Document · PDF

Vst Actualisatie grondexploitaties 2020

Raadsvergadering 8 juli 2021, gemeente ZaltbommelBij agendapunt: Actualisatie grondexploitaties 20204.173 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Actualisatie grondexploitaties 2020

Kern van het raadsvoorstel U bent als raad beslissingsbevoegd ten aanzien van de grondexploitaties. Een aantal zaken vinden impliciet plaats in de Jaarstukken 2020. In dit advies wordt u echter van meer financiële en praktische achtergrond voorzien en worden enkele noodzakelijke beslispunten expliciet verwoord in het kader van een juiste juridische basis. In dit advies neemt u kennis van en beslist u over de zogenaamde bouwgrond in exploitatie, reserves, weerstandsvermogen en tussentijdse winstnemingen. Daarnaast worden nieuwe grondprijzen vastgesteld en een tweetal exploitaties afgesloten. Gerelateerde raadsstukken - Actualisatie grondexploitaties 2019 d.d. 5 november 2020; en - Jaarstukken 2020.

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Actualisatie grondexploitaties 2020

Zaaknummer

: 199408

Datum collegevergadering

: 29 juni 2021

Datum raadsbesluit

: 8 juli 2021

Datum raadsvergadering

: 8 juli 2021

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Realisatie en Beheer ZBM, Gert-Jan van der Maas

Voorstel 1. Kennis te nemen van de actualisatie conform de Jaarstukken 2020 over: a. De lopende grondexploitatiecomplexen (BIE); b. De algemene reserve grondexploitaties; c. Het weerstandsvermogen; d. De tussentijdse winstnemingen; e. De reserve winstnemingen; en f. De vennootschapsbelasting (Vpb). 2. Vast te stellen van: a. De nieuwe grondprijzen per 2021; b. Grondexploitatie ’t Gemeent af te sluiten; en c. Grondexploitatie Spoorveste te deactiveren en de boekwaarde over te brengen naar de materiële vaste activa.

Inleiding Jaarlijks worden de gemeentelijke grondexploitaties herzien, waarna u hierover een actualisatiebesluit neemt. Omdat de jaarstukken dit jaar in tegenstelling tot vorige keren tijdig gereed waren, zijn wij in staat om dit besluit tegelijkertijd met de jaarstukken aan u voor te leggen. 2020 was wederom een gunstig jaar voor het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’. Corona heeft op één exploitatie na geen negatieve financiële invloed gehad. Mede om deze reden laten de algemene reserve grondexploitaties en de winstnemingsreserve een gezond beeld zien. In dit advies leggen wij alle relevante besluiten omtrent dit onderwerp aan u voor. Wat betreft de opbouw gaat dit voorstel eerst in op de financiële actualisatie van de bouwgrond in exploitatie (BIE), reserves, weerstandsvermogen, winstnemingen en de Vpb. Daarna wordt aan u een inhoudelijk beslispunt voorgelegd omtrent de grondprijzen en het afsluiten van twee complexen Participatie Grondexploitatie leent zich niet voor (burger)participatie. Argumenten Het eerste beslispunt vormt in feite een kennisname. Dit omdat in de Jaarstukken 2020 deze actualisatie plaatsvindt. Op deze plek voorzien wij u echter van aanvullende informatie in het kader van een integrale actualisatie in opmaat tot enkele juridisch noodzakelijke beslispunten onder 2: 1.a.1.

Door de financiën van bouwgrond in exploitatie (BIE) te actualiseren, bewaakt u deze posities. BIE zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en eventueel aanwezig opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als concreet oogmerk (op2

nieuw) te worden bebouwd. In de bijlagen vindt u per complex een samenvatting (het zogenaamde rekenschema) met daarop de belangrijkste financiële kengetallen. Zie hiervoor de (vertrouwelijke) bijlage. 1.a.2. U verkrijgt op deze wijze inzicht in de stand van de BIE. Hieronder vindt u een overzicht van alle complexen. De complexen zijn gebaseerd op de eigen inkomsten en uitgaven alsmede diverse gefixeerde en variabele paramaters. De rekenrente voor de rentelast (of –winst) bedraagt net als vorig jaar 1,25%. De netto contante waarde-rente (NCW) bedraagt momenteel de landelijk vastgestelde 2%. De kosten- en opbrengstenstijgingspercentages verschillen per complex en variëren van 0% tot en met 3%. Tezamen met alle inkomsten en uitgaven per exploitatie, leidt dit tot de onderstaande tabel ontleend aan de eigen exploitatieoverzichten. Onderstaande tabel en de daaropvolgende tabellen in dit advies zijn ook als bijlage met een grotere letter aangehecht. Inkomsten

