Vst Activeren grondexploitatie Brakel-West

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Activeren grondexploitatie Brakel-West

Kern van het raadsvoorstel Het college stelt u voor de grondexploitatie Brakel-West te activeren. Op deze locatie is toekomstige woningbouw beoogd. De locatie heeft in potentie ruimte voor bijna 200 woningen. Daarmee wordt sterk in de lokale behoefte voorzien. Het negatieve saldo van deze exploitatie à € 6.372.300 wordt door middel van een verliesvoorziening in mindering gebracht op de winstnemingsreserve grondexploitaties. Gerelateerde raadsstukken - Actualisatie grondexploitaties 2020 d.d. 8 juli 2021; en - Perspectiefnota 2022.

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Activeren grondexploitatie Brakel-West

Zaaknummer

: 204865

Datum collegevergadering

: 20 juli 2021

Datum raadsbesluit

: 30 september 2021

Datum raadsvergadering

: 30 september 2021

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Realisatie en Beheer ZBM, Gert-Jan van der Maas

Voorstel 1. Per heden de grondexploitatie Brakel-West te activeren. 2. Ter grootte van de negatieve eindwaarde een verliesvoorziening te treffen van € 6.372.300 ten laste van de reserve winstnemingen grondexploitaties.

Inleiding Er is een grote maatschappelijke behoefte aan woningen. In het dorp Brakel, de grootste kern van de gemeente, wordt deze behoefte als geen ander gevoeld. Brakel-West is de meest voor de hand liggende mogelijkheid om hieraan invulling te geven. In een afzonderlijk raadsbesluit vestigt u (gelijktijdig) het voorkeursrecht (Wvg) op de gronden die dit betreft. In samenhang daarmee adviseren wij u de bijbehorende grondexploitatie te activeren. Participatie In deze fase leent (het activeren van) de grondexploitatie zich nog niet voor burgerparticipatie. Argumenten 1.1. Er is sprake van een concreet voornemen om de gronden om te vormen tot woningbouw. Indien sprake is van een zogenaamd concreet voornemen tot gebiedsontwikkeling, kan gestart worden met een grondexploitatie. Omdat het voorkeursrecht door ons voorlopig gevestigd is en aan u definitief wordt voorgelegd, de eerste gesprekken zijn gevoerd en de daadwerkelijke wil bestaat om woningbouw in Brakel-West te realiseren, ligt het formeel activeren van de exploitatie in de rede. 1.2. Het grondexploitatiemodel maakt het mogelijk om daadwerkelijk tot ontwikkeling over te gaan. Vanuit dit complex kunnen betalingen voor bijvoorbeeld verwerving en infra worden verricht. Toekomstige inkomsten uit kavels vloeien weer terug.

Het treffen van de exploitatie vergroot bovendien de slagkracht van de gemeente om doelmatig en snel te handelen ten aanzien van onder meer de verwerving. 1.3. De eerste gesprekken met betrokken eigenaren hebben al plaatsgevonden. Met sommige betrokken eigenaren is al gesproken. Ook de brieven voor de vestiging van het voorkeursrecht zijn door ambtenaren persoonlijk bezorgd bij de eigenaren voor zover zij in Brakel woonachtig zijn. Na uw activatie van de grondexploitatie en de daarmee in besloten instemming om het proces te vervolgen, zal hieraan een verder vervolg worden gegeven. 1.4. Het gebied voorziet sterk in een behoefte en heeft in potentie ruimte voor bijna 200 woningen. Indien het volledige zoekgebied, overeenkomend met het voorkeursrechtgebied, in de toekomst tot ontwikkeling komt, is er op basis van de huidige berekeningen planruimte voor 189 woningen. Hiermee wordt sterk in de lokale woningbouwbehoefte voorzien. 2

