Vst Actualisatie grondexploitaties 2021
Tekst van het document
Samenvatting raadsvoorstel
Onderwerp
: Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2021
Kern van het raadsvoorstel U bent als raad beslissingsbevoegd ten aanzien van de grondexploitaties. Een aantal zaken vinden impliciet plaats in de Jaarstukken 2021. In dit advies wordt u echter van meer financiële en praktische achtergrond voorzien en worden enkele noodzakelijke beslispunten expliciet verwoord in het kader van een juiste juridische basis. In dit advies neemt u kennis van en beslist u over de zogenaamde bouwgrond in exploitatie, reserves, weerstandsvermogen en tussentijdse winstnemingen. Daarnaast worden nieuwe grondprijzen vastgesteld, een exploitatie afgesloten, een nieuwe exploitatie geactiveerd en de eerdere activering van een exploitatie herroepen. Gerelateerde raadsstukken - Jaarstukken 2021; - Actualisatie grondexploitaties 2020 d.d. 8 juli 2021; en - Activeringsbesluit grondexploitatie Brakel-West d.d. 20 juli 2021.
Raadsvoorstel Onderwerp
: Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2021
Zaaknummer
: 321878
Datum collegevergadering
: 24 mei 2022
Datum raadsbesluit
: 7 juli 2022
Datum raadsvergadering
: 7 juli 2022
Portefeuillehouder
: Wethouder Van Leeuwen
Inlichtingen bij
: Gemeente Zaltbommel, afdeling Realisatie en Beheer ZBM, Gert-Jan van der Maas
Voorstel 1. Kennis te nemen van de actualisatie conform de Jaarstukken 2021 over: a. De lopende grondexploitatiecomplexen (BIE); b. De algemene reserve grondexploitaties; c. Het weerstandsvermogen; d. De tussentijdse winstnemingen; e. De reserve winstnemingen; en f. De vennootschapsbelasting (Vpb). 2. Akkoord te gaan met: a. De nieuwe grondprijzen per 2022; b. Grondexploitatie De Virieupark per 31 december 2021 af te sluiten en het resterend positieve saldo te onttrekken; c. Grondexploitatie Vébéterrein per heden te activeren en de bijbehorende verliesvoorziening à € 340.000 te treffen; en d. Het besluit omtrent de activering van grondexploitatie Brakel-West met terugwerkende kracht te herroepen inclusief de gedane verliesvoorziening terug te draaien alsmede een voorbereidingskrediet van € 300.000 beschikbaar te stellen. Inleiding Jaarlijks worden de gemeentelijke grondexploitaties herzien, waarna u een actualisatiebesluit neemt. Dit jaar is het mogelijk om de besluitvorming hierover tegelijkertijd met de jaarstukken te laten plaatsvinden, wat de integraliteit bevordert. 2021 was wederom een gunstig jaar voor het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’. Corona en andere omstandigheden hebben geen negatieve financiële invloed gehad. Mede om deze reden laten de algemene reserve grondexploitaties en de winstnemingsreserve een gezond beeld zien.
In dit advies leggen wij alle relevante besluiten omtrent dit onderwerp aan u voor. Wat betreft de opbouw gaat dit voorstel eerst in op de financiële actualisatie van de bouwgrond in exploitatie (BIE), reserves, weerstandsvermogen, winstnemingen en de Vpb. Daarna wordt aan u een inhoudelijk beslispunt voorgelegd over de grondprijzen, het afsluiten van een complex, de activering van een nieuw complex en het herroepen van een eerdere activering van een exploitatie. Burgerparticipatie Grondexploitatie en de actualisatie daarvan leent zich niet voor burgerparticipatie. Argumenten Het eerste beslispunt vormt voor u in feite een kennisname. Dit omdat in de Jaarstukken 2021 deze actualisatie plaatsvindt/reeds heeft plaatsgevonden. Op deze plek voorzien wij u echter van aanvullende informatie in het kader van een integrale actualisatie in opmaat tot enkele financieel-juridisch noodzakelijke beslispunten onder 2: 2
