Bijlage 3 Nota van beantwoording Heimanshof - GEANONIMISEERD

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

1.1 Inleiding Het ontwerp - Programma van Eisen voor de Leefomgeving Heimanshof heeft ter inzage gelegen van 4 september 2024 tot en met 15 oktober 2024. In de periode dat de stukken ter inzage lagen konden zienswijzen worden ingediend. Er zijn 4 inspraakreacties tijdig ingediend. De Nota van beantwoording maakt onderdeel van het besluit tot het vaststellen van het definitieve Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL) Heimanshof. 1.2 Leeswijzer Deze Nota van beantwoording is als volgt opgebouwd. Het overzicht bevat een lijst van de indieners van inspraakreactie, de inhoudelijke reactie op het ontwerpbesluit (zie kolom “inspraakreactie”) en het gemeentelijke antwoord op dit commentaar (zie kolom “antwoord”). Nr. A. B. C. D.

Naam

Adres

Huisnr

1

Postcode

Plaats

E-mail

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

1.3 Inspraakreacties op ontwerp-PvEL Heimanshof

A. Nr. 1.

Inspraakreactie Reclamant geeft aan dat er helaas geen 100% sociale huurwoningen worden gerealiseerd en vraagt zich af waarom alles vol wordt gebouwd in plaats van dat Zandvoort zich uitbreidt.

Antwoord In de startnotitie is opgenomen om betaalbare huurwoningen voor onder andere jongeren te realiseren op deze locatie. Omdat Pré Wonen beoogd ontwikkelaar was zou dat betekenen dat er voornamelijk sociale huurwoningen zouden worden gerealiseerd. Bij vaststelling van de startnotitie is echter een motie ingediend (motie Doorstroming bij manege Rückert) waarin werd verzocht om ervoor te zorgen dat er, naast jongerenwoningen, een andere mix van woningen en doelgroepen komt. In het sociale segment, middeldure huur en betaalbare koop. Vanuit de participatie is ook naar voren gekomen dat omwonenden liever geen 100% sociale huurwoningen willen, omdat de wijk Nieuw Noord voor het grootste gedeelte al bestaat uit sociale huurwoningen en omwonenden niet willen dat de verhouding (verder) uit balans raakt. Daarom is ervoor gekozen om de verdeling vanuit het beleid ‘Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment’ te hanteren. Deze verdeling gaat uit van 30% sociaal/35% betaalbaar/15% middelduur/20% vrij. Het is bijna onmogelijk om uitbreidingslocaties voor Zandvoort te vinden vanwege de ligging tussen twee beschermde natuurgebieden. Woningbouw vindt daarom bijna altijd plaats op herontwikkelingslocaties. Omdat het dorp zich niet kan uitbreiden, maar er wel vraag is naar meer woningen, zorgt dat het ervoor dat de woningdichtheid omhoog gaat.

Dit is niet te vermijden omdat Zandvoort meer inwoners wil huisvesten, om te voldoen aan de woningvraag.

2

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

B. Nr. 1.

C. Nr. 1.

Inspraakreactie Volgens reclamant komt er geen balkon/tuintje komt op het zuiden zodat mensen in de zon kunnen zitten maar men moet bivakkeren op de gezamenlijke galerij? Dit is volgens reclamant deprimerend. Volgens reclamant kan met niet rustig privé buiten zitten omdat er telkens buren langs kunnen komen. Reclamant ziet hetzelfde bij de flat bij de rotonde aan de van Lennepweg, en de nieuwbouw op de Flemingstraat met de woonkamers ook nog eens op het noorden.

Antwoord De oriëntatie van de woningen is richting het noordoosten, of het zuidwesten. Dit betekent dat er of ’s ochtends, of ’s middags zon valt op de buitenruimtes van de woningen. Er komen geen balkons bij de appartementengebouwen, maar de buitenruimte zijn terrassen of loggia, meeontworpen met het gebouw. Het is dus niet zo dat men hoeft te bivakkeren op de gezamenlijke galerij als men naar buiten wil.

Inspraakreactie Reclamanten zijn het niet eens met het Ontwerp Programma van Eisen voor de Leefomgeving Heimanshof (Heimansstraat-oost). Reclamanten wonen op korte afstand van het plangebied. De in het programma gestelde doelstellingen tasten het woongenot van reclamanten aan en zijn volgens hen in strijd met een goede leefomgeving.

Antwoord Er is tijdens het opstellen van het PvEL veel rekening gehouden met de belangen van de bewoners van de Professor Zeemansstraat, waardoor het woongenot van de bewoners zo min mogelijk wordt aangetast door de nieuwe plannen en een goede leefomgeving blijft gewaarborgd. De nieuwe woningen komen op minimaal 30 meter van de achterste grens van de tuinen van de woningen aan de Professor Zeemanstraat. Tussen de tuinen en Heimanshof bevindt zich ook een duinrug met opgaande beplanting, waardoor het zicht op de nieuwe bebouwing wordt beperkt. De oriëntatie van de woningen is noord-oost of zuid-west, zodat inkijk in de tuinen beperkt blijft.

2.

