Bijlage 2 - Wijzigingsoverzicht SPvE Auto Strijder (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
1.1 Inleiding Het concept-Stedenbouwkundige Programma van Eisen ‘Auto Strijder (De Duinwachter)’ heeft ter inzage gelegen van 3 december 2020 tot en met 15 januari 2021. In de periode dat de stukken ter inzage lagen konden zienswijzen worden ingediend. Er zijn 39 zienswijzen tijdig ingediend. Van de 39 zienswijzen zijn 10 zienswijzen verwerkt in dit wijzigingsoverzicht vanwege de aard en omvang van de zienswijze. De overige 29 zienswijzen betreffen algemene en korte positieve reacties en steunbetuigingen en worden onder dankzegging ter kennisgeving aangenomen. Het wijzigingsoverzicht maakt integraal onderdeel van het besluit tot het vaststellen van het definitieve Stedenbouwkundige Programma van Eisen (SPvE). 1.2 Leeswijzer Dit wijzigingsoverzicht is als volgt opgebouwd. Het overzicht bevat een lijst van de indieners van zienswijzen, het inhoudelijke commentaar op het ontwerpbesluit (zie kolom “zienswijze”) en het gemeentelijke antwoord op dit commentaar (zie kolom “antwoord”). Nr. Naam A. B. C. D. E. F. G. H. I. J.
Adres
Huisnr
1
Postcode
Plaats
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
1. Zienswijzen op concept-SPvE A. Nr.
Zienswijze
Antwoord
1.
De beoogde woningbouwlocatie ligt binnen de geluidscontouren van het circuit. Op zich heeft de exploitant van het circuit geen bezwaren tegen de voorgestelde ontwikkeling, mits de ontwikkeling geen effecten heeft op de bedrijfsvoering van het circuit en omgeving en de toekomstige ontwikkelingen hiervan.
Voor de beoogde woningbouwontwikkeling is in dit stadium al een akoestisch onderzoek door het bureau P+M (rapportnummer: M+P.ROW.20.01.1) verricht om te beoordelen of de geluidsbelasting van het circuit Zandvoort knelpunten oplevert. Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidsbelasting vanwege het circuit Zandvoort maximaal 50 dB(A) bedraagt ter plaatse van de ontwikkellocatie. Hiermee levert het circuit Zandvoort geen knelpunten op en is er geen sprake van nadelige effecten op de bedrijfsvoering van het circuit en de toekomstige ontwikkelingen daarvan. Hierbij wordt opgemerkt dat onduidelijk is op welke toekomstige ontwikkelingen wordt gedoeld. Er liggen geen concrete plannen bij de gemeente ter beoordeling.
2.
Bij het akoestisch onderzoek dient niet alleen rekening te worden gehouden met het geluid als gevolg van het gebruik van de baan, maar ook met de overige ontwikkelingen, die buiten de inrichting kunnen plaatsvinden en waarvoor de milieuvergunning niet van toepassing is. De westelijke en zuidelijke randzone vallen namelijk buiten deze vergunning, maar deze locaties worden tevens gebruikt voor andere evenementen zoals muziekfestivals, zakelijke evenementen, bijeenkomsten en sportactiviteiten. Deze passen binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan en ook de gemeente onderschrijft dergelijke activiteiten op deze locaties.
Dit onderdeel van de zienswijze gaat uit van een onjuiste veronderstelling en geeft een onvolledig beeld van het wettelijk kader waaraan het circuit Zandvoort moet voldoen bij het organiseren van evenementen. Voor de overige zones binnen het circuit Zandvoort - niet vallend binnen de grenzen van de inrichting als bedoeld in de vigerende milieuvergunning - geldt dat op grond van het vigerende bestemmingsplan “Circuitgebied” sportevenementen en evenementen in de vorm van een circus, kermis of braderieën zijn toegestaan. Evenementen zoals muziekfestivals zijn derhalve niet toegestaan op grond van het bestemmingsplan. Ook wordt gewezen op de aanvullende werking van de Algemene plaatselijke verordening van Zandvoort, waarin regels zijn gesteld voor evenementen o.a. ten aanzien van de toegestane geluidsnormen. Gelet op hier zullen de overige activiteiten op het circuit - buiten de grenzen van de inrichting - niet leiden tot een belemmering voor de beoogde ontwikkeling en eveneens niet tot een beperking of belemmering van de bedrijfsvoering van het circuit Zandvoort. 2
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
3.
