Beantwoording technische vragen OPZ

Betreft:

Technische vragen Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex

Behandeling: Commissievergadering d.d. 01-02-2022 agendapunt 9 Datum:

28-01-2022

De verschillende plandelen volgen zoveel mogelijk de kadastrale eigendomsgrenzen zodat er per plandeel een beperkt aantal verschillende eigenaren zijn. Als de eigenaren binnen een plandeel tot onderlinge overeenstemming komen kan dat deel in uitvoering komen. 1. Zijn er eigenaren die (nog) geen commitment hebben afgegeven aan een herontwikkeling binnen een bepaald plandeel? Zo ja, kunt u deze per plandeel duiden? Antwoord: Geen van de eigenaren heeft een definitief commitment afgegeven. Wel zijn zij betrokken bij de totstandkoming van het SPvE en zijn er globale berekeningen gemaakt over de haalbaarheid van dit project. Het voorliggende SPvE is hier het product van. Pas na vaststelling van het SPvE staan de spelregels vast en kunnen de eigenaren per plandeel onderling bepalen of de herontwikkeling wordt opgepakt. De raad wordt gevraagd in te stemmen met het overnemen van de aan te leggen openbare ruimte onder de voorwaarde dat de kosten daarvan op het project worden verhaald. De aanlegkosten en een bijdrage voor beheer en onderhoud voor de eerste periode worden met het afsluiten van Anterieure Overeenkomsten verhaald op de ontwikkelaars van de verschillende plandelen. Op termijn komen de beheer- en onderhoudslasten voor rekening van de gemeente. 2.

Wat bedragen de kosten voor de aanleg? Antwoord: Die kosten zijn nog niet bekend want die hangen af van wat er op basis van het SPvE wordt uitgewerkt. 3. Wat is de bijdrage voor beheer en onderhoud? Antwoord: Zie 2.

Technische vragen Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex raadscommissie 01-02-2022

4. Op welke termijn komen de beheer- en onderhoudslasten voor rekening van de gemeente? Antwoord: Dat is nader af te spreken in de af te sluiten Anterieure Overeenkomsten. Meestal wordt een onderhoudstermijn van een jaar afgesproken, daarna komt het in beheer bij de gemeente. 5. Wat voor bedrag is ingerekend als risico voor het gefaseerd aanleggen? Antwoord: Er is nog geen bedrag ingerekend, zie ook 2. Kosten die voor de hele ontwikkeling gelden worden eerlijk verdeeld over de plandelen. Op de verschillende plandelen zijn de verschillen in wat er gebouwd kan worden groot. Het ene plandeel kan dus op een veel grotere opbrengst rekenen dan het andere. Om dat te nivelleren wordt het opbrengstpotentieel door een externe planeconoom berekend en worden de kosten voor het geheel, zoals onder andere de aanleg van parkeerplaatsen, openbare ruimte, gemeentelijke plankosten en bijdragen aan de onrendabele top van sociale huurwoningen naar rato van het opbrengst potentieel eerlijk verdeeld. Op het moment dat een plandeel in ontwikkeling gaat wordt met de ontwikkelaar een Anterieure Overeenkomst gesloten om deze kosten op dat plandeel te verhalen. Ook start de gemeente dan het proces om te komen tot een nieuw bestemmingsplan op.

Vanaf het moment dat de raad dit SPvE heeft vastgesteld is het ook geheel aan de eigenaren zelf om te bepalen of een plandeel in ontwikkeling gaat en wanneer, maar het zou ook kunnen dat een plandeel niet tot ontwikkeling komt. 6. Is er een moment voorafgaand aan de start van het eerste initiatief om het eerste plan tot ontwikkelingen te brengen dat alle plandelen moeten instemmen met de door de planeconoom berekende kosten en de per plandeel berekende nivellering? Antwoord: In principe is dat niet nodig. De gemeente legt de berekende kosten op via de Anterieure Overeenkomst. 7. Zo ja, wordt een dergelijk instemming contractueel vastgelegd? Antwoord: Zie 6. Contractueel vastleggen is geen noodzaak maar geeft wel voor de eigenaren onderling en richting gemeente zekerheid. Indien gewerkt zou worden met een verplichte contractuele afspraak staat of valt het project met deelname van alle eigenaren. Door een berekening vooraf en die via de Anterieure Overeenkomst te borgen kan er zonder contractuele afspraken gewerkt worden. 8.

