Bijlage 1 Startnotitie herontwikkeling manege Rückert

STARTNOTITIE Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

Bestuurlijk opdrachtgever

Gert-Jan Bluijs

Datum

4 april 2023

1. Aanleiding Op 28 september 2021 heeft de gemeenteraad de motie ‘Onderzoek tijdelijke huisvesting jongeren’ aangenomen. In de motie roept de gemeenteraad het college op tijdelijke huisvesting te realiseren voor Zandvoortse jongeren. De druk op de Zandvoortse woningmarkt is hoog. De wachttijd voor een sociale huurwoning is lang en het aanbod van betaalbare woningen is in de gemeente Zandvoort zeer beperkt. Zandvoortse jongeren willen graag in de gemeente blijven wonen, maar zij kunnen geen geschikte woning vinden. Op 22 november 2022 heeft de gemeenteraad van Zandvoort ingestemd met het voortijdig beëindigen van de erfpacht van de manage Ruckert. Hiermee is de weg vrij voor een onderzoek naar de mogelijkheden om op de locatie een woningbouwontwikkeling in gang te zetten. Omdat er op korte termijn grote behoefte is aan betaalbare (jongeren)huisvesting in Zandvoort, is vanuit de raad gesuggereerd dat er op de locatie Rückert mogelijkheden liggen voor de bouw van flexwoningen/ tijdelijke woningen die bij kunnen dragen aan het acute woning tekort onder jongeren in Zandvoort. Hoewel flex- en tijdelijke woningbouwconcepten veel genoemde oplossing lijken voor de bouw van woningen op de korte termijn, blijkt dat de praktijk weerbarstiger is.

De tijdelijkheid van de woningen blijkt door de minimale exploitatie tijd van 15 jaar relatief lang en ook de snelheid waarmee dergelijke plannen door de planologische procedures ‘geloodst’ kunnen worden valt dikwijls tegen. Daar staat tegenover dat mogelijk tijd kan worden gewonnen in de bouwfase van de projecten. Er is daarom zorgvuldig afgewogen of tijdelijke woningbouw danwel permanente woningbouw de voorkeur heeft voor de ontwikkeling van deze locatie. Uit het afwegingskader (Raadsinformatiebrief verzonden naar de raad op 14 maart 2023) blijkt dat permanente woningbouw het meest geschikt is voor deze locatie. Een belangrijk argument is dat de stikstofruimte die vrijkomt door het beëindigen van de manege, maar één keer gebruikt kan worden. Daarom kan de volgorde eerst tijdelijk, dan permanent, voor problemen in de toekomst zorgen, omdat er dan mogelijk geen stikstofruimte meer beschikbaar is om de permanente woningen te kunnen bouwen. Er wordt daarom direct ingezet op permanente woningbouw. In deze startnotitie wordt de haalbaarheid van permanente woningbouw op deze locatie verkend.

1/9

Afbeelding 1. Plangebied Heimansstraat 25 (rood omkaderd) binnen zoekgebied woningbouw (geel omkaderd)

2. Probleemstelling Er is te weinig betaalbare (jongeren)huisvesting in Zandvoort conform Woonvisie en motie ‘onderzoek tijdelijke huisvesting jongeren’ (28 september 2021). 3. Doel In deze fase is het doel om de haalbaarheid van betaalbare woningbouw voor onder andere jongeren te verkennen op de locatie van voormalige manege Rückert. Hiervoor zijn globale uitgangspunten onderzocht waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden, zoals de geldende beleidskaders, het type woningen en een globale bandbreedte voor het aantal woningen. Deze kunnen namelijk invloed hebben op de haalbaarheid. Het doel van het proces is het zorgen voor betaalbare (jongeren)huisvesting in Zandvoort. 4. Resultaat Het resultaat van de initiatieffase is de startnotitie. Hierin zijn globale uitgangspunten opgenomen waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden. Ook wordt er een budget aangevraagd bij de gemeenteraad voor de vervolgfase, de definitiefase. Het resultaat van het totale proces is de realisatie van betaalbare (jongeren)huisvesting in Zandvoort. 5. Globale uitgangspunten en randvoorwaarden Deze paragraaf bevat een globale verkenning van de opgave om betaalbare (jongeren)huisvesting te realiseren op het perceel van voormalige manege Rückert aan de Heimansstraat 25 in Zandvoort. 5.1 Ruimtelijk beleid Hierna volgt een korte weergave van de belangrijkste lokale en regionale beleidsuitgangspunten.

