Bijlage 2 Bezwaar van Holland Casino (publicatie)

Stibbe

Amsterdam Brussels London Luxembourg

Aangetekend

Aan de gemeenteraad van de gemeente Zandvoort Postbus 2 2040 AA Zandvoort

Tevens per e-maii: info@zandvoort.nl ftenberge@haarlem.nl

mr J C van Oosten Advocaat Advocaten en notarissen Beethovenplein 10 Postbus 75640 1070 AP Amsterdam Nederland T +31 20546 06 62 M F Jan.vanoosten@stibbe com www.stibbe.com Onze ref

JvO/BC/DvdK 1045756/32943685 Uw ref

PCM 2024/2202379 Dalum

BEZWAARSCHR11T Inzake voorkeursrecht Holland Casino te Zandvoort

18 februari 2025

Geachte Raad, Hierbij maak ik als advocaat en gemachtigde tijdig bezwaar namens de naamloze vennootschap Ho1Iand Casino N.V., statutair gevestigd te Den Haag, kantoorhoudende te Hoofddorp aan de Neptunusstraat 71 (2132 JP) (Holland Casino). Een kopie van het uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel met betrekking tot Holland Casino is bijgevoegd als bijlage 1. Dit bezwaarschrift is gericht tegen uw besluit d.d. 1 7 december 2024 (het Raadsbesluit), met kenmerk 2024/2041380, tot vestiging van een voorkeursrecht op verschillende percelen aan het Badhuisplein te Zandvoort (bijlage 2). Het besluit is op 7 januari 2025 verzonden naar Holland Casino (bijlage 3). Hieronder licht llolland Casino haar bezwaar nader toe. 1.

ACHTERGROND

(1)

Bij besluit van 21 december 2021 (bijlage 4) heeft de Raad de stedenbouwkundige visie Badhuisplein (de Stedenbouwkundige Visie) vastgesteld (bijlage 5). In dit raadsbesluit staan de volgende overwegingen voor het vaststellen van de Stedenbouwkundige Visie: De mogelijkheid voor een hoogwaardig hotel op het nieuwe Badhuisplein is van strategische waarde voor het imago van Zandvoort als verblijfsbadplaats. De plint van het hotel wordt ingevuld met aanverwante hotelfuncties die zorgen voor een Ievendige uitstraling zoals een hotellobby, een bar en restaurant (...). De visie biedt ruimte voor ongeveer 60 appartementen waarmee invulling wordt gegeven aan de ambities voor het toevoegen van woningen. In het coalitieakkoord 2020-2022 is opgenomen dat er voor het Badhuisplein geen sociale woningbouw wordt gerealiseerd, maar middelduur en vrije sector. Het aandeel sociaie woningbouw

Stibbe N V is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel ooder nummer 34198700 Aiie diensten worden verncht op basis van een overeenkomst van opdracht met Stibbe N.V die uitsiuitend door Nederiands recht wordt beheerst De aigemene voorwaarden van Stibbe N V zijn van toepassing en bevatten een beperking van v stibbe.com/generaiconditions aansprakeiijkheid Deze aigemene voorwaarden zijn beschìkbaar op verzoek en vìa

O45756l32943885

Stibbe

dat hier niet gerealiseerd wordt, wordt gecompenseerd in de woningbouwopgave van het Entreegebied. (2)

Dit raadbesluit gaf het voigende aan over de rol van Holland Casino als integrale ontwikkeling in de plannen van de gemeente: Idealiter zou Holland Casino ook meteen meegaan in de herontwikkeling maar dat is vooralsnog niet mogelijk. Ontwikkelaar 3 GT stelt daarom voor Holland Casino te overbouwen en op die manier in het gebouw op te nemen. Holland Casino staat daar positief in en heeft medewerking toegezegd. 2

(3)

