Uitwerking carrousel Brakel-West (Raadszaal) 20-06-2024

Uitwerking carrousel Raadzaal 20-06-2024 Onderwerp 1. Bestemmingsplan Brakel-West

Toelichting Meespraak; De heer A. Satter, namens Satterorchids Voor de inbreng van de meespreker, zie bijlage. Vragen aan meespreker: V: Is het voor u geen enkele optie om een woonwijk te realiseren of zijn er nog wel mogelijkheden? A: Wij zijn niet tegen een woonwijk, maar wij zijn niet voor deze plannen. Eerste ronde (bestuurlijke vragen): - Ligt het plan nog helemaal open na vaststellen ivm Wvg? - Kan de wethouder een reactie geven op de meespreker? - Om wat voor soort intramurale zorg gaat het en wie zijn erbij betrokken? - Stel dat het niet lukt om zorgwoningen te realiseren, komt de wethouder dan terug bij de gemeenteraad? - Verwacht de portefeuillehouder problemen met grondverwerving? Hoeveel grond is al verworven? - Wat als er nog geen grond wordt verworven, gaat er dan onteigend worden? - Op welke termijn begint de bouw van de eerste huizen? - Heeft het aansluiten op het stroomnet nog belemmeringen? - Waarom kiest de wethouder ervoor om het op deze manier (enorme hoeveelheid stukken) aan te bieden? - Waarom maakte het perceel Weitjesweg 56 eerder wel onderdeel uit van het plan en nu niet meer? Waarom is ervoor gekozen om de woning aan de Weitjesweg wel deel uit te laten maken van het bestemmingsplan en geen onderdeel van het beeldkwaliteitsplan? - Wat is de tegenprestatie van de woningeigenaren om de woning te verkleuren en hier door grote meerwaarde gaat krijgen? -

Hoe wordt rekening gehouden met de dijkverlegging? - Hoe wordt de woonzorgvisie meegenomen in dit plan? - Waarom is het aantal intramurale zorgeenheden omlaag gegaan? - Wat betekent dit plan voor het bedrijf van de heer Satter? Is dit bedrijf in intensiverings of extensiveringlocatie gesitueerd? - Kan er meer aandacht komen in het plan aan middenhuur? - Hoe groot zal het potentieel negatieve effect zijn? - Hoe blijven we binnen de perken? Hoe zorgen we ervoor dat 4,5 miljoen niet explodeert? - Is de 31% sociale huur de compensatie voor de 23% sociale huur in Poederoijen? Kan het percentage sociale huur naar 45%? - Kan de wethouder het oorspronkelijke taxatierapport aan de stukken toevoegen? Hoe heeft het zich ontwikkeld? - Wat maakt dat voor minder grond, meer woningen, meer geld nodig is? - Hoe groot zijn de financiële risico’s voor de gemeente met dit plan als we de gronden niet met minnelijke verwerving kunnen verkrijgen? - Kan de wethouder een extra toelichting geven op beslispunt 5: flink bedrag in relatie tot grondexploitatie? - Maakt het uit wat voor woningen we bouwen voor het aantal m2 dat we uit kunnen zetten? Als we sociale huur bouwen, kunnen we dan net zoveel of minder m2 weer verkopen als dat wij koop op de markt zetten? Als je alles als koop wegzet, kun je

dan net zoveel percentage weer verkopen als bouwgrond tov huur of is het dan minder of meer. Hoeveel procent van het totale plangebied kun je als bouwgrond verkopen? Reactie wethouder van Leeuwen: - We moeten binnen een bepaalde periode het bestemmingsplan afhechten, voor 30 september 2024 ivm Wvg. Nee het plan ligt dan juist totaal niet open. Dan is het zoals het is. Exploitatieplan ligt eronder, waarin alles heel specifiek wordt weergegeven. - Wij zijn bij het bedrijf van de heer Satter geweest en persoonlijk met de familie Satter gesproken. We hebben gehoord wat de bezwaren zijn en wat kunnen wij doen om bezwaar weg te nemen, zodat de familie Satter zich niet ongerust hoeft te maken. De onderzoeken wijzen ook uit dat dit planologisch gezien kan. - We missen die voorziening aan die kant van de Bommelerwaard, daarom is er hier in voorzien. We hopen dat dit lukt. Verpleeghuisplekken kunnen wij niet direct gebiedende wijs in optreden. Minister heeft gezegd dat er geen nieuwe verpleeghuisplekken mogen bijkomen. Logischerwijs lijkt dit het Slot te zijn, maar er zijn hier nog geen afspraken mee. - We zullen er alles aan doen, omdat er al een tekort is. Mocht het niet lukken, dan zullen we terugkomen bij de gemeenteraad. Daar ga ik niet van uit dit te moeten doen. - We zijn in gesprek met degene die het betreft, maar we hebben nog geen grond verworven op dit moment.

