Bijlage 1 - Nota van Uitgangspunten

NOTA VAN UITGANGSPUNTEN Bestemmingsplan Bentveld 2017

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Inhoudsopgave 1.

2.

3

Inleiding........................................................................................................................................... 3 1.1

Achtergrond............................................................................................................................. 3

1.2

Doel bestemmingsplan ............................................................................................................ 4

1.3

Doel Nota van Uitgangspunten ............................................................................................... 4

Plangebied....................................................................................................................................... 6 2.1

Begrenzing ............................................................................................................................... 6

2.2

Vigerend bestemmingsplan..................................................................................................... 6

2.3

Ruimtelijke en functionele kenmerken plangebied ................................................................ 7

Relevante planologische beleidskaders ......................................................................................... 8 3.1 Rijksbeleid...................................................................................................................................... 8 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)........................................................................... 8

4

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ......................................................... 8

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................ 9

3.1.4

Ontwerp Structuurvisie Ondergrond ................................................................................... 9

3.1.5

Wet Natuurbescherming ................................................................................................... 10

3.2

Provinciaal beleid .................................................................................................................. 11

3.2.1

Structuurvisie Noord-Holland 2040 ................................................................................... 11

3.2.3

Provinciale Milieuverordening ........................................................................................... 12

3.3

Regionaal beleid .................................................................................................................... 12

3.3.1

Waterbeheerplan............................................................................................................... 12

3.4

Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 13

3.4.1

Gemeentelijke structuurvisie Zandvoort, Parel aan Zee + ................................................. 13

3.4.2

Nota Openbare Ruimte deel A ........................................................................................... 14

3.4.3

Toetsingscriteria voor het verlenen van afwijken van het bestemmingsplan ................... 15

3.4.4

Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP) 2005 ...................................................... 15

3.5

Conclusie ............................................................................................................................... 17

Retrospectieve toets ..................................................................................................................... 18 4.1

Parkeren voor de voorgevel .................................................................................................. 18

4.2

(Bij)gebouwen in voortuin ..................................................................................................... 20

4.3

Erfafscheidingen en toegangshekken.................................................................................... 21

4.4

Incidentele gevallen .............................................................................................................. 22

4.4.1

Zandvoortselaan 365, autobedrijf Flinterman............................................................... 22

4.4.2

Zandvoortselaan 363, restaurant Sonnemans .............................................................. 23 1

Nota van Uitgangspunten 4.5 5

6

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Conclusie ............................................................................................................................... 23

Uitgangspunten............................................................................................................................. 24 5.1

Stedenbouwkundige kwaliteit ............................................................................................... 24

5.2

Niet woonfuncties ................................................................................................................. 25

5.3

Onbenutte bouwmogelijkheden ........................................................................................... 27

5.4

Bebouwing binnen bestemming Natuur ............................................................................... 28

5.5

Bestaande overschrijdingen hoogtes .................................................................................... 29

5.7

Parkeren ................................................................................................................................ 31

5.8

Percelen op gemeentegrens ................................................................................................. 32

5.9

Individuele gevallen............................................................................................................... 33

5.9.1

Duindoornhof..................................................................................................................... 33

5.9.2

Zandvoortselaan 361-363.................................................................................................. 33

5.9.3

Saxenrodeweg ................................................................................................................... 34

Wijze van bestemmen .................................................................................................................. 35 6.1

Bestemming Bedrijf ............................................................................................................... 35

6.2

Bestemming Gemengd .......................................................................................................... 35

6.3

Bestemming Groen................................................................................................................ 35

6.4

Bestemming Horeca .............................................................................................................. 35

6.5

Bestemming Maatschappelijk ............................................................................................... 35

6.6

Bestemming Natuur .............................................................................................................. 36

6.7

Bestemming Sport ................................................................................................................. 36

6.8

Bestemming Tuin ................................................................................................................... 36

6.9

Bestemming Verkeer ............................................................................................................. 36

6.10

Bestemming Wonen .............................................................................................................. 37

7. Financiële uitvoerbaarheid............................................................................................................... 38 8. Planning............................................................................................................................................. 39

2

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

1. Inleiding 1.1 Achtergrond Op grond van de Wet ruimtelijke ordening bestaat de plicht om voor het gehele grondgebied van de gemeente Zandvoort actuele bestemmingsplannen te hebben vastgesteld, die niet ouder zijn dan 10 jaar. Met deze wet worden de gemeenten gedwongen een strikter beleid te voeren ten aanzien van de houdbaarheid van hun bestemmingsplannen. Voor Bentveld vigeert op dit moment het bestemmingsplan “Bentveld”, vastgesteld op 29 januari 2008. Bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar behouden op grond van de Wet ruimtelijke ordening na die datum hun bindende werking wel, maar sinds 1 juli 2013 mogen voor vergunningaanvragen in gebieden met bestemmingsplannen ouder dan 10 jaren geen bouwleges meer worden geheven. Voor het plangebied van het bestemmingsplan Bentveld betekent dit dus dat na 29 januari 2018 geen bouwleges meer kunnen worden geheven. Actualisatie van bestemmingsplannen is niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook gewenst, omdat verouderde bestemmingsplannen veelal geen adequate planologische regeling bevatten en niet meer in overeenstemming zijn met de gewenste ruimtelijke inzichten van het betreffende gebied.

Tevens zijn plannen, regelingen en voorschriften die voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening ingevolge artikel 10 van de Overgangswet ruimtelijke ordening en volkshuisvesting of ingevolge enige andere wettelijke bepaling geacht werden bestemmingsplan te zijn in de zin van de Wet op de Ruimtelijke Ordening per 1 juli 2013 in het geheel komen te vervallen. Daarnaast verplicht de Wet ruimtelijke ordening dat bestemmingsplannen die na 1 januari 2010 in procedure worden gebracht digitaal vervaardigd dienen te worden en digitaal raadpleegbaar dienen te zijn. Het digitale plan geldt bij afwijking ten opzichte van het analoge plan als primair plan. Het plangebied van het nieuw op te stellen bestemmingsplan “Bentveld” zal in grote lijnen de planbegrenzing aanhouden van het vigerende bestemmingsplan voor Bentveld. Dit betekent dat de hele bebouwde kom van Bentveld onderdeel in van het plangebied. Het landgoed “Groot Bentveld” maakt geen onderdeel uit van het plangebied, daarvoor is in 2015 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld.

3

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Afbeelding 1: luchtfoto plangebied bestemmingsplan Bentveld

1.2 Doel bestemmingsplan Met de vaststelling van een bestemmingsplan wordt het volgende bereikt: -

-

Het bestemmingsplan voldoet aan de eisen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en overige hieraan gelieerde regelgeving; Uniformiteit in de opzet, methodiek en aanpak van het plan en standaardisering van de planregels, toelichting en verbeelding. Leesbaarheid, duidelijkheid en toetsbaarheid van het plan; Digitalisering op basis van IMRO2012 codering, indien nodig met aanpassingen aan de Zandvoortse situatie; De bestaande ruimtelijke situatie wordt vastgelegd; De gewenste ruimtelijke ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt; Er wordt een nieuwe basis gelegd om op te treden tegen illegale situaties; Het ruimtelijk beleid van de gemeente en andere overheden wordt in juridische zin vertaald.