De Stedenbouwkundige Visie gaat er nog vanuit dat Holland Casino op het Badhuisplein gevestigd blijft: Met nieuwe bebouwing wordt de pleinruimte teruggebracht tot een maat die beter past bij de kleinschaligheid van de bestaande pleinen en straten in het oude dorp, zoals het Kerkplein en het Raadhuisplein. Deze nieuwe bebouwing brengt publieke voorzieningen en levendigheid op het plein. Met name de lobby van het te bouwen hotel zal een verrijking zijn van het aanbod en bijdragen aan de ambitie van Zandvoort om 365 dagen per jaar aantrekkelijk te zijn voor bewoners en bezoekers. De compiete herontwikkeling voorziet in 60 nieuwe appartementen, een hotel met 1 10 kamers (in een later stadium uit te breiden met 60 suites boven Holland Casino) en een uitgebreid aanbod aan bars, restaurants, winkels en welnessvoorzieningen (...) Het Holland Casino, dat een integraal onderdeel van het hotel wordt, garandeert een optimale jaarrondbezetting. 3

(4)

De Stedenbouwkundige Visie geeft de volgende redenen voor de plannen aan het Badhuisplein: De zuidkant wordt begrensd door het Holland Casino. Het casino maakt weinig contact met het Badhuisplein. Vanwege de geringe hoogte is van een pleinwand nauwelijks sprake. In het midden van het plein ligt een fietsenstalling op een braakliggend kavel waar al twee eerdere hotels sneuvelden, de laatste zonder dat er een opvolger werd gerealiseerd. Het plein nodigt niet uit tot verblijf, het ontbreekt aan een op bezoekers gericht programma (...) Het casino wordt opgenomen in het nieuw te vormen complex. Met hotelsuites en conferentieruimte erboven, zullen casino en hotel samen een bouwvolume vormen waarmee zowel aan de Burgemeester Engelbertsstraat als aan de boulevard bebouwing wordt gerealiseerd met een aantrekkelijk gezicht naar de publieke ruimte. Het casino blijft met een eigen voorplein duidelijk zichtbaar vanaf de Burgemeester Engelbertstraat. 4

Bijlage4,p.4-5. 2

Bijlage4,p.6.

3

Bijlage 5, p. 9, p. 17. Bijlage5,p.7en 13.

1045756/32943885

(2)

Stibbe

(5)

Op 1 1 oktober 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zandvoort (het College) een voorkeursrecht gevestigd op de percelen C 6401 en C 6487 waar llolland Casino eigenaar van is (bij1age 6) (het coliegebesluit). Daarnaast heeft Holland Casino een recht van opstal op de percelen C 6712 en C 6714, die in eigendom zijn van de gemeente Zandvoort. Het voorkeursrecht is ook op die percelen van toepassing. Het bezwaar van Hoiland Casino ziet op het voorkeursrecht dat is gevestigd op alle bovengenoemde perce1en. Hierna worden bovengenoemde percelen aangeduid als de Percelen. Het collegebesluit geeft de volgende situatie weer: Kadastrate tekening en perceetstljst

1I

[ 44o

ta.,fl

IS

.os.a

.as

.c4Lsd Ç..c.

C .a C caa

rdc.OO1 C .

I

45 flS

l

ciMcO)

: .,S

.v

.

]

Ca..... 4a..

S

t**

.s5..c5 LsO C

Zatcoc

L

/.

(6)

Het collegebesluit betrof een voorlopige voorkeursrechtbeschikking met als grondslag artikel 9.1 lid 2 Omgevingswet (Ow). Het college stelde voor aan uw Raad om, in aansluiting op het voorlopige voorkeursrecht, een voorkeursrechtbeschikking te nemen op grond van artikel 9.1 Iid 1 onder c Ow. Het college geeft de volgende motivering voor het opleggen van het voorkeursrecht: Het is belangrijk dat het Badhuisplein niet alleen goed is voor het toerisme in Zandvoort, maar ook voor het leven in en de economie van het dorp zelf. Daarom wil de gemeente deze plek mooier maken met nieuwe gebouwen, ruimte voor winkels en horeca, en een a1wisselende inrichting van het plein zelf. Ook levert dit extra woningen op, binnen de eisen van het Woningbouwprogramma Zandvoort 2019-2025. (...) Aangezien Holland Casino recent te kennen heeft gegeven de vestiging in Zandvoort vanaf februari 2025 te sluiten, is het

1045756/32943885

(3)

Stibbe

wenselijk om voor deze gronden een nieuwe stedenbouwkundige visie te ontwikkelen. Door het sluiten van het casino ontstaat er wellicht een mogelijkheid om deze locatie op een andere manier, bijvoorbeeld in de vorm van de reaiisatie van extra woningen, bij de herontwikkeling van het Badhuisplein te betrekken. 5 (7)

Volgens het College behoudt de gemeente de regie met het voorkeursrecht en voorkomt de gemeente prijsopdrijvende effecten van eventuele strategische aankopen door marktpartijen.

