Bijlage 1 - Bestemmingsplan Bentveld - Nota van Uitgangspunten



Deze regeling wordt opgenomen in de Algemene bouwregels van het bestemmingsplan.

29

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5.6 Erfbebouwing Ten aanzien van de mogelijkheden van erfbebouwing wordt aangesloten bij de toetsingscriteria die het college heeft vastgesteld ten behoeve van erfbebouwing, opbouwen en dakkapellen bij woningen. Hiermee worden er een aantal verruimingen geboden ten opzichte van het vorige beleid. En daar waar door vergunningvrij bouwen ruimere mogelijkheden zijn ontstaan is het beleid zo mogelijk aangepast. Conform het vigerende bestemmingsplan wordt er voor percelen met een oppervlak van 2000 m² en groter een uitzondering gemaakt ten aanzien van de maximale oppervlakte aan erfbebouwing. Erfbebouwing mag in principe binnen en buiten het bouwvlak worden opgericht, met uitzondering voor de duinvilla’s. Bij de duinvilla’s dient alle bebouwing, inclusief de erfbebouwing binnen het (ruime) bouwvlak te worden opgericht. Erfafscheidingen in het voorerfgebied bij een woningen zijn tot een hoogte van 1 meter vergunningvrij. Hoger dan 1 meter is vergunningplichtig. Uitgangspunten: 

Ten aanzien van erfbebouwing wordt aangesloten bij de toetsingscriteria die het college op 2 april 2013 heeft vastgesteld.



De gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen per bouwperceel mag buiten het bouwvlak niet meer dan 35% van het erf bedragen, met een maximum van 50 m².



Voor bouwpercelen met een oppervlakte van 2000 m² en groter wordt een uitzondering gemaakt tot maximaal 100 m² aan erfbebouwing. Delen van het perceel die zijn bestemd voor natuur worden in dat geval niet meegerekend.



Voor de duinvilla’s geldt een uitzonderingsregel, hier is erfbebouwing alleen binnen het bouwvlak toegestaan.



Voortuinen dienen in principe vrij te blijven van bebouwing.



Via een specifieke gebruiksregel wordt de gemeentelijke regeling voor beroep- en bedrijf aan huis in dit bestemmingsplan voor de woonfuncties opgenomen.



Er wordt een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het toestaan van toegangshekken hoger dan 1 meter wanneer dat gewenst is om bijvoorbeeld het perceel te beveiligen.

30

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5.7 Parkeren Zoals beschreven in paragraaf 4.1 is uit de retrospectieve toets gebleken dat er op een aantal percelen sprake is van strijdig gebruik van de (voor)tuin. Er worden auto’s geparkeerd vóór de voorgevelrooilijn in de bestemming Tuin. Dit is in strijd met het vigerende bestemmingsplan, want parkeren is alleen toegestaan achter (het denkbeeldige verlengde van) de voorgevel van de woning, of op een hiervóór gelegen oprit naar de op hetzelfde perceel aanwezige parkeergelegenheid achter (het denkbeeldige verlengde van) de voorgevel. In artikel 12, lid 5 van het vigerende bestemmingsplan biedt het college van B&W een mogelijkheid om vrijstelling te verlenen van het bepaalde in lid 1 voor het parkeren op eigen erf voor de voorgevel van de woning of het denkbeeldig verlengde daarvan, indien: - voor de voorgevel of het denkbeeldig verlengde daarvan een tuin aanwezig is met een diepte van tenminste 6 meter; - niet op een andere wijze kan worden geparkeerd op eigen erf; - het pand geen rijksmonument of gemeentelijk monument is; - het veilig en doelmatig gebruik van de weg niet onevenredig wordt geschaad. Uitgangspunten:  de regeling uit het vigerende bestemmingsplan “Bentveld” wordt overgenomen, parkeren op eigen erf blijft in beginsel alleen toegestaan op de percelen welke voldoen aan de ‘Beleidsregels uitwegen’ en daarmee aan de relevante bepalingen uit het bestemmingsplan. 

In het bestemmingsplan wordt de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid geconsolideerd.



Omdat er in het kader van de reconstructie van de Zandvoortselaan in 2014 uitwegvergunningen zijn verleend aan de woningen aan de Zandvoortselaan wordt het parkeren voor (de voorgevel of het denkbeeldige verlengde daarvan) in deze gevallen toegestaan.

