Bijlage 2 Stedenbouwkundige onderbouwing
Tekst van het document
Stedenbouwkundige onderbouwing Woongebouw met 8 appartementen Zandvoortselaan 349-353 Bentveld ,
17 juni 2025
(revisie 30 juni 2025)
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
Inhoudsopgave Inleiding
3
Projectlocatie
4
Historische context
5
Welstandsnota
6
Morfologie
7
Straatprofiel en -aanzicht
11
Materialisatie
16
Aanvullende onderbouwing
17
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Inleiding Voor de adressen Zandvoortselaan 349-353 te Bentveld is een plan in ontwikkeling voor de realisatie van een appartementengebouw.
V o o rm a li e T g ra m b a a n
Over dit plan is reeds uitgebreid contact geweest met de gemeente
Zandvoort. Het voorliggende document is ter onderbouwing van de stedenbouwkundige inpassing van dit plan en is het resultaat van een principeverzoek en meerdere overlegrondes met de gemeente. De huidige situatie bestaat uit een drietal woningen met uitbouwen. De bebouwing is verouderd en biedt beperkte ruimtelijke en
functionele kwaliteit. De panden voldoen niet meer aan de hedendaagse eisen op het gebied van duurzaamheid , comfort en levensloopbestendigheid. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de locatie herbestemd voor de realisatie van een modern woonblok met acht duurzame appartementen voor senioren. Deze nieuwe appartementen zijn ontworpen met het oog op de toekomst: energiezuinig , goed geïsoleerd en geschikt voor bewoners op leeftijd. Door de toevoeging van dit woonprogramma wordt niet alleen de ruimtelijke kwaliteit aan de Zandvoortselaan versterkt , maar ook bijgedragen aan de groeiende behoefte aan passende , duurzame huisvesting in de regio. Bij het ontwerp van de nieuwbouw is rekening gehouden met het
historische karakter van de Zandvoortselaan , die van oudsher fungeert als hoofdroute naar Zandvoort en wordt gekenmerkt door fijnmazige lintbebouwing. Het nieuwe woonblok sluit qua schaal , positionering en uitstraling aan op de bestaande stedenbouwkundige structuur , zodat het op een respectvolle wijze wordt ingepast in het straatbeeld en het karakter van de laan behouden blijft. Ook houdt het rekening met de achterliggende Voormalige Trambaan , dat nu in gebruik is als fietspad. Het voorliggende document licht deze stellingen nader toe.
Z a n d v o o rt se
la a n
Vogelvluchtperspectief van de projectlocatie (bron: Vision 10)
3
Zandvoortselaan
Projectlocatie
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
eg w i un dr e ts e
W
V oo rm
a li e T g ra m
baan
B Za n dvo
Luchtfoto ter plekke van de locatie (bron: Omgevingsloket)
o r t s e la
e
v nt
el
d
w
eg
an
4
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
Historische context
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Een topografische kaart uit 1950 geeft een helder beeld van de
historische context waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Duidelijk te zien is dat de projectlocatie ruimtelijk onderdeel uitmaakt van de lintstructuur van de Zandvoortselaan , de historische ontsluitingsroute van Zandvoort. Bebouwing is vrijstaand en losjes aan de noordzijde van de weg gepositioneerd , met verspringende rooilijnen en afwisselende afmetingen. Aan de noordzijde van de projectlocatie bevindt zich de tramverbinding tussen Zandvoort , Haarlem en Amsterdam , die tot 1957 dienst heeft gedaan. Het sluit de projectlocatie in ruimtelijke zin af van het achterliggende glooiende duingebied. De Welstandsnota geeft ook een heldere historische , ruimtelijke
omschrijving van het projectgebied , te weten (p. 100-101): De Zandvoortselaan-Haarlemmerstraat is de oudste toegangsweg naar Zandvoort. [. ] De bebouwing loopt ook tussen de kernen van Zandvoort en Bentveld door als lintbebouwing [. ] en bestaat uit individueel vormgegeven vrijstaande , twee-onder-één-kap en complexgewijs opgetrokken woningen van één of twee bouwlagen hoog. De meest voorkomende kapvormen zijn zadeldaken , schilddaken en afgeknotte schilddaken met steile dakschilden. In enkele gevallen is er sprake van lijstgevels van twee bouwlagen , waarbij een plat dak is toegepast. ...
..
De bebouwing kent over het algemeen een sterke verticale gevelgeleding ,
door toepassing van hoge en smalle vensters in zowel begane grondgevel als in de verdiepingsgevel. De vensters zijn vrijwel overal voorzien van een bovenlicht met een kleinschalige roedeverdeling. Een deel van de roodbruine metselwerkgevels is in de loop der jaren voorzien van pleisterwerk , waardoor een gevarieerd beeld is ontstaan.