Uitgaven

Boekwaarde

Wijziging

2020

31-12-2019

31-12-2020

boekwaarde

Waluwe II

3.984.122

1.005.310

411.873

-1.522.017

-1.933.890

411.873

-1.522.017

-1.933.890

Waluwe III

483.475

435.724

3.586.878

3.544.419

-42.458

3.586.878

3.544.419

-42.458

De Virieupark

33.430

-63.358

-44.457

18.901

-63.358

-44.457

18.901

Beersteeg-West

89.081

217.299

49.013

557.541

389.255

-168.287

97.022

-87.525

-184.547

Dijkzicht-Zuid

292.322

150.346

2.822.783

2.680.807

-141.976

661.715

494.642

-167.074

't Gemeent

1.430.311

51.739

1.378.572

-1.378.572

62.049

-62.049

Spoorveste

319.959

6.610

313.348

-313.348

313.348

-313.348

Grondexploitatie

Ormeling

Langerak

Balanswaarde Balanswaarde 31-12-2019

31-12-2020

Wijziging balanswaarde

99.634

275

99.910

99.635

275

99.910

99.635

Wildeman I

4.010.875

744.082

8.710.932

5.950.576

-2.760.356

8.710.932

5.950.576

-2.760.356

Wildeman II

11.479.710

243.711

2.539.635

-1.764.652

-4.304.287

3.650

1.863.593

183.114

2.043.057

183.114

2.043.057

1.859.942

22.221.723

4.772.272

20.441.594

11.465.979

-4.304.287 1.859.942 -8.975.615

2.539.635

Wildeman III

16.503.484

8.803.033

-7.700.450

Totaal

De inkomsten en uitgaven zijn afhankelijk per exploitatie en zeggen zonder overige gegevens in feite niet zo veel. In voorgaande tabel is wel zichtbaar dat de totale boekwaarde (uitgaven minus inkomsten) met ongeveer € 9,0 miljoen gedaald is ten opzichte van 2019. Dit komt omdat de verkopen groter waren dan de investeringen. Deze tendens van boekwaardedaling zet zich in de komende jaren naar verwachting door. De balanswaarde, gekoppeld aan de boekwaarde minus de eventuele verliesvoorzieningen (zie volgende tabel) volgt grotendeels deze daling van de boekwaarde. Dit verschijnsel heet balansverkorting en betekent concreet dat gronden worden afgestoten. Grondexploitatie

Eindwaarde

Wijziging

Voorziening

Wijziging

31-12-2019

31-12-2020

eindwaarde

1-1-2020

1-1-2021

voorziening

Waluwe II

6.701.733

6.323.417

Waluwe III

1.545.971

1.432.377

De Virieupark

692.590

Risicobedrag 31-12-2020

Looptijd

-378.316

209.418

2011-2023

-113.594

773.473

2016-2028

671.590

-21.000

2009-2021

1.334

97.245

2021-2025

-469.730

-476.779

-7.050

460.519

476.779

16.260

2005-2021

Dijkzicht-Zuid

-2.293.342

-2.186.166

107.177

2.161.068

2.186.166

25.098

25.918

2007-2022

't Gemeent

-1.342.854

1.342.854

-1.316.523

2012-2020

Spoorveste

802.145

-802.145

1.316.523 0

2010-2020

Langerak

759.935

1.082.883

322.947

23.004

2019-2025

Wildeman I

11.846.666

11.920.097

73.431

419.631

2004-2023

Wildeman II

15.703.249

15.880.877

108.666

2013-2022

4.586.921

3.371.327

297.139

2019-2027

Totaal

38.533.283

38.020.956

177.628 -1.215.594 -512.327

Wildeman III

3.938.110

2.662.945

-1.275.165

1.954.491

n.v.t.