31

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5.8 Percelen op gemeentegrens De gemeentegrens met de gemeente Bloemendaal loopt in een aantal situaties dwars over particuliere percelen. Hiermee ontstaat een situatie dat het hoofdgebouw (woning) op het perceel is gelegen op grondgebied van de gemeente Bloemendaal, maar een deel van de achtertuin van de woning is gelegen op het grondgebied van de gemeente Zandvoort. Voorbeelden hiervan zijn een aantal achterkant situaties van percelen aan de Grenslaan, grenzend aan de Bentveldse Wikkelaan. In het geval van Bentveldweg 101 is de gemeentegrens zelfs dwars door de woning gelegen. Eén en ander kan leiden tot planologische onduidelijkheden.

Afbeelding 17: bestemmingsplan “Bentveld,’ gemeentegrens met gemeente Bloemendaal ter plaatse van het perceel Bentveldsweg 101 en percelen aan de Wikkelaan.

Het bestemmingsplan wat in de gemeente Bloemendaal van kracht is voor deze percelen is het bestemmingsplan "Aerdenhout 2012”. De betreffende percelen zijn hierin bestemd als “Wonen”. Een deel van het achtererf van bijvoorbeeld de woningen aan de Grenslaan is gelegen in Bentveld. De aan- en bijgebouwen regeling die voor deze bestemming geldt wijkt iets af van de aan- en bijgebouwenregeling van de gemeente Zandvoort. In artikel 2.4, lid 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is bepaald dat burgemeesters en wethouders van de gemeente waar het betrokken project in hoofdzaak zal worden of wordt uitgevoerd, beslissen op de aanvraag om een omgevingsvergunning. Uitgangspunten: 

Percelen die gelegen zijn op de gemeentegrens worden bestemd naar feitelijk gebruik.



Op basis van de Wabo wordt bepaald welke gemeente het bevoegd gezag is voor verlenen van de omgevingsvergunning.

32

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

5.9 Individuele gevallen 5.9.1

Duindoornhof

Aan de Duindoornlaan en Duindoornhof zijn een zevental woningen opgericht. In het vigerende bestemmingsplan zijn voor deze percelen de bestemmingen Tuin en Wonen (erf) niet juist ingemeten. In dit bestemmingsplan wordt dit hersteld. De bestemming “Tuin” zal conform de methodiek zoals is toegepast bij de bestemming “Wonen1(B)” worden toegepast. Dit betekent dat de bestemming “Tuin” wordt gelegd op dat deel van het perceel dat als voor- of zijtuin wordt aangemerkt. De overige gronden op het perceel worden bestemd als “Wonen- 1(B)” zonder bouwvlak.

Afbeelding 18: bestemmingsplan “Bentveld”, erf- en tuinbestemming bij woningen Duindoornlaan en -hof

Uitgangspunten: 

Voor deze percelen wordt de juiste bestemming “Tuin” ingetekend. De rest van het perceel wordt bestemd als “Wonen-1(B)” zonder bouwvlak.

5.9.2

Zandvoortselaan 361-363

Het perceel achter Zandvoortselaan 361 is in gebruik bij de horecagelegenheid op perceel Zandvoortselaan 363. Het bedoelde perceel wordt gebruikt als parkeerterrein. Tevens is het vanuit de bedrijfsvoering van het restaurant gewenst dat er een uitbouw aan de achterzijde van het perceel gerealiseerd kan worden. Door uitwisseling van de bouwmogelijkheden die er voor het pand zijn aan de zijkant van het perceel kan deze uitbouw gerealiseerd worden. Het totale bebouwd oppervlak van het perceel neemt op deze manier niet toe. Zoals opgenomen in paragraaf 4.4.2 zal het overdekte terras (luifel) in dit nieuw op te stellen bestemmingsplan bestemd worden.

33

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Afbeelding 19: oude en voorgestelde nieuwe situatie Zandvoortselaan 361-363

Uitgangspunten: 

De horecabestemming wordt doorgetrokken achter het perceel Zandvoortselaan 361, er worden hier géén bouwmogelijkheden opgenomen.



Het bouwvlak van het pand op Zandvoortselaan 363 wordt gewijzigd, het bouwvlak wordt aan de zijkant verkleind en aan de achterzijde verruimd.



Aan de voorzijde van het perceel wordt het overdekte terras (luifel) op de planverbeelding aangeduid.

5.9.3

Saxenrodeweg

Aan de Saxenrodeweg is een verhard perceel gelegen waar naast parkeerplaatsen ook een aantal garageboxen zijn gesitueerd. Er is een aanvraag voor het realiseren van extra garageboxen bekend.

Afbeelding 20: plankaart en luchtfoto garageboxen Saxenrodeweg

Uitgangspunten: 

Ter plaatse van de bedoelde locatie wordt binnen de bestemming “Verkeer” een bouwvlak opgenomen voor het realiseren van garageboxen.