Topografische kaart 1950 rondom Zandvoort (bron: Topotijdreis)
De meeste bebouwing langs deze route is van origine voorzien van een
De detaillering van gevels en veranda’s of erkers is bijzonder zorgvuldig
houten veranda op de begane grond , waarbij soms een terras op de bovenzijde van de veranda is gerealiseerd. In de huidige situatie zijn deze veranda’s veelal dichtgemaakt met een pui met verticale gevelgeleding , waardoor grote , meestal woningbrede erkers zijn ontstaan. Deze puien hebben meestal een zelfde vensterindeling als de oorspronkelijke gevel , en zijn veelal als extra voorzien van openslaande tuindeuren.
vormgegeven.
trambaan
Zandvoortselaan
projectlocatie
Plinten , bogen , boogvelden met mozaïek , gevelstenen , constructieve uitkragingen onder de goot en andere speciale metselverbanden komen regelmatig voor. De nog aanwezige veranda’s zijn voorzien van zorgvuldig vormgegeven houten stijlen , waartussen lage hekwerkjes zijn geplaatst die eveneens zijn voorzien van verticale stijlen. 5
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Welstandsnota De projectlocatie maakt in de Welstandsnota Gemeente Zandvoort (2017) onderdeel uit van een
gebied dat is omschreven als ‘Historische Lijn’. Het welstandsniveau in dit gebied is “Bijzonder” , resulterend in de volgende Welstandscriteria:
Het gebied dat in de Welstandsnota wordt aangeduid als ‘historische lijnen’
(bron: Welstandsnota Zandvoort p. 103)
Relevante welstandscriteria (bron: Welstandsnota Zandvoort p. 103)
6
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
Morfologie
-
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
bouwhoogtes
Middels een drietal kaarten wordt nu ingezoomd op de morfologie van de locatie , om zo een beter beeld te krijgen van de ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten ter plekke. De projectlocatie bestaat in de huidige situatie uit een samenstel
gebouwen variërend in bouwhoogte , kapvorm , afmeting en rooilijn. Deze kleine korrelgrootte komt overeen met de omringende bebouwing , die over het algemeen bestaat uit één- of tweelaagse hoofdvolumes met kap. Vrijwel alle hoofdvolumes zijn aan de zij- of achterkant uitgebouwd met eenlaagse bijgebouwen.
V oo rm a
van
li g e T r a m b
aa n
p r o j e c t lo c a
Z a n d vo
o r t s e la a
t ie
n
Tweelaags met kap Eénlaags met kap Eénlaags met plat dak Bouwhoogtes ter plekke van de projectlocatie
7
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
Morfologie
-
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
kapvormen
Eenzelfde soort variëteit kan worden gezien in de kapvormen ter plekke. De hoofdvolumes van de bebouwing bestaan zonder uitzondering uit één of twee bouwlagen afgedekt met een kap. De kapvormen verschillen: zowel schildkappen , (afgeknotte) zadelkappen als mansardekappen komen voor. De kaprichtingen variëren en zijn zowel haaks als parallel aan de weg. Dakkapellen komen regelmatig voor. Uitbouwen op zij- en achterf zijn hoofdzakelijk plat afgedekt.
V oo rm a
li g e T r a m b
aa n
p r o j e c t lo c a
Z a n d vo
o r t s e la a
t ie
n
Schildkap (Afgeknotte) zadelkap Mansardekap Plat dak
Kapvormen ter plekke van de projectlocatie
8
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
Morfologie
-
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
rooilijn
De rooilijnen in het gebied zijn gevariëerd en verspringend van karakter.
Zowel primaire als secundaire rooilijnen zijn herkenbaar , waarbij de primaire een sterkere ruimtelijke invloed hebben dan de secundaire. Het levert een gevariëerd beeld op met een kleine korrelgrootte. V oo rm a
li g e T r a m b
aa n
p r o j e c t lo c a
Z a n d vo
o r t s e la a
t ie
n
Primaire rooilijn
Secundaire rooilijn rooilijn
Rooilijnen ter plekke van de projectlocatie
9
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
Morfologie
-
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
nieuwe situatie
In de nieuwe situatie wordt het bouwvolume vergroot naar één
hoofdvolume. Door dit hoofdvolume te voorzien van verspringende rooilijnen en zadelkappen die afwisselend parallel en haaks op de weg staan , ontstaat een gevariëerd beeld dat in korrelgrootte overeenkomt met de omringende bebouwing. Zodoende wodt het spel van afwisselde kapvormen en verspringende rooilijnen ook in de nieuwe situatie doorgezet. Op het achtererfgebied worden twee éénlaagsvolumes gerealiseerd , beiden afgedekt met een plat dak , passend bij de omringende bebouwing.
