Bijlage 2 Randvoorwaarden herontwikkeling Curiedriehoek

Randvoorwaarden herontwikkeling Curiedriehoek Gemeente Zandvoort d.d. 13 september 2019

1 Inleiding De eigenaren van de Curiedriehoek (rood en blauw op de kaart) wensen het gebied te herontwikkelen naar woningbouw en bedrijven. Het wijkt af van het huidige bestemmingsplan waarin, middels een wijzigingsbevoegdheid, een integrale ontwikkeling wordt voorzien van de Curiedriehoek samen met het Corodexterrein (blauw) tot woningbouw. Voor deze aangepaste ontwikkeling moeten kaders worden meegegeven. Dit stuk analyseert de huidige beleidskaders, stelt strijdigheden vast en stelt nieuwe kaders op waaraan de ontwikkelende partij dient te voldoen. Het stuk is bedoeld als input voor de op te stellen overeenkomst en de stedenbouwkundige visie die opgesteld moeten worden.

2 Huidige ontwikkelkaders Bestemmingsplan / Beeldkwaliteitsplan (2017) Het bestemmingsplan is samen met het beeldkwaliteitsplan in 2017 vastgesteld. De volgende kaders zijn voor de transformatie in een wijzigingsbevoegdheid vastgelegd: Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' de bestemmingen 'Bedrijventerrein' en 'Verkeer' te wijzigen ten behoeve van wonen, verkeer en groen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: de maximale bouwhoogte bedraagt 14 m, waarbij geen onevenredige afbreuk mag plaatsvinden aan de bezonningsituatie van omliggende woonpercelen; in afwijking van het bepaalde onder a bedraagt de bouwhoogte langs de Linnaeusstraat maximaal 28 m en ten hoogste 9 bouwlagen ten behoeve van het aanbrengen van hoogteaccenten; hierbij mag geen onevenredige afbreuk plaatsvinden aan de bezonningssituatie van omliggende woonpercelen; voorafgaand aan wijziging dient een stedenbouwkundig plan te worden opgesteld met als referentie het bij dit plan behorende beeldkwaliteitsplan; voor wat betreft parkeren dient te worden voldaan aan het bepaalde in artikel 20; de bedrijfsbestemming dient te zijn beëindigd of aangetoond dient te zijn dat omliggende bedrijven niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering; rekening wordt gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding (waterkwaliteit en -kwantiteit);

akoestisch onderzoek naar wegverkeer- en industrielawaai is uitgevoerd en indien dit noodzakelijk blijkt een besluit hogere waarden in de zin van de Wet geluidhinder wordt genomen; nader onderzoek naar de voorkomende flora en fauna is uitgevoerd en gebleken is dat daaruit eventueel voortvloeiende benodigde mitigerende en/of compenserende maatregelen kunnen worden uitgevoerd. Artikel 20: Voldoende parkeergelegenheid Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregel Parkeernormennota 2012 gemeente Zandvoort, en indien deze beleidsregel gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging, bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

1

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheden die zijn vastgelegd in de in sub b bedoelde beleidsregel.

Het beeldkwaliteitsplan geeft de volgende uitgangspunten: AMBITIES BEELDKWALITEIT NIEUW WOONGEBIED: Het nieuwe woongebied sluit met zijn eigentijdse maar op rode baksteen baserende architectuur aan op de bestaande gebouwen in de buurt. In contrast met het entreegebied wordt hier meer vrijheid gegeven wat betreft de precieze architectonische invulling. MATERIALISATIE & KLEUR • materialisatie gevels hoofdzakelijk baksteen en glas • kleur: natuurlijke palet zandkleurig met donkere accenten, geen felle kleuren. “specials” kunnen expressiever/ meer kleurcontrast HOOGTE GEBOUWEN • max. 4 lagen (max. 14m) TYPOLOGIEËN • verschillende typologieën mogelijk en gewenst: Grondgebonden tot 4-laags appartementen, aansluitend op de verkavelingsstructuur van de bestaande bebouwing in de omgeving ACTIEVE FRONTEN: OPENINGEN, INGANGEN, BEGANE GROND • ingangen langs de straat • min. 30 % openingen • begane grond langs openbare ruimte min 50% openingen PARKEREN • parkeren op straat of onzichtbaar vanaf openbare ruimte