1.3 Doel Nota van Uitgangspunten Het doel van deze Nota van Uitgangspunten is om reeds voor het opstarten van de bestemmingsplanprocedure inzicht te hebben in de meest belangrijke thema’s binnen het plangebied, zodat op voorhand door middel van een goede analyse de uitgangspunten en de verwerkingswijze voor het nieuwe bestemmingsplan bepaald kunnen worden.

4

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Aan de hand van de uitgevoerde inventarisatie en retrospectieve toets wordt in de Nota van Uitgangspunten besproken wat de bevindingen zijn in het plangebied en een voorstel gedaan hoe hiermee om te gaan. Tevens wordt inzicht gegeven in de planning en doorlooptijd van het bestemmingsplanproces. De Nota van Uitgangspunten wordt door het college van burgemeester en wethouders voorbereid en vastgesteld en ter bespreking aan de gemeenteraad aangeboden. De Nota van Uitgangspunten is kaderstellend en richtinggevend voor het uiteindelijke eindproduct; het bestemmingsplan.

5

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

2. Plangebied 2.1 Begrenzing Het plangebied van Bentveld is globaal gelegen tussen de grens met Aerdenhout in het oosten, de Westerduinweg in het noorden, Zandvoortselaan tot Blinkertweg en de grens met de Amsterdamse Waterleidingduinen in het westen en de bebouwing aan de Zuidlaan, Duinrooslaan en Bramenlaan in het zuiden. Het betreft het bebouwde gebied van Bentveld. Hiermee wordt aangesloten bij de begrenzing van het vigerende bestemmingsplan Bentveld. Het plangebied van het bestemmingsplan “Groot Bentveld”, vastgesteld op 22 december 2015, maakt geen deel uit van dit nieuwe bestemmingsplan. Omdat er voor dit perceel reeds een actueel planologisch kader is wordt dit plangebied uit het plangebied ‘geknipt’.

Afbeelding 2: Plangebied met in roze “Groot Bentveld” en in blauw “Zandvoortselaan 345-347”

2.2 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied is het bestemmingsplan Bentveld van kracht. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 29 januari 2008. Op 30 september 2008 is het bestemmingsplan goedgekeurd door gedeputeerde staten van Noord-Holland. Op 16 september 2009 heeft de Raad van State uitspraak gedaan over het goedgekeurde bestemmingsplan. Er is door de Raad van State op verzoek van de eigenaar en exploitant goedkeuring onthouden aan het perceel Zandvoortselaan 345-347. Dit vanwege het ontbreken van de mogelijkheid van het uitbaten van een hotel op deze locatie.

6

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Voor dit perceel is een nieuw bestemmingsplan opgesteld, het bestemmingsplan “Zandvoortselaan 345-347”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 27 november 2011 en zal integraal worden overgenomen in het nieuw op te stellen bestemmingsplan. Het bestemmingsplan “Bentveld” was conserverend van aard en was zoveel mogelijk gericht op handhaven van de bestaande structuren. Voor de villa’s aan de Westerduinweg en grenzend aan de Amsterdamse Waterleidingduinen is toen gekozen voor een andere wijze van bestemmen dan de woningen in de rest van het plangebied. Dit in verband met de ligging van de woningen in de natuur. Voor de bebouwing aan de Westerduinweg is een regeling opgenomen waarmee de eigenaren meer speelruimte kregen om bebouwing te situeren op hun kavel en rekening kan worden gehouden met de landschappelijke aspecten van het perceel. Er waren een drietal ontwikkelingen in het bestemmingsplan opgenomen: - Een woongebouw ter plaatse van garagebedrijf “Barnhoorn” aan de Zandvoortselaan 353; - Een woongebouw ter plaatse van garagebedrijf “Flinterman” aan de Zandvoortselaan 365; - 4 vrijstaande villa’s op het terrein van Enschede aan de Zuidlaan. De woningen op het terrein van Enschede zijn in voorbereiding, er is één omgevingsvergunning verleend. Ter plaatse van het garagebedrijf “Barnhoorn” is een woning gerealiseerd.

In deze Nota van Uitgangspunten zal opgenomen worden of de resterende ontwikkelingsmogelijkheden mogelijkheden worden gehandhaafd in het nieuwe bestemmingsplan. 2.3 Ruimtelijke en functionele kenmerken plangebied Het plangebied wordt gekenmerkt als een villadorp met een hoogwaardige kwaliteit. Bentveld ligt ingebed in het groen en de natuur, het is aan drie zijden omgeven door duingebied. Kenmerkend is de rechte grens met buurgemeente Bloemendaal. Het dorp is gebouwd op de reliëfrijke duingronden, waardoor met name in de noordelijke helft van Bentveld hoogteverschillen in het gebied te ervaren zijn. Vanaf de randen van het plangebied is er zicht op het open duingebied. Naast villabebouwing bevinden zich verspreid in het gebied ook enkele appartementencomplexen in de vorm van ‘urban villa’s’ en drie galerijflats. Met name aan de Zandvoortselaan zijn er enkele bedrijven in het gebied aanwezig in de vorm van horeca, dienstverlenende bedrijven en een garagebedrijf. Aan de westzijde van het plangebied is een verzorgingshuis gevestigd. Tevens is een manege in het plangebied aanwezig en een kleinschalig tenniscomplex. In Bentveld zijn geen voorbeelden van de typische Zandvoortse verandawoningen die bijvoorbeeld langs de Kostverlorenstraat, de Zandvoortselaan en de Haarlemmerstraat in Zandvoort wel aanwezig zijn.

7

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

3 Relevante planologische beleidskaders 3.1 Rijksbeleid Gezien de aard van het plangebied en de beoogde ontwikkelingen die hierin zijn opgenomen is er slechts een beperkte relatie met het rijksbeleid aanwezig. Er zal kort worden ingegaan op de directe relevante rijksbeleidskader. 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland. Het Rijk heeft 3 hoofddoelen: 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk‐ economische structuur van Nederland; 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij d gebruiker voorop staat; 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Bentveld heeft nauwelijks raakvlak met het nationale beleid. Gelet op het karakter van dit bestemmingsplan kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming is met de Structuurvisie. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Op 1 oktober 2012 is de 1e aanvulling op het Barro in werking getreden.

Op 1 juli 2016 trad een wijziging van het Barro in werking. Het Barro stelt een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen. De onderwerpen betreffen: project mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundamenten, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied en defensie.