V oo rm a
li g e T r a m b
aa n
p r o j e c t lo c a
t ie
Schildkap (Afgeknotte) zadelkap
Z a n d vo
o r t s e la a
n
Mansardekap Plat dak Primaire rooilijn
Secundaire rooilijn rooilijn
Kapvormen ter plekke van de projectlocatie
10
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing
Straatprofiel
en
30
-aanzicht
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
In opzet bestaat het nieuwe ontwerp uit één hoofdvolume , dat door de toepassing van verspringende rooilijnen en afwisselende kaprichtingen
uiteenvalt in drie bouwdelen. Zodoende ontstaat een gevariëerd beeld dat past bij de omringende bebouwing. De uitbouwen en bergingen aan de achterzijde zijn bewust plat afgedekt , in lijn met de beeldtaal van de omringende uitbouwen. Ook in detaillering zoekt het nieuwe ontwerp aansluiting bij de omgeving. Door gebruik te maken van erkers , tuinmuurtjes en balkons met houten hekwerken wordt gerefereerd aan de badhuisarchitectuur die Zandvoort en de Zandvoortselaan kenmerkt. Zodoende wordt gehoor gegeven aan de wensen van de Welstand , die een duidelijke voorkeur voor een verfijnde architectuur met lokale architectuurelementen zoals erkers en balkonhekken uitspreekt. De materialisatie van het ontwerp bestaat uit schoonmetselwerk en
nok 10 m nok 9 m
n a l ae s tr o o v dn a
Z
n a a
goot 56, m
b
m ar
balkon
balkon
T
e
goot 3 m
gli a hoofdvolume
tuinmuurtje tuin
uitbouw
mr o o
bergtuin
ing
V
wit keimwerk en een antractiekleurig pannendak. In het keimwerk zijn subtiel metselbanden opgenomen , ten einde de contrasterende
kleuren aan elkaar te hechten. De materialisatie is bewust streekeigen en voegt zich naar de omgeving. Hiermee draagt het ontwerp bij aan een eigentijdse , maar zorgvuldig ingepaste ontwikkeling.
Dwarsdoorsnede over de projectlocatie
Zie hiertoe ook de hiernavolgende 3D-beelden.
projectlocatie
Aanzicht Zandvoortselaan 11
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Aanzicht in 3D van de nieuwe situatie gezien vanaf de Zandvoortselaan 12
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Aanzicht in 3D van de nieuwe situatie gezien vanaf de Voormalige Trambaan 13
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Aanzicht in 3D van de nieuwe situatie 14
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Aanzicht in 3D van de nieuwe situatie 15
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Aanzicht in 3D van de nieuwe situatie 15
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Materialisatie De materialisatie van de bebouwing in nabijheid van de projectlocatie is
overwegend schoon metselwerk , stuc-/keimwerk met pannendaken. Het afwerkingsniveau is wisselend. Sommige panden zijn fraai en fijnmazig met zinken goten en fraaie houten afwerkingen in de vorm van bakgoten en balkonhekken , anderen zijn soberder. Het nieuwe ontwerp zoekt aansluiting op de fraaiere panden en is zorgvuldig gematerialiseerd en gedetailleerd en biedt een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de huidige situatie. Op hoofdlijnen wordt gebruik gemaakt van de volgende materialen: • Gevels: schoon metselwerk afgewisseld met wit stucwerk / keimwerk • Dak: keramische dakpannen • Goten en hwa’s: gepatineerd zink of afgetimmerd in hardhouten bakgoten • Veranda’s en franse balkons: hardhout , wit geschilderd • Daklijsten: hardhout , wit geschilderd • Kozijnen: hardhout , wit geschilderd
Referentiebeelden materialisatie , te weten in de nieuwe wijk Weespersluis te Weesp en de Oleanderlaan te Badhoevedorp. Onder: de projectlocatie met omringende bebouwing in de huidige situatie (bron: Vision 10)
16
Zandvoortselaan
349-353
-
Bentveld
Stedenbouwkundige onderbouwing 30
juni 2025
[aanvulling 22 augustus 2025]
Aanvullende onderbouwing Hieronder wordt puntgewijs ingegaan op de strijdigheden met het bestemmingsplan die aanwezig zijn , maar waarvoor goede ruimtelijke redenen zijn. Hoofdgebouwen De ontwikkeling past niet binnen de regels voor ‘hoofdgebouwen’ , omdat aan de achterzijde het bouwvlak plaatselijk wordt overschreden en de realisatie van een appartementencomplex niet in de voor dit perceel geldende aanduiding van ‘aaneengebouwd’ past.
