Bijlage 1 Uitgangspuntennotitie Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026 - 2030

Uitgangspuntennotitie

Onderwerp

Uitgangspuntennotitie volkshuisvestingsprogramma (VHP) Zandvoort 2026 tot en met 2030

Start uitvoering

April 2025

1. Inleiding De gemeente Zandvoort werkt aan een nieuwe woonvisie. De oude woonvisie, het ‘Uitvoeringsprogramma Wonen Gemeente Zandvoort 2019-2025' loopt eind dit jaar af. Rekening houdend met de toekomstige inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting gaat de nieuwe woonvisie een volkshuisvestingsprogramma heten. De planning is dat deze begin 2026 aan de raad wordt aangeboden. Voor het opstellen van het nieuwe volkshuisvestingsprogramma heeft in de maanden maart en april 2025 participatie plaatsgevonden. Door middel van interne en externe stakeholderssessies is opgehaald wat de inhoud van het nieuwe programma moet zijn. Hiertoe is onder meer gesproken met de woningbouwcorporaties, huurdersvereniging, makelaars, ontwikkelaars, de Provincie Noord-Holland, Woonservice en interne afdelingen van de gemeente Zandvoort. Daarnaast is een onderzoek uitgezet bij het Inwonerspanel Zandvoort. Aan de respondenten zijn acht dilemma's voorgelegd die spelen in de volkshuisvesting. De resultaten hiervan zijn verwerkt in het onderzoeksrapport 'De Zandvoortse woningmarkt. Welke keuzes zouden inwoners maken?' (bijlage 2). Voor alle dilemma's is in deze notitie een richting voorgesteld, het zogenaamde uitgangspunt. Hierbij zijn de meningen van onze inwoners uit het Inwonerspanel meegewogen.

Het verzoek aan de gemeenteraad van Zandvoort is om in te stemmen met de voorgestelde richting per dilemma.

2. Achtergrond van het onderzoek Ruim 1.500 leden van het Inwonerspanel Zandvoort zijn in maart 2025 uitgenodigd voor een online onderzoek over manieren om woonruimte binnen de gemeente Zandvoort te creëren. Er is namelijk een woningtekort. De uitkomsten van het onderzoek geven inzicht in de mening van Zandvoorters ten aanzien van de krappe woningmarkt en de keuzes die zij hierbij zouden maken. 583 panelleden hebben deelgenomen aan het onderzoek (responspercentage: 36%). In de vragenlijst zijn verschillende manieren om de problemen op de Zandvoortse woningmarkt aan te pakken, inclusief de bijbehorende voor- en nadelen, voorgelegd aan de panelleden. Deze zijn afzonderlijk van elkaar beoordeeld en vervolgens geprioriteerd. Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van seniorenwoningen en de aanpak van leegstand de hoogste prioriteit hebben.

1/10

3. Uitgangspunten per dilemma In dit hoofdstuk geven we gestructureerd per dilemma het volgende weer: we beginnen met een korte uitleg over het dilemma, waarin we eventueel de bijbehorende definities van de begrippen geven. Vervolgens volgt een overzicht van de voor- en nadelen die opspelen wanneer het dilemma in één van beide richtingen wordt beslecht. Daarna volgt een korte alinea die weergeeft hoe het Inwonerspanel Zandvoort over het dilemma denkt. Tenslotte geven we het uitgangspunt op het dilemma weer. Daarin wegen we de voordelen, nadelen en de mening van het Inwonerspanel Zandvoort af.

3.1 Thema 1: Nieuwe woonruimte We hebben het inwonerspanel drie manieren voorgelegd om tot nieuwe woonruimte te komen, namelijk: verdichting of uitbreiding, bouwen voor de doelgroep senioren en het schrappen van regels. Alleen voor bouwen voor de doelgroep senioren is een meerderheid (66%) te vinden.

