Raadsvoorstel inzake actualisatie grondexploitaties 2022

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2022

Kern van het raadsvoorstel U bent als raad beslissingsbevoegd ten aanzien van de grondexploitaties. Een aantal zaken vinden impliciet plaats in de Jaarstukken 2022. In dit advies wordt u echter van meer financiële en praktische achtergrond voorzien en worden enkele noodzakelijke beslispunten expliciet verwoord in het kader van een juiste juridische basis. In dit advies neemt u kennis van en beslist u over de zogenaamde bouwgrond in exploitatie, reserves, weerstandsvermogen en tussentijdse winstnemingen. Daarnaast worden nieuwe grondprijzen vastgesteld en een exploitatie afgesloten. Gerelateerde raadsstukken - Jaarstukken 2022; en - Actualisatie grondexploitaties 2021 d.d. 14 juli 2022.

Raadsvoorstel Onderwerp

: Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2022

Zaaknummer

: 740623

Datum collegevergadering

: 12 juni 2023

Datum raadsbesluit

: 13 juli 2023

Datum raadsvergadering

: 13 juli 2023

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Realisatie en Beheer ZBM, Sjoerd Timmermans

Voorstel 1. Kennis te nemen van de actualisatie conform de Jaarstukken 2022 over: a. De lopende grondexploitatiecomplexen (BIE); b. De algemene reserve grondexploitaties; c. Het weerstandsvermogen; d. De tussentijdse winstnemingen; e. De reserve winstnemingen; en f. De vennootschapsbelasting (Vpb). 2. Akkoord te gaan met: a. De nieuwe grondprijzen per 2023; en b. Grondexploitatie Omeling III per 31 december 2022 af te sluiten en voor het resterend negatieve saldo de verliesvoorziening vrij te laten vallen. Samenvatting De actualisaties zijn opgenomen in de jaarstukken 2022 die door het college zijn vastgesteld. Hierbij komen onder meer de zogenaamde BIE, reserves, weerstandsvermogen en winstnemingen aan bod. Er worden nieuwe grondprijzen vastgesteld en één exploitatie afgesloten. In het kader van de uiteindelijke beslissingsbevoegdheid wordt het bijbehorende raadsvoorstel voorgelegd aan de raad. Inleiding Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien, waarna u en de raad een actualisatiebesluit nemen. Dit jaar is het mogelijk om in het kader van de integraliteit de besluitvorming hierover tegelijkertijd met de jaarstukken te laten plaatsvinden. In 2022 zijn enkele exploitaties van het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’ onder druk te komen staan.

Met name hoge kostenstijgingen met als aanleiding de oorlog in Oekraïne hebben in enkele gevallen geleid tot verslechtering van enkele exploitaties. Mede om deze reden laat de algemene reserve grondexploitaties een slechter beeld zien dan het voorgaande jaar. Echter, de winstnemingsreserve is gering gestegen in het afgelopen jaar. Op totaalniveau toont het grondbedrijf een robuust beeld. In dit advies leggen wij alle relevante besluiten omtrent dit onderwerp aan u en de raad voor. Wat betreft de opbouw gaat dit voorstel eerst in op de financiële actualisatie van de bouwgrond in exploitatie (BIE), reserves, weerstandsvermogen, winstnemingen en de Vpb. Daarna wordt aan u een inhoudelijk beslispunt voorgelegd over de grondprijzen en het afsluiten van een complex. Deze punten resulteren in een adviesnota voor de raad. Burgerparticipatie Grondexploitatie en de actualisatie daarvan leent zich niet voor burgerparticipatie. Argumenten Het eerste beslispunt vormt in feite een kennisname. Dit omdat in de Jaarstukken 2022 deze actualisatie plaatsvindt/reeds heeft plaatsgevonden. Op deze plek voorzien wij u echter van aanvullende informatie in 2

