Bijlage 1 Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Zandvoort 2025 – 2030

Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Naar een CO2-arm en aardgasvrije vastgoedportefeuille 9 september 2025 Afdeling Vastgoed

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

5.

Inleiding

3

1.1

Routekaart voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed

3

1.2

Sectorale Routekaart voor gemeenten

3

1.3

Vervanging door nieuwbouw

4

Doelstelling en uitgangspunten

5

2.1

Het Klimaatakkoord als aanleiding

5

2.2

Uitgangspunten bij verduurzaming

5

Vastgoedportefeuille en scope

7

3.1

Scope van de routekaart

7

3.2

Nulmeting

7

3.3

Erkende Maatregelenlijst Energiebesparing (EML)

8

3.4

Nationale prestatieafspraken

8

3.5

Paris Proof als sturingsinstrument

9

Verduurzamingsstrategie

10

4.1

Strategische afwegingen

10

4.2

De financiële spelregels

10

4.2.1 Investeringen deels dekken door (rijks)subsidies

11

4.2.2 Bijdrage via de huur

11

4.3

Investeringskosten

12

4.4

Uitvoeringsprogramma

12

Doorkijk naar 2040

14

5.1

Monitoren

14

5.2

Embodied carbon

14

2

1.

Inleiding 1.1 Routekaart voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed De gemeente Zandvoort wil haar maatschappelijk vastgoed de komende jaren verder verduurzamen, aansluitend op lokale en nationale ambities en regelgeving. Door CO₂-uitstoot te reduceren levert de gemeente een bijdrage in de klimaatproblematiek en het tegengaan van de opwarming van de aarde. In deze routekaart wordt de strategie gepresenteerd voor de verduurzaming van de gebouwen in gemeentelijk eigendom. De verduurzaming van schoolgebouwen in juridisch eigendom van de schoolbesturen maken onderdeel uit van het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2025 - 2028. Het brengt in beeld hoe de gemeente Zandvoort aan de doelen uit het Klimaatakkoord, de aanvullende EU-doelstellingen en de gemeentelijke ambities kan voldoen. Daarbij wordt ook de financiële impact inzichtelijk gemaakt. De uiteindelijke doelstelling is om voor 2050 een drastische vermindering van de CO₂-uitstoot te realiseren. Dit doel is vastgelegd in het Akkoord van Parijs en op nationaal niveau bekrachtigd in het Klimaatakkoord. Dit met als doel om in 2050 CO₂-neutraal te zijn. Vanuit het Klimaatakkoord is voor 2030 de doelstelling van 49% CO₂-reductie ten opzichte van 1990 gesteld. In de EU is dit verder aangescherpt tot het doel van 55% CO₂-reductie ten opzichte van 1990.

Nederland volgt de aangescherpte EU-doelstelling die in 2021 is bekrachtigd. Gemeente Zandvoort heeft de afgelopen periode al stappen gezet in de verduurzaming van haar vastgoedportefeuille. Zo is de Blauwe Tram aan de Louis Davids Carré in 2024 voorzien van LEDverlichting en heeft de recent opgeleverde Reddingsbrigade Zuid de beschikking over energielabel A+++. Voor de beheerderswoning en aula bij de begraafplaats aan de Tollenstraat 67 - 67a ligt een Voorlopig Ontwerp ter grondslag voor de uitvoering. Er ligt daarmee een goede basis voor de verduurzamingsstrategie tot aan 2030.

1.2

Sectorale Routekaart voor gemeenten

In het Klimaatakkoord hebben 12 sectoren (Rijksvastgoedbedrijf, gemeenten, provincies, Politie, PO en VO, MBO, HBO en WO, zorg- en sportvastgoed en monumenten) in het maatschappelijk vastgoed afgesproken ieder een Sectorale Routekaart op te stellen waarin duidelijk wordt op welke wijze het vastgoed in die sector CO₂-arm en aardgasvrij wordt gemaakt richting 2050. Het streefdoel conform het Klimaatakkoord is 49% CO₂ -reductie in 2030 en het einddoel 95% CO₂ reductie in 2050. In de routekaarten inventariseren de sectoren de benodigde randvoorwaarden en veel voorkomende sectorale knelpunten voor financiering, wetgeving, organisatie en geven daarvoor waar mogelijk praktische oplossingsrichtingen. De scope van de routekaart is het terugdringen van het (gebouw gebonden) energiegebruik door het toepassen van verduurzamingsmaatregelen. Uiteraard gaat deze verduurzaming hand in hand met andere opgaven zoals klimaatadaptatie, circulair bouwen en natuurinclusief/biodiversiteit. Bij het schrijven van de Sectorale Routekaart is vooralsnog gekozen voor de focus op de CO₂-reductie en aardgasvrije gebouwen. Dit neemt niet weg dat het wenselijk is om bij aankomende investeringen na te denken over het combineren van de opgaven.