(8)

Met het Raadsbesluit heeft uw Raad het collegebesluit op grond van artikel 9.1 Iid 1 onder c Ow bekrachtigd met dezelfde motivering als hierboven weergegeven.

(9)

Overigens heeft uw Raad al eerder in 2008 op de percelen C 6401 en C 6487 een voorkeursrecht gevestigd. Dit voorkeursrecht is toen door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) vernietigd omdat de percelen binnen twee jaar opnieuw krachtens dezelfde bepaling werden aangewezen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) (oud).6

(10)

Op het moment van het schrijven van dit bezwaarschrift Iigt er een Stedenbouwkundig Plan voor het Badhuisplein voor bij uw Raad dat op 25 februari 2025 in de raadsvergadering wordt behandeld (bijlage 7). Dit Stedenbouwkundig Plan volgt op de Stedenbouwkundige Visie. De Stedenbouwkundige Visie is met nieuwe uitgangspunten aangepast. Het Stedenbouwkundig Plan gaat uit van de continuering van de aanwezigheid van het casino, omdat nog onvoldoende zekerheid bestaat over de toekomstige ontwikkelingen. Het plan is om een hotel naast en gedeeltelijk over het casino heen te bouwen:

Bijlage 6, p. 3. ABRvS 9 februari 2011, ECLI:NL:RVS:201 1:BP3652.

1045756/32943885

(4)

Stibbe

(I 1)

In het raadsvoorstel tot vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan (bijlage 8) staat het volgende over de beoogde plannen voor het gebouw van floiland Casino: Verdere ontwikke1ingen rondom het Holland Casino zijn op dit moment nog onzeker, er is naar verwachting minstens een jaar nodig om nieuwe plannen uit te werken. Op het moment dat een andere partij de percelen verwerft, moet met deze partij overeenstemming worden bereikt over het Stedenbouwkundig plan en de uitwerking van het plandeel dat betrekking heeft op van het Holland Casino plandeel. 7

2.

JURIDISCH KADER

2.1.

Vestiging van het voorkeursrecht op de Percelen

(12)

De Raad heeft het voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c Ow: De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, Bijlage 8, p. 8.

1045756/32943885

(5)

Stibbe

provinciaal ofnationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: (...)

in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of modemiseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de fiinctie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan.

(13)

Het toedenken van functies ziet op de situatie waarin de functie nog niet wordt toegedeeld, maar wel beleidsmatig al is toegedacht in de voorkeursrechtbeschikking zelf.8 De reikwijdte is dezelfde als onder de Wet voorkeursrecht gemeenten. lnherent aan de toepassing is dat er slechts een globaal beeid bestaat van de toekomstige bestemming.9 vastgesteld moet worden ofde toegedachte toekomstige bestemming van de aangewezen gronden afwijkt van het huidige gebruik daarvan. ° Daarvoor is van belang wat het huidige ruimtelijke pian toelaat aan gebruik op de Perce1en. Tot slot moet het Raadsbesluit in overeenstemming zijn met rechtsbeginselen als het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginse1 en het verbod op détournement de pouvoir.

2.2.

Het ruin,telijk kader dat van toepassing is op de Percelen

(14)

Op de Percelen is het bestemmingsplan Middenboulevard 2009 van toepassing (het Bestemmingsplan). Het Bestemmingsplan is vastgesteld op 29 september 2009 en is onherroepelijk. Dit Bestemmingsplan is onderdeel van het Omgevingsplan Zandvoort. Het Omgevingsplan Zandvoort bevat, naast de standaardregels die onderdeel zijn van de zogenoemde bruidsschat, ten opzichte van het Bestemmingsplan nog geen aanvullende normen voor de Percelen.