Het bureau Peutz beschikt over de relevante informatie betreffende het geluid rondom het circuit. Ter overweging wordt meegegeven om het bureau Peutz te betrekken bij het uit te voeren akoestisch onderzoek.
Het bureau M+P beschikt over de relevante informatie, waaronder het zonemodel van het circuit Zandvoort. Er is derhalve geen aanleiding om het bureau Peutz te betrekken bij het uitgevoerde akoestisch onderzoek.
4.
Bij eerdere bouwplannen voor deze locatie speelde de aanwezigheid van twee geluidbronnen (circuit en de weg) een rol bij de besluitvorming. Bij de verdere besluitvorming dient in een goede onderbouwing te worden aangegeven waarom het voorgaande geen beletsel vormt voor de realisering van de beoogde woongebouw.
Een vergelijking met eerdere bouwplannen doet niet ter zake voor de beoordeling voor het thans voorliggende plan. De huidige woningontwikkeling dient op zichzelf te worden beoordeeld en dient daarbij te voldoen aan de Wet geluidhinder en een goede ruimtelijke ordening. Uit het akoestisch onderzoek volgt dat hieraan voldaan wordt.
5.
Als reminder wordt gewezen op een initiatief wat benoemd is in de structuurvisie. Dit betreft de mogelijke aanleg van een lightrail richting Bloemendaal. Het zou een gemiste kans zijn, indien door de situering van het gebouw deze lightrail nooit meer gerealiseerd kan worden.
In de structuurvisie Parel aan Zee+ is een lightrail benoemd, wat voorlangs de beoogde ontwikkellocatie zou lopen. Dit mede als onderdeel van de revitalisering van de Jacob Catsstraat e.o. en als optie ter verkenning. De realisatie van een lightrail is thans niet actueel, omdat inmiddels een upgrade van de bestaande treinverbinding Zandvoort-Haarlem is gerealiseerd, waarmee (zeer) grote bezoekersaantallen kunnen worden verplaatst. Overigens beschikt Zandvoort niet over een zogeheten Zuid-Tangenttracé, wat als randvoorwaarde in de structuurvisie is geformuleerd voor de komst van een lightrail. In het plan blijft overigens wel een ruimte tussen weg en gebouw bestaan (handhaving trottoir/looproute naar bijv. circuit) langs de Burg. Van Alphenstraat, net als in de huidige situatie. In die zin blijft de ruimte geborgd.
6.
Verzocht wordt om de toekomstige bewoners bewust te maken van het feit, dat zij binnen de geluidcontouren van het circuit (en doorgaande weg) gaan wonen. Mogelijk kan de ontwikkelaar dit met de bewoners in een overeenkomst vastleggen.
7.
Het circuit Zandvoort juicht kwalitatieve ontwikkeling in en rondom Zandvoort toe. Dit zal leiden tot het verbeteren van de aantrekkingskracht en beeldvorming rondom Zandvoort.
Om tegemoet te komen aan dit onderdeel van de zienswijze van het circuit Zandvoort wordt een kettingbeding opgenomen in de anterieure overeenkomst, wat afgesloten wordt tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Het kettingbeding strekt ertoe dat de toekomstige bewoners door de ontwikkelaar erop worden gewezen dat zij in een gebied gaan wonen met geluidshinder van het circuit Zandvoort. Voor de volledigheid wordt erop gewezen dat - zoals gezegd - voldaan wordt aan de geluidsnormen als bedoeld in de Wet geluidhinder. Dit onderdeel van de zienswijze wordt onder dankzegging ter kennisgeving aangenomen. 3
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
B. Nr.
Zienswijze
Antwoord
1.