3

1.3

Vervanging door nieuwbouw

Sloop-nieuwbouw levert een grote bijdrage in de CO₂-reductie. Op basis van het Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed 2024 - 2028 gelden voor twee objecten (Reddingsbrigade Noord en het voormalig Rode Kruis gebouw) een opgave van sloop-nieuwbouw, voor het gemeentekantoor (nieuwbouwvleugel), locatie scoutingsvereniging Stella Maris en de locatie Tolweg 10 - 10a een sloopopgave. Deze opgaven leveren een significante bijdrage aan de CO₂-reductie, maar is nog onvoldoende om tot een CO₂-arme en aardgasvrije vastgoedportefeuille in 2050 te komen. Om het einddoel van 95% CO₂-reductie te bereiken moet ook een groot deel van de vastgoedportefeuille dat voor 2050 nog door geëxploiteerd worden aangepakt.

4

2.

Doelstelling en uitgangspunten 2.1

Het Klimaatakkoord als aanleiding

Het Klimaatakkoord beschrijft de doelstelling om in 2050 tot nagenoeg 0 kg CO₂-uitstoot te komen, ofwel energieneutraal te zijn. Concreet is dit vertaald naar een CO₂-besparing van 95% ten opzichte van 1990. Hiervoor wordt in 2030 een tussenstap genomen. Het Klimaatakkoord stelt het doel van 49% CO₂-reductie in 2030 ten opzichte van 1990. De EU scherpt dit doel aan tot 55%. In het beleidsplan Duurzaamheid Zandvoort 2023 - 2026 is de ambitie uitgesproken dat al het gemeentelijk bezit in 2026 minimaal één energielabel beter dient te zijn ten opzichte van 2020. De routekaart die hier voorligt gaat over de verduurzaming van een deel van de vastgoedportefeuille van de gemeente Zandvoort, bestaande uit acht objecten met een totale oppervlakte van circa 8.010 m² Bruto Vloeroppervlak (BVO). De onderbouwing van de scope van de routekaart en de nulmeting staat beschreven in hoofdstuk 3 Vastgoedportefeuille en scope.

2.2 Uitgangspunten bij verduurzaming Bij de verduurzaming van de vastgoedportefeuille van de gemeente Zandvoort worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: -

Bij nieuwbouw worden duurzame keuzes gemaakt. Dit betekent dat de objecten minimaal voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit. Dit houdt in dat er wordt voldaan aan de eis Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG).

-

Het bestaand vastgoed wordt verduurzaamd via de weg van Trias Energetica: eerst energiebesparing (isolatiemaatregelen en energieverbruik), dan het verlagen van het fossiel energieverbruik om tot slot in te zetten op duurzaam opwekken. Voor de gebouwmaatregelen vertaalt dit zich in isoleren, waar mogelijk aardgasvrij maken van gebouwen en het aanbrengen van zonnepanelen.

-

Om de verduurzaming betaalbaar te maken, is de keuze gemaakt om zoveel mogelijk aan te sluiten op natuurlijke momenten, zoals bij een gepland vervangingsonderhoud van de cv-ketel of dakbedekking. Verduurzaming wordt daarom bij voorkeur zoveel als mogelijk vervlochten met het planmatig onderhoud op basis van het meerjarenonderhoudsplan, aangezien hiervoor ook onderhoudsbudget is gereserveerd.

-

Het vergroten van het energiebewustzijn van de huurders zorgt voor een aanzienlijke besparing. Energiebeheer is daarmee cruciaal en onderdeel van de uitvoering van deze routekaart. Zo is er niet alleen een technische energiebesparing te realiseren, maar ook een besparing door gedragsverandering.

-

Gebruik te maken van strategische ontwikkelingen door gebiedsontwikkelingen, ambities vanuit de huurders of vanuit de beleidsterreinen. Voor enkele objecten is de toekomst onzeker. Keuzes die worden gemaakt voor de verduurzaming gaan hand in hand met strategische ontwikkelingen. Hieruit kunnen kansen ontstaan die grote impact hebben, maar ook aandacht en energie vragen vanuit de gemeente.

5

-

Enkele objecten in de vastgoedportefeuille van de gemeente Zandvoort worden slechts beperkt gebruikt of kennen een lage bezettingsgraad. Het is essentieel om in deze gevallen niet alleen naar verduurzaming op zichzelf te kijken, maar ook naar de functionele invulling en exploitatie optimalisatie van deze objecten.