1.a.1. Door de financiën van bouwgrond in exploitatie (BIE) te actualiseren, bewaakt u deze posities. BIE zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en eventueel aanwezig opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als concreet oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. In de bijlage vindt u per complex een samenvatting, te weten het zogenaamde rekenschema, met daarop de belangrijkste financiële kengetallen. Zie hiervoor de (vertrouwelijke) bijlage. 1.a.2. U verkrijgt op deze wijze inzicht in de stand van de BIE. Hieronder vindt u een overzicht van alle complexen. De complexen zijn gebaseerd op de eigen inkomsten en uitgaven alsmede diverse gefixeerde en variabele paramaters. De rekenrente voor de rentelast (of – winst) bedraagt net als vorig jaar 1,25%. De netto contante waarde-rente (NCW) bedraagt momenteel de landelijk vastgestelde 2%. De kosten- en opbrengstenstijgingspercentages verschillen per complex en variëren van 3% tot en met 5%, afhankelijk van de omstandigheden per exploitatie. Tezamen met alle inkomsten en uitgaven per exploitatie, leidt dit tot de onderstaande tabel ontleend aan de eigen exploitatieoverzichten. Onderstaande tabel en de daaropvolgende tabellen in dit advies zijn ook als bijlage met een grotere letter aangehecht. Grondexploitatie
Inkomsten
Uitgaven
Boekwaarde
Boekwaarde
Wijziging
2021
2021
31/12/2020
31/12/2021
boekwaarde
Balanswaarde Balanswaarde 31/12/2020
31/12/2021
Wijziging balanswaarde
Waluwe II
3.709.965
652.847
-1.522.017
-3.320.712
-1.798.695
-1.522.017
-3.320.712
-1.798.695
Waluwe III
75
1.404.116
3.544.419
4.931.613
1.387.193
3.544.419
4.931.613
1.387.193
De Virieupark
0
25.913
-44.457
0
44.457
-44.457
0
44.457
Beersteeg-West
0
118.377
89.081
207.458
118.377
89.081
207.458
118.377
Brak el-West
0
0
0
0
0
0
0
0
Ormeling
0
61.640
389.255
450.894
61.640
-87.525
-47.493
40.032
Dijkzicht-Zuid
680.338
88.616
2.680.807
2.089.085
-591.722
494.642
-62.858
-557.500
Thorbeckestraat
0
103.378
0
103.378
103.378
0
103.378
103.378
Langerak
0
16.182
99.910
116.092
16.182
99.910
116.092
16.182
780.138
396.765
5.950.576
5.795.610
-154.966
5.950.576
5.795.610
-154.966
Wildeman II
0
119.445
-1.764.652
-1.221.953
-1.221.953
542.699
400
117.595
2.043.057
2.160.251
2.043.057
2.160.251
117.194
3.104.874
€ 11.465.978
€ 11.311.716
542.699 117.194 -154.262
-1.764.652
Wildeman III
8.661.385 €
-141.648
Wildeman I
Totaal
€
5.170.917
€
€
€
8.803.033
€
De inkomsten en uitgaven zijn afhankelijk per exploitatie en zeggen zonder overige gegevens in feite niet zo veel. In voorgaande tabel is wel zichtbaar dat de totale boekwaarde (uitgaven minus inkomsten) vrijwel gelijk is gebleven. Verkopen verlagen normaliter de boek- en balanswaarden, terwijl aankopen, uitgaven en winstnemingen deze verhogen. In de afgelopen jaren daalden de boekwaarden jaar na jaar relatief sterk als gevolg van verkopen. Echter, het afgelopen jaar zijn onder andere veel investeringen gedaan voor nieuwe exploitaties, waardoor de daling minimaal is. De eerdere tendens van boekwaardedaling, oftewel balansverkorting, blijft evenwel de doelstelling. De balanswaarde, gekoppeld aan de boekwaarde minus de eventuele verliesvoorzieningen (zie vorige tabel) volgt grotendeels de ontwikkeling van de boekwaarde. Zichtbaar is overigens dat alle getallen bij Brakel-West op 0 staan. Dit onderdeel wordt integraal behandeld bij beslispunt 2.d., waardoor dit feit onder beslispunt 1 niet telkens benoemd wordt. Grondexploitatie
Eindwaarde
Eindwaarde
Wijziging
Voorziening
Voorziening
Wijziging
Risicobedrag
31/12/2020
31/12/2021
eindwaarde
31/12/2020
31/12/2021
voorziening
31/12/2021
Looptijd
Waluwe II
6.323.417
6.857.603
534.186
0
0
0
66.080
2011-2023
Waluwe III
1.432.377
1.250.410
-181.967
0
0
0
863.236
2016-2028
De Virieupark
671.590
688.054
16.464
0
0
0
0
2009-2021
Beersteeg-West
1.334
42.728
41.394
0
0
0
49.665
2020-2024
0
0
0
0
0
0
0
2021
-476.779
-498.388
-21.608
476.779
498.388
21.608
0
2005-2022
-2.186.166
-2.151.943
34.222
-34.222
0
2007-2022
644.060
644.060
2.186.166 0
2.151.943
0
0
0
228.868
2021-2027
Langerak
1.082.883
1.044.725
-38.158
0
0
0
4.723
2019-2023
Wildeman I
11.920.097
11.855.347
-64.750
0
0
0
317.257
2004-2023
Wildeman II
15.880.877
15.845.440
0
0
13.276
2013-2023
3.371.327
2.865.220
0
0
0
499.458
2019-2028
€ 38.020.956
€ 38.443.257
-35.437 -506.107 422.301
0
Wildeman III
2.042.563
n.v.t.