Afbeelding 3: kaart Barro met in geel het ‘kustfundament’

8

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Bestemmingsplan: In het plangebied is het oostelijke deel van de Zandvoortseweg aangewezen als onderdeel van het kustfundament. Ten aanzien van het kustfundament is aangegeven dat een ruimtelijk plan dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het (vooraf) geldende bestemmingsplan geen activiteiten mogelijk maakt die een belemmering vormt voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee. Daarvan is ter plaatse van deze locatie geen sprake. Daarnaast mag met vaststelling van het bestemmingsplan geen belemmering ontstaan voor de instandhouding of de versterking van het zandige deel van het kustfundament. Voor het betreffende plangebied zijn geen activiteiten mogelijk die de waterkering zouden kunnen verzwakken. Het Barro staat de uitvoering van dit bestemmingsplan niet in de weg. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Bij besluit van 28 augustus 2012 het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangepast. In het Bro is de ladder voor duurzame verstedelijking (duurzaamheidsladder) opgenomen. De duurzaamheidsladder is opgenomen in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Volgens dit artikel moet bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik en moet overprogrammering worden voorkomen. Aan de hand van de duurzaamheidsladder vindt een toetsing plaats.

De ladder bestaat uit drie treden:  Behoefte: Voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.  Binnen‐ of buitenstedelijk: Indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.  Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: Indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen. Bestemmingsplan: Wanneer in het bestemmingsplan Bentveld sprake is van het opnemen van nieuwe ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met de Ladder. Uit jurisprudentie blijkt dat één of enkele woningen niet gezien worden als een stedelijke ontwikkeling. Het nieuwe bestemmingsplan zal geen grotere ontwikkelingen mogelijk maken. Een motivering van de Ladder van duurzame verstedelijking is daarom niet nodig. 3.1.4 Ontwerp Structuurvisie Ondergrond Op 11 november 2016 is de Ontwerp Structuurvisie Ondergrond gepubliceerd.

In de Ontwerp Structuurvisie Ondergrond (STRONG) worden de beleidsopgaven uitgewerkt die betrekking hebben op de nationale belangen ‘drinkwatervoorziening’ en ‘mijnbouwactiviteiten’, zoals de winning van olie, gas en aardwarmte en opslag van stoffen in de ondergrond. De ondergrond is van groot belang voor onze energievoorziening en grondwater is de belangrijkste bron van onze drinkwatervoorziening. Het plangebied is in de STRONG aangewezen als gebied voor “Aanvullende Strategische Voorwaarden” en “Bescherming huidige grondwaterwinningen”. Het plangebied is door de provincie Noord-Holland aangewezen als een grondwaterbeschermingsgebied. Het beleid voor een beschermingsgebied is erop gericht de kans op verontreiniging van het grondwater binnen deze gebieden zoveel mogelijk te beperken door risicovolle activiteiten te verbieden of te reguleren.

9

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

De provincies hebben met het Rijk afgesproken dat zij binnen een periode van 2 tot 3 jaar Aanvullende Strategische Voorraden zullen vaststellen met een bijbehorend beschermingsregime. De provincies nemen daarbij een aantal afgesproken uitgangspunten in acht. Het Rijk overlegt periodiek met de provincies over de voortgang van dit project.

Afbeelding 4: uitsnede kaart STRONG, in groen “Aanvullende strategische voorraden” én “Bescherming huidige grondwaterwinningen”

Bestemmingsplan: In het nieuwe bestemmingsplan worden geen activiteiten opgenomen die van invloed zijn op de verontreiniging van het grondwater. 3.1.5 Wet Natuurbescherming Per 1 januari 2017 is de nieuwe Wet Natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft 3 wetten vervangen, namelijk de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. De provincies bepalen nu wat er wel en niet wordt toegestaan in de natuur in hun gebied. De provincies zorgen tevens voor vergunningen en ontheffingen. In deze nieuwe wet blijft de bescherming van Natura-2000 gebieden vrijwel hetzelfde. Ook de bescherming van soorten blijft op een vergelijkbare manier beschermd als onder de Flora- en faunawet. Bestemmingsplan: Het plangebied grenst aan de noord-, zuid- en westzijde aan het Natura 2000 gebied “KennemerlandZuid”. Het is een reliëfrijk en landschappelijk afwisselend gebied, dat grotendeels bestaat uit kalkrijke duinen. De overgang tussen de kalkrijke jonge duinen en de ontkalkte oude duinen ligt ter hoogte van Zandvoort. Dit levert een soortenrijke en kenmerkende begroeiing op. Wanneer er activiteiten of ontwikkelingen plaatsvinden die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen van het Natura-2000 gebied moet op basis van de Wet Natuurbescherming een vergunning worden aangevraagd. 10

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die kunnen leiden tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van het nabijgelegen Natura-200 gebied. 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040 In de provinciale structuurvisie is het bestaande woongebied van Bentveld aangewezen als “bestaand bebouwd gebied”. Het plangebied grenst grotendeels aan het gebied dat is aangewezen als “Natuurnetwerk Nederland”. Binnen bestaand bebouwd gebied zijn stedelijke functies als wonen toegestaan. In de zuidwesthoek van het bestemmingsplan ligt de manege Naaldenveld, deze is aangewezen als “gecombineerde landbouw”.

Afbeelding 5: uitsnede uit de kaart “Huisvesting” uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040, in rood ‘bestaand bebouwd gebied’

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening Provinciale Staten hebben op 28 september 2015 de Provinciale Ruimtelijke Verordening gewijzigd. Op 20 december 2016 is de Provinciale ruimtelijke verordening gewijzigd in werking getreden. De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) stelt algemene regels aan bestemmingsplannen met als doel het veiligstellen van de provinciale belangen. In de PRV worden voor een aantal onderwerpen regels gesteld die door rijksoverheid bij de provincies zijn neergelegd ter verdere uitwerking en/of aanvulling in een provinciale verordening. Op deze wijze komen de rijksregels 'getrapt' in bestemmingsplannen en beheersverordeningen terecht. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen: bundeling van verstedelijking en locatiebeleid economische activiteiten; 11

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

rijksbufferzones; ecologische hoofdstructuur; nationale landschappen; het kustfundament; het regionale watersysteem. De regeling die is opgesteld in de PRV heeft betrekking op de volgende onderwerpen: de aanwijzing van bestaand bebouwd gebied; mogelijkheden, kwaliteitseisen en Ruimte voor Ruimte voor het landelijk gebied; werkfuncties en grootschalige detailhandel in Bestaand Bebouwd Gebied en landelijk gebied; de Groene ruimte; de Blauwe ruimte; energie (windturbines). Bestemmingsplan: Voor het plangebied is de ligging binnen ‘bestaand bebouwd gebied’ van belang. Het plangebied grenst direct aan gebieden die behoren tot de ecologische hoofdstructuur (EHS), maar het plangebied zelf behoort niet tot de EHS. 3.2.3 Provinciale Milieuverordening Op 14 januari 2002 is de Provinciale Milieuverordening (PMV) van de provincie Noord-Holland vastgesteld. Deze verordening is via een aantal tranches verder aangevuld, gewijzigd en geactualiseerd. Op 14 december 2015 is tranche 9 van de Provinciale Milieuverordening (PMV) vastgesteld. In deze PMV komt onder andere de grondwaterbescherming en de bescherming van de aardkundige monumenten aan de orde. Het plangebied is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied van de provincie Noord-Holland.