Dilemma 1: Verdichting of uitbreiding Verdichting is het toevoegen van meer woningen binnen het bestaande dorp. Hierbij worden meer mensen of functies op dezelfde oppervlakte in een bepaald gebied ondergebracht. De tegenhanger van verdichten (of inbreiden) is uitbreiden, waarbij woningen worden gebouwd in open ruimte aan de rand van het dorp. Verdichting gebeurt vaak door hoger of compacter te bouwen (het toevoegen van appartementen), door leegstaande gebouwen opnieuw te gebruiken (zoals een kantoor of hotel ombouwen tot woningen), bestaande woningen op te toppen (verdiepingen erop bouwen) of te bouwen op plekken waar nu groen, spelen, parkeren of andere voorzieningen gelegen zijn. Voordelen Een belangrijk voordeel van verdichting is een efficiënt ruimtegebruik. Minder ruimtebeslag betekent meer behoud van natuur en open ruimte buiten de bebouwde kom. Ook leidt een verdichte leefomgeving tot een betere benutting van infrastructuur en voorzieningen: openbaar vervoer, riolering, winkels, scholen en zorgvoorzieningen worden intensiever en efficiënter gebruikt. Hierin zijn minder investeringen nodig. Korte afstanden tussen wonen, werken en voorzieningen verminderen autogebruik en stimuleren lopen, fietsen en OV-gebruik. Dit zorgt weer voor duurzaam ruimtegebruik. Verdichting leidt ook tot levendige buurten: meer bewoners zorgen voor meer activiteit en economische kansen.

Verdichting ondersteunt ook de lokale economie en maakt deze meer rendabel: meer mensen betekent meer klanten voor winkels, horeca en diensten. Tenslotte kan verdichting het bestaande stedelijke weefsel versterken, bijvoorbeeld doordat een leegstaand gebouw, een braakliggend terrein of een verouderde wijk een nieuwe impuls krijgt. Nadelen Verdichting kent ook nadelen die kunnen opspelen. Het kan de leefbaarheid onder druk zetten. Binnen het dorp is minder plek, dus bouwen vereist creativiteit of compromissen, bijvoorbeeld door het opofferen van groen, parkeerplekken of bedrijfsruimte of het toestaan van hogere bebouwing. Meer woningen kan betekenen minder ruimte voor ontspanning en meer geluid en luchtvervuiling. Minder groen en meer verharding zorgen op hun beurt weer voor hittestress en wateroverlast bij regen. Meer bewoners op een bepaald oppervlakte kan tevens parkeren onder druk zetten,

2/10

resulteren in congestie en in tijdelijk meer bouwgeluid. Binnenstedelijke bouwprojecten kunnen duurder zijn vanwege sanering (bijvoorbeeld oude fabrieksterreinen), procedures of conflicten met omwonenden. Ook kunnen hogere dichtheden zorgen voor meer drukte, conflicten of gevoel van onveiligheid. In het ergste geval kan verdichting leiden tot verlies van karakter of identiteit van de wijk, bijvoorbeeld als de oorspronkelijke bewoners zich niet meer herkennen in hun wijk. Uitkomst Inwonerspanel Het inwonerspanel Zandvoort is verdeeld over verdichting en uitbreiding. Als er nieuwe woningen gebouwd moeten worden, kiest men net wat eerder voor uitbreiding dan verdichting. Uitbreiding vindt 45% van de respondenten een goed idee, tegenover 37% die dat niet vindt. Verdichting wordt door 34% als een goed idee gezien en door 43% niet. Echter, als we kijken naar de respondenten die zelf woningzoekend zijn, is ruim de helft positief over verdichting (55%). Ook huurders vinden vaker dan kopers dat verdichting voorrang moet krijgen (prioriteit drie versus de laagste prioriteit). Hierbij kan meespelen dan kopers eerder geneigd zijn angst te hebben dat in hun directe omgeving gebouwd wordt. Uitgangspunt Het verdichten binnen het bestaande dorp is, gezien de locatie van Zandvoort, de meest duurzame optie als er goed wordt omgegaan met de beschikbare ruimte en het behoud van het dorpskarakter.

