Beantwoording technische vragen Oplegnotitie OPZ RIB Toezicht Bouw Strandpaviljoens

Beantwoording technische vragen

Hierbij de beantwoording van de technische vragen van de oplegnotitie van de fractie OPZ over het agendapunt 4 Raadsinformatiebrief Toezicht bouw Strandpaviljoens van de raadscommissie van 1 november: 1: Vraag ODIJ heeft nogal wat onvolkomenheden geconstateerd. Er waren 5 omgevingsvergunningen niet tijdig aangepast, er zijn 2 ambtelijke waarschuwingen gegeven. En afwijkend van wat elders gebruikelijk is “opereren” 3 strandpaviljoens zonder omgevingsvergunning maar op basis van een vergunningsaanvraag met zicht op een te verlenen omgevingsvergunning. Het lijkt erop dat er nogal wat zaken zijn die niet goed tussen de oren zitten en verbetering verdienen..?

Antwoord: De 5 omgevingsvergunningen die niet tijdig zijn aangepast, zijn nu in behandeling. Aan de 2 ambtelijke waarschuwingen is gehoor gegeven na een waarschuwing. Bij ‘opereren’ van 3 strandpaviljoens zonder omgevingsvergunning is voor dit seizoen een afweging gemaakt. Op deze locaties ligt een omgevingsvergunning voor het plaatsen van een strandpaviljoen. De paviljoens die geplaatst zijn kwamen echter niet (geheel) overeen met de bestaande vergunning, maar wel met een aangevraagde vergunning. Deze situaties vroegen om maatwerk en er is afgewogen wat de consequenties waren/zijn. Een deel van een paviljoen of een geheel paviljoen laten afbreken om het oude paviljoen weer te laten opbouwen, om deze vervolgens weer af te breken zodra de vergunning voor het nieuwe paviljoen/een deel van het paviljoen is verleend, geeft erg veel (bouw) bewegingen op het strand tijdens het seizoen (er is namelijk een exploitatieverplichting.). Al deze bewegingen brengen veel risico’s met zich mee in het hoogseizoen voor de omgeving. Daarnaast was er in deze situaties zicht op verlening van de nieuwe aanvragen. Door het in werking treden van het nieuwe omgevingsplan Strand heeft verlening vertraging opgelopen en uiteindelijk geresulteerd in het buiten behandeling stellen van de aanvraag.

Er is voor dit seizoen gekozen voor de oplossing dit administratief af te handelen en hier bij de opbouw komend seizoen goed op te controleren. Begin volgend seizoen wordt eerder geschouwd bij de opbouw. Dit zal integraal opgepakt worden vanuit de diverse disciplines. Bij de schouw wordt uitgegaan van de laatst verleende vergunning. Zodra afwijkingen geconstateerd worden, worden maatregelen genomen. Bij overtredingen wordt gewaarschuwd en als een waarschuwing niet helpt, volgt een ‘vooraankondiging last onder dwangsom’ en wordt een handhavingstraject opgestart. Nieuw in het omgevingsplan Strand is een opbouw termijn. Een seizoensgebonden strandpaviljoen dient met alle bijbehorende voorzieningen volledig te zijn opgebouwd uiterlijk vóór 22 maart en moet in ieder geval vanaf 22 maart geopend zijn en toegankelijk zijn voor gasten/bezoekers. Ook dit maakt handhaving makkelijker. De pachters zullen middels een brief op de hoogte worden gesteld van de belangrijkste wijzigingen vanuit het omgevingsplan en de belangrijkste aandachtspunten voor komend seizoen, zodat zij goed op de hoogte zijn.

2: Vraag Contractueel moeten paviljoens jaarlijks opgebouwd worden, en geldt er een exploitatieplicht. 1/4

Vanaf wanneer geldt er een exploitatieplicht en voor welke activiteiten? Bijvoorbeeld ook voor de verhuur van strandstoelen?

Antwoord: Er geldt een plicht om het gehuurde strandperceel ook daadwerkelijk te exploiteren als strandpaviljoen. In beginsel behoort de verhuur van strandstoelen tot de exploitatie, maar dat is natuurlijk wel afhankelijk van het weer. Als het gaat om de verhuur van strandstoelen buiten het gehuurde perceel (preciezer gezegd: de ruimte tussen de lijn van 10 meter vanaf de laatste hoogwaterlijn en de voorgrens van het gehuurde perceel), is dit een historisch ontstaan “gewoonterecht”. Aangezien deze ruimte niet tot het gehuurde strandperceel behoort, is hier geen sprake van een exploitatieplicht.

