Raadsvoorstel Vaststelling Stedenbouwkundig plan De Ham IV

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststelling Stedenbouwkundig plan De Ham IV

Kern van het raadsvoorstel Met dit voorstel wordt de gemeenteraad gevraagd in te stemmen met het stedenbouwkundig ontwerp van De Ham IV in Aalst en het opstarten van de procedure TAM-IMRO voor het wijzigen van het omgevingsplan. Gerelateerde raadsstukken *

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststelling Stedenbouwkundig plan De Ham IV

Zaaknummer

: 1297082

Datum collegevergadering

: 27 mei 2025

Datum raadsbesluit

: 3 juli 2025

Datum raadsvergadering

: 3 juli 2025

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Gebiedsontwikkeling ZBM

Voorstel 1. Het stedenbouwkundig plan voor De Ham IV in Aalst vast stellen; 2. In te stemmen met het opstarten van de procedure voor de wijziging van het omgevingsplan door middel van het instrument TAM-IMRO na vaststelling van het stedenbouwkundig plan door de gemeenteraad. Inleiding In Aalst binnen de gemeente Zaltbommel is een groeiende behoefte aan (sociale) betaalbare woningen. De locatie van De Ham lV biedt een kans om op deze behoefte in te spelen. Het terrein heeft een oppervlakte van 21.810 m² en is in bezit van woonstichting De Kernen. De Kernen is voornemens om hier 60 woningen te ontwikkelen. Het plan bestaat uit 46 sociale huurwoningen, 10 betaalbare koopwoningen en 4 kavels voor koopwoningen. Het plan voorziet in een gevarieerd aanbod aan woningtypologien: beneden-bovenwoningen, rug aan rug woningen, levensloopbestendige rijwoningen, rijwoningen en vrijstaande woningen. . Van de rijwoningen zijn er 8 levensloopbestendig en 8 benedenwoningen zijn geschikt voor de doelgroep 55+. Daarmee sluit het plan aan bij het gemeentelijk beleid om het aanbod van sociale huurwoningen uit te breiden en betaalbare woningen te realiseren. Binnen het plan is veel aandacht voor groen met extra aandacht voor klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulariteit. Het plan is opgenomen in afbeelding 1.

Afbeelding 1, uitsnede uit het stedenbouwkundig plan De Ham IV, bijlage 2

Burgerparticipatie Bij de ontwikkeling van nieuwbouwplan De Ham IV in Aalst is actief ingezet op burgerparticipatie. Op 3 oktober 2024 organiseerde woonstichting De Kernen, in samenwerking met de gemeente Zaltbommel, een inloopavond in zalencentrum ’t Gement. Omwonenden van het plangebied werden uitgenodigd om kennis te nemen van het plan, vragen te stellen en hun mening te geven. Tijdens de bijeenkomst zijn diverse thema’s besproken, waaronder verkeersveiligheid, de verhouding tussen huur- en koopwoningen, de indeling van bouwkavels en de leefbaarheid van de wijk. De ontvangen reacties zijn zorgvuldig geanalyseerd. Waar mogelijk zijn opmerkingen verwerkt in het aangepaste plan. Argumenten 1.1. Het plan sluit aan op de ambities van de gemeente Het nieuwbouwplan past goed bij de ambities van de gemeente Zaltbommel zoals beschreven in het bestuursakkoord. De gemeente wil een goede mix van woningen realiseren, die voldoet aan de vraag van verschillende doelgroepen. Dit plan speelt, volgens het woningbehoefte onderzoek van Stec uit 2023, in op de grote behoefte aan sociale huurwoningen in Aalst en omgeving. Daarnaast is de locatie opgenomen op de visiekaart in de Omgevingsvisie en speelt het in op de kernwaarden 1,2,3,9 en 13. 1.2.

