die de woningen volledig gaan renoveren en daarna weer in een goede staat aanbieden op de markt. Indien een verkoper zijn woning in slechte staat niet aan een belegger mag verkopen dan wordt de verkoper met een oude woning erg benadeeld omdat een grote doelgroep voor deze woning de woning niet meer mag aankopen. In dit geval is er ook geen sprake van woning onttrekking aangezien het pand na de renovatie weer actief op de markt wordt aangeboden en verkocht wordt. Hier zou ook naar gekeken moeten worden in de Opkoopbescherming. 4. Ieder jaar een evaluatie van het plan of dit nog steeds nodig en actief is en daarbij de makelaars betrekken voor de actuele input. Naar onze mening is de Opkoopbescherming namelijk niet nodig in Zandvoort aangezien via ons kantoor slechts 3 woningen (op een totaal van ca. 160 verkochte woningen) sinds 1 januari 2021 verkocht zijn aan een belegger voor de verhuur. Waar wij ons zorgen over maken is dat de Opkoopbescherming in een minder goede woningmarkt voor een behoorlijk aantal nadelen gaat zorgen voor de verkopers.

Terwijl in een mindere markt er meer woningen beschikbaar zijn voor potentiële kopers. Reactie 2 Indien een woning boven de liberalisatiegrens valt dan mag een beleggers / investeerder zelf de huurprijs bepalen. Dat geldt tevens voor alle particuliere of professionele verhuurders zoals bijv. woningcorporaties. Nog even terugkomend op de executievelingen. De afgelopen jaren waren er inderdaad weinig executieveilingen. Coronasteun en de goede economie hebben dit voorkomen. 3

Inspraakreacties Concept 1e wijziging Huisvestingsverordening 2022 (opkoopbescherming)

2

Over een jaar kan de wereld er weer heel anders uitzien. Bijv. met een hogere werkeloosheid, lagere woningprijzen, etc. Daarom zou ik ervoor pleiten om de woningen die verkocht worden via een executieveiling uit te sluiten van de opkoopbescherming. Deze woningen worden vaak voor lage koopsommen verkocht. Daarom is het belangrijk, voor de eigenaren van deze woningen die met schulden achterblijven, om deze groep kopers niet uit te sluiten. Met “deze groep kopers” bedoelen wij de kopers die de woning op de veiling aankopen en daarna in bezit houden en gaan verhuren. Op deze wijze zal de schuld van een eigenaar minder groot zijn. Omdat er hoger geboden zal worden op de veiling als deze woningen uitgesloten zijn van de opkoopbescherming. Zoals aangegeven is de groep kopers op een veiling al beperkt omdat dit zg. “Cash buyers” moten zijn. Maw ontbindende voorwaarden financieren zijn dan niet toegestaan. Reactie 1 Hartelijk dank voor het bericht, interessant voorstel dat uiteraard zeer relevant is voor onze klanten. Heeft u ook een overzicht van de woningvoorraad met een woz onder de €400.000 en hoeveel objecten er afgelopen jaren zijn verkocht zonder zelfbewoning om daarna te verhuren? Ondanks dat het een opkoopbescherming wordt genoemd lijkt dit ook mensen te raken die willen kopen voor eigen recreatief gebruik? Reactie 2 Dank voor uw uitgebreide reactie.

Het WOZ waardeloket is mij bekend, echter dit gaat per adres en ik kan moeilijk alle adresen van Zandvoort nalopen en in een excel zetten. Ik ging er van uit dat u bij dit voorstel ook al gekeken zou hebben naar hoeveel van de woningvoorraad voldoet aan deze voorwaarde. Ik neem overigens ook aan dat het alleen om objecten gaat met een woonbestemming? Hoe wordt er aangekeken tegen een gemengde bestemming zoals in het centrum waar er ook een voorraad bovenwoningen

Antwoord reactie 1 De WOZ-waarde van een woning in Zandvoort kan worden ingezien op: www.wozwaardeloket.nl Met de regels voor opkoopbescherming is het straks niet langer mogelijk in Zandvoort met een WOZ-waarde tot € 399.350 te kopen en vervolgens te verhuren. Dit betekent dat woningen wel kunnen worden aangekocht in deze WOZ-klasse, maar niet mogen worden verhuurd op enkele uitzonderingen onder voorwaarden na (eigen familie, huisbewaring, winkel-/kantoor-/bedrijfspand). Het is al verboden om tweede woningen toeristisch te verhuren via bijvoorbeeld AirBnB (zie website gemeente Zandvoort). Overtreden van de regels kan leiden tot een boete.

Nee

4

Inspraakreacties Concept 1e wijziging Huisvestingsverordening 2022 (opkoopbescherming)

is.