In de afgelopen maanden heeft de indiener van de zienswijze, zich ingezet voor de Zandvoortse starters en daarmee een goed beeld gekregen van de gedachten van de Zandvoortse starters. Naar aanleiding hiervan wordt graag meegegeven waarom het belangrijk is om het plan rond “De Duinwachter” door te laten gaan.
Dit onderdeel van de zienswijze wordt onder dankzegging ter kennisgeving aangenomen.
2.
Dat er een woningprobleem is in Zandvoort, is al een tijdje bekend. Dat er veel starters thuis blijven wonen of noodgedwongen verhuizen naar een ander dorp is ook niets nieuws. Een plan die dit probleem voor een groot deel van de starters kan oplossen is wel iets nieuws. Als reactie op Facebook reageerde veel ouderen met eenzelfde uitspraak: “Ach meid, hier zijn we wel dertig jaar mee bezig. Zonde van je tijd en de gemeente luistert toch niet”. Begrepen wordt dat deze mensen na vele teleurstellingen niet meer geloven in verandering, maar de indiener van de zienswijze gelooft dat wel. Mede door dit plan, maar ook zeker door de gemeente. De gemeente laat zien mee te willen werken en mee te willen denken. Door dit plan door te laten gaan is dat een teken naar de Zandvoorters toe dat zij gehoord worden. De Duinwachter realiseert niet alleen meer woongelegenheid maar zorgt ook voor doorstroming. Door de ruimte die dit project ook voor ouderen realiseert ontstaat er binnen Zandvoort doorstroming. De ouderen kunnen verhuizen naar de Duinwachter, gezinnen kunnen naar de huizen van de ouderen en de starters kunnen in de appartementen van de gezinnen. Daarnaast is er in dit project ook rekening gehouden met betaalbare- en middeldure koopwoningen en de starterswoningen waardoor jonge gezinnen en starters ook kans maken om een huis in Zandvoort, met hun budget, te kunnen kopen.
Zie reactie onder B.3.
3.
Het klopt dat de Duinwachter naast de realisatie van meer woongelegenheid ook zorgt voor doorstroming. Deze doorstroming komt automatisch op gang. In de regel zijn senioren (55-plussers) geïnteresseerd in gelijkvloerse woningen. Dit blijkt ook al uit de hoeveelheid potentiële kopers, die zich gemeld hebben bij de ontwikkelaar voor de woningen in het project. Vaak laat deze groep een eengezinswoning achter. Daarnaast krijgt het “paviljoen” (de lagere bebouwing) met 32 woningen een seniorenlabel met mogelijkheden voor het afnemen van zorg. Ook voor deze woningen is de kans groot dat een aanzienlijk deel van de bewoners een 4
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
eengezinswoningen (koop of huur) achter zal laten. Voor de starters zijn de 40% woningen (44) in het betaalbare- en middeldure segment bij uitstek geschikt. 4.
5.
C. Nr. 1.
De korte tijd waarin dit pand gerealiseerd kan worden is ook een punt die dit project nog meer zo aantrekkelijk maakt. Overige projecten, met name in het dorp, duren door verschillende omstandigheden enorm lang met het daadwerkelijk realiseren van de plannen.
Als laatste punt wordt de mooie, moderne, aansprekende en kwalitatief hoogwaardige architectuur benoemd. Zandvoorters zijn trots op hun dorp en voelen zich hier thuis. Dit plan straalt rust en modernisatie uit. Een gebouw waar de Zandvoorter trots op kan zijn en dat helemaal past bij de rust die de zee brengt. Dit plan is daardoor zowel een aanwinst voor de woningzoekenden in Zandvoort als voor de uitstraling van Zandvoort.
