Beantwoording technische vragen uit commissievergadering 1 oktober 2025

Beantwoording technische vragen

Hierbij de beantwoording van de technische vragen gesteld tijdens de commissievergadering van 1 oktober 2025 bij het agendapunt ‘Uitgangspuntennotitie Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026-2030’:

•

Jong Zandvoort, ZEE, PVV: In de uitgangspuntnotitie is de compensatieregeling benoemd. De inspreker van H2H Ontwikkeling geeft aan dat de compensatieregeling belemmerend werkt. Wijst de praktijk dit ook uit? Antwoord 1. De Compensatieregeling is in het leven geroepen om extra sociale huurwoningen te realiseren. Bij woningbouwprojecten waarbij geen sociale huur wordt gerealiseerd, en daarmee niet in lijn zijn met ons uitgangspunt van de 30/35/15/20 verdeling, wordt een compensatie gevraagd om sociale huur elders mogelijk te maken. Met de Zandvoortse gemeenteraad is bij vaststelling van de Compensatieregeling afgesproken dat geëvalueerd wordt aan de hand van drie doorlopen casussen. Op dit moment lopen er drie casussen en is er op één casus een akkoord bereikt. 2. De Rijksoverheid stelt kaders voor gewenste bouwprogramma’s. De overheid constateert dat het zeer lastig is om het benodigde sociale en betaalbare segment te realiseren. Tegelijkertijd zijn wij van Rijkswege als gemeente verplicht om na inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting en woondeal MRA minstens 30% sociale huur te realiseren. Het Rijk maakt het daarmee mogelijk om als gemeente een compensatieregeling vast te stellen waardoor woningbouwprojecten, ook projecten met minder dan tien woningen, een fair share bijdragen leveren aan de realisatie van sociale huur elders.

Daarvoor hebben we deze compensatieregeling nodig, waarmee we de noodzaak onderschrijven toe te moeten naar een woningmarkt met meer sociale huurwoningen omdat daar de grote behoefte zit. 3. Uiteraard moet de compensatie die bij bouwprojecten moet worden betaald, wanneer er geen sociale huurwoningen worden gerealiseerd, schappelijk zijn. Dat wil zeggen dat het niet de marktontwikkelingen moet verstoren. De compensatie betreft hier doorgaans enkele tienduizenden euro’s afgezet tegen een miljoen wat één grote woning al moet opleveren. 4. Ontwikkelaar H2H is in tegenstelling tot wat zij aangeven niet de enige partij met bouwinitiatieven waar de compensatieregeling op van toepassing is. 5. De grens eventueel stellen op minstens tien woningen voor het van toepassing verklaren van de compensatieregeling leidt ertoe dat er minder woningen gerealiseerd gaan worden in bouwprojecten. Het werkt dan namelijk stimulerend om minder dan tien woningen te realiseren, ook als er ruimte is voor meer woningen. Dit strookt niet met de wens om juist in te zetten op verdichting in de gemeente Zandvoort. Ook ondermijnt dit onze woningbouwambitie (er worden dan minder woningen én grotere woningen gebouwd). Bovendien maakt het de Rijksdoelstelling

van 30% sociale huur bouwen moeilijker, omdat er minder geld in het Fonds Sociale Woningbouw beland. Het voordeel aan de huidige regeling is nu juist dat ook bij kleine projecten een kleine compensatie wordt gevraagd. 6. De regeling is lineair ingestoken: naarmate het bouwvlak waarop woningen gerealiseerd worden, groter is, neemt ook de te betalen compensatie toe. Bij projecten met minder dan tien woningen is het bouwvlak doorgaans kleiner dan bij projecten met meer woningen. Hierdoor zal ook de te betalen compensatie lager uitvallen. Ook worden dure koopwoningen zwaarder belast dan de bouw van betaalbare koop- of huurwoningen. Zo stimuleren we de bouw van de meest benodigde woningen: sociaal en betaalbaar. Het beeld dat de compensatieregeling bij projecten met minder dan tien woningen niet uit kan, en bij projecten met meer woningen wel, klopt daarmee niet. 7. De gemeente heeft een casus lopen waarbij voor één woning gecompenseerd moet worden. Met de ontwikkelaar is hiermee inmiddels een akkoord bereikt. Op dit moment is een privaatjurist van de gemeente een overeenkomst hiervoor aan het opstellen. Het bedrag dat hierbij betaald dient te worden, is zeer beperkt (< € 20.000). Dit toont aan dat de regeling werkt, ook bij woningbouwprojecten met minder dan tien woningen. 8.