Verdichting heeft de voorkeur als Zandvoort de nadruk legt op het behoud van groen en open ruimte, terwijl het tegelijkertijd economische en ecologische voordelen kan bieden. Tegelijkertijd kan beperkte uitbreiding van de woningvoorraad aan de rand van het dorp een oplossing zijn, maar dan moet er wel goed worden gekeken naar de impact op natuur en het landschap. Het scenario wat we voorstellen voor Zandvoort is daarmee een combinatie van beide opties, met de voorkeur voor verdichting: gerichte verdichting binnen het dorp, gecombineerd met een zorgvuldige uitbreiding aan de randen van het dorp, waarbij natuur en landschap niet worden aangetast of goed samengaan met een woningbouwplan (bijvoorbeeld vanwege een natuurinclusief woningbouwplan met een lage bevolkingsdichtheid).

Dilemma 2: Bouwen voor senioren Nieuwbouwwoningen kunnen gebouwd worden voor specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld driekamerappartementen voor senioren of tweekamerappartementen voor starters. Zandvoort heeft, net als veel andere kustgemeenten, te maken met een vergrijzende bevolking. Senioren vormen een steeds grotere groep in de samenleving en hun zorg- en huisvestingsbehoeften nemen toe. Tegelijkertijd heeft Zandvoort ook veel jongeren en starters die moeite hebben om een eerste woning te vinden. Daarentegen heeft Zandvoort al veel eengezinswoningen en neemt het aandeel gezinnen in de toekomst af ten faveure van kleine huishoudens. Met het besef dat bouwgrond in Zandvoort schaars is en we dus goed moeten nadenken op welke doelgroep we ons met name richten, is het dilemma dan ook: richten we ons voor het nieuwe bouwprogramma meer op woningen voor jongeren en starters of op senioren? Voordelen Nieuwbouwwoningen voor senioren leveren meer doorstroming op dan nieuwbouwwoningen voor starters. Seniorenhuishoudens verhuizen van een grote eengezinswoning of groot appartement naar een kleinere en toegankelijke woning. De grotere woning die zij achterlaten, komt beschikbaar voor

3/10

andere doelgroepen. Met name wanneer grotere woningen vrijkomen, kunnen meer huishoudens doorstromen. Er moet in ieder geval een grotere focus komen op levensloopbestendige woningen en zorgwoningen om te zorgen dat senioren langer zelfstandig kunnen wonen. Dit verlicht de druk op de zorg en biedt senioren de mogelijkheid om in Zandvoort te blijven wonen. De gemeente heeft onderzoeksbureau RIGO in 2024 een verhuisketenonderzoek laten doen. Dit onderzoek toonde aan dat een inzet op driekamerappartementen (ten koste van kleine appartementen) langere verhuisketens teweegbrengt en daarmee meer verhuizingen in totaal oplevert. Nadelen Een nadeel is dat het uitvoeren van een bouwprogramma met veel seniorenwoningen, en dan met name geclusterde zorggeschikte woningen, ertoe leidt dat voor andere doelgroepen minder nieuwbouwwoningen beschikbaar komen. Naast de behoefte aan seniorenwoningen is er tegelijkertijd een duidelijke vraag naar meer betaalbare woningen voor jongeren. Met een grotere focus op driekamerwoningen voor senioren kan Zandvoort zich minder richten op het aanbieden van betaalbare huurappartementen of kleine koopwoningen voor jongeren en jonge gezinnen. Deze woningen zouden zou het dorp aantrekkelijker maken voor een jongere bevolking, wat belangrijk is voor de lokale economie en de verjonging van de gemeenschap.