Brak el-West Ormeling Dijkzicht-Zuid Thorbeckestraat
Totaal
€
€
2.662.945
€
2.650.331 €
-12.614
€
Zichtbaar is dat de som aan eindwaarden (de totale winstgevendheid) relatief beperkt met 4,0 ton is gestegen en bedraagt nu circa € 38,4 miljoen in de plus. Dit betekent dat de voorziene winsten en 3
verliezen redelijk stabiel zijn. Let wel: ten tijde van de actualisatie was er nog geen sprake van de oorlog in Oekraïne en de daarmee gepaard gaande prijsstijgingen. Het is dus ongewis in hoeverre de eerdere toekomstverwachting overeind blijft, hoewel het Zaltbommelse grondbedrijf robuust is. De genoemde eindwaarden houden geen rekening met de tussentijdse winstnemingen, waarover later meer. Er zijn voor twee actuele complexen verliesvoorzieningen, welke per saldo licht dalen. De Virieupark is per 31 december 2021 afgesloten, waardoor het resterend saldo is vrijgevallen. Gelet op de regels is hiervoor een expliciet beslispunt opgenomen. De risicobedragen zijn ten opzichte van de risico’s ingeschat in 2020 (niet vermeld in de tabel) met circa één ton toegenomen. De looptijden zijn meestal gelijk gebleven, hoewel een aantal complexen met een jaar zijn uitgesteld. 1.b. De resultaten van de exploitaties zijn van invloed op de algemene reserve grondexploitaties. De stand van de algemene reserve grondexploitaties is gezond. De beginstand van de reserve per 1 januari 2021 was bijna 1,3 miljoen. Vervolgens wordt hierop ongeveer in totaliteit circa 0,3 ton toegevoegd wegens een vermindering van het totaal aan verliesvoorzieningen en het afsluiten van De Virieupark. Overige boekingen verlopen via de winstnemingsreserve, waarover later meer.
Het eindsaldo per 31 december 2021 bedraagt € 1,3 miljoen en vormt daarmee het beginsaldo voor 2022.
Verloop reserves grondexploitaties t.b.v. Jaarrekening 2021 Beginstand per 01-01-2021 Treffen verliesvoorziening Brakel-West Terugdraaien verliesvoorziening Brak el-West Wijziging bestaande verliesvoorzieningen Afsluiting De Virieupark Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen Onttrekking renovatie Sint-Maartenskerk Vennootschapsbelasting (Vpb) 2021 Eindstand 31-12-2021 Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen 2022 Vennootschapsbelasting (Vpb) 2022 Verliesvoorziening activering grondexploitatie Vébéterrein Beschikbaar weerstandsvermogen inclusief vorderingen 2022 Risico-overstijging eindwaarde Beersteeg-West Risicobedrag Brakel-West Risicobedrag Dijkzicht-Zuid Risicobedrag De Ormeling Totale risico's Restant weerstandsvermogen Weerstandsratio
Algemene reserve grondexploitaties € 1.269.803 € € € 12.614 € 18.545 € € € € 1.300.962 € € € -341.167 € 959.795 € 8.271 € € € € 8.271 € 951.525 116,0
1.c.1. De risico’s die kunnen ingrijpen op het weerstandsvermogen dienen inzichtelijk te zijn. Exploitatie van bouwgrond gaat per definitie gepaard met risico’s. Door twee keer per jaar de grondexploitaties te herzien en voor tekorten verliesvoorzieningen te treffen, beperken wij deze risico's. Daarnaast wordt per exploitatie een risicoanalyse gemaakt. In de vorige tabel is zichtbaar hoe de risico's van negatieve exploitaties zich verhouden tot de reserve. De reden om dit te doen is dat wanneer risico’s zich bij negatieve complexen voordoen, dit boven op de reeds getroffen verliesvoorziening komt. De risicobedragen voor positieve exploitaties daarentegen kunnen binnen het saldo (mits dit hoger is dan de risicosom) van deze exploitaties zelf opgevangen worden, hoewel de eindwaarde zal afnemen zonder de reserve aan te tasten. Dit lijdt uitzondering indien de risicosom hoger is dan de positieve eindwaarde, wat dit jaar het geval is bij Beersteeg-West. Daarom is deze overstijging opgenomen. 1.c.2. Het weerstandsvermogen zegt iets over de kracht van onze vermogenspositie. Het restant van het weerstandvermogen is € 0,95 miljoen, nadat slechts een minimaal bedrag aan risico’s over in mindering is gebracht op de algemene reserve voor Beersteeg-West plus de onttrekking van de verliesvoorziening voor de exploitatie Vébéterrein. De andere twee exploitaties Dijkzicht-Zuid en de 4