Referentieafbeeldingen:

2

3 Gewenste afwijkingen van de wijzigingsbevoegdheid De gewenste afwijking van de vastgestelde kaders zit in het feit dat er vanuit de ondernemers wensen zijn uitgesproken om: -

Gefaseerd te ontwikkelen Bedrijvigheid te behouden en daarboven woningbouw te realiseren Er is gevraagd of de bouwhoogte van 14m een ‘harde’ eis is

Hiervoor wordt eerst gekeken naar algemene beleidsstukken van Zandvoort en in hoeverre, en onder welke voorwaarden deze wensen kunnen worden gehonoreerd. Vooropgesteld blijft dat de gemeente er belang bij heeft dat het gebied op een goede wijze herontwikkeld wordt en dat een groot deel van de Zandvoortse woningbouwopgave hier kan worden gerealiseerd.

4 Relevante beleidsstukken Hierbij een overzicht van de belangrijkste relevante beleidsstukken en aandachtspunten: Structuurvisie Parel aan Zee+ (2009) De structuurvisie voorziet niet meer geheel in de ontstane situatie maar biedt wel een aantal kaders. Van kaders die niet meer relevant zijn, kan gemotiveerd worden afgeweken. De relevante passages in de structuurvisie: Het voornemen bestaat om het terrein van de zuiveringsinstallatie op termijn te veranderen in een nieuw bedrijventerrein. In eerste instantie wordt gedacht om dit terrein te bestemmen voor de bedrijven welke nu zijn gehuisvest ten noorden van de Kamerlingh Onnesstraat. Samen met de eigenaren van deze bedrijven zal onderzocht gaan worden of het mogelijk is om te komen tot deze verplaatsing. Op die manier ontstaat er een nieuw en modern bedrijventerrein en komt er ruimte vrij ten noorden van de Kamerlingh Onnesstraat. Deze ruimte zou dan gebruikt kunnen worden om daar woningen te bouwen. Nieuwbouw Kamerlingh Onnesstraat De waterzuivering is inmiddels vertrokken en de bedrijven ten noorden van de Kamerlingh Onnesstraat zijn verplaatst naar de zuidzijde. Het gebied ten noorden van de Kamerling Onnesstraat dat hiermee is vrijgekomen, is ingevuld met eengezinswoningen. De nieuwe woningbouw sluit goed aan op de aanwezige structuur en architectuur uit de jaren ‘70.

De specifieke kenmerken uit deze tijd hebben een moderne vertaling gekregen in de nieuwbouw.

Het huidige programma van gemengd werken en wonen zal met een aanvullend onderzoek gemotiveerd moeten worden. Het uitgangspunt dat de nieuwbouw goed aansluit op de aanwezige structuur plan blijft actueel en moet middels het stedenbouwkundige plan door de gemeente geaccordeerd worden.

Nota Openbare Ruimte (A en B) en Uitwegenbeleid De randvoorwaarden voor wegen, uitwegen en ontsluiting van de nieuw te plaatsen functies staan in de Nota openbare ruimte (NOR) A, B1 en het uitwegenbeleid. Het plan moet hierop anticiperen en wordt getoetst door de vakafdeling (BBOR). De Kamerlingh Onnesstraat wordt op dit moment heraangelegd als gebiedsontsluitingsweg conform de NOR-B. Aandachtspunt voor de invulling van de aanliggende bebouwing is dat rekening wordt gehouden met het uitgangspunt dat hier geen directe erfontsluitingen van bedrijven komen. Ontsluiting zal hier middels een ventweg / parkeererf moeten. 3

Aandacht wordt ook gevraagd voor de Curiestraat als toekomstige busweg. In de visie voor de herontwikkeling is de optie opgenomen dat de bus via de Curiestraat gaat rijden richting het winkelcentrum. Het is daarmee nog niet zeker of de mogelijkheid van dwarsparkeren naast deze weg bespreekbaar is, omdat dan de buslijn onevenredig wordt verhinderd. Ook zal er dan aan een nieuw, breder wegprofiel gewerkt moeten worden. In principe zijn individuele erfontsluitingen hier wel toegestaan, maar ook deze moeten bij een eventuele busroute met zorg bekeken worden.