Uitkomst Inwonerspanel Als het gaat om het creëren van nieuwe woonruimte, dan is het bouwen voor senioren de manier die de hoogste prioriteit krijgt van respondenten. Twee derde van de respondenten vindt het bouwen van woningen voor de doelgroep senioren een goed idee. Respondenten in de leeftijdsgroep 65 jaar en ouder zijn het positiefst over het bouwen van vooral seniorenwoningen om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Uitgangspunt Het uitgangspunt voor het nieuwe volkshuisvestingsprogramma wordt om te bouwen voor zowel jongeren als senioren, maar met nadruk op het realiseren van aantrekkelijke woningen voor senioren. Het voordeel dat seniorenwoningen doorstroming genereert, en jongerenwoningen niet, weegt hier zwaar. Het verhuisketenonderzoek van RIGO constateerde dat langere verhuisketens leiden tot minder kwaliteit voor starters (want minder nieuwbouwwoningen voor jongeren) maar dat dit een acceptabele prijs is voor meer verhuizingen in totaal. Bovendien staat aan het eind van de verhuisketen altijd en per definitie een starter. Op deze wijze hebben veel meer doelgroepen dan alleen senioren iets aan het bouwen van seniorenwoningen. Dit betekent geenszins dat we geen woningen voor jongeren en starters bouwen.

Juist de combinatie van meer woningen voor senioren, met een ondersteunend aanbod voor jongeren, kan zorgen voor een evenwichtige gemeenschap die zowel jong als oud aantrekt.

4/10

Dilemma 3: Schrappen van regels Er is veel wet- en regelgeving voor wijzigingen in de bestaande woningvoorraad en voor nieuwbouw van woningen. Er is wet- en regelgeving vanuit het Rijk, de Provincie en de gemeente. Deze wet- en regelgeving rondom wijzigingen in de bestaande voorraad en nieuwbouw is enerzijds bedoeld om de kwaliteit van de woning en de leefomgeving te waarborgen. Anderzijds helpen regels dat in de nieuwbouw voldoende betaalbare woningen, sociale huurwoningen en goedkopere koopwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De gemeente hanteert regels voor zowel de bestaande voorraad (Huisvestingsverordening o.a.) als voor nieuwbouw (nota Actualisatie Spelregels en de compensatieregeling). Voordelen Minder regels vanuit de gemeente bevorderen de snelheid waarmee nieuwe woningen kunnen worden gebouwd of door wijzigingen in de bestaande voorraad kunnen worden toegevoegd. Nadelen Regels zijn er niet voor niets. Ze hebben een doel, zoals het voorzien in kwaliteit van de woning. Door regels los te laten kan de kwaliteit van woningen verloren gaan. Of dat er alleen hele dure huur of koopwoningen worden toegevoegd. Uitkomst Inwonerspanel Gemiddeld vindt iets meer dan vier op de tien (43%) het schrappen van regels een goed idee. 35% vindt dat niet. Jongere Zandvoorters lijken het schrappen van regels een minder goed idee te vinden (slechts twee op de tien).

Deze groep van 16 tot 34-jarigen lijkt de kwaliteit van woningen boven de snelheid van de bouw van nieuwe woningen te verkiezen. Uitgangspunt Ook voor komende periode is het belangrijk dat de kwaliteit van de woning en van de woonomgeving en het toevoegen van betaalbare woningen blijven gewaarborgd. Wel zouden er minder regels moeten worden gehanteerd die realisatie van meer woningen, zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw in de weg staan. In principe is het uitgangspunt dat, daar waar er bijvoorbeeld dubbelingen zijn of regels die een fors beperkende werking hebben als het gaat om financiële haalbaarheid van initiatieven, deze te schrappen. Verordeningen en beleidsregels moeten een zekere meerwaarde hebben, en als deze er na verloop van tijd in de praktijk niet blijkt te zijn na evaluatie, of de kosten van uitvoering niet opwegen tegen de baten, kan beleid ingeperkt of ingetrokken worden. Voorstellen hiertoe worden bij het college (bij beleidsregels) en de gemeenteraad (bij verordeningen) aangeboden. Zeker met het financiële ravijnjaar 2026 op komst zullen we, meer dan in voorgaande jaren, letten op effectiviteit en proportionaliteit van beleid. Met effectiviteit en proportionaliteit wordt rekening gehouden bij de met de evaluatie van onder andere de compensatieregeling.