-

Investeringen in verduurzaming zijn minder effectief wanneer gebouwen slechts tijdelijk of seizoensgebonden in gebruik zijn, en/of wanneer structurele beperkingen het verhogen van de bezettingsgraad in de weg staan. In dergelijke gevallen is een zorgvuldige afweging noodzakelijk. Duurzaam investeren betekent immers ook: investeren waar het maatschappelijk en functioneel rendeert.

6

3.

Vastgoedportefeuille en scope 3.1 Scope van de routekaart De totale vastgoedportefeuille van de gemeente Zandvoort bestaat uit 29 objecten met een totaal oppervlakte van circa 41.409 m² BVO, zoals weergegeven in onderstaande tabel. Op basis van een aantal voorwaarden zijn een aantal objecten uitgesloten van de scope van dit onderzoek, waardoor de routekaart zich richt op de objecten waar de meeste impact kan worden gemaakt. De objecten die buiten de scope van dit onderzoek vallen zijn diegene die in juridisch eigendom zijn van het schoolbestuur, reeds zijn verduurzaamd (Louis Davidscarré en Boulevard Paulusloot 66), op de nominatie staan van sloop-nieuwbouw (Thomsonstraat 3, Boulevard Barnaart 50, Nicolaas Beetslaan 14, Swaluëstraat 2), tijdelijk in gebruik zijn (Heimansstraat 27, Badhuisplein 7, Tolweg 10 - 10a), afgestoten worden (Swaluëstraat 1) of een bijzonder bouwwerk (en daarmee geen verhuurbaar vastgoed) betreffen. Het gaat hierbij in totaal om 20 objecten. Het resultaat van deze scope is een resterende portefeuille van negen objecten met een totaal oppervlak van circa 8.010 m² BVO waar verduurzaming door de gemeente nodig is. Onderstaand in tabel 1 een totaaloverzicht van de vastgoedportefeuille met in het vetgedrukt de objecten die vallen binnen de scope van de routekaart voor verduurzaming.

Deelportefeuille Adres Maatschappelijke participatie Louis Davidscarré 1 Sport en Recreatie Duintjesveldweg 1a Thomsonstraat 3 Duintjesveldweg 7 Duintjesveldweg 1 Boulevard Barnaart 50 Boulevard Paulusloot 66 Heimansstraat 27 Jhr. P.N. Quarles van Uffordlaan 1a-1 Jhr. P.N. Quarles van Uffordlaan 1a-26 Duinpieperpad 2 Kunst en Cultuur Swaluëstraat 1 Grote Krocht 41 Strandweg 2 Tolweg 10 - 10a Nicolaas Beetslaan 14 Duinstraat 5 Raadhuisplein Poststraat 1 Parkeren Ir. G. Friedhoffplein 15 Badhuisplein 7 Cornelis Slegersstraat 17 Gemeentelijk bedrijfsmatig Kamerling Onnesstraat 20 Tollensstraat 67a Tollensstraat 67 Gemeentelijke kantoren Swaluëstraat 2 Ontwikkelgericht vastgoed Duinstraat 7 / Hogeweg 35 - 35a Badhuisplein 7

Objectnaam Louis Davidscarré (LDC) Korverhal Clubhuis Jeu de Boules SV Zandvoort Zandvoortsche Hockey Club Reddingsbrigade Noord Reddingsbrigade Zuid Scouting Stella Maris Bunkerwoningen Kostverlorenpark Bunkerwoningen Kostverlorenpark Volkstuindersvereniging Zandvoort Museum Zandvoort Theater de Krocht Rotonde Voormalig gemeentelijk gasterrein Voormalig Rode Kruis gebouw Brandweerkazerne Muziekkoepel Toren NH Kerk

