Bijlage 1 Wijzigingen planvorming Badhuisplein

Gemeente Zandvoort

Wijzigingen in de planvorming Badhuisplein ten opzichte van

de Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein december 2021 5 juni 2024

1

Gemeente Zandvoort Badhuisplein gemeente Zandvoort procesmanager: Fay ten Berge projectassistent: Linda Mesman-de Graaff technisch adviseur: Eddy Roosen planjurist: Herben ‘t Lam jurist privaatrecht: Marcel Esveld planeconoom: Selina Lüchtenborg stedenbouwkundige: Marc Lampe landschapsarchitect: Guido Hermans economie en toerisme: Michel Termond verkeer: Patrick van Soest communicatie: Sharai Hoekema Externe adviseurs Bureau Marlies van Diest Springtij Architecten Stipo Team voor stedelijke ontwikkeling 2

W IJ Z I G I N G 1 G R O N D P OS I T I E S In de Stedenbouwkundige Visie is uitgegaan van verwerving van gronden in eigendom van Holland Casino en de gemeente Zandvoort door de ontwikkelaar van het hotel 3GT om het hotel op te realiseren. Belangrijkste aanleiding voor wijziging van de plannen uit 2021 is dat 3GT deze verwerving niet heeft doorgezet. Gevolg van deze stap is dat het hotel in de actuele plannen exclusief op de eigen kavel van 3GT wordt gerealiseerd. Dat leidt ertoe dat het te realiseren hotel in de as van de Kerkstraat wordt geplaatst waar die in de visie nog vrij van bebouwing bleef. Het leidt er ook toe dat het nieuwe Badhuisplein, dat eerder een driehoekige vorm had, nu uit twee verbonden pleinruimtes bestaat. Een ruimte aan de Burgemeester Engelbertsstraat en een ruimte aan de Boulevard de Favauge (zie pagina’s 6 en 7). Daarmee is het hotelvolume ten opzicht van de Kerkstraat en de Burgemeester Engelbertsstraat 30 meter naar achteren gesitueerd, waardoor het gebouw aan de dorpszijde van het Badhuisplein minder pregnant aanwezig is.

Badhuisplein, vogelvluchtopname actuele situatie

3

blauwe stippellijn: bouwvlak hotel Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein, actuele kadastrale situatie

erkboek

Bura Bura

rode vlak: niet verworven gronden Holland Casino en Gemeente Zandvoort

rode stippellijn: doorgang vrij van bebouwing volgens Bestemmingsplan Middenboulevard

Badhuisplein, beoogde grondposities Stedenbouwkundige Visie 4

[sb

V-VB

C-U2 a -d

W1-2

rg]

C-U2

(ca)

5

T

8

3

V

15

H

[dh]

Centrum

C-U

Centrum - Uit te werken

DH

Detailhandel

H

Horeca

M

Maatschappelijk

T

Tuin

V

Verkeer

(g a

)

3

geluidzone - racecircuit

Bestemmingen C

7

5 (tr)

M

W2 M

30

4

6

8

(h)

(pg)

10

Aanduidingen

Plangrens

5

3

42

Legenda W1-2 Plangebied

V

C3

T

8,5 11

T

7 9

W1

W2

[sb

C-U2 a -d

rg]15 (co, dh, dv, h) WG2

V-VB

C-U2

(ca) T

V-VB

8,5 11

WR-A

V-VB

[h]

15 17

(h)

V

C1

1

14

WS-WK

V

(pg)

WG1-2

M

7

(sw-pens)

3

C3

W

Wonen

WG

Woongebied

Dubbelbestemmingen

47

C2

2

Verkeer - Verblijfsgebied

(pg)

WR-A WS-WK

Waarde - Archeologie

H

casino

(co)

cultuur en ontspanning

(dh)

detailhandel

(dv)

dienstverlening

(ga)

garage

(h)

horeca

(k)

kantoren

(pg)

parkeergarage

(tr)

terras

(sw-pens)

specifieke vorm van wonen - pension

Plangebied [sba-drg]

specifieke bouwaanduiding - doorgang

[sba-pd]

specifieke bouwaanduiding - parkeerdek

Plangrens

Waterstaat - Waterkering

C

16

M 7

5 10

maximale bouwhoogte (m)

Centrum

maximale goot- en bouwhoogte (m)

C-U Verklaring V 3

Aa

bouwvlak

maatvoering

30

(ga )

(tr)

15

(ca)

Bestemmingen

8

5

4

wro-zone - wijzigingsgebied

Legenda

3

(pg)

1

DH

Centrum - Uit te werken

GBKN

Detailhandel

plankaart Bestemmingsplan Middenboulevard 0

H

25

50

Horeca

5

Bestemmingsplan Middenboulevard

100 meter

A

C

B

Vogelvluchtperspectief met bouwvolumes uit de Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein 2021. A= woongebouw, B = hotel, C= casino met uitbreiding

vogelvluchtperspectief nieuwe bebouwing: A= woongebouw, B= hotel, C= uitbreiding hotel op Holland Casino

A B 6

C

Vogelvluchtperspectief met bouwvolumes in actuele planontwikkeling.

plankaart met actuele bouwvlakken 7

Schetsen en referentiebeelden beeldkwaliteit gebouwen. UItgangspunten voor de architectuur van nieuwe gebouwen worden uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan. 8

