Bijlage 1 Uitgangspunten Huisvestingsverordening Regio IJmond en Zuid-Kennemerland 2026

EEchter, de enige grens die de Wet ons toestaat is de betaalbaarheidsgrens van € 405.000,- (prijspeil 2025). Deze ligt dus lager dan de huidige NHG-grens. NVM Kwartaalcijfers en Krapte-indicator Het NVM (Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.) brengt elk kwartaal de koopwoningmarkt in kaart. Elke drie maanden publiceren zij de nieuwe transactiecijfers, aanbodcijfers en de marktindicatoren van de huizenmarkt in Nederland. Hieronder zijn twee regionale analyses te vinden, één van de IJmond en één van de agglomeratie Haarlem (regio valt samen met regio Zuid-Kennemerland). Beide analyses laten zien dat er in de regio een krapte-indicator is van tussen de 1.8 en 1.6 (landelijk: 1.8). De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Hoe lager de krapte-indicator, hoe minder keuze een woningzoekende heeft en hoe schaarser de woningen zijn. In de regio is de krapte-indicator zeer laag. Er is sprake van een evenwichtige markt wanneer de NVM krapte-indicator tussen de 5 en 10 ligt. De huidige krapte-indicator zit hier ver onder. Deze schaarste aan woningen zorgt voor grote concurrentie tussen huishoudens om een geschikte en betaalbare woning te bemachtigen.

Dit leidt tot verdringing van huishoudens, die door de grote concurrentie geen passende betaalbare woning weten te vinden. Ook is te zien dat de gemiddelde vraagprijzen van koophuizen in beide regio’s, m.n. agglomeratie Haarlem, ver boven de NHG-grens als de betaalbaarheidsgrens liggen. De gegevens in de agglomeratie Haarlem zijn vertekend door de zeer hoge vraagprijzen in Bloemendaal en Heemstede.

17

Figuur 10: Regionale analyse koopwoningen IJmond, 4e kwartaal 2024. Bron: NVM. 2025.

Figuur 11: Regionale analyse koopwoningen Agglomeratie Haarlem (Zuid-Kennemerland) 4e kwartaal 2024. Bron: NVM. 2025.

18

Verdringing blijkt ook uit de krapte-analyse op basis van de landelijke WoON-enquête. De hoge prijzen vormen steeds meer een belemmering voor het kopen van een woningen. Uit de enquête blijkt onder andere dat relatief meer huurders de stap willen zetten naar koop maar dat de relatieve doorstroming van huur naar koop juist afneemt. Dit is af te leiden uit onderstaande tabellen.

Figuur 12: Huishoudens in de afgelopen twee jaar verhuisd naar een koopwoning, naar positie op woningmarkt en WOZ-waarde (prijspeil 2021); 2015 t/m 2021.

Figuur 13: Gewenste woning van actief zoekende woningvragers naar positie op de woningmarkt en naar eigendom en prijsklasse (koop: prijspeil 2021); 2015 t/m 2021

De NHG-grens ten tijde van de WoON-enquête lag op € 325.000, -. Eén derde van de 20% hoogste inkomens en twee derde van het 4e kwintiel inkomens bezit een woning onder deze grens. Deze inkomens bezitten relatief vaker duurdere woningen vergeleken met de eerste 3 kwantielen, maar met name de huishoudens uit het vierde kwartiel bewonen ook vaak woningen onder de NHGgrens. Hiermee worden minder kapitaalkrachtige kopers verdrongen van de betaalbare koopwoningmarkt.

Figuur 14: Woonsituatie van eigenaar-bewoners naar besteedbaar huishoudinkomen en WOZ-waarde; 2021.

Ook blijkt uit de WoON-enquête dat met name jonge huishoudens de laatste jaren moeilijker aan een koopwoning kunnen komen.

19

Figuur 15: Percentage huishoudens woonachtig in een koopwoning (eigenwoningbezit), naar leeftijd huishouden; 1986 t/m 2021