Parkeernormennota 2012 Hierin zijn de Zandvoortse parkeernormen vastgelegd. Het plan dient op eigen terrein in haar eigen parkeervraag te voorzien. Eventueel afwijken hiervan moet in overleg met de afdeling verkeer van de gemeente. Er wordt expliciet gevraagd rekening te houden met de verschillende parkeernormen voor bedrijven. Goed om te weten: garagebedrijven hebben een hogere parkeernorm en auto’s mogen niet op de openbare ruimte gestald worden.

Groenbeleidsplan 2009 Het Groenbeleidsplan uit 2009 stelt dat de volgende uitgangspunten van belang zijn: · Zorgen voor een duurzame inrichting van de leefomgeving inclusief het onderhoud van het groen in het openbaar gebied. · Zorgen voor goede aanleg, onderhoud, beheer en optimalisatie van de groenvoorzieningen

Voor nieuwbouw moeten de volgende doelen in acht worden genomen: · de groenbeleving van de Zandvoorter te vergroten; · de kwaliteit van het groen in Zandvoort op een hoger niveau te brengen; · een duurzame groenstructuur te behouden en te ontwikkelen die aansluit op cultuurhistorische, landschappelijke, architectonische, ecologische waarden en gebruikswaarden

Hoewel Nieuw Noord ingeklemd ligt tussen grote groenstructuren zal binnen het projectgebied een basisniveau voor de groenbeleving aanwezig moeten zijn. Dit vertaalt zich in boombeplanting in straten en bij parkeerplaatsen, een groene inpassing in het speelveldje en openbaar groen voor de benodigde opvang van regenwater.

Nota speelplaatsen (2012) Bij een nieuwe woningbouwontwikkeling van de schaal van Corodex/Curiedriehoek is een openbare speelplek een vereiste. Een speelvoorziening is altijd vereist bij een zelfstandig functionerende wijk dat omgeven wordt door wegen. De uitwerking hangt samen met landelijke normen en de omgeving en de eisen zullen i.s.m. de betreffende afdeling nader worden gespecificeerd. Voor nu wordt gevraagd hier in het stedenbouwkundig plan ruimte voor te reserveren. Een logische plek is het midden van de buurt, waarschijnlijk ergens op het Corodexterrein. Dit kan ergens op de Curiedriehoek ofwel middels afspraken met de eigenaar van het Corodexterrein opgelost worden. Het is logisch de speelplek te combineren met het ‘buurtparkje’. De uitwerking van de speelplekken zal in samenspraak met de vakafdeling geschieden.

4

Hemelwaterafvoer Hemelwaterafvoer behoort te worden opgevangen en geïnfiltreerd op eigen terrein. Het is niet de bedoeling af te wateren op openbaar gebied of grond van derden. Het kan wel opgelost worden in de nieuw aan te leggen en over te dragen openbare ruimte. De voorkeur bedraagt natuurlijke infiltratiemogelijkheden zoals middels een wadi. Het plan moet hierop anticiperen en zal getoetst worden door de vakafdeling (Civiele techniek) Omdat Zandvoort op hoger gelegen zandgronden ligt, is er in het kader van de watertoets geen eis om nieuw open water te realiseren.

Technische eisen grond vanuit waterkeringsbeleid Bovenlokaal beleid op gebied van kustbescherming stelt dat grond die afgegraven wordt binnen de gemeente Zandvoort dient te blijven. Dit speelt mee als bv. een verdiepte parkeergarage wordt overwogen. Zandvoort maakt onderdeel uit van de Zeekering. De ontwikkeling dient rekening te houden met een gesloten grondbalans ofwel een plan voor af te graven zand. De gemeente heeft geen zanddepot beschikbaar.

