Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan 'Zaltbommel, De Wielewaal'

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: vaststelling bestemmingsplan 'Zaltbommel, De Wielewaal'

Kern van het raadsvoorstel Het ontwerpbestemmingsplan ‘Zaltbommel, De Wielewaal’ heeft van 17 november t/m 28 december 2022 ter inzage gelegen. Het bestemmingsplan maakt een herontwikkeling van de locatie mogelijk, waarmee een toekomstbestendig woongebouw met een combinatie van wonen en zorg wordt gerealiseerd. Het college van B&W stelt de Raad voor om het bestemmingsplan en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Gerelateerde raadsstukken informatienota start procedure ontwerpbestemmingsplan ‘Zaltbommel, De Wielewaal’ d.d. 26-10-2022

Raadsvoorstel

Onderwerp

: vaststelling bestemmingsplan 'Zaltbommel, De Wielewaal'

Zaaknummer

: 610929

Datum collegevergadering

: 14 februari 2023

Datum raadsbesluit

:

Datum raadsvergadering

:

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Leefomgeving ZBM, Sander Verbaarschot

Voorstel 1. Het bestemmingsplan 'Zaltbommel, De Wielewaal', opgenomen in de bestandenset met identificatienummer NL.IMRO.0297.ZBMBP20220025-VS01, elektronisch en analoog (ongewijzigd) vast te stellen; 2. De procesnota behorende bij het bestemmingsplan vast te stellen; 3. Het beeldkwaliteitsplan 'Zaltbommel, De Wielewaal' als aanvulling op de welstandsnota gemeente Zaltbommel vast te stellen. 4. Voor het verhalen van de kosten van het bestemmingsplan 'Zaltbommel, De Wielewaal' geen exploitatieplan vast te stellen;

Inleiding Het woonzorgcomplex De Wielewaal aan de Johan van Oldenbarneveldtstraat in Zaltbommel wordt herontwikkeld. Eigenaar woningcorporatie Habion vindt dat het huidige complex niet meer aan de huidige eisen van deze tijd voldoet. Zij wil een gedeelte van het complex vervangen door een toekomstbestendig woongebouw waarin zij een combinatie van wonen en zorg kan aanbieden. Er worden in totaal 4 extra wooneenheden toegevoegd aan het complex, voor een totaal van 103 wooneenheden. In de nieuwe situatie betreft het niet langer alleen woon-zorgeenheden, maar zullen er ook 28 sociale huurwoningen onderdeel vormen van het aanbod. Aan de zuidzijde van het nieuwe gebouw wordt een buurtpark aangelegd met een openbare functie. Het plan is voor wat betreft bebouwingsmogelijkheden, bouwhoogte en gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Habion heeft ontwikkeladviseur Trebbe Wonen B.V. gevraagd om een bestemmingsplanherziening op te stellen en een principeverzoek in te dienen. Het college van B&W heeft op 3 mei 2022 in principe medewerking verleend aan het verzoek van Trebbe Wonen. Zienswijze De ontwerpversie van het bestemmingsplan heeft van 17 november t/m 28 december 2022 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingekomen. De indiener van de zienswijze wil graag in de gelegenheid blijven om deze in te trekken.

Echter, omdat het formeel een zienswijze in de zin van de Algemene wet bestuursrecht betreft, dient deze (openbaar) te worden betrokken bij behandeling in de raad. Om de indiener van de zienswijze tegemoet te komen wordt de zienswijze vertrouwelijk behandeld tot 2

behandeling in de Carrousel op 2 maart a.s. Als de zienswijze vóór 2 maart wordt ingetrokken, vragen wij u om deze niet meer te behandelen. Wissel op exploitatie Woningcorporatie Habion ontwikkelt het nieuwe woonzorgcomplex De Wielewaal en was in eerste instantie van plan om dit samen met zorgpartner BrabantZorg te doen. Recentelijk is duidelijk geworden dat er geen duurzame exploitatie mogelijk is door BrabantZorg in het nieuwe woonzorgcomplex. In de Waluwe, op de locatie van het voormalige American Roadhouse, ontwikkelt woningcorporatie Bazalt ook een woonzorgcomplex. Zij doet dit samen met zorgpartner Santé. Er ligt een plan bij de vier partijen om op deze twee locaties de zorg anders uit te voeren. BrabantZorg zal verhuizen van De Wielewaal naar American Roadhouse en Santé zal haar cliënten niet in American Roadhouse maar in de nieuwe Wielewaal huisvesten. Inmiddels hebben de vier partijen met elkaar gesproken en ligt er een positief voornemen om bovenstaande waar te maken. Dit blijkt uit de gespreksverslagen die het college zijn toegezonden. Hoewel de uitvoering van het wonen met zorg niet relevant is voor het vaststellen van het bestemmingsplan, is het bieden van goede en bestendige zorg voor onze inwoners van groot belang voor onze gemeente.

Met het voornemen van de vier betrokken partijen hebben we het vertrouwen dat op beide locaties een goede oplossing wordt gerealiseerd voor onze inwoners.