Ormeling bevinden zich namelijk in 2022 in het afsluitingsjaar, waardoor van risico’s in toekomstige jaren geen sprake is. De weerstandsratio (beschikbaar weerstandsvermogen / risico's negatieve exploitaties) bedraagt 116,0 oftewel 116 keer zoveel geld in kas als er risico’s zijn. Dit uitstekende resultaat is in deze omstandigheden puur theoretisch. In dit kader wijzen wij wel alvast op kanttekening 2.d. 1.d.1. Er worden tussentijdse winsten onttrokken. In navolging van eerdere jaren worden verplicht tussentijdse winsten uit de grondexploitaties onttrokken conform de voorgeschreven formule voor de winstnemingsberekening: (gemaakte kosten / totale geprognosticeerde kosten) * (gerealiseerde opbrengsten / totale geprognosticeerde opbrengsten) = percentage of completion (POC). Wel biedt de formule ruimte voor maatwerk indien nodig, mits beargumenteerd. Hiervan was dit jaar geen sprake. In de onderstaande tabel is zichtbaar welke bedragen met de winstnemingen gemoeid zijn, voor de volledigheid verdeeld over 2021, de jaren daaraan voorafgaand en de toekomst, een en ander afgezet tegen de eindwaarde. De winsten worden gestort in de winstnemingsreserve, die hierna aan bod komt. Grondexploitatie
Eindwaarde
Gedane
Waarvan in
Waarvan in
Restant
31/12/2021
winstneming
2021
2016-2020
winstneming
Waluwe II
6.857.603
Waluwe III
1.250.410
De Virieupark Beersteeg-West Brak el-West Ormeling Dijkzicht-Zuid Thorbeckestraat
6.089.918
1.258.424
4.831.494
767.685
80.036
-16.848
96.884
1.170.374
688.054
688.054
18.545
669.510
0
42.728
0
0
0
42.728
0
0
0
0
0
-498.388
0
0
0
0
-2.151.943
0
0
0
0
644.060
0
0
0
644.060
Langerak
1.044.725
0
0
0
1.044.725
Wildeman I
11.855.347
9.646.385
228.407
9.417.978
2.208.963
Wildeman II
15.845.440
15.092.982 0 € 31.597.375
423.253
14.669.729
752.458 2.865.220 9.496.213
Wildeman III Totaal
2.865.220 € 38.443.257
€
0
0
1.911.781
€ 29.685.595
€
1.d.2. Toepassing van de regels levert voor een vijftal exploitaties tussentijdse winstnemingen op. De formule heeft vorig jaar in vijf exploitaties geleid tot een winstneming, namelijk in De Waluwe II en III, De Virieupark en De Wildeman I en II ter grootte van in totaal € 1,9 miljoen. Dit bedrag komt bovenop de reeds onttrokken € 29,7 miljoen aan winstnemingen over de periode 2016 tot en met 2020. Over alle jaren tezamen is inmiddels maar liefst € 31,6 miljoen winst onttrokken en toegevoegd aan de reserve winstnemingen. In de toekomst zullen voor de resterende beoogd winstgevende exploitaties ook e winsten worden onttrokken, te weten Beersteeg-West, Thorbeckestraat, Langerak en Wildeman III. 1.d.3. Voor een integraal beeld is de eindwaarde exclusief winstnemingen zichtbaar. De winstnemingen zijn als zodanig een kostenpost binnen een exploitatie en leiden daarmee tot lagere eindwaarden. Dit lijkt alsof de winsten afnemen in de grondexploitatie zelf, terwijl dit niet zo is. Ook stijgen de boekwaarden. Voordat winstnemingen werden toegepast, gaf het totaal aan eindwaarden in één oogopslag de financiële situatie omtrent de winstgevendheid weer. Ten behoeve van het integrale beeld is daarom in de tabel de eindwaarde zonder toepassing van tussentijdse winstnemingen zichtbaar.
Nu is van het laatstgenoemde bedrag zoals beschreven reeds € 31,6 onttrokken en gestort in de reserve winstnemingen, waardoor nog zo’n € 9,5 miljoen resteert in de komende jaren. 1.e. De resultaten van de winstnemingen zijn van invloed op de algemene reserve winstnemingen. De beginstand per 2021 was ongeveer € 12,5 miljoen. Hierop is een verliesvoorziening voor Brakel-West getroffen, welke in het overzicht meteen teruggedraaid wordt, waarover in het volgende beslispunt meer. Vervolgens is circa € 1,9 miljoen aan winstnemingen gestort. De afdracht aan de reserve bovenwijks bedroeg € 0,3 miljoen, waarover u aparte besluitvorming voorgelegd krijgt/kreeg. Daarna is een 5
onttrekking van € 3,3 miljoen zichtbaar voor de renovatie van de Sint-Maartenskerk, waarover u eerder inde Perspectiefnota 2022 een besluit nam. De te betalen vennootschapsbelasting in 2021 is naar schatting circa € 4,5 ton. Alle inkomsten en uitgaven leiden tot een eindstand van ruim € 10,3 miljoen. De totale vorderingen voor 2022 in de vorm van de afdracht bovenwijks en de vennootschapsbelasting, leiden tot een theoretisch weerstandsvermogen van ruim € 9,2 miljoen. Over deze reserve wordt in tegenstelling tot de algemene reserve geen weerstandsratio bepaald.