De provincie Noord-Holland kent drie zones ten behoeve van de bescherming van drinkwater; waterwingebied (60-dagen zone), grondwaterbeschermingsgebied I (25 jaar zone) en grondwaterbeschermingsgebied II (110/ 200 jaar zone). Binnen grondwaterbeschermingsgebieden gelden diverse gebruiksbeperkingen om het drinkwaterbelang te beschermen, deze zijn beschreven in de provinciale milieuverordening. Het plangebied is aangewezen als grondwaterbeschermingsgebied I. De provinciale milieuverordening schrijft in artikel 5 voor dat het verboden is om in deze gebieden een inrichting op te richten of in werking te hebben die zijn aangewezen in bijlage 1, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht. Bestemmingsplan: In het plangebied komen dergelijke bedrijven niet voor en er zal ook geen mogelijkheid voor worden opgenomen. 3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Waterbeheerplan In maart 2016 is het Waterbeheerplan 5 van het Hoogheemraadschap van Rijnland vastgesteld. Dit waterbeheerplan geeft richting aan het waterbeheer in de periode 2016-2021. De speerpunten uit dit beheerplan zijn: waterveiligheid, voldoende water, schoon en gezond water en waterketen. Hiervoor wordt een duurzaam financieel beleid gevoerd. De duinen behoren tot de primaire waterkeringen die ons land beschermen tegen hoogwater vanuit de zee. De Noordzeekust is helemaal op orde, de basiskustlijn wordt door het Rijk met 12

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

zandsuppleties op orde gehouden. In 2017 start de vierde landelijke toetsronde van primaire waterkeringen. Bestemmingsplan: Het plangebied van Bentveld ligt buiten de primaire waterkering, daardoor is het niet nodig om via het bestemmingsplan beschermende maatregelen te nemen tot behoud van de waterkerende functie. 3.3.2 Beheersvisie Amsterdamse Waterleidingduinen Er is een beheersvisie opgesteld waarin de uitgangspunten voor het beleid en beheer voor de Amsterdamse Waterleidingduinen voor de periode tot en met 2022 zijn vastgelegd. Waternet zorgt voor een vertaling naar concrete plannen en de realisatie in de praktijk. Beschreven wordt dat de Waterleidingduinen op drie manier uniek zijn: als waterwingebied, als natuurgebied en als recreatiegebied. In samenwerking met het naastgelegen Natura-2000 gebied Kennemerland-Zuid zal de natuur versterkt worden. Hiervoor is zowel een aanpak op grote lijnen als een aanpak op maat bedacht. Bestemmingsplan: De Natuurbrug Zandpoort zorgt voor een verbinding tussen de Amsterdamse Waterleidingduinen en het Nationaal Park-Kennemerland. Deze brug is inmiddels gerealiseerd en in april 2014 in gebruik genomen. De natuurbrug ligt net buiten het plangebied van het bestemmingsplan “Bentveld”.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Gemeentelijke structuurvisie Zandvoort, Parel aan Zee + De structuurvisie geeft het gemeentelijk beleid op de ruimtelijke ordening weer tot aan 2025 en biedt een verdere doorkijk naar 2040. De centrale visie van de gemeente is dat Zandvoort wil dat de steeds mobieler wordende mens blijft kiezen voor Zandvoort als plek waar men graag woont en recreëert. Zandvoort zet daarom in op een gezonde toekomst, met een sterke positie binnen de regio; een toeristische sector als belangrijkste economische motor; een aantrekkelijke woongemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw; een onderscheidende identiteit en 'kwaliteit boven kwantiteit'. Aan de hand van zeven ambities wordt inhoud gegeven aan de centrale visie: 'thuiskomen', 'iedereen doet mee', 'toerisme en recreatie als economische motor', 'bestemming Zandvoort', 'beleef het landschap', 'authentiek en kleinschalig' en 'een veilige kust in weer en wind'.

13

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Afbeelding 6: uitsnede Structuurvisie Zandvoort, Parel aan Zee +

Bestemmingsplan: Op de centrale visiekaart van de structuurvisie is Bentveld aangeduid als ‘bosmilieu’. Het groene bosrijke uiterlijk maakt Bentveld aantrekkelijk om in te wonen. Eventuele ontwikkelingen mogen hier geen afbreuk aan doen. Het doel voor Bentveld is om de aanwezige woonkwaliteiten te handhaven en waar mogelijk te versterken. Ingrijpende ontwikkelingen zijn in Bentveld niet aan de orde. Het beleid is gericht op handhaven van het groene karakter van het buurtschap. Nieuwbouw door splitsing van kavels wordt vermeden, de lage dichtheid is essentieel onderdeel van de groene uitstraling van de kern. Langs de Zandvoortselaan wordt het omzetten van bedrijfsfuncties in wonen gestimuleerd. 3.4.2 Nota Openbare Ruimte deel A Op 29 oktober 2013 is de Nota Openbare Ruimte deel A vastgesteld. In de nota geeft de gemeente haar integrale visie op de openbare ruimte in hoofdlijnen. De Nota richt zich op de volgende in de structuurvisie omschreven speerpunten:  het maken van een kwaliteitslag in het dorp  het geven van een impuls aan het toerisme in het dorp  het behouden c.q. versterken van een aantrekkelijke woongemeente  een onderscheidende identiteit met een meer nadrukkelijke rol voor de historie en een betere benutting van de landschappelijke ligging In de Nota wordt onderscheid gemaakt in het visitekaartje, de woonwijken en het landschap.

In de woonwijken is het streven om, met name in de groenarme wijken de groene uitstraling te vergroten. Bentveld valt onder het deelgebied “Woonwijk”. Het beleid wat gevoerd wordt voor deze woonwijken is om de betrokkenheid bij de openbare ruimte van de bewoners van de wijken te vergroten. Dit past bij de trend waarbij bewoners de openbare ruimte opnieuw tot zich nemen. Bij de uitwerking in deel B zal samen met bewoners bekeken worden welke delen van een wijk zich 14

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

lenen voor adoptie door bewoners, wat dit zou toevoegen aan (de beleving van) het openbaar gebied en heel belangrijk waar er voldoende draagvlak is om de particuliere initiatieven daadwerkelijk uit te voeren. Tevens is de ambitie dat daar waar de woonwijk grenst aan duingebied het duin de wijk wordt ingetrokken. Bestemmingsplan: Bentveld is een wijk met veel ruimte en heeft een groen karakter. Er is één speelplek in de wijk, aan de Bramenlaan. Dat is voldoende voor deze wijk omdat veel huizen in de wijk ruime tuinen hebben en er minder behoefte is aan speelvoorzieningen voor jonge kinderen. De groene uitstraling van Bentveld is belangrijk en dient behouden te blijven. In het bestemmingsplan zal gekozen worden voor een bestemmingsregeling waarmee het bestaande groen, zowel particulier als openbaar, behouden blijft. Tevens dient er op basis van de Nota Openbare Ruimte aandacht te zijn voor de ambitie van het naar binnen trekken van het duidgebied. Dit kan onder andere bereikt worden door het behouden van het reliëfrijke karakter van de wijk.

