Vst Cultureel centrum Zaltbommel

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Cultureel centrum Zaltbommel

Kern van het raadsvoorstel Op 17 december 2020 heeft u onder andere besloten om de buurthuis-plus variant nader uit te werken om te komen tot een cultureel centrum in de gemeente Zaltbommel. Daarbij dienden ook de functies van Pand 9 betrokken te worden. Qua locaties dienden de Waluwe III, Sint-Maartenkerk, of een combinatie (hybride variant) uitgewerkt te worden. Het college stelt u voor om in te stemmen met de hybride variant. Deze is, inclusief organisatiemodel, uitgewerkt in het rapport ‘Cultuurcluster Zaltbommel Businesscase Hybride Variant’ Dit betekent dat er nieuwbouw plaatsvindt in de Waluwe III, maar ook dat de SintMaartenskerk gebruikt gaat worden, deels als huiskamer/buurthuis, maar ook voor andere passende functies (mogelijkheid voor gebruikers Poorterij, verhuur zaaltjes, evenementen, toerisme, concerten). Onderdeel ervan is dat ook de PGZ in de kerk blijft kerken. Het college heeft ook onderzocht of de functies van Pand 9 ondergebracht kunnen worden in het cultureel centrum in de Waluwe en/of de Sint-Maartenskerk. Op een enkele gebruik na is dit niet haalbaar. Deels vanwege de (huur)kosten deels vanwege de aard en omvang van het gebruik. We onderzoeken of verplaatsing op termijn naar bestaand vastgoed haalbaar is. Om de hybride variant te kunnen realiseren komt de Sint-Maartenskerk in gemeentelijk eigendom.

De PGZ, als huidige eigenaar, doet hierbij dan een bijdrage in de investeringskosten voor de kerk en zal vervolgens huurder worden van de kerk. Voor beheer, exploitatie en programmering van beide locaties zal één overkoepelende stichting worden opgericht. De investeringskosten voor de ontwikkeling van de Sint-Maartenskerk en nieuwbouw in de Waluwe bedragen (inclusief grondkosten) € 10.400.000. De structurele exploitatielasten van € 587.000 worden gedekt uit het budget beleidsvoornemens. Het college stelt u voor met het bovenstaande in te stemmen. Gerelateerde raadsstukken - Informatienota voor de raad d.d. 24 september 2019 (463981) - Adviesnota voor de raad 12 december 2019 (472919) - Informatienota voor de raad over het Plan van Aanpak onderzoek toekomstbestendigheid Poorterij d.d. 28 januari (484476) - Adviesnota Plan van Aanpak onderzoek toekomstbestendigheid Poorterij d.d. 26 maart 2020 (484467) - Adviesnota Programma van Eisen tbv locatiestudie toekomstbestendige Poorterij d.d. 12 mei 2020 (503762)

-

Adviesnota voor de raad 17 december 2020 (534772) Toekomstbestendige Poorterij Informatienota voor de raad Stand van zaken traject nieuw cultureel centrum Zaltbommel (186344) d.d. 18 mei 2021

2

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Cultureel centrum Zaltbommel

Zaaknummer

: 202992

Datum collegevergadering

: 12 oktober 2021

Datum raadsbesluit

:

Datum raadsvergadering

:

Portefeuillehouder

: Wethouder Bragt

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Realisatie en Beheer ZBM, Paul Gerards

Voorstel 1. In te stemmen met de hybride variant, zoals omschreven als in het rapport ‘Cultuurcluster Zaltbommel, Businesscase Hybride variant’ d.d. 20 juli 2021 en deze verder uit te werken. 2. In te stemmen met het in eigendom nemen van de Sint-Maartenkerk, op basis van de brief d.d. 12 juli 2021 en hier nadere afspraken over te maken met de PGZ 3. In te stemmen met het uitwerken en oprichten van een gezamenlijke beheer- en exploitatiestichting voor de Sint-Maartenskerk en Cultureel centrum, zoals omschreven in het rapport ‘Cultuurcluster Zaltbommel, Businesscase Hybride variant’ d.d. 20 juli 2021. 4. Een krediet beschikbaar te stellen voor de benodigde investering van € 10.400.000. 5. De structurele exploitatielasten van € 587.000 te dekken uit het budget beleidsvoornemens. Inleiding Op 17 december 2020 heeft u onder andere besloten om de buurthuis-plus variant nader uit laten te werken om te komen tot een cultureel centrum in de gemeente Zaltbommel. Daarbij dienden ook de functies van Pand 9 betrokken te worden. Qua locaties dienden de Waluwe III, Sint-Maartenkerk, of een combinatie (hybride variant) uitgewerkt te worden. Deze uitwerking heeft de afgelopen maanden plaatsgevonden, in goed overleg met de betrokken partijen. Dit heeft geleid tot het voorliggende voorstel om de hybride variant, inclusief bijbehorende organisatiewijze verder uit te werken.