Volgens reclamanten hebben de gestelde doelstellingen als gevolg dat een aanzienlijk stuk natuurgebied zal verdwijnen. In het kader van de omgevingsvisie wordt het gebied aangeduid als "zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur". Hierbij wordt aangegeven dat dit een mooie invalshoek is waaruit een ontwikkeling kan worden opgestart. Reclamanten zien dat er een tekort is aan woningen en er een wens is vanuit het coalitieakkoord om het betreffende gebied te herontwikkelen, maar maken zich daarbij wel zorgen om de verdwijning van een aanzienlijk stuk natuurgebied mocht het voorliggende plan

Het plangebied is geen natuurgebied, maar een bebouwde locatie waar reeds een manege- en scoutinggebouw staan. Wel is het PvEL opgesteld met extra aandacht voor het inpassen van de stedelijke ontwikkeling in de omliggende natuur en landschap. In de nieuwe situatie worden er drie brede landschappelijke doorgangen gemaakt welke worden ingevuld met groen passend in het duinlandschap. Op deze manier wordt de uitstraling van het gebied groener dan deze momenteel is. Daarbij blijven bestaande bomen zoveel mogelijk behouden.

3

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

3.

worden gerealiseerd. Zeker in het licht van de wens van de gemeente Zandvoort om juist meer groen en natuur aan te planten, zoals terug te lezen is op de gemeente website op de pagina over Groene buurtinitiatieven. Het is voor reclamanten onbegrijpelijk dat dergelijke doelstellingen en ambities lijnrecht tegenover elkaar staan. Bestaande natuur verdwijnt, om vervolgens nieuw groen - wat de tijd nodig zal hebben om tot omvang te komen - aan te planten. Reclamanten zien graag dat groen en natuur - en dan met name het behoud daarvan - een hogere prioriteit krijgen bij de totstandkoming van de verder invulling van het voorliggende plan. Er wordt volgens voorbij gegaan aan de gestelde visie - passend in het omringende duinlandschap - door de toename in de omvang van de nieuwbouw. Reclamanten kunnen zich niet vinden in de onderbouwing die in het programma wordt gegeven met betrekking tot de inpasbaarheid van de nieuwbouw tussen de bestaande bebouwde kom en de duinen. In het programma is een samenvatting opgenomen, die onder meer als volgt klinkt; "In de Omgevingsvisie is al aangegeven dat in de zone direct ten noorden van Nieuw Noord wonen in het groen en de natuur mogelijk gemaakt kan worden. Het plan gebied ligt in de meest westelijke uitloper van de duinrug die doordringt in het noorden van Zandvoort – tussen het sportcomplex Duintjesveld en de wijk Nieuw Noord.

De nieuwe woonbuurt – voorlopig Heimanshof gedoopt – kan een mooie overgang vormen tussen de bestaande bebouwde kom en de duinen. Om dat te bereiken worden de gebouwen en buitenruimtes ingepast in het duinlandschap, wat betreft omvang, reliëf, vormgeving en materiaalgebruik. Bewoners en bezoekers kunnen via de nieuwe buurt naar de duinen wandelen en fietsen. De buurt is ruim opgezet en is gevarieerd in woningtypes." Onder meer wordt aangegeven dat de omvang van de nieuwbouw ingepast zal worden. Reclamanten kunnen dit niet plaatsen in verhouding tot de toename in de omvang van de nieuwbouw, aangezien onder andere de bouwlagen zijn toegenomen tot een viertal bouwlagen gedurende de ontwikkeling van het plan. Zo wordt in het hoofdstuk analyse aangegeven dat er zoveel mogelijk is gekeken

Het plan wordt zorgvuldig ingepast in het duinlandschap, met toevoeging van drie brede landschappelijke doorgangen. Om inkijk en privacy te respecteren hebben de nieuwe woningen hebben een maximale hoogte van vier bouwlagen aan de noordwestzijde van plangebied, zodat deze niet of nauwelijks zichtbaar zijn vanuit de bestaande woningen en vice versa. Om de zichtbaarheid nog verder te beperken wordt er struweel op de duinrug aangeplant.

4

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

4.

5.

naar omliggende bestaande bebouwing en men heeft getracht daarbij aan te sluiten. Helaas is dit doel ter hoogte van de woning van reclamanten niet bereikt. Reclamanten worden geconfronteerd met plannen voor 'hoogbouw' - oftewel vier bouwlagen. Hoe dit zich vertaalt tot "passend", is voor reclamanten onduidelijk. Door de toename aan bouwlagen voor de woningen ter hoogte van de woning van reclamanten ontstaat er inkijk in hun zolder. Volgens reclamanten zorgt de inkijk maakt een inbreuk op hun privacy. Aanpassing van het plan is nodig om de privacy van reclamanten te beschermen, zo zou een verlaging tot een maximum van drie lagen voor de hand liggen. Zeker gezien in de directe omgeving enkel sprake is van laagbouw. De verdeling tussen de woningcategorieën staat niet in verhouding tot de gestelde doelstellingen Bij de verdeling van de verschillende woningcategorieën wordt uitgegaan van de Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment (30% sociaal, 35% betaalbaar, 15% middelduur en 20% vrij). Hoewel dit gangbaar is, verbaast het reclamanten dat er dusdanig veel sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Reclamanten constateren dat in de omgeving aanzienlijk veel sociale huurwoningen beschikbaar zijn.