3: Vraag Onderhuur is niet toegestaan maar de praktijk lijkt anders. Is alles toegestaan? Duidelijkheid is nodig.

Antwoord: Onderhuur is in beginsel niet toegestaan. Alleen indien de expliciete toestemming van het college is verkregen, mag worden onderverhuurd. Die toestemming wordt alleen verleend in uitzonderingssituaties, bijvoorbeeld als de verkoop van een strandpaviljoen stagneert doordat de aspirant-koper geen (of geen toereikende) financiering van de bank kan verkrijgen. In dat geval zou het college toestemming tot onderhuur kunnen verlenen als er tussen verkoper en koper een zogenaamde “ingroeiregeling” wordt afgesproken. De verkoper blijft dan hoofdhuurder en deze verhuurt onder aan de aspirant-koper. De onderhuur eindigt zodra de aspirantkoper de volledige koopprijs heeft voldaan en het strandpaviljoen formeel aan hem is overgedragen. Daarnaast is er het fenomeen van de surfscholen dat zich al sinds vele jaren voordoet. Vaak begon zoiets als een nevenactiviteit die door het paviljoen werd georganiseerd (geen onderhuur). Maar gaandeweg vond er professionalisering plaats en werden de lessen meer en meer gegeven door van het paviljoen losstaande surfscholen (wel onderhuur). Het is lastig te herkennen wanneer deze grens wordt overschreden. Allereerst is het nodig dat de gemeente haar standpunt hierin bepaalt. Is onderhuur altijd verkeerd? Vanuit het oogpunt van veiligheid kan het zelfs een goede ontwikkeling zijn als professionele surfscholen de lessen verzorgen.

De gemeente zou dan faciliterend kunnen optreden door onderhuur toe te staan. Ook moet nader worden bekeken hoe de surfscholen zich verhouden tot de nieuwe omgevingsvisie. Tot slot is er, mede door de jarenlange gezamenlijke inspanningen van de strandondernemers en de gemeente, waarbij als belangrijke aanjager de ontwikkeling van de jaarrondpaviljoens kan worden genoemd, een verregaande professionalisering van de strandpaviljoens te zien. Veel strandpaviljoens worden op dit moment gerekend tot volwassen en hoogwaardige horecagelegenheden. Vanwege de financiële en juridische gevolgen van de waardestijging gaan steeds meer paviljoenhouders hun onderneming drijven in een B.V., zodat zoveel mogelijk gebruik kon worden gemaakt van de (fiscale) ondernemersfaciliteiten. Sommigen maken daarbij ook gebruik van de zogenaamde “Holding” B.V., waarin dan de pensioenrechten worden ondergebracht. De meest recente ontwikkeling is de combinatie van activiteiten op het land en op het strand, bijvoorbeeld een hotel of camping gecombineerd met een (of meer) strandpaviljoen(s). Dit is vooral het terrein van grote spelers op recreatiegebied. Ook de voorgenomen hotelontwikkeling op het Badhuisplein met twee daaraan grenzende strandpaviljoens die door betreffende ontwikkelaar zijn aangekocht (Haven van Zandvoort en Corendon Beach Club) is daar een voorbeeld van.

De grootte van dit soort bedrijven brengt een veel uitgebreidere 2/4

vennootschapsstructuur met zich mee dan wat wij tot nu toe gewend waren. Hierbij zal de gemeente zich (moeten) realiseren dat de directeur van een dergelijk bedrijf niet zelf deelneemt aan de dagelijkse bedrijfsvoering, oftewel: er is een ontwikkeling gaande waarbij de huur van het strandperceel en de exploitatie van het strandpaviljoen niet meer in één hand zijn. De rechtsverhouding tussen de huurder van het strandperceel en de exploitant van het paviljoen wordt dan in een (onder)huurovereenkomst vastgelegd. Teneinde de verdergaande professionalisering van de Zandvoortse strandpaviljoens niet te belemmeren, beraadt het college zich om ook in deze gevallen onderhuur toe te staan. Wel moet aandacht worden besteed aan de voorwaarden waaronder dit mogelijk wordt gemaakt, zodat de gemeente haar “grip” op het strand zoveel mogelijk behoudt.

4: Vraag Is het niet kunnen vinden van personeel een geldig excuus om niet aan de exploitatieplicht te hoeven voldoen?