(15)

In de toelichting van het Bestemmingsplan staat het volgende over de ontwikkeling van de locatie: Voor het Badhuisplein wordt gezocht naar een juiste indeling met een venster naar zee, waarbij een (overdekt)plein aan de doorgang vanaf de Kerkstraat wordt gekoppeld. Bij de definitieve uitwerking van het plan zai dit zijn uiteindelijke vorm krijgen. Het Badhuisplein kan voor Zandvoort een dubbele rol vervullen. Enerzijds is het badhuisplein als een stedenbouwkunde (woon-)kamer met uitzicht op zee en strand. Horeca en geconcentreerde commerciIe functies/handel in gebouwplinten en woneniverblijven daarboven rondom moeten bewerkstelligen dat het Badhuisplein terug aansluiting vindt bij haar begeleidende rol in de van oudsher sfeervolle en soepele beweging tussen dorp en zee en vice versa. Tegelijkertijd kan het Badhuisplein een dergelijke maat hebben welke toch sporadische zomerevenementen en manifestaties toelaat. Het Badhuisplein krijgt een groot bouwvlak waardoor alle mogelijke

8

Karnerstukken /12018/19, 35 133, nr. 3, p. 227.

ABRvS 2 april 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BC8501, r.o. 2.3.1. Lbid.

1045756/32943885

(6)

Stibbe

varianten nog uit te werken zijn. Het wordt echter beperkt door het parkeren en de wens een herbergzaam piein te creëren. (16)

Op de Percelen is volgens het Bestemmingsplan de bestemming centrum — uit te werken van toepassing:

l c.u (17)

Van de bestemming centrum — uit te werken is het onderdeel centrum — uit te werken 2 van toepassing op deze locatie. Dit is geregeld in artikel 15.2 van het Bestemmingsp1an. De bestemming is een uit te werken bestemming. ln artikel 1 5.1 van het Bestemmingsplan staat dat de aangewezen gronden bestemd zijn voor de doeleinden detailhandel, horeca, dienstverlening, casino, kantoren, woningen, wellness, maatschappelijke doeleinden, aan-, uit-, en bijgebouwen, erven en bijbehorende voorzieningen, parkeren, verblijfsgebied, brandgangen, ontsluitingspaden, stoepen, stoeptreden en hellingbanen. Kortom, de bestemming staat op dit moment al ruime gebruiksmogelijkheden toe.

(18)

Artikel 15.2.2 verplicht uw Raad de bestemming uit te werken. Artikel 15.3 legt een bouwverbod op totdat de bestemming is uitgewerkt. De Raad heeft, voor zover wij hebben kunnen nagaan, nog niet aan deze verplichting voidaan. Onder de Omgevingswet bestaat de figuur van het uitwerkingsplan niet meer, maar kan het College een binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA) verlenen volgens artikel 22.32 omgevingsplan Zandvoort als de aanvraag voldoet aan de uitwerkingsregels uit artikel 15.2.2 van het Bestemmingsplan. Hierin staat onder meer dat de gronden bestemd zijn voor Centrum ais bedoeld in artikel 3 van het

11

Toelichting bij het Bestemmingsplan, p. 28.

1045756/32943885

(7)

Stibbe

Bestemmingsplan. Artikel 3 kent aan de locatie in grote lijnen dezelfde doeleinden toe als die artikel 15.1 toekent. De bouwhoogte mag maximaal 23 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte aan de zijde van de Burg. EngeibertstraatlThorbeckestraat maximaal 14 meter mag bedragen. 3.

BEZWAARGRONDEN

3.1.

Het Raadsbesluit is in strijd met de Omgevingswet

(19)

llolland Casino merkt allereerst op dat het Raadsbesluit in strijd is met de Omgevingswet. Zoals in paragraaf 2.1 ai aan de orde kwam, moet vastgesteld worden of de toegedachte toekomstige bestemming van de aangewezen gronden afwijkt van het huidige gebruik daarvan. De Raad geeft aan dat door het sluiten van Holland Casino er nieuwe mogelijkheden ontstaan om de locatie op een andere manier, bijvoorbeeld in de vorm van de realisatie van extra woningen, bij de herontwikkeling van het Badhuisplein te betrekken. Uw Raad geeft echter verder geen concretere duiding aan welke functie hij toedenkt aan de Percelen, zodat er nu geen reden is om aan te nemen dat de toegedachte functie een wijziging van het Bestemmingsplan vergt.

