Bijlage 0 - Annotatie inzake SPvE Auto Strijder

VERGADERING Wethouder Gert-Jan Bluijs Samenhang met corona/crisis: Nee

Doel

Goedkeuren

Onderwerp

Vaststellen Stedenbouwkundige Programma van Eisen, anterieure overeenkomst en coördinatiebesluit voor project Auto Strijder (De Duinwachter)

Portefeuilleonderdeel

4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Netwerkteam1

Fysiek

Afdeling

PCM

Auteur

A. Kippersluis

E-mail

jkippersluis@haarlem.nl

Telefoon

023 – 511 4499

Vooroverleg met

R. Visser (afdeling Juridische Zaken), J. van Leuveren (afdeling BBOR) en K. Mahi en M. van der Lugt (afdeling Omgevingsbeleid)

Vergadering

8 april 2021

Voorgeschiedenis

n.v.t.

Kerninhoud en besluitpunten

Op dit moment is op de hoek van de Van Alphenstraat en de Van Lennepweg autobedrijf Strijder met een tankstation gevestigd. De eigenaar van Auto Strijder wenst het bedrijf te verplaatsen en op deze plek woningbouw te realiseren. De eigenaar heeft samen met ontwikkelaar ROW een plan uitgewerkt. Het betreft een ontwerp met een alzijdige, moderne en bijzondere architectuur, bestaande uit twee appartementencomplexen voor in totaal 108 woningen en sociale functies. Stedenbouwkundige Programma van Eisen Voor het project ‘Auto Strijder’ is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld, waarin de stedenbouwkundige en functionele kaders zijn uitgewerkt voor de herontwikkeling van de locatie. Het concept-SPvE heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen voor inspraak. Het SPvE is nu gereed voor vaststelling.

1/3

Anterieure overeenkomst In het kader van de ruimtelijke procedure dient het kostenverhaal te zijn geregeld. Dit gebeurd via een anterieure overeenkomst, waarin naast het kostenverhaal ook afspraken zijn vastgelegd over o.a. het woonprogramma, inrichting openbare ruimte en parkeren. Over de bepalingen waarin bedragen worden genoemd, wordt geheimhouding opgelegd. Coördinatiebesluit Met betrekking tot de ruimtelijke procedure kan de coördinatieregeling van toepassing worden verklaard. Het toepassen van de coördinatieregeling leidt tot een procedurele versnelling en overzichtelijke procesgang. Hiertoe dient een coördinatiebesluit te worden genomen door de raad. Bijzonderheden

In het kader van voorliggend besluit van het college en de raad zijn er een aantal noemenswaardige aandachtspunten/bijzonderheden: i. Ambtshalve aanpassing SPvE in verband met de landschappelijke inpassing van het gebouw en de parkeergarage ii. De ingediende zienswijzen geven blijk van maatschappelijk draagvlak, maar bewoners uit de (directe) omgeving zullen zich vermoedelijk verzetten tegen de beoogde ontwikkeling iii. Diverse milieu- en omgevingsonderzoeken zijn al uitgevoerd en geven een positief beeld iv. Overeenkomstig de Parkeernormennota 2012 gemeente Zandvoort worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein v. Vooroverleg met de welstandscommissie over het voorlopig ontwerp vi. Toepassen maatwerk in verband met de spelregels voor sociale huur vii. Anterieure overeenkomst i. Ambtshalve aanpassing SPvE in verband met parkeergarage Het concept-SPvE ging uit van een volledige ondergrondse parkeergarage (ten opzichte van het huidige maaiveld). In het definitieve SPvE wordt voorgesteld om de parkeergarage te realiseren in het nieuwe niveau van het maaiveld waarin het duinlandschap wordt opgehoogd. Visueel is de parkeergarage daarmee nog steeds ondergronds en wordt het ontwerp van het gebouw op zorgvuldige wijze in het duinlandschap ingepast en wordt de structuur van het duin

2/5

doorgezet over de lengte van het gebouw. Hierdoor ontstaat het gewenste ruimtelijk beeld van een gebouw met hoogwaardige kwaliteit en architectuur wat opgaat in het duinlandschap, hetgeen ook als uitgangspunt is geformuleerd in de startnotitie van 7 mei 2020. Kanttekening bij deze ambtshalve aanpassing is dat het gebouw ten opzichte van het huidige maaiveld één bouwlaag hoger wordt. De aanpassing heeft geen aanvullende ruimtelijke implicaties voor de omgeving (qua uitzicht en bezonning is er geen verschil). Anders gezegd, de bezwaren vanuit de bewoners uit de omgeving zullen er niet anders op zijn. ii. Maatschappelijk draagvlak Gedurende de terinzagelegging zijn 39 zienswijzen ingediend. Een groot deel van de indieners van de zienswijzen hebben positief gereageerd op het plan. Hieruit kan worden opgemaakt dat er maatschappelijk draagvlak is voor de herontwikkeling van Auto Strijder. Hier staat wel tegenover dat vanuit de directe omgeving van de ontwikkellocatie door diverse bewoners en een Vereniging van Eigenaren van het flatgebouw aan de Van Speijkstraat negatief is gereageerd op de beoogde ontwikkeling vanwege vrees voor o.a. aantasting van hun privacy en uitzicht.