Beersteeg-West Ormeling

Zichtbaar is dat de som aan eindwaarden (de totale winstgevendheid) relatief beperkt met 5,0 ton is afgenomen en bedraagt nu circa € 38,0 miljoen in de plus. Dit betekent dat de voorziene winsten en verliezen redelijk stabiel zijn en deze verwachting bestaat vooralsnog ook voor de toekomst. Deze eindwaarden houden geen rekening met de tussentijdse winstnemingen, waarover later meer. Er zijn voor twee actuele complexen verliesvoorzieningen, welke relatief licht gestegen zijn. ’t Gemeent is per 31 december 2020 afgesloten, waardoor de verliesvoorziening is vrijgevallen. Gelet op de regels is hiervoor een expliciet beslispunt opgenomen. De risicobedragen zijn ten opzichte van de risico’s

ingeschat in 2019 (niet vermeld in de tabel) ook behoorlijk afgenomen. De looptijden zijn deels gelijk gebleven, hoewel een aantal complexen met een jaar zijn uitgesteld. 1.b.1. De resultaten van de grondexploitaties zijn van invloed op de winstnemingsreserve. De stand van de algemene reserve grondexploitaties is gezond. De beginstand van de reserve per 1 januari 2020 was exact 1,3 miljoen. Vervolgens wordt hierop circa een halve ton in mindering gebracht vanwege de toegenomen verliesvoorzieningen. Daarna wordt de verlieslatendheid van de afsluiting van ’t Gemeent ingebracht, hoewel dit daarna met een nagenoeg gelijk bedrag verrekend wordt met de vrijgevallen verliesvoorziening. Het effect van de afsluiting is dus vrijwel nihil. Overige boekingen verlopen via de winstnemingsreserve, waarover later meer. Het eindsaldo per 31 december 2020 bedraagt bijna € 1,3 miljoen en vormt daarmee het beginsaldo voor 2021. Hieronder ziet u een en ander in tabelvorm:

Verloop reserves grondexploitaties t.b.v. Jaarrekening 2020 Beginstand per 01-01-2020 Wijziging verliesvoorzieningen Dijkzicht-Zuid en Ormeling Afsluiting ´t Gemeent Vrijval verliesvoorziening ´t Gemeent Deactivering Spoorveste (boekwaarde verplaatst naar MVA) Winstneming Wildeman I Winstneming Wildeman II Winstneming Waluwe II Winstneming Waluwe III Winstcorrectie De Virieupark Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen plus correctie over 2019 Verrekening vennootschapsbelasting (Vpb) voorgaande jaren Eindstand 31-12-2020 Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen 2021 Vennootschapsbelasting 2021 Beschikbaar weerstandsvermogen inclusief vorderingen 2021 Risicobedrag Dijkzicht-Zuid Risicobedrag De Ormeling Totale risico's Restant weerstandsvermogen Weerstandsratio

Algemene reserve grondexploitaties € 1.300.000 € -41.358 € -1.305.361 € 1.316.523 € € € € € € € € € 1.269.804 € € € 1.269.804 € -25.918 € € -25.918 € 1.243.886 49,0

1.c.1. De risico’s die kunnen ingrijpen op het weerstandsvermogen dienen inzichtelijk te zijn. Exploitatie van bouwgrond gaat per definitie gepaard met risico’s. Door twee keer per jaar de grondexploitaties te herzien en voor tekorten verliesvoorzieningen te treffen, beperken wij deze risico's. Daarnaast wordt per exploitatie een risicoanalyse gemaakt. In de tabel is zichtbaar hoe de risico's van negatieve exploitaties zich verhouden tot de reserve. De reden om dit te doen is dat wanneer risico’s zich bij negatieve complexen voordoen, dit bovenop de reeds getroffen verliesvoorziening komt. De risicobedragen voor positieve exploitaties daarentegen kunnen binnen het saldo (mits dit hoger is dan de risicosom) van deze exploitaties zelf opgevangen worden. Indien deze risico’s zich manifesteren in positieve complexen, zal de eindwaarde van deze exploitaties afnemen, maar dit hoeft dus niet ten laste van de reserve grondexploitaties te komen. Daarom is deze categorie niet opgenomen. 1.c.2. Het weerstandsvermogen zegt iets over de kracht van onze vermogenspositie. Het restant van het weerstandvermogen is ruim € 1,2 miljoen, nadat slechts een kwart ton aan risico’s over één verlieslatend complex in mindering is gebracht op de algemene reserve.

De weerstandsratio (beschikbaar weerstandsvermogen / risico's negatieve exploitaties) bedraagt 49,0, oftewel 49 keer zoveel geld in kas als er risico’s zijn. Dit uitstekende resultaat is in deze omstandigheden puur theoretisch.

