Document · PDF

Bijlage 1 boek duinclusief

Gemeenteraad 23 maart 2021, gemeente ZandvoortBij agendapunt: Curiedex stedenbouwkundige verkenning6.426 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Z A N D V O O R T, S T E D E N B O U W K U N D I G E V I S I E C U R I E D E X L O C AT I E 18 februari 2021 17207-R

D U ’ I N C L U S I E F ’, Z A N D V O O R T Duinclusief, een bijzondere en prettige buurt in Zandvoort. Deze buurt geldt nog steeds als een voorbeeld voor andere ontwikkelingen binnen Zandvoort en was al vanaf het begin af aan een doorslaand succes, wie had dat durven dromen! Lisa van der Werff woont inmiddels al enige tijd in Zandvoort, net als haar voorouders. Toen bekend werd dat Duinclusief ontwikkeld zou gaan worden naar een groene, klimaatadaptieve en compacte buurt, maar ook een oase van rust in het drukke Zandvoort, waarin je je waant in een duinpan, twijfelde ze geen minuut. Wat haar vooral ‘het spreekwoordelijke duwtje in de rug’ gaf, was het feit dat Duinclusief deels een proeftuin zou worden voor een aantal op hande zijnde ontwikkelingen, zoals mobiliteit en duurzaamheid, hier droeg ze graag haar steentje aan bij! ‘Wie woont er niet graag in de nabijheid van de zee, vlakbij het centrum van Zandvoort, maar ook echt IN Zandvoort’. En ook nabij een aantal grote steden waaronder Haarlem en Amsterdam! Vertelt ze dolenthousiast. Toen ze in 2021 18 werd verhuisde ze naar de buurt, waar zojuist de eerste woningen waren opgeleverd. Een voorheen verborgen plek, die ze vooral kende vanuit de bedrijvigheid, maar nu met deze visie op haar netvlies terecht kwam.

Wat haar nog meer over de streep trok was dat de kwaliteit van de buurt gegarandeerd werd door de sterke, duurzame en klimaatadaptieve visie dat de plek enerzijds verbond met de omliggende buurten, maar ook een duidelijke link had met het omliggende duinlandschap. De buurt is ontworpen met een aantal flexibele bouwstenen, een gouden greep bleek later. In deze bouwstenen is met name de kwaliteit vastgelegd en dat is te merken! In de loop der jaren bleken de bouwstenen uitermate flexibel, zonder direct alles hard vast te leggen in strakomlijnde kaders, was het uitgangspunt juist kwalitatief van aard, met als vertrekpunt: ‘de buurt als prettige verblijfsplek’. In 2020 werd tijdens de coronacrisis duidelijk dat ‘het verblijf’ in de buurt meer aandacht verdient in plannen. Doordat de onderstaande bouwstenen zowel buurtoverstijgend als fijnmazig opereerde, konden ze op diverse ontwikkelingen meeliften. Daarnaast boden de bouwstenen de ruimte voor ontwikkelingen op bijvoorbeeld het vlak van mobiliteit en klimaatadaptatie. De leidende principes van de buurt zijn nog steeds: ‘toekomstbestendig’, ‘circulair’, ‘klimaatadaptief’, ‘groen en blauw (regen)raamwerk’, ‘doorwaadbaar (ook voor omliggende buurten)’ en geschikt voor meerdere ‘doelgroepen’! Inmiddels werkt Lisa ook in haar eigen buurt. Er is een gezonde functiemix aanwezig, lopend naar haar werk was altijd al haar droom.

Ook de auto is al lang niet meer dominant, het parkeren is op zorgvuldige wijze vormgeven met als metafoor ‘Paleis Soestdijk’. ‘Zowel bedienden als de koninklijke familie kunnen overal komen, echter komen ze elkaar nooit tegen’.

Toekomstgericht & uniek

Circulair & transformeerbaar

Klimaatadaptief

Autoluw, groen & blauw leidend

Doorwaadbaar woonmilieu

Diverse doelgroepen

IN TERACTIEV E P DF Dit Adobe-PDF document bevat de volgende interactieve functies:

IN H OUDS OP GAV E De inhoudsopgave in dit document is aanklikbaar. Wanneer op een onderdeel wordt geklikt, wordt naar de desbetreffende locatie in het document gesprongen.

H YP ERLIN KS Wanneer op een hyperlink wordt geklikt, wordt naar een andere locatie in het document, naar een ander document of naar een website gesprongen. Hyperlinks worden als volgt aangegeven in de tekst: hyperlink.

AUTEU RS RECH T Het auteursrecht op alle in dit rapport opgenomen beeldmateriaal en tekst berust bij IMOSS bureau voor stedebouw bv. De (opdrachtgever invullen) heeft het gebruiksrecht op de gehele inhoud van dit rapport. Voor ieder behalve de opdrachtgever geldt dat niets uit

IN SAM E N W E R K I N G M E T:

dit rapport mag worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van IMOSS bureau voor stedebouw bv.

