Vst Stedenbouwkundige visie en grex locatie Akwamarijn Zaltbommel

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Stedenbouwkundige visie en grex locatie Akwamarijn Zaltbommel

Kern van het raadsvoorstel De huidige locatie van zwembad Akwamarijn, sporthal De Ring en de petanquevereniging aan de Thorbeckestraat in Zaltbommel komt eind 2021 vrij voor herontwikkeling. Het zwembad en de sporthal verhuizen dan naar een nieuw pand aan de Oude Bosscheweg. De petanquevereniging verhuist dan naar sportpark de Watertoren. In november 2020 stelde u de uitgangspuntennotitie en het plan van aanpak & participatieplan vast. Daarna startte de klankbordgroep met de gemeente en een stedenbouwkundig bureau aan het opstellen van de stedenbouwkundige visie. In vier bijeenkomsten kwam de klankbordgroep bestaande uit 15 personen uit de omgeving tot een gedragen plan. Op 17 mei 2021 informeerde de klankbordgroep u in een presentatie over de concept stedenbouwkundige visie. In het plan van aanpak staat dat u als raad betrokken wordt bij de besluitvorming over de stedenbouwkundige visie. In deze adviesnota leggen we de stedenbouwkundige visie, de parkeernorm voor studio’s en het activeren van de grex ter besluitvorming aan u voor. De stedenbouwkundige visie is de basis voor het opstellen van het bestemmingsplan en de verdere planuitwerking. De stedenbouwkundige visie bevat uitgangspunten voor: - Het programma (welke functies en woningtypen); - De relatie met de wijk; - De sfeer en gebruik openbare ruimte; - De stromen (voetganger, fietser, auto).

De plannen zijn met de stedenbouwkundige visie voldoende concreet voor het activeren van de grex. Op basis van de stedenbouwkundige visie stellen we het bestemmingsplan op. Voor het vaststellen van het bestemmingsplan bent u bevoegd gezag, ook die stukken leggen we ter besluitvorming aan u voor. Gerelateerde raadsstukken Adviesnota voor de raad d.d. 5 november 2020: Herontwikkeling locatie Akwamarijn/De Ring Thorbeckestraat, Zaltbommel

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Stedenbouwkundige visie en grex locatie Akwamarijn Zaltbommel

Zaaknummer

: 204306

Datum collegevergadering

: 24 augustus 2021

Datum raadsbesluit

:

Datum raadsvergadering

: 30 september 2021

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Realisatie en Beheer ZBM, Paul Gerards

Voorstel 1. De stedenbouwkundige visie voor de herontwikkeling van de locatie Akwamarijn in Zaltbommel vast te stellen. 2. De grondexploitatie (grex) locatie Akwamarijn met een positief eindwaardesaldo van € 705.220 te activeren. Inleiding In november 2021 werd de uitgangspuntennotitie, het plan van aanpak en participatieplan voor de herontwikkeling van de locatie Akwamarijn in Zaltbommel vastgesteld. Daarna startte de klankbordgroep met de gemeente en een stedenbouwkundig bureau met het co-creatie proces. Het resultaat van dit proces is de stedenbouwkundige visie (zie bijlage). De stedenbouwkundige visie is de basis voor de toekomstige inrichting van de locatie Akwamarijn. In de visie staat hoe het gebied er ongeveer uit gaat zien, daarbij is aandacht voor de plek van gebouwen, de woningtypen, parkeerplaatsen, groen, wandelpaden en de uitstraling van het gebied. De visie kenmerkt zich door een speelse opzet, veel groen en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. In de visie is een diversiteit aan woningtypen opgenomen, zowel grondgebonden als appartementen. Het plan heeft ongeveer 35% sociale woningbouw.

2

Burgerparticipatie Intensieve bugerparticipatie vond plaats sinds november 2020. Een klankbordgroep van 15 personen werkte in vier sessies toe naar een gedragen visie (trede 4). Een uitgebreide beschrijving van het proces is opgenomen in de stedenbouwkundige visie in de bijlage. De visie werd gepresenteerd aan de omgeving (trede 2). De opmerkingen vanuit de omgeving nemen we als aandachtspunt mee in de uitwerking.

Argumenten 1.1 De stedenbouwkundige visie voldoet aan de uitgangspuntennotitie. De uitgangspuntennotitie is door de raad vastgesteld als toetsingskader. De thema’s uit de notitie zijn in de visie vertaald naar concrete uitgangspunten voor de herontwikkeling. 1.2 De stedenbouwkundige visie is gedragen door de klankbordgroep van belanghebbenden. In vier sessies werkte de klankbordgroep aan modellen en gaf steeds verder richting aan de verschijningsvorm van de ontwikkeling. Zij had daarbij aandacht voor de impact op de omgeving en de kwaliteit van de leefomgeving in én buiten het plangebied. 1.3 De stedenbouwkundige visie biedt een goede basis voor een kwalitatieve ontwikkeling en laat ruimte voor de uitwerking van de plannen. De stedenbouwkundige visie sluit functioneel en in bouwhoogten aan op de omgeving. Het plan heeft eigenheid door de speelse opzet en het groene karakter. In het plangebied is voldoende ruimte voor parkeren in de openbare ruimte. Voor studio’s in de sociale huur wordt, in afwijking van de parkeernota, een lagere parkeernorm van 1,3 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. Een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte wordt nagestreefd. 1.4 De stedenbouwkundige visie voorziet in een substantiële toevoeging in het aantal woningen. 3

