Vst Stedenbouwkundig plan Bossche Poort

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Stedenbouwkundig plan Bossche Poort

Kern van het raadsvoorstel Een van de onderdelen van het uitvoeringsprogramma Binnenstad, was het maken van een gebiedsvisie voor de Bossche Poort. In de voorbereiding hierop hebben twee inloopavonden plaatsgevonden en hebben twee ontwerpbureaus een conceptvisie opgesteld. Op 25 juni 2020 heeft u besloten om in te stemmen met de ontwerpvisie Bossche Poort van Attika/NieuwBlauw als uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling van de Bossche Poort, waarbij wel de samenwerking met Mulleners en Mulleners gezocht moest worden. Tevens diende er bij de verdere uitwerking rekening te worden gehouden met de ambtelijke opmerkingen op de visie. Na dit raadsbesluit is een klankbordgroep geformeerd, bestaande uit omwonenden, wijkraad en omliggende bedrijven en zijn de ontwerpbureaus aan de slag gegaan om te komen tot een gezamenlijk stedenbouwkundig plan. Dit plan ligt nu ter besluitvorming voor. Het stedenbouwkundig plan geeft een kwalitatieve en evenwichtige invulling voor de Bossche Poort weer, in lijn met het vastgestelde programma van Eisen. Dat betekent dat er een kwaliteitsverbetering plaatsvindt aan de Omhoeken (met groen leefplein), de entree naar de Binnenstad versterkt wordt (inclusief nieuw pand voor Prezzent) en een parkeeroplossing wordt gerealiseerd.

Vanwege de hoogte restricties voor de parkeergarage vanwege de stadsmuur, is in het stedenbouwkundig plan gekozen om niet het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen op basis van het PvE binnen de Bossche Poort te realiseren. In het plan worden 100 parkeerplaatsen gerealiseerd, wat ongeveer evenveel is als het huidige aantal parkeerplaatsen. De overige parkeerplaatsen die nodig zijn (ca 50), kunnen op de Poorterijlocatie en VeBe-terrein gerealiseerd worden. Het college adviseert u in te stemmen met het stedenbouwkundig plan echter met dien verstande dat er een extra laag op het parkeergebouw gerealiseerd dient te worden, zodat de parkeerbehoefte voor het grootste deel binnen de Bossche Poort opgelost wordt. Het resterend aantal parkeerplaatsen (ca 15) kan dan bij de herontwikkeling van de Poorterijlocatie aangelegd worden, waardoor het VeBe-terrein niet benodigd is. Daarnaast zal de versterking van de entree bij de Boschstraat door middel van de poortgedachte, nog sterker tot uiting moeten komen. Op basis van het stedenbouwkundig plan, met de hiervoor voorgestelde wijzigingen/aanvullingen kan de verdere uitwerking plaatsvinden en de ruimtelijke procedure doorlopen kan worden.

Gerelateerde raadsstukken  Adviesnota Visie Bossche Poort, 25 juni 2020 – nr. 468299  Informatienota Stand van Zaken gebiedsvisie Bossche Poort – nr. 384504  Informatienota Concept Visies Bossche Poort – nr 460416  Adviesnota Startnotitie Bossche Poort – nr. 494002

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Stedenbouwkundig plan Bossche Poort

Zaaknummer

: 253407

Datum collegevergadering

: 14 december 2021

Datum raadsbesluit

:

Datum raadsvergadering

: 27 januari 2022

Portefeuillehouder

: Wethouder Bragt

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Realisatie en Beheer ZBM, Paul Gerards

Voorstel 1. in te stemmen met het stedenbouwkundig plan Bossche Poort met dien verstande dat: a. er, met aandacht voor de inpassing, een extra laag op het parkeergebouw gerealiseerd moet worden.

Inleiding Een van de onderdelen van het uitvoeringsprogramma Binnenstad, was het maken van een gebiedsvisie voor de Bossche Poort. In de voorbereiding hierop hebben twee inloopavonden plaatsgevonden en hebben twee ontwerpbureaus een conceptvisie opgesteld. Op 25 juni 2020 heeft u besloten om in te stemmen met de ontwerpvisie Bossche Poort van Attika/NieuwBlauw als uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling van de Bossche Poort, waarbij wel de samenwerking met Mulleners en Mulleners gezocht moest worden. Tevens diende er bij de verdere uitwerking rekening te worden gehouden met de ambtelijke opmerkingen op de visie. Na dit raadsbesluit is een klankbordgroep geformeerd, bestaande uit omwonenden, wijkraad en omliggende bedrijven en zijn de ontwerpbureaus aan de slag gegaan om te komen tot een gezamenlijk stedenbouwkundig plan. Dit plan ligt nu ter besluitvorming voor. Participatie Het stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen in samenwerking met de klankbordgroep Bossche Poort. Dit is trede 3 van de participatieladder. De klankbordgroep heeft constructief meegedacht en verbetervoorstellen gedaan waardoor er een beter plan tot stand is gekomen. De klankbordgroep wordt ook bij het verdere ontwerptraject betrokken. Argumenten 1.1. Het stedenbouwkundig plan is coproductie tussen de ontwerpbureaus Het stedenbouwkundig plan is opgesteld door Attika/NieuwBlauw én Mulleners en Mulleners.