Bouwjaar Energielabel Vastgoedstrategie Oppervlakte verduurzamingscenario 2011 A Consolideren 6272 reeds verduurzaamd 1998 A Consolideren (< 15 jaar) 2052 minimaal 2006 A Consolideren (< 15 jaar) 76 sloop-nieuwbouw (project) 2000 A Consolideren (< 15 jaar) 1114 minimaal 1955 G Consolideren (< 15 jaar) 480 minimaal 2003 G Investeren 139 sloop-nieuwbouw (project) 2024 A +++ Consolideren 305 reeds verduurzaamd 1997 Tijdelijk gebruik 169 sloop - nieuwbouw (project) 1943 Consolideren 18 n.v.t. 1943 Consolideren 18 nv.t. 2004 Consolideren 48 nv.t. 1800 G Afstoten 576 n.v.t. 1902 G Investeren 458 renovatie (project) 1965 Consolideren 539 minimaal 1955 E Tijdelijk gebruik 840 sloop (project) 1955 G Investeren 461 sloop-nieuwbouw (project) 1956 Investeren 812 n.v.t. Consolideren 50 n.v.t. 1848 Consolideren 84 n.v.t. 1999 Consolideren 44 nv.t. Parkeergarage onder Holland Casino 1988 G Tijdelijk gebruik 1776 n.v.t. Louis Davidscarré (LDC) 2011 A Consolideren 14204 nv.t. De Remise 1971/1990 G Onderzoeken 2711 toekomstbestendig Begraafplaats Zandvoort 2004 A Consolideren 695 toekomstbestendig Begraafplaats Zandvoort 1928 G Consolideren 114 toekomstbestendig Gemeentehuis Zandvoort 1911 G Onderzoeken 4177 sloop-nieuwbouw (project) 1956 E Tijdelijk gebruik 229 uitfasering EFG-labels Voormalig Holland Casino 1988 G Tijdelijk gebruik 2948 n.v.t.

Tabel 1: De vastgoedportefeuille van de gemeente met in het vetgedrukt de objecten binnen de scope van dit onderzoek

3.2 Nulmeting Om de opgave goed in kaart te brengen is een nulmeting noodzakelijk. De nulmeting voor dit onderzoek is op basis van het werkelijk gas- en elektraverbruik aangevuld met kengetallen voor de gebouwen waarvan het verbruik niet bekend is. De objecten die binnen de scope van dit onderzoek vallen hebben op dit moment een totaal aan verbruik van elektra van 177.846 kWh en 68.349 m³ aan (aard)gasverbruik. Op basis van de werkelijke verbruiken en kengetallen is het huidig verbruik van de gebouwen binnen de scope circa 425 ton CO₂ per jaar. De twee woningen aan de Duinstraat 7 en Hogeweg 35 zijn hier buiten beschouwing gelaten, omdat de focus daar specifiek gericht is op het uitfaseringen van de E-F-G labels.

7

Adres Elektraverbruik (kWh) Gasverbruik CO₂-uitstoot/kg/jaar Dui ntjes vel dweg 1 8394 3447 13608 Dui ntjes vel dweg 1a 17965 9900 54850 Dui ntjes vel dweg 7 31559 9697 122540 Stra ndweg 2 1351 4173 4366 Ka merl i ngh Onnes tra a t 20 87051 24080 190312 Tol l ens s tra a t 67 2929 5762 11162 Tol l ens s tra a t 67a 28597 11290 28043 TOTAAL 177.846 68.349 424.881

Tabel 2: huidig energieverbruik op jaarbasis. De twee woningen aan de Hogeweg 35 en Duinstraat 7 zijn buiten beschouwing gelaten. Enkele objecten zijn al verduurzaamd of zijn al voorzien van een duurzaam warmtesysteem. Zo is het multifunctionele gebouw aan de Louis Davidscarré 1 aardgasvrij, is de nieuwe reddingspost Zuid aan de Boulevard Barnaart 50 recent opgeleverd en wordt Theater de Krocht aan de Grote Krocht 41 eind van 2025 opgeleverd.

3.3

Erkende Maatregelenlijst Energiebesparing (EML)

De Wet milieubeheer verplicht bedrijven en instellingen met een hoog energieverbruik om energiebesparende maatregelen te nemen die binnen vijf jaar terug te verdienen zijn. Deze maatregelen zijn vastgelegd in de Erkende Maatregelenlijsten (EML). Erkende maatregelen zijn energiebesparende maatregelen die zich binnen vijf jaar terugverdienen. Bedrijven die meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas (of equivalent) per jaar verbruiken, vallen onder de informatieplicht energiebesparing. De onderstaande gebouwen binnen de scope van dit onderzoek vallen onder deze energiebesparingsplicht: - Kamerlingh Onnestraat 20 – De Remise - Duintjesveldweg 1a - Korver Sporthal

3.4

Nationale prestatieafspraken

Volgens de Nationale Prestatieafspraken uit 2022 mogen per 31 december 2028 geen woningen verhuurd worden met een E, F of G energielabel. Gemeente Zandvoort heeft twee woningen in portefeuille die worden verhuurd, te weten Hogeweg 35 en Duinstraat 7. De Hogeweg 35 beschikt over een energielabel D en de Duinstraat 7 over een energielabel E. De Nationale Prestatieafspraken die gelden voor woningcorporaties gelden ook voor de gemeente. Ook al beschikken beide woningen volgens het Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed 2024 - 2028 over het toekomstperspectief 'tijdelijk gebruik', desalniettemin zullen in enige mate verduurzamingsmaatregelen getroffen moeten worden om een hogere energielabel te krijgen ('uitfasering E-F-G labels'). Daarom zullen beide woningen worden meegenomen in de scope van dit onderzoek.