het kader van een integrale actualisatie in opmaat tot enkele financieel-juridisch noodzakelijke beslispunten onder 2: 1.a.1. Door de financiën van bouwgrond in exploitatie (BIE) te actualiseren, bewaakt u deze posities. BIE zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden, waarbij in bezit zijnde grond en eventueel aanwezig opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als concreet oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. In de bijlage vindt u per complex een samenvatting, te weten het zogenaamde rekenschema, met daarop de belangrijkste financiële kengetallen. Zie hiervoor de (vertrouwelijke) bijlage. 1.a.2. U verkrijgt op deze wijze inzicht in de stand van de BIE. Hieronder vindt u een overzicht van alle complexen. De complexen zijn gebaseerd op de eigen inkomsten en uitgaven alsmede diverse gefixeerde en variabele paramaters. De rekenrente voor de rentelast (of – winst) is ten opzichte van het vorige jaar gewijzigd van 1,25% naar 1,00%. Vanwege veranderende marktomstandigheden wordt geen opbrengstenstijging ingerekend, dit bedraagt hiertoe 0%. De kostenstijgingspercentages zijn voor alle complexen op 4% gehanteerd. Tezamen met alle inkomsten en uitgaven per exploitatie, leidt dit tot de onderstaande tabel ontleend aan de eigen exploitatieoverzichten.

Onderstaande tabel en de daaropvolgende tabellen in dit advies zijn ook als bijlage met een grotere letter aangehecht. Grondexploitatie

Inkomsten

Uitgaven

Boekwaarde

Boekwaarde

Wijziging

2022

2022

31-12-2021

31-12-2022

boekwaarde

Balanswaarde Balanswaarde 31-12-2021

31-12-2022

Wijziging balanswaarde

Beersteeg-West

1.326.400

154.400

207.500

-964.500

-1.172.000

207.500

-1.050.000

-1.257.500

Dijkzicht-Zuid

191.700

185.700

2.089.100

2.083.100

-6.000

-62.800

-106.600

-43.800

Langerak

-

1.800

116.100

117.900

1.800

116.100

117.900

1.800

Ormeling

-

64.000

450.900

-

-450.900

-47.500

-

47.500

65.000

99.600

103.400

138.000

34.600

103.400

138.000

34.600

-

464.000

-

464.000

464.000

-

-88.100

-88.100

Waluwe II

20.500

1.037.800

-3.320.700

-1.438.200

1.882.500

-3.320.700

-1.438.200

1.882.500

Waluwe III

3.599.000

892.200

4.931.600

2.144.800

-2.786.800

4.931.600

1.908.500

-3.023.100

Wildeman I

1.315.900

112.200

5.795.600

5.102.500

-693.100

5.795.600

5.102.500

-693.100

Wildeman II

7.300

99.300

-1.222.000

-287.700

-1.222.000

-287.700

934.300

Wildeman III

400

80.500

2.160.300

2.240.300

2.160.300

2.240.300

3.191.500

€ 11.311.800

934.300 80.000 € -1.711.600

Thorbeckestraat Vébéterrein

Totaal

€

6.526.200

€

€

9.600.200

€

8.661.500

€

6.536.600

80.000 €

-2.124.900

De inkomsten en uitgaven zijn afhankelijk per exploitatie en zeggen zonder overige gegevens in feite niet zo veel. In voorgaande tabel is wel zichtbaar dat de totale boekwaarde (uitgaven minus inkomsten) is afgenomen met € 1,7 mln. Verkopen verlagen normaliter de boek- en balanswaarden, terwijl aankopen, uitgaven en winstnemingen deze verhogen. In het afgelopen jaar hebben verkopen plaatsgevonden waardoor de boekwaarde is afgenomen. Deze tendens van boekwaardedaling, oftewel balansverkorting, blijft de doelstelling. De balanswaarde, gekoppeld aan de boekwaarde minus de eventuele verliesvoorzieningen (zie vorige tabel) volgt grotendeels de ontwikkeling van de boekwaarde. Grondexploitatie Beersteeg-West