3.4.3 Toetsingscriteria voor het verlenen van afwijken van het bestemmingsplan Bij besluit van 2 april 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders de (nieuwe) toetsingscriteria voor het verlenen van afwijkingen van het bestemmingsplan vastgesteld ten behoeve van: - opbouwen, bijbehorende bouwwerken, dakkapellen, het splitsen van grote woningen en aan huis verbonden beroepen en bedrijven. Dit vastgestelde beleid biedt een aantal verruimingen ten opzichte van het vorige beleid. Daar waar door het vergunningsvrij bouwen ruimere mogelijkheden zijn ontstaan is het beleid zo mogelijk aangepast. Naast de aan huis verbonden beroepen is in dit beleid ook de mogelijkheid opgenomen om onder voorwaarden kleine bedrijven in of bij een woning te vestigen. Vrije beroepen en bedrijven dienen een duidelijk ondergeschikte functie te hebben ten opzichte van de woonfunctie. Besloten is om deze beleidsuitgangspunten op te nemen in nieuw vast te stellen bestemmingsplannen. 3.4.4 Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP) 2005 Het GVVP beschrijft in hoofdlijnen het gewenste beleid ten aanzien van verkeer en vervoer dat de gemeente Zandvoort voor de korte en lange termijn wenst te voeren. In de GVVP is een korte en lange termijnvisie op de onderdelen Infrastructuur, Fietsverkeer en Openbaar Vervoer gegeven.

De algemene doelstelling van het verkeers- en vervoerbeleid is te definiëren als ”een duidelijke en logische indeling ontwikkelen in verkeersruimte en verblijfsgebieden. Het verbeteren van de leefbaarheid, bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Het bevorderen van gebruik openbaar vervoer en fiets”. Bestemmingsplan: Het GVVP geeft een wegencategorisering voor heel de gemeente Zandvoort. De Zandvoortselaan (N201) ligt centraal in het gebied en ontsluit Bentveld met Zandvoort, Aerdenhout en Heemstede. Deze weg heeft een gebiedsontsluitende functie. Vanaf de Zandvoortselaan is Bentveld onder andere ontsloten door de Bentveldweg die bij de categorie erftoegangsweg plus behoort. Tevens zijn er nog een drietal andere ontsluitingswegen die als erftoegangsweg fungeren.

15

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Langs de Zandvoortselaan bevindt zich vanaf de grens met de bebouwde kom tot aan de gemeentegrens aan beide zijden een fietspad. Daarnaast is een provinciale fietsroute aangelegd op het tracé van de voormalige trambaan. Voor het bestemmingsplan is het van belang dat de beschreven wegen, straten en routes een bestemming krijgen die past bij het gebruik. 3.4.5 Welstand/ Beeldkwaliteit De gemeentelijke Welstandsnota is uit 2004. Voor elk gebied binnen de gemeente is op basis van stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische samenhang een bepaalde kwaliteit toebedeeld, waaraan vervolgens een bepaald welstandniveau wordt gekoppeld; een bijzonder of regulier niveau. Bestemmingsplan: Voor geheel Bentveld geldt een bijzonder welstandsgebied. Dit vanwege het bijzondere cultuurhistorische waardevolle karakter van dit gebied. Er zijn gebiedsgerichte welstandscriteria opgesteld om aan te toetsen. Er is een nieuwe Welstandnota in voorbereiding. Ook in deze nieuwe Welstandsnota geldt voor Bentveld een bijzonder Welstandsniveau. Via de gebiedsgerichte criteria zullen initiatieven in het plangebied worden getoetst. Voor de bebouwing langs de Zandvoortselaan zijn andere gebiedsgerichte criteria opgesteld dan voor het overige deel van Bentveld. Dit in verband met het bijzondere historische karakter van de weg.

Hoewel de Welstandsnota niet juridische vertaald kan worden in een bestemmingsplanregeling, zal de juridische regeling van het bestemmingsplan wel aansluiten bij de uitgangspunten uit de Welstandsnota voor dit gebied. De planregels zullen met name gericht zijn op het behoud van het landschappelijke duinrijke karakter en de reliëfrijke omgeving en zal zoveel mogelijk de bestaande situatie gerespecteerd worden. Elk vergunningplichtig bouwwerk zal worden getoetst aan de Welstandsnota. 3.4.6 Retail- en horecavisie Het beleid in de retail- en horecavisie is erop gericht om de horeca meer te concentreren in het centrum van Zandvoort. De visie is niet van toepassing op Bentveld. Bestemmingsplan: In het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan zijn aan de Zandvoortselaan twee horecabedrijven gevestigd welke ook als zodanig positief bestemd worden. Er is geen detailhandel in het plangebied aanwezig. 3.4.7 Visie op verblijfsaccommodatie Op 18 februari 2014 is de Visie op verblijfsaccommodaties Zandvoort vastgesteld. De toetsingscriteria die hierin zijn opgenomen zijn ingetrokken en op 16 juni 2015 door burgemeester en wethouders opnieuw vastgesteld. In de visie wordt de positie van Zandvoort als bestemming voor meerdaags verblijf beschreven. Deze positie is door de jaren heen verslechterd. De visie is bedoeld om het tij te keren.

Bestemmingsplan: In het bestemmingsplan wordt de visie in de regels vertaald. Voor het gebied van Bentveld betekent dit dat er binnen de woonbestemming een regeling voor nachtverblijf moet worden opgenomen. Nachtverblijf betreft het verstrekken van nachtverblijf aan maximaal 4 personen. 16

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

3.5 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het voor Bentveld gewenst is om zorgvuldig om te gaan met de bestaande situatie. Het is vanuit de verschillende beleidskaders niet gewenst dat er grote ingrepen in Bentveld gaan plaatsvinden de komende jaren. Het behouden en versterken van de huidige karakter en de omgeving is één van de belangrijkste uitgangspunten voor het plangebied.

17

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

4 Retrospectieve toets Er is een retrospectieve toets uitgevoerd voor het plangebied. Doel van deze retrospectieve toets is om inzicht te krijgen in de situaties in bouw en gebruik die binnen het plangebied bestaan welke niet in overeenstemming zijn met de vigerende bestemmingsplannen en verleende vrijstellingen. De retrospectieve toets is als bijlage toegevoegd bij deze nota van uitgangspunten. Uit deze toets blijkt dat met name op de volgende punten strijdigheden zijn geconstateerd: - Strijdig gebruik van de (voor)tuin: parkeren voor de voorgevelrooilijn - Strijdig gebruik van de (voor)tuin: carports en bijgebouwen - Erfafscheidingen en toegangshekken in de voortuin hoger dan toegestaan - Incidentalen gevallen: strijdig gebruik van de bestemming Tuin 4.1 Parkeren voor de voorgevel Uit de retrospectieve toets is gebleken dat er op een aantal percelen, met name aan de Zandvoortselaan en enkele percelen aan de Duindoornlaan, sprake is van strijdig gebruik van de (voor)tuin. Er worden auto’s geparkeerd voor de voorgevel van de woning, in de bestemming Tuin.