I N LEI DIN G

P R I N CI P E DO O R S N E DE S �� 26

D E O PGAVE �� 5

L AN DS CH AP E N O P E N B AR E R UI M T E �� 29

D E TOTSTAND KO MI NG �� 5

DUUR Z AAM H E I D �� 3 4

VE RTR E K PU NT �� 6

M O B I L I T E I T �� 3 5

HAAL BAAR HE I D �� 6

P R O G R AM M AT I S CH E VE R DE L I N G �� 3 6

IN TER M EZ ZO | WAT IS FLOOR SPACE INDEX (FSI)

I N DI CAT I E F T E L M O DE L �� 3 7

PAR K E E R B AL AN S �� 3 8

RUI M TELIJ KE CON TEXT

ONTWI K K EL I NG VAN D E P LEK �� 8

SP E L RE G E L K AART

R EL I Ë F STAD EN LAND �� 9

CO LO F O N

FU NCTI E S �� 9

BI J L AG E N

R OU TES E N O NTSLU I TING �� 9

V I SIE

B LO K VE R DE L I N G �� 4 1

S P E L R E G E L S E N K ADAST E R �� 4 2

R U I MTEL I JK E PR I NCI PE S �� 11

H I N DE R CO N TO UR E N ( CAT E G O R I E B E DR I J VE N ) �� 4 3

M O DELLEN STUD IE

MO D EL 1 | BLOK K EN I N H ET GR OEN �� 14 MO D EL 2 | CO MPACTE P LEK K EN �� 14 MO D EL 3 | G R OENE VI N GER S �� 14

IN TER M EZ ZO | KEUZEPROC ES VOORKEURS M OD EL

15 17

D E G R OENE VI NG E R S �� 17

RUI M TELIJ K RAAM W ERK

ON TW IKKELPRIN CIPES

D E O ML I JSTI NG �� 2 0 D E L EE FBAR E STR AATJES �� 2 1 D E KOPPEN �� 2 3 D E BI NNENZI JD E VAN H ET B OU WB LOK �� 2 4 VOR MG EVI NG BLO K K EN �� 2 5

I NLEIDING De grondeigenaren van de locatie CuriedriehoekCorodex hebben zich verenigd om de locatie op termijn te herontwikkelen. Op dit moment ligt een deel van het terrein braak; het andere deel is in gebruik als bedrijventerrein. Het doel van de herontwikkeling is een transformatie van werkgebied (bedrijvigheid), naar een gemengd woon-werk gebied (met de nadruk op wonen). De gemeente staat positief tegenover dit inititiatief en in gezamenlijkheid is deze eerste stap in het proces gezet.

D E OP GAV E De opgave die voor ons ligt is om te komen tot een zogenaamde bouwenvelop, dat wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel is nadrukkelijk geen vastomlijnd stedenbouwkundig plan, maar juist een product dat enerzijds ‘een goed gevoel’ geeft wat betreft de beoogde ruimtelijke kwaliteit en anderzijds de ruimte biedt aan de grondeigenaren om nog flexibel te zijn naar de toekomst toe als het gaat over ‘de rekensom’. De visie en de uiteindelijke spelregelkaart legt dus een aantal eisen en ambities vast, waaronder de massa, de openbare ruimte, mogelijke parkeeroplossingen, bouwhoogte en het beoogde programma. Ook de ruimtelijke opzet als principe vormt onderdeel van deze enveloppe.

D E TOTSTA NDKOMING Deze visie is in nauwe samenwerking met de grondeigenaren tot stand gekomen. De gemeente heeft in deze faciliterend opgetreden. Hiermee is zorggedragen voor een mooi en gedragen plan, wat zowel stevig verankerd is bij de eigenaren als bij de gemeente.

V E RTREKP UN T Aan de start zijn er een aantal uitgangspunten meegegeven die dienden als vertrekpunt voor de uitwerking van de opgave. Deze uitgangspunten zijn hiernaast weergegeven en hebben als basis gediend voor de uitwerking van het plan. Een ander belangrijk uitgangspunt is de financiële haalbaar-/ en maakbaarheid. Met een groot pallet aan grondeigenaren is dit een uitdaging, immers is financiële haalbaarheid meer dan alleen maar een getal. Voor de één is het getal wellicht hoog genoeg, voor de ander misschien niet. Voor een ander is een nieuwe bedrijfsruimte genoeg, voor een ander misschien een woning.

H A A LBA A RH EID Daarnaast is haalbaarheid een complex begrip en afhankelijk van diverse factoren, denk aan aantallen woningen, woontypologiën, parkeeroplossingen, architectuur (bouwkosten), etc. de uiteindelijke rekensom is dan ook pas te maken als het plan nog verder geconcretiseerd is, in deze fase gaat het dan ook meer over ‘haalbaarheid op hoofdlijnen’, ofwel, hebben we het goede gevoel met elkaar? De visie voorziet hierin als eerste stap en biedt nog voldoende ruimte om aan de diverse knoppen te draaien in het vervolgproces. Concreet betekent dit ook dat we voor deze visie nog niet uitgaan van bijvoorbeeld mobiliteitsconcepten zoals deelauto’s en andere zaken waar nog geen lokaal beleid voor is. In de volgende stap is hier nadrukkelijk meer ruimte voor, waarmee het één van de knoppen wordt waar aan gedraait kan worden.