(20)

De Afdeling overweegt in haar vastejurisprudentielijn het volgende over de vraag ofde toegedachte toekomstige bestemming afwijkt van het huidige gebruik daarvan: Zoals de Afdeling eerder (onder meer in haar uitspraak van 18 april 2007 in zaak nr. 200607717/1) heeft overwogen blijkt dat bij de parlementaire behandeling van de Wvg tot uitdrukking is gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat, dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. In dit geval is de beoogde planologische functie van de gronden conform het nieuwe bestemmingsplan niet wezenlijk anders dan de huidige functie. In de zogenoemde kwaliteitszone wordt het echter mogelijk meer woningen op de percelen te situeren dan voorheen en kunnen anders dan voorheen onder meer toegangs- en ontsluitingswegen en inritten worden gerealiseerd. 2 De rechtbank heeft terecht overwogen dat door toevoeging van een woonfunctie zoals in de structuurvisie omschreven, aan een gebied met een bedrijfsbestemming, het planologische gebruik van dat terrein wijzigt. 3

(21)

In de jurisprudentie van lagere rechtspraak komt naar voren dat een bestuursorgaan voldoende moet onderbouwen dat er inderdaad sprake is van afwijkend gebruik. Hieronder volgen enkele voorbeelden:

12

ABRvS l9januari 2011, ECLI:NL:RVS:201 l :BP1306, r.o. 2.4.2 ABRvS 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1638, r.o. 5.2.

1045756/32943885

(8)

Stibbe

.

Rb. Haarlem 12 november 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BB8860, r.o. 2.7. Zoals hiervoor weergegeven geidt voor het gebied waar zich de percelen van eisers bevinden thans de bestemming winkel-, kantoor- enlof horecadoeleinden met bovenwoningen, terwijl in het toekomstige plan de percelen de globale bestemming winkels/commerciële functies met bovenwoningen is toegedacht. De rechtbank is van oordeel dat de toegedachte bestemming aldus in grote lijnen overeenkomt met de huidige bestemming. Rb. s-Gravenhage l7juni 2004, ECLI:NL:RBSGR:2004:AS7079, r.o. 1. Voorts overweegt de rechtbank dat ten aanzien van de gronden met de bestemming Gemengde doeleinden niet is gebleken dat verbetering of intensivering van het gebruik door het geldende bestemmingsplan wordt voorzien. Blijkens de mededelingen van verweerder is het destijds door Project Rijksstraatweg voor het gehele gebied gemaakte ontwikkelingsplan verwerkt in het geldende bestemmingsplan. De planvoorschriften laten het huidige gebruik voor woondoeleinden toe. We1 kan het bestemmingsplan de basis zijn voor een ander gebruik, zoals in de ontwikkelingsvisie beschreven, doch dit andere - volgens verweerder betere en intensievere gebruik - volgt niet uit het bestemmingsplan zelf. De ontwikkelingsvisie is slechts een mogelijke uitwerking van het bestemmingsplan en heeft geen officiële planologische status.

•

Rb. Arnhem 14 februari 2003, ECLI:NL:RBARN:2003:AF4632, r.o. 2. In onderhavig geval kunnen evenwel noch in de aan de gronden gegeven globaie bestemming met uitwerkingsplicht, noch in de in de planvoorschriften opgesomde bestemmings- en gebruiksdoeleinden, voldoende aanknopingspunten worden gevonden voor het oordeel dat sprake is van een afwijkend gebruik in de zin van genoemd wetsartikel. Hoewel - op grond van de toelichting bij de voorschriften - aannemelijk is dat het pand van eiseres in zijn huidige vorm en met de thans daarin opgenomen functies niet spoort met verweerders stedenbouwkundige visie omtrent een attractieve en hoogwaardige invulling van het onderhavige plangebied, kan uit die toelichting niet worden afgeleid dat de toegekende bestemming voorziet in een beter dan wel intensiever gebruik van de in geding zijnde gronden dan thans het geval is.

