Bijlage 1 - Bod van Pré Wonen 2022-2024 aan de gemeente Zandvoort

Bod van Pré Wonen 2022-2024 aan de gemeente Zandvoort Wat doet Pré Wonen en wat is van anderen nodig

1

Inhoudsopgave Inleiding ................................................................................................................................................... 3 Ontwikkeling en benutting voorraad ...................................................................................................... 4 Betaalbaarheid ........................................................................................................................................ 8 Inclusieve wijken ................................................................................................................................... 10 Kwaliteit vastgoed ................................................................................................................................. 13 Excellente dienstverlening aan huurders .............................................................................................. 15 Samenwerking met partners ................................................................................................................. 16 Financiële kengetallen ........................................................................................................................... 17 Bijlage 1 Wijkscores ...............................................................................................................................

19 Bijlage 2 Ontwikkeling Energie-Index .................................................................................................... 20

2

Inleiding ‘Iedereen een fijn thuis’ is de titel van het ondernemingsplan van Pré Wonen. Onze activiteiten zijn dan ook daarop gericht. In dit bod benoemen we onze inzet om bij te dragen aan de lokale woonvisie vanuit de keuzes die we hebben gemaakt in het ondernemingsplan. De ambities in het ondernemingsplan gelden voor het hele werkgebied, per gemeente kan de lokale invulling anders zijn; de lokale woonvisie verschilt en de lokale kansen, mogelijkheden en drempels verschillen. In dit bod staat vermeld waar wij ons in 2022-2025 extra op richten. We kiezen voor een langere periode; de opgaven waar we aan werken bestrijken een langere periode, waardoor de activiteiten gericht zijn op doelen die verder in de tijd liggen en zeker niet in een jaar gerealiseerd worden. Dit sluit eveneens beter aan bij de meerjarige prestatieafspraken die we willen maken. Reguliere werkzaamheden worden niet vermeld, wel uitgevoerd. Een belangrijk aspect om resultaat te bereiken, is in elke gemeente uitgaan van de opgave en handelen naar het behalen van het (gedeelde) doel. Niet alleen de inzet van Pré Wonen, ook de wederkerigheid van de gemeente en betrokkenheid van andere organisaties is hierbij noodzakelijk. De basis van het bod is voor elke gemeente hetzelfde. Daarna volgt een deel met specifieke acties van Pré Wonen in de betreffende gemeente en wat daarvoor nodig is.

De betrokkenheid van HuurdersPlatformZandvoort (HPZ) bij het bod is dit jaar digitaal geweest. Het concept bod is voorgelegd en vragen zijn beantwoord. Haar betrokkenheid bij het opstellen van Prestatieafspraken wordt gelukkig ingevuld met (fysieke) bijeenkomsten; de huurdersorganisatie is een volwaardige gesprekspartner in het overleg tussen gemeente, huurdersorganisatie en corporatie.

Juni 2021

3

Ontwikkeling en benutting voorraad De druk op de woningmarkt in de regio’s Zuid-Kennemerland en IJmond is onverminderd groot en wordt in een aantal gemeenten groter. In de koopmarkt stijgen de prijzen; er is behoefte aan meer goedkopere koopwoningen. Dan is de stap van sociale huurwoning naar een koopwoning makkelijker te maken en komen er weer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de doelgroep. Voor een aantal mensen kan een woning in de vrije sectorhuur een oplossing bieden als ze niet meer in de sociale huur terecht kunnen. Ook aan deze woningen is binnen ons werkgebied een tekort, zodat ook deze doorstroming onvoldoende plaatsvindt. Specifiek voor de sociale voorraad geldt dat ouderen langer thuis blijven wonen, er een uitstroom is naar de sociale huurwoningen vanuit maatschappelijke instellingen en de verwachting is dat het aantal statushouders toeneemt. Kortom er zijn meer woningen nodig, zowel koop- als huurwoningen in verschillende prijsklassen. Doorstroming kan zo gestimuleerd worden en huishoudens kunnen naar een goed c.q. beter passende woning verhuizen.

Opgave voor uitbreiding voorraad Onderstaand schema toont de ontwikkeling van de additionele woningbehoefte in ZuidKennemerland en IJmond. De behoefte aan extra sociale huurwoningen komt duidelijk naar voren. In elke gemeente komt naar voren dat het met name gaat om woningen voor ouderen en voor starters.