Afbeelding 7: voorbeelden van parkeren in voor de voorgevel ter plaatse van Duindoornlaan 15 en Zandvoortselaan 303

Vigerend beleid Bestemmingsplan Bentveld Het parkeren van auto’s vóór de voorgevel van de woning is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Parkeren is alleen toegestaan achter (het denkbeeldige verlengde van) de voorgevel van de woning, of op een hiervóór gelegen oprit naar de op hetzelfde perceel aanwezige parkeergelegenheid achter (het denkbeeldige verlengde van) de voorgevel. In artikel 12, lid 5 van het vigerende bestemmingsplan biedt het college van B&W een mogelijkheid om vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid 1 voor het parkeren op eigen erf voor de voorgevel van de woning of het denkbeeldig verlengde daarvan, indien: - voor de voorgevel of het denkbeeldig verlengde daarvan een tuin aanwezig is met een diepte van tenminste 6 meter; - niet op een andere wijze kan worden geparkeerd op eigen erf; - het pand geen rijksmonument of gemeentelijk monument is; - het veilig en doelmatig gebruik van de weg niet onevenredig wordt geschaad.

18

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Algemene Plaatselijke Verordening (APV) De aanleg/ wijziging van een uitweg en het toetsingskader is vastgelegd in de Algemene Plaatselijke Verordening Zandvoort 2011 (APV). In artikel 2.12 van de APV staat onder andere dat het verboden is om zonder vergunning van het bevoegd gezag een uitweg te maken naar de weg of verandering te brengen in een bestaande uitweg naar de weg. Ook zijn in de APV weigeringsgronden opgenomen op basis waarvan het bevoegd gezag kan weigeren een uitwegvergunning te verlenen. Het gebruik van een terrein waarvoor de uitweg noodzakelijk is mag niet strijdig zijn met het bestemmingsplan en kan worden geweigerd op een aantal overige gronden. Deze weigeringsgronden laten ruimte voor nadere invulling. Beleidsregels uitwegen: nadere regels inzake verlenen, wijzigen en opheffen uitwegen De in de APV opgenomen weigeringsgronden laten ruimte voor nadere invulling. Middels het beleidsdocument ‘Beleidsregels uitwegen’ worden nadere regels gesteld, welke worden beschouwd als toetsingscriteria waarop de aanvraag wordt beoordeeld en op grond waarvan een uitwegvergunning kan worden geweigerd. Samengevat kan op basis van de hierboven genoemde beleidsdocumenten het volgende worden gesteld.

Een uitwegvergunning kan op basis van zowel de APV als op basis van de Beleidsregels uitwegen slechts worden verleend indien zij in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan van zowel private als de openbare ruimte. In casu betekent dit dat een uitweg moet voldoen aan het gestelde in artikel 12 van het vigerende bestemmingsplan, inhoudende dat het onoverdekt parkeren op eigen erf alleen is toegestaan achter de voorgevel van de woning of het denkbeeldige verlengde daarvan, behoudens op een hiervóór gelegen oprit naar de op hetzelfde perceel achter de voorgevelrooilijn aanwezige parkeergelegenheid. Een en ander heeft tot gevolg dat bijvoorbeeld in situaties waarin achter de voorgevel geen mogelijkheid tot parkeren aanwezig is, op basis van het vigerende beleid zonder afwijking geen uitwegvergunning kan worden verleend. Situatie Zandvoortselaan Tijdens de reconstructie van de Zandvoortselaan zijn in 2014 uitwegvergunningen verleend voor alle woningen aan de Zandvoortselaan die gelegen zijn tussen de rotonde bij Nieuw Unicum en de Bentveldweg. De meeste uitritten waren toen al aanwezig maar nog niet geformaliseerd. Met het verlenen van de bedoelde vergunning is afgeweken van het beleid ten aanzien van uitwegen. Daarbij is geoordeeld dat er geen ruimtelijke bezwaren waren tegen het verlenen van deze vergunning.

Parkeren in het voorerfgebied is aan de Zandvoortselaan dus toegestaan ook in die gevallen die niet voldoen aan de afwijkingsmogelijkheden uit het bestemmingsplan. Conclusie Parkeren op eigen erf blijft in beginsel alleen toegestaan op de percelen welke voldoen aan de ‘Beleidsregels Uitwegen’ en daarmee aan de relevante bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan “Bentveld (2007)”. Voorgesteld wordt om de regeling ten aanzien van parkeren op eigen terrein in het nieuwe bestemmingsplan voort te zetten. Dit met uitzondering van de situaties waarin een uitwegvergunning verleend is zoals voor de percelen aan de Zandvoortselaan.

19

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

4.2 (Bij)gebouwen in voortuin Op een aantal plekken in het plangebied is een strijdig gebruik van de tuin geconstateerd in de vorm van de aanwezigheid van bij- of onderdelen van de hoofdgebouwen. Dit betreft onder andere de adressen van Bentveldsweg 12, Zandvoortselaan 208, Parnassialaan 13, Wikkelaan 9.

Afbeelding 8: voorbeelden van (bij)gebouwen in de voortuin op het perceel Bentveldsweg 12 en Parnassialaan 13

Vigerend beleid Bestemmingsplan Bentveld De betreffende strijdigheden zijn geconstateerd binnen de bestemming “Tuin”, artikel 12. Deze gronden zijn op basis van de doeleindenomschrijving bestemd voor tuinen en open erven, parkeren en de ontsluiting van de woonpercelen. Op basis van lid 2, sub c van deze bestemming zijn alleen toegestaan gebouwen c.q. bouwwerken, geen gebouwen zijnde stoepen, stoeptreden, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda’s en afdaken, mits in directe aansluiting op de gevel van het hoofdgebouw, waarbij de diepte, gemeten vanaf de aansluitende gevel, niet meer mag bedragen dan 1,5 meter en de gezamenlijke oppervlakte niet meer mag bedragen dan 10 m². En in sub d is bepaald dat ook erkers, serres en andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits in directe aansluiting op de gevel van het hoofdgebouw, waarbij de diepte, gemeten vanaf de aansluitende gevel, niet meer dan 1,5 meter en de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 5 m² mag bedragen. In het bestemmingsplan zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van het realiseren van bij- en onderdelen van de hoofdgebouwen in de bestemming Tuin. Aan- en bijgebouwenbeleid In het aan- en bijgebouwen beleid is het uitgangspunt dat de zone ‘onbebouwd’ onbebouwd dient te blijven. Een uitzondering voor bijgebouwen wordt niet gemaakt.

Conclusie De gemeente heeft er nadrukkelijk voor gekozen om binnen de bestemming “Tuin” in beginsel geen bebouwing toe te staan. Dit is zowel in het vigerende bestemmingsplan als in het aan- en bijgebouwenbeleid vastgelegd. Bij het opstellen van het vigerende bestemmingsplan zijn een aantal bij het hoofdgebouw behorende onderdelen ten onrechte niet in het bouwvlak van de woning opgenomen. Deze delen van het gebouwen zijn dieper dan de gestelde 1,5 meter en groter dan 5 m² en passen dus niet in de vigerende bestemming “Tuin”. Voorgesteld wordt om deze onderdelen van het gebouw binnen het bouwvlak van de woning op te nemen zodat er geen strijdigheid met het bestemmingsplan ontstaat.