I NTERMEZZO | WAT I S FLO O R S PAC E IN DE X (F S I) FSI - Floor Space Index. Een van de vele manieren om de dichtheid van een gebied in cijfers uit te drukken. Een FSI zegt iets over het gebouwde oppervlak, versus het beschikbare plangebied in vierkante meters. Een FSI van 2.0 op basis van het plangebied van circa twee hectare, betekent zo’n 40.000m2 aan bebouwing. Als we kijken naar het schema hiernaast, dan kan er in theorie een tweelaags gebouw worden gebouwd over de gehele plot. Hierin is dan geen rekening gehouden met openbare ruimte, parkeren, tuinen, hoven, groen, etc. Met dit soort dichtheden is de wijze van omgang met het parkeren cruciaal voor het slagen van het plan. Als we kijken naar andere projecten met deze dichtheid, dan wordt het parkeren in alle projecten op passende wijze opgelost. Veelal een combinatie tussen verdiept, half verdiept en deels in het openbaar gebied (een klein percentage). Om scherp te krijgen wat de gevolgen voor het ruimtelijk model zijn in relatie tot de gekozen parkeeroplossing hebben we dit specifiek voor deze opgave uiteen gezet. Uitgaande van circa 300 woningen, 4.000m2 bedrijf en de huidige parkeernorm van de gemeente Zandvoort gaan we voor nu uit van 500 parkeerplekken. Het ruimtebeslag van één parkeerplek is 20m2, hier zitten geen eventuele hagen, bomen, etc. in.

Op basis van 500 parkeerplekken komen we dan op 1 ha parkeren op een plangebied van grofweg 2 ha. Stel dat we dit allemaal bovengronds op zouden lossen en ook rekening houden met openbare ruimte (zoals een straat, plein en/of hof) dan hebben we een gemiddelde bouwhoogte nodig van 8 lagen en wordt 50% van het plangebied verhard.

RU IMTELIJ KE CO N TEX T ONTWIKKELIN G VA N DE PLE K De locatie lag van oudseher (zoals geheel Zandvoort) midden in het duigebied, ten noorden van het spoor (in 1900). Nog eerder dan de woningbouw hebben zich de eerste bedrijven gevestigd op deze plek, zoals te zien is in 1950. Rondom 1975 is Zandvoort-noord nagenoeg geheel in ontwikkeling gebracht waarmee de locatie tegen een woongebied aan de noordzijde kwam te liggen en aan de zuidzijde grensde aan de waterzuivering. De waterzuivering is inmiddels weg, waarmee aan de zuidzijde een nieuw bedrijventerrein met deels woningen is ontstaan. De volgende stap is om de Curiedex locatie ook tot ontwikkeling te brengen.

1900

1950

1975

2015

R E LIËF STA D EN LA ND

FUNCT IE S

R O UT E S E N O N TSLUI T I N G

Zandvoort is staat bekend om de ligging in de duinen,

De locatie ligt nabij een aantal belangrijke voorzieningen.

Het gebied ligt ingesloten tussende Linnaeusstraat,

iets dat zich uit in de zandige ondergrond, herkenbare

Binnen een straal van 500 meter ligt winkelcentrum

de Kamerlingh Onnesstraat, de Curiestraat en de

beplanting, maar ook reliëf. Reliëf is in de meeste

Flemingplein, maar ook SV Zandvoort en de Zandvoortse

Noorderduinweg. Het bulk van het verkeer komt via de

gebieden in Nederland geen vanzelfsprekendheid, maar

Hockeyclub. Daarnaast liggen de duinen binnen

Linnausstraat. In de toekomst loopt er ook over deze straat,

juist in Zandvoort wel. Onderstaande kaart laat dit reliëf

handbereik.

via de Kamerlingh Onnestraat en de Curiestraat een buslijn.

in de omgeving goed zien (kleurverschillen geven de

Voor de fietser is er de mogelijkheid om via de zuidzijde

verschillende hoogtes aan).

richting het spoor, naar het station te fietsen en daarmee ligt het station nog op geen tien minuten afstand.

Reliëf

Functies

Routes en ontsluiting

VISIE

Aangehaakt, maar toch eigen. Dat is de basis van de visie. Aangehaakt op de omgeving door het gebied toegankelijk te maken, maar ook aangehaakt door het maken van randen naar de omgeving toe. Ook qua routing wordt er aangehaakt, waarmee bijvoorbeeld het station, maar ook het omliggende duinlandschap ‘om de hoek’ liggen. Qua sfeer, identiteit en architectuur wordt het een echt eigen ontwikkeling. De openbare ruimte doet recht aan het ‘duinlandschap’, maar het integreren in een compact woonmilieu maakt het weer eigen. Centraal in het gebied komt dit het meest tot uiting, hier is er de ruimte voor een hoogwaardige verblijfsplek in de vorm van (duin-)groen. Een plek zowel voor de buurt als de wijk. De ruimtelijke principes op de volgende pagina gaan in op de diverse lagen van deze visie.

R UIMTELIJ KE P RIN CIPE S

OPENB AR E R UI M TE ALS DRAG E R

AAN H AK E N O P D E BU U RT

Het omliggende landschap wordt op vernieuwende en

Eigentijds vormgegeven, maar toch aangehaakt. Op

compacte wijze naar binnen gehaald. Het openbaar gebied

belangrijke plekken worden vanuit de buurt de entrees

moet het gevoel geven alsof je woont in een compact

gemaakt de nieuwe wijk in. Centraal gelegen is ruimte

duinlandschap. De architectuur is ondergeschikt aan de

voor een buurtoverstijgende functie, zoals een informele

openbare ruimte.

speellocatie.