De relatief korte tijd waarin deze woningontwikkeling kan worden gerealiseerd hangt samen met de beperkte complexiteit van het project. In tegenstelling tot grotere gebiedsontwikkelingen waarbij meerdere eigenaren een positie hebben in het gebied, geldt dat voor dit project sprake is van één eigenaar. Dit vereenvoudigt het proces om overeenstemming te bereiken over de ontwikkeling tussen de gemeente en de eigenaar. Gelet op de woningnood in Zandvoort streeft het gemeentebestuur ernaar om de omgevingsvergunning zo snel als mogelijk te verlenen met inachtneming van de geldende wettelijke procedures en termijnen, zodat de ontwikkeling snel kan worden uitgevoerd. Dit onderdeel van de zienswijze wordt onder dankzegging ter kennisgeving aangenomen.
Zienswijze
Antwoord
Zelden is zo een uitvoerig en gedetailleerd plan gepresenteerd als “De Duinwachter”. Hiervoor moet ver terug worden gegaan in de geschiedenis, namelijk de tijd van wijlen heer Bouwes, om een dergelijk grootschalig en ambitieus particulier initiatief gepresenteerd te zien worden.
Dit onderdeel van de zienswijze wordt onder dankzegging ter kennisgeving aangenomen.
5
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
De initiatiefnemers zijn erin geslaagd een plan te presenteren met een aansprekende en blijvende uitstraling voor de naaste omgeving maar tevens voor de badplaats Zandvoort als geheel.
2.
D. Nr. 1.
Het betreft een perfecte en tevens markante locatie. De toelichtingen bij de uitwerking van de plannen geven aan dat er nagedacht en ontworpen is binnen de kaders van wat is toegestaan. Er wordt voorzien in een grote behoefte. De gemeente Zandvoort wordt geholpen bij het verlagen van de grote woningschaarste. De doorstroming van aangeboden woningen zal na realisatie van dit project een positief effect hebben op wachtlijsten.
Zie reactie onder B.3.
Zienswijze
Antwoord
Met verbazing is geconstateerd dat de gemeenteraad op 6 mei 2020 toestemming heeft gegeven voor de bouw van een complex van twaalf verdiepingen hoog op de hoek van de Van Lennepweg en Burgemeester van Alphenstraat. Die verbazing komt vooral voort uit de notitie ‘Nota van inspraak bestemmingsplan Recreatiepark’ van 30 juni 2009, die duidelijk is waar het betreft het laten vervallen van de plannen van twee woontorens op de locatie van Auto Strijder.
Sinds 2009 is er in de Nederlandse samenleving het nodige veranderd. Als gevolg van de landelijk bevolkingsgroei en de bewonersgroei in Zandvoort, is er een grote behoefte aan woningen. Op dit moment is er sprake van een groot woningtekort in Nederland en ligt er voor Zandvoort een grote woningbouwopgave van 630 woningen om te realiseren. Deze omstandigheden maken dat er sprake is van een andere situatie dan in 2009. De beoogde ontwikkeling gaat uit van de realisatie van 108 woningen, waarmee een significant deel van de totale woningbouwopgave voor Zandvoort wordt gerealiseerd. De ontwikkeling op zichzelf genomen wordt stedenbouwkundig als ruimtelijk aanvaardbaar geacht (zie meer hierover in de reacties onder D.2 tot en met D.4). Hierbij wordt ook opgemerkt dat in de huidige plannen van de ontwikkeling rekening is gehouden met de zienswijzen die in 2009 zijn ingediend in het kader van het bestemmingsplan “Recreatiepark”.
6
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
2.
Er wordt bezwaar gemaakt tegen de geplande hoogbouw van twaalf verdiepingen, die niet op deze plek past. Gezien de afstand van de woning van de indiener van de zienswijze ten opzichte van de beoogde woningen wordt gevreesd voor een ernstige aantasting van de privacy.