20

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

4.3 Erfafscheidingen en toegangshekken Op een perceel in het plangebied is een erfafscheiding gerealiseerd welke strijdig is met de bepalingen uit het bestemmingsplan. De strijdigheid bestaat uit de overschrijding van de maximale bouwhoogte. Deze bedraagt voor erfafscheidingen vóór de voorgevel maximaal 1 meter hoog.

Afbeelding 9: voorbeeld van een erfafscheiding/ toegangshek in voorerfgebied die hoger is dan 1 meter, Langelaan 14

Vigerend beleid Vergunning vrij Op basis van artikel 2.12 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) mogen erfafscheidingen in het voorerfgebied tot een hoogte van 1 meter vergunningvrij worden gebouwd. Bestemmingsplan Bentveld In artikel 12 van het bestemmingsplan, bestemming Tuin, is in lid 3 bepaald dat de hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel en het verlengde daarvan niet meer dan 1 meter mag bedragen. In artikel 20 van het bestemmingsplan zijn de algemene vrijstellingsbepalingen opgenomen. In lid d is bepaald dat de overschrijdingen van de bepalingen inzake de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 20% mag bedragen. Aan- en bijgebouwenbeleid In het aan- en bijgebouwenbeleid is ten aanzien van erfafscheidingen in de zone onbebouwd bepaald dat erfafscheidingen welke zijn gelegen voor de voorgevelrooilijn en de doorgetrokken voorgevelrooilijn maximaal 1 meter hoog mogen zijn. Het hiervoor beschreven beleid is van toepassing voor de gehele gemeente Zandvoort. Er is nadrukkelijk de keuze gemaakt om voor de voorgevelrooilijn slechts kleinschalige erfafscheidingen tot maximaal 1 meter hoog toe te staan. Met een mogelijkheid tot het verlenen van een binnenplanse afwijking van 20%. Conclusie Het is gewenst om ten aanzien van erfafscheidingen en toegangshekken aan te sluiten bij het recent vastgestelde beleid hiervoor.

Dat geeft een duidelijke weergave van het beleid dat de gemeente Zandvoort op dit moment wil voeren ten aanzien van onder andere erfbebouwing in de onbebouwde zones. Meer specifiek betekent dit dat de maximale hoogte van 1 meter als uitgangspunt gehandhaafd zal blijven.

21

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

4.4 Incidentele gevallen 4.4.1 Zandvoortselaan 365, autobedrijf Flinterman Op het perceel Zandvoortselaan 365 is het autobedrijf Flinterman gevestigd. Het perceel waarbinnen de bedrijfsactiviteiten plaatsvinden is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als “Bedrijf”. Het perceel vóór het gebouw met de bestemming “Bedrijf” is bestemd als “Tuin”. De gronden met de bestemming “Tuin” zijn echter in gebruik ten behoeve van de uitstalling van auto’s behorende bij het bedrijf.

Afbeelding 10: bestemmingsplan “Bentveld” met de bestemming “Tuin” en de luchtfoto waarop het gebruik van de gronden waar te nemen is.

Vigerend beleid: Bestemmingsplan Bentveld De bestemming “Tuin” is opgenomen in artikel 12 van de voorschriften van het bestemmingsplan “Bentveld”. De voor “Tuin” bestemd gronden zijn onder andere bestemd voor tuinen en open erven en voor parkeren op eigen erf. Het gebruik van de gronden in strijd met de bestemming is op basis van artikel 19 “Algemene gebruiksbepalingen” van dit bestemmingsplan verboden. Het gebruik van de gronden als uitstalling voor auto’s ten behoeve van het garagebedrijf is al jaren aan de orde. Hiertegen wordt niet handhavend opgetreden. Er zijn geen klachten over het gebruik bekend. Conclusie Het gebruik van de gronden is in strijd met het bestemmingsplan. Het is echter een situatie die al jaren bestaat, ook al voor het van kracht worden van het bestemmingsplan “Bentveld”, en brengt geen klachten met zich mee. Het opnieuw onder het overgangsrecht brengen van het gebruik van de gronden is niet gewenst en uitvoerbaar. In het nieuwe bestemmingsplan wordt het uitstallen van de auto’s op deze gronden mogelijk gemaakt.

22

Nota van Uitgangspunten 4.4.2

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Zandvoortselaan 363, restaurant Sonnemans

Op het perceel Zandvoortselaan 363 is restaurant Sonnemans gevestigd. Het perceel waarbinnen de bedrijfsactiviteiten plaatsvinden is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als “Horeca”. De gronden grenzend aan de openbare ruimte, vóór het horecabedrijf zijn bestemd als “Tuin”. De gronden met de bestemming “Tuin” zijn hier echter in gebruik als overdekt terras behorende bij het restaurant.

Afbeelding 11: bestemmingsplan “Bentveld” met de bestemming “Tuin” en de luchtfoto waarop het overdekte terras waarneembaar is.

Vigerend beleid Bestemmingsplan Bentveld De bestemming “Tuin” is opgenomen in artikel 12 van de voorschriften van het bestemmingsplan “Bentveld”. De voor “Tuin” bestemd gronden zijn onder andere bestemd voor tuinen en erven en parkeervoorzieningen. Het gebruik van de gronden in strijd met de bestemming is op basis van artikel 19 “Algemene gebruiksbepalingen” van dit bestemmingsplan verboden. Het gebruik van de gronden als terras en de overkapping zijn in 2003 vergund. Gebleken is dat deze vergunning niet juist in het bestemmingsplan “Bentveld (2007)” is verwerkt. Conclusie Aangezien de overkapping en het gebruik van de gronden als terras in 2003 zijn vergund, is de situatie zoals opgenomen in het bestemmingsplan “Bentveld (2007)” niet juist. Voorgesteld wordt om dit in het nieuw op te stellen bestemmingsplan te herstellen en het terras met overkapping op de planverbeelding aan te duiden. Hiermee komt de bestaande situatie in overeenstemming met de planologische situatie. 4.5 Conclusie In dit hoofdstuk is ingegaan op de resultaten uit de restrospectieve toets en voorgesteld hoe hiermee om te gaan in het nieuwe bestemmingsplan. Zoals beschreven wordt voor een aantal geconstateerde strijdigheden voorgesteld om deze in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan.

Voor de situaties die niet gewenst zijn, zoals het strijdig gebruik van de voortuin (parkeren en bijgebouwen) en te hoge erfafscheidingen wordt voorgesteld om deze op te nemen in het handhavingsprogramma van de gemeente.

23

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5 Uitgangspunten 5.1 Stedenbouwkundige kwaliteit Zoals opgenomen in de verschillende beleidsdocumenten en het vigerende bestemmingsplan is Bentveld een villadorp met een hoogwaardige kwaliteit. Het groene bosrijke uiterlijk maakt Bentveld aantrekkelijk om in te wonen. Om deze kwaliteit te handhaven mogen eventuele ontwikkelingen hier geen afbreuk aan doen. Het belangrijkste doel voor Bentveld is om de bestaande stedenbouwkundige karakteristieken en kwaliteiten van het (woon)gebied te behouden en waar mogelijk te versterken in combinatie met het handhaven van het bestaande profiel van de openbare ruimte.