We zijn er wel druk mee bezig. Ik kan nog geen uitspraak over doen wanneer grondverwerving plaats gaat vinden. - Onteigenen wil je niet en is niet de bedoeling. Je kunt van te voren niet zeggen/ moeilijk om te voorspellen hoe groot de kans is op onteigening. Het doel is om er goed uit te komen. We doen er alles aan om onteigening te voorkomen. Misschien dat je delen kunt ontwikkelen. - In 2027 hopen we dat het zover is om te beginnen, zoals uit de stukken blijkt. - Voor wat betreft de elektriciteitsaansluiting, hebben we deze al opgegeven bij Liander. Ik kan hier nog geen zekerheden over geven. - Het zijn inderdaad erg veel stukken, maar we willen transparant zijn en u alles aanbieden. - Woning aan de Weitjesweg is inderdaad opgenomen in het bestemmingsplan om te verkleuren van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. Deze zit niet in het beeldkwaliteitsplan. Dit wordt opgesteld voor specifieke ontwikkelingen als in dit geval Brakel-West. Als er geen beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld vallen we terug op de welstandsnota. Daarom de keuze om dit niet specifiek op te nemen in het beeldkwaliteitsplan. Het heeft te maken met de hoge inbrengwaarde/ verwervingswaarde. Op het moment dat deze locatie mee zou worden genomen in het bestemmingsplan dan leidt dat voor de exploitatie dan tot grote publieke tekorten. Dan zou dit tekort verder toenemen.

Daarnaast zijn er ook nog andere argumenten: hindercirkels rusten nog op het perceel, beperkt de mogelijkheden op de locatie. De beleidsdoelen worden al gehaald, toevoegen van die extra locatie zou niet tot het halen van meerdere doelen leiden. Daarnaast zijn er ook nog procedurele en juridische risico’s (nut en noodzaak). Het is met name financieel gedreven, maar er zijn ook andere aspecten waardoor de keuze is gemaakt om het niet mee te nemen. - Dit is een gevolg uit de koopovereenkomst. - We hebben rekening gehouden dat er een heel klein puntje binnen Barro valt. Bedrijf van de familie Satter ligt ook in het Barro gebied. - Uit de huidige woonvisie en woningbehoefte-onderzoek blijkt dat we precies op de lijn zitten waar behoefte aan is. - Levensloopbestendig: staat in huidige woonvisie. Dit moeten en willen we realiseren. - Het is extensiveringsgebied, het is Barro-gebied. - Er is geen vraag naar middenhuur in Brakel. Dit is met name in de stad Zaltbommel en niet in de dorpen.

- De vraag van 45% sociale huur ligt niet bij Brakel. Dit blijkt ook uit de indieners van de zienswijzen. Bij dit plan is echt Brakel (inwoners) betrokken. Hierdoor is niet voor de voorkeursvariant van de gemeente gekozen. Het plan dat er nu ligt komt met name voort uit de inbreng van de mensen die er willen gaan wonen en de mensen uit Brakel. Hierbij is ook gekeken naar het type woningen. Voor wat betreft sociaal moet er niet alleen gekeken worden naar het plan Brakel-West, maar ook naar de woningen die bij de Plus gebouwd gaan worden. Deze moeten er ook bijgeteld worden. Het moet een goede mix zijn. - Het originele taxatierapport zullen we bij de stukken plaatsen. - Tekorten zijn altijd een momentopname. Bouwkosten en ook andere kosten zijn gestegen (oorlog Oekraïne, energiecrises). Dus ondanks dat er meer woningen zijn, zijn er tekorten. Tekort is op dit moment 4,5 mln. Is niet op voorhand te zeggen dat dit tekort 4,5 mln blijft. Het zou kunnen stijgen door (woningmarkt)crises. Er moet vanuit gemeente onderhandeld worden met grondeigenaren. Er is geen zekerheid te geven over deze uitkomsten. Gemeente heeft dan onteigening als laatste middel. Er is een kans dat het tekort hoger gaat uit vallen. - Het tekort zoveel mogelijk te beperken: we zijn op dit moment bezig met een memo met een strategie voor deze gebiedsontwikkeling.

Hier wordt de gemeenteraad binnenkort over geïnformeerd. - Bij de verkoop van gronden voor sociale woningen hoort inderdaad een andere prijs bij dan bij gronden voor vrije sectorwoningen. Kavels voor sociale woningen zijn over het algemeen kleiner. Opbrengst die je verkrijgt per kavel is ook vastgesteld op grond van de prestatie-afspraken met de corporatie. Hier zit een bepaald optimum in. - De helft van grond is uitgeefbaar en de andere helft wordt openbare ruimte. Is maatwerk, gemiddeld genomen kom je op 50% uit. Als je meer huursegmenten toevoegt dan heb je minder grond nodig. Tweede ronde (bestuurlijke vragen): - Bent u nog steeds van plan eraan te werken dat we in 2032 zorgen voor een goede mix van goedkope koopwoningen/ goedkope huurwoningen en andere type woningen en hoe gaat u dit dan realiseren? Deze vraag zal fractie GL in de raadsvergadering op 4 juli gesteld worden. - Fractie ZVV kondigt aan met een motie te komen bij de perspectiefnota m.b.t. verkeersveiligheid aan de Weitjesweg. Rijp voor raadsbehandeling: Het raadsvoorstel is rijp voor raadsbehandeling. Bespreekstuk raadsvergadering 4 juli Het raadsvoorstel gaat als bespreekstuk door naar de raadsvergadering van 4 juli 2024. Het bespreekpunt is de woningmix (GL, PvdA, SP). Laatste woord meespreker: De wethouder is op onze uitnodiging bij het bedrijf geweest.

In het gesprek is niet gesproken over oplossingen, maar was een mededeling wat wij konden doen. We hebben in 2014 verschillende rechtszaken gevoerd. Tegen het Barro-gebied hebben we gewonnen. Raad van State is uitgenodigd, hebben we nooit meer iets van gehoord. Andere rechtszaak hebben we ook gewonnen: dat we in glastuinbouwintensiveringsgebied zitten. Heeft nooit een PIP op gezeten. Glastuinbouw hoort niet in een kern. Verplaatsen is nadelig voor ons. Er mag nog 4 hectare bijgebouwd worden, vergunning is er.