Bijlage 3 Bezwaarschrift (publicatie)

PER AANGETEKENDE POST Gemeente Zandvoort T.a.v. de Gemeenteraad Postbus 2 2040 AA ZANDVOORT

Per e-mail vooruit: ftenberge@haarlem.nl Amsterdam, 19 februari 2025 Inzake : /Holland Casino (v/h AMEV) Betreft : Bezwaarschrift vestigen voorkeursrecht Onze ref. : 28889415.1/20020478 E-mail : pieter.twaalfhoven@actlegal-netherlands.com

Geachte leden van de gemeenteraad, 1.

INLEIDING

1.1

Bij besluit van 17 december 2024 heeft de gemeenteraad van Zandvoort op de grond van het bepaalde in artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet besloten om een voorkeursrecht te vestigen op de gronden gelegen aan het Badhuisplein te Zandvoort, kadastraal bekend als gemeente Zandvoort, sectie C, nummers 6401, 6486, 6487, 6712 en 6714 c.q. het eerder op deze gronden door het college van burgemeester en wethouders van Zandvoort (‘het College’) gevestigde voorkeursrecht (hierna: ‘het Voorkeursrecht’). Kopie van dit besluit wordt hierbij overgelegd als Bijlage 1.

1.2

De percelen kadastraal bekend als gemeente Zandvoort, sectie C, nummers 6401 en 6487 zijn eigendom van de naamloze vennootschap Holland Casino N.V. (‘Holland Casino’). De percelen kadastraal bekend als gemeente Zandvoort, sectie C, nummers 6712 en 6714 zijn weliswaar eigendom van de gemeente Zandvoort (‘de Gemeente’), maar hierop is een opstalrecht gevestigd ten behoeve van Holland Casino.

1.3

Van het besluit tot vestigen van het Voorkeursrecht is op 9 januari 2025 kennisgeving gedaan in het Gemeenteblad van Zandvoort (Gemeenteblad 2025, nr. 13068, Bijlage 2). In deze kennisgeving is vermeld dat tot uiterlijk 20 februari 2025 bezwaar kan worden gemaakt tegen het Voorkeursrecht.

1.4

In 2003 is (‘ ’) met Holland Casino een voorkeursrecht van koop overeengekomen. Het (gemeentelijk) Voorkeursrecht verhindert de uitoefening van dit contractuele voorkeursrecht. Om die reden maakt hiermee en daarmee tijdig bezwaar tegen het Voorkeursrecht. Dit bezwaar zal hierna worden toegelicht. Alvorens daaraan toe te komen, zal hieronder eerst worden toegelicht dat en waarom als belanghebbende moet worden beschouwd.

2.

BELANGHEBBENDHEID

2.1

Zoals hiervoor is toegelicht, is in 2003 een voorkeursrecht met Holland Casino overeengekomen. Dit voorkeursrecht houdt concreet in, dat indien Holland Casino voornemens is om over te gaan tot vervreemding van het Casinocomplex aan een derde, Holland Casino dat voornemen op grond van het voorkeursrecht aan schriftelijk kenbaar dient te maken en dienen partijen binnen zestig (60) dagen na dagtekening van dit schrijven overeenstemming te hebben bereikt over de koopprijs en alle overige voorwaarden. Uitsluitend indien schriftelijk verklaart geen gebruik te willen maken van zijn voorkeursrecht van koop, is Holland Casino gerechtigd het Casinocomplex te verkopen aan een derde onder de voorwaarden en voor de koopsom die Holland Casino goeddunkt. heeft Holland Casino inmiddels laten weten van zijn voorkeursrecht gebruik te maken, maar het Voorkeursrecht staat hier gezien het bepaalde in artikel 9.7 Omgevingswet aan in de weg.

2.2

Een en ander brengt mee dat een eigen, van anderen te onderscheiden, rechtstreeks en persoonlijk betrokken belang in de zin van artikel 1:2 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht bij het Voorkeursrecht heeft, zodat als belanghebbende moet worden beschouwd. Daaraan doet niet af dat Holland Casino zelf (ook) als belanghebbende moet worden beschouwd bij het Voorkeursrecht, althans dat maakt niet dat (slechts) een afgeleid belang zou hebben. Dit wordt hierna toegelicht.

2.3

Zoals ook in het raadsbesluit van 17 december 2024 is vermeld, heeft Holland Casino in de loop van 2024 te kennen gegeven haar vestiging in Zandvoort te zullen sluiten en het casinocomplex te willen vervreemden. Dit betekent dat het contractuele voorkeursrecht tussen en Holland Casino zou worden geactiveerd. Holland Casino heeft de Gemeente echter op 8 november 2024, in navolging van het door het College gevestigde voorkeursrecht, voorgesteld om in onderhandeling te treden over een verkoop van haar (met een voorkeursrecht belaste) percelen aan de Gemeente. In navolging hiervan heeft de Gemeente bij brief van 11 december 2024 te kennen gegeven dat het College op 10 december 2024 heeft besloten dat de Gemeente in beginsel bereid is om deze percelen tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen (Bijlage 3). Een verkoop van deze percelen in navolging van het Voorkeursrecht is exact wat met dit bezwaar tracht te voorkomen, omdat wenst dat Holland Casino uitvoering geeft aan het met hem

2

overeengekomen voorkeursrecht. Een en ander leidt tot de slotsom dat Holland Casino in zoverre gebruik maakt van het Voorkeursrecht, door de met dit Voorkeursrecht belaste percelen aan de Gemeente aan te bieden, terwijl dat juist tracht te verhinderen gezien zijn contractuele voorkeurspositie. De belangen van Holland Casino en lopen in zoverre niet parallel, maar zijn tegengesteld,1 zodat ingevolge de huidige lijn in de rechtspraak niet gesteld kan worden dat (slechts) een afgeleid belang heeft. 2.4

De slotsom van het voorgaande is dat

in zijn bezwaar moet worden ontvangen.