3.2 Thema 2: Bestaande woonruimte De meerderheid van de respondenten is vóór manieren om bestaande woonruimte te benutten. Er zijn vier manieren om bestaande woonruimte te benutten, namelijk: harder optreden tegen leegstand, versoepelen van regels hospitaverhuur, verruimen van mogelijkheden woningsplitsing en terugdringen van toeristische verhuur. Voor alle vier de manieren geldt dat een meerderheid deze een goed idee vindt. Het positiefst is men over het harder optreden tegen leegstand (85%) en het

5/10

minst positief over het terugdringen van toeristische verhuur (56%). Ook blijkt dat respondenten wonend in een koopwoning vaker dan huurders de voorkeur geven aan manieren die bestaande woonruimte beter benutten in plaats van aan manieren die nieuwe woonruimte creëren.

Dilemma 4: Hospitaverhuur Hospitaverhuur is het verhuren van een kamer en het delen van je voorzieningen (keuken, toilet, badkamer) in je eigen woning aan een huurder (de hospitant) zonder een gemeenschappelijk huishouden te vormen. Deze woonvorm kan een goede manier zijn om wat extra inkomen te genereren of gezelligheid in huis te halen. In Zandvoort biedt ‘Onder de Pannen’ al de mogelijkheid om een kamer te verhuren middels hospitaverhuur. Deze bemiddelingspartij zet zich in voor inwoners in (dreigende) woningnood, bijvoorbeeld door een relatiebreuk. Ook Pré Wonen biedt hospitaverhuur via ‘Onder de Pannen aan’. Voordelen Voor de hospita heeft hospitaverhuur enkele voordelen. De hospita kan een deel van zijn of haar woonkosten dekken door een kamer te verhuren. In Nederland is er een vrijstelling van inkomstenbelasting als je onder het kamerverhuurvrijstellingbedrag blijft (in 2025 was dit maximaal € 6.324 per jaar). Naast het financiële voordeel kan de hospitarelatie tussen hospita en hospitant ook voorzien in meer sociale interactie. Er zijn verschillende groepen mensen die mogelijk baat hebben bij hospitaverhuur. Te denken valt aan studenten en jongeren die tijdelijk elders verblijven voor studie of werk, mensen die recent gescheiden zijn, ex-cliënten uit (jeugd)zorginstellingen of mensen die wat extra steun kunnen gebruiken.

Zeker voor ouderen of studenten kan dit sociaal en veilig aanvoelen. Zowel hospita als hospitant kunnen de zorgvrager als de zorggever zijn. Voor de hospita geldt bovendien meer flexibiliteit omdat hij of zij meer controle houdt dan bij regulier verhuren. De hospita bepaalt aan wie er wordt verhuurd, voor hoe lang en onder welke voorwaarden (binnen de wet). In de eerste negen maanden geldt er namelijk voor de hospitant minder huurbescherming (de zogenaamde hospitatermijn), waardoor je makkelijker kunt stoppen als het toch niet klikt. Verder zijn er diverse bemiddelingspartijen die verhuurders en huurders samen kunnen brengen en eventuele problemen oplossen. Ook voor de volkshuisvesting in zijn geheel heeft hospitaverhuur ontegenzeggelijk voordelen. De bestaande voorraad wordt met hospitaverhuur effectiever gebruikt, zowel qua huur als koop. Kamers van kleine huishoudens in grote woningen die anders leeg staan worden zodoende weer gebruikt door iemand die op zoek is naar woonruimte. Hospitaverhuur zorgt er ook voor dat er meer kleine woonruimte is voor spoedzoekers, bijvoorbeeld studenten of mensen in scheidingen die naarstig een kamer zoeken. Bovendien blijkt dat door het op slot zitten van de woningenmarkt, jongeren niet alleen jaren langer bij hun ouders blijven wonen en stappen op de woningmarkt uitstellen, maar daardoor ook later aan relaties, trouwen of kinderen beginnen.