1.d.1. Er worden tussentijdse winsten onttrokken. Sinds januari 2016 zijn tussentijdse winstnemingen verplicht. In navolging van eerdere jaren worden tussentijdse winsten uit de grondexploitaties onttrokken conform de voorgeschreven formule voor de winstnemingsberekening: (gemaakte kosten / totale geprognosticeerde kosten) * (gerealiseerde opbrengsten / totale geprognosticeerde opbrengsten) = percentage of completion (POC). Wel biedt de formule ruimte voor maatwerk indien nodig, mits beargumenteerd. Hiervan was dit jaar geen sprake. In de onderstaande tabel is zichtbaar welke bedragen met de winstnemingen gemoeid zijn, voor de volledigheid verdeeld over 2020 en de jaren daaraan voorafgaand. Deze gelden worden gestort in de algemene reserve winstnemingen grondexploitaties, die zometeen aan bod komt. Grondexploitatie

Eindwaarde

Winstneming

Waarvan in

31-12-2020

totaal

2020

2016-2019

Waluwe II

6.323.417

4.831.494

1.044.923

3.786.571

Waluwe III

1.432.377

96.884

5.293

91.591

De Virieupark

671.590

669.510

-14.529

684.039

Beersteeg-West

1.334

-476.779

-2.186.166

't Gemeent

Spoorveste

Langerak

1.082.883

Wildeman I

11.920.097

9.417.978

506.437

8.911.541

Wildeman II

15.880.877

7.738.016

3.371.327

Totaal

38.020.956

14.669.729 0 29.685.594

6.931.713

Wildeman III

8.473.836

21.211.758

Ormeling Dijkzicht-Zuid

1.d.2. Toepassing van de regels levert voor een vijftal exploitaties tussentijdse winstnemingen op. De formule heeft vorig jaar in vijf exploitaties geleid tot een winstneming, namelijk in De Waluwe II en III, De Virieupark en De Wildeman I en II ter grootte van achtereenvolgens circa € 1,0 miljoen, € 5.000, minus € 15.000 (correctie), € 5,0 ton en € 6,9 miljoen. In totaal is dit € 8,5 miljoen. Dit komt bovenop de reeds onttrokken € 21,2 miljoen aan winstnemingen over de periode 2016 tot en met 2019. Over alle jaren tezamen is inmiddels maar liefst € 29,7 miljoen winst onttrokken en toegevoegd aan de reserve winstnemingen. In de toekomst zullen voor de resterende beoogd winstgevende exploitaties ook tussentijdse winsten worden onttrokken, te weten Wildeman III en Langerak. Bij negatieve exploitaties bestaan logischerwijs geen winsten(nemingen). 1.d.3. Voor een integraal beeld is de eindwaarde exclusief winstnemingen zichtbaar. De winstnemingen leiden tot lagere eindwaarden. Dit lijkt alsof de winsten afnemen in de grex zelf, terwijl dit niet zo is. Ook stijgen de boekwaarden omdat winstnemingen feitelijk (niet zelden omvangrijke) uitgaven zijn. Voordat winstnemingen werden toegepast, gaf het totaal aan eindwaarden (of in het verleden het totaal aan netto contante waarden) in één oogopslag de financiële situatie omtrent de winstgevendheid weer.

Ten behoeve van het integrale beeld is daarom in de tabel de eindwaarde zonder toepassing van eventuele tussentijdse winstnemingen zichtbaar. Nu is van het laatstgenoemde bedrag zoals beschreven reeds € 29,7 onttrokken en gestort in de reserve winstnemingen, waardoor nog zo’n € 11,0 miljoen resteert in de komende jaren. Voor de berekening van dit laatste getal worden de negatieve exploitaties Ormeling en Dijkzicht-Zuid buiten beschouwing gelaten. 1.e.1. De resultaten van de winstnemingen zijn van invloed op de algemene reserve winstnemingen. Uit deze reserve zijn in het verleden al diverse wensen financieel gerealiseerd. De beginstand per 2020 was ongeveer € 4,9 miljoen. Hierop is vorig in totaal circa € 8,5 miljoen aan winstnemingen gestort. Vorig jaar was bij de exploitatie Virieupark van een kleine correctie sprake. De afdracht aan de reserve bovenwijks bedroeg maar liefst € 1,3 miljoen, met name als gevolg van de verkoop van de tweede tranche en daarmee volledig uitgegeven Wildeman II. De besluitvorming over de actualisatie bovenwijks krijgt u nog separaat voorgelegd. De vennootschapsbelasting over 2019, waarvan in 2020 5