PT

W IJ Z I G I N G 2 PA R K E E R O P LOS S I N G E N In de Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein is uitgegaan van bovengrondse gebouwde parkeervoorzieningen. Eerdere studies toonden aan dat parkeerkelders in de hoofdwaterkering moeilijk of niet realiseerbaar waren. De complete ontwikkeling van het Badhuisplein vindt namelijk plaats in de ‘kernzone’ van de hoofdwaterkering, waar beperkingen gelden ten aanzien van bouwwerkzaamheden die de sterkte van de kering nadelig beïnvloeden. In 2013 is door Rijkswaterstaat een nieuwe rekenmodel vastgesteld voor sterkteberekeningen aan de hoofdwaterkering. Dit model biedt meer ruimte voor het graven van kelders. Door adviesbureau Arcadis is recent aangetoond dat de sterkte van de waterkering niet achteruitgaat door het graven van parkeerkelders onder het hotel en het woongebouw. Zand dat uit deze kelders komt, dient wel onderdeel te blijven van de waterkering en zal worden gebruikt voor een kleine plaatselijke ophoging van plein en boulevard en hiernaast vooral ter verbreding van de boulevard aan de voorzijde van Holland Casino en het te realiseren hotel. De boulevard is daar op dit moment smaller dan elders waardoor de aansluiting van het Badhuisplein op de boulevard benauwd is.

parkeeroplossing Stedenbouwkundige Visie: bovengrondse garages, in blauw aangegeven.

In de kelders onder de nieuw te ontwikkelen gebouwen kan niet de complete parkeervraag van het toe te voegen programma worden afgewikkeld. Op dit moment wordt gezocht naar extra parkeermogelijkheid om tot een sluitende parkeerbalans te komen. Hierover zijn gesprekken met Holland Casino gaande en wordt een samenhangende parkeerstrategie voor alle projecten in de Kern Kustzone opgesteld. In het stedenbouwkundig plan Badhuisplein zal een oplossing aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

9

P-GARAGE HOTEL

P-GARAGE WOONGEBOUW bestaande P-GARAGE HOLLAND CASINO

plankaart met actuele parkeerkelders 10

schets vormgeving en inrichting plein met glooiend maaiveld en groene inrichting

verbreding boulevard ter plaatse van nieuw hotel, aangelegd met zand uit de te graven parkeerkelders

Uitgegraven volume ± 5450 m3

Volume op te hogen deel ± 11255 m3

Uitgegraven volume ± 5130 m3

Bestaand terrein met gebouw A & B

Totaal af te graven tbv parkeervoorziening 10580 m3 Uitgangspunt aansluitend maaiveld woongebouw/hotel

11,75 weergave zandverplaatsing uit aan te+ NAP leggen parkeerkelders p 23

Herontwikkeling Badhuisplein Grondverzet 21 februari 2023

Nieuw terrein incl. op te hogen deel ( Geel)

Bestaand ±10580 m3 weergave terugplaatsing zand ter verNieuw ±11255 m3 Verschil ± 675 m3 breding boulevard

Uitkomend zand

11 p 24

Herontwikkeling Badhuisplein Grondverzet 21 februari 2023

Opgegraven kuub

W IJ Z I G I N G 3 B O U W H OOGT E S De Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein gaat uit van een maximale bouwhoogte van 23 meter voor de nieuwe bebouwing, maximaal met 10% te overschrijden tot een hoogte van 25,30 meter, met een ontheffing van B&W. Voor bebouwing grenzend aan de Burgemeester Engelbertsstraat geldt een maximale bouwhoogte van 14 meter. Deze bouwhoogtes zijn conform de eisen zoals geformuleerd in het Bestemmingsplan Middenboulevard 2009 (partieel herzien in 2012), in artikel 15 ‘Centrum uit te werken’. Omwille van een aangenamer windklimaat en een betere bezonning op het Badhuisplein zelf, is het bouwvolume van het hotel een verdieping verhoogd aan de boulevardzijde en een verdieping verlaagd aan de zijde die grenst aan het pleindeel aan de Burgemeester Engelbertsstraat. De maximale bouwhoogte is hiermee plaatselijk, aan de zijde van de Boulevard de Favauge, 28,5 meter. Het lagere deel van het hotelvolume is lager, 22 meter, dan in de Stedenbouwkundige Visie aangegeven. Op de volgende pagina’s een schematische weergave van de actuele bouwvolumes. Uitgangspunten voor de architectuur van deze gebouwen zullen verder worden uitgewerkt in een Beeldkwaliteitsplan.

23

14

weergave bouwhoogtes in Stedenbouwkundige Visie: dwarsdoorsnede over Burgemeester Engelbertsstraat (rechts) en Boulevard (links) 12

weergave bouwhoogtes in actuele planontwikkeling hotelvolume: aan de boulevardzijde en langs de zuidgevel is het hotelvolume een verdieping hoger dan de maximale hoogte van 23 meter, aan de zijde van het plein aan de Burgemeester Engelbertsstraat en ter plaatse van de doorgang naar de boulevard is het volume een verdieping lager. 13

het hotelvolume met een hoger deel aan de boulevard en een lager deel aan de zijde van het plein aan de Burgemeester Engelbertsstraat en ter plaatse van de doorgang naar de boulevard.

schets geleding bouwvolumes met driedeling: plint, onderbouw, bovenbouw 14

het aantal bouwlagen in de drie gebouwvolumes uit de actuele planontwikkeling

referentiebeeld driedeling bouwvolumes: toegankelijke plint, onderbouw als pleinwand, terugligggende bovenbouw.