1.5. Besluitvorming over het stedenbouwkundig plan en dergelijke volgt in de toekomst. Momenteel zitten we in de beginfase waarin, na het activeren van de exploitatie, de grondonderhandelingen gestart of vervolgd worden. In het kader van het door gevestigde/te vestigen voorkeursrecht is ten aanzien van het bestemmingsplan gelet op de driejaarstermijn ook voortvarendheid geboden. Gelijklopend wordt ook aangevangen met het stedenbouwkundig plan, waarin het ontwerp van de huizen, stratenpatronen, groen en dergelijke worden bepaald. Dergelijke plannen worden in latere fase aan u ter besluitvorming voorgelegd. 1.6. Er wordt uitgegaan van een totale looptijd van tien jaar. In eerste instantie wordt geprobeerd de gronden minnelijk te verwerven. Indien de gronden, of in elk geval een substantieel samenhangend deel ervan, in ons bezit zijn, kunnen de fysieke werkzaamheden voor de ontwikkeling beginnen. Vervolgens kunnen de kavels worden verkocht aan ontwikkelaars en particulieren met tot slot de afronding van het gebied in de vorm van woonrijp maken. Indien alles ‘normaal’ en zonder bijzondere tegenslagen verloopt, zou de exploitatie over tien jaar klaar zijn. Mocht het uiteindelijk langer duren dan tien jaar, dan wordt dit vanwege de regels tegen die tijd expliciet aan u voorgelegd. 1.7. Besluitvorming over de grondprijzen volgt in de toekomst.

Op basis van de huidige marktinzichten is op de onderhavige locatie sprake van een grondprijs van naar schatting € 335 per m2 voor koopwoningen en € 225 per m 2 voor huurwoningen in een verdeling van achtereenvolgens 70% en 30%. Aan de hand van deze kengetallen, in combinatie met een prijsindex, is gerekend in het grondexploitatiemodel. Zodra de uitgifte van kavels over enkele jaren concreet wordt, worden aan u de op dat moment getaxeerde grondprijzen ter vaststelling voorgelegd. 2. Het gebied kent een negatief saldo dat verplicht bij voorbaat dient te worden afgedekt. De uitgaven voor de ontwikkeling overstijgen ruimschoots de kosten. De belangrijkste reden hiervoor zijn de forse verwervingskosten van de meeste percelen. Hierop zijn momenteel namelijk diverse winstgevende bedrijven gevestigd. Deze min is gelijk de eindwaarde begroot op € 6.372.300. In de recente Perspectiefnota is op basis van eerdere berekeningen een voorlopige min van omstreeks € 6 miljoen reeds aan u gecommuniceerd. Gelet op de regels dient dit negatieve saldo direct door middel van een verliesvoorziening te worden afgedekt. De reden hiervan is dat gemeenten tekorten niet boekhoudkundig voor zich uit kunnen schuiven. Wij adviseren dit ten laste te brengen van de reserve winstnemingen grondexploitaties. Deze kent hiervoor voldoende dekking. In de bijlage vindt u een samenvattend schema van de exploitatie.

Vanwege de hieruit te herleiden gevoelige financiële informatie, is deze vertrouwelijk. Kanttekeningen/risico’s 1.1. De exploitatie is deels gebaseerd op eigen kengetallen en beargumenteerde aannames. In deze vroege fase is er nog geen stedenbouwkundig plan en de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn daarom nog niet exact inzichtelijk. Ook de verwervingsprijzen zijn nog niet bekend, laat staan of het mogelijk is om het gehele gebied te ontwikkelen en of de verwerving minnelijk plaatsvindt. De toekomstige verkoopprijzen zijn evenmin vaststaand. Ook de nog niet precies bekende doorlooptijd grijpt substantieel in op diverse factoren zoals de rente. Om deze reden hebben wij diverse eigen kengetallen op basis van vergelijkbare omstandigheden toegepast, uiteraard met oog voor de situatie in Brakel-West. Daar waar nodig zijn wij uitgegaan van realistische schattingen en aannames. Dit betekent echter wel dat er een bepaalde bandbreedte aan risico’s en meevallers is. 1.2. Er zijn diverse hindercirkels aanwezig, maar deze kunnen mogelijk verkleind worden. Over het gebied liggen diverse publiekrechtelijke beperkingen, zoals hindercirkels in het kader van geur en geluid. In onderstaande afbeelding is dit zichtbaar op basis van de huidige VNG-richtlijnen. Het gearceerde gebied is uitgeefbaar, maar de diverse transparante ‘ringen’ niet.