34

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

6 Wijze van bestemmen Vanwege het conserverende karakter van het bestemmingsplan en het belang van het behouden van de bestaande stedenbouwkundige karakteristieken en kwaliteiten wordt gekozen voor een gedetailleerde manier van bestemmen. Hiermee wordt aangesloten op de wijze van bestemmen zoals is toegepast in het vigerende bestemmingsplan. In principe wordt de bestaande situatie bestemd zoals deze nu aanwezig is. Dit betekent dat er bouwvlakken om de hoofdbebouwing op de percelen worden gelegd en dat er een bestemming wordt toegepast die past bij het huidige gebruik van het perceel. 6.1 Bestemming Bedrijf Deze bestemming zal worden gegeven aan het autobedrijf Flinterman aan de Zandvoortselaan 365. Specifiek zal het bedrijf bestemd worden als Garagebedrijf. Dat betekent dat alleen een bedrijf in de vorm van garagebedrijf zich kan vestigen op deze locatie. Hiermee wordt uitgesloten dat zich hier andere bedrijfsactiviteiten kunnen ontplooien na vertrek van het huidige bedrijf. De bestaande bebouwing zal worden voorzien van een bouwvlak. Zoals genoemd in paragraaf 4.4.1 zullen de gronden voor de voorgevel aan de zijde van de Zandvoortselaan ook bestemd worden als Bedrijf, zonder bouwvlak. 6.2 Bestemming Gemengd Deze bestemming wordt gegeven aan een aantal panden aan de Zandvoortselaan (Zandvoortselaan 355B, 361, 369, 371, 375 en 377).

Binnen deze bestemming zijn diverse functies toegestaan zoals kantoren, bedrijven, dienstverlening of detailhandel. Waarbij opgemerkt dat bedrijven en dienstverlening tot maximaal bedrijfscategorie 1 zijn toegestaan. Bedrijven in deze categorie mengen zich goed in een woonmilieu. Wonen wordt rechtstreeks binnen deze bestemming toegestaan. 6.3 Bestemming Groen Deze bestemming wordt opgenomen voor de belangrijkste groenstructuren in het plangebied. Dit met uitzondering van de gronden die als “Natuur” zullen worden bestemd. De bestemming “Groen” komt met name voor langs de zuidzijde van de Zandvoortselaan en Duinwindelaan, de Bramenlaan en Duindoornlaan. Ook het tracé naast het fietspad over de voormalige trambaan behoort tot de belangrijke groenstructuur en wordt bestemd als Groen. Binnen de bestemming “Groen” zijn onder andere speelvoorzieningen en afvalvoorzieningen toegestaan. 6.4 Bestemming Horeca In het plangebied zijn 2 horecagelegenheden aanwezig. Aan de Zandvoortselaan 363 en Zandvoortselaan 345-347. Deze worden beide bestemd als “Horeca”. Voor het perceel Zandvoortselaan 345-347 worden de mogelijkheden overgenomen uit het bestemmingsplan “Zandvoortselaan 345-347”. Hierin is bepaald dat naast een restaurant ook een hotel mogelijk is op het perceel, tevens is een ondergrondse parkeergarage toegestaan.

6.5 Bestemming Maatschappelijk Deze bestemming wordt toegepast op de gronden van het woonzorgcentrum A.G. Bodaan aan de Bramenlaan. Het betreft een woonzorgcentrum met daaromheen 52 aanleunwoningen. De 35

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

bebouwing op het perceel wordt binnen een bouwvlak opgenomen. Een ondergrondse parkeergarage wordt hier toegestaan. 6.6 Bestemming Natuur Deze bestemming wordt gegeven aan de gebieden die ook in het vigerende bestemmingsplan “Bentveld (2007)” bestemd zijn als Natuur. Deze bestemming komt voor in het noordelijk deel van het plangebied, in de omgeving van de Westerduinweg en aan de westzijde van het plangebied, aansluitend op de tweedelijnsbebouwing aan de Duinrooslaan. Gronden met de bestemming “Natuur” hebben zeer beperkte bouw- en gebruiksmogelijkheden. De gronden zijn bestemd ten behoeve van het behoud van de bijzondere landschappelijke en natuurwaarden van het duingebied. Ter bescherming van deze bijzondere waarden zal in de bestemming een verplichting worden opgenomen tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor aanlegactiviteiten 6.7 Bestemming Sport In het plangebied zijn een tweetal locaties aanwezig die als “Sport” bestemd zullen worden. Dit zijn de manege aan de Zuidlaan/ Duinrooslaan en de tennisbanen ingeklemd tussen de woonbebouwing achter de Duindoornlaan. Voor de manege zal een ruim bouwvlak worden opgenomen waarbinnen de bestaande bebouwing gesitueerd is. Dit bouwvlak mag conform het vigerende bestemmingsplan voor 70% bebouwd worden. De tennisbanen zelf mogen niet overkapt worden.

