Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststellen bestemmingsplan en exploitatieplan 'Brakel-West'

Kern van het raadsvoorstel Het ontwerpbestemmingsplan en ontwerp exploitatieplan 'Brakel-West' heeft, inclusief bijbehorende bijlagen, van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor iedereen ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er 12 zienswijzen binnengekomen. Naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen zijn het bestemmingsplan en exploitatieplan op een aantal onderdelen aangepast. Ook zijn ambtshalve een aantal wijzigingen doorgevoerd in het bestemmingsplan en exploitatieplan. De wijzigingen staan beschreven in de ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’. Het vast te stellen bestemmingsplan maakt de realisatie van 254 woningen en 16 intramurale zorgeenheden mogelijk. Het college stelt de raad voor om het bestemmingsplan en exploitatieplan ‘Brakel-West’ vast te stellen. Tevens wordt de raad gevraagd om het ‘Beeldkwaliteitsplan BrakelWest’ vast te stellen. Gerelateerde raadsstukken - Informatienota start procedure ontwerpbestemmingsplan ‘Brakel-West’ - Informatienota start procedure voorontwerp bestemmingsplan ‘Brakel-West’ - Informatienota vaststelling stedenbouwkundige visie ‘Brakel-West’

Raadsvoorstel

Onderwerp

:

Vaststellen bestemmingsplan en exploitatieplan 'Brakel-West'

Zaaknummer

:

891614

Datum collegevergadering

:

28 mei 2024

Datum raadsbesluit

:

4 juli 2024

Datum raadsvergadering

:

4 juli 2024

Portefeuillehouder

:

Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

:

Gemeente Zaltbommel, afdeling Leefomgeving ZBM

Voorstel 1. De ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’ vast te stellen en deel te laten uitmaken van het bestemmingsplan ‘Brakel-West’; 2. Het bestemmingsplan ‘Brakel-West’ elektronisch en analoog gewijzigd vast te stellen, zoals opgenomen in de bestandenset met identificatienummer NL.IMRO.0297.BGBBP20230003-VS01; 3. Het exploitatieplan ‘Brakel-West’ elektronisch en analoog gewijzigd vast te stellen, zoals opgenomen in de bestandenset met identificatienummer NL.IMRO.0297.BGBEXP20230003-VS01; 4. Het ‘Beeldkwaliteitsplan Brakel-West’ als aanvulling op de welstandsnota gemeente Zaltbommel vast te stellen; 5. Een voorziening in te stellen gelijk aan het tekort van het exploitatieplan à € 4,5 mln. en deze te voeden vanuit de reserve Winstneming Grondexploitaties. Inleiding Het woningbouwplan voorziet in de bouw van maximaal 254 woningen en 16 intramurale zorgeenheden aan de westzijde van het dorp Brakel. Op 21 december 2023 hebben wij het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. In de periode van terinzagelegging zijn in totaal 12 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen hebben ertoe geleid dat het bestemmingsplan en exploitatieplan op onderdelen zijn gewijzigd. Ook zijn er ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Deze wijzigingen staan beschreven in de ‘‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’.

Participatie Tijdens het opstellen en doorlopen van de bestemmingsplanprocedure zijn er verschillende momenten geweest waarop omwonenden en overige (toekomstige) inwoners van Brakel betrokken zijn geweest bij de planvorming. Er zijn informatiebijeenkomsten georganiseerd om tot een stedenbouwkundige visie te komen. Ook tijdens de inspraak periode van het voorontwerpbestemmingsplan heeft er een online informatiebijeenkomst plaatsgevonden en is iedereen in de gelegenheid gesteld om een inspraakreactie in te dienen. Deze zijn beoordeeld en gewogen en hebben deels tot wijzigingen geleid. Gekoppeld aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en -exploitatieplan is in januari 2024 opnieuw een informatiebijeenkomst georganiseerd. Bovendien kon men in het kader van het ontwerpbestemmingsplan en ontwerp exploitatieplan een zienswijze indienen op het plan. Er zijn in totaal 12 zienswijzen ingediend op het plan. Deze zijn beoordeeld en gewogen en waar mogelijk meegenomen in het bestemmingsplan en exploitatieplan. Na vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan is er een laatste mogelijkheid om te reageren op het plan, ditmaal in de vorm van een beroep. 2

Argumenten 1.1 Aan de hand van deze nota kunt u het bestemmingsplan en het exploitatieplan vaststellen. Met ingang van 21 december 2023 heeft zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan ‘Brakel-West’ gedurende 6 weken als ontwerp ter inzage gelegen. In totaal zijn er 12 zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn in de ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’ samengevat en voorzien van een beantwoording door het college van B&W. Ook is per zienswijze aangegeven of deze al dan niet tot aanpassing van het bestemmingsplan heeft geleid. Zie de ‘Nota van Zienswijzen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’ voor de exacte inhoud. Op hoofdlijnen zijn in het bestemmingsplan de volgende zaken aangepast naar aanleiding van de zienswijzen: - Er zijn extra onderzoeken uitgevoerd op het gebied van geluidbelasting, industrielawaai, water en verkeer.