Het ontwerp van Attika/NieuwBlauw heeft daarbij als uitgangspunt gediend, conform raadsbesluit. In de uitwerking en aanpassing van dit ontwerp tot stedenbouwkundig plan is ook duidelijk de toevoeging van Mulleners en Mulleners aan de ontwerptafel duidelijk te zien, wat heeft geleid tot een evenwichtig plan. 2

1.2. Het stedenbouwkundig plan voldoet grotendeels aan het Programma van Eisen (PvE) voor de gebiedsontwikkeling Het stedenbouwkundig plan voldoet aan de uitgangspunten die in de beginfase van de gebiedsontwikkeling zijn gesteld: Een kwaliteitsverbetering voor de Omhoeken, nieuw pand op de locatie van de voormalige Rabobank, verbetering van de poortfunctie en het realiseren van een ‘groen leefplein’. Wat parkeren betreft worden circa 100 parkeerplaatsen gerealiseerd, maar dit is wel minder dan in het PvE is aangegeven. Daarmee is er een tekort van circa 50 parkeerplaatsen ten opzichte van het PvE. Deze zouden voor een groot deel (maar niet volledig) opgevangen kunnen worden bij de herontwikkeling van Poorterijlocatie. Voor de overige parkeerplaatsen zou een alternatieve locatie (zoals het VeBeterrein) overwogen kunnen worden. Het college kiest hier niet voor, maar stelt een alternatieve oplossing voor (zie argument 1.3.). 1.3. Met een extra laag op de parkeervoorziening wordt de parkeerbehoefte meer opgelost binnen het plangebied. Door een extra laag op de parkeervoorziening te realiseren, kunnen circa 35 parkeerplaatsen extra gerealiseerd worden. Hiermee kan het grootste deel van het in het PvE aangegeven nodigde aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied gerealiseerd worden.

De overige parkeerplaatsen kunnen dan bij de herontwikkeling van de Poorterijlocatie toegevoegd worden. Daar is voldoende ruimte voor. Op deze wijze hoeft er geen extra parkeerlocatie ontwikkeld te worden, die verder van de Bossche Poort af ligt. In de bijlage is de impact van een extra laag gevisualiseerd. Hiermee achten wij deze parkeeroplossing op de Omhoeken te prefereren boven het verspreiden van de parkeerplaatsen over meerdere locaties in de binnenstad

1.4. Het stedenbouwkundig plan doet recht aan het raadsbesluit uit 2020 en de gemaakte ambtelijke opmerkingen over het ontwerp van Attika/NieuwBlauw Het stedenbouwkundig plan voldoet aan uw besluit uit juni 2020, de ingediende moties en aan het leeuwendeel van de ambtelijk gemaakte opmerkingen. In de uitwerking van de oorspronkelijke visie tot dit stedenbouwkundig plan zijn vrijwel alle eerder gemaakte opmerkingen verwerkt. Hierbij is bijvoorbeeld ook vastgehouden aan de maximale hoogte van de parkeervoorziening (met de stadsmuur als referentie). Het stedenbouwkundig plan is getoetst door de vakafdelingen en akkoord bevonden. Er is sprake van een kwalitatief hoogwaardig stedenbouwkundig plan voor de Bossche Poort. In het voorliggende voorstel dat voorligt wijken we af van het stedenbouwkundig plan met betrekking tot de bouwhoogte van de parkeervoorziening. Op dit punt stellen wij derhalve ook voor af te wijken van het raadsbesluit uit 2020 aangezien daarin onder andere is aangegeven dat de parkeervoorziening niet hoger kan worden dan de stadsmuur. 1.5. Het stedenbouwkundig plan is gedragen door de klankbordgroep Het stedenbouwkundig plan is in drie rondes besproken met de klankbordgroep. De klankbordgroep heeft hierbij positief kritisch meegedacht en bijgestuurd waar nodig. De gedane verbetervoorstellen en gemaakte opmerkingen hebben geleid tot substantiële 3

verbeteringen. Het stedenbouwkundig plan wordt daarmee gedragen door de klankbordgroep. Zie verder de kanttekeningen met betrekking tot de voorgestelde verhoging van het parkeerdek. 1.6. Het stedenbouwkundig plan is de basis voor verdere planuitwerking en ruimtelijke procedure Het stedenbouwkundig plan is het noodzakelijke document om tot verdere planuitwerking te kunnen komen. Tevens vormt het plan de basis voor het bestemmingsplan (of omgevingsplan) dat opgesteld moet worden voor de ontwikkeling. Omdat u hierin bevoegd gezag bent, is het stedenbouwkundig plan u te besluitvorming aangeboden.