De bijbehorende bebouwing ten behoeve van onder andere kleedruimte, zal door middel van een bouwvlak bestemd worden. 6.8 Bestemming Tuin De bestemming “Tuin” is gelegd op de delen van de percelen die als voor- of zijtuin (of waardevol groen binnenterrein) zijn aan te merken en waar het vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst wordt geacht erfbebouwing te situeren. De bestemmingsgrens ligt voor het merendeel tegen de voorgevel en in hoeksituaties tegen de zijgevel van het hoofdgebouw. De bestemming kent een regeling voor het plaatsen van erkers aan de voor- en zijkant van een woning. Onoverdekt parkeren op eigen erf voor de voorgevel of het denkbeeldige verlengde daarvan is niet toegestaan, tenzij het parkeren betreft op een voor de voorgevel gelegen oprit naar de op hetzelfde perceel achter de voorgevelrooilijn aanwezige parkeergelegenheid. Deze specifieke gebruiksregels geldt niet voor de percelen aan de Zandvoortselaan waar in 2014 vergunning is verleend voor het parkeren in de voortuin. 6.9 Bestemming Verkeer Onder deze bestemming vallen de straten, paden, pleintjes en parkeerhavens en het daarvan deel uitmakende (kleinschalige) openbaar groen. De bestemming is van toepassing op de openbare ruimte die slechts een verkeers- en verblijfsfunctie voor de directe omgeving heeft.

Voor herinrichtingsmaatregelen en maatregelen ter verbetering van de verkeersveiligheid (bijvoorbeeld inrichting als 30 km/h-zone), biedt deze bestemming voldoende ruimte. Op verschillende plaatsen komt het voor dat de gronden met de bestemming 'Verkeer' mede voor functies uit aangrenzende bestemmingen wordt gebruikt. Denk aan reclameborden en delen van gebouwen (denk aan erkers) die over de bestemming 'Verkeer' hangen. Deze gebruiksvormen zijn ook in dit plan toegestaan. 36

Nota van Uitgangspunten

6.10

Bestemmingsplan Bentveld 2017

Bestemming Wonen

Binnen de bestemming Wonen worden een aantal verschillende bestemmingen onderscheiden. Zo wordt de bestemming “Wonen-1”, “Wonen-2” en “Wonen-Duingebied” onderscheiden. “Wonen-1” De vrijstaande, twee-onder-een-kap- en aaneengesloten woningen (grondgebonden) vallen onder bestemming 'Wonen - 1' met respectievelijk de aanduidingen 'vrij', 'twee-aaneen' en 'aaneengebouwd'. Hiermee vervangen deze de bestemmingen van Wonen-1(A), Wonen-1(B) en Wonen-1(C) uit het vigerende bestemmingsplan. Met de aanduiding ‘vrij’ zijn vrijstaande woningen toegestaan. Met de aanduiding ‘twee-aaneen’ zijn twee-aaneen gebouwde woningen toegestaan én vrijstaande woningen. De aanduiding ‘aaneengebouwd’ is bedoeld voor twee of meer aaneengesloten woningen. Het bouwvlak mag tot 100% worden bebouwd, waarbij maximum goot- en bouwhoogte zijn vastgelegd in de planregels van het plan. Hierbij wordt in eerste instantie uitgegaan van een kap, maar een plat dak is ook mogelijk, zij het dat in dat geval de goothoogte de maximale bouwhoogte wordt. Het gezamenlijke oppervlak aan bijgebouwen, aan- en uitbouwen mag buiten het bouwvlak niet meer dan 35% van het erf beslaan met een maximum tot 50 m². Hierbij wordt uitgegaan van één bouwlaag met eventueel een dak.