Startnotitie Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

2/9

Omgevingsverordening Provincie Noord-Holland 2020 Het perceel ligt niet in één van de werkingsgebieden uit de provinciale Omgevingsverordening van Noord-Holland een beperking op ligt. Het perceel is bijvoorbeeld niet aangewezen als landelijk gebied of het Natuur Netwerk Nederland. Het herontwikkelen van de locatie naar woningbouw stuit daarmee niet op bezwaren vanuit de provinciale Omgevingsverordening. Omgevingsvisie Zandvoort: ‘Zandvoort 356 dagen aantrekkelijk’ In de omgevingsvisie Zandvoort is het perceel aangemerkt als ‘zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur’ (zie ook geel omkaderd zoekgebied in afbeelding 1). Daarnaast wordt beschreven dat het belangrijk is dat Zandvoort diverse woningtypen en prijsklassen aanbiedt om te voorzien in doorstroming van huidige bewoners én het aantrekken van nieuwe bewoners. Zandvoort wil inspelen op de woonbehoeften van jongeren, starters en senioren. Met een goede balans tussen bewoning door inwoners en bezoekers. Bestemmingsplan Circuitgebied 2005 De locatie ligt binnen het bestemmingsplan Circuitgebied, vastgesteld door de raad op 27 september 2005. Het heeft nu de bestemming Sportieve recreatie, manege. Herontwikkeling naar wonen is in strijd met de geldende bestemming.

Conclusie beleid Woningbouw (passend in het groen en natuur) past binnen de beleidskaders die gelden voor deze locatie, behalve in het bestemmingsplan. Om woningbouw mogelijk te maken moet er een ruimtelijke procedure worden doorlopen. Welke procedure wordt doorlopen volgt uit de definitiefase. Dit wordt ook mede ingegeven door de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024. Hierdoor zullen procedures anders verlopen. 5.2 Milieu In een vroegtijdig stadium is het aan te bevelen om onderzoek te doen naar een aantal specifieke milieu- en omgevingsaspecten die van belang zijn voor de haalbaarheid van de ontwikkeling. Dit betreft de volgende aspecten: -

Natuur (stikstof en ecologie) Bodem en archeologie Geluid Niet gesprongen explosieven

Van deze milieu- en omgevingsaspecten is het noodzakelijk dat deze direct worden meegenomen in het ontwerpproces en niet pas bij de (de voorbereiding van) een bestemmingsplan worden onderzocht. In het laatste geval is er immers nog maar weinig ruimte om het plan erop aan te passen. Ten aanzien van de aspecten van natuur is met name relevant de stikstofruimte die vrijkomt als gevolg van het beëindigen en verwijderen van de huidige manege. Het is zaak om deze stikstofruimte te behouden, zodat die vrijgekomen ruimte kan worden ingezet voor dit project maar mogelijk ook voor andere (project)ontwikkelingen in het zoekgebied. Natuur (stikstof)

Startnotitie Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

3/9

Er is een stikstofonderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat stikstof voor een ontwikkeling tussen de 50 en 70 woningen geen belemmeringen oplevert. Hierin zijn zowel de aanlegfase als de gebruiksfase meegenomen. Uit het onderzoek blijkt dat er door het verwijderen van de manege meer stikstofruimte beschikbaar is dan nodig om deze locatie te kunnen ontwikkelen. In de definitiefase wordt daarom onderzocht of het mogelijk is om deze zogenaamde restruimte in te zetten voor andere ontwikkelingen in het zoekgebied. Natuur (ecologie) In het kader van de sloop van de manege is er een quickscan ecologie uitgevoerd. Negatieve effecten van de plannen op beschermde soorten (indien aanwezig) zijn niet uit te sluiten. Het gaat om Rugstreeppad (landbiotoop), Huismus, Kerkuil, Boerenzwaluw, Bunzing, Hermelijn, Wezel, Gewone dwergvleermuis, Ruige dwergvleermuis en Zandhagedis. Er is vervolgonderzoek noodzakelijk om te bepalen of deze beschermde soorten aanwezig zijn in het plangebied. Dit vervolgonderzoek wordt nu uitgevoerd en is in oktober 2023 gereed. Bodem en archeologie De bodem is een relevant aspect voor de haalbaarheid van dit project. Er is reeds onderzoek gedaan naar de bodem in het kader van de sloop van de manege. Uit dit onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor woningbouw op deze gronden.