normaliter de betaling plaatsvindt, bleek uiteindelijk nihil. Daarom vond een financieel gunstige verrekening van bijna € 4 ton plaats. De deactivering van Spoorveste is ook zichtbaar met een bedrag van nul. Dit omdat de verplaatsing van de boekwaarde van circa € 4 ton kostenneutraal naar de materiële vaste activa kon plaatsvinden. Dit is een boekhoudkundige kwestie, maar vanwege de juridische vereisten is hieromtrent later een expliciet beslispunt opgenomen. Alle inkomsten en uitgaven leiden tot een eindstand van ruim € 12,5 miljoen. De totale vorderingen voor 2021 in de vorm van de afdracht bovenwijks (welke door recentere inzichten zonder gevolgen voor het begrotingssaldo afwijkt van de jaarrekening) en de vennootschapsbelasting, leiden tot een theoretisch weerstandsvermogen van € 10,5 miljoen. Over deze reserve wordt in tegenstelling tot de algemene reserve geen weerstandsratio bepaald.

Winstnemingsreserve grondexploitaties 4.930.353 € € € € € 506.437 € 6.931.713 € 1.044.923 € 5.293 € -14.529 € -1.257.757 € 379.000 € 12.525.432 € -297.962 € -1.743.000 € 10.484.470 € € € € 10.484.470 € n.v.t.

1.f. De financiële gevolgen van de vennootschapsbelasting worden in de toekomst ingrijpend. Sinds 2016 zijn overheidsondernemingen met grondexploitaties belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Echter, tot op heden heeft de gemeente nog geen belasting betaald en een reservering in 2019 van bijna € 4 ton bleef zoals hiervoor beschreven onbenut. Dit komt onder meer omdat wij de grondverkopen strategisch plannen om de jaarschijven van inkomsten en uitgaven voor zover mogelijk zonder grote uitschieters te laten verlopen, hoewel dit bijvoorbeeld in Wildeman II vorig jaar niet te voorkomen was. Ook konden wij voorheen nog verliezen uit het verleden verrekenen. Dit laatste verandert echter per 2021, omdat er geen verliezen meer zijn. Op basis van de voorlopige aangifte over 2021 moet over dat jaar ruim € 1,7 miljoen belasting betaald worden. Ook in de jaren daarna moet naar verwachting Vpb worden afgedragen. De reservepositie kan dit echter dragen. Uiteraard blijven wij ook in de gaten houden of en hoe wij invloed kunnen uitoefen op de planning van inkomsten en uitgaven om de Vpb te beperken. 2. Deze beslispunten zijn een raadsbevoegdheid waarvoor een expliciet besluit vereist is. Punt 1 was zoals vermeld een kennisname, omdat de actualisatie feitelijk al in de Jaarstukken 2020 gedaan wordt. Echter, enkele punten die in de actualisatie gepresenteerd worden c.q.

verwerkt zijn, vereisen een expliciet besluit. Formeel bent u degene die hiertoe bevoegd is. Om een en ander juist te verwerken, worden deze hierbij daarom als afzonderlijk beslispunt voorgelegd:

2.a. U wijzigt hiermee de grondtarieven per 2021. Jaarlijks stellen wij u voor om de grondprijzen vast te stellen die wij hanteren richting kopers en ontwikkelaars. Dit zijn ook de prijzen die verwerkt zijn in de reeds geactualiseerde grondexploitatiemodellen. Hierna delen wij het voorstel op in woningbouw en bedrijventerreinen: Woningbouw Voor komend jaar stellen wij u voor om sommige tarieven te handhaven, sommige te verhogen en voor één exploitatie een nieuw tarief te introduceren. De argumentatie hiervoor is afhankelijk per grex, maar over het algemeen worden voor exploitaties waarvan nagenoeg alle gronden verkocht zijn geen verhogingen voorgesteld. Ook wordt geprobeerd grondprijsverhogingen beperkt te houden, omdat hogere grondprijzen bijdragen aan de steeds hoger wordende prijzen van vastgoed. Daar waar wel sprake is van wijzigingen, ligt hieraan een taxatie ten grondslag. Een en ander leidt tot onderstaand overzicht. Alle niet genoemde locaties, maar waarvan nog wel een grondexploitatie actief is, zijn inmiddels verkocht en dus niet in het overzicht opgenomen. De genoemde prijzen gelden per m2 voor bouwrijpe grond exclusief 21% BTW tegen kosten koper, tenzij anders bepaald. Soms worden in uitingen afgeronde alles-inbegrepen-prijzen gehanteerd, die wat betreft kavelprijzen om commerciële motieven licht kunnen afwijken van onderstaande.