Het betreffende flatgebouw aan de Burg. van Alphenstraat is gelegen op een grote afstand van circa 100 meter ten opzichte van de ontwikkellocatie en de toekomstige gebouwen. Gelet hierop zal er geen sprake zijn van een ernstige aantasting van de privacy, zo er al sprake is van een aantasting van de privacy.
3.
De Duinwachter wordt een belangrijk obstakel in de primaire toegangsweg tussen het station en het circuit Zandvoort. Er wordt verwacht dat bijzondere aandacht wordt besteed aan een veilige looproute langs het gebouw.
Uitgangspunt is dat een goede looproute blijft bestaan en de bestaande (loop)stromen kunnen worden afgewikkeld. Er wordt dus aandacht besteed aan de handhaving van een veilige looproute langs het gebouw en de Burgemeester van Alphenstraat. Het nieuwe gebouw wordt bovendien niet beschouwd als een obstakel, maar kan ook juist als oriëntatiepunt fungeren vanaf het station richting het circuit.
4.
In het SPvE wordt gelezen dat de parkeergarage wordt ontworpen als openbare parkeergelegenheid. Gelegen zo dichtbij het circuit en het strand, wordt verwacht dat de juiste maatregelen worden genomen om voortdurende file van inrijdende auto’s te voorkomen.
De parkeergarage wordt uitsluitend door bewoners/bezoekers van Duinwachter gebruikt. Er wordt gezorgd voor een (te ontwikkelen) toegangssysteem. Het is niet de bedoeling en niet toegestaan dat bezoekers van het strand of circuit in de garage parkeren. Geborgd wordt dat bij het in- en uitrijden geen filevorming ontstaat door te toetsen of er voldoende in- en uitrijcapaciteit en opstellengte voor auto’s wordt gerealiseerd bij de in- en uitgang van de garage. Gezien de aantallen en gebruik/doelgroep wordt geen filevorming verwacht bij het in- en uitrijden. Uit verkeerskundig onderzoek zal moeten blijken, dat er nog altijd sprake zal zijn van een verkeersveilige situatie bij de aansluiting op de Burg. Van Alphenstraat. Dit wordt bij de nadere uitwerking van de ontwikkeling in een stedenbouwkundig plan beoordeeld.
7
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
E. Nr. 1.
Zienswijze
Antwoord
In het concept-SPvE wordt geen aandacht besteed aan de privacy aspecten van dit nieuwe plan. Dit is zeker een aspect dat meegewogen dient te worden. Het gebouw aan de Van Speijkstraat 187-201 (Malaga) is in 1999/2000 neergezet als afronding en blikvanger van park “Duinwijck” aan de rand van bebouwing met veel glas om het gerealiseerde park extra uitstraling te geven. Door de hoogbouw voor het gebouw gaan de huiskamer als inkijkhuiskamer fungeren.
In verband met de belangen van de bewoners van de flat (‘Malaga’) op de kop van de Van Speijkstraat wordt uitsluitend een lagere bebouwing toegestaan op korte afstand tegenover de flat. Dit betreft een gebouw van maximaal vier bouwlagen. De hogere bebouwing - meer naar achteren gelegen gezien vanuit de flat - is grotendeels zes bouwlagen. Het deel van het gebouw met twaalf bouwlagen is zo gepositioneerd dat zo min mogelijk het uitzicht wordt belemmerd voor omwonenden. De hoge delen van het gebouw liggen op een grote afstand van circa 70 meter ten opzichte de flat aan de van Speijkstraat. Alhoewel enig verlies van privacy niet valt uit te sluiten is met hiervoor omschreven stedenbouwkundige opzet de aantasting van de privacy tot een minimum beperkt en wordt dit - afgezet tegen het algemeen belang wat is gediend met de ontwikkeling - als ruimtelijk aanvaardbaar geacht.