Er ligt een verplichting uit de erfgoedverordening om archeologisch bureauonderzoek uit te voeren bij ingrepen van 500 m2 of meer en dieper dan 40 cm onder huidig maaiveld. In de definitiefase wordt bepaald of archeologisch onderzoek noodzakelijk is en zo nodig ook uitgevoerd. Geluid Onder de huidige wetgeving hoeft geluid niet onderzocht te worden bij 30km/uur wegen. Echter gaat dit plan onder de omgevingswet vallen en dan is geluidsonderzoek noodzakelijk. Dit wordt uitgevoerd na de definitiefase. Niet gesprongen explosieven Volgens de gemeentelijke gegevens van Zandvoort zijn er geen risico’s op niet gesprongen explosieven. Conclusie milieu Op dit moment is er geen aanleiding om te denken dat er milieubelemmeringen zijn die de haalbaarheid van woningbouw op deze locatie beperkt. Wel is (aanvullend) onderzoek noodzakelijk voor archeologie, ecologie en geluid om hier meer duidelijkheid over te krijgen. De resultaten van deze onderzoeken volgen in de definitiefase en ontwerpfase. Voor stikstof wordt in de definitiefase onderzocht in hoeverre de restruimte kan worden ingezet voor toekomstige ontwikkelingen in het zoekgebied. 5.3 Woonprogramma Om betaalbare (jongeren) huisvesting te realiseren is locatie manege Rückert geschikt voor betaalbare huurwoningen van permanente aard.

Deze locatie is geschikt voor het realiseren van een gemengd woonmilieu met aandacht voor leefbaarheid en veiligheid in de directe leefomgeving. Voor deze locatie is het uitgangspunt een mix van diverse woninggroottes en huurprijsklassen die geschikt zijn voor starters en senioren. Door geschikte woningen te bouwen voor jong en oud wordt een leven lang wonen mogelijk op deze locatie. De woningen

Startnotitie Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

4/9

moeten bestaan uit voldoende woonoppervlak, conform de kaders voor sociale huur- en middensegment die zijn gesteld in de nota ‘Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment’. Aan de corporatie wordt gevraagd een doelgroepenverkenning voor deze locatie op te stellen. Daarnaast is in de motie ‘Onderzoek tijdelijke huisvesting jongeren’ van 28 september 2021 verzocht om te onderzoeken of er betaalbare huisvesting voor jongeren te realiseren valt. Uitgangspunt is daarom om daarom een deel van de woningen aan jongeren toe te wijzen. Als de programmering leidt tot een groter aandeel sociale huurwoningen dan nodig is volgens het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025, kan dit overschot worden ingezet om andere gemeentelijke ontwikkelingen in het zoekgebied (gedeeltelijk) vrij te stellen van sociale huurwoningen. Huisvestingsverordening Er moet rekening worden gehouden met de huisvestingsverordening die geldt voor Zandvoort. Hierin is bepaald dat bij de eerste verhuur van nieuw gebouwde sociale huurwoningen voorrang wordt verleend aan inwoners van de gemeente Zandvoort. Pré Wonen Pré Wonen is de beoogde afnemer gezien het hun corebusiness is om betaalbare huurwoningen te realiseren.