Wat bieden we Pré Wonen wil de komende 4 jaar minstens 1200 sociale huurwoningen toevoegen in haar werkgebied. Dit doen we via herstructurering met mogelijke verdichting, nieuwbouw op nieuwe locaties en door uitname van sociale huurwoningen in projecten van marktpartijen. Ook transformatie van “andersoortig” vastgoed en het toevoegen van tijdelijke woningen zien we als mogelijkheden om de voorraad sociale huurwoningen uit te breiden. Over dit aantal willen we met betrokken partijen commitment hebben, in elk geval over de start van de bouw. De spreiding van deze extra woningen over de verschillende gemeenten zal afhankelijk zijn van de lokale mogelijkheden. Ook het type woning en voor welke doelgroepen zal mede bepaald worden door de 4

lokale behoefte. Uitgangspunt is wel dat woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn, nu en in de toekomst. Dat houdt in dat bv. een 3-kamerwoning zowel geschikt moet zijn voor ouderen als voor jongeren en er geen specifiek doelgroep gebonden elementen aangebracht worden. Bij het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten voor (een mix van) doelgroepen (bv. niet-zelfredzamen of wonen en zorg) passen we dit uitgangspunt ook toe. Dit betekent goede afspraken maken met de betrokken organisaties die ondersteuning bieden. In de onlangs gepubliceerde ‘Afspraken bestuurlijk overleg wonen voor ouderen’ (Actiz, Aedes, VNG, ZN en de ministeries BZK en VWS) wordt aangegeven dat wonen in samenhang met zorg één van de meest urgente vraagstukken op dit moment is en dat deze urgentie de komende jaren nog sterk zal toenemen. Alle reden om samen met gemeente en zorgorganisatie afspraken te maken over de omvang van deze opgave en hoe deze op te pakken. Deels zal dit een voortzetting zijn van reeds gestarte projecten. Waar nodig zal Pré Wonen een trekkersrol nemen om invulling te geven aan de opgave voor sociale huur in een ontwikkelingszone. In onderstaande tabel is de verwachte bijdrage van Pré Wonen voor de ontwikkeling van de voorraad in de gemeente weergegeven. Dit is exclusief eventuele acquisitie.

Ontwikkeling voorraad Zandvoort (per 31-12) Sociale huur Totaal Vrije sector Totaal Toelichting wijzigingen Herclassificatie naar DAEB Verkoop

2020 2.451

2021 2.451

2022 2.511

2023 2.511

2024 2.611

2025 2.611

104

98

92

86

80

74

0 -6 -6

0 -6 -6

0 -6 -6

0 -6 -6

0 -6 -6

In Zandvoort zal de komende jaren nieuwbouw (ca. 100 woningen) worden toegevoegd op het Corodexterrein. Daarnaast zijn er contacten over aanpak van bestaand vastgoed (Mariaschool, Watertoren en Duinwachter, totaal ca. 60 woningen). Verkoop is vooralsnog gebaseerd op voortzetting van het beleid van De Key en wordt verder geconcretiseerd in het nieuwe portefeuilleplan dat in augustus 2021 afgerond wordt. Wat vragen we - Proces o Het versnellen van de fase van planontwikkeling door vast te houden aan vooraf afgesproken uitgangspunten. Laat zien dat je daar ook op aanspreekbaar bent; o Processen en inrichting van de bouwproductie. Ieder vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid en gericht op een integraal stedelijke aanpak. Aanspreekbaar zijn op gemaakte afspraken is hierbij essentieel; o Versnellen van procedures (wijziging bestemmingsplan en afgeven van bouwvergunning). Hier met elkaar afspraken over maken; o Mogelijkheid tot en alle medewerking voor de realisatie van de in de bovenstaande tabel genoemde aantallen nieuwbouw en aankoop;

5

-

-

Inhoud o Een verschuiving van overleg naar meer afgestemde acties. Resultaten kunnen hierdoor eerder worden bereikt; o Uitgaan van een integraal stedelijke aanpak en niet van het elke keer opnieuw benoemen van uitgangspunten per project; o Realistische afspraken over toepassen parkeernormen bij verdichten; o Beschikbaarheid van locaties voor sociale woningen. Daar waar de gemeente geen eigen grond heeft, maakt zij zich hard voor de positie van corporaties bij de locatie en het vastleggen van afspraken hierover met de betrokken marktpartij; o Transparante verdeling van beschikbare locaties; o Voor de sociale sector betaalbare grondprijzen; Relatie o Invulling van de samenwerking tussen verschillende partijen (corporatie, gemeente, marktpartij,….) gericht op het effectiever samenwerken in de bouwproductie. Ieder vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid en gericht op een integraal stedelijke aanpak. Aanspreekbaar zijn op de gemaakte afspraken is hierbij essentieel; o Met zorg- en welzijnspartijen de mogelijkheid van nieuwe woonconcepten onderzoeken.