2.
De bestaande bebouwing rond de plek van dit project is acht en negen bouwlagen en de voorziene twaalf bouwlagen lijkt veel te hoog voor deze omgeving. Bovendien is dit in strijd met het geldende bestemmingsplan, maar zeker ook de gedachte achter het huidige bestemmingsplan.
Op korte afstand van de beoogde ontwikkeling staan aan de Burg. van Alphenstraat hoge langgerekte flats van negen bouwlagen en een flat van elf bouwlagen (“Duinwijck”). Ook de nabij gelegen bebouwing van het hotel van Center Parcs is een langgerekt gebouw van tien bouwlagen. Bij de ontwikkellocatie van de ‘Duinwachter’ is slechts een kwart van de bebouwing twaalf bouwlagen en is het grootste deel van de bebouwing vier en zes bouwlagen. In relatie tot de langgerekte gebouwen in de directe omgeving (aan de Burg. van Alphenstraat) is de stedenbouwkundige impact van de beoogde ontwikkeling kleiner. Het nieuwe gebouw zal daarmee qua hoogte en impact niet uit de toon vallen. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken zal een planologische procedure doorlopen moeten worden. Dit betekent dat een bestemmingsplan in procedure zal worden gebracht om de ontwikkeling mogelijk te maken.
8
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
3.
Er wordt aandacht gevraagd voor de veilige aansluiting van het gebouw op de bestaande openbare wegen (hoofdstuk 5C van het SPvE), omdat het nu al erg druk is op deze wegen en er nu al vaak gevaarlijke situaties ontstaan.
Zie reactie onder D.4.
4.
Het huidige benzinestation heeft vrij overzichtelijke en ruime in- en uitritten. De in- en uitrit wordt door de geplande nieuwbouw verengd en de nieuwbouw heeft niet alleen veel bewoners, maar ook leveranciers en pakjesbezorgers.
Dergelijke aspecten zijn onderdeel van de verdere uitwerking in de volgende fase naar een stedenbouwkundig plan. Er zal getoetst worden of voldaan wordt aan een verkeerskundig acceptabele verkeerssituatie (getoetst op richtlijnen, (lokale) kennis en beleidskaders). Er wordt ook een zogenaamd mobiliteitsplan opgesteld waar dergelijke thema’s een plaats krijgen.
5.
Er is nu al parkeeroverlast en dat wordt door deze nieuwbouw alleen maar erger. Het circuit trekt veel bezoekers voor evenementen en veel van die bezoekers komen per trein en die lopen naar het circuit via de Van Speijkstraat en moeten dan deze drukke weg kruisen en bovendien rekening houden met de in- en uitritten van het nieuwe gebouw.
De parkeergarage wordt uitsluitend door bewoners/bezoekers van Duinwachter gebruikt. Er wordt gezorgd voor een (te ontwikkelen) toegangssysteem. Het is niet de bedoeling en toegestaan dat bezoekers van het circuit in de garage parkeren. Zo er al sprake is van parkeeroverlast, zal deze niet toenemen als gevolg van de ontwikkeling. Er wordt ruim voldoende parkeergelegenheid voorzien in de onder de gebouwen gesitueerde 2-laagse parkeergarage, die plek gaat bieden aan 150 parkeerplaatsen. Deze plekken voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners en diens bezoekers. Ook komt er ruim voldoende plek voor de stalling van fietsen in de parkeergarage, tevens voor bewoners én bezoekers. Bij grote evenementen (meer dan 10.000 bezoekers) op het circuit wordt er gewerkt met een verkeer- en vervoersplan. Hierin zijn o.a. maatregelen genomen voor de looproute vanaf het station naar het circuit, waaronder de inzet van verkeersregelaars of specifieke locaties zoals de oversteek van de Van Speijkstraat naar de Burg. van Alphenstraat. Dit om ook het (lokale) verkeer een goede en veilige toegankelijkheid te blijven bieden. Het is denkbaar dat bij de in- en uitrit van de parkeergarage een extra maatregel wordt genomen (bijv. inzet verkeersregelaar die de situatie in de gaten houdt en ingrijpt indien nodig, bijvoorbeeld wanneer een bewoner het gebouw in- of uitrijdt).