De uiteindelijke bedragen die bij de lopende casussen moeten worden betaald zijn lager dan de bedragen die door ontwikkelaar H2H als voorbeeld zijn genoemd. Bij één van de woningbouwprojecten van H2H hoeft in zijn geheel geen compensatie te worden betaald, omdat is geconstateerd dat deze onder de overgangsregeling valt. 9. De Omgevingsdienst IJmond constateert dat zij geen afstel van projecten ziet wegens de compensatieregeling. De Omgevingsdienst heeft daarnaast niet meegemaakt dat er daadwerkelijk werd afgezien van projecten als deze eenmaal in procedure zijn gebracht. Ook niet specifiek voor projecten met minder dan tien woningen. Daarnaast geeft de Omgevingsdienst aan dat de te betalen bedragen beperkt zijn ten opzichte van de winst die wordt gemaakt over de projecten. 10. De Omgevingsdienst IJmond constateert dat de compensatieregeling het proces tot vergunningsverlening enigszins bemoeilijkt. Het grootste probleem hierin is dat er zowel bij ODIJ als bij Haarlem/Zandvoort nog niet genoeg ervaring was om tot snelle concrete adviezen te komen richting initiatiefnemers. Dit heeft de doorlooptijd van een ontwikkeling opgerekt. Inmiddels begint hier meer snelheid in te komen door de opgedane ervaring. Verder is in de berekening het uitgangspunt verlegd van kavel naar bouwvlak.

Een ontwikkelaar mag niet een heel kavel bebouwen, slechts het bouwvlak, waardoor het niet eerlijk is om de kavel als uitgangspunt te nemen. 11. Bij het vaststellen van de compensatieregeling werd gelijktijdig een overgangsregeling van kracht. Het is immers niet fair om een regeling op te leggen bij initiatieven die ouder zijn dan de regeling zelf. Eerdere initiatieven vielen onder deze overgangsregeling en daarmee was de compensatieregeling eerder niet toepassing. Dit is de belangrijkste reden dat er nu pas casussen spelen. 12. De compensatieregeling stelt dat, wanneer de ontwikkelaar meent dat het bedrag niet uit kan, de ontwikkelaar dit bij de desbetreffende casus aantoont. Dit heeft ontwikkelaar H2H bij geen enkele casus gedaan. Dit is echter de eerste stap voor een ontwikkelaar om te onderbouwen dat de regeling niet uit kan. 2

13. H2H zegt dat ze signaleren dat ook particuliere initiatieven hard worden geraakt, zoals inwoners die binnen hun eigen woning of perceel, via bijvoorbeeld dakopbouw of splitsing, woonruimte willen creëren. Dit klopt niet. Bij bouwinitiatieven waarbij ingegrepen wordt in de bestaande woningvoorraad is de huisvestingsverordening van toepassing en niet de compensatieregeling. De compensatieregeling geldt enkel voor nieuw te realiseren woningen waarbij een wijziging van het voormalige bestemmingsplan plaatsvindt. 14. Bij de huidige regeling dient alleen het aandeel niet gerealiseerde sociale huur afgekocht te worden. De overige segmenten die de ontwikkelaar niet maakt, zoals middenhuur of betaalbare koop, hoeven niet gecompenseerd te worden. Hier heeft de ontwikkelaar financieel voordeel van. Verder wordt alleen gerekend met het bouwvlak en niet met het totaal aantal vierkante meters GBO dat wordt gerealiseerd. Ook hier heeft de ontwikkelaar financieel voordeel van wanneer ook woonruimte op de verdiepingen gerealiseerd wordt. 15. De compensatieregeling voortijdig, zonder gedegen evaluatie, aanpassen of stopzetten zonder een alternatief te hebben, is onverstandig. Het geeft het signaal af dat de huidige regeling niet werkt, terwijl die signalen bij de betreffende casussen niet feitelijk zijn aangetoond.

Nu de meeste projecten niet meer onder de overgangsregeling vallen en we systematisch met het bouwvlak voor de nieuw op te richten woning(en) rekenen, ontstaan ambtelijke ritme en ervarenheid met de regeling. Ook leidt dit tot resultaten, zoals het akkoord tussen gemeente en ontwikkelaar op een casus nu aantoont (zie punt 7). Dit laatste wijst tevens uit dat de regeling ook werkt bij woningbouwplannen met minder dan tien woningen. 16. Door uit te blijven gaan van evaluatie na drie casussen kunnen we een gedegen evaluatie doen en op basis van de ervaringen met deze casussen de huidige regeling verbeteren. Hiervoor wordt ook gesproken met ontwikkelaars. De evaluatie kan naar voren worden getrokken in de uitvoeringsagenda van het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort, zodat de evaluatie direct in Q1 2026 opgepakt kan worden. 17. In het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma wordt opgenomen dat de regeling na evaluatie en aanpassing in ieder geval wordt aangepast op de volgende aspecten: de regeling moet makkelijker te begrijpen zijn. Daarom moet naast een voorbeeldberekening ook een duidelijke formule voor de berekening opgenomen worden. Ook wordt duidelijk opgenomen dat het bouwvlak het uitgangspunt is i.p.v. de kavelgrootte. Ten slotte trekken we lering uit gesprekken met ontwikkelaars en andere gelijksoortige regelingen bij andere gemeenten. •