De resultaten van deze onderzoeken staan beschreven in de toelichting en de rapportages zijn als bijlage aan de toelichting toegevoegd; - Aan de planregels zijn zones uit het onderzoek industrielawaai voor geluidwering toegevoegd; - Aan de planregels zijn regels voor de waterhuishouding toegevoegd; - Aan de planregels zijn regels voor ontsluiting toegevoegd; - Aan de planregels zijn regels voor de dubbelbestemming ‘Leiding – Riool’ toegevoegd; - In de verbeelding zijn zones uit het onderzoek industrielawaai voor geluidwering opgenomen; - In de verbeelding zijn zones voor ontsluiting opgenomen; - In de verbeelding is de dubbelbestemming ‘Leiding – Riool’ opgenomen. Ook in het exploitatieplan zijn naar aanleiding van de zienswijzen een aantal wijzigingen doorgevoerd. Op basis van de zienswijzen op het exploitatieplan is de verkaveling aangepast en is, als consequentie daarvan, het toekomstig grondgebruik gewijzigd. De wijzigingen in het exploitatieplan zijn gevisualiseerd op de aangepaste Ruimtegebruikskaart en de aangepaste Verkavelingskaart. In verband met de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) hebben wij de NAW-gegevens van de indieners (natuurlijke personen) van zienswijzen niet opgenomen in deze Nota van Zienswijzen. Deze staan in een apart document. Dit document hebben wij vertrouwelijk bij de stukken gedaan.

Ook de zienswijzen zelf hebben wij vertrouwelijk bijgevoegd. Een samenvatting van de zienswijzen hebben wij immers in de Nota van Zienswijzen opgenomen. 2.1 Vaststellen bestemmingsplan is voor behoud Wvg noodzakelijk Door het bestemmingsplan en exploitatieplan voor 30 september 2024 vast te stellen wordt de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) weer voor een periode van 5 jaar bestendigd. Hiermee behoudt de gemeente regie op de grondverwerving voor Brakel-West. Het niet tijdig vaststellen van dit bestemmingsplan betekent het vervallen van het voorkeursrecht (Wvg). 2.2 De ingediende zienswijzen staan het vaststellen van het bestemmingsplan niet in de weg. De ingediende zienswijzen zijn doorgenomen, samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze zijn samengevoegd en vastgelegd in de ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’. Hieruit blijkt dat u het bestemmingsplan en exploitatieplan kan vaststellen. Zie voor meer informatie de nota van zienswijzen, die als bijlage is bijgevoegd. 3

2.3 Een bestemmingsplan voor nieuwe woningen in Brakel is zeer gewenst In de gemeente Zaltbommel is een grote maatschappelijke behoefte aan woningen. In het dorp Brakel, na Zaltbommel de grootste kern van de gemeente, wordt deze behoefte ook gevoeld. In Brakel is een grote schaarste aan locaties om (grootschalig) woningbouw te ontwikkelen. Het gebied Brakel-West is de meest voor de hand liggende locatie om grootschalig woningbouw te ontwikkelen. In september 2023 is de structuurvisie voor Brakel-West vastgesteld door het college van B&W. Er worden maximaal 254 woningen en daarnaast 16 intramurale zorgeenheden gerealiseerd. Vanwege de complexe situatie en urgentie heeft de gemeente Zaltbommel besloten om de ontwikkeling in beginsel zelf op te pakken. Op de gronden in het gebied Brakel-West is door de gemeente Zaltbommel het voorkeursrecht (Wvg) gevestigd. De gronden ter plaatse van het plangebied zijn op grond van het 'Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard' bestemd als 'Agrarisch' en 'Waarde – Archeologie 3'. De voorgenomen woningbouw past niet binnen het bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Het vast te stellen bestemmingsplan maakt de beoogde woningbouw mogelijk. 2.4 Het plan is ruimtelijk verantwoord In de toelichting op het bestemmingsplan is het plan ruimtelijk verantwoord.