•

Rb. Breda 22 september 2000, ECLI:NL:RBBRE:2000:AA8658, r.o. 2. Eiser heeft tegen dat besluit, samengevat, aangevoerd dat van een afwijkend gebruik geen sprake is, nu van agrarische activiteiten ter plaatse geen sprake is en het object alleen voor wonen wordt gebruikt (...) ln het bestemmingsplan HeikantBerkel-Enschot heeft het perceel van eiser de bestemming woongebied IV, uit te werken door de gemeenteraad. Bij die uitwerking worden, gelet op artikel 6 van het bestemmingsplan, de volgende uitgangspunten gehanteerd: er mogen vrijstaande, halfvrijstaande en geschakelde woningen worden gebouwd tot een minimale

1045756/32943885

(9)

Stibbe

dichtheid van 14 woningen per ha met een totaal aantal woningen van circa 245. Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting moet worden vastgesteid dat op het perceel van eiser een (woon)boerderij staat (...) Gelet hierop moet worden geoordeeld dat het huidig gebruik van de gronden waarop de woonboerderij is gesitueerd niet afwijkt van de toegedachte bestemming. Hierbij is in aanmerking genomen dat de woonboerderij inclusief een tuin met redelijke omvang past binnen de - ten behoeve van het uitwerkingsplan geformuleerde - uitgangspunten. (22)

Een voorbeeld van afwijkend gebruik is als er een forse toename aan woningen mogelijk wordt gemaakt via planologische wijzigingen. 4 Holland Casino merkt in dit verband op dat de beoogde plannen niet voorzien in andere of intensievere gebruiksvormen dan het Bestemmingsp1an nu al toestaat. Onduidelijk is bijvoorbeeld hoeveel woningen er mogelijk komen en in hoeverre de infrastructuur rondom de Percelen verandert. Uw Raad heeft enkel toegelicht dat met het voorkeursrecht mogelijkheden openliggen voor herontwikkeling, bijvoorbeeld woningbouw. Hoe die woningbouw wordt ingericht, blijft onduidelijk. In de Stedenbouwkundige Visie staat dat er mogelijk zestig appartementen worden gerealiseerd aan het Badhuisplein. In het Stedenbouwkundig Plan dat nog moet worden vastgesteld worden nieuwe woningen beoogd, maar blijft het uitgangspunt dat op de plek van llolland Casino een hotel gevestigd wordt waarbij het gebouw van Holland Casino intact blijft. In paragraaf 2.2 van dit bezwaarschrift lichtte Holland Casino al toe wat de huidige gebruiksmoge1ijkheden van het Bestemmingsplan zijn. Onder meer ruime mogelijkheden aan wonen zijn reeds op grond van het Bestemmingsplan op de Percelen toegestaan. Waarbij ook geldt dat er ruimte is om in de hoogte te bouwen en dus meerdere woningen te realiseren (een bouwhoogte van 23 meter, niet zijnde aan de Burg. EngelbertstraatlThorbeckestraat).

(23)

Uw Raad erkent bovenstaande risicos in het Raadsbesluit: Op grond van het geldende omgevingsplan (Middenboulevard 2009) zijn op deze locatie al ruime bouw- en gebruiksmogelijkheden, waaronder wonen, toegestaan zodat cle functie in beginsel niet afwijkt van het huidige gebruik. Bij de parlementaire behandeling van de Wvg is echter tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeiing niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in vergelijkbaar, maar bijvoorbeeld intensiever gebruik dan het bestaande, zal van afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook neergelegd in de vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. ln dit geval kunnen door middel van de andere toegedachte functies in de voorkeursrechtbeschikking de bouwmogelijkheden op de locatie worden aangepast en/of de gebruiksmogelijkheden juist worden ingeperkt zodat alleen nog wonen mogelijk is. 5

(24)

De laatste zinsnede wordt in het Raadsbesluit niet verder uitgewerkt. De toegedachte gebruiksvorm wijkt niet af van de huidige gebruiksmogelijkheden. Daarnaast trekt Holland ABRvS 22 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1638, 5.2 Bij1age2,p.5.