Antwoord: De huurovereenkomst geeft een mogelijkheid om bij het college een verzoek in te dienen tot opschorting daarvan in geval van een overmachtssituatie. Zo’n situatie doet zich bijvoorbeeld voor als het paviljoen door brand teniet gaat. Of het gebrek aan personeel ook een dergelijke overmachtssituatie kan vormen, valt te betwijfelen, maar zal per individueel geval moeten worden bekeken. In ieder geval zal de verzoeker de aanwezigheid van de overmachtssituatie moeten bewijzen. Zodra de overmachtssituatie is geweken en redelijkerwijs exploitatie weer mogelijk is, herleeft de verplichting voor de huurder om de exploitatie te hervatten. Bovendien blijft, ook al wordt het verzoek gehonoreerd, de verplichting tot betaling van de huurpenningen onverkort in stand.

5: Vraag Als er door een strandpaviljoen – ondergeschikt aan de hoofdfunctie – strandbungalows verhuurd mogen worden, mag dat dan ook als de hoofdfunctie i.c. het strandpaviljoen (nog) niet is opgebouwd of als het strandpaviljoen helemaal niet geëxploiteerd wordt?

Antwoord: Zoals gezegd is het aan de huurder om in voorkomend geval het verzoek vorm te geven en te onderbouwen. Het college toetst het verzoek en beoordeelt of de onderbouwing voldoende is, daarbij alle betrokken belangen in ogenschouw nemende. Hoe die beoordeling dan uitvalt, hangt af van de omstandigheden van het geval en kan dus niet van tevoren worden aangegeven.

6: Vraag Zijn voorwaarden zoals de exploitatieplicht wel voldoende duidelijk / bekend bij de doelgroep?

Antwoord: Het college meent van wel, maar is altijd tot nadere uitleg bereid.

7: Vraag Vinden we dat het nakomen van exploitatievoorwaarden gehandhaafd moet worden?

Antwoord: Ja. 3/4

8: Vraag Vanaf de boulevard is het aanzicht van paviljoens niet altijd een visitekaartje voor Zandvoort. Goederenopslag, voorraad- en afvalcontainers, strandstoelen etc. vormen nogal eens een rommelige aanblik. De uitbreiding van (jaarrond)strandpaviljoens naar 775 of 700 m2 is indertijd toegestaan om al dit soort zaken inpandig te kunnen lossen. Sindsdien werd het maximaal toegestane oppervlak vaak uitsluitend voor de bedrijfsactiviteiten gebruikt en werden er voor opslag, afval etc. alsnog, met overschrijding van het maximale bouwopppervlak, allerlei zaken bijgeplaatst. Dat was niet de bedoeling en dus reden om dit in nieuwe omgevingsvergunningen van strandpaviljoens expliciet te vermelden. Maar bestaande paviljoens zien er daardoor vanaf de Boulevards niet erg aantrekkelijk uit (achterkantsituaties). Meningen? Wat hieraan te doen?

Antwoord: Alle nieuwe aanvragen worden beoordeeld op het Omgevingsplan Strand. Hierin is m.b.t opslag en afval extra regels opgenomen, namelijk dat opslag (ook voor afval) alleen nog inpandig mag plaatsvinden. Op alles wat dan nog buiten wordt neergezet/opgeslagen kan door de BOA’s van de gemeente worden gehandhaafd. Op extra bouwwerken kan door ODIJ worden gehandhaafd. Dit geldt echter alleen voor nieuwe aanvragen (na de inwerking treding van het omgevingsplan strand). Bij de huidige situaties kan door ODIJ worden gehandhaafd als het om ‘bouwwerken’ gaat.

9: Vraag Zijn er niet wat (te)veel vergunningen om met auto’s op het strand te mogen rijden? Tijd lijkt rijp om verkeer op het strand sterk te beperken en slechts een zeer beperkt aantal vergunningen af te geven?

Antwoord: Het huidige beleid ‘Voertuigen op en in de omgeving van het strand’ stamt uit 2007. Het jaarlijks aantal ontheffingen en verkeer op het strand is sinds het opstellen van dit beleid toegenomen. Het beleid zou daarom moeten worden geactualiseerd. Vooruitlopend hierop wordt op dit moment onderzocht welke ruimte het huidige beleid heeft om voor het aankomend zomerseizoen het verkeer te beperken en minder vergunningen af te geven.

9: Vraag Het aantal bij strandpaviljoens en op strandafgangen geparkeerde auto’s is aanzienlijk. Is het aanleiding om dit aantal flink terug te brengen? Wat wordt wenselijk, redelijk en handhaafbaar geacht?

Antwoord: Er wordt op dit moment onderzocht welke ruimte het huidige beleid heeft om voor het aankomend zomerseizoen het verkeer te beperken en minder vergunningen af te geven.

4/4