Verloop reserves grondexploitaties t.b.v. Jaarrekening 2021 Beginstand per 01-01-2021 Treffen verliesvoorziening Brakel-West Terugdraaien verliesvoorziening Brak el-West Wijziging bestaande verliesvoorzieningen Afsluiting De Virieupark Winstneming Wildeman I Winstneming Wildeman II Winstneming Waluwe II Winstcorrectie Waluwe III Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen Onttrekking renovatie Sint-Maartenskerk Vennootschapsbelasting (Vpb) 2021 Eindstand 31-12-2021 Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen 2022 Vennootschapsbelasting (Vpb) 2022 Verliesvoorziening activering grondexploitatie Vébéterrein Beschikbaar weerstandsvermogen inclusief vorderingen 2022 Risico-overstijging eindwaarde Beersteeg-West Risicobedrag Brakel-West Risicobedrag Dijkzicht-Zuid Risicobedrag De Ormeling Totale risico's Restant weerstandsvermogen
Winstnemingsreserve grondexploitaties € 12.525.432 € -6.851.754 € 6.851.754 € € € 228.407 € 423.253 € 1.258.424 € -16.848 € -303.251 € -3.310.000 € -453.000 € 10.352.417 € -373.108 € -750.000 € € 9.229.309 € € € € € € 9.229.309
1.f. De financiële gevolgen van de vennootschapsbelasting worden in de toekomst ingrijpend. Sinds 2016 zijn overheidsondernemingen met grondexploitaties belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Echter, tot op heden hebben wij nog geen belasting betaald en eerdere reserveringen bleven onbenut. Dit komt onder meer omdat wij de grondverkopen waar mogelijk strategisch plannen om de jaarschijven van inkomsten en uitgaven voor zover mogelijk zonder grote uitschieters te laten verlopen. Ook konden wij nog eerdere verliezen uit het verleden verrekenen. Dit laatste veranderde echter per 2021 en zijn we vanaf dan naar verwachting elk jaar Vpb verschuldigd. De reservepositie kan dit echter dragen en wij proberen maar mogelijk de jaarschijven te ‘sturen’. 2. Deze beslispunten zijn een raadsbevoegdheid waarvoor een expliciet besluit vereist is. Punt 1 was zoals vermeld een kennisname, omdat de actualisatie feitelijk al in de Jaarstukken 2021 gedaan is/wordt. Echter, enkele punten die in de jaarrekening en deze actualisatie gepresenteerd worden c.q. verwerkt zijn, vereisen een expliciet besluit. Formeel bent u degene die hiertoe bevoegd is. Om een en ander juist te verwerken, worden deze daarom als afzonderlijk beslispunt voorgelegd: 2.a. U stelt hiermee de grondprijzen vast per 2022.
Jaarlijks stellen wij u voor om de grondprijzen vast te stellen die wij hanteren richting kopers en ontwikkelaars. Dit zijn ook de prijzen die verwerkt zijn in de reeds geactualiseerde grondexploitatiemodellen. Hieronder is het voorstel onderverdeeld in woningbouw en bedrijventerreinen:
Woningbouw 6
Voor komend jaar stellen wij u voor om sommige tarieven te handhaven, sommige te verhogen of nieuwe tarieven te introduceren. De argumentatie hiervoor is afhankelijk per grex, maar over het algemeen worden voor exploitaties waarvan nagenoeg alle gronden verkocht zijn geen verhogingen voorgesteld. Ook wordt geprobeerd de grondprijsverhogingen niet boven de landelijke index te laten komen, omdat hogere grondprijzen bijdragen aan de steeds hoger wordende prijzen van vastgoed en daarmee het onbereikbaar worden ervan voor diverse doelgroepen. Daar waar wel sprake is van wijzigingen, ligt hieraan een taxatie ten grondslag. Een en ander leidt tot onderstaand overzicht. Alle niet genoemde locaties, maar waarvan nog wel een grondexploitatie actief is zoals Dijkzicht en Waluwe II, zijn inmiddels verkocht en dus niet in het overzicht opgenomen. De genoemde prijzen gelden per m 2 voor bouwrijpe grond (of bruto vloeroppervlak bij appartementen) exclusief 21% BTW tegen kosten koper, tenzij anders bepaald. Soms worden in uitingen afgeronde alles-inbegrepen-prijzen gehanteerd, die wat betreft kavelprijzen om commerciële motieven licht kunnen afwijken van onderstaande.
