Vst Startnotitie en uitgangspunten stedenbouwkundige visie Brakel-West

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Startnotitie en uitgangspunten stedenbouwkundige visie BrakelWest

Kern van het raadsvoorstel In de kern Brakel is sprake van een grote schaarste aan woningen. Het gebied Brakel-West ligt het meest voor de hand om te voorzien in deze woningbouwbehoefte. De raad heeft in januari 2020 besloten om met startnotities te werken bij grote projecten. Brakel-West is door de raad op 7 juli aangewezen als groot project. Het college stelt u voor om de startnotitie Brakel-West vast te stellen. Verder stelt het college u voor om uitgangspunten vast te stellen die als basis zullen dienen voor de op te stellen stedenbouwkundige visie. Gerelateerde raadsstukken - Actualisatie beleid sturen van grote projecten d.d. 23-01-2020 - Activeringsbesluit grondexploitatie Brakel-West d.d. 20 juli 2021. - Raadsbesluit aanmerken Brakel-West als groot project d.d. 07 juli 2022.

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Startnotitie en uitgangspunten stedenbouwkundige visie Brakel

Zaaknummer

: 295290

Datum collegevergadering

: 7 juni 2022

Datum raadsbesluit

: 14 juli 2022

Datum raadsvergadering

: 14 juli 2022

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente

Zaltbommel,

afdeling

Realisatie

en

Beheer,

Armando Aerts

Voorstel 1. In te stemmen met de startnotitie Brakel-West 2. In te stemmen met de uitgangspunten voor de stedenbouwkundige visie Brakel-West Inleiding Er is een grote maatschappelijke behoefte aan woningen. In het dorp Brakel wordt deze behoefte sterk gevoeld. Omdat er in Brakel een grote schaarste is aan locaties om (grootschalig) woningbouw te ontwikkelen, is het gebied Brakel-West de meest voor de hand liggende mogelijkheid om invulling te geven aan deze woningbehoefte. Het gebied BrakelWest is nu een (tuinbouw)extensiveringsgebied. Op dit moment zijn er enkele tuinbouw- en akkerbouwbedrijven gevestigd. Het gebied valt binnen het plangebied van het (provinciaal) inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard en de beheersverordening Brakel, Gameren (ged.), Zaltbommel (ged.) en Kerkwijk (ged.). Om de ontwikkeling van Brakel-West tot woongebied in gang te zetten is door de gemeenteraad op 30 september 2021 een raadsbesluit genomen om de grondexploitatie voor dit project te activeren en het zogenaamde voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) definitief te vestigen op de gronden behorend tot het projectgebied. Het project Brakel-West is op 7 juli door de raad aangeduid als groot project. De raad heeft op 23 januari 2020 besloten om te werken met startnotities bij grote projecten. De startnotitie markeert de start van het planvormingsproces van het project.

De notitie gaat met name in op het proces. Naast de probleemstelling worden de wettelijke en financiële kaders opgenomen. Daarnaast is een krachtenveldanalyse (welke spelers hebben welke belangen?), als basis voor de startnotitie, noodzakelijk. Verder staat in de startnotitie hoe de participatie verloopt en zijn de beslismomenten van de raad vastgelegd. Als vervolgstap stellen wij voor het gebied een stedenbouwkundige visie op. Als kader voor deze stedenbouwkundige visie heeft het college uitgangspunten opgesteld. Deze uitgangspunten liggen nu ter besluitvorming voor.

Participatie Bij het maken van de startnotitie heeft geen burgerparticipatie plaatsgevonden. In de startnotitie is wel vastgelegd wanneer belanghebbenden bij het plan worden betrokken. Ten aanzien van participatie worden de belanghebbenden betrokken bij de stedenbouwkundige analyse, zodat zij de in hen ogen belangrijkste aandachtspunten/kernkwaliteiten van het gebied kenbaar kunnen maken en deze mee kunnen worden genomen bij het opstellen van de stedenbouwkundige visie. Belanghebbenden worden ook betrokken bij het opstellen van de stedenbouwkundige visie. Overige momenten waarop de omgeving wordt betrokken zijn: (voorafgaand aan) procedure Omgevingsplan, nadere stedenbouwkundige uitwerking of verkavelingsplan en het inrichtingsplan. Argumenten 1.1 De startnotitie beschrijft hoe het proces rond de gebiedsontwikkeling het beste kan lopen. Op basis van de startnotitie vindt het ontwikkelproces op zorgvuldige wijze plaats. In de startnotitie hebben wij aangegeven welke aanpak naar onze mening het beste werkt om tot een succesvolle gebiedsontwikkeling van Brakel-West te komen. De aanpak van het project en de rollen en verantwoordelijkheden van betrokkenen zijn voor elk van de te doorlopen processtappen vastgelegd.