Dijkzicht-Zuid, Zuilichem Vrijstaand Appartementen

Grondprijs per m2 € 222,50 € 260,00

Waluwe II (en toekomstig III), Zaltbommel Vrijstaand/éénkapper/rij-/hoekwoning Sociaal/goedkope koop Appartementen Kantoren Maatschappelijk intern (onderwijs, sport enz.) Maatschappelijk extern

€ 330,00 € 200,00 € 400,00 € 192,00 Boekwaarde peildatum 2018; circa € 150,00 € 200,00

Beersteeg-West, Zaltbommel Vrije kavels

€ 386,19 (t.b.v. € 50.000 incl. BTW per kavel v.o.n.)

Noot: bij grondgebonden sociale woningbouw wordt normaliter de kavelprijs gemaximeerd op € 25.000, wat bij relatief grote kavels een beperkte afwijking van de grondprijs tot gevolg kan hebben. De normale grondprijs voor appartementen geldt als minimum, hoewel wij altijd een hoger onderhandelingsresultaat nastreven, afhankelijk van het programma (bijvoorbeeld tweelaags versus vierlaags). Indien (deels) sprake is van sociale woningbouw, kan hierop weer een uitzondering van toepassing zijn. Bedrijventerreinen Wildeman I, Zaltbommel Regulier Revitalisatiegebieden (Veilingweg e.d.) Perifere detailhandel

Grondprijs per m2 € 165,00 € 145,00 € 241,00

Wildeman III, Zaltbommel Regulier

€ 183,00

Langerak, Brakel Regulier

€ 135,00

Noot: de genoemde prijzen betreffen basistarieven. Soms kunnen er omstandigheden zijn waardoor van een aanpassing naar boven of beneden sprake is, bijvoorbeeld aanwezigheid of gebrek aan zicht, ongebruikelijke verkaveling, afwijkende afspraken over bouw- en woonrijp maken en dergelijke. Mits binnen de geest van de grondprijzen, ligt deze bevoegdheid bij ons als college. 2.b Het plangebied ’t Gemeent is gereed en de afsluiting vereist uw expliciete besluit. Deze exploitatie in Delwijnen is vorig jaar afgerond. Alle gronden zijn in een eerder stadium verkocht en alle woonrijpmaak-kosten zijn gedaan. Het gebied is daarmee ‘klaar’. In het vorige beslispunt las u al dat de administratieve verwerking van de deactivering en het samenhangende verlies van de exploitatie nagenoeg kostenneutraal verwerkt worden. Omdat dit echter een expliciet besluit vereist, wordt dit hierbij als zodanig aan u voorgelegd. 2.c. De administratieve omzetting van Spoorveste vereist uw expliciete besluit. Op moment van schrijven ligt de ontwikkeling van het vrijetijdscentrum stil. Diverse investeerders hebben vanwege corona op de spreekwoordelijke rem getrapt. Daarnaast heeft Rijkswaterstaat nog geen uitsluitsel gegeven over de ruimtereservering voor de A2. Hoewel vorig jaar de exploitatie actief is gehouden, is nu het voorstel deze te deactiveren.

Het vereiste zogenaamde voornemen is gelet op de situatie namelijk niet meer voldoende concreet. In de hiervoor gepresenteerde tabellen is zichtbaar dat de eindwaarde naar nul is gebracht en de grond kostenneutraal is overgebracht naar de materiële vaste activa. Dit was mogelijk omdat de boekwaarde toevalligerwijs met de huidige marktwaarde van de grond overeen komt. In potentie kent het gebied wel een positief resultaat indien de grondexploitatie ooit weer gestart zou worden. Overigens is dit besluit met name boekhoudkundig, want u kunt op elk moment een nieuw besluit nemen over de bestemming c.q. ontwikkeling van deze grond. Ook worden richting de ontwikkelaar geen rechten geschonden. Kanttekeningen/risico’s 1.a.1. Grondexploitaties zijn een meerjarig proces. Ons uitgangspunt is voorzien in marktbehoeften, daarvoor binnen bepaalde omstandigheden gronden te verwerven om deze uiteindelijk omgevormd weer af te stoten. Overigens zijn niet alle gronden verkoopbaar. Sommige gronden zijn namelijk in het verleden aangekocht om bijvoorbeeld een ongewenste ontwikkeling tegen te houden. De gronden die daarvoor in eigendom gekomen zijn, zijn niet altijd direct interessant voor een marktpartij. Bouwgrond in exploitatie (BIE) daarentegen is onder voorwaarden altijd verkoopbaar.