3

Reactie 1 Dank voor onderstaande informatie. Begrijp de strekking van de regels en beperkingen. Zoals bekend zijn er in Zandvoort veel mensen die een tweede woning bezitten cq. een tweede woning kopen. Niet voor de verhuur maar voor eigen gebruik. Dit zou dan dus ook niet meer toegestaan zijn binnen de nieuwe regels ...immers tot die WOZ waarde MOET je ergens zelf wonen en neem aan ingeschreven staan. Reactie 2 Vindt regels tegen opkoop op zich begrijpelijk maar vindt dat je een te groep straft...in de praktijk zijn er veel mensen met een tweede huis die een deel van het jaar in het buitenland woont,-verblijft. Deze mensen zoeken vaak voor de wintermaanden bijv oktober-maart een huurder. Deze huurders kunnen wij doorgaans met gemak vinden en kunnen zo met die een tussenoplossing zoeken helpen. Dat zou nu voor dat deel wat onder de regeling valt niet meer kunnen terwijl het helemaal niet de intentie is om op te kopen. Verder een WOZ van 400.000,- als je nu kijkt gaat het dan om een

Meer informatie over woningaankopen door investeerders in Zandvoort vindt u in onderstaande documenten. (link naar onderzoekrapport woningaankopen door investeerders in Zandvoort). Antwoord reactie 2 Er is geen overzicht beschikbaar. Circa 66% van de woningen in Zandvoort vallen in de WOZ-waarde klasse tot €399.350. Voor woningen gekoppeld aan de winkel-, kantoor- of bedrijfspand geldt onder voorwaarden een uitzondering en kan een vergunning opkoopbescherming worden aangevraagd. Antwoord reactie 1 De Opkoopbescherming geldt voor woningaankopen die in het Kadaster worden ingeschreven na 1 oktober 2022. Een woningen kan wel worden aangekocht in de WOZ-klasse tot € 399.350, maar niet worden verhuurd. Kopers van een tweede woning voor eigen gebruik krijgen niet te maken met de regels voor opkoopbescherming.

Nee

Antwoord reactie 2 De Opkoopbescherming heeft tot doel om koopwoningen beschikbaar te houden voor koopstarters en huishoudens met een middeninkomen. Daarom is de Opkoopbescherming gekoppeld aan een maximale WOZ-waarde. De Opkoopbescherming geldt voor woningen die vanaf 1 oktober 2022 in het Kadaster worden ingeschreven. De Opkoopbescherming is dus niet 5

Inspraakreacties Concept 1e wijziging Huisvestingsverordening 2022 (opkoopbescherming)

4

door de overheid vastgesteld van anderhalf jaar geleden 1-1-21. Raar dat je dat niet koppelt aan een actuele waarde. Ja dan dan gaan wij denk ik toch adviseren bij in verkoopnames rond febr-maart , als nieuwe WOZ komt, in beroep te gaan als je dicht bij 400.000, zit....bezwaar maken en de waarde omhoog willen hebben ipv dat je normaal alles zo laag mogelijk wilt houden. Reactie 1 Ik ben op zoek naar nieuwe woning. Maar ben soms door werk niet thuis. Hierdoor verhuur ik mijn huis om alles te bekostigen. Zomers werk ik op het strand. Mijn huis is door deze regeling slecht verkoopbaar en zal in waarde dalen omdat ik in appartement in een hotel woon. Daarnaast zijn mijn inkomsten door corona gedaald en heb ik verplicht moeten verhuren. Ook als ik nieuw huis wil, moet ik dat kunnen verhuren om mijn hypotheek te kunnen bekostigen. Ik had ooit soc huurwoning maar kon niet ruilen door strenge regels en weinig aanbod in zandvoort. ( kom uit amsterdam)Door erfenis heb ik deze constructie bedacht. Ik kom dan helemaal klem te zitten. Want de verhuurwoningen zijn te duur. Kortom. Waarom alleen huizen tot 4 ton. Doe het dan voor iedereen Daarnaast moeten er meer betaalbare huurwoningen komen. Hoe zit het met mensen die willen proefsamenwonen? Wat als je vaak in buitenland werkt. Wat als je huis zoals bij mij juist alleen verkoopt omdat het wel verhuurd mag worden.

Want niemand gaat in een hotel wonen het hele jaar. Ik vind het veel te kort dag om voor oktober 2022 mijn huis te verkopen en nieuw huis te kopen. maar ben al 2 jaar op zoek naar grotere betaalbare woning.

van toepassing op woningen die voor deze datum zijn gekocht. In de conceptregeling is opgenomen dat de WOZwaarde grens jaarlijks wordt geïndexeerd. Antwoord De Opkoopbescherming heeft tot doel om koopwoningen beschikbaar te houden voor koopstarters en huishoudens met een middeninkomen. Daarom is de Opkoopbescherming gekoppeld aan een maximale WOZ-waarde. De Opkoopbescherming geldt voor woningen die vanaf 1 oktober 2022 in het Kadaster worden ingeschreven. De Opkoopbescherming is dus niet van toepassing op de huidige situatie. Pas als na 1 oktober 2022 een nieuwe woning wordt gekocht met een WOZ-waarde beneden €399.350 krijgt de koper te maken met de regels voor opkoopbescherming. De bestemming van een object in het bestemmingsplan is bepalend voor het gebruik van een object. In 2021 was 46% van de woningen in de woningvoorraad in Zandvoort een huurwoning (Bron: CBS).

Nee

Reactie 2 Ik snap het concept. Maar ik wil mijn woning verkooen en soms verhuren gezien mijn werk op lokatie. Ik kan niet ineens voor 1 oktober mijn huis verkopen. Dus heb bezwaar tegen deze regeling en zou graag uitstel of afstel willen.

6