Er kan dan ook niet gesproken worden van een basis /verdeling waarin de spelregels zoals bedoeld - bij een tekort aan sociale huurwoningen/betaalbare woningen in de omgeving - kunnen worden toegepast. De balans tussen woningen in het midden segment/vrij en het sociale/betaalbare segment raakt hier door scheef. Al met al, hebben reclamanten eveneens geen vertrouwen in de invulling van deze gestelde doelstelling. Reclamanten geven aan dat de gemeente planschade kan voorkomen door de belangen van reclamanten en andere omwonenden mee te nemen in het opstellen/aanpassing van het plan. Een goede fysieke leefomgeving vraagt dat u het nadeel voor omwonenden zo klein mogelijk houdt. Ook daarom vragen reclamanten andere locaties en mogelijkheden te onderzoeken waar geen of minder planschade is. Zeker gezien reclamanten reeds te maken hebben met een daling van de WOZwaarden ten opzichte van andere delen in Zandvoort.

De beleidsregel “Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment” gaat inderdaad uit van de genoemde verdeling. Dit geldt voor ieder nieuwbouwproject in Zandvoort, dus ook voor het project Heimanshof. Bovendien was de doelstelling van de project op betaalbare woningbouw voor onder andere jongeren te realiseren. Dit kunnen ook sociale huurwoningen zijn. Er is daarom geen reden om hier van af te wijken.

Bij de opstelling van het PvEL is goed geluisterd naar de belangen van omwonenden. De gemeente is daarom van mening dat de kaders voor deze gebiedsontwikkeling zorgen voor een goede fysieke leefomgeving. In Zandvoort is behoefte aan de bouw van 600 woningen tot en met 2030. Ook andere locaties in de gemeente worden onderzocht voor de mogelijkheid voor woningbouwontwikkeling. Nadeelcompensatie (het voormalige planschade) wordt meegenomen in de beoordeling van deze locaties. 5

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

D. Nr. 1.

2.

Inspraakreactie Volgens reclamant zorgt woningbouw op de projectlocatie van de (voormalige) terreinen van manege Rückert en scouting Stella Maris – St. Willibrordus zal onherroepelijk schade toebrengen aan de natuur. De projectlocatie is volgen reclamant gelegen midden in een omvangrijk duin- en recreatiegebied met kwetsbare flora en (beschermde) fauna. Overigens is het volgens reclamant onbegrijpelijk waarom een heel gebied dat zich uitstrekt van Heimansstraat-West tot aan de Keesomstraat en hoofdzakelijk duingebied betreft überhaupt als verdichtingsgebied is aangewezen. Verdichting impliceert immers verdere verstedelijking (méér woningen in een bestaand woongebied), maar op dit moment bevinden zich in dit gebied in het geheel geen woningen. De vrees bestaat dan ook dat dit project de opmaat vormt voor nóg meer woningbouw in dit duin- en recreatiegebied met alle schadelijke gevolgen voor de omgeving van dien. Zelfs als de woningbouw zich uitsluitend zou beperken tot slechts de aangewezen bouwvlakken dan nog is de negatieve impact op de natuur aanzienlijk. Immers, op de projectlocatie zelf is eveneens kwetsbare flora en (beschermde) fauna aanwezig die voor dit project geheel of ten dele zal moeten wijken. De gemeentelijke plannen zullen volgens reclamant ook andere negatieve gevolgen hebben voor de omgeving.

Zo zal de bouw van circa 50 woningen bijvoorbeeld aanmerkelijk méér (geluids)overlast veroorzaken door toename van de verkeersdrukte. Immers, daar waar op dit moment nagenoeg géén gemotoriseerd verkeer plaatsvindt op Heimansstraat-Oost, zal deze straat volgens het PvEL als (enige) ontsluitingsweg gaan dienen voor de nieuw te bouwen woningen. Daarnaast zal Heimansstraat-Oost worden ingericht voor bezoekersparkeren. Het is volgens reclamant opmerkelijk dat veel

Antwoord De kaders van het PvEL Heimanshof zorgen voor een goede landschappelijke inpassing met veel ruimte voor flora- en fauna. Er is ecologische onderzoek uitgevoerd naar de impact van het plan op beschermde soorten. Voor de manegelocatie zijn passende maatregelen genomen zodat de impact minimaal is. Voor de scoutinglocatie is dit onderzoek nog lopende, maar mochten er beschermde soorten worden gevonden, worden daar ook passende maatregelen voor genomen. Daarnaast wordt in het PvEL geëist dat natuurinclusief wordt gebouwd. Op die manier wordt veel ruimte gegeven aan de natuur. Reclamant is bang voor verdere uitbreiding van de bebouwing tot aan de Keesomstraat, maar dat valt niet onder de scope van deze nota van beantwoording. Daarnaast wordt met verdichting stedelijke verdichting bedoeld.

Woningbouw op locatie Heimanshof zal waarschijnlijk zorgen voor iets meer geluid en verkeersdrukte. De Heimansstraat is echter een doodlopende 30km/uur weg en bovendien ligt er een duinwal naast. De impact op de naastgelegen woningen aan de Professor Zeemanstraat zal daarom minimaal zijn. Er is voldoende onderzoek gedaan om aan te tonen dat woningbouw op deze locatie mogelijk is. In de vervolgfases worden de noodzakelijke aanvullende onderzoeken gedaan. 6

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

3.