Afbeelding 12: zichtbaar reliëf in tuin bij duinvilla aan Westerduinweg en woningen in een bosrijke omgeving Teunisbloemlaan

Uitgangspunten: 

Het splitsen van kavels wordt niet toegestaan.



De tuinen bij duinvilla’s dienen vrij van bebouwing te blijven en het reliëf dient behouden te blijven.



Terughoudend met het toevoegen van nieuwe woonbebouwing.



Het opnemen van een vrij gedetailleerde wijze van bestemmen van de aanwezige woningen waarbij in ieder geval onderscheid wordt gemaakt tussen de villa’s in de duinen en de overige woonbebouwing.

24

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5.2 Niet woonfuncties Naast wonen zijn er in het plangebied een aantal percelen met een andere bestemming aanwezig. Deze hebben zich met name geconcentreerd aan de Zandvoortselaan. In het vigerende bestemmingsplan en in de gemeentelijke Structuurvisie is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst dat de bedrijfsfuncties in de loop van de planperiode worden gewijzigd in woonfuncties. Het doel is te komen tot een ruimtelijke verbetering. Om te komen tot die ruimtelijke verbetering zal de regeling voor het wijzigen van de functies in het bestemmingsplan worden overgenomen. Voor de overige niet-woonfuncties in het gebied zal het bestaande gebruik positief bestemd worden, maar deze zullen geen uitbreidingsmogelijkheden krijgen.

Afbeelding 13: bestemmingsplan “Bentveld” met niet-woonfuncties langs Zandvoortselaan, tennisbanen aan de Duindoornlaan

Uitgangspunten: 

Bestaande niet-woonfuncties worden positief bestemd, maar mogen niet doorgroeien naar een hogere milieucategorie of ander soortige bedrijvigheid.



Voor het perceel Zandvoortselaan 345-347 wordt de regeling uit het bestemmingsplan “Zandvoortselaan 345-347” overgenomen.



Voor de aanwezige horeca- en garagebedrijven worden de wijzigingsbevoegdheden uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen.



De overige niet-woonfuncties aan de Zandvoortselaan krijgen de bestemming “Gemengd”.



Voor percelen met de bestemming “Gemengd” wordt de functie “wonen” rechtstreeks via de bestemmingsomschrijving toegestaan.



De bestemming “Maatschappelijk” wordt gehandhaafd voor het verzorgingshuis met aanleun-/ zorgwoningen aan de Zandvoortselaan.



De bestemming “Sport” wordt toegekend aan de aanwezige manage aan de Zuidlaan en de tennisbanen aan de Duindoornlaan.



Binnen de bestemming “Wonen” wordt de regeling van “aan-huis-verbonden beroepen” opgenomen. Conform de gemeentelijke regeling die vastgelegd is de ‘toetsingscriteria voor het verlenen van afwijkingen van het bestemmingsplan ten behoeve van opbouwen, bijbehorende 25

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

bouwwerken, dakkapellen, het splitsen van grote woningen en aan huis verbonden beroepen en bedrijven”.

26

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5.3 Onbenutte bouwmogelijkheden In het plangebied zijn een aantal onbenutte bouwmogelijkheden aanwezig. Deze bouwmogelijkheden zijn opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Bentveld, maar zijn gedurende de looptijd van het bestemmingsplan niet ingevuld. Het betreft het oprichten van een aantal woningen: -

2 vrijstaande villa's op het perceel Wikkelaan tussen nummers 1 en 5 4 vrijstaande villa’s op het terrein van Enschede aan de Zuidlaan;

Afbeelding 14: onbenutte bouwmogelijkheden aan de Wikkelaan

Afbeelding 15: onbenutte bouwmogelijkheden aan de Zuidlaan

Uitgangspunten: 

Voor deze onbenutte bouwmogelijkheden wordt door middel van het toetsen aan de omgevingsaspecten bekeken of deze uitvoerbaar zijn op basis van de meest recente regel- en wetgeving.



Wanneer de toetsing aan de omgevingsaspecten uitwijst dat deze bouwmogelijkheden ruimtelijk uitvoerbaar zijn worden de onbenutte bouwmogelijkheden gehandhaafd in het nieuwe bestemmingsplan.



Voor 1 perceel aan de Zuidlaan is een omgevingsvergunning verstrekt deze wordt in het bestemmingsplan verwerkt en de woning wordt positief bestemd.

27

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5.4 Bebouwing binnen bestemming Natuur De duinvilla’s in het bestemmingsplan Bentveld hebben een (ruim) bouwvlak voor de woning en bijbehorende bouwwerken gekregen en daar buiten zijn de percelen bestemd als “Natuur”. In een aantal gevallen is de bestaande woning echter niet binnen het bouwvlak gelegen maar in de bestemming “Natuur”. Dit is een gevolg van de wijze van bestemmen in het vigerende bestemmingsplan. Bij het opstellen van het vigerende bestemmingsplan was het de wens om de overgang tussen de kavels natuurlijk te houden. Ten behoeve hiervan zijn de bouwvlakken hier op 10 meter uit de erfgrens vastgelegd. De gebieden buiten het bouwvlak zijn bestemd als “Natuur”. Dit om het bosrijke landschap van het gebied te behouden. Hiermee is echter ook in een aantal gevallen de (toentertijd) bestaande hoofdbebouwing op het perceel buiten het bouwvlak gekomen.

Afbeelding 16: bestemmingsplan Bentveld met de bestemming Wonen W-1(A) en de bestemming Natuur en de luchtfoto ter plaatse van Westerduinweg 30

Uitgangspunten: 

Daar waar bestaande vergunde bebouwing buiten de bouwvlakken van de bestemming W-1(A1) en W-1(A) van het vigerende bestemmingsplan valt en binnen de bestemming “Natuur” geprojecteerd is wordt het bouwvlak zodanig aangepast dat de bestaande woonbebouwing binnen het bouwvlak past.



In de bestemming “Natuur” wordt een regeling opgenomen dat bestaande bebouwing, op het moment van ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan, toegestaan is.

28

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5.5 Bestaande overschrijdingen hoogtes In het vigerende bestemmingsplan is binnen de bestemming Wonen, Wonen-1 en Wonen-2 bepaald dat de goot- en nokhoogte respectievelijk 6 en 10 meter mag bedragen. Tevens is een regeling opgenomen dat bestaande afwijkingen zijn toegestaan en dat de bestaande maat zoals deze op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp van het bestemmingsplan hier geldt. Er zijn in het plangebied gevallen aanwezig waarbij de bestaande goot- en bouwhoogte hoger is dan de genoemde maat van 6 en 10 meter. Uitgangspunten: 

Er wordt in het bestemmingsplan een “Bestaande maten-regeling” opgenomen. Zoals ook opgenomen in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan Zandvoort Zuid. Zie het ontwerpbestemmingsplan Zandvoort Zuid van 28 oktober 2016, artikel 21, lid 1: Met betrekking tot bestaande maten geldt het volgende: a. voor een bouwwerk, dat bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande maten (zoals afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, hellingshoeken, etc) afwijken van de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat: 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste toelaatbaar mogen worden aangehouden; 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden; b. ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt; c. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het overgangsrecht bouwwerken, als opgenomen in dit plan, niet van toepassing.