AU TO TOT AAN DE R AN D

VE RKLE U RING

L A ND S C HA P P EL IJ K A A NGEHA A KT

Een gezonde leefomgeving gaat uit van ontwerpen

Aangehaakt op de buurt betekent ook de juiste functie

Omliggende groene structuren (wandelen, fietsen, maar

met een hoge verblijfskwaliteit en optimaal de ruimte

op de juiste plek. Wij zien een verkleuring voor ons van

ook zicht) benutten. Door op de juiste plekken routes te

voor de voetganger en fietser. De auto is per definitie

met name wonen aan de noordzijde, naar een mix van

maken worden mensen gestimuleerd om rondes te lopen

ondergeschikt, maar wordt niet vergeten. Vanaf de randen

bedrijvigheid en wonen naar de zuidzijde.

en te fietsen in het duinlandschap.

wordt de auto afgevangen. 11

MO DELLEN STUD I E

BLOKKEN IN HET GROEN

COMPACTE PLEKKEN

EEN GROEN TAPIJT

GROENE VINGERS

GROTE BLOKKEN

De visie is in eerste instantie vertaald in een vijftal modellen, die op hun eigen wijze een aantal extremen (maar ook overeenkomsten) bevatten. Het doel hiervan was tweeledig, enerzijds om de discussie te kunnen voeren over deze extremen (denk aan een parkeerhub, of ‘super’blocks als bouwblok, of juist een groen tapijt met daarin urban villa’s. Anderzijds was het doel om met elkaar vast te stellen welke kwaliteiten leidend moeten zijn in de vervolgstap. Denk aan het type bouwblok, parkeeroplossingen en de structuur en invulling van de openbare ruimte. De vijf modellen zijn allemaal vormgegeven op basis van de uitgangspunten, visie en het vigerend beleid van de gemeente. Hierbinnen is gestudeerd op de juiste mix tussen massa, programma en openbare ruimte (kwaliteit). De gebiedseigenaren hebben de drie modellen gepresenteerd aan hun achterban.

SCOREMATRIX GRONDEIGENAREN OP DE VIJF MODELLEN

De grondeigenaren hebben de vijf modellen een score

openbaar middengebied. In het model is een reservering

M O D E L 3 | GR O E N E VI N GE R S

meegegeven, hieruit kwam een totaalscore per model.

opgenomen voor een bedrijfsunit van ca. 4000m2, over

Het derde model gaat uit van een aantal half open

De drie modellen die het hoogste hebben gescoord zijn

een laag.

blokken waar een centrale parkzone doorheen loopt.

de blokken in het groen, compacte plekken en groene

a-symmetrische aanloopstraatjes bieden de toegang tot

vingers. Deze drie modellen zijn voorgelegd en hebben

M OD E L 2 | C O M PAC T E PL E K K E N

dit middengebied. Het parkeren wordt opgelost in een

geleid tot het voorkeursmodel, waarin een aantal zaken zijn

Het tweede model gaat uit van een aantal smalle en

zogenaamde parkeerhub en is daarmee centraal geregeld.

gecombineerd.

langwerpige blokken, die aansluiten op de orientatie van

In het model is geen bedrijfsruimte opgenomen.

de woningen aan de noordzijde. In de bouwblokken wordt

M ODEL 1 | BLOKKEN IN HE T GROE N

op maaiveld geparkeerd, waarmee de begane grond geen

Het eerste model gaat uit van een serie bouwblokken

achterkant heeft en de woning daarboven (of 1e woonlaag)

in een groene setting. De bouwblokken hebben een

een terras heeft op een dek. Naast compacte straatjes ligt

alzijdige orientatie en een binnengebied met (half-)verdiept

er centraal een plein dat openbaar toegankelijk is. In het

parkeren. De openbare ruimte bestaat uit een aantal

model is 4000m2 bedrijfsruimte opgenomen, over twee

compacte en autovrije aanloopstraatjes en een groen,

bouwlagen.

BLOKKEN IN HET GROEN

COMPACTE PLEKKEN

GROENE VINGERS

I NTERMEZZO | KEUZEP R O C E S STA KEH OLDERS OV ERLE GGE N De betrokkenheid van de grondegenaren vormde een van de belangrijkste uitgangspunten van het proces. Enerzijds zijn er diverse gesprekken gevoerd met de vertegenwoordigers van deze eigenaren, maar er is ook een inloop en presentatiemiddag georganiseerd voor alle grondeigenaren in het gebied. De stakeholdergesprekken met de vertegenwoordigers hebben ertoe geleid dat er gedegen en gedragen stappen werden gezet in het proces en daarmee was ook de communicatie naar de achterban gewaarborgd. Gebiedsontwikkeling is een complex (en langdurig) proces, waarmee het belangrijk is om op de juiste momenten de juiste stappen te zetten, ofwel van grof naar fijn. Het proces is daaromheen ook opgebouwd, met in het achterhoofd dat niet iedereen ‘de taal’ van de ontwikkelaar spreekt. Aan de hand van sprekende beelden, referenties, schema’s en principes, zijn de stakeholders meegenomen in de diverse stappen van de planvorming. De stakeholders hadden vervolgens contact met hun achterban over het proces en de plannen. De drie gepresenteerde modellen zijn dan ook een resultaat van deze gesprekken, de visie en de vooraf geformuleerde uitgangspunten.

PARTICIPATIEMIDDAG Naast gesprekken met de vertenwoordigers en de gemeente is er ook een middag georganiseerd, op locatie waarbij er ruimte was om met elkaar, onder het genot van een hapje en een drankje de drie modellen te bediscussieren. De middag werd gestart met een presentatie, waarna de modellen nog nader te bekijken waren door middel van een maquette en een paneel met

beelden. Aan de hand van deze panelen en maquettes zijn diverse gesprekken gevoerd, maar wat met name bleef hangen was enerzijds het enthousiasme, maar anderzijds uiteraard ook de vraag: ‘bieden deze modellen financleel genoeg om het gehele terrein te transformeren’? Besproken is dat dit in deze fase lastig te zeggen is, één ding is wel zeker, de diverse modellen bieden het maximaal haalbare wat er op de locatie mogelijk is. De knoppen waar nog aan gedraaid kunnen worden, horen bij het vervolg, immers wil je eerst op hoofdlijnen akkoord van de gemeenteraad, voordat er helemaal de diepte in gegaan wordt.