Het is bovendien van groot belang om procedures van plannen waarmee de realisatie van een groot aantal woningen mogelijk wordt gemaakt, zo snel mogelijk te doorlopen. Hoe eerder het plan in werking treedt, hoe eerder er nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden, zodat de druk op de woningmarkt van Brakel en de gemeente Zaltbommel wordt verlicht. De verrichte onderzoeken zijn bijgevoegd als bijlage bij de toelichting. 2.5 De wet eist dat u het bestemmingsplan zowel elektronisch als analoog (op papier) vaststelt. Dit staat in artikel 1.2.3 Besluit ruimtelijke ordening. 3.1 Vaststellen exploitatieplan is voor verzekeren kostenverhaal noodzakelijk Door in te stemmen met het exploitatieplan is het kostenverhaal van de ontwikkeling verzekerd. Zonder vastgesteld exploitatieplan zijn de kosten niet op de grondeigenaren c.q. ontwikkelende partijen te verhalen en vormt daarmee een financieel risico. 3.2 De Wet ruimtelijke ordening (afdeling 6.4 Grondexploitatie) verplicht gemeenten om tegelijkertijd met een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Om te komen tot voorliggend bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt.

Deze kosten worden omgeslagen over de te bebouwen gronden en verhaald op de eigenaren c.q. ontwikkelende partijen. De gemeente voert voor het plangebied een actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat de gemeente het doel heeft de gronden in het plangebied te verwerven. Er is een voorkeursrecht gevestigd. Er zijn nog geen gronden verworven, waardoor het kostenverhaal nog niet verzekerd is. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Het is voor dit gebied verder van belang dat er locatie-eisen worden gesteld, welke zijn opgenomen in het exploitatieplan. 3.2 De ingediende zienswijzen staan het vaststellen van het exploitatieplan niet in de weg. De ingediende zienswijzen zijn doorgenomen, samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze zijn samengevoegd en vastgelegd in de ‘Nota van zienswijzen 4

bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’ Hieruit blijkt dat u het bestemmingsplan en exploitatieplan kan vaststellen. Zie voor meer informatie de nota van zienswijzen, die als bijlage is bijgevoegd. 3.3 In de ‘‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’ zijn de ambtshalve wijzigingen toegelicht. Voortschrijdend inzicht heeft geleid tot enkele ambtshalve wijzigingen. Zo is bijvoorbeeld de in het exploitatieplan opgenomen verkaveling aangepast, omdat de zienswijzen op het ontwerp van het bestemmingsplan daartoe aanleiding gaven. Dat vertaalt zich in een wijziging van het grondgebruik. Situeringen zijn gewijzigd. Het aantal woningen is lager dan in het ontwerp en de hoeveelheid openbare ruimte is toegenomen. Dit alles heeft geleid tot aanpassingen in de ramingen van kosten en opbrengsten. Hierdoor, en vanwege tijdsverloop tussen ontwerp en vaststelling, moest er een hertaxatie van de inbrengwaarden plaatsvinden. Met de voorgestelde wijzigingen is er sprake van een actueel en volledig bestemmingsplan en exploitatieplan. Zie voor meer informatie de nota van zienswijzen, die als bijlage is bijgevoegd. 3.4 De wet eist dat u het exploitatieplan zowel elektronisch als analoog (op papier) vaststelt. Dit staat in artikel 1.2.3 Besluit ruimtelijke ordening. 4.1 Het vaststellen van specifieke welstandscriteria voor dit initiatief is nodig.

Hieraan toetsen wij toekomstige aanvragen voor de activiteit bouwen binnen het plangebied. De welstandscriteria zijn een aanvulling op de Welstandsnota en zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan Brakel-West. Dit beeldkwaliteitsplan bevat ontwerprichtlijnen voor de bebouwing en de openbare ruimte ten behoeve van de ontwikkeling van deze locatie. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft principes en richtlijnen die als uitgangspunten voor de verdere uitwerking van het plan gebruikt dienen te worden. De principes en richtlijnen zijn vastgelegd om de architectonische samenhang van het stedenbouwkundig plan te waarborgen, maar geven voldoende creatieve vrijheid en ruimte aan architecten en ontwerpers. De nieuwbouwlocatie ‘Brakel-West’ moet een vanzelfsprekend onderdeel worden van Brakel. Als inspiratie voor het architectuurbeeld van de nieuwe wijk zijn daarom architectonische elementen van de woningen langs de dijk en de historische kern van het dorp gedistilleerd. Tijdens het opstellen van de structuurvisie Brakel-West zijn er verscheidene informatiebijeenkomsten geweest voor omwonenden en belanghebbenden. In totaal zijn er vier bijeenkomsten geweest.