Randvoorwaarden - De bereidheid van betrokken partijen om te komen tot een andere manier van samenwerking om zo meer en sneller woningen toe te voegen; - Beschikbaarheid van locaties tegen een betaalbare prijs voor permanente en tijdelijke huisvesting. - De gemeente houdt zich aan de afspraken over het percentage sociale woningen bij nieuwbouwprojecten zoals verwoord in woonvisie c.q. regionaal woonakkoord.

Opgave voor betere benutting voorraad Nieuwe toewijzingen worden gedaan volgens het principe van passend toewijzen. Inkomen/huurprijs en huishoudensgrootte/woninggrootte spelen hierbij een rol. In de bestaande voorraad komt het regelmatig voor dat een huishouden niet passend woont, de woning is te groot, te klein of past niet meer bij het inkomen. Hoe groot de omvang is, weten we niet echt. Wijzigingen in huishouden of inkomen zijn niet bij ons bekend. Om onze sturingsmogelijkheden te vergroten, zullen we samen met de gemeente naar oplossingen moeten zoeken om meer inzicht te krijgen en op basis daarvan naar mogelijkheden te kijken om doorstroming te stimuleren. Wat bieden we Met specifieke regelingen stimuleren we verhuizingen om meer passend te wonen. Te denken is aan de regeling ‘Passend wonen Zandvoort’. Om meer senioren te verleiden naar een beter passende woning, zet Pré Wonen hier proactief op in. Woonconcepten zoals ‘Woning delen’ en ‘Onder de pannen’ blijven we waar mogelijk inzetten. In Zandvoort zetten we de gesprekken voort met Woonzorg en Kennemerhart over de mogelijkheden van wonen en zorg in bestaande en nieuwe woningen om passende huisvesting te krijgen en doorstroming te stimuleren.

Huurders van Pré Wonen die nu een sociale huurwoning huren en hebben aangegeven dat zij een voor verkoop gelabelde mutatiewoning van ons willen kopen, krijgen voorrang bij het kopen van die woning tegen taxatiewaarde. In de huidige markt is dit zeer gunstig voor onze huurders. Op deze manier bevorderen we de doorstroming en komt er een sociale huurwoning beschikbaar voor de doelgroep. 6

In het kader van herijking woningtoewijzing wordt onderzocht of huishoudens die in aanmerking willen komen voor een vrije sectorwoning voorrang kunnen krijgen wanneer zij een sociale huurwoning achterlaten. Wat vragen we - Partijen (bv sociale wijkteams) delen signalen met elkaar wanneer ouderen toe zijn aan een meer passende woning. Zij kunnen dan proactief benaderd worden om de mogelijkheden te bespreken; - Met gemeente en marktpartijen die woningen realiseren in de koop of vrijesectorhuur de mogelijkheden verkennen om bij toewijzing voorrang te geven aan die huishoudens die een (grote), sociale huurwoning achterlaten. Voor ouderen hier ook zorg- en welzijnspartijen bij betrekken om de behoefte aan zorg en andere ondersteuning gelijk mee te nemen; - Samen met de gemeente en andere corporaties zoeken naar creatieve oplossingen om door betere benutting van de voorraad de wachtlijsten te verkleinen. Hierbij niet alleen naar het vastgoed kijken, ook naar belemmerende factoren zoals bv. kostendelersnorm; - De monitor woonruimteverdeling wordt nu vooral ingezet als jaarverantwoording. Door ook tussentijds de woonruimteverdeling te monitoren, is er eerder zicht op de trends in de toewijzingen en wat dat betekent voor toewijzingen aan regulier woningzoekenden en aan bijzondere doelgroepen. Zo nodig maken gemeente en corporaties nadere afspraken om bij te sturen als bv.

de regulier woningzoekenden in de knel komen. Randvoorwaarden - De afspraak in het Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2015 om de doorstroming te bevorderen wordt concreet ingevuld door woningen toe te voegen en verhuisstromen te faciliteren. Hierbij wordt tevens onderzocht hoe in samenspraak met corporaties en marktpartijen de doorstroming vanuit de sociale huur naar de marktsector bevorderd kan worden; - Gemeente denkt en werkt mee aan pilots om de voorraad beter te benutten, hiervoor wordt de mogelijkheid van pilots binnen de verordening ingezet.