8

3.5

Paris Proof als sturingsinstrument

De Paris Proof route is het streven van de Nederlandse vastgoedmarkt om de gebouwde omgeving in 2050 volledig klimaatneutraal te maken. De term 'Paris Proof' ontstond in 2015 toen bijna alle landen ter wereld het Akkoord van Parijs ondertekenden. In het kort werkt Paris Proof toe naar een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. De beste methode om het werkelijke energieverbruik te meten is volgens de Werkelijke Energie intensiteits-indicator (WEii-protocol). Deze indicator is een gestandaardiseerde methodiek voor het bepalen van een energie-efficiëntie indicator op basis van het gemeten energieverbruik van een gebouw. De eenheid van WEii is kWh per jaar per vierkante meter. Waarbij energielabels - volgens de NTA 8800 richtlijn - uitgaan van theoretische aannames, is WEii gebaseerd op het totaal werkelijke gemeten energieverbruik van een gebruik in gebruik. Uitgangspunt bij de getalswaarde van de Paris Proof doelstelling per gebouwtype is dat met de in 2050 verwachte beschikbare hoeveelheid duurzame energie alle gebouwen van energie kunnen worden voorzien als de gebouwen een energiegebruik hebben dat maximaal gelijk is aan de Paris Proof getalswaarden. Daarmee zou voldaan worden aan de doelstelling van het Akkoord van Parijs en het Nederlandse klimaatakkoord.

Aan de hand van de ontvangen labelberekeningen én de daadwerkelijke energieverbruiken is een doorkijk gegeven naar de huidige stand van zaken in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Daarnaast is een indicatieve doorrekening gemaakt op basis van de uit de labelberekening vastgestelde energiebesparingen. In onderstaande tabel staan de berekende waardes, zie hiervoor ook bijlage 1. Werkelijke Energie intensiteit indicator (WEii energieprotocol) Het energieverbruik per m² per jaar scenario B scenario C Paris Proof Huidige (minimale (maximale (streef) waarde verduurzaming) verduurzaming) waarde waarde waarde Duintjesveldweg 70 105 43 11 1 Duintjesveldweg 70 99 61 39 1a Duintjesveldweg 70 407 125 62 7 70 Strandweg 2 30 13 3 Kamerlingh 70 260 127 58 Onnestraat 20 Tollensstraat 67 70 133 n.v.t. 81 - 67a Tollenstraat 67a 70 133 n.v.t. 81 Tabel 3: energiewaarden op basis van het WEii-protocol, afgezet tegen de huidige waarde per object, en de energiewaarden per verduurzamingsscenario.

9

4.

Verduurzamingsstrategie Om in de periode tot 2030 tot de beoogde energiebesparing te komen, is een strategie met bijbehorend investeringsniveau bepaald dat passend is bij het betreffende gebouw en de doelstellingen op landelijk en Europees niveau. Hiervoor zijn meerdere scenario's doorgenomen. De strategie is bedoeld om prioritering in de verduurzaming aan te wijzen en meerjarig inzicht te bieden in het behalen van de doelstellingen en de benodigde financiële middelen.

4.1 Strategische afwegingen Met behulp van een afwegingskader is tot een voorkeursscenario per gebouw gekomen. Voor de gebouwen binnen de scope van de routekaart zijn de volgende twee categorieën voor verduurzaming toegepast: 'minimaal' en 'maximaal'. 1. In het eerste scenario is gezocht naar maatregelen die relatief eenvoudig inpasbaar zijn binnen de (eventueel monumentale) kaders van het betreffende gebouw én gebruiker (‘minimaal’). Deze maatregelen hebben wel als doel om een energetische én bouwkundige optimalisatie te bewerkstelligen, gericht op de korte termijn. 2. Het tweede scenario is omschreven als ‘maximaal’. Hierbij is uitgegaan van het niveau nieuwbouw (dichte delen). Met dit scenario wordt de warmtebehoefte fors gereduceerd en kan nader onderzocht worden of lage temperatuurverwarming een optie is. In dat geval kan ook worden onderzocht of in plaats van de gasketels een (duurzaam én gasloos) alternatief in de vorm van bijvoorbeeld een warmtepomp een optie is, rekening houdend met de netcongestie. Deze categorieën helpen om een verduurzamingsstrategie per gebouw te kiezen. Per categorie is een verduurzamingsstrategie per gebouw toegewezen. Naast een strategie is ook gekeken naar een optimale periode om de verduurzamingsingrepen uit te voeren. Niet alles hoeft in één keer volledig energieneutraal (lees: 'maximaal') te worden gemaakt.