Meer hospitaverhuur voorziet daarom ook in een optie tot de eerste verzelfstandiging van jongeren. Nadelen Voor de hospita kan een huurder in huis invloed hebben op de huurtoeslag, zorgtoeslag of andere uitkeringen. Ook is er sprake van een afhankelijkheidsrelatie van de huurder ten aanzien van de

6/10

hospita. De huurder deelt het huis, wat betekent dat deze minder rust, privacy en vrijheid kent. De relatie kan leiden tot mogelijke ongemakken of conflicten wanneer het niet goed klikt. De vraag kan daarmee gesteld worden of het mogelijk maken van meer hospitaverhuur een duurzame investering is in de woningmarkt. Uitkomst Inwonerspanel Het versoepelen van de regels voor hospitaverhuur is voor 66% van de respondenten een goede manier om toe te passen op de Zandvoortse woningmarkt. Uitgangspunt Er zijn goede mogelijkheden voor inzet van hospitaverhuur in de corporatievoorraad en de particuliere voorraad die beter benut kunnen worden. Er liggen kansen om hospitaverhuur te promoten en te ondersteunen. In tijden van grote woningnood wegen de voordelen van hospitaverhuur op tegen de nadelen ervan. Hospitaverhuur vraagt formeel om een wijziging van het omgevingsplan. Hierin staat nu een woning omschreven als: "een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding". De definitie ''huishouden" moet worden aangepast om hospitaverhuur mogelijk te maken. Hiermee wordt tevens de onduidelijkheid rondom de handhaving van deze regelgeving weggenomen. Voor hospitaverhuur heeft de Rijksoverheid enkele landelijke regels opgesteld maar ook de gemeente is bevoegd hiervoor regels op te stellen.

In een later stadium (na vaststelling van het Volkshuisvestingsprogramma) kan Zandvoort, binnen het landelijke kader, werken aan de eigen regelgeving voor hospitaverhuur. Ook via diverse communicatiekanalen, de lokale prestatieafspraken en afspraken met particuliere verhuurders kan aan hospitaverhuur gewerkt worden.

Dilemma 5: Woningsplitsing Bij een woningsplitsing (ook wel woningvormen genoemd) maakt men in een grote bestaande woning meerdere zelfstandige woningen. In de Huisvestingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor woningsplitsing. Na woningsplitsing mogen de woningen onder andere niet kleiner zijn dan 60m². Dit is om te voorkomen dat er niet te veel grote woningen die geschikt zijn voor gezinnen verloren gaan dan wel dat er te veel kleine woningen ontstaan na een splitsing. Ook in het Omgevingsplan zijn regels opgenomen voor bouwkundige splitsingen. Dit voor het waarborgen van woonkwaliteit en om omwonenden te beschermen. Voordelen Er komt meer bestaande woonruimte beschikbaar wanneer de gemeente de mogelijkheden om een woning te splitsen verruimt. Dit zijn kleinere woningen en daar heeft Zandvoort er niet veel van. Bovendien is er een sterkte behoefte aan meer kleinere woningen. De demografische trend in Nederland en ook in Zandvoort is dat een gemiddeld huishouden uit steeds minder personen bestaat. Tegelijkertijd neemt het aantal kleine huishoudens van één en twee personen toe. Deze huishoudens profiteren van de realisatie van meer kleine woningen, die voor een deel kunnen ontstaan door splitsingen in de bestaande voorraad. Nadelen Meer woningsplitsingen kunnen leiden tot meer druk op de openbare ruimte en de leefbaarheid,