7

Betaalbaarheid Een betaalbare woning is belangrijk voor onze doelgroepen, de huishoudens met een kleine beurs. De betaalbaarheid van een woning is echter niet alleen afhankelijk van de huurprijs, ook de energielasten spelen een rol. Daarnaast blijkt de betaalbaarheid van het wonen voor de lagere inkomens vooral bepaald te worden door de woonlastenquote; het percentage dat de woonlasten uitmaakt van het inkomen. Daarmee is betaalbaarheid van het wonen ook een zaak voor de rijksoverheid. Wat bieden we In het portefeuilleplan is vastgelegd dat (op termijn) 80% van de sociale huurwoningen in het werkgebied onder de tweede aftoppingsgrens blijft. Dit is vertaald in een gematigd huurbeleid met een gemiddelde streefhuur van 74% van maximaal redelijk op basis van WWS-punten. Zo kan een huurder voldoende geld overhouden voor andere levensbehoeften. Tevens kan Pré Wonen met dit huurbeleid voldoende investeringsruimte creëren om ook andere doelstellingen uit haar ondernemingsplan te kunnen realiseren. Dit huurbeleid continueren we. In Zandvoort voerde De Key een ander huurbeleid. Afgesproken is dat op termijn er een eenduidig huurbeleid is voor alle huurders van Pré Wonen. Na de zomer start Pré Wonen met gesprekken over het huurbeleid. Ook het maatwerk bij huurders die in betalingsproblemen komen, handhaven we.

Door de druk op de woningmarkt kunnen ook huishoudens met een middeninkomen steeds moeilijker een betaalbare woning vinden. Pré Wonen heeft een beperkt voorraad vrijesectorwoningen en richt zich op betaalbare woningen voor de doelgroepen. Binnen de regelgeving is er enige ruimte voor vrije toewijzing van sociale huurwoningen aan middeninkomens. Pré Wonen maakt hier gebruik van om ook de iets hogere inkomens een sociale huurwoning toe te wijzen. Nu wordt minstens 90% van de woningen toegewezen aan huishoudens onder de inkomensgrens van € 44.655 (prijspeil 2021), dat betekent een vrije ruimte van maximaal 10%. In 2022 komen er mogelijkheden om lokaal afspraken te maken over de vrije toewijzingsruimte tussen 7,5 en 15%. Pré Wonen wil hier gebruik van maken om ook betaalbare woningen beschikbaar te stellen aan de huishoudens met een middeninkomen met name om de veerkracht van een buurt te versterken. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de voorraad in huurklassen weergegeven. Zandvoort (per 31-12) Sociale huur*

Goedkoop Betaalbaar 1 Betaalbaar 2 Bereikbaar

2020 141 970 481 859 2.451

2021 137 1.031 441 842 2.451

2022 130 1.059 425 837 2.451

2023 123 1.072 413 843 2.451

2024 121 1.079 395 856 2.451

2025 115 1.095 377 864 2.451

Er is nog geen rekening gehouden met toevoegingen nieuwbouw in de sociale huur. Vrije sector

104

98

92

* goedkoop < € 442,46 Betaalbaar 1 < € 633,25 Betaalbaar 2 < € 678,66 Bereikbaar < € 752,23

8

86

80

74

Wat vragen we - De inzet vanaf 2022 van de vrije toewijzingsruimte vast te leggen in de op te stellen prestatieafspraken; - In de prestatieafspraken vast te leggen dat de corporaties de gelegenheid krijgen om gebruik te maken van de wettelijke ruimte om een huursomstijging van maximaal 1% boven inflatie te realiseren. Randvoorwaarden - Het huidige huurbeleid van Pré Wonen kan gecontinueerd worden en een aanpassing van het huurbeleid De Key, als de huidige ambities ten aanzien van het toevoegen van woningen en op het gebied van onderhoud en duurzaamheid gelijk blijven; - Het effect op de financiële ratio’s van de huurbevriezing van dit jaar blijft binnen de marges. Als er opnieuw vergelijkbare maatregelen worden genomen, wordt ook het huurbeleid tegen het licht gehouden.

9

Inclusieve wijken Een inclusieve samenleving is een samenleving waarin iedereen meedoet en de kans heeft tot zijn of haar recht te komen. Eén van de belangrijkste voorwaarden is dat mensen ’een thuis’ hebben. Een vertrouwde basis van waaruit zij hun leven kunnen organiseren en die mogelijkheid biedt tot ontplooiing. Een plek waar de bewoner ongestoord zichzelf kan zijn, van waar de bewoner erop uit kan trekken en waar men altijd graag thuiskomt. De laatste jaren zien we echter dat de sociaaleconomische tweedeling verder toeneemt en dat dit de individuele kansen op een fijn thuis beïnvloedt. We zien ook dat de balans tussen de draagkracht en de draaglast van de wijk uit evenwicht is. Dit beïnvloedt de leefbaarheid en daarmee ook de mogelijkheden om een fijn thuis te creëren.