Zo niet, wie staat dan garant als bijvoorbeeld Pré wonen start met de eerste planontwikkeling en de overige plandelen komen nog niet tot ontwikkeling voor de bijdrage aan Pré wonen voor de onrendabele top van de sociale huurwoningen en de gemaakte plankosten en faseringskosten voor de aanleg van de openbare ruimte? Technische vragen Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex raadscommissie 01-02-2022

Omdat de gemeente verantwoordelijk wordt voor de aanleg van de openbare ruimte kan het zijn dat die al nagenoeg volledig is aangelegd voordat alle plankosten zijn gedekt door Anterieure Overeenkomsten. In het kader van het stimuleren van woningbouw wordt dat risico als aanvaardbaar gezien. Antwoord: Dat risico ligt dan bij gemeente en Pré Wonen. Uitsluiten van dat risico kan alleen door vooraf alles contractueel vast te leggen. We schatten in dat een contractuele afspraak met alle eigenaren op hetzelfde moment onhaalbaar is en dan het hele project niet van de grond komt. Pré Wonen is bereid dat risico te dragen, aan de gemeente wordt gevraagd dat ook te doen. 9. Voor welk bedrag is dat risico ingeschat? Antwoord: Op dit moment is alleen het risico benoemd, er is nog geen bedrag bekend. De openbare ruimte, met name in het binnen gebied waar het grootste deel van de kosten in gaat zitten, wordt pas aangelegd als er meerdere plandelen zijn ontwikkeld. Het is aannemelijk dat dan ook het grootste deel van de kosten is gedekt. 10. Bij hoeveel gerealiseerde plandelen is nu het idee om te starten met de aanleg en wat wordt in de tijdelijkheid aangelegd? Antwoord: Dat is nog niet bekend en wordt bepaald na de start van het eerste plandeel. Twee bedrijven moet afstand doen van hun milieucategorie, die zich niet verhouden tot woningbouw.

Deze twee bedrijven zullen op voorhand moeten afzien van hun recht daarop. Dat hebben zij ook toegezegd onder voorwaarden van compensatie. Die compensatiekosten worden verhaald op het geheel en maken deel uit van de berekening van de algemene kosten. De toezegging van deze bedrijven moet nog contractueel worden vastgelegd. Dat vindt plaats na het vaststellen van het SPvE en voordat het eerste plandeel in ontwikkeling gaat. Het betalen van de compensatie gebeurt pas als het bestemmingsplan (waarin het milieurecht komt te vervallen) onherroepelijk is. 11. Zijn de voorwaarden en de hoogte van de (financiële) compensatie al mondeling overeengekomen? Antwoord: Deze zijn mondeling overeengekomen en per e-mail bevestigd. 12. Zijn er voor beide bedrijven voldoende alternatieven om hun bedrijf elders voor te zetten en zo ja is er een verhuiskostenregeling voor deze bedrijven in de algemene kosten voor deze bedrijven voorzien? Antwoord: De bedrijven hebben aangegeven onder welke voorwaarden zij hun bedrijfsactiviteiten op hun huidige locatie kunnen staken. Daar zijn financiële afspraken over gemaakt. De kosten Technische vragen Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex raadscommissie 01-02-2022

die ermee gemoeid zijn worden meegenomen in de algemene kosten en daarmee verdeeld over het hele plangebied. 13. Wie staat garant dat beide eigenaren van die bedrijven ook daadwerkelijk hun compensatie ontvangen aangezien de algemene kosten over meerdere plandelen worden verdeeld en het zou kunnen voorkomen dat één plandeel niet of pas veel later tot uitvoering komt? Antwoord: De gemeente staat daarvoor garant en zij betaald dat uit de af te sluiten Anterieure Overeenkomsten. Zolang deze bedrijven op het terrein functioneren is elke woningbouw uitgesloten. Dus op het moment dat eerste plandeel in ontwikkeling gaat zal de afkoop geeffectueerd moeten worden. Het is aannemelijk dat Pré Wonen als eerste start. Deze eigenaar bezit de helft van het plangebied. Als dat eenmaal in gang is gezet is de verwachting dat er snel meer plandelen volgen.

Namens fractie OPZ

Technische vragen Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex raadscommissie 01-02-2022