Wij vormen BIE-gronden op een dergelijke manier om, zodat hiermee invulling wordt gegeven aan een bepaalde mate van vraag en behoefte vanuit de markt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, maatschappelijk en woningbouw. Dit vergt wel in enigerlei mate geduld, maar is inherent aan het proces. Niettemin levert het in diverse gevallen ook ruimte winsten op voor de gemeente. 1.b.2.Toekomstige marktontwikkelingen en externe factoren zijn in theorie onzeker. Marktrisico is altijd aanwezig en inherent aan de grondexploitaties. De afgelopen jaren is dit risico telkens in dit advies vermeld, hoewel het economisch wel goed ging. Echter, er kunnen zich altijd onvoorziene omstandigheden voordoen. Hoe de grondverkopen verlopen in de toekomst, blijft immers altijd afhankelijk van de vraag en overige omstandigheden. Ondanks dat de (vastgoed)seinen op groen staan, benoemen dit risico hier wel ter volledigheid. 1.d/e. Gepaste terughoudendheid is aan te raden bij onttrekkingen uit de reserves. De reserveposities zijn gezond. Echter, bij de winstnemingsreserve geldt dat dit tussentijdse onttrekkingen zijn. Dit hoeft niet te betekenen dat het complex reeds met winst is afgesloten c.q. de winsten al gerealiseerd zijn. Er blijft dus nog een bepaalde mate van onzekerheid over.

Eventuele tegenvallers moeten immers uit de algemene reserve grondexploitaties betaald worden. Toch lijken de onttrekkingen zoals tot op heden voorgesteld verantwoord. Wel raden wij u altijd aan bedachtzaam om te gaan met nieuwe onttrekkingen uit de reserves. Niettemin worden deze risico’s wel gaandeweg minder nu steeds meer exploitaties de spreekwoordelijke eindstreep naderen. Programma duurzaamheid Niet van toepassing. 8

Financiën (incl. BTW-effect) Punt 1 vormt in zijn geheel een kennisname. De besluitvorming vindt plaats in de Jaarstukken 2020. In dit advies is gebleken dat de financiën van de algemene reserve grondexploitaties en winstnemingsreserve er gunstig uitzien. Het weerstandsvermogen is goed en er was aanleiding om diverse tussentijdse winstnemingen te doen. 2020 was voor het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’ al met al een succesvol jaar. Beslispunt 2 betrof tot slot een inhoudelijk beslispunt over de grondprijzen, het afsluiten van exploitatie ‘t Gemeent en het deactiveren en omzetten van exploitatie Spoorveste. Alle financiële gevolgen van voorgaande zijn reeds onder de argumenten beschreven en waar nodig financieel verwerkt. Bedrijfsvoering Zowel de financiële kant als de uitvoeringskant van de grondexploitaties zijn ingebed bij Realisatie & Beheer. Afstemming vindt plaats met Financiën. Er vindt geen samenwerking met Maasdriel plaats. Uitvoering Planning Het actualisatiebesluit over de grondexploitaties neemt u eenmalig per jaar. Besluitvorming omtrent het met de grondexploitaties verband houdende fonds bovenwijkse voorzieningen gebeurt via een separaat besluit. Overige besluitvorming gaat volgens de gebruikelijke cycli en frequenties. Handhaving Niet van toepassing. Communicatie Niet van toepassing.

Evaluatie / controle In het kader van de grondexploitaties vindt zowel intern als extern voortdurend interne evaluatie, controle en bewaking plaats. Aanvullende evaluatie en/of controle is niet van toepassing. Nota van wijzigingen Niet van toepassing. Bijlage(n) - Concept raadsbesluit; - Overzicht financiële kengetallen; en - Rekenschema’s grondexploitatiemodellen (VERTROUWELIJK).

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10344211/1