Bijgebouwen , aan- en uitbouwen De ontwikkeling is in strijd met een aantal regels voor ‘bijgebouwen , aan- en uitbouwen’ , omdat de gezamenlijke oppervlakte voor bijgebouwen wordt overschreden. 2.
1.
Specifieke aanduiding ‘aaneengebouwd’ De druk op de woningmarkt is hoog , waardoor het toevoegen van woningen in Zandvoort een noodgedwongen feit is. In het plan is de beoogde doelgroep voor de woningen gericht op senioren. Het gemeentelijk beleid richt zich op het toevoegen van jongeren- en/of seniorenwoningen. Vanuit deze grote behoefte is het denkbaar om voor dit perceel een uitzondering te maken om de aanduiding hier te wijzigen naar ‘gestapelde woningen’.
Bijgebouwen In het planvoorstel worden een aantal nieuwe bijgebouwen op achtererf gesitueerd , waarvan de gezamenlijke oppervlakte 5562m2 bedraagt. Volgens het omgevingsplan mag de gezamenlijke , oppervlakte per bouwperceel niet meer dan 50m2 bedragen. • In de huidige situatie zijn veel losse bijgebouwen op het erf gesitueerd. In de nieuwe situatie zal er een substantiële reductie plaatsvinden van het huidige overvolle achtererf. • Daarnaast zal het achtererf worden omgetoverd tot een groene kwalitatieve buitenruimte voor de woningen , waarbij de benodigde bergingen en parkeervakken een groen karakter krijgen en zo hun bijdrage leveren aan sfeer en hemelwater infiltratie. Daarnaast is op deze locatie sprake van een verdichting met acht seniorenwoningen waardoor
Overschrijding bouwvlak In de voorgenomen ontwikkeling wordt aan de achterzijde het bestaande bouwvlak gedeeltelijk overschreden. Het huidige plan is ontworpen met topgevels en variatie in goothoogtes , dakvlak en materialisatie. Hierdoor voegt het zich in de bestaande geleding en korrel van dit gedeelte van de Zandvoortselaan. Dit zorgt dat , ondanks de overschrijding van het bouwvlak aan de achterzijde , het ensemble als geheel een passende visueel kleine schaal behoud. Daarnaast , is de overschrijding aan de achterzijde niet visueel waarneembaar vanaf de straatzijde , waardoor het ruimtelijk gezien geen negatief effect op de omgeving heeft. Daarmee is het acceptabel om een ontheffing te verlenen voor dit bouwdeel , welke gedeeltelijk buiten het bouwvlak ligt. Overschrijding goothoogte In de voorgenomen ontwikkeling wordt aan de achterzijde een loggia in het dakvlak gerealiseerd , welke gedeeltelijk de maximale goothoogte overschrijdt. Deze aanpassing is echter tot stand vanuit de ambitie om geleding in het hoofdgebouw aan te brengen – o. a. door meer variatie aan te brengen in de goothoogtes. Het huidige plan voegt zich sterk in de bestaande geleding en korrel van de Zandvoortselaan. Daarmee is het acceptabel om een ontheffing te verlenen voor dit bouwdeel , welke gedeeltelijk de maximale goothoogte overschrijdt.
er tevens
ruimte gecreëerd dient te worden voor de bijbehorende bergruimtes. Vanuit deze
overweging is het acceptabel om een ontheffing te verlenen , om een grotere gezamenlijke
oppervlakte voor bijgebouwen op het achtererf hier toe te staan. Aan en uitbouwen bouwhoogte In het bestemmingsplan is voor aan- en uitbouwen een maximale hoogte van 3 meter aangegeven.
De geplande uitbouw wordt 309 meter hoog. Hier ligt een architectonisch reden ,
aan ten grondslag wat
goedkeuring op basis van artikel 23. 3. c van het bestemmingsplan meter mogelijk maakt. Deze hoogte is namelijk een resultante van een vrije hoogte van 263 , die na aanbrengen stucwerk en vloerafwerking aan de minimale eis van 26, meter voldoet. Het dakpakket is opgebouwd uit een kanaalplaatvloer van 20 cm (nodig om het dakterras te dragen en 14 cm isolatie om hoogwaardig te isoleren. Om te zorgen dat het gebouw mooi verouderd en er geen waterschade ontstaat hanteren we een dakopstand van 12 cm , waardoor totale hoogte 9 cm boven de 3 meter uitkomt. De dakterrasvloer is hiermee mooi uit het zicht achter de dakrand. De goothoogte komt tevens niet hoger uit als 30 cm boven de eerste verdiepingsvloer (grenswaarde voor vergunningsvrije aanbouwen).
17