Daarnaast is in het kader van het Arrest van Didam geoorloofd de grond één op één te verkopen aan corporaties, terwijl bij commerciële partijen de ontwikkeling moet worden aanbesteed in de vorm van een tender. Om deze reden kan er snelheid worden gemaakt met de ontwikkeling. Afweging tijdelijke woningbouw vs. permanente woningbouw Om duidelijk te krijgen of het wenselijk is om op deze locatie tijdelijke woningbouw of permante woningbouw te realiseren is er een afwegingskader gemaakt welke naar de gemeenteraad is verzonden als raadsinformatiebrief op 14 maart 2022. In deze brief is geconcludeerd dat het wenselijk is om permanente woningbouw te realiseren. Om de bouwtijd te verkorten wordt onderzocht of de woningen prefab kunnen worden geproduceerd. Conclusie woonprogramma Er wordt ingezet op betaalbare huurwoningen. Het woonprogramma wordt verder uitgewerkt in de definitiefase. Uitgangspunt is een deel van de woningen aan jongeren toe te wijzen. Bij eerste verhuur van sociale huurwoningen wordt voorrang verleend aan inwoners van de gemeente Zandvoort. Beoogd ontwikkelaar is woningbouwcorporatie Pré wonen. Daarnaast wordt ingezet op permanente woningbouw en wordt onderzocht of dit prefab kan worden gerealiseerd om de bouwtijd te verkorten. 5.4 Mobiliteit en parkeren Auto Voor de autobereikbaarheid is de smalle toegangsweg en de doodlopende Heimansstraat een aandachtspunt.

In de definitiefase wordt onderzocht of deze moet worden aangepast. Voor parkeren wordt de Parkeernormennota Zandvoort 2021 toegepast. Startnotitie Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

5/9

Fiets De fietsbereikbaarheid behoeft geen nadere aandacht. De publicatie van het CROW, Fietsparkeerkencijfers 2019 (maart 2020, versie 4), wordt gebruikt om een inschatting te maken voor het aantal te realiseren fietsenplaatsen. Een ruim en comfortabel (overdekt en afgesloten) aanbod aan fietsparkeerplaatsen kan het gebruik van de fiets onder jongeren stimuleren. Openbaar vervoer De locatie is goed bereikbaar per openbaar vervoer. De bushalte aan de Linnaeusstraat is op 200 meter loopafstand. Het treinstation is op 1200 meter (15 minuten lopen of 4 minuten fietsen). Conclusie mobiliteit De locatie is goed bereikbaar. Aandachtspunt voor de auto is de smalle, doodlopende Heimansstraat. Parkeereisen vanuit de nota parkeernormennota worden meegenomen in de uitwerking van het plan. Ook moet worden nagedacht over een goede fietsenstalling om fietsgebruik te stimuleren. 5.5 Stedenbouwkundige verkenning Op basis van het kaveloppervlak is er een inschatting gemaakt van het aantal woningen dat past op deze locatie. Er is geen ruimte voor parkeren in de buurt, dus de parkeerplaatsen voor de woningen moeten worden gerealiseerd op het perceel. Volgens deze inschatting kunnen er ongeveer 50-70 woningen worden gerealiseerd op dit perceel, met bijbehorende parkeerplaatsen.

Bij de stedenbouwkundige uitwerking moet rekening worden gehouden met een zorgvuldige inpassing in het duinlandschap, het perceel grenst namelijk aan een duin. Daarbij gaat de Omgevingsvisie uit van verdichting van variaties aan wonen in het groen en natuur. Ook moet de ontwikkeling aansluiten bij de bestaande stedenbouwkundige structuur van de Heimansstraat en de wijk Nieuw Noord en voorsorteren op de toekomstige structuur van dit gebied. Wanneer de startnotitie is vastgesteld wordt dit uitgewerkt door Pré Wonen. Conclusie stedenbouwkundige verkenning Een eerste inschatting van de bandbreedte van het aantal woningen is ongeveer 50-70 woningen rekening houdend met een zorgvuldige inpassing in het groen en de natuur. Dit moet verder worden uitgewerkt in het vervolgproces. 5.6 Duurzaamheid De projectlocatie is in de Omgevingsvisie aangewezen als ‘zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur’. Bij nieuwbouw of vernieuwing van wijken is het van belang om rekening te houden met ecologische verbindingszones van lokale diersoorten en de eventuele knelpunten in hun migratieroutes. Daarnaast wordt in de omgevingsvisie genoemd dat het van belang is om de mogelijkheden voor een meer groen- en natuurinclusieve bouw te onderzoeken. In overleg met de ontwikkelaar wordt verkend wat daarvoor de mogelijkheden zijn.