Dit heeft aandacht bij de verdere uitwerking.
9
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
6.
7.
F. Nr. 1.
Hoofdstuk 6 van het SPvE vraagt naar een studie naar de wind- en geluidhinder van het nieuwe gebouw. Ook de samenhang van deze aspecten met het gebouw aan de Van Speijkstraat (Malaga) moet worden onderzocht. Gezien de geringe onderlinge afstand, denken indieners van de zienswijze dat er zeker beïnvloeding gaat plaats vinden tussen beide gebouwen met mogelijk sterke effecten. Mocht dit project worden gerealiseerd, dan moet er ook rekening worden gehouden met een aanzienlijke waardedaling van het pand van de indieners van de zienswijze.
Door het bureau Cauberg Huygen is reeds een windhinderonderzoek uitgevoerd (zie bijlagen bij het SPvE). In het onderzoek wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van ontoelaatbare windhinder rondom de beoogde bebouwing. In relatie tot de flat aan de Van Speijkstraat is geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling geen invloed heeft op het windklimaat bij het flatgebouw.
Zienswijze
Antwoord
Waar nu laagbouw staat komt opeens hoogbouw te staan. Nu is er vrij uitzicht over de duinen en het circuit, straks tegen een gebouw aan. De reden om te gaan op deze plek is vanwege het fantastisch vrij uitzicht aan alle kanten.
Zie reactie onder E.1.
Dit onderdeel van de zienswijze wordt ter kennisgeving aangenomen.
Aanvullend wordt opgemerkt dat als gevolg van de beoogde ontwikkeling het uitzicht van een aantal omwonenden in de flat aan de Van Speijkstraat zal verminderen doch niet in onevenredige mate. Het belangrijkste uitzicht - met de meest intrinsieke waarde - richting de zee blijft volledig in stand. Ook het uitzicht op het Center Parcs en het achtergelegen duingebied blijft grotendeels in stand, doordat de gebouwen zo veel als mogelijk aan de noordkant van de kavel zijn gepositioneerd en één gebouw lager is. In het kader van een integrale belangenafweging wordt het algemeen belang wat is gediend met de realisatie van de 108 woningen en de woningnood zwaarder gewogen, dan het beperkte verlies van uitzicht van de woningen in de flat aan de Van Speijkstraat.
10
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
G. Nr. 1.
H. Nr. 1.
Zienswijze
Antwoord
Als bewoner van een appartement in een van de omliggende panden van Zie reactie onder F.1. dit te realiseren complex (waarvan het ontwerp er zeer mooi uitziet) worden zorgen uitgesproken over de hoogte van het hoofdgebouw. Met twaalf verdiepingen torent het boven de rest van de hoogbouw in de omgeving uit, waardoor voor de hele buurt en alle bewoners op hoger gelegen verdiepingen het vrije uitzicht wordt ontnomen. Dit is voor de hele omgeving een ernstige beperking van het woongenot. Het zou passender zijn als ook dit complex maximaal acht verdiepingen krijgt, zodat het beter in de omgeving op gaat en het complex als geheel in de buurt past.
Zienswijze
Antwoord
Nog meer hoogbouw zal de omgeving ontsieren. Het uitzicht naar de duinen zal drastisch beperkt en geblokkeerd worden door een dergelijk gebouw. Het uitzicht c.q. doorkijk naar het circuit en de duinen zal door het nieuw gebouw verdwijnen. Gehoopt wordt dat de ontwerper tot inkeer komt en de plannen worden herzien in een lager gebouw dat minder volumineus is.