3.

NIET VOLDAAN AAN VESTIGINGSVOORWAARDEN

3.1

Ingevolge artikel 9.1 lid 1 aanhef en onder c van de Omgevingswet, welk artikel uw gemeenteraad aan het Voorkeursrecht ten grondslag heeft gelegd, kan een onroerende zaak met een voorkeursrecht worden aangewezen voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan.

3.2

Er moet derhalve sprake zijn van een afwijkend gebruik ten opzichte van de functie die in het omgevingsplan aan de betreffende onroerende zaak is toegedeeld, wil hierop een voorkeursrecht kunnen worden gevestigd. Aan die voorwaarde wordt in dit geval niet voldaan.

3.3

In het besluit van 17 december 2024 is opgemerkt dat het voorkeursrecht is gevestigd met het oog op een (her)ontwikkeling van de met het Voorkeursrecht aangewezen onroerende zaken voor – met name – (extra) woningen.

3.4

Voor de percelen waarvoor het Voorkeursrecht is gevestigd geldt momenteel, op grond van het bestemmingsplan Middenboulevard’ (dat sinds 1 januari 2024 deel uitmaakt van het omgevingsplan van de gemeente Zandvoort), de bestemming ‘Centrum – uit te werken’. Binnen de bestemming ‘Centrum – uit te werken’ is gezien het bepaalde in artikel 15.1 van de planregels een waaier aan gebruiksvormen mogelijk. In dit artikel 15.1 staat dat de met de bestemming ‘Centrum – uit te werken’ aangewezen gronden bestemd zijn voor de functies detailhandel, horeca, dienstverlening, casino, kantoren, woningen, wellness, maatschappelijke doeleinden, aan-, uit-, en bijgebouwen, erven en bijbehorende voorzieningen, parkeren, verblijfsgebied, brandgangen, ontsluitingspaden, stoepen, stoeptreden en hellingbanen.

1 Vgl. (vuistregel 2 uit) de conclusie van A-G R.J.G.M. Widdershoven van 7 november 2018, ECLI:NL:CRVB:2018:3474. Zie voorts

ABRvS 3 augustus 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2264.

3

3.5

Gezien het grote aantal gebruiksvormen dat ter plaatse is toegestaan op grond van de uit te werken centrumbestemming, is het maar de vraag of wordt voldaan aan de voorwaarde dat sprake moet zijn van een afwijkend gebruik. Uw gemeenteraad heeft zich die vraag blijkens de volgende passage uit het besluit van 17 december 2024 kennelijk ook gesteld: “Op grond van het geldende omgevingsplan ("Middenboulevard 2009") zijn op deze locatie al ruime bouw- en gebruiksmogelijkheden, waaronder wonen, toegestaan zodat de functie in beginsel niet afwijkt van het huidige gebruik. Bij de parlementaire behandeling van de Wvg is echter tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar bijvoorbeeld intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. ln dit geval kunnen door middel van de andere toegedachte functie in de voorkeursrechtbeschikking de bouwmogelijkheden op de locatie worden aangepast en/of de gebruiksmogelijkheden juist worden ingeperkt zodat alleen nog wonen mogelijk is.”.

3.6

Uw gemeenteraad gaat er dus kennelijk van uit, dat door het inperken van de gebruiksmogelijkheden sprake is van een afwijkend gebruik zodat in zoverre wordt voldaan aan voornoemde voorwaarde voor het (kunnen) vestigen van een voorkeursrecht. Dit uitgangspunt is niet juist.

3.7

Weliswaar kan aan uw gemeenteraad worden toegegeven dat uit de rechtspraak volgt dat in een situatie waarin een groter aantal functies wordt toebedacht aan een locatie, sprake is van een afwijkend gebruik in vorenbedoelde zin, maar uit deze rechtspraak volgt niet dat ook in het omgekeerde geval aan deze voorwaarde wordt voldaan. Dat is ook niet logisch omdat alle gebruiksvormen die in die situatie worden toebedacht, voorheen ook al mogelijk waren zodat in zoverre geen sprake is van afwijkend gebruik. Wanneer de gebruiksmogelijkheden daarentegen worden uitgebreid, zijn er per definitie nieuwe gebruiksvormen mogelijk zodat in zoverre juist wel sprake is van een afwijkend gebruik.

3.8

Daar komt bij dat uit het raadsbesluit ook volgt dat wordt beoogd om ter plaatse van de onderhavige onroerende zaken “ruimte voor winkels en horeca” te creëren, zodat het maar de vraag is of van een inperking van functies daadwerkelijk sprake zal zijn. Het raadsbesluit zelf gaat daar niet althans onvoldoende van uit.

3.9

De slotsom is dat het Voorkeursrecht niet voldoet aan het bepaalde in artikel 9.1 lid 1 aanhef en onder c van de Omgevingswet, althans hiermee in strijd is.

4

4.

TOT SLOT

4.1

Namens wordt verzocht dit bezwaar ontvankelijk en gegrond te verklaren en het bestreden besluit te herroepen, een en ander onder toekenning van een vergoeding van de kosten voor professionele rechtsbijstand als bedoeld in artikel 7:15 lid 2 Awb.

Hoogachtend,

P.C.J. Twaalfhoven Advocaat

BIJLAGEN 1. Besluit vestigen voorkeursrecht d.d. 17 december 2024 2. Publicatie vestigen voorkeursrecht d.d. 9 januari 2025 3. Brief gemeente Zandvoort aan Holland Casino d.d. 10 december 2024

5