Opgave voor inclusieve wijken Uit meerdere onderzoeken en monitors blijkt dat er wijken zijn binnen ons werkgebied, waar de veerkracht afneemt (zie onderstaand kaartje). Signalen hiervoor zijn meer overlast, minder gevoel van veiligheid, grotere instroom van minder zelfredzame bewoners en een uitstroom van ‘sterkere’ huishoudens. De inclusieve samenleving komt daarmee op afstand te staan. Pré Wonen richt zich op het bevorderen van de veerkracht van wijken en streeft naar wijken met kwalitatief goede woningen en een woonomgeving waar mensen met verschillende huishoudensamenstellingen en sociaaleconomische achtergrond op een prettige manier samenwonen en leven. De opgave zit niet alleen in het versterken van wijken waar de veerkracht minimaal is, ze zit ook in het gebruik maken van aanwezige veerkracht om zo minder zelfredzame mensen een steuntje in de rug te geven. Deze opgave raakt meerdere domeinen; naast wonen ook zorg, welzijn, arbeid en onderwijs. Daarmee is het een opgave die veel breder is en niet alleen door Pré Wonen kan worden opgepakt. Veerkracht Zandvoort

Algemeen

10

Aandeel corporatiebezit

In Zandvoort is vooral extra aandacht nodig in Noord. Wat bieden we Op het gebied van vastgoed gaat Pré Wonen goedkope/betaalbare woningen toevoegen in veerkrachtige wijken. Daarnaast wordt in het kader van gebiedsontwikkeling samen met marktpartijen gekeken naar mogelijkheden om gedifferentieerd te bouwen waarbij Pré Wonen zich richt op de sociale woningen. Spreiding van minder zelfredzame mensen via het “Pact voor uitstroom” voorkomt dat er concentraties van doelgroepen ontstaan die effect kunnen hebben op de leefbaarheid. Pré Wonen heeft alle wijken van een score voorzien (rood-oranje-groen, zie bijlage 1). Op grond daarvan is gekozen voor een intensieve dan wel extensieve aanpak, waarbij naast de fysieke component (transformeren, renoveren, onderhouden) zeker ook de sociale component een rol speelt. Dit laatste richt zich op sociale en leefbaarheidsprojecten, gemeenschapsvorming, aanpak overlast, instroom reguleren, uitstroom ‘sterkere’ huishoudens voorkomen e.d.. In de wijken met een rode score kiezen we voor een intensieve aanpak. Dat betekent een stevige inzet van ons én onze partners. Verbeteringen krijg je immers niet alleen voor elkaar. Hiervoor gaan we actief samenwerken met bewoners, gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, politie en andere partners ieder vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid.

Een integraal projectplan vormt de basis voor de intensieve aanpak. Pré Wonen neemt de regierol als er een directe relatie ligt met het wonen. Is deze er niet, dan laten we de regierol over aan andere partijen en doen mee als het effect heeft op het wonen. In de groene en oranje wijken zal de inzet van Pré Wonen minder intensief zijn. Van belang is wel om goed te houden wat goed is. Dit betekent in groene wijken vooral inzet op continueren van het

11

beheer en het ondersteunen van bewonersinitiatieven. In wijken die oranje gekleurd zijn, blijven we monitoren hoe de wijk zich ontwikkelt en grijpen tijdig in om afglijden te voorkomen. Wat vragen we - De brede opgave vertalen in door partners gedeelde doelen voor (wijk)ontwikkeling en van daaruit de samenwerking invullen op basis van eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid; - Wil en inzet van middelen om samen bij te dragen aan veerkrachtige wijken. De betrokken partijen waaronder gemeente, dragen elk bij aan een gebiedsbudget als onderdeel van een gebiedsaanpak. Hiermee verwachten we meer te kunnen doen met minder geld; - Voor wijken die veerkrachtig zijn, kan instroom van minder zelfredzame mensen op weerstand stuiten. Dit vergt inspanningen van betrokken partijen (zorg- en welzijnsorganisaties, gemeente) om een goede landing in de wijk te realiseren; - Instroom van “sterkere” huishoudens in wijken met verminderde veerkracht vraagt mogelijk om pilots met betrekking tot woonruimteverdeling door bv. voorrangsregels tijdelijk aan te passen; - Gezamenlijke jaarlijkse monitoring van effecten en op basis daarvan keuzes maken voor vervolgstappen. Randvoorwaarden - Een integrale aanpak waarbij fysiek en sociaal gecombineerd worden.

Het gaat dan om de ontwikkeling van een gebied waarbij niet alleen naar de stenen gekeken wordt, ook naar leefbaarheid en voorzieningenniveau voor de verschillende doelgroepen; - Open en transparant de samenwerking met betrokken partijen aangaan; - Gezamenlijk middelen inzetten gericht op het bereiken van een verbeterde veerkracht van de wijk, dus niet alleen voor het bereiken van eigen doelen.