Waluwe III, Zaltbommel Grondgebonden vrijstaand Grondgebonden tweekapper/rij-/hoekwoning Grondgebonden sociaal/goedkope koop Appartementen (sociaal n.t.b.) Maatschappelijk intern (onderwijs, sport enz.) Maatschappelijk extern Thorbeckestraat, Zaltbommel Grondgebonden sociale huur Grondgebonden overig Appartementen sociale koop Appartementen overig Beersteeg-West, Zaltbommel Vrije kavels Vébéterrein, Zaltbommel Grondgebonden sociale koop Grondgebonden overig
Grondprijs per m2 € 430,00 € 400,00 € 225,00 € 625,00 € 150,00 (boekwaarde peildatum 2018) € 200,00 € 225,00 € 425,00 € 280,00 € 625,00 € 386,19 (t.b.v. € 50.000 incl. BTW per kavel v.o.n.) N.t.b. (naar verwachting circa € 225,00) N.t.b. (naar verwachting circa € 500,00)
Noot: bij grondgebonden sociale woningbouw wordt normaliter de kavelprijs gemaximeerd op € 25.000, wat bij relatief grote kavels een beperkte afwijking van de grondprijs tot gevolg kan hebben. De grondprijs voor appartementen geldt als richtbedrag, afhankelijk van het programma (bijvoorbeeld tweelaags versus vierlaags, wel of geen parkeren in de openbare ruimte en wel of geen aanwezige sociale component). Inhoudelijke besluitvorming zoals woningtypologieën en prijzen voor het Vébéterrein wordt aan u en de raad in de toekomst voorgelegd; voorgaande is richtinggevend. Bedrijventerreinen Wildeman I, Zaltbommel Regulier Revitalisatiegebieden (Veilingweg e.d.) Perifere detailhandel Wildeman III, Zaltbommel Regulier Langerak, Brakel Regulier
Grondprijs per m2 € 165,00 € 165,00 € 241,00 € 183,00 € 135,00
Noot: de genoemde prijzen betreffen basistarieven. Soms kunnen er omstandigheden zijn waardoor u tot een aanpassing naar boven of beneden kunt besluiten, bijvoorbeeld als gevolg van aanwezigheid of gebrek aan zicht, ongebruikelijke verkaveling, afwijkende afspraken over bouw- en woonrijp maken en 7
dergelijke. Ten aanzien van Wildeman III geldt dat niet opnieuw getaxeerd is en dat mogelijk een zogenaamd opbodmodel geïntroduceerd wordt. Hierover krijgt u in dat geval aparte besluitvorming voorgelegd. 2.b. Het plangebied De Virieupark is gereed en de afsluiting vereist een expliciet raadsbesluit. Deze exploitatie in Zaltbommel is vorig jaar praktisch afgerond. Alle gronden zijn in een eerder stadium verkocht en alle kosten zijn betaald. Het gebied is daarmee ‘klaar’ en inmiddels overgeheveld aan het reguliere beheer binnen de gemeente. In het vorige beslispunt las u al dat de administratieve verwerking van de deactivering een klein restant aan winst oplevert, welke is toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitaties. Omdat dit echter een expliciet besluit vereist, wordt dit hierbij als zodanig aan u voorgelegd. 2.c. Een activering van de nieuwe grondexploitatie voor het Vébéterrein vereist raadsinstemming. In de binnenstad van Zaltbommel ligt het zogenaamde Vébéterrein, vernoemd naar de keukenzaak die hier gevestigd was en tegenwoordig op de Wildeman I huist. De opstallen dienen gesloopt te worden en het terrein bouwrijp te worden gemaakt, zodat hier huizenbouw kan plaatsvinden. Hiervoor bestaat een concreet voornemen, zodat het zogenaamde transformatieproces door de gemeente gestart kan worden.
In de toekomst zal aan u besluitvorming worden voorgelegd over de inrichting van het gebied en woningtypologieën. De eerste stap is nu dus het treffen van de grondexploitatie, waarin de bestaande boekwaarde als kostenpost wordt ingebracht. De exploitatie kent een verwacht verlies van een kleine € 3,5 ton, waarvoor een verliesvoorziening wordt onttrokken. Daarentegen betaalt de exploitatie € 475.000 aan de algemene dienst in ruil voor de grond. Deze transacties vinden in 2022 plaats, zodat deze geen gevolgen hebben voor vorig jaar. Derhalve is dit bedrag nog niet opgenomen in de overzichten over 2021, waar wel als reservering bij de vooruitblik naar 2022 wat betreft het weerstandsvermogen. Omdat het activeren van een exploitatie een expliciete bevoegdheid is van u, wordt dit besluit aan u voorgelegd. 2.d.1. Het herroepen van het eerdere besluit is noodzakelijk om financiële administratie om te zetten en de gedane boekingen terug te draaien. Op 20 juli 2021 besloot u de grondexploitatie voor Brakel-West te openen. Dit omvatte ook het onttrekken van een verliesvoorziening van € 6,9 miljoen uit de winstnemingsreserve. Tegelijkertijd werd het zogenaamde voorkeursrecht op de ondergrond gevestigd conform de Wvg. Bij het opmaken van de controle van de jaarrekening 2021 is echter geconstateerd dat het treffen van de exploitatie in een te vroege fase heeft plaatsgevonden.