VOORKEU RS MODEL Op de middag zelf, maar ook naderhand, werd met name het model ‘groene vingers’ erg goed ontvangen. Dit GROENE VINGERS

vanwege het vele groen en het landschappelijke karakter. Financieel liggen de modellen dicht bij elkaar. Het model groene vingers vormde dan ook de basis voor deze bouwengeloppe.

Een ander belangrijk onderdeel van de middag was: ‘wat leg je vast en wat niet?’. Het doel van deze spelregelkaart is om straks nog genoeg optimalisatieruimte te bieden en dat leidde soms tot discussie en spanning, immers ‘wanneer weet je of het plan haalbaar is’? Daarom is ook afgesproken dat tegelijk aan het opstellen van de spelregelkaart er op hoofdlijnen wordt gerekend aan het model groene vingers, dit om met name het goede gevoel te krijgen. Tegelijkertijd wordt deze spelregelkaart ter vaststelling aan de gemeenteraad gepresenteerd, waarmee er een solide en gedragen basis ligt voor de verdere uitwerking en dus ook een concretere rekensom. 16

COMPACTE PLEKKEN

BLOKKEN IN HET GROEN

H ET V ERVOLG

VO O RK EU R SM O D EL D E GROENE V ING ERS Het model ‘groene vingers’ gaat uit van een landschappelijke centrale zone, wat sterk aan het duinachtige karakter van Zandvoort refereert. Dit landschap loopt qua beeld en typologie door tot in de collectieve binnenruimtes van de half open blokken. Het park kent een openbaar karakter, de binnentuinen zijn met name gericht op de direct omwonenden. Het gebied krijgt dan ook een reliëf mee, wat zorgdraagt voor bijzondere en spannende plekken en logische overgangen maakt van gebouw naar landschap. De randen zijn wat harder en sluiten aan op de omgeving. Een bijzonder spel van kopgevels geeft het park speelse zichten mee.

RU IMTELIJ K R A A M WER K Het ruimtelijk raamwerk vormt de basis van de spelregelkaart. Het plan heeft als basis een sterke landschappelijke onderlegger en de gebouwde omgeving volgt feitelijk de openbare ruimte en is daarmee ook ondergeschikt. Het centrale park sluit aan de westzijde aan op de Linaeusstraat en de nieuw aan te leggen fietsverbinding langs het spoor. Aan de oostzijde doet het een voorzet naar een mogelijke vervolgontwikkeling richting de Kochstraat en dient het als verbindende ruimte. Compacte straatjes liggen in lijn met bestaande straten, waarmee het gebied een fysieke verbinding krijgt met de omgeving. Deze straatjes zorgen ook voor zichtrelaties met de omgeving. Er wordt uitgegaan van half open bouwblokken, met de open zijde richting het park, waarmee het park als principe tot diep in de bouwblokken komt. De randen aan de buitenzijde begeleiden de straten met een nieuwe straatwand, de koppen in het park worden gedefinieerd door interactie en een samenspel met het groen.

De diverse typen ruimtes worden allemaal anders gebruikt, het doel is ‘laagrempelig naar buiten’. Even een drankje met de buren doe je in het autovrije woonstraatje, tevens een plek waar ongeplande en informele ontmoetingen plaatsvinden, iets dat aantoonbaar bijdraagd aan de sociale samenhang. De binnenhoven hebben een collectief karakter, hier kunnen bijvoorbeeld kleine kinderen, veilig en besloten spelen, terwijl het park meer gericht is op verblijf en informeel spelen voor het wat oudere kind. Biodiversiteit, klimaatadaptatie en gezondheid zijn hier belangrijke thema’s. Wonen op de begane grond draagt bij aan een plezierig en veilig woon-/werkmilieu.

O NTWIK K E L P R I N C I P ES De spelregelkaart bestaat uit een aantal spelregels of richtlijnen, welke de basis gaan vormen van de stedenbouwkundige uitwerking. Deze spelregels zeggen iets over de basiskwaliteit van het plan. Het eerste deel van de spelregels gaat in op de gebouwde omgeving en deze doen ook een aanzet, door middel van sfeerbeelden, voor de uitstraling van de architectuur en de overgang tussen gebouw en openbare ruimte. Het tweede deel gaat in op de kwaliteit en uitstraling van deze openbare ruimte.

D E OMLIJ STING De omlijsting van het plan vormt een helder front naar de randen. Aan de randen zijn voordeuren gesitueerd en wanneer er een hoogteverschil overbrugd moet worden dan wordt deze opgelost met een kleine, verhoogde voortuin, zoals te zien is in het beeld rechtsonder. Deze zijde is representatief van aard. Door de verhoging wordt de overgang tussen openbaar en privé op passende wijze opgelost.

D E LEEFBA RE STRA ATJE S De straatjes vormen de toegang tot het middengebied en zijn het domein van de voetganger. Aan deze straatjes liggen voordeuren en de entrees van de portieken/ galerijen. Ook is er ruimte voor fietsparkeren (bezoekers). De straatjes zijn compact en deels gericht op verblijven en de spontane ontmoeting. Groen draagt bij aan een passende afstand tot aan de voordeur. In de straatjes is vanwege het autovrije karakter ook ruimte voor kinderen om informeel te spelen en bijvoorbeeld te leren fietsen. Compacte een laagblijvende boomsoorten dragen bij aan het intieme karakter van de staat. De menselijke maat wordt versterkt door helder vormgegeven plinten binnen de horizontale geleding van de gebouwen.