Daarnaast is de MRA (Metropool Regio Amsterdam) Woondeal, welke Zandvoort heeft ondertekend op 15 maart 2023, samen met de samenwerkende gemeentes, provincie en het

Startnotitie Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

6/9

Rijk. In de woondeal is aandacht voor zowel duurzaamheidsprestaties van woningbouw in gebruik (energie) als duurzaamheidsprestaties in de realisatie (milieu-impact & stikstof), hergebruik van bestaande materialen en het verlagen van de milieu-impact van groot belang. Rijk en regio spannen zich in om in 2030 minimaal de helft van het aantal woningen circulair en industrieel te laten bouwen, zoals ook benoemd in het Programma Woningbouw van BZK. Deze verschuiving leidt onder meer tot een kortere bouwtijd, minder stikstofuitstoot op de bouwplaats en een betere milieuprestatie. Woningbouw met een lage milieu-impact (uitgedrukt in de Milieuprestatie Gebouwen, MPG) is technisch mogelijk. Betrokken partijen zetten binnen aanbestedingen in op een scherpere milieuprestatie, vooruitlopend op de voorgenomen aanscherping van nationale wetgeving. Conclusie duurzaamheid Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met ecologische verbindingszones. Met inachtneming van de woondeal en het afwegingskader tijdelijk/permanent wordt gestuurd op houten prefab woningen. Deze worden namelijk stikstofarm en op een circulaire manier geproduceerd. 5.7 Kabels en leidingen, openbare ruimte en water Nuts Er liggen enkele kabels en leidingen, deze zijn gesitueerd in voornamelijk de noordwest zijde van de weg.

Over het algemeen is het kabel en leidingbed compleet, echter moet de toereikendheid in het vervolgproces worden uitgezocht. Riool Op het moment ligt er geen vrij verval riool van de locatie naar het openbaar stelsel, er ligt alleen een persleiding voor afvalwater. Deze leiding is niet groot genoeg voor het ontwikkelplan. Voor riool zal er dus een nieuwe aansluiting moeten komen. Deze kan aansluiten op een rioolput in de buurt. Aandachtspunt is of de te overbruggen afstand tussen rioolput en ontwikkellocatie. Dit kan waarschijnlijk niet onder vrij verval en daarom moet waarschijnlijk een andere oplossingen worden onderzocht in de verdere uitwerking. Openbare ruimte Op het moment bestaat de Heimansstraat uit klinkerverharding. De straat richting de manege is ongeveer 4,5 meter breed met ernaast een ruiterpad en gras tot de inrit van de voormalige manege. Het verlengde van de weg heeft weinig mogelijkheden voor verbreding. Het valt aan te bevelen om de hier dezelfde inrichting toe te passen als aan het begin van Heimansstraat: een (woon)straat met een voetpad ernaast. Aan het einde van de Heimansstraat is een speelvoorziening. Er zijn daarom reeds voldoende speelmogelijkheden in de openbare ruimte.

Water Als het regenwater in de bodem infiltreert (zowel direct of via IT-riool) dan is de Keur van het hoogheemraadschap niet van toepassing en hoeft er geen water te worden gecompenseerd. Conclusie kabels en leidingen, openbare ruimte en water Onderzocht moet worden of de aanwezige capaciteit van de kabels en leidingen toereikend zijn. Het riool is niet toereikend, maar kan in de nabijheid van het perceel worden aangesloten. Startnotitie Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

7/9

Omdat de Heimansstraat vrij smal is, valt het aan te bevelen om deze straat deels opnieuw in te richten ten behoeve van de ontwikkeling. Watercompensatie is niet noodzakelijk. 5.8 Financiële haalbaarheid Verkoopbeleid De beoogd ontwikkelaar is een woningcorporatie. Gezien er wordt ingezet op permanente woningbouw, wordt de grond niet verpacht voor een tijdelijke periode. Langdurige erfpacht is niet wenselijk in Zandvoort vanwege de bijkomende administratieve lasten, verkoop ligt daarom voor de hand. Grond voor sociale huurwoningen kan worden verkocht op basis van de prijzen uit de grondprijsbrief Zandvoort. De prijzen voor sociale huurwoningen in de grondprijsbrief 2022-2023 zijn te vinden in de afbeelding hieronder.