Zo is voor alle betrokkenen helder wat hun rol is, wanneer hun inzet wordt verwacht, wie verantwoordelijk is voor het geven van input en wie verantwoordelijk is voor het maken van keuzes. 1.2 In de startnotitie komen alle onderwerpen aan bod die de raad in zijn besluit van januari 2020 heeft aangegeven. In de startnotitie beschrijven we de aanleiding, doel, resultaat, aanpak kosten, participatie en communicatie. Hiermee geven we inzicht in het te doorlopen proces (inclusief planning) en de wijze van communiceren aan de raad. Verder is er een krachtenveldanalyse opgenomen en geven we aan op welke momenten de raad besluiten moet nemen. 1.3 Participatie vergroot het draagvlak voor en de kwaliteit van de ontwikkeling Het te ontwikkelen gebied ligt in bestaand bebouwd gebied met relatief veel belanghebbenden in de omgeving. Het tijdig en gedurende het gehele proces betrekken van deze belanghebbenden vergroot het draagvlak voor de woningbouwontwikkeling, daarnaast voegt het lokale kennis toe in aanvulling op de kennis van de professionele betrokkenen bij het planproces. In de startnotitie is vastgelegd welke belanghebbenden wanneer in het planproces worden betrokken. 2.1 De uitgangspunten geven de kaders aan voor op te stellen stedenbouwkundige visie en zijn de basis voor een goede ruimtelijke kwaliteit.

Door de uitgangspunten vast te stellen is duidelijk wat de kaders zijn voor de woningbouwontwikkeling. Met deze kaders kan een stedenbouwkundige visie worden opgesteld die goed aansluit bij onze ambities. De uitgangspunten zijn opgesteld op advies van vakspecialisten en laten voldoende ruimte voor de uitwerking in een stedenbouwkundige visie. De belangrijkste uitgangspunten zijn per onderwerp: - Woningaantallen en soorten: Ten minste 190 woningen waarvan 30% sociale huur en 15% betaalbare koop1. - Zorg: Er wordt een intramurale zorginstelling gerealiseerd in het plangebied. - Uitstraling en cultuurhistorie: Het gebied moet aansluiten bij de uitstraling van het dorp Brakel. Waar van toepassing dient rekening te worden gehouden met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. - Landschap: De inrichting van het plan dient de landschappelijke onderlegger te volgen, daarnaast dient er aandacht te zijn voor de ligging van het plangebied aan de rand van de Nieuwe Hollandse Waterlinie (UNESCO Werelderfgoed). - Groen en openbare ruimte: Er dient 75 m 2 groen per woning gerealiseerd te worden. Daarnaast dient voorzien te worden in een openbare ruimte van formaat met voldoende verblijfs- en recreatieve kwaliteit in het hart van het plan.

1

Woning categorieën conform de woonvisie: betaalbare koop <€250.000, sociale huur < €752,33 maand