1045756/32943885 (10)

Stibbe

Casino bovenstaande redenering in twijfei. Ook als enkel wonen wordt toegedacht middels de voorkeursrechtbeschikking is er geen sprake van intensiever gebruik, nu wonen al is toegestaan op grond van het Bestemmingsplan. De mogelijkheden voor gebruik veranderen daarmee evenmin en worden ook niet intensiever. Een inperking zodat alleen wonen mogelijk is staat niet gelijk aan afwijkend gebruik: wonen was immers ai mogelijk. (25)

Daarbij komt dat uw Raad zichzelfhiermee tegenspreekt, nu aan het begin van het Raadsbesluit staat dat de herontwikkeling niet alleen beoogt meer woningen mogelijk te maken, maar ook ruimte te creëren voor winkels en horeca. Ook dit gebruik staat het Bestemmingsplan al toe.

3.2.

Het Raadsbesluit is in strijd met het evenredigheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbcginsel

(26)

Het evenredigheidsbeginsei houdt in dat de voor een belanghebbende nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen. Dit staat in artikel 3:4 lid 2 Algemene wet bestuursrecht (Awb). Hierbij moet per geval worden beoordeeld op welke wijze de geschiktheid, de noodzakelijkheid en de evenwichtigheid van de maatregel bij de toetsing zijn betrokken. 6 Holland Casino trekt de geschiktheid, de noodzakelijkheid en de evenwichtigheid van het Raadsbesluit in twijfel. Holland Casino licht dit hieronder verder toe.

(27)

Het Raadsbesluit is geen geschikte maatregel omdat uw Raad geen ander gebruik beoogt dan op basis van het huidige Bestemmingsplan al mogelijk is. 1-let doel van de Raad zou moeten zijn om meer planologische sturing te krijgen over de Percelen om zo tot herontwikkeling van het gebied te komen. Dit doel kan echter met het Raadsbesluit niet worden bereikt omdat het besluit niet in nieuwe gebruiksmogelijkheden voor het gebied voorziet.

(28)

Het Raadsbesluit is niet noodzakelijk omdat er minder vergaande maatregelen mogelijk zijn om het doel te bereiken. Uw Raad zou bijvoorbeeld met een eventuele koper van de percelen van Holland Casino aan tafe1 kunnen gaan zitten over de herontwikkelingen. In het Raadsbesluit staat niets over eventuele altematieve scenarios die uw Raad in ogenschouw heeft genomen. Het Raadsbesluit is daarom ook op dit punt onvoldoende gemotiveerd.

(29)

Ook de evenwichtigheid komt niet terug in het Raadsbesluit. Uw Raad heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom de belangen van de gemeente voor het belang van Holland Casino gaan. Holland Casino heeft er groot belang bij dat zij het casino onbelast kan verkopen. Het voorkeursrecht belemmert dit belang. De belangenafweging ziet Holland Casino niet terug in het Raadsbesluit. Bovendien weegt het belang van Holland Casino zwaarder dan het belang van de gemeente: de gemeente beschikt immers al over de mogelijkheden om de herontwikkelingen op planologische wijze te sturen.

(30)

Het zorgvu1digheidsbeginsel houdt in dat een besluit door het bestuursorgaan zorgvuldig

16

ABRvS 2 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:285, r.o. 7.8.

1045756/32943885

(11)

Stibbe

moet worden voorbereid. Bij een voorbereiding van een besiuit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de afte wegen belangen volgens artikel 3:2 Awb. Daarnaast moet een besluit berusten op een deugdelijke motivering op grond van artikel 3:46 Awb. Zoals eerder in deze paragraaf al aan de orde kwam heeft uw Raad onvo1doende inzichtelijk gemaakt welke beiangenafweging aan het Raadsbesluit ten grondslag ligt en ook onvoldoende gemotiveerd dat het Raadsbesluit in overeenstemming is met artikel 9.1 Ow. Het Raadsbesluit is daarom ook in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. (31)

Tot slot staat in het Raadsbesluit dat herontwikkeling extra woningen oplevert binnen de eisen van het Woningbouwprogramma Zandvoort 2019-2025. Uw Raad heeft niet onderbouwd hoe de herontwikkelingen in lijn zijn met het Woningbouwprogramma Zandvoort 2019-2025. Ook op dit punt is het Raadsbesluit in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel.