Eindwaarde

Eindwaarde

Wijziging

Voorziening

Voorziening

Wijziging

Risicobedrag

31-12-2021

31-12-2022

eindwaarde

31-12-2021

31-12-2022

voorziening

31-12-2022

42.700

-85.500

Dijkzicht-Zuid

-2.151.900

-2.189.700

Langerak

1.044.700

1.148.600

103.900

Ormeling

-498.400

-

498.400

Thorbeckestraat

644.100

93.900

Vébéterrein

Looptijd

-128.200

-

85.500

85.500

53.700

2020 t/m 2024

-37.800

2.151.900 -

2.189.700

37.800

-

2007 t/m 2023

-

-

4.500

2019 t/m 2024

498.400 -

-

-498.400

-

2005 t/m 2022

-550.200

-

-

453.900

2021 t/m 2027

-

-552.100

-552.100

-

552.100

552.100

111.800

2022 t/m 2026

Waluwe II

6.857.600

7.306.400

448.800

-

-

-

55.100

2011 t/m 2023

Waluwe III

1.250.400

-236.300

-1.486.700

-

236.300

236.300

792.500

2016 t/m 2028

Wildeman I

11.855.300

12.277.000

421.700

-

-

-

163.800

2004 t/m 2024

Wildeman II

15.845.400

16.304.400

-

-

-

109.800

2013 t/m 2023

Wildeman III

2.865.200

5.793.000

-

-

-

1.061.700

2019 t/m 2028

€ 37.755.100

€ 39.859.700

459.000 2.927.800 € 2.104.600

2.806.800

n.v.t.

Totaal

€

2.650.300

€

3.063.600

€

413.300

€

Zichtbaar is dat de som aan eindwaarden (de totale winstgevendheid) met € 2,1 mln. is gestegen naar € 39,9 mln. Op totaalniveau van de exploitaties is de winstgevendheid hiermee verhoogd. Op niveau van de exploitaties zijn er echter verschillen. Voor de bedrijventerrein geldt dat de toekomstige opbrengsten verhoogd zijn en hiermee tevens de verwachte winstgevendheid. Voor alle exploitaties geldt dat de re3

cente kostenstijgingen, onder andere als gevolg van de oorlog in Oekraïne, geleid hebben tot hogere kosten. Door de kostenstijgingen en bij benadering gelijke opbrengsten geldt voor de woningbouwcomplexen dat de winstgevendheid is afgenomen. Het is dus ongewis in hoeverre de eerdere toekomstverwachting overeind blijft, hoewel het Zaltbommelse grondbedrijf robuust is. De genoemde eindwaarden houden geen rekening met de tussentijdse winstnemingen, waarover later meer. Er zijn voor vier actuele complexen verliesvoorzieningen welke per saldo zijn gestegen met ca. € 0,4 mln. Voor Beersteeg-West en Waluwe II geldt dat deze in het voorgaande jaar naar verwachting winstgevend waren, door kostenstijgingen zijn deze echter naar verwachting verliesgevend geworden. Voor het Vébéterrein geldt dat deze exploitatie recent is geopend. In het vorige jaar was deze dus nog niet opgenomen. Ormeling III is per 31 december 2022 afgesloten, waardoor de resterende verliesvoorziening is vrijgevallen. Gelet op de regels is hiervoor een expliciet beslispunt opgenomen. De risicobedragen zijn ten opzichte van de risico’s ingeschat in 2021 (niet vermeld in de tabel) met € 0,8 mln. toegenomen. De looptijden zijn meestal gelijk gebleven, hoewel een aantal complexen met een jaar is uitgesteld. 1.b. De resultaten van de exploitaties zijn van invloed op de algemene reserve grondexploitaties.

De stand van de algemene reserve grondexploitaties komt onder druk te staan. De beginstand van de reserve per 1 januari 2022 was € 1,3 mln. Vanwege wijzigingen in de verliesvoorzieningen, de afsluiting van Ormeling III en kosten voor het voorbereidingskrediet van Brakel-West neemt deze af naar. € 0,2 mln. Dit gaat ten koste van het beschikbaar weerstandsvermogen. Op dit moment is het weerstandsvermogen niet voldoende om alle risico’s in verlieslatende exploitaties, op moment dat deze zich allen tegelijkertijd voort doen, te dekken. Overige boekingen verlopen via de winstnemingsreserve, waarover later meer. Het eindsaldo per 31 december 2022 bedraagt € 0,2 mln. en vormt daarmee het beginsaldo voor 2023.