Participatie De voorgestelde hybride variant is tot stand gekomen in samenwerking met vertegenwoordigers van Pand 9, Stichting Sint-Maarten, Protestantse Gemeente Zaltbommel (PGZ) en Stichting Cultureel Centrum De Poorterij. De huidige gebruikers van Pand 9 en De Poorterij zijn bevraagd over hun wensen door middel van een enquête en/of door diverse gesprekken. Argumenten 1.1. De hybride variant zorgt voor een toekomstbestendige invulling van cultureel centrum én Sint-Maartenskerk De hybride variant zorgt voor een toekomstbestendige invulling van het cultureel centrum en de Sint-Maarten. Nieuwbouw in de Waluwe betekent dat een moderne accommodatie kan worden gerealiseerd, die voldoet aan 3

de eisen van deze tijd, met een multifunctionele uitvoeringszaal, geschikt voor lokale verenigingen en activiteiten maar ook voor professionele voorstellingen, vergelijkbaar met de huidige Poorterij. De combinatie met de Sint-Maarten zorgt ervoor dat de huiskamer/buurthuisfunctie voor de binnenstad ook in de binnenstad behouden blijft, de PGZ in deze kerk kan blijven kerken én dat de kerk breder inzetbaar wordt, doordat de ruimtes voor de PGZ ook voor andere gebruikers (die bijvoorbeeld nu in de Poorterij gehuisvest zijn, hier gebruik van kunnen maken. De Sint-Maarten blijft hierbij ook geschikt voor rouwen trouwdiensten, concerten die passen binnen de sfeer en akoestiek van de kerk, overige evenementen en ook voor toerisme. 1.2. De hybride variant B is gezien de benodigde investering en gesprekken met de gebruikers van Pand 9 de meest geëigende variant Het te realiseren programma in De Waluwe en in de Sint-Maarten is opgenomen in het rapport ‘Cultuurcluster Zaltbommel, Businesscase Hybride Variant’, d.d. 20 juli 2021 van Drijver en Partners. Het betreft voor de Waluwe Hybride variant B. Dit is een variant waarbij vrijwel geen extra ruimtes voor de huidige gebruikers van Pand 9 worden gerealiseerd. Uit de bevraging van de gebruikers van Pand 9 blijkt dat het extra programma vanuit Pand 9 fors is en niet geheel in de hybride-variant kan worden opgevangen.

Voor de Evangelische Gemeente Bommelerwaard (EGB) zien we wel goede mogelijkheden om structureel gebruik te maken van het cultureel centrum in De Waluwe. Voor de overige gebruikers ligt dit echter minder voor de hand. Sommige gebruikers hebben een dusdanige ruimtebehoefte dat dit niet passend is bij het cultureel centrum (zoals bijvoorbeeld de Kringloopwinkel). Voor de sociaal-maatschappelijke (zorg) partners geldt dat zij graag geclusterd gehuisvest willen zijn, maar dat de huurlasten op een nieuwbouwlocatie voor hen (te) hoog is. Herhuisvesting in bestaand vastgoed ligt dan ook meer in de rede. We onderzoeken daarom of de oude locatie van De Brug voor de gebruikers van Pand 9 op termijn mogelijkheden biedt. 2.1. Door het in eigendom nemen kan de hybride variant optimaal ontplooit worden De Sint-Maarten kan voor een bredere doelgroep ingezet worden wanneer deze onderdeel uitmaakt van de hybride variant. Dat betekent dan concreet dat de PGZ een huurder wordt en de kerk veelvuldig gaat gebruiken, maar dat ook andere organisaties van de ruimten gebruik kunnen maken. Deze optie is haalbaar mits wij als gemeente het eigendom (en het onderhoud) overnemen. 2.2. De PGZ levert een aanzienlijke financiële bijdrage bij de herontwikkeling van de Sint-Maartenskerk De PGZ doet in haar brief d.d.