Afbeelding 2. Grondprijzen sociale huurwoningen voor de gemeente Zandvoort (2022-2023) (Grondprijsbrief Zandvoort)

De grondprijs voor andere woningtypen wordt berekend middels taxatie. Financiële haalbaarheid Uitgangspunt is dat de ontwikkeling voor de gemeente kostenneutraal is. De gemeente heeft al verschillende kosten gemaakt, zoals € 400.000,- voor de vergoeding aan manege Rückert voor het beëindigen van de erfpachtoverovereenkomst. Daarnaast is een bedrag van € 241.637,- gereserveerd voor de sloop van de manege. Hierbij komen nog de kosten die de gemeente maakt voor procesbegeleiding, bouw- en woonrijpmaken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Ingeschat wordt dat er 50-70 woningen passen op dit perceel. Met inachtneming van de conclusies die worden getrokken in deze startnotitie lijkt het erop dat het haalbaar kan worden gerealiseerd. In de definitiefase wordt de financiële haalbaarheid verder uitgewerkt. Vervolgbudget Aan het einde van de vervolgfase van dit project (de definitiefase), wordt er een grondexploitatie opgesteld. Alle kosten en baten van dit project kunnen hierin worden verwerkt. Er is echter nog geen budget beschikbaar gesteld voor de definitiefase. Om deze fase te bekostigen wordt er een voorbereidingskrediet aangevraagd bij deze startnotitie. Door de vroegtijdige samenwerking met Pré wonen kan er snelheid worden gemaakt met de planvorming. Verwacht wordt dat hierdoor tijd en geld worden bespaard.

Startnotitie Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

8/9

Conclusie financiële haalbaarheid Het project lijkt haalbaar te realiseren met sociale huurwoningen binnen de bandbreedte van 50-70 woningen. Om de volgende fase (definitiefase) te kunnen bekostigen wordt vooruitlopend op het openen van een grondexploitatie een voorbereidingskrediet aangevraagd bij de gemeenteraad. 6. Proces en Planning Uit voorgaande paragraaf (globale uitgangspunten en randvoorwaarden) lijken er op dit moment geen belemmeringen te zijn die de haalbaarheid van de ontwikkeling van deze locatie in de weg zitten. De ontwikkeling doorloopt de fases van het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces. Met het vaststellen van de startnotitie kan de initiatieffase worden afgerond. In de vervolgfase, de definitiefase, worden de kaders voor de verdere uitwerking opgesteld. De planning is globaal als volgt:

Fase Initiatieffase (uitgangspunten en randvoorwaarden, globale verkenning van opgave en kansen) Definitiefase (kaders voor verder uitwerking) Ontwerpfase

Product • Startnotitie

Bevoegdheid • Raad

Planning Q2 2023

• Stedenbouwkundig programma van eisen • Grondexploitatie • Stedenbouwkundig plan door initiatiefnemer • Inrichtingsplan openbare ruimte

• Raad

Q4 2023

• B&W • B&W

Q4 2023 Q1 2024

• B&W

Q1 2024

Voorbereidingsfase

• Juridisch-planologische procedure • Raad

Q2 2024

Realisatiefase

• Uitvoering

2025

7. Participatie en inspraak In deze fase (initiatiefase) is een stakeholdersanalyse gedaan om de stakeholders en hun belang te inventariseren. Er wordt na vaststelling van deze startnotitie gecommuniceerd over dit project door het te publiceren op de projectenpagina van Zandvoort. In de volgende fase (de definitiefase) worden stakeholders betrokken bij de verdere uitwerking. Bij het opstellen van kaderstellende producten (zoals het SPvE) vindt participatie plaats en er volgt een officiële inspraakprocedure. Dit wordt gedaan conform het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces.

Startnotitie Zandvoort, Herontwikkeling manege Rückert

9/9