-

Verkeer en parkeren: Ten aanzien van de ontsluiting van verkeer richting de provinciale weg en het langzaam verkeer richting de kern Brakel ontstaan vanwege de wegindeling en verwachte verkeersintensiteiten mogelijk knelpunten. Bij de nadere uitwerking van het plan dient hier aandacht voor te zijn. Qua parkeren geldt dat de parkeernota Zaltbommel 2018 van toepassing is. Zie voor alle uitgangspunten bijlage 4. 2.2 De uitgangspunten leiden ertoe dat er zowel kwalitatief als kwantitatief voldoende woningen worden gebouwd. Door in de uitgangspunten zowel een minimumaantal woningen als een verdeling over verschillende woningtypes vast te leggen geven we invulling aan zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningvraag in Brakel. 2.3 De uitgangspunten zorgen ervoor dat er zorgvuldig wordt omgegaan met de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het gebied en de ontwikkeling passend is bij de kern Brakel. Brakel-West grenst aan de Nieuwe Hollandse waterlinie, een uniek gebied in Nederland waar we zuinig op moeten zijn. Daarnaast zijn in de buurt van het plangebied enkele gebieden met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Door nu vast te leggen dat met deze aspecten rekening dient te worden gehouden en een plan te ontwikkelen dat past bij het dorp Brakel, wordt de instandhouding van de belangrijkste gebiedskwaliteiten vroegtijdig in het planproces geborgd.

2.4 De raad wordt in een vroegtijdig stadium bij het plan betrokken Binnen het geldende inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard en de geldende beheersverordening Brakel, Gameren (ged.), Zaltbommel (ged.) en Kerkwijk (ged.) is woningbouw niet mogelijk. Dit betekent dat een herziening van het planologisch regime nodig is. De raad is hiertoe bevoegd waar het gaat om de beheersverordening. Op dit moment is dat nog de provincie (PS) waar het gaat om het inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard. De provincie bereidt echter een aanpassing van het inpassingsplan voor. Hierin wordt onder meer de bevoegdheid tot het vaststellen van nieuwe plannen bij de gemeente(raad) neergelegd. Doordat u als raad vroegtijdig zowel qua proces als qua inhoud wordt betrokken bent u in de gelegenheid het proces en de inhoud van de gebiedsontwikkeling (bij) te sturen. Kanttekeningen/risico’s 1.1 De woningbouwontwikkeling Brakel-west is een complex proces waar veel spelers bij zijn betrokken. Ontwikkelingen gedurende dit proces kunnen reden zijn op delen af te wijken van het projectplan c.q. de planning. Ontwikkelingen gedurende het proces kunnen aanleiding geven om van de voorgestelde aanpak af te moeten wijken. Dit kan betekenen dat de aanpak gedurende het proces bijgesteld moet worden. 2.1 Er worden nu al kaders voor de ontwikkeling gegeven terwijl de gronden nog niet verworven zijn.

Indien na verloop van tijd blijkt dat niet alle gronden verworven kunnen worden, kan blijken dat niet aan alle uitgangspunten kan worden voldaan of dat op basis van een eventueel aangepast plangebied andere uitgangspunten moeten gelden. Om de voortgang van het project te bewaken, worden de uitgangspunten nu wel voorgelegd ter vaststelling. 2.2 Parallel aan de ontwikkeling van Brakel-West wordt gezocht naar een locatie voor MFA (multifunctionele accommodatie) Brakel, één mogelijke locatie voor de MFA grenst aan het projectgebied. Het al dan niet realiseren van de MFA op deze locatie heeft mogelijk gevolgen voor het project Brakel-West. Gedurende het planvormingsproces volgen we het proces rondom de MFA goed en passen we stemmen we hier de plannen op af.

2.3 De uitgangspunten zijn nog niet afgestemd met de provincie Gelderland en Rijkswaterstaat. De provincie Gelderland en Rijkswaterstaat zijn op de hoogte van de plannen van de gemeente om woningbouw te realiseren in Brakel-West, maar zijn ten tijde van het schrijven van dit raadsvoorstel nog niet inhoudelijk betrokken bij de uitgangspunten. Voor beide partijen geldt dat zij belangen hebben in gebieden grenzend aan het plangebied (Nieuwe Hollandse Waterlinie, Barro-reservering). Om de voortgang van het project te bewaken, worden de uitgangspunten nu wel voorgelegd ter vaststelling en is voldoende ruimte in de uitgangspunten gelaten om input van beide partijen door te kunnen laten werken zonder dat dit in strijd is met de uitgangspunten. Inclusie n.v.t. Programma duurzaamheid In de uitgangspunten is opgenomen dat aan het ten tijde van het plan geldende duurzaamheidsbeleid moet worden voldaan. Daarnaast is specifiek opgenomen dat Brakel in de warmtevisie is aangeduid als kansrijk gebied voor geothermie en dat hierop wordt aangehaakt als hieromtrent concrete ontwikkelingen zijn. Financiën (incl. BTW-effect) Er zijn geen directe financiële nadelen of risico’s voor de gemeente als gevolg van het vaststellen van de startnotitie en de uitgangspunten voor de stedenbouwkundige visie.