In afwijking hiervan mag voor bouwpercelen groter dan 2.000 m2 het gezamenlijk grondoppervlak van bijgebouwen, aan- en uitbouwen, gelegen buiten het bouwvlak, maximaal 100 m2 bedragen. Binnen de bestemming zijn specifieke gebruiksregels opgenomen voor aan-huis-verbonden beroepen en logiesverstrekking. “Wonen-2” Gestapelde woningen en appartementencomplexen zijn onder de bestemming “Wonen – 2” gebracht. Ook binnen deze bestemming zijn aan-huis-verbonden beroepen mogelijk. De bebouwingsmogelijkheden zijn vergelijkbaar met de bestemming Wonen-1, zij het dat bijvoorbeeld in het geval van appartementencomplexen doorgaans geen of weinig ruimte is voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen. “Wonen-Duingebied” De woningen aan de Westerduinweg en achter de Duinrooslaan worden getypeert als vrijstaande duinvilla’s in het duingebied. Deze woningen worden op aparte wijze bestemd. De woningen zelf behoeven geen beschermde status, maar het bouwperceel er omheen wel. Dit vanwege het reliëf en de ligging tegen het beschermde natuurgebied aan. Om de woningen wordt een ruim bouwvlak gelegd waarbinnen alle bebouwing dient te worden gerealiseerd. Deze bouwvlakken mogen voor 40% bebouwd worden. Anders dan in het vigerende bestemmingsplan worden de bouwvlakken zo gelegd dat de bestaande bebouwing op het perceel allemaal binnen het bouwvlak gelegen is.

Voor het overige zijn de bebouwingsmogelijkheden vergelijkbaar met de bestemming “Wonen-1”.

37

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

7. Financiële uitvoerbaarheid In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan in ieder geval ‘de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan’ moeten zijn opgenomen. In de plantoelichting moet minimaal inzicht worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens bestaat de verplichting om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer. Dit dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. Het nieuwe bestemmingsplan betreft een actualisatie van de bestaande regelingen en het vastleggen van de bestaande (legale) situatie. Er is daarom nu geen sprake van een verplichting om kosten te verhalen en/of het opstellen van een exploitatieplan.

38

Nota van Uitgangspunten

Bestemmingsplan Bentveld 2017

8. Planning Voor het bestemmingsplan worden verschillende fases onderscheiden. De eerste stap in het bestemmingsplanproces is het opstellen van en Nota van Uitgangspunten. Nadat deze nota is behandeld in het college van burgemeester en wethouders en zij hebben ingestemd hiermee wordt de nota ter bespreking in de raadscommissie aan de gemeenteraad aangeboden. Voorontwerpbestemmingsplan (2e kwartaal 2017) De volgende fase is het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan. Aan de hand van de uitkomsten van de inventarisatie en de Nota van uitgangspunten wordt het voorontwerpbestemmingsplan opgesteld. De benodigde omgevingsonderzoeken worden uitgevoerd en de resultaten hiervan worden verwerkt in het bestemmingsplan. Naast de toelichting worden ook de planregels en de planverbeelding opgesteld. Het definitieve voorontwerpbestemmingsplan wordt aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. Na instemming van het college wordt het voorontwerp vrijgegeven voor inspraak en het wettelijke vooroverleg zoals bedoeld in ex artikel 3.1.1 Bro. Inspraak en vooroverleg (2e kwartaal 2017) De inspraak en het wettelijk vooroverleg over dit bestemmingsplan zal plaatsvinden in de periode mei/ juni 2017.

Tijdens deze periode zal een inspraakbijeenkomst worden georganiseerd waarin een ieder kennis kan nemen van het bestemmingsplan en er tekst en uitleg zal worden gegeven over de inhoud van het plan. De reacties vanuit de inspraak en het wettelijk vooroverleg zullen beantwoord worden en in een inspraaknota worden opgenomen. Tevens zal hierin worden aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Samen met de ambtshalve opmerkingen op het voorontwerpbestemmingsplan worden de hieruit voortkomende wijzigingen verwerkt. Ontwerp-bestemmingsplan (2e en 3e kwartaal 2017) Aan de hand van de voorgestelde wijzigingen uit inspraak en vooroverleg en de ambtshalve wijzigingen zal het ontwerp-bestemmingsplan worden opgesteld. In de zomermaanden zal dit ontwerp ambtelijk besproken worden en direct na het zomerreces aan het college van burgemeester en wethouders worden aangeboden. Als het college besluit om het ontwerp-bestemmingsplan vrij te geven voor de ter visie legging zal dit plaatsvinden aan het einde van het 2e kwartaal. Conform artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening zal het ontwerp-bestemmingsplan gedurende een periode van 6 weken ter visie worden gelegd, een ieder kan een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan indienen bij de gemeenteraad.

Vaststelling bestemmingsplan (4e kwartaal 2017) Na afloop van de ter visie legging van het ontwerp-bestemmingsplan zal de gemeenteraad over de ingediende zienswijzen een besluit nemen. Dit kan al dan niet gevolgen hebben voor het bestemmingsplan. Aan het eind van 2017 zal de gemeenteraad voorgelegd worden om het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

39