7/10

bijvoorbeeld qua parkeren. Bij verruiming van de regels voor splitsen gaan er meer grote woningen verloren. Dit kan lastig zijn in de toekomst bij een wijziging van de bevolkingssamenstelling, waarbij er weer meer grote gezinnen komen. Dit is op de korte termijn niet in de lijn der verwachting. Uitkomst Inwonerspanel Uit het inwonerspanel is naar voren gekomen dat het prioriteit heeft de regels voor woningsplitsing te verruimen zodat er meer woningen beschikbaar komen. Uitgangspunt Vanwege demografische ontwikkelingen en daarmee een stijgende behoefte aan kleinere woningen is het uitgangspunt om de regels voor woningsplitsen (woningvormen) te gaan verruimen. Hierbij wordt gedacht om het aantal vierkante meter per woning na splitsing te verlagen van minimaal 60 m² naar minimaal 50 m².

Dilemma 6: Leegstand Om leegstand van woningen en bedrijven te bestrijden kan een leegstandverordening worden ingesteld. Een leegstandverordening is een gemeentelijke maatregel waarmee een gemeente de eigenaren van leegstaande panden kan verplichten om die leegstand te melden, en in sommige gevallen zelfs actie te ondernemen (zoals verhuren of gebruiken). Dit wordt vaak ingezet in gemeenten waar woningnood of veel leegstand een probleem is. Een woning of ander soort pand staat officieel langdurig leeg als er minimaal een jaar achter elkaar niemand in woont. Dat maakt ze in potentie een aantrekkelijk doelwit voor criminelen, die zo'n gebouw kunnen gebruiken voor een wietkwekerij, drugslab of locatie om geld wit te wassen. Voordelen De verordening gaat langdurige leegstand tegen. Eigenaren worden gestimuleerd om woningen of panden niet onnodig leeg te laten staan. Dat voorkomt verloedering, overlast, criminaliteit en inefficiënt ruimtegebruik. De verordening geeft een zetje aan eigenaren om verouderde panden te renoveren of herbestemmen, bijvoorbeeld van kantoor naar woning. Door gebruik of herbestemming te stimuleren, blijft de wijk levendiger en veiliger. De verordening maakt een betere benutting van bestaande woningen mogelijk. In tijden van woningnood zorgt het voor extra aanbod op de woningmarkt zonder dat er meteen nieuwe woningen gebouwd hoeven te worden.

Bovendien krijgt de gemeente zodoende inzicht in leegstand. De meldplicht voorziet de gemeente van data om gericht beleid te maken en sneller te kunnen ingrijpen bij structurele leegstand. Nadelen Een verordening leidt tot administratieve lasten voor eigenaren: zij moeten leegstand melden en kunnen verplicht worden om informatie aan te leveren of een plan van aanpak te maken. Voor beleggers of vastgoedeigenaren kan het ontmoedigend zijn, vooral als de markt niet gunstig is voor verhuur of verkoop. Handhaving kost bovendien tijd en geld. De gemeente moet toezicht houden op meldingen, controleren op leegstand en eventueel boetes opleggen. Dat vraagt capaciteit en middelen. De verordening werkt alleen als de gemeente handhaaft. Zonder actieve controle verliest de verordening kracht. Alleen op papier invoeren zonder handhaving heeft weinig effect.