4.

negatieve gevolgen van dit project momenteel volstrekt onduidelijk zijn. Een groot aantal onderzoeken moet op dit moment namelijk nog worden verricht. Daarbij gaat het onder meer om onderzoeken op gebied van geluid, gezondheid, omgevingsveiligheid, enz. Volgens reclamant geen onbelangrijke kwesties. Toch lijkt de gemeente haar plannen koste wat kost te willen doorzetten, wat de uitkomst van genoemde onderzoeken ook moge zijn. Alleen al om die reden lijkt het programma niet althans onvoldoende onderbouwd. Tenslotte is het volgens reclamant volstrekt onbegrijpelijk dat de gemeente enerzijds stelt het dorp te willen vergroenen, maar anderzijds een omvangrijk natuurgebied opoffert voor woningbouw. Het één is op geen enkele wijze te rijmen met het ander. Temeer nu de projectlocatie nota bene is gelegen in de landschappelijke long van Zandvoort die de gemeente nu juist zegt te willen versterken . Als de gemeente daadwerkelijk wil vergroenen ligt het volgens reclamant dan niet méér voor de hand om te onderzoeken of de recreatiebestemming behouden kan worden of – nog beter – om te onderzoeken of het manege en scoutingterrein kan worden ‘teruggegeven’ aan de natuur? Er zijn per slot van rekening voldoende andere mogelijkheden in Zandvoort om extra woningen te realiseren waarbij er minder of in het geheel géén schade wordt toegebracht aan de natuur.

In dat verband is overigens van belang dat de vrijgekomen stikstofruimte door het verdwijnen van de manege ook op andere locaties kan worden ingezet door middel van externe saldering. Ook dit is derhalve geen valide argument om woningbouw op deze locatie koste wat kost door te zetten. Omwonenden hebben dit meermaals voorgesteld. De gemeente heeft deze voorstellen echter voortdurend naast zich neergelegd. Het is duidelijk dat de gemeente méér waarde hecht aan het bouwen van zoveel mogelijk woningen dan aan de negatieve effecten daarvan op de omgeving – voor zover de gemeente deze negatieve effecten überhaupt al naar behoren heeft onderzocht. Zandvoort voldoet volgens reclamant al aan de bouwopgave. Deze bijna blinde ambitie om het dorp maar ongebreideld vol te bouwen, is des te

Doelstelling van dit project is om hier betaalbare woningbouw voor onder andere jongeren te realiseren. Het handhaven van de recreatiebestemming of het teruggeven van de locatie aan de natuur passen niet binnen deze doelstelling. De projectlocatie is geen natuurgebied. Op dit moment is de locatie erg versteend door aanwezigheid van een omvangrijk manegegebouw. In de toekomst wordt dit gebied als woningbouwgebied ingericht met respect voor natuur en landschap. De negatieve impact op de omgeving is minimaal, zeker omdat de gemeente ook goed heeft geluisterd naar de belangen van omwonenden.

De ontwikkeling Heimanshof, met zo’n 50 woningen, zorgt voor een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave van Zandvoort. Op 21 maart 2023 heeft de 7

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

opmerkelijker omdat de gemeente nota bene op dit moment al ruimschoots voldoet aan de geldende bouwopgave. In de Woondeal MRA 2023 is namelijk een indicatieve bouwopgave voor de gemeente Zandvoort opgenomen van 600 woningen. De huidige plancapaciteit bedraagt momenteel echter circa 1.043 woningen4 . Zelfs bij een planuitval van 25% zou Zandvoort nog ruimschoots aan de genoemde bouwopgave voldoen5 . Sterker, met de huidige plancapaciteit lijkt zelfs te worden voldaan aan de gemeentelijke ambitie om t/m 2030 geen 630 maar 750 woningen te realiseren. Het is dan ook onbegrijpelijk dat – uitgerekend op een kwetsbare locatie als Heimansstraat-Oost – nog eens extra woningen worden ontwikkeld. Temeer nu het om een beperkt aantal woningen gaat die slechts een beperkte invloed hebben op het huidige woningtekort en daarenboven makkelijk elders kunnen worden gerealiseerd.

5.

Getuige het voorgaande lijkt het besluit volgens reclamant om op de projectlocatie überhaupt woningbouw te realiseren niet op zorgvuldige wijze tot stand te zijn gekomen. Ook inhoudelijk valt echter het nodige op het PvEL aan te merken. Het is onzorgvuldig, onvolledig, misleidend en op punten zelfs in strijd met het beleid van de rijksoverheid. Op zijn minst voldoet het niet aan de doelstellingen die het zelf stelt bijvoorbeeld om het duinlandschap te bewaken, de druk op het wegennet te beperken, bestaande recreatieve functies te behouden/versterken en de nieuwe woonbuurt in te passen in het duinlandschap. Eerder is al aangegeven dat de plannen volgens reclamant een negatieve impact zullen hebben op het duinlandschap. Daarnaast is evident dat de druk op het wegennet (mobiliteit en parkeren) aanzienlijk zal toenemen. Dit terwijl de verkeersdrukte de laatste jaren sowieso al enorm is toegenomen door recent gerealiseerde