Vooropgesteld dat er enig verlies van privacy en uitzicht zal zijn als gevolg van de beoogde ontwikkeling, dient te worden opgemerkt dat over deze aspecten geen wettelijke normen bestaan - behoudens artikel 5:50 van het Burgerlijk wetboek wat betrekking heeft op ramen, dakterrassen en balkons binnen een afstand van twee meter van de erfgrens - en er volgens vaste jurisprudentie geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Het beperkte verlies van privacy en uitzicht dient te worden afgewogen en te worden afgezet tegen de beoogde ontwikkeling van 108 woningen in het kader van een integrale belangenafweging. In dit geval wordt het algemeen belang wat is gediend met de ontwikkeling zwaarder gewogen dan de individuele belangen van de omliggende bewoners. iii. Milieu- en omgevingsonderzoeken Anticiperend op de zienswijzen en rekening houdend met de omgeving (het circuit) zijn al diverse milieu- en omgevingsonderzoeken uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de aspecten geluid, stikstof (Wet natuurbescherming), windhinder en ecologie geen belemmering

3/5

vormen voor de ontwikkeling. De bezonningsstudie laat zien dat er geen sprake is van schaduwwerking op de omliggende woonbebouwing als gevolg van de nieuwe gebouwen. iv. Parkeren De ontwikkelaar heeft door Goudappel Coffeng een parkeerbalans en mobiliteitsplan laten opstellen. Hieruit volgt dat voor wat betreft het aantal te realiseren parkeerplaatsen wordt voldaan aan de Parkeernormennota 2012 gemeente Zandvoort. v. Vooroverleg met welstandscommissie De ontwikkelaar heeft verzocht om het voorlopig ontwerp te bespreken met de welstandscommissie in het kader van vooroverleg en met het oog op de volgende fase(n). Omdat er nog geen vastgesteld SPvE aanwezig is, wordt voorgesteld om het vooroverleg te starten zodra het college heeft ingestemd met het definitieve SPvE en als voorbehoud aan de ontwikkelaar mee te geven dat het SPvE nog gewijzigd kan worden door de raad. vi. Toepassen maatwerk in verband met spelregels voor sociale huur In de ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ is in spelregel 2 van paragraaf 3.1 bepaald dat bij 70% van de woningen de maximale kale aanvangshuur niet hoger is dan de aftoppingsgrens. Het voldoen aan deze spelregel stuit op bezwaren vanuit de ontwikkelaar vanwege de financiële consequenties.

Het beleid biedt ruimte om maatwerk toe te passen en is in dit geval ook gerechtvaardigd, omdat er sprake is van een lopend project en de uitgangspunten ten aanzien van het woonprogramma al waren vastgelegd in de door de raad vastgestelde startnotitie van 7 mei 2020. Het hiervoor genoemde beleidsdocument is op een later moment vastgesteld (18 augustus 2020). Dit zou betekenen dat voor een lopend project naderhand de uitgangspunten worden gewijzigd. Voor al het overige wordt voldaan aan het beleid, zoals de zelfbewoningsplicht en het opnemen van een anti-speculatiebeding. vii. Anterieure overeenkomst In de anterieure overeenkomst is het kostenverhaal geregeld en zijn diverse afspraken vastgelegd bijvoorbeeld met betrekking tot het woonprogramma. In de anterieure overeenkomst is ook een opschortende voorwaarde opgenomen, omdat de raad een besluit dient

4/5

te nemen over het toepassen van maatwerk over de spelregels voor sociale huur. Dit betekent dat de anterieure overeenkomst pas in werking treedt, nadat de raad conform heeft besloten. Een andere bijzonderheid is dat met de ontwikkelaar overeenstemming is bereikt over het overdragen van overblijvende en onbenutte stikstofruimte aan de gemeente Zandvoort. Deze stikstofruimte kan cruciaal zijn voor andere projectontwikkelingen in Zandvoort om te kunnen voldoen aan de Wet natuurbescherming. NB Er zijn geen redenen om geheimhouding op te leggen op de anterieure overeenkomst. Er zijn geen financiële belangen van de gemeente of ontwikkelaar in het geding bij openbaarmaking van de genoemde bedragen in de overeenkomst. Consequenties: Financieel, Personeel, Juridisch

Geen

Bijlagen

1. Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (De Duinwachter) 2. Wijzigingsoverzicht SPvE Auto Strijder (De Duinwachter) 3. Anterieure overeenkomst (incl. bijlagen)

5/5