Het plan draagt bij aan de wens voor duurzaam wonen in een groene omgeving In Juni 2023 is de visie Dorp en Wijk van de Toekomst uitgewerkt in een samenwerking tussen woonstichting De Kernen en de gemeente Zaltbommel. Op basis van die uitgangspunten is het stedenbouwkundig plan De Ham IV ontwikkeld. Er wordt veel aandacht besteed aan biodiversiteit en klimaatadaptatie, daarnaast is veel openbaar groen en water en minder uitgeefbare grond in het plan opgenomen om een gezonde levensstijl en ontmoeten extra te stimuleren. 1.3. Het plan draagt bij aan doorstroming op de woningmarkt en sluit aan bij de focus op eigen bewoners Door de bouw van sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen stimuleert het plan de doorstroming op de lokale woningmarkt. Huurders van sociale huurwoningen krijgen de kans om door te stromen naar betaalbare koopwoningen, waardoor bestaande sociale huurwoningen vrijkomen voor nieuwe doelgroepen. Dit zorgt voor een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. Het relatief grote aantal sociale huurwoningen in het plan draagt eraan bij de wachttijden voor sociale huurwoningen te verkorten. Daarnaast sluit de samenstelling van het plan aan bij de gemeentelijke focus op het huisvesten van eigen bewoners. 2.1.

De ontwikkeling past niet binnen het omgevingsplan, een TAM-IMRO procedure kan worden doorlopen Op dit moment kan binnen de gemeente nog geen procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan conform de vereisten van de Omgevingswet worden doorlopen via de vereiste methodiek Standaard officiële publicaties / Toepassingsprofielen voor omgevingsdocumenten (STOP/TPOD). Voor wijziging van het omgevingsplan is er tijdelijk een alternatief via de TAM-IMRO procedure (Tijdelijke Alternatieve Maatregel Informatiemodel Ruimtelijke Ordening). De TAM-IMRO procedure kan worden doorlopen zolang een ontwerpplan voor eind 2025 ter inzage ligt. Dit wordt door de projectgroep als haalbaar geacht. Ook kan in beginsel via vergunningverlening met afwijking van het omgevingsplan medewerking worden verleend (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit, BOPA). Het doorlopen van de TAM-IMRO procedure

is echter gewenst, omdat de ontwikkeling te groot is voor een BOPA procedure. De gemeenteraad is bevoegd voor besluitvorming tot wijziging van het omgevingsplan. In dit geval dus via de TAM-IMRO procedure. Daarnaast vormt het stedenbouwkundig plan de basis voor het wijzigen van het omgevingsplan. Kanttekeningen/risico’s 1.1 Omwonenden hebben bedenkingen bij de beperkte diversiteit in het woningaanbod Omwonenden hebben aangegeven zich zorgen te maken over het aantal sociale huurwoningen in het plan. In de directe omgeving zijn er op dit moment weinig sociale huurwoningen, waardoor sommige omwonenden risico’s zien bij de komst van een groot aantal sociale huurwoningen. Dit beeld is echter niet helemaal juist, omdat sociale huurwoningen goed onderhouden worden door de woningcorporaties.Daarnaast wordt in het plan ingezet op het verbeteren van de sociale cohesie in de wijk. Bovendien is de vraag naar sociale huurwoningen in Aalst en omgeving zo groot, dat het niet wenselijk is om het aantal sociale huurwoningen in het plan te verlagen. 2.1. Mogelijk wordt de ruimtelijke procedure op een andere wijze ingericht Het projectteam heeft het voornemen om de ontwikkeling van De Ham IV ruimtelijk mogelijk te maken met een TAM-IMRO procedure. Daarvoor moet het ontwerp wijziging Omgevingsplan uiterlijk eind 2025 ter inzage worden gelegd. Dit is haalbaar.

