Bijlage 2 - Ruimtelijke Onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Achterom

7 te Zandvoort

Wijzigen gebruik van voormalige voerderij naar 4 jongerenappartementen Gemeente

Zandvoort

September 2022

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

Ruimtelijke Onderbouwing

1.

Achterom

7, Zandvoort

Inleiding

Initiatiefnemer wenst in Zandvoort aan de Achterom 7 een voormalige voerderij, een gemeentelijk monument, te transformeren naar 4 appartementen voor jongeren, 2 appartementen op de begande grond en 2 appartementen op de verdieping. De Achterom betreft een klein maar cultuurhistorisch bijzonder woonerfje in Zandvoort.

1.1

_ Ligging van het project

Hieronder is het plangebied weergegeven:

1S Afbeelding 1: ligging bet treffende pand

Het plangebied beslaat nu nog bedrijfsbebouwing:

e

(geanonimiseerd)

Ruimtelijke Onderbouwing

1.2

Achterom

7, Zandvoort

Vigerend Bestemmingsplan

Het projectgebied is gelegen binnen het bestemmingsplan “Centrum” dat op 23 januari 2018 is vastgesteld. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Bedrijf’, een dubbelbestemming

ter bescherming van de archeologische waarden, een cultuurhistorisch waardevolle aanduiding (vanwege het gemeentelijk monument).

Enkelbestemming Bedrij

Dubbelbestemming

S

Bouwwtk Functieaanduiding cultuurhistorische

waarden

Maatvoering

7 ©

maximum

bo

aximum

gooth

Het transformeren van het gebouw naar wonen is op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan. Wel kan middels een wijzigingsbevoegdheid hieraan medewerking worden verleend. Gekozen is echter voor een zogenaamde ‘kruimel'-procedure op grond van Bijlage II artikel 4 van het Bor.

2.

Het bouwplan

De transformatie gaat gepaard met wijzigingen in de gevels en indeling, de hoofdmassa wijzigt niet qua oppervlakte of hoogtes:

(geanonimiseerd)

Ruimtelijke Onderbouwing

Achterom

7, Zandvoort

Rachterzigeve bestaand

Rechte zigev

Lker zigevelbostaand)

Urierzigevel Piauw)

(geanonimiseerd)

(ieuw

Ruimtelijke Onderbouwing

Achterom

7, Zandvoort

3.

Beleidskader

31

Algemeen

In het kader van onderhavige ruimtelijke onderbouwing wordt een onderscheid gemaakt tussen het rijksbeleid, het provinciale beleid en het beleid van de gemeente Zandvoort.

32

Rijksbeleid

Structuurvisie

Infrastructuur en Ruimte

Onderhavig initiatief past binnen het rijksbeleid, voor zover het rijksbeleid al van toepassing is op dît soort kleinschalige plannen. Het plan voldoet aan de Ladder van Duurzame Ontwikkeling omdat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Volgens vaste jurisprudentie is slechts sprake van een nieuwe ontwikkeling wanneer 11 woningen of meer worden opgericht. Wel is het LIB van toepassing, dit wordt nader besproken in het onderdeel Geluid. Van belang is dat de hoogtebeperkingen uit het LIB niet worden overschreden en dat binnen het stedelijke gebied, waar hier sprake van is, binnen ‘gaten’ maximaal 25 woningen mogen worden opgericht. Het aantal woningen blijft hier ver onder, namelijk

33

vier.

Provinciaal beleid

Het plangebied is binnen het provinciale beleid aangeduid ‘regionale kernen Bestaand Bebouwd Gebied BBG'. Binnen dit gebied wordt dient te worden gestreefd naar innovatief ruimtegebruik, intensiveren en herstructureren, het mengen van wonen en werken, kwaliteitsverbetering, kennisintensieve en creatieve milieus. De provincie zet in op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en in het bijzonder binnen de stedelijke gebieden. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit. De functiewijziging ligt binnen ‘Bestaand Bebouwd Gebied’. Door de provincie worden geen voorwaarden gesteld aan een functiewijziging zoals met voorliggende ontwikkeling wordt beoogd. Wel stimuleert de provincie de benutting van de binnenstedelijke ruimte, dit onder meer ter bescherming van het landelijk gebied. De voorliggende ontwikkeling past derhalve binnen provinciaal beleid, en raakt geen provinciale belangen. Zo wordt bedrijvigheid opgeheven en wordt hiervoor een meer passende functie, namelijk wonen, gekozen. Er i geen strijdigheid met het provinciale beleid.