Voor de vastgoedportefeuille van Zandvoort hangt dit sterk af van de toekomstperspectief van de objecten. Omdat een gebiedsvisie gaande is voor onder andere het optimaliseren van de sportvoorzieningen in de Duintjesveldweg, zal voor het gemeentelijk vastgoedeigendom in dit gebied in eerste instantie het scenario van 'minimaal' in gang worden gezet.

4.2

De financiële spelregels

Om de gestelde doelstellingen te verwezenlijken is het noodzakelijk om de financiële spelregels mede te bepalen. Het doel van deze spelregels is om de wijze van dekking van de investeringen vast te stellen en de gevolgen voor de huurders van het gemeentelijk vastgoed te bepalen. In de basis zijn er drie dekkingsbronnen, te weten: (rijks)subsidies voor de verduurzaming, ophoging exploitatiebijdrage aan de huurder en/of verlaagde energielasten. Om te bepalen of de bronnen ingezet kunnen worden bij de verduurzaming van een gebouw hanteert de gemeente een aantal algemene spelregels: 1. Voor de duurzaamheidsinvesteringen hanteert de gemeente een afschrijvingstermijn van 20 jaar. Dit sluit aan bij de nota Activabeleid 2021 - 2024 Gemeente Zandvoort (2021/204587) voor levensduur verlengende investeringen.

10

2. 3. 4. 5.

Wanneer de levensduur van het pand korter is dan 20 jaar, wordt de maximaal resterende afschrijvingstermijn gehanteerd. Wanneer sprake is van sloop-nieuwbouw wordt uitgegaan van de daarvoor geldende afschrijvingstermijn (40 jaar). Het streven is naar een zo hoog mogelijke dekking vanuit (rijks)subsidie en (aanvullende) huurinkomsten door de energiebesparing bij de huurder. De onrendabele top bij objecten met gesubsidieerde instellingen dienen gedekt te worden door ophoging van de exploitatie gebonden subsidiebeschikking.

4.2.1 Investeringen deels dekken door (rijks)subsidies Voor de dekking van de investeringen voor de verduurzaming van een pand wordt zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de beschikbare (rijks)subsidies. Hiermee worden de netto investeringskosten lager. Er bestaat grote onzekerheid over de hoeveelheid subsidies die hiervoor beschikbaar komt en de toekenning hiervan aan de gemeente Zandvoort voor de verduurzamingsopgave. Daarom wordt in de routekaart niet gerekend met een (rijks)subsidie als dekking, waardoor altijd sprake is van een budgettair voordeel wanneer de gemeente deze middelen toegekend krijgt. 4.2.2 Bijdrage via de huur Bij de objecten die binnen de scope van dit onderzoek vallen staan de meters op naam van de huurder. De huurder heeft na verduurzaming van een gebouw een lagere energierekening. Via een gezamenlijke drijfveer (shared incentives) is het voordeel deels voor de huurder (20%) en voor het overgrote deel (80%) voor de gemeente als dekking voor de verduurzamingsmaatregelen. De verrekening hiervan verloopt via een aanvullende vergoeding bovenop de bestaande (kostprijsdekkende) huur. Deze betaling start vanaf het moment dat de energiebesparende voorzieningen zijn geplaatst. Voor de gemeente als eigenaar/verhuurder fungeert deze vaste vergoeding als dekking voor de kapitaalslasten die voortvloeien uit de duurzaamheidsinvesteringen.

Voor de huurder wordt de hoge huurprijs (deels) gecompenseerd door lagere energielasten en meer comfort. Omdat de huurder 20 procent van het voordeel in eigen portemonnee houdt, en dit voordeel verder kan oplopen als huurder zijn/haar energieverbruik nog verder terugbrengt, is dit ook een extra stimulans om zuiniger met energie om te gaan. Het bepalen van de hoogte van de vaste vergoeding dient per gebouw uitgewerkt te worden, en dient in verhouding te staan tot het bespaarpotentieel op de energielasten. Daarbij hanteren de gemeente de volgende uitgangspunten: De vergoeding wordt eenmalig vastgelegd en wordt niet geïndexeerd. De looptijd bedraagt 20 jaar, tenzij de investering eerder terugverdiend kan worden. In dat geval zal geen sprake zijn van een onrendabele top. De hoogte van de vergoeding is gelijk aan de financiële vertaling van 80 procent van de verwachte energiebesparing. Huurders houden zelf een voordeel van minimaal 20 procent. Als de energiebesparing nog groter is dan de prognose/verwachting, houden de huurders zelfs meer over. Dit principe - de zogenaamde shared incentives - stimuleert de huurder om het pand blijvend energiezuinig te gebruiken. Het voordeel van meer dan 20 procent moet door de huurder worden ingezet in het kader van duurzaamheid.