12 juli 2021 een aanbod met een significante investering in de herontwikkeling en overdracht van de SintMaarten. Die bestaat met name uit het overdragen van het Anker aan ons en het inzetten van hun kapitaal dat zit in de Stichting Sint-Maarten (ruim 240.000 euro). Dit aanbod is een goed aanbod. Voor de details en uitwerking zullen we nader met elkaar in overleg gaan. 3.1. Een gezamenlijke stichting is noodzakelijk voor een effectieve en efficiënte exploitatie De hybride variant kan alleen succesvol zijn wanneer sprake is van één beheer- en exploitatiestichting. Dit voorkomt dubbel werk, maar ook 4

concurrentie tussen beide locaties, terwijl ze elkaar juist qua unieke kwaliteiten zouden kunnen versterken. Met de Gasthuiskapel verkennen we de mogelijkheden of zij qua programmering kunnen aansluiten bij de stichting. 3.2. De gemeente blijft, mede als vastgoedeigenaar, op korte afstand van stichting. Het is belangrijk dat we als gemeente op korte afstand van de stichting opereren. Enerzijds omdat wij vastgoedeigenaar zijn, maar ook om grip te kunnen houden op het cultuurcluster, zodat we niet in dezelfde situatie terecht komen als met de Poorterij in het verleden. 4.1. De financiële middelen zijn noodzakelijk om te komen tot een toekomstbestendig cultuurcluster De exacte investeringskosten zijn uiteraard op dit moment niet bekend. Het genoemde bedrag van € 10.400.000 is een raming gebaseerd op het huidige detailniveau van de ontwikkeling en is een reële raming van het benodigde krediet. Een eventuele afwijking op het geraamde investeringsbedrag heeft ook impact op de kapitaallasten. De kosten omvatten zowel de investeringen in de Sint-Maartenkerk als nieuwbouw in de Waluwe. De bijdrage van de Protestantse gemeente is hierin reeds verwerkt. De grondkosten (150 euro/m2) zijn hierin ook opgenomen, het planmatig onderhoud voor de Sint-Maartenskerk (zie kanttekening 2.1) niet, aangezien hier reeds dekking voor is.

Hierbij zijn we ervan uitgegaan dat de sociaal-maatschappelijke organisaties uit Pand 9 niet gehuisvest worden in het cultureel centrum (zie ook argument 1.2.). 4.2. De investering leidt tot een marktconforme exploitatie Naast de investeringskosten zijn ook de exploitatiekosten van belang. De exploitatiekosten zijn gebaseerd op de investering, het te realiseren programma en de wijze van exploitatie (verhuringen, voorstellingen etc). Het exploitatiesaldo exclusief kapitaallasten en groot onderhoud is ca € 222.000. De financiële dekkingsgraad (in welke mate de kosten gedekt worden door de baten) bedraagt hiermee 65%. Landelijk is geldt voor culturele centra een gemiddelde dekkingsgraad van 67%, met een forse bandbreedte (tussen 50 en 125%). De dekkingsgraad voor culturele centra met theaterfunctie is veel lager, gemiddeld rond de 40%. Met een dekkingsgraad van 65 % is deze gezien de aard van het cultuurcluster marktconform. 5.1 De kapitaallasten kunnen structureel gedekt worden uit het budget beleidsvoornemens. Bij de programmabegroting 2022-2025 is een structurele toevoeging gedaan aan het budget beleidsvoornemens. Namelijk € 500.000 in 2025 en daarnaast zat er nog € 100.000 aan overige ruimte in beleidsvoornemens. Dit zorgt voor een totaal budget van € 600.000. De structurele lasten van € 587.000 die voortvloeien uit dit voorstel kunnen daarmee gedekt worden.