gemeenteraad de ambitie voor het toevoegen van woningen in de gemeente Zandvoort bijgesteld naar 750 woningen (i.p.v. 630). De gemeente Zandvoort wil met de ambitie voor het toevoegen van woningen niet alleen de verwachte bevolkingsgroei het hoofd bieden, maar ook de huidige druk op de woningmarkt verlichten (lange wachtlijst voor sociale huurwoningen, te kort aan betaalbare koopwoningen voor jongeren). De uitgesproken ambitie is het minimale doel want gezien de schaarste en de behoefte zijn extra woningen nodig om te zorgen dat deze ambitie in ieder geval gehaald wordt. Dure bouwkosten en feit dat mogelijk 25% van de plancapaciteit niet kan worden gerealiseerd, maakt dat alle plannen in de Monitor plancapaciteit nodig zijn om zoveel mogelijk zekerheid te hebben dat de gestelde ambitie gehaald wordt. Het is niet voor niks dat de gemeente in 2024 een verdichtingsstudie heeft laten uitvoeren, waarbij Zandvoorters zijn betrokken, om tot extra woningbouwlocaties voor de toekomst te komen. Project Heimansstraat is onderdeel van een noodzakelijke mix aan projecten en vormt met zijn focus op betaalbare woningen voor jongeren daar een essentieel onderdeel van. De opgave aan de Heimansstraat is niet binnen andere projecten op te vangen omdat het aantal te realiseren woningen te groot is om te verdelen over andere projecten.

Bovendien wordt gezien de behoefte op de andere locaties al stevig ingezet op aantallen en is extra woningbouw op die locaties niet mogelijk. Het oplossen van de drukte op het Zandvoortse wegennetwerk valt niet onder de scope van dit project. Wel moet bij de ruimtelijke procedure onderbouwd worden wat de impact is van dit plan op het wegennetwerk van Zandvoort. In de volgende fase volgt deze onderbouwing.

8

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

6.

7.

nieuwbouwprojecten in Nieuw Noord (zoals op het AWZI-terrein). Daar komt bij dat er binnenkort – op nog geen 250 meter van de projectlocatie – op het Curiedex-terrein nog eens 537 extra nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. De impact van deze gezamenlijke projecten op het wegennet is aanzienlijk. Des te opmerkelijker is het dat er blijkens het PvEL in het geheel nog geen mobiliteitsonderzoek is verricht. Met name nu het programma op geen enkele wijze rept over aanpassingen van de infrastructuur. Dit klemt overigens des temeer nu volgens een onlangs gepubliceerd haalbaarheidsonderzoek de door de coalitie gewenste ontwikkeling van een nieuwe ontsluitingsweg aan de oostkant van Zandvoort (de zogenaamde Oostelijke Randweg) niet mogelijk blijkt. Ook op dit punt is het programma volgens reclamant derhalve onvoldoende onderbouwd althans is onduidelijk hoe er precies wordt voldaan aan het uitgangspunt dat de druk op het wegennet dient te worden beperkt. Een ander uitgangspunt van het programma is dat bestaande recreatieve functies moeten worden behouden/versterkt. Op de projectlocatie bevonden zich een manege en een scouting. Met de komst van nieuwe woningen zullen deze recreatieve functies volledig verdwijnen. In plaats daarvan zullen geen nieuwe recreatieve functies worden gerealiseerd.

Derhalve valt niet in te zien hoe bestaande recreatieve functies precies worden behouden/versterkt en schiet het programma ook op dit punt tekort. Tenslotte dient de nieuwe woonbuurt volgens het programma inpasbaar te zijn in het duinlandschap. Daarvan is echter in de verste verte geen sprake volgen reclamant. Volgens reclamant geeft een rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw geeft richtlijnen voor de wijze waarop woningbouw verantwoord kan worden ingepast in groene ruimtes. Volgen reclamant worden duingebieden daarbij overigens volledig uitgesloten, hetgeen op zichzelf al aangeeft hoe ongebruikelijk het is om woningbouw midden in een duingebied te realiseren. Daar is echter in het voorgaande al het nodige over opgemerkt. Het rapport hanteert twee inrichtingsvarianten ter bepaling van het maximaal aantal woningen per beschikbare

Uit de omgevingsanalyse komt dat bestaande recreatieve functies van het gebied behouden of versterkt moeten worden. Bedoeld wordt dat het gebied kwaliteit moet houden om zo nog een fijn rondje te kunnen wandelen in het gebied. Dat wordt bereikt door de goede landschappelijke inpassing van het plan. Uit het PvEL blijkt duidelijk dat het niet gaat om het behoud van de manege en de scouting.

Huidige scoutinglocatie en manegelocatie zijn bebouwd en krijgen nu een andere invulling. Het is dus geen maagdelijk duingebied wat wordt bebouwd. Het zijn bouwlocaties naast een duin. De vergelijking met de het rapport van het economische instituut voor de bouw gaat daarom niet op. Ten tijde van het beëindigen van het erfpachtcontract van de manege ging de gemeente inderdaad uit van het realiseren van 20-30 woningen op de 9

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

oppervlakte. De eerste gaat uit van een gangbare dichtheid van 25 woningen per hectare voor groene gebieden waar geen bijzondere landschappelijke eisen aan de inrichting hoeven te worden gesteld. De tweede gaat uit van een gangbare dichtheid van 15 woningen per hectare voor groene gebieden met bijzondere landschappelijke kwaliteiten. Aangezien het plangebied – ook volgens het PvEL zelf – onderdeel uitmaakt van een landschappelijke zone en midden in het duinlandschap is gelegen, ligt het voor de hand om genoemde inrichtingsvarianten als referentie te nemen ter bepaling van het maximaal aantal woningen. Op grond van de beschikbare oppervlakte van 8.116 m2 zou het plangebied dan plaats bieden voor maximaal 12 tot 20 woningen maar niet voor 50 of zelfs nog méér woningen. Sterker, de beoogde realisering van 50 woningen op de projectlocatie komt neer op een woningdichtheid van maar liefst 62 woningen per hectare! Alhoewel een dergelijke hoge woningdichtheid weliswaar niet ongebruikelijk is in grootstedelijke stadscentra, is deze uiteraard volstrekt ongepast voor een dorp als Zandvoort laat staan een projectlocatie midden in een duingebied. Overigens lijkt het aantal van 50 woningen een hoog ‘nattevingerwerk-gehalte’ te hebben. Temeer nu aanvankelijk nog werd uitgegaan van slechts 20 tot 30 woningen.