12

Kwaliteit vastgoed Een goed onderhouden woning is voor de huurder van belang én voor de waarde van het vastgoed. De kwaliteit van een woning bevat twee belangrijke (technische) elementen: de bouwtechnische kwaliteit van het casco van de woning en installaties en daarnaast de energie-index/label van de woning. Dagelijks, planmatig en groot onderhoud c.q. renovatie dragen bij aan de kwaliteit van het bestaande vastgoed. De conditie van de woningen, de energetische kwaliteit en investeringsmogelijkheden bepalen wat en wanneer de uitvoering plaatsvindt. Kwaliteit van de directe woonomgeving behorend bij de woningen is ook een onderdeel van de kwaliteit van het vastgoed. Daarnaast is de kwaliteit van het openbaar gebied van invloed op de waardering en de beleving van de gebruikers. Opgave kwaliteit en duurzaamheid Woningen zijn goed onderhouden, gaan mee met de tijd en worden waar nodig verduurzaamd om de afspraken over klimaatdoelstellingen te kunnen realiseren. Hierbij gaan we uit van CO2-neutraal in 2050. De woonomgeving draagt bij aan vergroening en leefbaarheid. Wat bieden we De kwaliteit van onze woningen is over het algemeen goed, gemiddeld geaggregeerde conditiescore1 van 2 (op een 4-puntsschaal). Dat houden we zo en waar dat nog niet het geval is, bereiden we een aanpak voor.

Staat een woning op de planning voor een grootschalige aanpak dan wordt een conditiescore van 3-4 geaccepteerd, waarbij de veiligheid wel gewaarborgd is. CO2-reductie is de komende jaren eveneens een grote opgave. Op het gebied van duurzaamheid wil Pré Wonen in 2030 een energie-index van gemiddeld maximaal 1.0 hebben. Hiervoor wordt een plan van aanpak opgesteld voor het hele woningbezit. De komende jaren wordt dit zichtbaar bij de verschillende projecten. De projecten in Zandvoort worden benoemd wanneer de inventarisatie van de technische staat is afgerond en er conclusies kunnen worden getrokken. Naar verwachting is dat dit najaar. In bijlage 2 is de ontwikkeling van het totaal aantal woningen met een bepaalde energie-index weergegeven gebaseerd op data van De Key. Daarnaast zijn er specifieke projecten zoals de uitrol van zonnepanelen op eengezinswoningen. Per gemeente wordt gekeken op welke wijze Pré Wonen kan bijdragen aan verdere verduurzaming zoals verminderen van CO2-uitstoot. Samen met de gemeenten Zandvoort, Heemstede en Bloemendaal is gesproken over de transitievisie warmte. Met “transitiepaden” zal in elke gemeente er per buurt specifiek gekeken worden naar het meest realistische alternatief voor aardgas. De komende maanden wordt dit verder uitgewerkt.

Alle nieuwbouwprojecten bestaan standaard uit gasloze woningen en bij gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling (nieuwbouw en renovatie) werken we aan klimaatadaptatie. Aansluiten bij de belevingswereld van bewoners vinden we belangrijk. Samen met bewoners is in 2020 het eerste project “struikroven” uitgevoerd in Haarlem: het groen dat weg moet vanwege een grootschalige aanpak (in dit geval herstructurering) wordt opnieuw gebruikt door bewoners of

1

Gebaseerd op onze conditiemetingen volgens NEN2767 en wat we opnemen in onze meerjarenonderhoudsbegroting. Score 1 is hoog (nieuwbouwkwaliteit(, score 4 is laag Vergelijkingen met conditiescores van andere corporaties zijn dus niet zomaar te maken.

13

anderen. Vergelijkbare projecten gaan we ook de komende jaren toepassen. Ook het tegengaan van versteende tuinen is een aandachtspunt. Wat vragen we - Goede afstemming tussen gemeente en corporatie over (on)mogelijkheden voor de warmtetransitie. Indien de gemeente groot belang hecht aan snellere uitvoering van duurzaamheidsmaatregelen, dan verwacht Pré Wonen daarvoor inzet van middelen van de gemeente. Randvoorwaarden - Werken vanuit realistische en gedeelde doelstellingen met oog voor prioriteiten en investeringsmogelijkheden van de corporatie; - Voor huurders is het essentieel dat zij niet meer dan anders gaan betalen. Dit is en blijft het uitgangspunt bij de ontwikkeling van een warmtenet.