Mocht in het proces blijken dat dit niet zo is kan worden overwogen om de procedure te doorlopen via BOPA(‘s) of STOP-TPOD. In het geval van BOPA(‘s) ligt de besluitvorming bij het college waarbij de Gemeenteraad met het vaststellen van het stedenbouwkundigplan de kaders meegeeft. Inclusie Het plan draagt bij aan een inclusieve woonwijk waar ruimte is voor diverse doelgroepen. Door een mix van sociale huurwoningen, betaalbare koopwoningen en vrije kavels ontstaat een gevarieerde woonomgeving waar mensen met verschillende achtergronden, leeftijden en inkomens samenleven. Dit bevordert de sociale samenhang en voorkomt segregatie binnen de wijk. De toekomstige ontwikkeling van de naastgelegen De Ham V draagt verder bij aan een gevarieerde woonomgeving. Programma duurzaamheid Het plan draagt bij aan een gevarieerde en levendige woonwijk. Door sociale huurwoningen te combineren met betaalbare koopwoningen en vrije kavels, ontstaat een gemengde buurt waar verschillende doelgroepen samenleven. Dit bevordert de sociale samenhang en zorgt voor een evenwichtige wijkopbouw. Daarnaast versterkt de ruime opzet met aandacht voor groen, klimaatadaptatie en biodiversiteit de leefkwaliteit, wat bijdraagt aan een prettige en gezonde leefomgeving voor alle bewoners.

Daarnaast zijn uitgangspunten uit de Rapportage ambitieniveau en randvoorwaarden voor stedenbouwkundige uitwerking (toegevoegd in bijlage 2) als basis genomen voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor De Ham IV. Financiën (incl. BTW-effect) Het plan wordt gerealiseerd door woningcorporatie De Kernen. De gronden zijn in eigendom van De Kernen. Daar ligt ook het risico voor deze ontwikkeling. In een anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over plankostenverhaal, verhaal van kosten voor de ontwikkeling van de openbare ruimte en gebied overstijgende kosten. Het nieuwe Programma kostenverhaal

en financiële bijdragen dat in juni in de raad wordt behandeld wordt als uitgangspunt genomen bij het maken van de afspraken. Bedrijfsvoering Vanuit de gemeente wordt het project De Ham IV gefaciliteerd. Hiervoor is een interne projectgroep beschikbaar. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste en volledige documentatie. Over de voorwaarden voor de samenwerking tussen de gemeente en woonstichting De Kernen worden afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst. Uitvoering Planning Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan werkt de initiatiefnemer tot de zomer aan het opstellen en voorbereiden van de omgevingsplanwijziging met een TAM-IMRO procedure. Daarvoor worden ook de nodige onderzoeken uitgevoerd. In september wordt het ontwerp TAM-IMRO voorgelegd aan de portefeuillehouder en college. Publicatie van het ontwerp is gepland eind september 2025. Er wordt uitgegaan van een vaststelling van de omgevingsplanwijziging door de gemeenteraad in Q1 2026. Moment van inwerkingtreding van de omgevingsplanwijziging is nog onzeker in verband met een mogelijke beroepsprocedure. Gedurende het participatieproces wordt er alles aan gedaan om de omgeving zo goed mogelijk erbij te betrekken.

Handhaving De gemeente toetst of de verdere ontwerpstappen van de woningen en het openbaar gebied passen binnen de kaders die met het stedenbouwkundig plan worden vastgesteld. Als onderdeel van de TAM-IMRO procedure wordt ook een beeldkwaliteitsplan aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd waar bij de verdere uitvoering van het project aan kan worden getoetst. Communicatie Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan volgt een persbericht om de visie van de woningcorporatie en de gemeente op de ontwikkeling toe te lichten. Tijdens het verdere ontwerptraject van de woningen en de openbare ruimte worden omwonenden en geïnteresseerden betrokken in het kader van participatie. Verdere inspraak is ook mogelijk in het kader van de wijziging van het omgevingsplan. Evaluatie / controle De gemeenteraad neemt een besluit over het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan via de TAM-IMRO procedure. Nota van wijzigingen nvt Bijlagen 1. Participatieverslag De Kernen 2. Voorontwerp defintief 3. Stedenbouwkundige visie De Ham IV 4. Dorp en Wijk van de Toekomst