Zie reactie onder F.1.
11
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
I. Nr. 1.
2.
3.
4.
Zienswijze
Antwoord
Het woonplezier wordt door het verdwijnen van het vrije uitzicht op de duinen en stuk minder. Door twee nieuwe flatgebouwen van resp. zes en twaalf verdiepingen hoog gaat het mooie uitzicht op de duinen achter tankstation Auto Strijder verloren.
Zie reactie onder F.1. Ter volledigheid wordt opgemerkt dat de genoemde verdiepingen in de zienswijze niet volledig juist zijn. Eén gebouw zal maximaal vier verdiepingen zijn en het andere gebouw grotendeels zes verdiepingen en deels twaalf verdiepingen. Zie reactie onder D.4.
Door de nieuwe parkeersituatie waar behalve het parkeren voor bewoners ook bezoekersmogelijkheid is net als voor de bezorgers, verzorgers , laden en lossen, kunnen gevaarlijke situaties ontstaan. Daar de twee gebouwen in de bocht staan , zal er ook op twee plekken opstoppingen kunnen ontstaan in verband met afslaand verkeer naar de Duinwachter. Dit is niet wenselijk voor de bewoners in de omringende straten zoals de dr. Johannes G. Mezgerstraat en de Ruyterstaat en in iets mindere mate voor de bewoners van de van Galenstraat, Tjerk Hiddestraat en Trompstraat. Op mooie zomerse dagen en vrije weekenden als Pasen en Pinksteren en Zie reactie onder E.5. Hemelvaartsdag kunnen opstoppingen en daardoor gevaarlijke situaties ontstaan als de strand- en circuitbezoekers een parkeerplek zoeken en kijken of er bij de Duinwachter parkeermogelijkheid is. Door de hoogte van de gebouwen, vooral het hoogste gebouw van Zie reactie onder E.6. twaalf verdiepingen, de wind een rol kan spelen als er langs gefietst of gelopen wordt. Het wegvallen of tevoorschijn komen van de wind kan valpartijen opleveren.
12
Bijlage 2: Wijzigingsoverzicht Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (Duinwachter)
J. Nr.
Zienswijze
Antwoord
1.
Het kolossale gebouw van twaalf verdiepingen past niet in de omgeving. Het betreft hier een gebied met een toeristische waarde. Toeristen en met name gebruikers uit het direct naastgelegen Center Parcs zullen de aanblik niet appreciëren.
Met het naastgelegen Center Parcs hebben meerdere overleggen plaatsgevonden en hebben zij positief gereageerd op de ontwikkeling vanwege de kwaliteitsimpuls die aan de ontwikkellocatie wordt gegeven. Ten opzichte van het verouderde garagebedrijf, tankstation en wasstraat zal het aanblik worden verbeterd met een nieuw gebouw van hoogwaardige kwaliteit en architectuur. Daarbij wordt duinfront op deze locatie hersteld, waarmee de groen/duinbeleving op straatniveau sterk wordt verbeterd. Het nieuwe gebouw wordt daarmee ook zorgvuldig landschappelijk ingepast in de omgeving.
2.
Het gebouw komt pal aan een hoofdroute richting zee en circuit. Een recreatieve functie passend in de context van de omgeving heeft de voorkeur, zoals ook in het bestemmingsplan is aangegeven. Door de hoogte van het gebouw zal de overlast door windbewegingen drastisch toenemen. Gesteld wordt dat er een onderzoek komt naar de invloed van wind op het gebouw en de omgeving. Dat heeft men ook gedaan met de hoge flat op de hoek Van Speijkstraat/Van Lennepweg. Er zou nagenoeg geen invloed zijn. De realiteit is dat de overlast sinds de bouw enorm is toegenomen.
Dit onderdeel van de zienswijze wordt onder dankzegging ter kennisgeving aangenomen.
3.
Zie reactie onder E.6.
13