De bestaande cirkel van Schreuders Transport is overigens alvast buiten beschouwing gelaten omdat het perceel onderdeel uitmaakt van de exploitatie. Mogelijk voordeel is dat enkele cirkels onder voorwaarden verkleind kunnen worden en daarmee het uitgeefbaar gebied groter wordt. In de berekeningen is met dit posi3

tievere scenario nog geen rekening gehouden, maar tijdens de ontwikkeling zullen wij alle opties onderzoeken. Overigens is het wel zo dat vereist groen en retentie (waterberging) binnen deze cirkels kan worden gesitueerd, wat deze gronden wel bruikbaar maakt.

Programma duurzaamheid Niet van toepassing. Financiën (incl. BTW-effect) Verliesvoorziening Hiervoor is beschreven dat het project een negatief saldo (eindwaarde) van € 6.372.300 kent. Via de winstnemingsreserve wordt dit verlies volledig afgedekt middels een verliesvoorziening. Weerstandscapaciteit Naast de verplichte voorziening voor het negatieve resultaat, moet ook rekening worden gehouden met de in de exploitatie berekende gewogen risico’s. Deze zijn nu berekend op bijna € 1,4 miljoen en moeten we opnemen in ons risicoprofiel. Onze restant-weerstandcapaciteit, oftewel het vrij besteedbare deel van onze reserves, wordt daarmee € 1,4 miljoen lager. Bij de jaarrekening 2020 (bladzijde 86) was de restant-weerstandscapaciteit € 3,0 miljoen. Bij de perspectiefnota 2022 is hiervan € 0,3 miljoen ingezet. Er blijft vervolgens dus nog € 1,3 miljoen over. De score van de weerstandscapaciteit daalt om deze reden van 2,4 (“uitstekend”) naar 1,4 (op de grens van “voldoende” en “ruim voldoende”). Bovenwijks Met het project is tijdens de uitgifte een dotatie aan de reserve bovenwijks voorzien van in totaliteit circa € 900.000. Dit bedrag wordt conform het beleid eveneens verrekend met de winstnemingsreserve grondexploitaties. Dit gebeurt evenredig zodra er sprake is van uitgifte van gronden, voor nu naar schatting voorzien vanaf 2025. Een en ander volledig afhankelijk van het tempo.

Dit betekent concreet dat deze gelden nog niet voor aanvullende bovenwijkse projecten kunnen worden ingezet. 4

Bedrijfsvoering Zowel de financiële kant als de uitvoeringskant van de grondexploitaties zijn ingebed bij de afdeling Realisatie & Beheer. Afstemming vindt plaats met Financiën. Uitvoering Planning Toekomstige besluitvorming en actualisatie gaan volgens de gebruikelijke cycli en frequenties, tezamen met de overige actieve grondexploitaties van de gemeente Zaltbommel. Inhoudelijke afzonderlijke besluitvorming over onder andere het stedenbouwkundig ontwerp en de grondprijzen van dit project volgt wanneer noodzakelijk. Communicatie Ten aanzien van het treffen van de grondexploitatie is communicatie niet vereist. Uiteraard vindt er wel communicatie plaats bij de vervolgwerkzaamheden. Evaluatie / controle / handhaving In het kader van de gemeentelijke grondexploitaties vindt zowel intern als extern voortdurend evaluatie, controle en bewaking plaats. Aanvullende evaluatie en/of controle is niet van toepassing. Bijlage(n) - Concept raadsbesluit; - Kaart plangebied; en - Rekenschema grondexploitatiemodel (VERTROUWELIJK).

5