Dit omdat nog onvoldoende gronden in ons bezit zijn en de transformatie nog niet feitelijk heeft plaatsgevonden of nabij is, omdat deze vanwege de afwezigheid van substantieel grondbezit nog niet opportuun is. Daarom is/wordt in de jaarrekening het financiële gevolg, te weten de verliesvoorziening, teruggedraaid. Dit is onder beslispunt 1.e. in de tabel zichtbaar als het tegen elkaar ‘wegstrepen’ van de voorziening. In alle overige in dit advies opgenomen tabellen staan de kengetallen over Brakel-West op 0, omdat het geen grondexploitatie meer vormt. Omdat de jaarrekening alleen het wegstrepen van de voorziening regelt, is in dit advies de expliciete herroeping met terugwerkende kracht van het activeringsbesluit opgenomen, omdat het anders onterecht in stand blijft. 2.d.2. Door een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen worden de al gedane uitgaven juist verwerkt en kan het project worden voortgezet. Voor het project Brakel-West is vorig jaar ongeveer € 55.000 aan kosten gemaakt voor onderzoeken, bijstand, ambtelijke uren enzovoorts. Hoewel de grondexploitatie herroepen wordt, zijn deze uitgaven gedaan in het licht van uw goedkeuring. Linksom of rechtsom worden deze kosten namelijk gemaakt in aanloop naar de doelstelling van Brakel-West. Dit betekent ook dat de gemaakte kosten rechtmatig zijn uitgegeven.
Om deze kosten – exclusief de aankoop van gronden – correct te verantwoorden, vragen wij u met terugwerkende kracht een voorbereidingskrediet van € 300.000 beschikbaar te stellen. Dit krediet wordt verwerkt onder de zogenaamde Immateriële vaste activa. Alle verdere voorbereidingskosten worden ten laste hiervan gebracht. Voor de verwervingskosten van de gronden geldt daarentegen dat deze inclusief rentelasten worden opgevoerd onder de Materiële vaste activa. 2.d.3. De financiële gevolgen van de negatieve eindwaarden volgen alsnog in de toekomst. Zodra in de toekomst alsnog aan de voorwaarden (bezit gronden en transformatie) voor een exploitatie wordt voldaan, zal het complex Brakel-West op ons voorstel door u (opnieuw) geactiveerd worden en 8
zullen de gemaakte voorbereidingskosten en grondaankopen worden ingebracht in de exploitatie zoals gebruikelijk. Dit betekent ook dat de verliesvoorziening van € 6,9 miljoen op basis van het huidige prijspeil te zijner tijd opnieuw onttrokken wordt uit de reserve. Indien uiteindelijk om welke reden dan ook geen exploitatie gestart wordt, komen alle gedane uitgaven ten laste van één van de reserves van de grondexploitaties. 2.d.4. De afzonderlijke grondaankopen zijn een collegebevoegdheid, maar met een informatieplicht en budgetaanvraag richting u. Het college mag zelfstandig gronden aankopen (artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet). Wanneer sprake is van mogelijk ingrijpende gevolgen moet u vooraf worden geïnformeerd, zodat u van uw rechten gebruik kan maken. Pas daarna kan de koop definitief doorgaan (artikel 169 lid 4 Gemeentewet). Echter, in algemene zin dient u ook een krediet beschikbaar te stellen wegens het budgetrecht. In het geval van een grondexploitatie is de financiële dekking door u als raad bij voorbaat geregeld. Nu echter het grondexploitatiemodel niet meer actief is, dienen voor Brakel-West grondtransacties inclusief budgetaanvraag via voorgaande wijze altijd via u – al dan niet vertrouwelijk – te worden afgedaan. Kanttekeningen/risico’s 1.a.1. Grondexploitaties zijn een relatief risicovol meerjarig proces.