In ieder geval is niet althans onvoldoende onderbouwd waarop het aantal van 50 woningen nu precies is gebaseerd. Vooralsnog lijkt het aantal louter gebaseerd op de startnotitie en de daarbij aangenomen motie van 4 april 2023 aan de hand waarvan de raad het college – ogenschijnlijk volstrekt arbitrair volgens reclamant– heeft opgedragen om (méér dan) 50 tot 70 woningen te realiseren. Uit niets blijkt volgens reclamant dat daarbij door het college dan wel de gemeenteraad (voldoende) is overwogen of dat aantal ook daadwerkelijk verantwoord was voor woningbouw op een beperkte oppervlakte en in een landschappelijke omgeving. In de startnotitie en het PvEL wordt weliswaar in algemene bewoordingen gesproken over ’inschattingen’ en ‘landschapsanalyse’ maar die vage onderbouwing kan het vastgestelde aantal van 50 woningen niet dragen. Het heeft er dan ook alle schijn van dat dit aantal louter is ingegeven

manegelocatie. Nu de scoutinglocatie erbij is gekomen en het oppervlak bijna is verdubbeld, is het aantal van circa 50 woningen ook realistisch. Het aantal van 50-70 woningen op de manegelocatie uit de startnotitie is haalbaar wanneer net als aan de Lorentzstraat hoogbouw wordt gerealiseerd. Dit idee is tijdens de denktanks vrij snel aan de kant gezet, omdat deelnemers van de denktank kleinschaligere woningbouw waaronder grondgebonden woningbouw wenste.

10

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

8.

door de politieke ambitie om op iedere beschikbare bouwlocatie koste wat kost maar zoveel mogelijk woningen te bouwen en dat het college met het PvEL in ieder geval heeft willen voldoen aan het door de raad vastgestelde minimum. De mogelijke negatieve gevolgen lijken daarbij helaas een ondergeschikte rol te hebben gespeeld. Indien er onverhoopt toch nieuwe woningen op de projectlocatie worden gebouwd dan zou het in ieder geval voor de hand liggen om het aantal woningen in lijn met genoemde richtlijnen te beperken en niet 50 maar maximaal 20 woningen op beide terreinen te ontwikkelen. Volgen reclamant is het aantal van 50 woningen gewoonweg te veel voor het beschikbare bouwvlak. Dat blijkt volgens reclamant uit het gegeven dat tot maar liefst vier bouwlagen hoog moet worden gebouwd om dit aantal te verwezenlijken. Woningen met vier bouwlagen zijn op geen enkele wijze passend in het duinlandschap en sluiten ook niet aan bij bestaande woningbouw in de onmiddellijke omgeving. Dat blijkt in de eerste plaats uit het bestemmingsplan Circuitgebied waarin de huidige bouwhoogte in het plangebied is beperkt tot circa 8 meter (de hoogte van de huidige gebouwen). Bij woningen met vier bouwlagen zal de bouwhoogte maar liefst 12 meter bedragen dat wil zeggen 50% hoger worden dan nu het geval is.

Daar komt bij dat de bouwblokken volgens het programma geen kap zullen hebben maar een plat of licht hellend dakvlak, waardoor deze nieuwe woningen nog dominanter in het duinlandschap aanwezig zullen zijn in het bijzonder voor de direct omwonenden. In de tweede plaats zijn verreweg de meeste woningen in de onmiddellijke omgeving niet hoger dan 9 meter en hebben zij niet meer dan drie bouwlagen. In nagenoeg alle gevallen bestaat de bovenste bouwlaag dan ook nog eens uit een kap. Dat geldt niet alleen voor bestaande woningen aan de Heimansstraat en de Professor Zeemanstraat maar ook voor verder gelegen woningen/gebouwen in het circuitgebied zoals aan de Jac. P. Thijsseweg en de vakantiebungalows van Center Parcs. De beoogde woningen zullen daardoor niet alleen niet passen in het omliggende duingebied maar ook nog eens uit de toon vallen met de bestaande woningen. Tenslotte wordt bij de bepaling van

Het bestemmingsplan Circuitgebied gaat uit van 8 meter voor een manege. Er komt nu een andere invulling met woningbouw met andere bouwhoogtes. De nieuwe woningen hebben een maximale hoogte van vier bouwlagen. Deze vierde laag is teruggezet en beperkt tot de noordelijke zone van het plangebied. De nieuwe woonbuurt wordt van de bestaande wijk gescheiden door een brede duinrug. De hoogte van deze rug (4,5-5 m op het hoogste punt) zorgt ervoor dat de nieuwe woningen niet of nauwelijks zichtbaar zijn vanuit de begane grond of de tuin van de bestaande woningen aan de Professor Zeemanstraat. Om de zichtbaarheid nog verder te beperken worden verdere inrichtingsmaatregelen van het landschap uitgevoerd. Niet gegarandeerd kan worden dat de ne nieuwe gebouwen volledig onzichtbaar zijn vanuit bestaande woongebieden. Door de bebouwing echter aan te passen op basis van de opmerkingen in de bewonersbijeenkomsten, is er alles aan gedaan om de zichtbaarheid zoveel mogelijk te beperken, terwijl nog steeds recht wordt gedaan aan de programmatische uitgangspunten. Het naastgelegen flats aan de Lorentzstaat heeft een hoogte van vier tot zeven lagen. Toch is besloten hier niet aan te refereren – zowel wat betreft de hoogte als de aaneengesloten oost-westgerichte bebouwingswand. De oorspronkelijke opgave bedroeg 50 tot 70 woningen.

