Raadsvoorstel NVU Spellewaard-West

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststelling Nota van Uitgangspunten Spellewaard-West

Kern van het raadsvoorstel De raad wordt gevraagd de Nota van Uitgangspunten voor woningbouwproject Spellewaard-West vast te stellen. Hiermee wordt het ambitiekader voor deze nieuwe wijk vastgelegd. Gerelateerde raadsstukken N.v.t.

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststelling Nota van Uitgangspunten Spellewaard-West

Zaaknummer

: 1439312

Datum collegevergadering

: 9 september 2025

Datum raadsbesluit

: 23 oktober 2025

Datum raadsvergadering

: 23 oktober 2025

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, team Gebiedsontwikkeling ZBM

Voorstel 1. De “Nota van Uitgangspunten Spellewaard-West” vast te stellen. Inleiding De gemeente Zaltbommel staat de komende jaren voor de opgave om te voorzien in een groeiende en steeds diverser wordende woningvraag. Om deze uitdaging aan te pakken, wordt op verschillende locaties binnen de gemeente gewerkt aan nieuwe woningbouwontwikkelingen. Eén van deze locaties is Spellewaard-West, gelegen aan de westzijde van de wijk Spellewaard in Zaltbommel. De gemeente heeft geen grondeigendom en faciliteert deze gebiedsontwikkeling. Spellewaard-West is binnen de Omgevingsvisie op de visiekaart aangeduid als indicatieve uitbreiding voor woningbouw en in de visie zelf als locatie voor (betaalbare en compacte) woningbouw. In juli 2020 heeft het college ruimtelijke kaders voor Spellewaard-West vastgesteld. Deze heeft de basis gevormd voor een uitwerking tot Nota van Uitgangspunten (NvU). Met de voorliggende NvU wordt een belangrijke stap gezet richting de verdere ontwikkeling van Spellewaard-West (zie bijlage 1). De NvU vormt het fundament voor een toekomstbestendige en duurzame woonwijk met een divers woningaanbod en rekening houdend met de bestaande (landschappelijke) waarden en structuren. Om dit te waarborgen bestaat de NvU uit kaders en uitgangspunten op het gebied van water en groen, verkeer en vervoer, ruimte en programma, en duurzaamheid.

Deze zijn gebaseerd op het vigerende (gemeentelijke) beleid, een analyse van de bestaande ruimtelijke situatie en onze ambities voor deze plek. Het plangebied Spellewaard-West bestaat uit een noordelijk en zuidelijk deel. De NvU benoemt beide delen omdat we het gebied als één geheel zien met een integrale ontwikkeling. De planuitwerking en fasering is echter nu gericht op zuid. Reden hiervoor is dat in zuid al sprake is van een actieve samenwerking tussen de verschillende initiatiefnemers. Door deze samenwerking kan hier nu snelheid gemaakt worden. In noord is dit proces nog niet op gang gekomen. In de NvU worden ambities vastgelegd. Wanneer in een latere fase noord ontwikkeld gaat worden, bekijken we of deze nog binnen de NvU past of dat deze herijkt moet worden.

Afbeelding 1: Plangebied Spellewaard-West, met de Spellewaardsestraat als scheiding tussen noord en zuid. De NvU vervult twee functies: het biedt een richtinggevend kader voor en geeft uitgangspunten mee aan initiatiefnemers bij de planvorming én dient als toetsingskader voor toekomstige (deel)ontwikkelingen binnen het gebied. Burgerparticipatie Bij het opstellen van de NvU is actief ingezet op participatie (zie bijlage 2). Op 30 juni 2025 organiseerde de gemeente Zaltbommel een informatieavond in de Gasthuiskapel voor direct in/aanwonenden en gebruikers van het plangebied. Op 2 juli 2025 vond een tweede informatieavond plaats, gericht op een bredere doelgroep zoals buurtbewoners en woningzoekenden. Deze is via verschillende kanalen onder de aandacht gebracht zoals de Bommelerwaardgids. 91 bezoekers in totaal hebben de presentielijst ingevuld tijdens de informatieavonden. We schatten het totale aantal bezoekers op zo’n 150. Tijdens deze bijeenkomsten kreeg men de gelegenheid om kennis te nemen van de voorgestelde uitgangspunten, vragen te stellen en is verwezen naar de online omgeving waar alle informatie stond. Per thema en in het algemeen kon men een reactie plaatsen. Voor zowel bezoekers van een van de avonden als anderen die niet aanwezig konden zijn, is dit 1,5 maand lang mogelijk gemaakt. 104 mensen hebben de online omgeving bezocht.

Waar mogelijk zijn de ontvangen opmerkingen en aandachtspunten verwerkt in de aangepaste versie van de NvU. Het levert vooral aandachtspunten op voor de vervolgstap bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan. Uw raad is geïnformeerd over de informatieavonden via de dagpost, inclusief de link naar de online omgeving. Ook heeft u eerder via een Informatienota (zie bijlage 3) informatie ontvangen over dit project.