34

Gemeentelijk beleid

Bij het omzetten van commerciële ruimtes naar andere functies geldt dat de woningvoorraad n de binnenstad wordt beschermd door de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening. Omdat onderhavig plan uitgaat van slechts vier woningen voor jongeren, voldoet het plan aan het beleid.

(geanonimiseerd)

Ruimtelijke Onderbouwing

4

Achterom

7, Zandvoort

Ruimtelijke Onderbouwing

Het voorliggende bouwplan is op een aantal punten in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het extra toevoegen van vier woningen is niet zondermeer toegestaan. Een binnenplanse ontheffing

om hieraan mee te kunnen werken is niet opgenomen in het bestemmingsplan. Ontheffing is slechts mogelijk na het nemen van een wijzigingsprocedure of een vergunningsprocedure op grond van artikel

4, bijlage II van het Bor. Omdat voor dit plan een bedrijfslocatie wordt opgeheven in een woonerf, en hierdoor kan worden bijgedragen aan het realiseren van woningen voor jongeren, is het plan positief ontvangen door de gemeente Zandvoort.

5 5.1

_ Milieuparagraaf Bodem

In de ‘Wet bodembescherming’ zijn bepalingen opgenomen ter behoud en verbetering van de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Wanneer (graaf-) werkzaamheden worden uitgevoerd is een (verkennend) bodemonderzoek aan de orde om te bepalen of het nodig is om eventuele vervuilde grond te saneren. Conclusie

Bodem

Er is in 2021 bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt enige vervuiling aanwezig te zijn. Door het afgraven van de bodem tot 1,5 meter kan de bodem geschikt worden gemaakt voor het beoogde gebruik. Voor de omgevingsvergunning is wel een sanering van de bodem nodig maar deze sanering

is geen grote (financiële) belemmering van de beoogde transformatie van het gebied. 5.2

Geluidhinder

wegverkeerslawaai In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Onder meer woningen, scholen en ziekenhuizen worden als een geluidsgevoelige bestemming aangemerkt. Het plan i gelegen in de zone van de Burgemeester Engelbertsstraat/N200 (50 km/uur, zonebreedte 200 meter). Met behulp van het rekenprogramma GeoMilieu is door de Omgevingsdienst de geluidsbelasting vanwege deze weg ter plaatse van de nieuwe woningen indicatief berekend. De berekende geluidsbelasting vanwege het verkeer op deze weg blift ruim onder de voorkeursgrenswaarde. Een hogere grenswaarde is niet nodig.

5.3

_ Archeologie

Met de invoering van de Erfgoedwet is het verplicht voor alle (op)nieuw vast te stellen bestemmingsplannen om het archeologisch belang een volwaardige plaats toe te kennen. Deze plicht geldt uiteraard niet voor een ruimtelijke onderbouwing omdat hiermee de bestemming niet wordt gewijzigd. Wel dient te worden beoordeeld of het plan in strijd is met het archeologische beleid. De bodem wordt niet geroerd in die zin dat archeologisch onderzoek nodig is.

(geanonimiseerd)

Ruimtelijke Onderbouwing

54

Achterom

7, Zandvoort

_ Waterparagraaf

Het Rijk, de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten), het IPO (Interprovinciaal Overleg) en de Unie van Waterschappen hebben in februari 2001 de startovereenkomst Waterbeheer 215te eeuw ondertekend. Deze startovereenkomst i n 2003 omgezet in het Nationaal Bestuursakkoord Water dat is geactualiseerd in juni 2008. Hiermee hebben deze partijen elkaar gecommitteerd om een watertoets toe te passen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. De watertoets is een instrument om bij alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin

waterhuishoudkundige aspecten voorkomen te toetsen of in voldoende mate rekening wordt gehouden met die aspecten. Het gaat daarbij vooral om aandacht voor de waterkwantiteit (ruimte voor water, berging, infiltratie, aan- en afvoer), aandacht voor effecten op de waterkwaliteit en aandacht voor de veiligheid (overstroming). Waternet is de waterbeheerder van het voorliggende plangebied. Het gemengde rioleringssysteem is ingericht om het afvalwater te verwerken. Met de waterbeheerder zal in het kader van het vooroverleg het plan ter advisering worden voorgelegd. Het plan voldoet aan het beleid van Waternet omdat er geen verharding plaatsvindt. Watercompensatie is om die reden niet nodig. Conclusie Water Het voorliggende plan heeft geen negatieve invloed op de waterhuishoudkundige situatie, nu de bedrijfsbebouwing reeds is verhard. De verharding neemt niet toe. 5.5

_

Luchtkwaliteit

In Wet milieubeheer worden normen gesteld aan de luchtkwaliteit wat betreft een zestal stoffen. Voor de normen voor zwaveldioxide, koolmonoxide, benzeen en lood geldt dat overschrijding daarvan in Nederland nauwelijks valt te verwachten. De norm voor stikstofdioxide (NO2) wordt in Nederland met name in de directe omgeving van drukke (snel)wegen overschreden. De norm voor fijn stof (PM10) wordt eveneens op diverse locaties overschreden. In de Wet milieubeheer is indirect een koppeling gelegd met ruimtelijke plannen. Deze koppeling houdt in dat bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, de gevolgen voor de luchtkwaliteit moeten worden onderzocht. De gevolgen hangen direct samen met de eventuele verkeersaantrekkende werking van het plan ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Bij de start van een project moet onderzocht worden of het effect relevant is voor de luchtkwaliteit. Hierbij moet aannemelijk gemaakt worden, dat luchtkwaliteit ‘niet in betekende mate’ aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. 'Niet in betekende mate’ is sinds de inwerkingtreding van het nationaal samenwerkingsprogramma

luchtkwaliteit (NSL) gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. Concreet betekent dit dat tot de toename van 1500 woningen geen berekening naar luchtkwaliteit nodig is. Uit de NSL-tool is gebleken dat de huidige luchtkwaliteit voldoende/ruim voldoende is.

(geanonimiseerd)

Ruimtelijke Onderbouwing

augefiën

Achterom

_

7, Zandvoort

, e a Snierplein

9/

, G

y

p

Zandvoortse

“ Centrum

D aú om Ji w

Alleen toetspunten

©

<3549/m3 35 - 38.5 ug/m3 38.5 - 40.5 ug/m3 40.5 - 42.5 ug/m3 > 42.5 ug/m3

Conclusie

luchtkwaliteit

Onderhavig initiatief blijft ver onder de grenswaarde van het NIBM criterium. Het toekennen van vier woningen, waar een bedrijfslocatie wordt gesaneerd zal niet leiden tot een toename van luchtverontreiniging. De huidige luchtkwaliteit is voldoende tot ruim voldoende.

5.6

_ Besluit Gevoelige bestemmingen

Sinds 15 januari 2009 is de AMvB gevoelige bestemmingen van kracht. Het Besluit verbiedt op plaatsen waar normen overschreden worden of waar overschrijding dreigt, de ontwikkeling van

voorzieningen voor kwetsbare groepen in de nabijheid van snelwegen en provinciale wegen. Onder de categorie gevoelige bestemmingen vallen gebouwen, geheel of gedeeltelijk bestemd voor of in gebruik

voor onderwijs aan minderjarigen, kinderopvang, verzorgingstehuis, verpleegtehuis en/of bejaardentehuis.

Conclusie Besluit Gevoelige bestemmingen De woningen zijn geen gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

(geanonimiseerd)

Ruimtelijke Onderbouwing

Achterom

7, Zandvoort

5.7 Externe veiligheid Inrichtingen Het bestemmingsplan moet op basis van het BEVI (Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen) en het besluit Externe Veiligheid Transportroutes worden getoetst aan de externe veiligheidsaspecten zijnde het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In of in de nabijheid van het

plangebied zijn geen inrichtingen die onder het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen vallen.