14

Excellente dienstverlening aan huurders De basisprocessen zoals verhuur, sociaal beheer en afhandelen van reparatieverzoeken zijn voor de tevredenheid van alle huurders van essentieel belang. Hier ligt de kern van de dienstverlening aan de huurder. Het gaat hierbij niet alleen om een klantgericht proces, ook om houding en gedrag richting de klant. Goede communicatie en betrouwbare registratie van gegevens ondersteunen deze processen. Deze opgave ligt niet alleen bij Pré Wonen, maar ook bij keten- en samenwerkingspartners. Wat bieden we Een groot deel van de basisprocessen bestaat uit dezelfde (standaard)handelingen. Het proces verbeteren we waar dat nodig is. Daarbij gaan we uit van het resultaat dat we willen bereiken. De beoordeling door de huurders is hierbij leidend. Luisteren naar de stem van huurders is dan ook essentieel om te weten wat de verwachtingen zijn en terug te geven op welke wijze we hiermee omgaan. Dit geldt ook voor de processen waarin we samenwerken met ketenpartners. Pré Wonen maakt daarom met de ketenpartners afspraken over haar doelstellingen en verwachtingen ten aanzien van de bijdragen hieraan van de ketenpartners. Specifieke aandacht geven we wanneer er geen sprake is van een standaardhandeling, maar van maatwerk dat nodig is voor die persoon of die situatie. Dit kan gaan over betalingsproblemen, huisvesting of sociale problemen.

Altijd transparant en uitlegbaar en daarmee hier ook op aanspreekbaar; op deze manier willen we iedereen een fijn thuis bieden. Hoewel veel van deze activiteiten regulier zijn, is de aandacht voor verbetering er continu. In specifieke situaties blijkt samenwerking met andere partijen regelmatig nodig te zijn. Wat vragen we - In samenwerking en vanuit eigen deskundigheid draagt een ieder bij aan het beoogde resultaat; - Wederzijdse verwachtingen tussen huurder en Pré Wonen c.q. tussen Pré Wonen en partners zijn duidelijk gecommuniceerd. Dit kan bv. gaan om het uitvoeren van een reparatieverzoek, het meedenken aan een oplossing voor een betalingsprobleem of complexe woonsituatie. Randvoorwaarden - Processen en data zijn op orde; - Onderlinge communicatie is open; - De volgorde zaken bespreken-afspreken-aanspreken wordt toegepast.

15

Samenwerking met partners De opgaven waar Pré Wonen voor staat, gaan verder dan alleen het bouwen, verhuren en onderhouden van woningen. “Iedereen een fijn thuis” raakt huurders en woningzoekenden, woningen en wonen, welzijn, zorg, dienstverlening, wijken et cetera. Verschillende domeinen zijn met elkaar verbonden en overlappen elkaar. Dit betekent dan ook dat Pré Wonen dit niet alleen kan doen, andere partijen zijn nodig. Wat bieden we Pré Wonen pakt de regie wanneer het haar verantwoordelijkheid, direct verbonden is met het wonen op zich en werkt samen wanneer de regie rol bij een betrokken partner ligt. Elke partij draagt vanuit eigen deskundigheid en verantwoordelijkheid bij aan de gedeelde doelstellingen. Waar nodig wordt dit vastgelegd in prestatieovereenkomsten of samenwerkingsafspraken. Dit kan zijn met bv. de gemeente, aannemers, bouwers, collega-corporaties, zorg en welzijnsorganisatie. Wat vragen we - Werken vanuit het besef dat samenwerking meerwaarde oplevert voor huurders en partners betrokken bij wonen; - Naast vertrouwen, bespreken en afspreken is het elkaar aanspreken essentieel om de samenwerking succesvol te maken. Randvoorwaarden - Partijen zijn het onderling eens wat het gedeelde doel is waaraan wordt bijgedragen.

16

Financiële kengetallen De financiële paragraaf geeft randvoorwaarden aan om de continuïteit van de organisatie te waarborgen en om de gestelde doelen te kunnen realiseren. De financiële randvoorwaarden waar Pré Wonen aan moet voldoen zijn een ICR1 van minimaal 1,4 en een LTV2 die onder de 85% blijft. De eigen beleidsvoorwaarden waar Pré Wonen aan wil voldoen zijn een ICR van minimaal 1,5 en een LTV die onder de 75% blijft. De komende vijf jaar (2021 t/m 2025) zullen onze investeringskasstroom in nieuwbouw en sloop gemiddeld € 35,8 miljoen per jaar zijn. We investeren € 28,6 miljoen per jaar in renovaties en verbeteringen (inclusief duurzaamheidsmaatregelen) en geven € 29 miljoen per jaar uit aan onderhoud. Deze investeringen worden deels gefinancierd uit de operationele kasstroom (exploitatie) en uit de opbrengst verkoop bestaand bezit. Het restant wordt gefinancierd met geborgde leningen. Daarnaast moeten de af te lossen leningen worden geherfinancierd. Onderstaand de geconsolideerde ontwikkeling van de ICR en de LTV. De marges in de ratio’s worden vooral veroorzaakt door niet-daeb activiteiten. Financiële kengetallen