3.3.

Het Raadsbesluit is in strijd met het verbod op détournement de pouvoir

(32)

Op grond van artikel 3:3 Awb gebruikt het bestuursorgaan de bevoegdheid tot het nemen van een besluit niet voor een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid is verleend. Dit betekent dat de overheid haar bevoegdheden alleen gebruikt voor het algemeen belang en binnen dit algemeen belang alleen voor die specifieke doeleinden die de wetgever voor ogen heeft.

(33)

Het primaire doel van het voorkeursrecht is dat de gemeente de regiefunctie behoudt bij planologische ontwikkelingen van het gebied (onderstreping aangebracht door Stibbe): De vestiging van een voorkeursrecht is namelijk niet primair bedoeld voor de verwerving van onroerende zaken, maar bedoeld om de Dositie van overheden te versterken bii de grondverwerving voor het beleid voor de fysieke leefomgeving. Het voorkeursrecht is een middel waarmee speculatie en stijging van grondprijzen kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ontwikkelingen kan worden behouden. 8

(34)

Het doei dat uw Raad met het Raadsbesluit wil bereiken sluit niet aan bij het doel van het voorkeursrecht in de Omgevingswet. Zoals volgt uit paragraaf 3.1, kan uw Raad met het huidige planologische kader al de herontwikkelingen mogelijk maken. Hier hoeft uw Raad geen planologische wijzigingen voor aan te brengen. Bovendien heeft uw Raad al voidoende grip over de ontwikkelingen met het voorlopige bouwverbod dat op de bestemming rust. De motivering past ook niet bij het beleid, onder meer het Stedenbouwkundig Plan, dat er een hotel komt op de plek van Holland Casino. Dat betekent dat uw Raad het voorkeursrecht niet aanwent ten behoeve van het doel waarvoor het voorkeursrecht in de Omgevingswet is vastgelegd, namelijk het grip houden op toekomstige planologische plannen.

7

Holland Casino wijst in dit verband ook op ECLI:NL:RBUTR:2009:BK:4399.

18

Ka,nerstukken /12018/19, 35 133, nr. 3, p. 81.

Rb.

Utrecht 20 november 2009,

1045756132943885

(12)

Stibbe

(35)

Uw Raad gebruikt het voorkeursrecht daarom ook met een ander doel dan waarvoor het recht op grond van de Omgevingswet bedoeld is. Uw Raad handeit met het Raadsbesluit daarom ook in strijd met artikel 3:3 Awb.

4.

CONCLUSIE

Gelet op het vorenstaande verzoek ik u namens Holland Casino om: -

dit bezwaar gegrond te verklaren;

-

uw Raadsbesluit d.d. 1 7 december 2024 te herroepen;

-

de in de bezwaarprocedure gemaakte kosten en nog te maken kosten in verband met de behandeling van dit bezwaar ex artikei 7:15 Awb te vergoeden.

Holland Casino is graag bereid om het bezwaar nader toe te lichten tijdens een hoorzitting. Voor het p1annen van een hoorzitting, verzoek ik u vriendelijk om contact met mij op te nemen zodat ik de verhinderdata van Hoiland Casino aan u kan doorgeven. Hoogachtend,

J.C. van Oosten

Bijlagen 1. Uittreksel Holland Casino uit llandelsregister van de Kamer van Koophandel. 2.

Raadsbesluit d.d. 1 7 december 2024 tot vestiging voorkeursrecht met kenmerk 2024/2041380.

3.

Briefaan Holland Casino met Raadbesluit d.d. 7januar1 2025.

4.

Raadsbesluit d.d. 21 december 2021 vaststelling stedenbouwkundige visie Badhuisplein.

5.

Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein 2021.

6.

collegebesluit tot vestiging voorlopig voorkeursrecht d.d. 1 1 oktober 2024.

7.

Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein Zandvoort d.d. l4januari 2025.

8.

voorgesteld raadbesiuit bij Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein Zandvoort.

1045756/32943885

(13)