Transport In het BEV-T is het volgende opgenomen: In deze paragraaf wordt verstaan onder omgevingsvergunning: vergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder

3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan wordt afgeweken. Dit betekent dat alleen aan het BEV-T getoetst dient te worden (voor wat betreft het groepsrisico) bij buitenplans afwijken, niet bij kruimelgevallen.

Buisleidingen In het kader van het Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen dient te worden beoordeeld of het perceel in een invloedssfeer daarvan is gelegen. Dit is niet het geval waardoor het plan niet in strijd is met de regelgeving op het gebied van externe veiligheid.

Conclusie Externe Veiligheid Voor dit plan geldt dat de risicobronnen die op ruime afstand van het plan aanwezig zijn geen belemmering vormen voor de beoogde bestemmingswijziging.

5.8

_ Bedrijfszonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt getoetst conform: + VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering'(editie 2009); « Wet

milieubeheer.

VNG handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ De Vereniging van Nederlandse Gemeente doet in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering’ (editie 2009), een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau.

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van de bedrijven en anderzijds de gevel van een woning. Situatie en Conclusie In de omgeving van het plangebied zijn diverse woningen en overige functies gelegen maar geen hinderlijke bedrijvigheid. De nieuwe woningen leveren daarom geen extra beperking op. Doordat de huidige naastgelegen bedrijvigheid verdwijnt ontstaat voor de overige woningen een beter woon- en leefklimaat.

(geanonimiseerd)

Ruimtelijke Onderbouwing

5.9

_

Achterom

7, Zandvoort

Floraen fauna

Op grond van de Wet Natuurbescherming is het verboden beschermde planten te vernielen of te beschadigen, beschermde dieren te verstoren, verwonden of te doden. Daarnaast is het verboden rust- en verblijfplaatsen van beschermde diersoorten te beschadigen, weg te nemen of te vernielen. Het pand herbergt geen flora en fauna die beschermd wordt door de Wet Natuurbescherming. Conclusie flora- fauna en stikstof Door een ecoloog van bureau Els & Linde B.V. is op 5 juli 2022 beoordeeld of er beschermde planten diersoorten aanwezig zijn binnen de planlocatie en of deze soorten schade ondervinden van de gewenste ontwikkelingen. Beschermde

soorten

Op de planlocatie kan de aanwezigheid van gierzwaluw, vleermuizen en huismus in het pand op voorhand worden uitgesloten. Hoewel het pand voldoende openingen voor deze soorten bied, Is er geen ruimte voor deze soorten om zich te vestigen. Dit komt omdat de

muur uit een enkele laag houten planken bestaat en het dak enkel! uit pannenlatten en dakpannen. Een afdoend onderzoek naar deze soorten is niet noodzakelijk. Natura

2000

en

Natuurnetwerk

Nederland

De planlocatie ligt aan de Achterom binnen de bebouwde kom van Zandvoort De planlocatie wordt omsloten door straatjes en woonbebouwing. De planlocatie ligt op ruim 500 meter afstand van Natura 2000 gebied “Kennemerland — zuid”.De bebouwing bestaat uit een oud huis dat gemaakt zou zijn van oud scheepshout. Het is er vervallen en er zitten grote gaten en scheuren in het houtwerk wat de enige muur is. Het dak heeft alleen daklatten waarop dakpannen liggen. Deze zijn van binnen te zien vanaf de begane grond. De werkzaamheden zijn : — transformeren van het pand naar een 4 woningen voor jongeren. Met Aerius is bepaald of er sprake is van een verhoogde depositie op de Natura 2000gebieden. Dat blijkt niet het geval te zijn. Er is geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig. De planlocatie ligt op ruim 400 m van het Natuurnetwerk Nederland. Gelet op de aard en de omvang van de geplande werkzaamheden, wordt echter geen effect verwacht.

6

_ Economische

uitvoerbaarheid

Het project is geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening zodat een exploitatieplan of anterieure overeenkomst wettelijk gezien niet noodzakelijk is. De kosten voor het herzien van dit onderdeel, voor zover hieraan kosten moeten worden gemaakt, worden gedragen door de initiatiefnemer. Wel zal initiatiefnemer in beginsel akkoord zijn met het tekenen van een planschade-overeenkomst. Hierdoor is de economische uitvoerbaarheid voldoende gewaarborgd.

(geanonimiseerd)

10