Norm

Interest Coverage Ratio LTV o.b.v. beleidswaarde

>1,4 < 85%

Interne 2020 norm >1,5 2,31 <75% 48,6

2021

2022

2023

2024

2024

2,39 51,5%

2,53 53,6%

3,08 55,8%

3,04 57,5%

3,01 59,4%

Bron: Meerjarenbegroting 2021

Onderstaand de uitkomsten voor Pré Wonen geconsolideerd conform de WSWbeoordelingsmethodiek. 2020 zijn de realisatie cijfers, de overige jaren zijn gebaseerd op de dPi 2020. Pré Wonen voldoet in alle prognosejaren dus aan de normen van het WSW.

In 2020 is door Pré Wonen het portefeuilleplan vastgesteld met een doorloop tot 2040. Dit portefeuilleplan wordt momenteel tegen het licht gehouden onder meer vanwege de overname van de woningen in Zandvoort van De Key. Vooralsnog gaan we ervan uit dat de hierin genoemde ambities gerealiseerd kunnen worden met onze investeringskracht. De ontwikkeling van de LTV laat de komende jaren een stijgend beeld zien, maar blijft onder de norm van maximaal 75%. De ICR stijgt. Op termijn is alle ruimte nodig om de transformatie opgave ten aanzien van onze wensportefeuille te realiseren. Daarbovenop komen de extra investeringen inzake duurzaamheid en energetische maatregelen. Verkoop uit bestaand DAEB-bezit blijft vanuit de strategische keuze beperkt. Daarnaast zal een verdere beperking van de huurverhoging (lagere huuropbrengst dan eerder doorgerekend), de gestegen vennootschapsbelasting, een verder stijgende WOZ-waarde en daarmee samenhangende verhuurderheffing en de beperking op de renteaftrek (de ATAD-richtlijn)

1 Interest coverage ratio = rentelasten/kasstroom uit exploitatie 2 Loan to Value = aangetrokken leningen/waarde vastgoed o.b.v. bedrijfswaarde

17

negatieve gevolgen hebben voor de bestedingscapaciteit. Minder middelen kan leiden tot andere keuzes dan in onderhavig bod gepresenteerd.

18

Bijlage 1 Wijkscores Om de prioriteit van aanpak te bepalen, hebben we onze wijken met elkaar vergeleken op fysiek en sociaal niveau en gekeken naar de huidige situatie en naar toekomstige ontwikkelingen. We hebben voor de vergelijking gebruik gemaakt van: • • • •

Quickscan Veerkracht, Circusvis3 De Leefbaarometer4 Interne waarnemingen, op complexniveau Ons vastgoedaandeel in wijken.

N.B. De mate van inclusiviteit zit verweven in de geraadpleegde bronnen. Tabel Wijkscores Wijk Bentveld Zandvoort Noord Zandvoort Zuid

Wijkscore

Gemeente Zandvoort Zandvoort Zandvoort

3 Bij het meten van veerkracht is gekeken naar de volgende indicatoren: verdeling kwetsbare inwoners, ontwikkeling

concentratie, overlast en onveiligheid en ontwikkeling daarvan. Veerkracht is nadrukkelijk iets anders dan leefbaarheid. Een gebied met veel overlast en onveiligheid kan ook een afname van kwetsbare bewoners kennen. In dat geval komt het gebied niet naar voren als problematisch op het gebied van veerkracht maar vraagt het vanzelfsprekend wel aandacht. 4

De Leefbaarometer meet leefbaarheid aan de hand van 100 indicatoren. Van woningvoorraad tot etniciteit en van mutatiegraad tot veiligheid. Leefbaarheid is hierin gedefinieerd als de mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de mens aan worden gesteld. De gekozen indicatoren geven de leefbaarheid weer zodanig dat bewoners zich erin herkennen.

19

Bijlage 2 Ontwikkeling Energie-Index Zandvoort*

Energielabels A++ A+ A B C D E F G

2020

2021

2022

2023

2024

2025

23 29 329 173 703 720 345 156 77 2.555

23 29 327 173 703 719 343 155 77 2.549

23 26 250 674 557 574 264 109 66 2.543

16 22 183 1.137 506 395 159 66 53 2.537

14 22 125 1.588 404 249 76 33 20 2.531

2 22 59 2.073 119 170 43 25 12 2.525

1,68 C

1,58 C

1,47 C

1,42 C

Gemiddelde energetische kwaliteit van voorraad Energie-index 1,77 1,77 Energielabel C C Bron: data De Key

*in de aantallen is nog geen rekening gehouden met toevoegingen.

20