De financiële gevolgen doen zich pas voor als er gronden worden verworven en/of adviesopdrachten worden uitgezet. Eventuele aankopen, bijbehorende kosten en advieskosten komen ten laste van de grondexploitatie die reeds op 31 september 2021 is geactiveerd2. Bedrijfsvoering De projectleiding is ingebed bij de afdeling Realisatie & Beheer. De afdeling leefomgeving is belast met het opstellen van het omgevingsplan, aanverwante documenten en inhoudelijke advisering over ruimtelijk relevante beleidsthema’s. De stedenbouwkundige visie wordt begeleid in nauwe samenwerking tussen de afdelingen Realisatie en Beheer en Leefomgeving. Een overzicht van alle rollen en verantwoordelijkheden is opgenomen in het plan van aanpak dat is bijgevoegd bij de informatienota voor de gemeenteraad. Uitvoering Vervolgproces Indien u instemt met de startnotitie en de uitgangspunten voor de stedenbouwkundige vervolgen wij het proces van de gebiedsontwikkeling Brakel-West. Op basis van de uitgangspunten wordt er een stedenbouwkundige visie voor het gebied opgesteld. We verwachten medio oktober de stedenbouwkundige visie gereed te kunnen hebben. Parallel loopt het proces van de grondverwerving. De grondverwerving is reeds opgestart, maar is, door de verschillende belangen die in het gebied spelen voor dit project complex. Dit proces neemt daarmee tijd in beslag.

Nadat de stedenbouwkundige visie is vastgesteld en het proces omtrent de grondverwerving is afgerond kan op basis van de stedenbouwkundige visie een omgevingsplan worden opgesteld. Na het opstellen van het omgevingsplan wordt een nadere stedenbouwkundige uitwerking of een inrichtingsplan opgesteld, waarna het VO en DO worden opgesteld. Hierna kunnen de omgevingsvergunningen worden aangevraagd, de gronden bouwrijp worden gemaakt en kan gefaseerd gestart worden met de bouw. Het exacte proces en de planning is opgenomen in de startnotitie die is opgenomen in bijlage 2. 2

Indien u als raad per 16 juni besluit een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen in plaats van de grondexploitatie en de grondexploitatie te deactiveren komen te kosten ten laste van het voorbereidingskrediet.

Handhaving Geen opmerkingen. Communicatie Over de startnotitie en de uitgangspunten vindt geen specifieke communicatie plaats. Wanneer belanghebbenden bij het planproces worden betrokken is uiteengezet onder het kopje Burgerparticipatie. Er zal verder over het plan worden gecommuniceerd wanneer er door de gemeente officiële besluiten zijn genomen. Dit zal zijn na het vaststellen van de stedenbouwkundige visie, bij het aanpassen van het omgevingsplan en bij het vaststellen van de nadere stedenbouwkundige uitwerking of het verkavelingsplan. Bij het opstellen van het communicatieplan wordt beoordeeld of op aanvullende momenten over de plannen gecommuniceerd moet worden. Bij de participatie en communicatie over het plan wordt rekening gehouden met de mogelijk gevolgen van het participatietraject op het proces omtrent de grondverwerving. Evaluatie/ controle/ handhaving Bij het opstellen van de uitgangspunten, het uitwerken van de stedenbouwkundige visie en de nadere uitwerking hiervan zijn meerdere afdelingen en beleidsdisciplines betrokken. En vindt daarmee intern continue controle plaats. De stedenbouwkundige visie wordt aan het college voorgelegd ter instemming. Bijlagen  Concept raadsbesluit  Startnotitie Brakel-West  Bijlage startnotitie Brakel-West krachtenveld analyse (VERTROUWELIJK)  Uitgangspunten stedenbouwkundige visie