HET PARKLANDSCHAP

D E KOP P EN De koppen vormen een belangrijk architectonisch element in het geheel. De koppen gaan een spel aan met het park en vormen hier een speels onderdeel van, de interactie is belangrijk. Deze koppen markeren de overgang van park, naar bouwblok en binnengebied en kennen een open karakter.

D E BINN EN ZIJ DE VA N HE T BOUWBLOK Aan de binnenhoven wordt gewoond. Het gebouw heeft hier kleine (maar groen afgezoomde) tuintjes, balkons en indien aanwezig, een leefgalerij. De binnenzijde heeft een open en transparant karakter.

VORMG EV IN G BLOKKE N De blokken zijn qua vorm en uitstraling ondergeschikt aan het landschap en volgen het grillige spel van het duinreliëf. De basis wordt gevormd door een helder en éénduidig blok, met één open zijde richting het park. Om het informele en speelse karakter te benadrukken zijn de ‘poten’ van de blokken niet even lang, maar volgen deze qua lengte het park. Om de straatjes verschillend te laten zijn verspringt het blok hier ook. Het resultaat is een aantal speelse U-tjes, welke qua architectuur op elkaar aansluiten, maar allemaal net even anders reageren op het landschap en het park.

P R IN CIP EDOORS N EDES

De doorsnedes bieden inzicht in de principes van het plan op een aantal bepalende plekken. Doorsnede A. laat

de variatie zien straatjes en binnenhoven, een mogelijke

parkeeroplossing en de overgang naar de omgeving. De plinten (begane grond) spelen een belangrijke rol in het plan en verdienen extra aandacht. Het plan is groen en landschappelijk, verschillen in maatvoering en soorten

zorgen voor differentiatie van de plekken. Doorsnede B. laat hetzelfde zien als A, maar dan van de zone waar ruimte

is voor een bedrijfsruimte (de plek is nader te bepalen). De

bedrijfsruimte krijgt een open facade naar de buitenzijde, maar wordt aan de kant van het woongebied ingepakt met voordeuren. Op het dak van dit gebouw is ruimte voor woningen.

Doorsnede C. laat zien op welke wijze de binnentuinen

zich verhouden tot het park en de blokken. De overgang tussen park en binnentuin wordt subtiel gemaakt door een

sprong in hoogte, waarmee tevens ten dele de ontliuchting te realiseren is. Het park krijgt een duinachtig karakter, met

diverse hoogteverschillen. Daarmee biedt het park ook de ruimte om te voldoen aan de gesloten grondbalans, de grond die vrijkomt bij het maken van de parkeerplekken,

wordt hier gebruikt voor het landschap.

L AN D SC HAP E N O PE N B AR E R UI M T E Een parkachtig gebied, met een hoge mate van kwaliteit en veel ruimte voor verblijf. Op verschillende manieren is het plan in het groen geïntegreerd. Dit groene karakter is beleefbaar vanuit de omgeving, maar ook vanuit de woningen. De gebouwen vormen half open hoven met een collectief karakter en bieden door zorgvuldig vormgegeven overgangen toegang tot het park, dit door slim gebruik te maken van aan te brengen reliëf. Het park is hiermee het verlengstuk van de tuin. Ook worden hoogeverschillen gebruikt om diverse plekken te creeeren in het park voor bijvoorbeeld spelen. Door slim gebruik te maken van bomen en door de verharding te minimaliseren wordt de hittestress gereduceerd. De voetpaden en straatjes haken aan op de omgeving, waarmee het park onderdeel wordt van een huidige, maar ook toekomstige groenstructuur van Zandvoort. Toegankelijkheid is een belangrijk aandachtspunt, het is een inclusieve buurt en ruimte voor senioren, jongeren, maar ook mensen met een beperking verdienen een fijne en prettige woonomgeving.

Het gebied bestaat uit een drietal typen (semi-) openbare ruimtes welke een samenhangend geheel vormen, maar hun eigen functie hebben. Door op deze wijze vorm te geven aan de schaalsprongen en typering van de ruimtes wordt de drempel om naar buiten te gaan aanzienlijk kleiner.

D E STR AATJES ( A)

De straatjes dragen zorg voor de verankering met de omgeving en zijn openbaar toegankelijk. Door de groene

en compacte inrichting krijgen ze een vriendelijke uitstraling en bieden ze toegang tot het park.

PA R K ( B ) Het park heeft een duinachtig karakter en is openbaar toegankelijk. Subtiele hoogteverschillen maken op informele wijze plekken en stimuleren daarmee ontmoeting, doordat ze fungeren als zitplek en speelplek en spelen daarbij op subtiele wijze een grote rol op het gebied van sociale interactie. Deze interactie vindt plaats tussen buren, maar ook buurtbewoners (zowel volwassenen als kinderen).

D E B I NNENTUI N ( C ) De binnentuinen zijn semi-openbaar (collectief) en bedoeld voor de omwonenden. Openingen in de binnentuin zorgen voor gepaste ontluchting van de parkeergarage en bieden ruimte voor een grote boom. Woningen op de begane grond hebben een kleine tuin aan dit binnengebied, waarbij de overgang zorgvuldig is vormgegeven. De binnentuinen hebben de juiste maat om zo optimale bezonning te garanderen, maar bieden ook zicht op het park, vanuit de tuinen en de woningen. In de binnentuin vinden vooral ontmoetingen plaats met de naaste buren.