Verloop reserves grondexploitaties t.b.v. Jaarrekening 2022 Beginstand per 01-01-2022 Wijziging bestaande verliesvoorzieningen Afsluiting Ormeling Kosten voorbereidingkrediet Brakel-West Eindstand 31-12-2022 Risicobedrag Beersteeg-West Risicobedrag Vébé-terrein Risicobedrag Waluwe III Risico-overstijging eindwaarde Thorbeckestraat Totale risico's Restant weerstandsvermogen Weerstandsratio

Algemene reserve grondexploitaties € 1.301.000 € -413.300 € -498.400 € -143.900 € 245.400 € 53.700 € 111.800 € 792.500 € 360.000 € 1.318.000 € -1.072.600 0,2

1.c.1. De risico’s die kunnen ingrijpen op het weerstandsvermogen dienen inzichtelijk te zijn. Exploitatie van bouwgrond gaat per definitie gepaard met risico’s. Door twee keer per jaar de grondexploitaties te herzien en voor tekorten verliesvoorzieningen te treffen, beperken wij deze risico's. Daarnaast wordt per exploitatie een risicoanalyse gemaakt. In de vorige tabel is zichtbaar hoe de risico's van negatieve exploitaties zich verhouden tot de reserve. De reden om dit te doen is dat wanneer risico’s zich bij negatieve complexen voordoen, dit boven op de reeds getroffen verliesvoorziening komt. De risicobedragen voor positieve exploitaties daarentegen kunnen binnen het saldo (mits dit hoger is dan de risicosom) van deze exploitaties zelf opgevangen worden, hoewel de eindwaarde zal afnemen zonder de reserve aan te tasten. Dit lijdt tot uitzondering indien de risicosom hoger is dan de positieve eindwaarde, wat dit jaar het geval is bij Thorbeckestraat. Daarom is deze risico-overstijging opgenomen. 1.c.2. Het weerstandsvermogen zegt iets over de kracht van onze vermogenspositie. Op het beschikbare bedrag van ca. € 0,2 mln. zijn de risico’s van de negatieve complexen en de risicooverstijging van het complex Thorbeckstraat in mindering gebracht. Dit leidt tot een negatief restant van het weerstandvermogen van -/- € 1,1 mln.

De weerstandsratio (beschikbaar weerstandsvermogen / risi-

4

co's negatieve exploitaties) bedraagt 0,2, oftewel 0,2 keer zoveel geld in kas als er risico’s zijn. Bij volledige afdekking van de risico’s is dit getal 1,0 of hoger. 1.d.1. Er worden tussentijdse winsten onttrokken. In navolging van eerdere jaren worden verplicht tussentijdse winsten uit de grondexploitaties onttrokken conform de voorgeschreven formule voor de winstnemingsberekening: (gemaakte kosten / totale geprognosticeerde kosten) * (gerealiseerde opbrengsten / totale geprognosticeerde opbrengsten) = percentage of completion (POC). Wel biedt de formule ruimte voor maatwerk indien nodig, mits beargumenteerd. Hiervan was dit jaar geen sprake. In de onderstaande tabel is zichtbaar welke bedragen met de winstnemingen gemoeid zijn, voor de volledigheid verdeeld over 2022, de jaren daaraan voorafgaand en de toekomst, een en ander afgezet tegen de eindwaarde. De winsten worden gestort in de winstnemingsreserve, die hierna aan bod komt. Grondexploitatie