Kanttekeningen/risico’s 1.1. De voorgestelde verhoging van de parkeervoorziening wijkt af van de reacties van de klankbordgroep De klankbordgroep staat kritisch tegenover de parkeervoorziening op de Omhoeken. De in het stedenbouwkundig plan opgenomen parkeervoorziening vond de klankbordgroep een acceptabel gebouw, waarbij een compromis is gevonden tussen het optimaliseren van het aantal parkeerplaatsen, de financiële haarbaarheid (een diepere parkeergarage leidt tot veel hogere bouw- en archeologische kosten) en de omgevingskwaliteit. In de klankbordgroep is expliciet aangegeven dat een hogere parkeervoorziening zeer onwenselijk is. 1.2. De voorgestelde verhoging van de parkeervoorziening is vanuit stedenbouwkundig en cultuurhistorisch oogpunt onwenselijk Een hogere parkeervoorziening heeft een grotere ruimtelijke impact, omdat deze significant boven de stadsmuur uitkomt. Hiermee doet een hogere parkeervoorziening afbreuk aan de aanwezige stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteiten in het gebied en aan de ruimtelijke kwaliteit die door het nieuwe plan wordt toegevoegd. Vanuit dit oogpunt was aangegeven dat de ontbrekende parkeerplaatsen bij de herontwikkeling van de Poorterijlocatie en het VeBe-terrein gerealiseerd konden worden. Deze locaties tezamen hebben voldoende capaciteit en de ruimtelijke impact is beperkter.

De VeBe-terrein ligt weliswaar niet heel centraal, maar is wel genoemd als een mogelijke uitbreidingslocatie in het parkeerbeleid en is bovendien niet ver van de Sint-Maartenskerk gelegen. Om de parkeerbehoefte van de Bossche Poort niet af te wentelen op verspreide locaties elders in de binnenstad, wordt hier evenwel niet voor gekozen (zoals uit argument 1.3. blijkt). 1.3. De poortgedachte is nog niet sterk genoeg in het stedenbouwkundig plan opgenomen Een van de onderdelen van het PvE en daarmee van het plan is het versterken van de entree van de binnenstad aan de Boschstraat. Het stedenbouwkundig plan laat een grote verbetering zien op dit vlak, maar de poortgedachte (zonder een letterlijke poort), komt nog onvoldoende naar voren. Hier zal nog voor de raadsbehandeling een slag in gemaakt worden en separaat worden nagezonden. 1.4. De gebiedsontwikkeling kent geen positieve grondexploitatie Vanwege het grote aandeel openbaar gebied in het plan en de realisatie van de parkeergarage, is voor deze ontwikkeling een 4

aanvullend budget van 2,5 a 3 miljoen euro benodigd. Dit bedrag komt bovenop een provinciale bijdrage en bijdrage van Bazalt Wonen. Dit was evenwel al bekend bij de start van de gebiedsontwikkeling. Inclusie In de klankbordgroep is ondermeer de werkgroep Toegankelijk Zaltbommel vertegenwoordigd en is expliciet naar dit onderwerp gekeken en hier in het stedenbouwkundig plan rekening mee gehouden. Ook in de uitwerking zal hier rekening mee gehouden worden. Daarnaast is het woningbouwprogramma gericht op een brede doelgroep (inclusief Prezzent) en is het openbaar groen in het plangebied gericht op ontmoeten. Bovendien wordt ook het nieuwe, voor mindervaliden toegankelijke, openbaar toilet in het plangebied gerealiseerd.

Programma duurzaamheid Uitgangspunt van de gebiedsontwikkeling in de binnenstad is dat sprake is van een duurzame ontwikkeling voor de lange termijn. Het plan zorgt voor een prettige leefomgeving met, zeker voor een binnenstedelijke ontwikkeling, veel groen. De parkeergarage wordt demontabel gerealiseerd, zodat bij een mogelijk toekomstige dalende parkeerbehoefte, deze ook weer relatief eenvoudig verwijderd of beperkt kan worden.

Financiën (incl. BTW-effect) Het vaststellen van het stedenbouwkundig plan heeft geen verdere financiële consequenties.

Bedrijfsvoering De gebiedsontwikkeling is in samenwerking met Bazalt Wonen, eigenaar van het gebouw van de voormalige Rabobank en Sociale dienst. Projectleiding wordt vanuit de afdeling Realisatie en Beheer uitgevoerd.

Uitvoering Planning Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan zullen de plannen verder worden uitgewerkt en het bestemmingsplan (of omgevingsplan)-traject worden vervolgd. 2022 staat daarmee in het teken van de ruimtelijke procedure en nadere uitwerking van de gebouwen en inrichting openbaar gebied. Sloop en realisatie van de plannen is voorzien in 2023-2025. Handhaving Niet van toepassing Communicatie Communicatie vindt via de normale kanalen plaats. Het stedenbouwkundig plan is te raadplegen via de gemeentelijke website. Afhankelijk van de coronamaatregelen is er nog de mogelijkheid de inwoners door middel van een informatiebijeenkomst te informeren. Evaluatie / controle Niet van toepassing.

5

Bijlagen - Concept Raadsbesluit - Stedenbouwkundig plan Bossche Poort - Ruimtelijke impact hogere parkeergarage Omhoeken - Versterking poortgedachte Boschstraat (wordt nagezonden)

6