8/10

Uitkomst Inwonerspanel Maar liefst 85% van de respondenten vindt harder optreden tegen leegstand een goed idee om bestaande woonruimte te benutten. Respondenten vinden dat de gemeente aan deze manier de meeste prioriteit moet geven. Het percentage leegstaande woningen in Zandvoort in 2022 t/m 2024 bedraagt 2%, tevens het landelijk gemiddelde. Uitgangspunt Uit cijfers van het CBS blijkt dat de leegstand voor winkels afnam van 8% in 2020 naar 5% in 2024. Ook blijkt dat in 2024 het aantal langdurig leegstaande woningen in Zandvoort (55) hoger was dan in 2022 (25). Wel ligt het aantal woningen dat leegstaat in Zandvoort lager dan in vergelijkbare gemeenten. In 25 woningen in Zandvoort is er sprake van spookbewoning. Net als bij gewone leegstaande woningen gaat het hier om woningen die minimaal een jaar achter elkaar officieel leegstaan, maar waar wel stroom wordt verbruikt. Dat zou erop kunnen duiden dat er toch iemand woont of dat er bijvoorbeeld criminele activiteiten plaatsvinden. Het aantal spookwoningen in Zandvoort ligt hoger dan in vergelijkbare gemeenten. We willen als Zandvoort een aantrekkelijk badplaats zijn voor bewoners en toeristen. Met oog op de conjunctuurleegstand van winkels, oneigenlijk of leeggebruik van woningen en de wens om leegstand meer in kaar te brengen, wordt het uitgangspunt in het volkshuisvestingsprogramma dat een leegstandverordening wordt ingevoerd.

Dilemma 7: Toeristische verhuur De druk op de woningmarkt blijft tot 2030 onverminderd groot. Wonen is een eerste levensbehoefte. Toerisme is onlosmakelijk verbonden aan de gemeente Zandvoort. Bij toeristische verhuur van woonruimte verhuurt de eigenaar van de woning de woning in zijn geheel of deels aan toeristen en bezoekers. De gemeente hanteert regels omtrent toeristische verhuur van woonruimte. Dit om te voorkomen dat woningen oneigenlijk worden gebruikt voor alleen toeristische verhuur. Daarnaast is bij het vaststellen van de nieuwe Toeristische Visie ook naar voren gekomen om met deze regels ongelijke concurrentie binnen het toeristische product tegen te gaan. Een andere ontwikkeling is dat vanuit de landelijke politiek vanwege de druk op de woningmarkt de oproep is gedaan toe te staan recreatiewoningen permanent te bewonen. Hierdoor zouden binnen de gemeente meer woonruimten beschikbaar komen. Voordelen Er komt meer bestaande woonruimte beschikbaar wanneer de gemeente voor toeristische verhuur van woonruimte strenge voorwaarden blijft hanteren en daarbij op oneigenlijk gebruik van woningen blijft handhaven. Ook zouden er meer woonruimten beschikbaar komen wanneer recreatiewoningen permanent kunnen worden bewoond. Nadelen Inwoners zijn minder vrij in het gebruik van hun woning. Recreatiewoningen zijn gebouwd voor recreatie en niet om permanent te bewonen.

Hiermee zou een belangrijk toeristisch product binnen de gemeente verloren gaan. Recreatiewoningen hebben kwaliteiten die zich lenen voor de economische en toeristische ambities van Zandvoort. Permanente bewoning kan afbreuk doen aan die kwaliteiten, met name door gevallen van criminaliteit en onveilige bouwkwaliteit.

9/10

Uitkomst Inwonerspanel Het terugdringen van toeristische verhuur is een manier waar respondenten minder enthousiast over zijn dan de andere drie manieren. Toch vindt nog wel ruim de helft (53%) het een goed idee om regels te blijven hanteren voor toeristische verhuur van woonruimte, zodat deze beschermd blijven. Uitgangspunt We stellen voor ook voor de komende periode regels te blijven hanteren voor toeristische verhuur van woonruimte en hiermee oneigenlijk gebruik van woonruimte ten behoeve van toeristische verhuur tegen te gaan. Voor het kunnen blijven aanbieden van een volwaardig toeristisch product binnen de gemeente Zandvoort blijven we het permanent bewonen van recreatiewoningen niet toestaan. Permanent verblijf in een recreatiewoning past niet binnen het Omgevingsplan. Hoewel we zien en begrijpen dat permanente bewoning in recreatiewoning in tijden van grote woningtekorten in de praktijk voorkomt, biedt dit geen goede vaste oplossing voor dit tekort.

10/10