K LI M AATADAPTATI E Het plan houdt haar eigen broek op qua (regen)water. Zandgrond leent zich uitstekend voor infiltratie en buffering. De straatjes en binnentuinen wateren af richting het park, net als de dakvlakken. Ook bij extreme regenval is er voldoende buffering.

R UI M TE VOOR SPEL De schaalsprongen, de nabijheid van groen en de vormgeving van het park dragen ertoe bij dat er voor een aantal doelgroepen op informele wijze ruimte is voor spelen. In de binnentuinen en/of de straatjes is er ruimte voor de allerkleinsten, toezicht vanuit het balkon of voordeur is hier goed mogelijk. Het park is geschikt voor de wat hogere doelgroepen, waar op natuurlijke wijze vorm aan wordt gegeven.

B I O DI VER SI TEI T / NATU U RIN CLUS IE F Lokale flora en fauna krijgen een plek in het plan, biodiversiteit is een belangrijk thema. Ook in de gebouwen wordt ruimte geboden aan bijvoorbeeld nestkasten en dergelijke. Bomen en planten versterken de huidige natuurwaarden, maar voegen ook nieuwe toe en kennen voor een groot deel extensief beheer

D U URZA A MH EID

materialen. Het streven is bijvoorbeeld om een deel van

wordt het sterk ingezet op informeel ontmoeten, verblijf

Duurzaamheid is een belangrijk thema dat met name iets

de al aanwezige verharding opnieuw te gebruiken in het

en groen. Ook de biodiversiteit speelt hier een rol.

zegt over het gebouw, in deze spelregelkaart spreken we

plan. Denk aan het maken van grindpaden met vergruisde

Bewustwording begint bij het zichtbaar maken van de

dan ook met name de ambitie uit, in een vervolgproces

stenen, of hergebruik van hout in bijvoorbeeld een

positieve gevolgen van de maatregelen die getroffen zijn.

wordt hier meer vorm aan gegeven. Belangrijk

speelelement.

uitgangspunt is dat een woning een fijne plek is om in te verblijven, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen

E LE CT RIS C H RIJ D EN

de sociale huur en de vrije sector woningen. Woningen

In de collectieve parkeergarages moet voldoende

worden goed geventileerd en ontvangen genoeg daglicht.

capacaiteit worden opgenomen om te voorzien in

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt het

het opladen van electrische auto’s. In de collectieve

plan getoetst aan de op dat moment geldende regelgeving.

fietsenbergingen wordt ruimte gereserveerd voor oplaadpunten voor de fiets.

E N ER GI E Energiewinning met zonnepanelen lijkt een voor de

GE S LOT E N GRO ND BA L A NS

hand liggende optie, echter moet blijken of bijvoorbeeld

Alle afgegraven grond komt terug in het plangebied. Deze

warmtepompen en dergelijke ook een bijdrage kunnen

grond wordt gebruikt om hoogteverschillen aan te brengen

leveren aan het systeem.

in het plangebied, waarmee het de uitstraling krijgt van een samenhangend geheel van duinpannen.

C I RC ULAR I TEI T Circulariteit gaat over zowel het ontwikkel- als het

S OCIALE D U U RZ A A M HEID

bouwproces; van zo weinig mogelijk afval na sloop van

Duurzaamheid houdt niet op bij oplevering, maar is juist iets

de bestaande gebouwen, tot de juiste keuzes in het

van de lange termijn. Om dit te bereiken is betrokkenheid

ontwerpproces als het gaat over duurzame en recyclebare

van de bewoners van essentieel belang. Mede hierom

M O BILITEIT

De wijze waarop geparkeerd moet worden wordt niet

Een groene, duurzame en autovrije wijk begint bij het

vastgelegd. Wat echter wel vaststaat dat het zicht op

juist vormgeven aan de mobiliteit. Dit wordt bereikt

de parkeervelden wordt onttrokken van het openbaar

door de focus van het ontwerp juist te leggen op

gebied. Een oplossing daarvoor is bijvoorbeeld verdiept

voetgangerstoegankelijkheid, het gebruik van de fiets en

en halfverdiept parkeren onder de bouwblokken.

de nabijheid van OV. De auto sluit hierin achteraan aan,

Door perforaties aan te brengen in het dek en aan de

uiteraard wordt deze niet vergeten. Hiermee wordt de

zijde van het park is natuurlijke ventilatie mogelijk. De

keuze van de bewoner makkelijker om te kiezen voor een

parkeervoorzieningen worden vanaf de rand bereikt, de

alternatieve vervoerswijze.

straatjes en het park zijn autovrij.

De fiets is een belangrijk onderdeel van het plan. In de plinten, rondom de ontsluiting van de woningen, worden collectieve fietsparkeerplekken gerealiseerd. Zo is de fiets het eerste en het makkelijkste middel om te pakken wanneer men bijvoorbeeld naar het strand, of de supermarkt gaat. Uitgangspunt van deze spelregelkaart is de nu geldende parkeernota van de gemeente Zandvoort, nader onderzoek moet uitwijzen of concepten aangaande deelauto’s en Mobility as a Service ruimte bieden om af te wijken van de uiteindelijke parkeereis. De ruimte die daarmee ontstaat kan ten goede komen aan bijvoorbeeld woningaantallen binnen de massa’s uit de spelregelkaart en ruimte voor groen.