In de eerste en tweede bijeenkomst zijn de aanwezigen door middel van een interactieve presentatie geconsulteerd over de gewenste stedenbouwkundige hoofdopzet van de locatie en hun voorkeuren met betrekking tot het gewenste architectuurbeeld en onderwerpen met betrekking tot de openbare ruimte, zoals het parkeren en de inrichting van speelplekken. De gekozen voorkeursrichting van de stedenbouwkundige hoofdopzet is als basis gebruikt voor de verdere uitwerking in de structuurvisie. Input met betrekking tot de architectuur en openbare ruimte is vervolgens voor zover mogelijk verwerkt in het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan was in december 2023 nog niet gereed en heeft niet met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen. Het beeldkwaliteitsplan is gebaseerd op input van omwonenden en belanghebbenden, daarnaast zijn de conceptversies afgestemd met de Natuurwacht en de bij het project betrokken ecoloog. Hiermee is voldoende invulling gegeven aan de participatie over dit beeldkwaliteitsplan. 5.1 Voor het beoogde negatieve resultaat is een voorziening benodigd In het exploitatieplan wordt een negatief resultaat van ca. € 4,5 mln. voorzien, het voorstel is dit te dekken uit de reserve Winstneming Grondexploitaties. Per 1-1-2024 is de hoogte hiervan ca. € 9,7 mln., dit maakt dat er nog ca. € 5,2 mln.

resteert in de reserve Winstneming Grondexploitaties op het moment dat het tekort wordt afgedekt. 5

Het dekken van het tekort van het exploitatieplan is een logisch uitgangspunt. In het verleden (2021) is immers een voorziening ter dekking van het tekort van de destijds geopende grondexploitatie eveneens ten laste van de reserve Winstneming Grondexploitaties gebracht. Vanwege het weer terugdraaien van de geopende grondexploitatie, op basis van dwingend advies van de accountant, is dit destijds gecorrigeerd. Er is echter wel altijd rekening gehouden dat een tekort in de toekomst gedekt zou worden, zoals ook is benoemd in de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de jaarrekening. Mochten we in de toekomst besluiten een grondexploitatie te openen, vanwege het voeren van actieve grondpolitiek, kan de dekking die we nu treffen voor het exploitatieplan gebruikt worden voor de grondexploitatie. Kanttekeningen/risico’s 2.1 Tijdig vaststellen bestemmingsplan is zeer gewenst Door het bestemmingsplan niet tijdig (vóór 30 september 2024) vast te stellen vervalt de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en heeft de gemeente geen regie meer op de grondverwerving voor Brakel-West. 3.1 Vaststellen exploitatieplan is noodzakelijk Zonder vastgesteld exploitatieplan zijn de kosten niet op de grondeigenaren c.q. ontwikkelende partijen te verhalen en vormt daarmee een financieel risico.

3.2 Financiële consequentie voor de gemeente is nog niet bekend De strategie die de gemeente voert rondom eventuele grondverwerving heeft geen relatie met het exploitatieplan. In het exploitatieplan zijn meer kosten opgenomen dan opbrengsten, waardoor er een negatief resultaat voor de gemeente ontstaat. Het negatieve resultaat waar in het exploitatieplan vanuit wordt gegaan neemt afhankelijk van de grondverwerving naar waarschijnlijkheid toe. Een negatief resultaat op de gemeentelijke grondexploitatie of een tekort vanwege kostenverhaal zal uit eigen gemeentelijke middelen moeten worden gedekt. Wanneer hierover meer zekerheid is wordt de gemeenteraad hierover geïnformeerd. 4.1 Vaststellen specifieke beeldkwaliteitseisen is gewenst Zonder specifiek beeldkwaliteitsplan wordt er getoetst aan de (algemene) Welstandsnota en kunnen we niet toetsen aan specifieke beeldkwaliteitseisen voor de bebouwing en openbare ruimte in Brakel-West. Wenselijkheid In het plan is een mix van woningen en woningtypen opgenomen: er worden maximaal 254 woningen en 16 intramurale zorgeenheden gerealiseerd, waarvan 31% in de categorie sociale huur, 18% betaalbare koop en 51% middeldure en dure huur-/koopwoningen. Hiermee worden er woningen gerealiseerd voor een brede doelgroep en in lijn met de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025.