Bijvoorbeeld door te investeren in zuinige apparatuur of het inhuren van adviseur(s) om verdere energiebesparende maatregelen te nemen. Deze afspraak wordt opgenomen in de huurovereenkomst. De gemeente gaat vroegtijdig met de huurder(s) in gesprek om deze afspraken vast te leggen in een allonge of een geheel nieuwe huurovereenkomst.

11

-

Er is geen relatie met een eventueel subsidie die de huurder van de gemeente ontvangt voor activiteiten die bijdragen aan het realiseren van gemeentelijk beleid op andere beleidsterreinen dan verduurzaming van het vastgoed.

4.3 Investeringskosten Bij het vertalen van de gestelde doelen en uitgangspunten naar de routekaart, valt op dat 71% van de CO₂-uitstoot bij de gebouwen binnen de scope zit bij de twee locaties, namelijk de Duintjesveldweg 7 (clubgebouw SV Zandvoort) en de Kamerlingh Onnesstraat 20 (De Remise). Als dit zich vervolgens vertaalt naar de verduurzamingsstrategie op gebouwniveau zou dit tot 2030 een berekende CO₂-reductie opleveren van circa 75% voor specifiek deze twee locaties en een reductie van circa 60% over alle gebouwen binnen de scope van dit onderzoek. Door eveneens de locaties Strandweg 2 (de Rotonde), Duintjesveldweg 1a (Korverhal), Duintjesveldweg 1 (clubgebouw Zandvoortsche Hockey Club) en de Tollensstraat 67 - 67a (Begraafplaats Zandvoort) mee te nemen in de verduurzamingsstrategie tot 2030 kan een berekende CO₂-reductie worden behaald van circa 62%. over de gehele scope van dit onderzoek. Dit zit ruim boven het streefdoel van 55% CO₂reductie per 2030. De bijbehorende bruto investering voor deze verduurzaming is circa € 7,25 miljoen inclusief btw (prijspeil 2025). Hierbij is rekening gehouden met een Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering (VTUkosten) van 20%.

Wanneer rekening wordt gehouden met het programmeren van de duurzaamheidsinvesteringen en een aanname wordt gedaan op basis van een inflatiecorrectie betreft de bruto investering circa € 7,95 miljoen inclusief btw. Door zoveel mogelijk rekenschap te houden met natuurlijk onderhoudsmoment uit het meerjarenonderhoudsplan kan circa € 1,09 miljoen gedekt worden uit de onderhoudsvoorziening. Dit resulteert in een netto investering van € 6,86 miljoen inclusief btw.

4.4 Uitvoeringsprogramma Op basis van bovenstaande verduurzamingsstrategie kan een uitvoeringsprogramma worden bepaald. De betreffende objecten met hun investeringsniveau zijn in onderstaand tabel weergegeven. Inzet is om de objecten met de verduurzamingsstrategie 'laaghangend fruit' in het kalenderjaar 2027 in uitvoering te brengen. 2026 kan daardoor gelden als jaar waarin de voorbereidingen worden getroffen. Ook het verduurzamen van de woningen aan de Hogeweg 35 en Duinstraat 7 zullen in 2027 in uitvoering gezet moeten worden om te voldoen aan de Nationale Prestatieafspraken voor verhuurde woningen (zie paragraaf 3.3). Omdat de verduurzamingswerkzaamheden voor de Tollensstraat 67 - 67a en de Kamerlingh Onnestraat 20 veel omvattender zijn, zal de voorbereidingsduur ook langer zijn. Daarom is het voorstel om deze locaties te prognosticeren voor uitvoering in 2028 en 2029. Deze uitvoeringsprogramma resulteert in onderstaand voorstel. Voor de bedragen is rekenschap gehouden met een inflatiecorrectie van 2,8% op jaarbasis. Dit percentage is gebaseerd op het 10 jaar gemiddelde van het CPI-index.