ZEE, PvdA, GroenLinks, CDA: We zien graag dat lokale voorrang wordt toegepast bij het toewijzen van betaalbare koopwoningen. Antwoord In de regionale uitgangspuntennotitie voor de nieuwe huisvestingsverordening (vastgesteld in de gemeenteraad 25-3-2025) is als uitgangspunt opgenomen: we wijzen maximaal 50% (het wettelijke maximum) van alle nieuwbouw betaalbare koopwoningen in de eerste plaats toe aan huishoudens die hier op basis van het inkomen op 3

aangewezen zijn. Ten tweede wijzen we deze nieuwbouw betaalbare koopwoningen voor 50% trapsgewijs toe: eerst aan inwoners uit de eigen gemeente, vervolgens aan inwoners uit de regio en daarna overige woningzoekenden. Dit wordt aangevuld met voorrang voor inwoners die een sociale huurwoning achterlaten, waarmee de lokale doorstroming verder wordt bevorderd. Maximaal 50% van de opleveringen nieuwbouw koopwoningen mag met lokale/regionale voorrang worden toegewezen en dat percentage gebruiken we maximaal. De Huisvestingswet 2014 (artikel 14, lid 2) bepaalt dat dit percentage niet hoger mag zijn. Het is dus niet mogelijk om tot een 100% toewijzing in de eerste verkoop te komen aan Zandvoorters. Een deel van de woningvoorraad moet namelijk ten aller tijden beschikbaar zijn voor reguliere woningzoekenden (d.w.z. zonder enige vorm van voorrangsregels). Het vastgelegde uitgangspunt over de toewijzing van nieuwbouw betaalbare koopwoningen is meegenomen in de concept huisvestingsverordening die in december 2025 aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Dit is nieuw voor de gemeenten. Het college zal daarom een inwerkingstredingsbesluit voor toewijzing van betaalbare koopwoningen uitwerken met nadere regels over de wijze waarop de uitvoering, in samenwerking met marktpartijen, wordt georganiseerd. •

VVD: In de Uitgangspuntennotitie wordt de leegstandverordening als instrument voor het bestrijden van leegstand benoemt. Kan worden meegenomen dat bij leegstand de gemeente eerst in gesprek gaat met de eigenaar? Antwoord In een leegstandverordening wordt geregeld dat eigenaren leegstand melden aan de gemeente zodra een pand langer dan een bepaalde termijn leegstaat. Binnen drie maanden na de melding voert de gemeente overleg met de eigenaar over het gebruik van het pand. Bij niet naleven (geen melding doen) zal de gemeente in eerste instantie kiezen voor een persoonlijke benadering door in gesprek aan te gaan om eigenaren in beweging te krijgen. Het in gesprek gaan met de eigenaar is daarmee de eerste stap in de leegstandverordening.

•

CDA: Wordt bij de verkenning voor het invoeren van een leegstandverordening ook naar handhaving gekeken? Antwoord Bij de verkenning voor het invoeren van een leegstandsverordening wordt ook het aspect handhaving meegenomen. Zeker ook omdat de organisatie ervan en de capaciteit goed geregeld moeten worden. Dit een randvoorwaarde voor een goede uitvoering van een leegstandverordening

•

OPZ: Wanneer gaan de nieuwe regels voor Hospitaverhuur in?

4

Antwoord Hospitaverhuur kan al toegestaan worden vanaf de beoogde inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingsverordening Zandvoort 2026: vanaf 1 januari 2026. De regeling is gebonden aan landelijke regels. De nieuwe Huisvestingsverordening wordt in de gemeenteraad van december ter besluitvorming voorgelegd. Na vaststelling van de huisvestingsverordening door de gemeenteraad wordt het omgevingsplan hierop aangepast. •

OPZ: De grootte van woningen bij (bouwkundig) splitsen wordt 50m2 aangehouden. Is er geen behoefte aan kleinere woningen? Antwoord De grens voor bouwkundig en kadastraal splitsen verder verlagen dan 50 m² is natuurlijk mogelijk. In de afspraken met Pré Wonen hebben we ook al afspraken gemaakt over jongerenwoningen en via de Actualisatie spelregels kunnen we ook kleinere woningen voor jongeren realiseren. Door te kiezen voor een minimale grens van 50 m² bij bouwkundig en kadastraal splitsen zorgen we ervoor dat er niet teveel kleine woningen in de bestaande voorraad worden gerealiseerd. In het oude dorp veel meer kleinere woningen realiseren heeft negatieve effecten op leefbaarheid (o.a. parkeren). Bovendien bieden woningen van 50 m² een woonoplossing aan meer groepen dan alleen aan jongeren, bijvoorbeeld ook aan spoedzoekers, economisch daklozen of één- of tweepersoonshuishoudens.