De beoogde nieuwbouw voorziet in een actuele behoefte aan woningen in Brakel en levert daarnaast een bijdrage aan de doorstroming. Programma duurzaamheid Dit programma levert een bijdrage aan de ambitie voor een energieneutrale Bommelerwaard. Ten aanzien van klimaatadaptatie is met het ontwerp van dit plan voldoende waterberging ingeruimd volgens de eisen van zowel het waterschap als de gemeente. In aanvulling van de compensatie-eis voor de toename van verhard oppervlak is het mogelijk om te inventariseren of er klimaatadaptieve mogelijkheden zijn binnen het plangebied. De toekomstige woningen kunnen eventueel worden voorzien van groene daken. Daarnaast kan hittestress binnen het plangebied worden verminderd door de aanleg van bomen en/of andere vegetatie. Dit heeft als voordeel dat het plangebied 6

robuuster is gedurende lange periodes van droogte, doordat het water beter wordt vastgehouden.

Financiën (incl. BTW-effect) In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is opgenomen dat gelijktijdig met het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan vast moet staan dat het kostenverhaal verzekerd is. Het kostenverhaal van alle eigenaren is niet verzekerd door de aankoop van alle gronden door de gemeenten of met sluiten van een zogenaamde anterieure overeenkomst met marktpartijen, daarom wordt naast het bestemmingsplan ook een exploitatieplan vastgesteld. Middels dit exploitatieplan is het kostenverhaal anderszins verzekerd. De strategie die de gemeente voert rondom eventuele grondverwerving heeft geen relatie met het exploitatieplan. In het exploitatieplan zijn meer kosten opgenomen dan opbrengsten, waardoor er een negatief resultaat van € 4,5 mln. voor de gemeente ontstaat. Het negatieve resultaat waar in het exploitatieplan vanuit wordt gegaan neemt afhankelijk van de grondverwerving naar waarschijnlijkheid toe. Een negatief resultaat op de gemeentelijke grondexploitatie of een tekort vanwege kostenverhaal zal uit eigen gemeentelijke middelen moeten worden gedekt. Voorgesteld wordt om alvast een voorziening te treffen ter hoogte van het negatieve resultaat zoals berekend in het exploitatieplan. Wanneer er meer zekerheid is in de grondverwerving kan, met goedvinden van de accountant, een grondexploitatie worden geopend.

Zodra dit het geval is wordt de gemeenteraad een voorstel voor het openen van de grondexploitatie voorgelegd. Bedrijfsvoering Het voorbereiden en begeleiden van planprocedures valt onder de structurele taken van de afdeling Leefomgeving. Uitvoering Planning Wanneer u besluit om het bestemmingsplan vast te stellen leggen wij het met de andere documenten zes weken voor beroep ter inzage. De beroepstermijn eindigt een dag later. In deze beroepstermijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS). Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag, nadat de beroepstermijn is afgelopen. Dit is niet zo als binnen de beroepstermijn bij de voorzitter van de ABRS een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. Dan treedt het besluit niet in werking totdat op het verzoek is beslist. Als er geen voorlopige voorziening wordt aangevraagd, treedt het plan dus na de terinzagelegging in werking. Handhaving Geen opmerkingen.

Communicatie Wij: - Informeren omwonenden schriftelijk over de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan; - Publiceren het vastgestelde (gewijzigde) bestemmingsplan en exploitatieplan in het gemeenteblad: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/gemeenteblad; - Informeren provincie, waterschap, veiligheidsregio en GGD elektronisch; - Stellen het bestemmingsplan en exploitatieplan via de landelijke voorziening https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/viewer/locatie beschikbaar. Op de gemeentelijke website komt een verwijzing naar ‘Regels op de kaart’; - Indieners van een zienswijze worden schriftelijk geïnformeerd. Evaluatie / controle Geen opmerkingen. 7

Nota van wijzigingen N.v.t. Bijlagen - ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan en exploitatieplan Brakel-West’ GEANONIMISEERD o Ingediende zienswijzen o NAW-gegevens indieners zienswijzen - Bestemmingsplan Brakel-West - Exploitatieplan Brakel-West - Beeldkwaliteitsplan Brakel-West - Informatienota start procedure ontwerpbestemmingsplan ‘Brakel-West’ - Informatienota start procedure voorontwerp bestemmingsplan ‘Brakel-West’ - Informatienota vaststelling stedenbouwkundige visie ‘Brakel-West’

8