12

Object Stra ndweg 2

€

2027 413.697

Dui ntjes vel dweg 1

€

389.249

Dui ntjes vel dweg 1A

€

279.932

Dui ntjes vel dweg 7

-

Hogeweg 35 - Dui ns tra a t 7

€

Tol l ens s tra a t 67 - 67a Ka merl i ngh Onnes tra a t 20 TOTAAL investering

2026

2028

2029

2030

73.473 € 1.818.686

€ 3.881.820 € 1.156.351 € 1.818.686 € 3.881.820 €

-

13

5.

Doorkijk naar 2040 In het vorige hoofdstuk is de strategie beschreven voor de verduurzaming tot en met 2030. In de periode van 2030 tot aan 2040 (en 2050) dient een aanvullende CO₂-reductie te worden gerealiseerd om het doel van 95% CO₂-reductie te behalen en om in 2040 klimaatneutraal te zijn. De verwachting blijft dat innovatie er de komende jaren voor zorgt dat verduurzaming sneller, beter en efficiënter kan. Ook zal de Nederlandse stroomlevering steeds groener worden waardoor de emissiefactoren in de toekomst verbeteren. Dat heeft als resultaat dat zelfs als er geen verduurzaming word gerealiseerd, de CO₂-uitstoot van de gemeente zal dalen. Het restant van CO₂uitstoot kan worden gecompenseerd door deelname aan gebiedsoplossingen, maximaal verduurzamen van de gebouwen met scenario 'minimaal' dan wel optie van sloop-nieuwbouw, inkoop van duurzame energie of andere oplossingen die er in de toekomst mogelijk zijn. Omdat het verloop van de emissiefactoren complex is om in te schatten en onmogelijk is om te voorspellen, is hier in deze routekaart geen rekening mee gehouden. Het gebruik is veranderlijk en ook de techniek ontwikkelt zich in een razend tempo. Dat zal leiden tot aanpassingen in de routekaart. Ook veranderingen in het politieke speelveld leiden mogelijk tot wijzigingen in het vastgoedbeleid.

De methodiek biedt de gemeente de mogelijkheid om de strategie per gebouw aan te passen, om zo telkens tot een verduurzamingsprogramma te komen die past bij de meest actuele portefeuillestrategie. Daarmee is het advies om de routekaart periodiek (elke 4 à 5 jaar) te herijken.

5.1

Monitoren

Meten is weten. Het is daarom belangrijk om de voortgang van de verduurzaming te monitoren. Gebruiksgegevens kunnen door slimme meters automatisch worden bijgehouden. Toestemming vanuit de huurder is wel nodig om deze gegevens te mogen gebruiken. Het gaat daarbij om het meten van het (werkelijk) energieverbruik. Van hieruit kan jaarlijks de CO₂-uitstoot worden berekend, waarmee inzicht ontstaan of de gemeente op koers ligt of niet en bijsturing nodig is. Het plaatsen van slimme meters per gebouw zal de komende jaren worden uitgezet. Dit geldt evenzeer voor de gebouwen die buiten de scope van dit onderzoek vallen, zodat ook inzage is in het werkelijk elektra- en gasverbruik over de gehele vastgoedportefeuille.

5.2

Embodied carbon

Naast het energieverbruik tijdens de exploitatiefase - waar deze routekaart zich specifiek op richt speelt ook de CO₂-uitstoot van bouwmaterialen een belangrijke rol in de verduurzaming van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Deze materiaal gebonden emissies ('embodied carbon') ontstaan bij de productie, het transport en de verwerking van bouwmaterialen. Om uiteindelijk te komen tot een CO₂-neutrale vastgoedportefeuille volstaat het niet om uitsluitend naar de emissies tijdens de exploitatiefase te kijken. Ook de uitstoot die vrijkomt bij bouw-, renovatie- en verduurzamingsactiviteiten speelt een cruciale rol. Zonder reductie van materiaal gebonden emissies blijft een volledig CO₂-neutrale vastgoedportefeuille buiten bereik. Daarom zet de gemeente Zandvoort zich de komende jaren in om zoveel mogelijk met biobased grondstoffen en herbruikbare bouwmaterialen te werken tijdens de bouwfase. Echter, de transitie naar een duurzame bouw- en productiesector is een complexe opgave die alleen in samenwerking met de bouwsector gerealiseerd kan worden. De gemeente Zandvoort zal daar de komende jaren aan de slag gaan met circulariteit binnen de eigen vastgoedportefeuille. 14

Dit is een uitgave van gemeente Zandvoort, [Kies datum]

Tekst: Gemeente Zandvoort, Fotografie: Gemeente Zandvoort, Ontwerp: Gemeente Zandvoort, Drukwerk: Gemeente Zandvoort ________________________________ Postbus 2 2040 AA Zandvoort Tel. 14 023 zandvoort.nl 15