Eindwaarde

Gedane

Waarvan in

Waarvan in

Restant

31-12-2022

winstneming

2022

2016-2021

winstneming

Beersteeg-West

-85.500

-

-

-

Dijkzicht-Zuid

-2.189.700

-

-

-

Langerak

1.148.600

-

-

-

-

-

-

-

-

93.900

-

-

-

93.900

Ormeling Thorbeckestraat Vébéterrein

-552.100

Waluwe II

7.306.400

-

-

865.200

6.089.900

6.955.100

1.148.600

351.300

Waluwe III

-236.300

-80.000

80.000

Wildeman I

12.277.000

10.156.900

510.500

9.646.400

2.120.100

Wildeman II

16.304.400

15.093.000

5.793.000

15.935.300 € 33.047.300

842.300

Wildeman III

-

-

2.138.000

€ 30.909.300

369.100 5.793.000 € 9.876.000

Totaal

€ 39.859.700

-

€

-

1.d.2. Toepassing van de regels levert voor een drietal exploitaties tussentijdse winstnemingen op. De formule heeft vorig jaar in drie exploitaties geleid tot een winstneming, namelijk in De Waluwe II en De Wildeman I en II ter grootte van in totaal € 2,1 mln. Voor de Waluwe III geldt dat een eerder gedane winstneming is gecorrigeerd omdat de exploitatie niet meer winstgevend is, maar verlieslatend. Dit bedrag komt bovenop de reeds onttrokken € 30,9 mln. aan winstnemingen over de periode 2016 tot en met 2021. Over alle jaren van de op dit moment lopende exploitaties tezamen is inmiddels maar liefst € 33,1 mln. winst onttrokken en toegevoegd aan de reserve winstnemingen. De in het verleden afgesloten exploitaties, zoals Virieupark, zijn niet opgenomen in bovenstaand overzicht. In de toekomst zullen voor de resterende beoogd winstgevende exploitaties ook de winsten worden onttrokken, te weten Langerak, Thorbeckestraat en Wildeman III. 1.d.3. Voor een integraal beeld is de eindwaarde exclusief winstnemingen zichtbaar. De winstnemingen zijn als zodanig een kostenpost binnen een exploitatie en leiden daarmee tot lagere eindwaarden. Dit lijkt alsof de winsten afnemen in de grondexploitatie zelf, terwijl dit niet zo is. Ook stijgen de boekwaarden.

Voordat winstnemingen werden toegepast, gaf het totaal aan eindwaarden in één oogopslag de financiële situatie omtrent de winstgevendheid weer. Ten behoeve van het integrale beeld is daarom in de tabel de eindwaarde zonder toepassing van eventuele tussentijdse winstnemingen zichtbaar. Nu is van het laatstgenoemde bedrag zoals beschreven reeds. € 33,1 mln. onttrokken en gestort in de reserve winstnemingen, waardoor nog zo’n € 9,9 mln. resteert in de komende jaren. 1.e. De resultaten van de winstnemingen zijn van invloed op de algemene reserve winstnemingen. De beginstand per 2022 was € 10,4 mln. Vervolgens is € 2,1 mln. aan winstnemingen gestort. De afdracht aan de reserve bovenwijks bedroeg. € 0,3 mln. De nog te betalen vennootschapsbelasting voor 2021 was circa € 50.000. Alle inkomsten en uitgaven leiden tot een eindstand van € 12,1 mln. De totale vorderingen voor 2023 in de vorm van de verwachte afdracht bovenwijks en de vennootschapsbelasting, leiden tot een theoretisch weerstandsvermogen van. € 10,8 mln. Over deze reserve wordt in tegenstelling tot de algemene reserve geen weerstandsratio bepaald. 5

Verloop reserves grondexploitaties t.b.v. Jaarrekening 2022 Beginstand per 01-01-2022 Winstneming Wildeman I Winstneming Wildeman II Winstneming Waluwe II Winstcorrectie Waluwe III Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen 2022 Vennootschapsbelasting (Vpb) 2021 Vennootschapsbelasting (Vpb) 2022 Eindstand 31-12-2022 Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen 2023 Vennootschapsbelasting (Vpb) 2023 Beschikbaar weerstandsvermogen inclusief vorderingen 2023 Restant weerstandsvermogen Weerstandsratio

Winstnemingsreserve grondexploitaties € 10.352.400 € 510.500 € 842.300 € 865.200 € -80.000 € -318.400 € -48.900 € € 12.123.100 € -499.300 € -850.000 € 10.773.800 € 10.773.800 n.v.t.

1.f. De financiële gevolgen van de vennootschapsbelasting zijn zichtbaar. Sinds 2016 zijn overheidsondernemingen met grondexploitaties belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Echter, tot 2020 hebben wij geen belasting betaald en eerdere reserveringen bleven onbenut. Dit komt onder meer omdat wij de grondverkopen waar mogelijk strategisch plannen om de jaarschijven van inkomsten en uitgaven voor zover mogelijk zonder grote uitschieters te laten verlopen. Ook konden wij nog eerdere verliezen uit het verleden verrekenen. Dit laatste veranderde echter per 2021 en zijn we vanaf dan naar verwachting elk jaar Vpb verschuldigd. De reservepositie kan dit echter dragen en wij proberen maar mogelijk de jaarschijven te ‘sturen’. 2. Deze beslispunten zijn een raadsbevoegdheid waarvoor een expliciet besluit vereist is. Punt 1 was zoals vermeld een kennisname, omdat de actualisatie feitelijk al in de Jaarstukken 2022 gedaan is/wordt. Echter, enkele punten die in de jaarrekening en deze actualisatie gepresenteerd worden c.q. verwerkt zijn, vereisen een expliciet besluit. Formeel is de raad degene die hiertoe bevoegd is. Om een en ander juist te verwerken, worden deze daarom als afzonderlijk beslispunt voorgelegd: 2.a. U stelt hiermee de grondprijzen vast per 2023.