•

OPZ: In de Uitgangspuntennotitie is aangegeven dat recreatiewoningen niet mogen worden bewoond. Kan aan recreatiewoningen een dubbele bestemming van recreatie en permanente bewoning worden gegeven, zodat er meer woningen beschikbaar komen? Antwoord Elke gemeente heeft de bevoegdheid om de bestemming van gronden en gebouwen vast te stellen, dus ook van recreatiewoningen. In een recreatiewoning mag alleen permanent worden gewoond als deze de bestemming wonen heeft. Gemeenten moeten handhavend optreden tegen mensen die onrechtmatig in een recreatiewoning wonen. Minister Mona Keijzer werkt aan nieuwe regelgeving (een instructieregel) waarmee bestaande bewoners onder bepaalde voorwaarden permanent in een recreatiewoning kunnen blijven wonen. Wanneer deze instructieregels is vastgesteld krijgen gemeenten de opdracht om bestaande gevallen van permanente bewoning van recreatiewoningen onder bepaalde voorwaarden - toe te staan in het omgevingsplan, voor bepaalde tijd. Deze instructieregel is nog in consultatie en wordt momenteel verder uitgewerkt door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Zolang de instructieregel niet van kracht is, handelt de gemeente niet in tegen het beleid van de landelijke overheid. In de gemeente Zandvoort staan verschillende recreatiewoningen op verschillende plekken.

Een dubbele bestemming geven aan recreatiewoningen is niet wenselijk in het kader van leefbaarheid voor bewoners en omwonenden, en voor het aanbieden van een 5

kwalitatief goed toeristische product. In de uitvoeringsagenda van het VHP zou wel een actie kunnen worden opgenomen te onderzoeken in hoeverre het wenselijk en mogelijk is de bestemming van (enkele) recreatiewoningen om te zetten naar de bestemming wonen. •

ZEE: Is het niet zo dat inkomensafhankelijke huurverhoging het negatieve bijeffect heeft dat er qua inkomens meer homogeniteit ontstaat en dat dit niet goed is voor de sociale cohesie in een complex of wijk? Antwoord De inkomensafhankelijke huurverhoging is een maatregel waarbij de huur van een sociale huurwoning sterker kan stijgen als het inkomen van de huurder boven een bepaalde grens ligt. Deze regeling is bedoeld om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Mensen met een hoger inkomen worden zo gestimuleerd om door te stromen naar een vrijesectorwoning of koopwoning. Zonder deze regeling blijven sommige hogere inkomens lang in goedkope sociale huurwoningen wonen. De regeling is eerlijker tegenover lagere inkomens. Sociale huurwoningen moeten vooral ten goede komen aan inwoners met een beperkt inkomen. Voor corporaties zorgen meer huurinkomsten tevens voor investeringen in onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Hierover zijn afspraken gemaakt met Pré Wonen in de huidige prestatieafspraken. Daarin is eveneens afgesproken dat Pré Wonen een vrije toewijzingsruimte van 15% heeft. Dit is het percentage van de sociale huurwoningen dat zij mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huur. Dit kan bijvoorbeeld gebruikt worden voor huishoudens die door hun individuele situatie moeilijk aan een passende woning kunnen komen.

Ook zorgt deze afspraak voor meer heterogeniteit in een wijk omdat er meer verschillende inkomens in elkaars nabijheid wonen.

•

VVD en OPZ: Hoe moeten we de woningbouwambitie opvatten? Antwoord In het nieuwe volkshuisvestingsprogramma komt de gemeente op de volgende ambitie uit: • We bouwen minimaal 630 zelfstandige woningen tot 2031. Hiervan komen 450 woningen voort uit de behoefte tot 2031 en de overige 180 woningen zijn woningen waarvan is afgesproken dat Pré Wonen deze realiseert tot en met 2025 maar waartoe zij nog niet gekomen zijn. • We voegen minimaal 930 zelfstandige woningen toe in de doorkijk tot 2040. De 630 woningen tot en 2031 maken hier onderdeel van uit. De ambitie tot 2040 kan verder aangescherpt worden in de looptijd van het volkshuisvestingsprogramma zodra een nauwkeurigere behoefteraming voor de periode 2032-2040 beschikbaar is.

•

CDA: Doet oproep aan het college jongeren te betrekken bij opstellen VHP? Antwoord 6

In de inspraakperiode zullen we een extra inspanning doen om jongeren te bereiken, bijvoorbeeld door organisaties waar jongeren lid van zijn, aan te schrijven.

7