Woonvisie Op 23 april 2019 is door de gemeenteraad van Zandvoort het Uitvoeringsprogramma Wonen 20192025 vastgesteld. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de Woonvisie ‘Wonen in Zandvoort 2016 t/m 2020’. In het Uitvoeringsprogramma is als uitgangspunt voor woningbouwplannen geformuleerd dat het programma dient te bestaan uit 30% sociale huur, 40% betaalbaar en middelduur en 30% overig. Nader overleg is benodigd over hoe dit beleid beslag kan krijgen over de totale ontwikkeling van de Curiedriehoek en het Corodexterrein. De onderstaande prijsklassen zijn vastgesteld (Uitvoeringsprogramma Wonen): Huur sociaal < € 720 Huur vrije sector betaalbaar € 720 - € 791 Huur vrije sector middelduur € 791 - € 1300 Koop betaalbaar < € 250.000 Koop middelduur € 250.000 - € 363.000 Koop duur € 363.000

Economie · Economische Visie Zandvoort Het college van Zandvoort heeft recent de concept Economische Visie Zandvoort vastgesteld. Deze visie is ontwikkeld voor de niet-toeristische sectoren. De ambitie van Zandvoort is om te streven naar een gezonde en duurzame lokale economie, die verweven is met de Metropoolregio Amsterdam (MRA), waarin ondernemers en inwoners hun inkomen kunnen verdienen, zich kunnen ontplooien en zich kunnen ontwikkelen. Met deze visie zet de gemeente in op vier kansrijke sectoren: zakelijke dienstverlening, detailhandel en horeca, zorg en sport.

5

De Economische Visie biedt een kader om in te zetten op de sector zakelijk dienstverlening. Te denken valt aan bijvoorbeeld adviesbureaus, juridische dienstverlening, administratiekantoren, accountancy. Kijkend naar de schaarse ruimte in Zandvoort is de Curiedriehoek een kansrijke locatie hiervoor. De bedrijfsruimte in Zandvoort is schaars en de vraag is hoe je met deze ruimte op een ruimtelijk-economisch goede wijze omgaat. De beoogde herontwikkeling van de Curiedriehoek heeft als ambitie om de huidige bedrijvigheid te behouden en daarboven woningbouw te realiseren. Het is de opgave hoe wonen en werken goed zijn te combineren en goed zijn in te passen. In verband met deze combinatie van functies dient een aantal randvoorwaarden te worden gehanteerd. Uitgaande van deze combinatie van functies dient rekening gehouden te worden met het volgende: 1. Niet elke vorm van bedrijvigheid is te combineren met wonen. Bij de keuze van het type bedrijvigheid dient vooraf onderzocht te zijn of en welke milieuhinder (geluid, geur, stof, luchtkwaliteit) dit type bedrijf met zich meebrengt voor het wonen daarboven. 2. Indien de combinatie werk- en woonfunctie mogelijk is dan dienen randvoorwaarden meegegeven te worden bij de planontwikkeling om de overlast van de onderneming voor de bovenwoning te voorkomen.

In de Curiedriehoek zijn onder andere een auto- en motordealer gevestigd met een showroom en een garagegedeelte. Het showroomgedeelte is te combineren met woningbouw daarboven. Anders wordt het wanneer de garagefunctie in de plint wordt behouden met daarboven woningbouw. De kans op overlast is in dit geval aanwezig. Een kansrijke variant is om garagefunctie en de showroomfunctie op te delen waarbij de showroomfunctie behouden blijft en de garagefunctie wellicht een plek kan krijgen op het AWZI-terrein. Een andere kansrijke variant is om meerdere dealers te stapelen met de garagefunctie op de begane grond en het showroom gedeelte daarboven. · Leegstand Het bedrijventerrein Nieuw-Noord krijgt een impuls door de herontwikkeling van Nieuw-Noord, de herontwikkeling van het AWZI-terrein en het toevoegen van bedrijven op dit terrein. Het behouden van de bedrijfsfunctie en bedrijfsruimte op de Curiedriehoek door middel van nieuwbouw kan de bestaande vierkante meters onder druk zetten waardoor het risico op leegstand ontstaat. · Onderbouwing op economische gronden Omdat er planologisch nieuw bedrijventerrein wordt toegevoegd aan Zandvoort (er wordt nu alleen woningbouw voorzien op dit terrein) zal een onderbouwing op economische gronden noodzakelijk zijn. Deze onderzoeken moeten nog in samenspraak met de gemeente uitgevoerd worden.