Participatie Initiatiefnemer Habion en ontwikkelaar Trebbe informeren sinds juni 2021 inwoners van de Wielewaal en omwonenden over hun plannen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Argumenten 1.1/2.1 Het plan is ruimtelijk verantwoord en voldoet aan de geldende eisen. Het plangebied ligt op een markante locatie nabij de binnenstad en middenin gebiedsontwikkeling BinnenVergt. Er is daardoor extra aandacht besteed aan inpassing van het plan in haar omgeving. Daarbij zijn de belanghebbende omgevingsaspecten onderzocht en vormen deze geen belemmering voor de planontwikkeling. Het bestemmingsplan is voorbereid volgens de uitgebreide voorbereidingsprocedure, zoals voorgeschreven in art. 3.4 Algemene wet bestuursrecht. 3.1 Het beeldkwaliteitsplan vormt samen met het bestemmingsplan het ruimtelijk afwegingskader Het beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld als onderdeel van de Welstandsnota voor de planlocatie. In afstemming met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit is de ontwerpversie van het beeldkwaliteitsplan aangepast. Het vormt nu, samen met het bestemmingsplan, een afdoende kader voor toetsing van bouwinitiatieven op deze locatie. 4.1 U moet expliciet besluiten om wel of geen exploitatieplan vast te stellen.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is opgenomen dat gelijktijdig met het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan vast moet staan dat het kostenverhaal verzekerd is. Daarvoor moet een exploitatieplan vastgesteld worden. Voor dit plan is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst 3

afgesloten, waarmee het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Het is dan niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen.

Kanttekeningen/risico’s 1.1 Een aantal onderzoeken is nog niet afgerond De onderzoeken op de aspecten ecologie, archeologie en stikstof zijn nog niet afgerond.  Voor ecologie loopt er nog een vleermuizenonderzoek.  Voor archeologie is het advies om de locatie vrij te geven. Er is wel een kans op archeologische vondsten.  Voor stikstof dient de meest recente rekenmethode te worden toegepast. De nog openstaande acties voor deze onderzoeken gebeuren allen voorafgaand aan sloop en bouw van de locatie en zijn benodigd in deze fase van het planproces. Het bestemmingsplan is voldoende ruimtelijk verantwoord om vast te stellen. 1.2 Er is mogelijkheid op beroep Wanneer het bestemmingsplan wordt vastgesteld, ligt het zes weken ter inzage voor beroep. Belanghebbenden kunnen beroep instellen bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als vaststaat dat er geen beroep is ingediend of als er geen voorlopige voorziening is toegekend hangende het beroep, treedt het bestemmingsplan in werking. Als er een ingediend beroep ongegrond wordt verklaard, treedt het bestemmingsplan tevens in werking. Inclusie Het plan betreft een woon-zorgcomplex voor een breed spectrum aan woonzorgoplossingen. Het spreekt voor zich dat er voldoende rekening wordt gehouden met de toegankelijkheid van de doelgroep voor dit complex.

Programma duurzaamheid De gebouwen voldoen aan de actuele eisen aan duurzaamheid in het Bouwbesluit. Daarnaast wordt het plan uitgevoerd met luchtwarmtepompen en heeft hogere isolatiewaarden. Op het pand komen zonnepanelen te liggen. Financiën (incl. BTW-effect) Kostenverhaal is gedaan door het sluiten van een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer Habion. Met de overeenkomst worden alle door de gemeente te maken kosten verrekend. In de overeenkomst is ook een bijdrage aan het fonds bovenwijkse voorzieningen opgenomen vanwege het toestaan van een aantal woningen in het plan. Bedrijfsvoering Het begeleiden van (bestemmings)planprocedures behoort tot de structurele taken van afdeling Leefomgeving. Uitvoering Planning Het bestemmingsplan wordt, na akkoord van uw college, voorgelegd aan de Raad voor vaststelling in de vergadering van 16 maart. Hierna ligt het plan ter inzage voor beroep, waarna het (bij geen beroep) in werking treedt. Processtappen  Start concept-ontwerp  Verwerken inspraak  Start ontwerpbestemmingsplan + ontwerp beeldkwaliteitsplan 4

   

Verwerken eventuele zienswijzen Vaststellen bestemmingsplan Eventuele beroepsprocedure Inwerkingtreding bestemmingsplan

Handhaving n.v.t. Communicatie Wij:  informeren omwonenden schriftelijk van de terinzagelegging van het bestemmingsplan publiceren het bestemmingsplan in het gemeenteblad: o https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/gemeenteblad  informeren de provincie en het waterschap elektronisch;  plaatsen het bestemmingsplan met bijbehorende documenten op onze website  www.Zaltbommel.nl onder ‘bestemmingsplannen’. Hier staat meer informatie over het plan zelf, de terinzagelegging en de mogelijkheid om een beroep in te dienen.  stellen het ontwerpbestemmingsplan via de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar. Evaluatie / controle n.v.t. Nota van wijzigingen Zie procesnota Bijlagen  Analoge versie van het vast te stellen bestemmingsplan  Beeldkwaliteitsplan  Procesnota – VERTROUWELIJK tot 2 maart  Informatienota ontwerpbestemmingsplan

5