Ons uitgangspunt is voorzien in marktbehoeften, daarvoor binnen bepaalde omstandigheden gronden verwerven om deze uiteindelijk omgevormd weer af te stoten. Overigens zijn niet alle gronden verkoopbaar. Sommige gronden zijn namelijk in het verleden aangekocht om bijvoorbeeld een ongewenste ontwikkeling tegen te houden of anticiperend verworven. De gronden die daarvoor in eigendom gekomen zijn, zijn niet altijd direct interessant voor een marktpartij. Bouwgrond in exploitatie (BIE) daarentegen is onder voorwaarden altijd verkoopbaar. Wij vormen BIE-gronden op een dergelijke manier om, zodat hiermee invulling wordt gegeven aan een vraag en behoefte vanuit de markt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, maatschappelijk en woningbouw. Dit vergt wel in enigerlei mate geduld, maar is inherent aan het proces. Afhankelijk per geval levert een grondexploitatie financieel gezien ruime winsten op, maar het kan ook een grote kostenpost zijn. 1.b.2.Toekomstige marktontwikkelingen en externe factoren zijn erg onzeker. Marktrisico is altijd aanwezig en inherent aan de grondexploitaties. De afgelopen jaren is dit risico telkens in dit advies vermeld, hoewel er economische voorspoed was. Echter, momenteel worden we geconfronteerd met een ongekende inflatie en daarmee samenhangend de oorlog in Oekraïne.
Hoewel altijd ongewis, zijn de risico’s omtrent grondverkopen en prijsontwaarding groter dan in het afgelopen decennium. Hierop hebben wij helaas geen invloed. 1.d/e. Gepaste terughoudendheid is raadzaam bij onttrekkingen uit de reserves. De reserveposities zijn gezond. Echter, bij de winstnemingsreserve geldt dat dit tussentijdse onttrekkingen zijn. Dit hoeft niet te betekenen dat het betrokken complex reeds met winst is afgesloten c.q. de winsten al gerealiseerd zijn. Er blijft dus altijd nog een bepaalde mate van onzekerheid over. Eventuele tegenvallers binnen de exploitaties moeten immers uit de algemene reserve grondexploitaties betaald worden. Toch lijken de onttrekkingen zoals tot op heden voorgesteld verantwoord. Wel raden wij u altijd aan bedachtzaam om te gaan met nieuwe onttrekkingen uit de reserves. 2.d. Het tekort van Brakel-West is in de toekomst alsnog voelbaar. In het achterhoofd dient te worden gehouden dat de teruggedraaide verliesvoorziening van € 6,9 miljoen (op basis het huidige prijsniveau) in de toekomst alsnog ten laste van een van de reserves komt. Dit betekent dat het opportuun is de saldi van de reserves tot die tijd min of meer te handhaven. Dit werd reeds aangehaald onder beslispunt 2.d.3. Dit geldt uitsluitend als de grondexploitatie doorgaat in de huidige vorm.
Indien dit onverhoopt niet het geval is, worden eventueel aangekochte gronden geactiveerd onder de materiële vaste activa en leiden deze uitsluitend tot aanvullende rentelasten. Inclusie Niet van toepassing ten aanzien van de formele feitelijke actualisatie.
9
Programma duurzaamheid Niet van toepassing ten aanzien van de formele feitelijke actualisatie. Financiën (incl. BTW-effect) Beslispunt 1 vormt in zijn geheel een kennisname. De besluitvorming vond/vindt plaats in de Jaarstukken 2021. In dit advies is gebleken dat de financiën van de beide reserves van de grondexploitaties een gunstig resultaat vertonen. Het weerstandsvermogen is goed en er was aanleiding om diverse winstnemingen te doen. 2021 was voor het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’ een succesvol jaar. Beslispunt 2 betrof een inhoudelijk beslispunt over de grondprijzen, het afsluiten van winstgevende exploitatie De Virieupark, het activeren van het nieuwe complex Vébéterrein en tot slot het herroepen van het activeringsbesluit aangaande Brakel-West. Dit laatste behelst onder andere het terugdraaien van de verliesvoorziening en het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet onder de IVA. Alle financiële gevolgen van voorgaande punten zijn reeds onder de argumenten beschreven en waar nodig financieel verwerkt. Bedrijfsvoering Zowel de uitvoerings- als financiële kant van de grondexploitaties zijn ondergebracht bij Realisatie & Beheer. Afstemming vindt plaats met Financiën. Er vindt geen samenwerking met Maasdriel plaats. Uitvoering Planning Het actualisatiebesluit over de grondexploitaties neemt u eenmalig per jaar.
Besluitvorming omtrent het met de grondexploitaties verband houdende fonds bovenwijkse voorzieningen gebeurt via een separaat besluit. Overige besluitvorming gaat volgens de gebruikelijke cycli en frequenties. Communicatie Niet van toepassing. Handhaving Niet van toepassing. Evaluatie / controle In het kader van de grondexploitaties vindt zowel intern als extern voortdurend interne evaluatie, controle en bewaking plaats. Aanvullende evaluatie en/of controle is niet van toepassing. Nota van wijzigingen Niet van toepassing. Bijlage(n) - Concept raadsbesluit; - Overzicht financiële kengetallen; en - Rekenschema’s grondexploitatiemodellen (VERTROUWELIJK).
10