Het plan biedt ruimte voor ongeveer 50 woningen van verschillende typen. Ruim 30% in de sociale huur en een combinatie van grondgebonden woningen en appartementen. Er wordt een flink aantal woningen toegevoegd aan de krappe woningmarkt. Bij de uitwerking in woningtypen wordt rekening gehouden met de behoefte in Zaltbommel. 1.5 Vaststelling van de stedenbouwkundige visie door de raad is afgesproken in het plan van aanpak. De raad stelde in november 2020 het plan van aanpak vast waarin is opgenomen dat de stedenbouwkundige visie ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. De visie is de basis voor het bestemmingsplan, de raad is beslissingsbevoegd voor het vaststellen van het bestemmingsplan. 2.1 De plannen zijn voldoende concreet voor het activeren van de grex De globale indeling van het plangebied met woningen, openbare ruimte en parkeren is bekend. Het rekenschema van de grondexploitatie is aangehecht. 2.2 De raad is beslissingsbevoegd voor het activeren van de grex.

Kanttekeningen/risico’s 1.1 Er zijn zorgen geuit over de impact van de stedenbouwkundige visie op de omgeving De zorgen hebben betrekking op inkijk vanuit de nieuwe appartementen, de inritten voor de parkeerkoffers en beperking van lichtinval in bestaande woningen. De zorgen zijn geuit door omwonenden tijdens de inloopavond op 15 juli. Tijdens het opstellen van de visie is er al aandacht geweest voor de impact van het plan op de omgeving. Met de visie die nu voorligt is er zoveel mogelijk rekening gehouden met een goede inpassing van de plannen in de omgeving. In de uitwerking van het plan is er aandacht voor oplossingen om de impact zoveel mogelijk te beperken. 2.1 Het positieve saldo van de grex is een momentopname op basis van de huidige grondwaarde De grond is op basis van een voorbeelduitwerking die voldoet aan de stedenbouwkundige visie getaxeerd. Deze grondprijzen zijn de basis voor het rekenschema van de grex. De grondprijzen voor woningbouw zijn op het moment erg hoog door krapte op de markt. Het is niet zeker of de grond deze waarde behoudt tot op het moment van verkoop van de grond. De stedenbouwkundige visie is echter dusdanig opgesteld, dat met lagere grondprijzen een neutraal resultaat mogelijk blijft.

Programma duurzaamheid In de uitwerking wordt rekening gehouden met duurzaamheid, waaronder: ruimtelijke adaptatie, natuurinclusief bouwen en het gebruik van daken voor zonnepalen en/of groen. De duurzaamheidsmaatregelen worden getoetst aan de uitgangspuntennotitie.

Financiën (incl. BTW-effect) Op basis van de huidige marktinzichten is voor deze ontwikkeling sprake van een grondprijs van gemiddeld € 75.000,- per wooneenheid (grondgebonden en appartement) voor koopwoningen en gemiddeld € 23.500,- per wooneenheid (grondgebonden en appartement) voor sociale huurwoningen. Zodra de uitgifte van kavels concreet wordt, worden aan u de op dat moment getaxeerde grondprijzen ter vaststelling voorgelegd. De grond wordt van de algemene dienst overgenomen tegen de boekwaarde van € 98.772. Alle kosten voor het bouwrijp maken, inclusief de huidige boekwaarde en sloop van de bestaande gebouwen en woonrijp maken zijn opgenomen in het grondexploitatiemodel.

4

De beoogde afdracht voor fonds bovenwijks is: € 158.785,-. Dit bedrag wordt bij verkoop van de grond onttrokken uit een van de reserves van de grondexploitaties. Binnen de huidige berekening van de grondexploitatie, die aan het eind van de looptijd in 2027 uitkomt op € 705.220 positief, zijn ook de risico’s becijferd en gekwantificeerd op maximaal € 239.662. Gelet op de winstgevendheid dient mogelijk in de toekomst vennootschapsbelasting betaald te worden over dit complex. De hiermee samenhangende lasten worden eenmalig per jaar integraal berekend over alle actieve grondexploitaties. In de reserves is voldoende dekking. Als gevolg van de activatie van de grex wordt het voorbereidingskrediet afgesloten, de kosten die daaruit betaald zijn worden ingebracht in het complex. Bedrijfsvoering De planuitwerking wordt verder als project opgepakt vanuit de afdeling R&B met ondersteuning vanuit de afdeling Leefomgeving voor de begeleiding van de ruimtelijke procedure. Uitvoering Planning September 2021 – september 2022 Voorjaar/zomer 2022 Najaar/winter 2022/2023

Bestemmingsplan opstellen, in procedure en vaststellen Verkavelingsplan Inrichtingsplan openbare ruimte

Handhaving nvt Communicatie De raad wordt op de hoogte gehouden d.m.v. informatie- en adviesnota’s. De omgeving wordt betrokken op de reguliere wijze bij het opstellen van een bestemmingsplan. Voor het opstellen van het inrichtingsplan openbare ruimte worden werkgroepen gevormd.

Evaluatie / controle nvt

Nota van wijzigingen

Bijlagen - Stedenbouwkundige visie Akwamarijn d.d. 2 augustus 2021 - Rekenschema grex (VERTROUWELIJK)

5