Argumenten 1.1 Er is sprake van gebalanceerde afweging van ambities en belangen voor dit gebied zodat er een toekomstbestendige wijk kan ontstaan. Er is een integrale afweging gemaakt van beleid, onze ambities en de haalbaarheid op deze locatie. In afstemming met de omgeving en initiatiefnemers is in kaart gebracht wat nodig is om een leefbare, toekomstbestendige wijk te realiseren. Deze gebiedsontwikkeling levert een concrete bijdrage aan het verminderen van het woningtekort. Het sluit ook aan bij gemeentelijk beleid, het Bestuursakkoord 2022-2026 en is in de Omgevingsvisie opgenomen als indicatieve uitbreidingsrichting voor woningbouw. 1.2 De Nota van Uitgangspunten vormt een helder toetsingskader voor de verdere uitwerking van de plannen. De NvU vormt een duidelijk en richtinggevend kader en geeft uitgangspunten mee voor de verdere uitwerking van de plannen binnen het gebied. In deze nota zijn de ambities van de gemeente op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, wonen, mobiliteit en leefomgeving vastgelegd. Daarmee fungeert de NvU als toetsingsinstrument waarmee wordt gewaarborgd dat toekomstige plannen en initiatieven aansluiten bij de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Dit biedt niet alleen houvast aan ontwikkelende partijen, maar versterkt ook de regierol van de gemeente in het waarborgen van publieke belangen gedurende het gehele ontwikkeltraject.

1.3 We kiezen voor een nota van uitgangspunten voor noord én zuid om een integrale afweging te maken met flexibiliteit voor de toekomst. We nemen nu noord en zuid op omdat we het gebied als één geheel zien en we zo een integrale afweging kunnen maken. Uitgangspunt daarbij is dat beide delen onafhankelijk van elkaar aan de ambities en beleidskaders voldoen. Echter is een aantal onderdelen voor zuid al verder uitgewerkt, die in de fasering eerder ontwikkelt wordt. Als noord ontwikkelt wordt, ligt er al een NvU klaar, wat zorgt voor versnelling. Bij veranderende factoren of omstandigheden kan altijd dan nog een herijking van de kaders en besluitvorming door de raad geregeld worden. 1.4 De kaders uit de NvU dragen bij aan doorstroming op de woningmarkt en sluit aan bij de focus op eigen bewoners We bouwen volgens de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025. Door als uitgangspunt bouw van voldoende sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen op te nemen, stimuleren we de doorstroming op de lokale woningmarkt. Huurders van sociale huurwoningen krijgen de kans om door te stromen naar betaalbare koopwoningen, waardoor bestaande sociale huurwoningen vrijkomen voor nieuwe doelgroepen. Dit zorgt voor een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. Het toevoegen van nieuwe sociale huurwoningen in het plan draagt eraan bij de wachttijden voor sociale huurwoningen te verkorten.

Daarnaast sluit de samenstelling van de woningen aan bij de gemeentelijke focus op het huisvesten van eigen bewoners. Kanttekeningen/risico’s 1.1 Uitwerking en haalbaarheid van ambities is nog afhankelijk van de vervolgfase. Binnen de NvU zijn een aantal ambities geformuleerd die vragen in de vervolgfase om nadere uitwerking. Dit omdat er nog geen stedenbouwkundig plan ligt. Bij het opstellen van de stedenbouwkundige

plannen gaan we aan de hand van de NvU in gesprek met de initiatiefnemers over hoe en waar de ambities terugkomen in het plan. Daarbij is in de NvU onderscheid gemaakt tussen eisen en ambities. 1.2 Gemeente heeft geen grondeigendom en is afhankelijk van private partijen. De gemeente is in dit gebied geen grondeigenaar en heeft daarmee geen directe zeggenschap over de uitvoering. Voor de realisatie van de plannen is zij afhankelijk van de initiatiefnemers. Via de NvU sturen we op deze ontwikkelingen en de voortgang. Inclusie De NvU waarborgt de ontwikkeling van een inclusieve woonwijk waar ruimte is voor diverse doelgroepen. Door een mix van verschillende woning typologieën ontstaat een gevarieerde woonomgeving en woningaanbod waar mensen met verschillende achtergronden, leeftijden en inkomens samenleven. Dit bevordert de sociale samenhang binnen de wijk. Programma duurzaamheid In de NvU is het thema duurzaamheid opgenomen. Hierin komen de wensen en ambities op het gebied van duurzaamheid naar voren. Bij de verdere uitwerking wordt getoetst hoe hieraan voldaan wordt. Financiën (incl. BTW-effect) Er zijn twee intentieovereenkomsten gesloten voor het gebied zuid: één met Van Wanrooij als grondeigenaar en initiatiefnemer, en één met Fakton, namens de overige vier initiatiefnemers. In beide overeenkomsten is een vergoeding opgenomen voor de ambtelijke kosten in deze fase.

Na vaststelling van het stedenbouwkundig ontwerp, wordt in de volgende fase een anterieure overeenkomst gesloten voor de verdeling van kosten en verantwoordelijkheden. Bedrijfsvoering Vanuit de gemeente wordt de NvU begeleid door een projectleider en interne projectgroep. Zij sturen het stedenbouwkundig bureau aan dat de NvU opstelt en zorgt voor interne en externe afstemming hierover. Uitvoering Na vaststelling van de NvU gaan de initiatiefnemers aan de slag met het opstellen van stedenbouwkundige ontwerpen. Deze toetsten we als gemeente aan ons beleid en de NvU. Daarbij sluiten we ook anterieure overeenkomsten. Hierna volgt een planologische procedure, waarvan gezamenlijk met initiatiefnemers wordt bepaald welke geschikt is. De NvU wordt bij de herijking van de Omgevingsvisie meegenomen. Nota van wijzigingen N.v.t. Bijlagen 1. Nota van Uitgangspunten Spellewaard-West dd. September 2025 2. Verslag informatieavonden d.d. 28-08-2025 3. Informatienota raad Spellewaard-West d.d. 01-04-2025