Wel is een eerste vraag aan de ontwikkelende partij om de noodzaak te onderbouwen en aan te geven hoeveel en welke bedrijfsfuncties zij wensen te realiseren.

Milieu Bij de ontwikkeling van een combinatie van wonen en werkfuncties moet via een onderbouwing aangetoond worden dat het kan. De richtlijnen voor milieuzoneringen bieden mogelijkheden om wonen boven bepaalde bedrijfsfuncties (zoals garagebedrijven) toe te staan. Waarschuwing – Wegens de recente landelijke PAS-uitspraak (stikstofdeposities) zal het feitelijk opstellen van een bestemmingsplan of een ontwikkeling een zeer ingewikkelde zaak worden omdat de locatie dicht bij Natura2000 gebieden ligt. Het risico is groot dat deze ontwikkeling bij een bezwaar stil zal komen te liggen. Het is vooralsnog onbekend hoe lang dit probleem zal voortduren. 6

Duurzaamheid en energietransitie Duurzaamheid en energietransitie zijn continue processen. Concrete afspraken zijn gemaakt in het Klimaatakkoord van 28 juni 2019 en het programma ‘Nederland Circulair in 2050’. Dit betekent o.a. in 2030 bijna de helft minder CO2-uitstoot realiseren dan in 1990. Met de plannen kan het kabinet een belangrijk startschot geven voor opschaling van de energietransitie. Het doel van de energietransitie is om een geheel duurzame energievoorziening te hebben in 2050 in Nederland, die dan voor 100% bestaat uit groene energie. Deze afspraken zijn vastgelegd in het Energieakkoord. Circulair bouwen is ook een belangrijk onderwerp, zoals geformuleerd in het programma Nederland Circulair in 2050. De bouwsector neemt 50% van het grondstoffenverbruik in Nederland voor zijn rekening. Veel afval is sloopafval. Om onze leefomgeving duurzaam in te richten is een versnelling van innovaties (circulair en modulair bouwen) binnen de bouwsector nodig. Verbindingen op gebied van duurzame energie & warmte, -mobiliteit, klimaatadaptatie en gebiedsvernieuwing zijn voor deze ontwikkelingen van belang. Aandachtspunt is dat duurzaamheid in een vroeg stadium betrokken wordt bij de planvorming. Regelgeving Per 1 juli 2018 is de wet Voortgang Energietransitie (wet VET) van kracht geworden.

Die zegt dat het niet meer is toegestaan om nieuwbouw met aardgas te realiseren, tenzij de gemeente beslist dat er zwaarwegende belangen zijn om hier van af te wijken. Per 1 juli 2020 is de BENG (Bijna Energieneutraal Gebouw) van kracht met een ambitie naar volledig energieneutraal. Hulpmiddelen om te voldoen aan deze regelgeving Duurzaam Bouwloket (kenniscentrum voor particuliere initiatieven) Om (toekomstige) bewoners en initiatiefnemers te helpen werkt de gemeente Zandvoort samen met Duurzaam Bouwloket (www.duurzaambouwloket.nl). Zij informeren en adviseren onafhankelijk over alle mogelijke maatregelen op gebied van duurzaam (ver)bouwen, energie besparen en energie opwekken. Met behulp van de helpdesk heeft men daarnaast de mogelijkheid om vrijblijvend vragen te stellen en direct advies in te winnen. GPR Gebouw (meetinstrument voor ontwikkelaars) Een instrument om duurzaam bouwen inzichtelijk en meetbaar te maken is GPR Gebouw. Dit instrument geeft rapportcijfers op de onderdelen energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Hoe hoger de score, hoe duurzamer de woning(en). GPR Gebouw is zowel een communicatiemiddel als praktische maatregelenlijst om nog duurzamer te bouwen. Een voorbeeld is dat HR++ glas vervangen wordt door HR+++ glas met hogere isolatiewaarden.