Deze ontwikkeling zou volledig op het terrein van manege Rückert hebben moeten plaatsvinden. Door de dialoog met de omgeving is het plan aangepast en besloten het aantal woningen te 11

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

het aantal bouwlagen onvoldoende rekening gehouden met de belangen van de direct omwonenden van met name de Professor Zeemanstraat. Immers, de transitie van het plangebied van recreatie naar wonen zal op zichzelf al gepaard gaan met aanzienlijk meer overlast. Daarenboven zal woningbouw met vier bouwlagen resulteren in een disproportioneel verlies aan vrij uitzicht en privacy. Overigens stelt het programma dat de nieuwe bebouwing volledig uit het zicht zal vallen van woningen aan de Professor Zeemanstraat. Dit vanwege de aanwezigheid van een duinwal, het eventueel toevoegen van struweel op de duinwal, de plaatsingsrichting van de nieuwbouw en het terugzetten van de vierde bouwlaag. Om dat te illustreren, is in het programma een dwarsdoorsnede opgenomen met zichtlijnen vanaf de woningen aan de Professor Zeemanstraat op de nieuwe woningen. De tekst en de dwarsdoorsnede zijn echter onjuist en misleidend. In de eerste plaats heb ik vanuit mijn woning zowel vanaf de eerste verdieping als vanuit mijn achtertuin namelijk nu al duidelijk zicht op het dak van de manege waaruit blijkt dat de duinwal – in ieder geval ter plekke van mijn woning – te laag is ingetekend. In de tweede plaats is het maaiveld van de nieuwe woningen in onderstaande tekening foutief dat wil zeggen veel te laag ingetekend.

Enerzijds omdat het maaiveld van de nieuwe woningen op de tekening lager is ingetekend dan het maaiveld van de bestaande woningen. Anderzijds omdat volgens het PvEL de woonblokken bovendien op een hoger peil komen te liggen dan de omringende buitenruimte en het maaiveld van de nieuwe woningen dus niet lager maar juist hoger ingetekend had moeten worden dan het maaiveld van de bestaande woningen. Met andere woorden, het programma geeft niet alleen een onjuist beeld van de huidige situatie maar ook van de toekomstige situatie. Het moge duidelijk zijn dat de nieuwe woningen vanaf de woningen aan de Professor Zeemanstraat veel beter zichtbaar zullen zijn dan het programma doet voorkomen met alle negatieve gevolgen op het woongenot van dien. Om dat te voorkomen, ligt het dan ook voor de hand om de bouwhoogte te beperken tot maximaal 9 meter en/of maximaal twee bouwlagen plus een kap. Daarmee zou volgens

beperken en het gebied te vergroten. De oorspronkelijke opgave is hiermee beduidend minder dicht gemaakt. Ook kunnen de woningen op deze manier beter ingepast worden in het landschap. De Omgevingsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad van Zandvoort en is onherroepelijk beleid. In de Omgevingsvisie wordt de zone ten noorden van de wijk Nieuw Noord aangeduid als zoekgebied voor wonen in het groen. Dit maakt woningbouw hier mogelijk, mits de woningen worden ingepast in het landschap. De materialen en kleuren van de gebouwen moeten gebiedseigen zijn en aansluiten bij die van het omringende landschap. Door het toepassen van dakterrassen worden doorgaande gevelwanden voorkomen. Er is besloten om de woningen een plat dak of een dak met een lichte helling te geven. Een zadeldak zoals in Nieuw Noord is hier ongewenst doordat een groot hellend dakvlak teveel inbreuk doet aan het landschap.

12

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

9.

reclamant ook prima kunnen worden volstaan als het aantal woningen meer in lijn zou worden gebracht met de beschikbare oppervlakte zoals hierboven is aangegeven. Gerekend naar het aantal bewoonde woningen bestaat 33,6% van alle Zandvoortse woningen nu al uit sociale huur. Daarmee voldoet Zandvoort ruimschoots aan de toepasselijke richtlijn van 30%. In dat geval adviseert de rijksoverheid om niet méér maar juist minder sociale huurwoningen te bouwen. Dit om zorg te dragen voor een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over alle gemeenten. Van een eerlijke verdeling is op dit moment namelijk absoluut geen sprake. Daar waar Zandvoort ruimschoots aan de 30%-norm voldoet, geldt dat volgens reclamant niet voor veel buurtgemeenten en vergelijkbare kustgemeenten. Het is daarom volgens reclamant onbegrijpelijk – en overigens in strijd met het beleid van de rijksoverheid – dat het PvEL uitgaat van een standaard woonprogramma met 30% sociale huur. Met name nu de projectlocatie is gelegen in Nieuw Noord waar nota bene 79% van alle woningen al uit sociale huur bestaat. Voor zover zou worden betoogd dat de gemeente daartoe is gehouden vanwege de huidige spelregels is dat onterecht. Immers, de gemeenteraad heeft juist de bevoegdheid om volledig van de voorgeschreven onderverdeling af te wijken12.