P R OG RA MMATIS C H E VE RD E LING Qua verdeling wordt aangesloten op de uitgangspunten die door de gemeente zijn opgesteld. Op basis van de parkeernorm en de huidige mix van typologiën (zie bijlage) wordt uitgegaan van 300 tot 350 woningen, deels in de vorm van appartementen, maar ook 2-laags woningen op de begande grond. Waar welk type programma komt wordt in het vervolgproces vastgesteld, de verdeling ligt wel

PROGRAMMATISCHE BASIS

vast, namelijk 30% sociaal, 40% middelduur en 30% duur. Uiteraard is er binnen deze verdeling nog een goede mix denkbaar aan soorten appartementen en woningen. Het schema rechtsonder geeft een viertal mogelijkheden weer, er is bijvoorbeeld een goede mix denkbaar tussen een aantal soorten appartementen (hoek, klein en groot), maar ook twee laags woningen op de begane grond en zelfs een vierlaags grondgebonden woning. Dit laat tevens zien dat binnen een bepaalde massa ook meer of minder woningen denkbaar zijn. Een belangrijk uitgangspunt van de te kiezen typologie is wel het ‘voordeuren aan de straat’ principe. Het merendeel van de appartementen wordt ontsloten via een portiek, de sociale woningbouw via een degelijke gallerij, welke onderdeel uitmaakt van de architectuur. In het plan is ook ruimte opgenomen voor ca. 4000m2 bedrijvigheid, de specifieke locatie en vorm is nader te bepalen. Qua bouwhoogte is over het algemeen vier lagen het maximum. Op bijzondere plekken (zoals een entree, of een kop in het park) is ruimte voor een verbijzondering en daarmee een hoogteaccent.

DIVERSE MOGELIJKHEDEN VERDELING PROGRAMMA

Model 1

Wijzig de naam in het Startblad

Programma wonen

IN DICATIEF TELMODEL

Aantal

Percentage

Categorie: goedkoop/sociaal Appartementen (50-60 m2 GO)

30%

Categorie: middelduur Appartementen (75 m2 GO)

132

42%

Categorie: duur Appartementen (>75 m2 GO)

27%

Totaal aantal woningen

313

100%

Oppervlakte voorzieningen Voorzieningen

Aantal 4410 m2

Model 1

Wijzig de naam in het Startblad

Model 0 Kamerlingh Onnestraat

Parkeerbalans Parkeernormen conform afspraak opgave gemeente Zandvoort (16 oktober 2020)

PARKEERBA LA NS

Woning typologieen

Aantal

Norm

Behoefte

Appartementen sociaal Appartementen middelduur Appartementen duur Behoefte totaal

95 132 86 313

1,0 1,4 1,6

95 185 138 417,4

Parkeervoorzieningen Parkeren openbaar gebied Parkeren dek Parkeren voorzieningen Parkeren deelauto Parkeren Kamerlingh Onnestraat Parkeren bestaand (Noorderduinweg) Getekende parkeervoorzieningen

Aantal 108 298 0 0 14 46

Norm 1 1 0 5 1 0

Gerealiseerd 108 298 0 0 14 0 420

Verschil norm

420,0

- 417,4

= 2,6

*Stedelijkheidsgraad matig stedelijk/rest bebouwde kom/maximale norm **Voor de categorie middel duur met een dubbele parkeerplaats op eigen terrein geld dat deze worden gerekend als 1,55.

Herinrichting Noorderduinweg (langsparkeren)

Deze ■ norm wordt als volgt berekend:

De behoefte voor middelduur 1,85 is met daarin meegenomen 0,3 voor bezoekers. Een dubbele parkeerplaats op eigen terrein ma

3 nieuwe parkeerplekken aan de Noorderduinweg

■ Bezoekersparkeren moet nog wel worden opgelost en daarom wordt dat van de 1,85 afgehaald zodat alsnog het bezoekersparker ■ Sociaal programma op maaiveld parkeren ■ Overig programma halfverdiept parkeren

S PELREGE LKA A RT

Legenda Bebouwingspercentage Basishoogte / bouwlagen Bouwbloknummer Bouwvlak Zoekgebied bedrijvigheid (4000 m2) Architectonisch accent hoek Verbijzondering hoeken, grillig Voorzijdes/entrees Indicatieve voorgevelrooilijn Voorgevelrooilijn Minimale breedte opening Aanhaken op omgeving

CO LO FO N T ITEL

Zandvoort, stedenbouwkundige visie Curiedex locatie

OP DRACH TG EV ER

Gemeente Zandvoort

C O NTACTP ERS OON OPD RACHTGE VE R

Michiel van der Lugt, Simon Bukman

STATU S

Definitief

DATU M

18 februari 2021

D OC U MENTNU MMER

17207-R

P R OJ EC TNU MMER

682.01

P R OJ EC TTEA M

Joram van Otterloo Ruben Fila Anne van Schaijk

B IJLAGEN B LOKV ERDELIN G

BLOK C

BLOK B

PR É -WO N E N

BLOK A

S P ELREGELS EN KA DAST E R

BLOK C

V IV

>15m >15m 13

50%

VI >30m

PR É -WO N E N

BLOK B

>10m 13 III

VII

50%

>20m

II >10m 13 50% 4

>10m I

BLOK A

>10

H IN DERCON TOU REN (CAT E GORIE BE D RIJVE N)

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9806556/1