Dit is dan direct te merken aan de scores, de meerkosten zijn gering en er kan volstaan worden met mogelijk een warmtepomp met een lagere capaciteit (in overleg met de installateur) en dus goedkoper. In eerdere beleidsplannen van gemeente Zandvoort werd uitgegaan van een minimale score van 8. Ook kan circulair bouwen bespreekbaar en toetsbaar gemaakt worden bij ontwikkelaars. De licentie wordt gratis verstrekt door de Omgevingsdienst IJmond (info@odijmond.nl). Groen bouwen (optioneel) Via de checklist Groen Bouwen (www.checklistgroenbouwen.nl) kunnen, door middel van het beantwoorden van enkele ja/nee-vragen, eenvoudig toepasbare maatregelen worden gekozen die goed zijn voor de stadsnatuur en speciaal voor vogels. Overige zaken

7

Een nieuw op te stellen bestemmingsplan dient te voldoen aan de wettelijke vereisten. Onderdeel van het plan is een goede ruimtelijke onderbouwing waarin alle milieu- en omgevingsaspecten (zoals bodem, lucht, ecologie etc.) zijn onderzocht.

5 Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Randvoorwaarden Voor het gebied Curiedriehoek en Corodexterrein zal als geheel een samenhangend stedenbouwkundig plan moeten worden opgesteld dat in ieder geval de bovengenoemde uitgangspunten beantwoordt. Stedenbouwkundig wordt getoetst op de integraliteit van het geheel. Er moet uiteraard sprake zijn van ‘goede ruimtelijke ordening’ en een kwalitatief leefmilieu in de eindsituatie. uiteindelijk zal de buurt als geheel goed moeten kunnen functioneren; op zichzelf en in zijn directe context. Dit zal zich moeten vertalen in een kwalitatief ontwerp met ruimtelijke samenhang, een duidelijke groenstructuur, openbare ruimte, voorzieningen zoals speelplaatsen en parkjes, een heldere wegenstructuur en parkeeroplossingen.

Gevraagde afwijkingen Voor de gevraagde afwijkingen van het huidige bestemmingsplan wordt het volgende meegegeven: -

Gefaseerde ontwikkeling

Het stedenbouwkundig plan zal een goed perspectief moeten bieden en garanties moeten geven in de vorm van afspraken en overeenkomsten met de eigenaar van het Corodexterrein over de gezamenlijke verdeling van de benodigde functies en voorzieningen. Als wordt gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling is het mogelijk dat een deel als ‘nader uit te werken’ wordt gespecificeerd. De hoofdstructuur en uiteindelijke beleg van de noodzakelijke functies en voorzieningen zal daarentegen wel uit het stedenbouwkundig plan moeten blijken. -

Bedrijvigheid

Bedrijvigheid, zoals onder het kopje ‘economie’ beschreven, behoeft een goede onderbouwing. Ruimtelijk wordt er nu van uitgegaan dat bedrijven alleen worden voorzien op de kavels langs de Kamerlingh Onnesstraat en op de locaties Curiestraat 4-12. De eventuele wens om op andere gebieden bedrijvigheid te realiseren moet ook nader onderzocht worden op ruimtelijke wenselijkheid. -

Bouwhoogte

Een aanvullende vraag die is gesteld is of de maximale bouwhoogte van 14m ‘in beton gegoten’ is. Deze bouwhoogte is een richtlijn, maar zal wel voor het grootste deel van het terrein blijven gelden omdat richting omwonenden toezeggingen zijn gedaan in het bestemmingsplan. Deze hoogte sluit goed aan op de bebouwing in de omgeving. Voor een goed onderbouwd hoogteaccent is overschrijding bespreekbaar. Deze zal logisch moeten passen in het integrale stedenbouwkundige plan en in de omgeving. 8