Kanttekeningen/risico’s 1.1. Aanpassingen in en aan de Sint-Maartenkerk zijn ingewikkeld in verband met de monumentale status De Sint-Maarten is een rijksmonument, dat betekent dat aanpassingen in en aan de kerk wel mogelijk zijn, maar de monumentale waarden niet mogen aantasten. Dit is goed mogelijk binnen de nu voorliggende plannen, 5

maar het vergt wel nauwe afstemming met de vakdiscipline cultuurhistorie en Rijk. 1.2. Indien er in een latere fase alsnog besloten wordt dat gebruikers van Pand 9 vast gehuisvest worden in het cultureel centrum, is dit kostenverhogend Zoals eerder aangegeven is het uitgangspunt dat het gros van de gebruikers van Pand 9 elders huisvesting zal moeten vinden, waarbij de vrijkomende locatie van De Brug een reële optie is. Mocht lopende het proces blijken dat huisvesting in het cultureel centrum alsnog wenselijk is, dan betekent dit aanvullende investeringskosten (en afhankelijk van de huursom ook aanvullende exploitatielasten). Dergelijke subscenario’s zijn in het rapport van Drijver en Partners opgenomen. De kans dat dit inderdaad plaatsvindt is evenwel klein. 2.1. Bij overname van de Sint-Maarten nemen wij ook de onderhoudskosten over. Bekend is dat de Sint-Maarten planmatig onderhoud nodig heeft. Voor de periode 2022-2031 is dit geraamd op een bedrag van 890.000 euro. De kosten tot 2031 zijn reeds opgenomen in de perspectiefnota. 2.2. De feitelijke opbrengsten van Het Anker zijn nog niet bekend Onderdeel van de overname van de Sint-Maarten is dat wij om niet Het Anker in ons eigendom krijgen. De waarde van het Anker schatten wij op dit moment rond de 500.000 euro in. De werkelijke opbrengst is afhankelijk van het moment van verkoop of invulling van deze gronden.

Wanneer het pand in de huidige staat een andere invulling krijgt, zal dit minder opleveren dan wanneer het als bouwgrond voor woningbouw ontwikkeld wordt. 4.1. De hoogte van het investeringskrediet is gebaseerd op prijspeil 2021. Programma duurzaamheid In deze fase is het programma duurzaamheid nog niet van toepassing. Bij de gebouwelijke uitwerking van de plannen speelt duurzaamheid uiteraard wel een belangrijke rol. Financiën (incl. BTW-effect) In het rapport van Drijver en Partners is berekend en weergegeven wat de totale investering van een nieuw te bouwen cultureel centrum bedraagt. Dit is samengevat in onderstaande tabel: Grond Bouw Inventaris/installaties Totaal

€ 450.000 € 6.000.000 € 3.950.000 € 10.400.000

Het jaar van de oplevering is naar verwachting in 2024. Dit betekent dat de kapitaallasten op basis van het rapport ad € 435.000 bedragen en voor het eerst in 2025 plaatsvinden. Daarnaast zullen ook de lasten voor beheer en exploitatie gaan stijgen. Het verwachte exploitatietekort is € 222.000 en groot onderhoud wordt geraamd op € 100.000. In totaal bedragen de structurele lasten € 757.000. Momenteel is op basis van de huidige situatie structureel ca. € 170.000 beschikbaar in onze begroting. Dit betekent dat er voor € 587.000 aan structurele lasten bijkomt. Deze lasten worden gedekt uit het budget beleidsvoornemens.

6

Het planmatig onderhoud van de kerk (€ 890.000 over een periode van 10 jaar) is reeds opgenomen in de perspectiefnota en daarom niet opgenomen in het bovenstaande investeringsoverzicht.

Bedrijfsvoering De projectleiding om te komen tot het nieuwe cultureel centrum in de Waluwe en herontwikkeling van de Sint-Maarten vindt plaats binnen de afdeling R&B. Uitvoering Planning Indien u een positief besluit neemt is de planning dat het najaar van 2021 gebruikt wordt voor:

-

Verdere uitwerking en afstemming stichting Nadere afspraken en overeenkomst overdracht Sint-Maarten

De vervolgplanning is dat uitwerking van het ontwerp in 2022 zal plaatsvinden, de bouw/ verbouw zal in 2023/2024 aan de orde zijn.

Handhaving Niet van toepassing Communicatie Betrokken partijen en gebruikers informeren wij actief over uw besluit en de vervolgstappen. Evaluatie / controle nvt

Bijlagen - Rapport Cultuurcluster Zaltbommel, Businesscase Hybride Variant, d.d. 20 juli 2021, Drijver en Partners. - Aanbod Protestantse Gemeente inz. Sint-Maartenskerk

7