Sterker, bij kleine afwijkingen heeft ook het college de bevoegdheid om – zelfs zonder goedkeuring van de gemeenteraad – afwijkende maatwerkbesluiten te nemen. Dat zou bijvoorbeeld het geval zijn bij plannen tot 20 woningen (zoals hierboven voorgesteld) of als de afwijking van de voorgeschreven onderverdeling op een andere locatie kan worden gecompenseerd. Geen kwestie van kunnen dus maar willen. Kort en goed, in Nieuw Noord zijn nu al veel te veel (sociale) huurwoningen met alle negatieve gevolgen voor onder andere de sociale cohesie en openbare veiligheid van dien. Het evenwicht in de woonmix is volledig zoek. Met nóg meer (sociale) huurwoningen zal de druk op de leefbaarheid in Nieuw Noord alleen nog maar verder toenemen. Vandaar hierbij de oproep om voor nieuwe projecten in Nieuw Noord zoals het Heimanshof hoofdzakelijk zo niet uitsluitend in te zetten op

De beleidsregel “Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment” gaat inderdaad uit van de genoemde verdeling. Dit geldt voor ieder nieuwbouwproject in Zandvoort, dus ook voor het project Heimanshof. Bovendien was de doelstelling van de project op betaalbare woningbouw voor onder andere jongeren te realiseren. Dit kunnen ook sociale huurwoningen zijn. Er is daarom geen reden om hier van af te wijken.

13

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

10.

11.

koopwoningen en voor nieuwe (sociale) huurwoningen vooral te kijken naar locaties buiten Nieuw Noord. Alleen op deze wijze wordt de huidige onbalans in de woningvoorraad in Nieuw Noord niet nog verder verstoord en kan voor wat betreft Zandvoort als geheel tot een eerlijker verdeling van de gehele woningvoorraad worden gekomen In vergelijking met buurtgemeenten en andere kustgemeenten kent Zandvoort een onevenredig hoog aandeel appartementen. Dat geldt in extreme mate voor Nieuw Noord met een aandeel van 67,2%. Tegelijkertijd zijn vooral (half)vrijstaande woningen in Nieuw Noord zwaar ondervertegenwoordigd. Het gaat daarbij om slechts 1,9% ten opzichte van 12,7% voor heel Zandvoort. Ondanks dat het programma niet nader specificeert hoeveel appartementen en grondgebonden woningen er precies op het Heimanshof worden gerealiseerd, valt uit de paragraaf Mobiliteit – Verkeer en Parkeren op te maken dat (half)vrijstaande woningen in ieder geval géén onderdeel zullen uitmaken van de woonmix. Dat is volgens reclamant om meerdere redenen onbegrijpelijk maar bovenal een schoffering van veel omwonenden die daar nota bene nadrukkelijk op hebben aangedrongen. Het moge duidelijk zijn dat voor een gezonde woonmix het van groot belang is dat ook (half)vrijstaande woningen onderdeel gaan uitmaken van het programma. Temeer nu juist aan deze woningen in Nieuw Noord zo’n groot tekort is.

Daar komt bij dat dit woningtype ook beter aansluit bij bestaande woningen in de onmiddellijke omgeving en bovendien beter inpasbaar is in het omliggende duinlandschap. Vandaar hierbij de dringende oproep om (half)vrijstaande woningen alsnog in het programma op te nemen. Uit het programma valt volgens reclamant op te maken dat het manegeen scoutingterrein gefaseerd dat wil zeggen afzonderlijk worden ontwikkeld. Dat zou betekenen dat de woningen in twee fasen zouden worden gebouwd met onnodig veel overlast voor de omwonenden tot gevolg omdat zij daardoor voor een aanmerkelijk langere periode te maken krijgen met hinderlijke bouwactiviteiten. Dat klemt temeer nu de omwonenden naar alle waarschijnlijkheid ook al te maken zullen krijgen

Uit de verdere uitwerking moet blijken wat voor woningen er worden gerealiseerd. Tijdens de denktanks werd met name verzocht om grondgebonden woningen door de deelnemers. Deze typologie is met behulp van dit PvEL met name gefaciliteerd, maar ook zijn er appartementen mogelijk. Het doel bij deze ontwikkeling is om betaalbare woningen voor onder andere jongeren te realiseren en dat doel wordt niet bereikt al er alleen maar (half)vrijstaande woningen worden gerealiseerd.

De ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd in de zin van dat het sociale deel waarschijnlijk wordt ontwikkeld door Pré Wonen en het overige deel van de ontwikkeling door een andere ontwikkelaar. Het kan zijn dat deze ontwikkelingen gelijk oplopen, maar dit is afhankelijk van de verplaatsing van de scouting. Uiteraard wordt altijd bekeken hoe overlast voor omwonenden zoveel mogelijk kan worden voorkomen. 14

Bijlage 2: Nota van beantwoording Heimanshof

met overlast door de ontwikkeling van het nabijgelegen Curiedexproject. Vandaar hierbij de oproep om het manege- en scoutingterrein niet afzonderlijk maar tegelijkertijd te ontwikkelen om de overlast voor de omwonenden zoveel mogelijk te beperken

15