Bepalen van maximale inkomensgrenzen voor kopers van woningen binnen het vergunningstelsel De Wet omschrijft dat huishoudens met ten hoogste een middeninkomen de juiste doelgroep zijn voor betaalbare koopwoningen. Deze gekozen inkomensgrens sluit aan bij de inkomensgrens voor middeninkomens zoals die landelijk bepaald is in de Uitvoeringswet huurprijzen, te weten € 67.366, - voor een eenpersoonshuishouden en € 89.821, - voor een meerpersoonshuishouden. De Wet laat echter ruimte voor de gemeenteraad om ruimere maximale inkomensgrenzen te hanteren. Het ligt enerzijds voor de hand de inkomensgrens voor middeninkomens te hanteren. De grens wordt ook jaarlijks geïndexeerd door de minister. n. Het is echter de vraag of deze doelgroep zoals beschreven in de Wet (begrenzing inkomen) kapitaalkrachtig genoeg is om woningen tot de betaalbaarheidsgrens te kunnen betalen. Het WiMRA onderzoek gaat bijvoorbeeld uit van een WOZprijsgrens van € 209.000, - (prijspeil 2023) voor de DAEB-inkomensgroep. Het verschil met de betaalbaarheidsgrens van het Rijk is daarmee erg groot te noemen. Als de maximale inkomensgrenzen voor het in aanmerking komen van een huisvestingsvergunning voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen hoger wordt vastgesteld, dan heeft dit enkele voor- en nadelen.

Voordelen lagere prijsgrens: Kopers van een nieuwbouwwoning onder het vergunningsstelsel krijgen alleen een huisvestingsvergunning als hun inkomen past bij de verkoopprijs van de woning. Voor eenpersoonshuishoudens is dit – volgens de Wet - maximaal € 67.366,- en voor meerpersoonshuishoudens maximaal € 89.821, - (prijspeil 2025). Op basis van het maximum inkomen van een eenpersoonshuishouden, met vaste baan, zonder schulden of kapitaal, kan er volgens de consumentenbond voor een tweepersoonshuishouden maximaal € 418.151, - worden geleend voor een hypothecaire lening. Het is dus de vraag hoeveel kopers er kunnen voldoen aan een v.o.n.-prijs van € 405.000, - met bovengenoemde maximuminkomens. Mogelijk komen alleen huishoudens met kapitaalkrachtige familie op deze manier in aanmerking voor de woningen. De impact voor woningzoekenden die meer verdienen dan de maximale inkomensgrenzen zoals de Wet voorstelt – en dus buiten de boot vallen – is kleiner. Sommige van hen zullen namelijk met de ruimere maximale inkomensgrenzen wel aanspraak kunnen maken op een huisvestingsvergunning. Hoe ruimer de maximale inkomensgrenzen er onder het vergunningsstelsel worden gehanteerd hoe minder impact dit heeft op de vrije vestiging en handel in vrij kapitaal. Gemeenten en ontwikkelaars zullen grote inspanningen moeten verrichten om woningen tot de sociale koopprijsgrens te kunnen realiseren.

Dit versterkt het argument dat deze woningen ook bij de doelgroep terecht moet komen waarvoor ze gebouwd worden. Er zullen minder woningen vallen onder deze lager vastgestelde maximum v.o.n. prijs. Dit drukt het beslag dat het stelsel legt op vergunningverleningen en handhaving. De sociale koopprijsgrens kan verschillen per gemeente afgestemd op de lokale woningmarkt. De sociale koopprijsgrens kan vastgesteld worden tot maximaal € 390.000, -. Nadelen van een hogere maximale inkomensgrens: Er wordt een extra inkomensgrens gesteld die niet wettelijk verankerd is. Een jaarlijkse indexatie hiervan vergt capaciteit en regeldruk bij ambtenaren, ontwikkelaars, notarissen en makelaars. Als de inkomensgrens wordt vastgesteld op een percentage van de inkomensgrens zoals de Wet voorschrijft, zal jaarlijkse indexatie niet noodzakelijk zijn. Het advies is dan ook om als er een ruimere maximale inkomensgrens wordt vastgesteld, dit te doen op een percentage van de grens die de Wet voorschrijft. Door af te wijken van de grens die de Wet als uitgangspunt hanteert ontstaan er verdere verschillen tussen omliggende gemeenten. De grens die de Wet voorschrijft is gekozen om ervoor te zorgen dat deze koopwoningen terecht komen bij starters en lage tot middeninkomens. Door deze hoger vast te stellen is het de vraag of deze koopwoningen nog wel terecht komen bij die doelgroep.

Het is de vraag in hoeverre een vergunningsstelsel dan nog zin heeft. Het aandeel huishoudens die onder het vergunningstelsel in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning zal stijgen. Hierdoor zullen de aanvragen en daarmee regeldruk en capaciteit stijgen. De wet biedt ruimte aan de gemeenteraad om ruimere maximale inkomensgrenzen te hanteren als doelgroep voor de betaalbare koopwoningen. Elke gemeente kan dus kiezen of zij de grens hanteert die de Wet voorschrijft of deze grens ruimer neemt. Het is wenselijk dat een eventuele hogere maximale inkomensgrens door alle regiogemeenten gelijksoortig wordt gehanteerd of ten minste wordt afgestemd.

20