Jaarlijks stellen wij u en de raad voor om de grondprijzen vast te stellen die wij hanteren richting kopers en ontwikkelaars. Dit zijn ook de prijzen die verwerkt zijn in de reeds geactualiseerde grondexploitatiemodellen. Hieronder is het voorstel onderverdeeld in woningbouw en bedrijventerreinen: Woningbouw Voor komend jaar stellen wij u voor om sommige tarieven te handhaven, sommige te wijzigen of nieuwe tarieven te introduceren. De argumentatie hiervoor is afhankelijk per grondexploitatie. Wanneer prijzen zijn gewijzigd, zijn de oude prijzen eveneens tussen haakjes opgenomen. Over het algemeen geldt dat er geringe wijzigingen hebben plaatsgevonden voor de te hanteren grondprijzen. Daar waar sprake is van wijzigingen ligt een taxatie aan de wijziging ten grondslag. Voor de locatie Thorbeckestraat geldt dat het programma grondgebonden sociale koop is omgezet naar sociale huurappartementen. Aangezien met deze wijzigingen meer en gestapeld programma kan worden gerealiseerd is de prijs gestegen. Alle niet genoemde locaties, maar waarvan nog wel een grondexploitatie actief is zoals Beersteeg-West, Dijkzicht en Waluwe II, zijn inmiddels verkocht en dus niet in het overzicht opgenomen. De genoemde prijzen gelden per m2 voor bouwrijpe grond (of bruto vloeroppervlak bij appartementen) exclusief 21% BTW tegen kosten koper, tenzij anders bepaald.

Soms worden in uitingen afgeronde alles-inbegrepen-prijzen gehanteerd, die wat betreft kavelprijzen om commerciële motieven licht kunnen afwijken van onderstaande.

6

Waluwe III, Zaltbommel Grondgebonden vrijstaand Grondgebonden tweekapper/rij-/hoekwoning Grondgebonden sociaal/goedkope koop Appartementen Appartementen sociaal Maatschappelijk intern (onderwijs, sport enz.) Maatschappelijk extern Thorbeckestraat, Zaltbommel Grondgebonden sociale huur Grondgebonden overig

Grondprijs per m2 € 425 (was € 430) € 390 (was € 400) € 225 € 625 Nader te bepalen € 150 (boekwaarde peildatum 2018) € 200

Appartementen overig

€ 225 € 425 € 695 (betrof voorheen grondgebonden sociale koop à € 280) € 625

Vébéterrein, Zaltbommel Grondgebonden sociale koop Grondgebonden overig

€ 225 € 450

Appartementen sociale huur

Noot: bij grondgebonden sociale woningbouw wordt normaliter de kavelprijs gemaximeerd op € 25.000, wat bij relatief grote kavels een beperkte afwijking van de grondprijs tot gevolg kan hebben. De grondprijs voor appartementen geldt als richtbedrag, afhankelijk van het programma (bijvoorbeeld tweelaags versus vierlaags, wel of geen parkeren in de openbare ruimte en wel of geen aanwezige sociale component). Bedrijventerreinen Voor de bedrijventerreinen geldt dat er taxaties hebben plaatsgevonden voor de locaties Revitalisatiegebieden (Veilingweg e.d.) gelegen in Wildeman I en de reguliere kavels in Wildeman III. Hiertoe zijn de grondprijzen gewijzigd. Voor de locaties Langerak en Wildeman II geldt dat de kavels reeds verkocht is en hiertoe niet meer in onderstaande lijst zijn opgenomen. Wanneer prijzen zijn gewijzigd, zijn de oude prijzen eveneens tussen haakjes opgenomen. De genoemde prijzen gelden per m2 voor bouwrijpe grond exclusief 21% BTW tegen kosten koper, tenzij anders bepaald. Wildeman I, Zaltbommel Regulier Revitalisatiegebieden (Veilingweg e.d.) Perifere detailhandel

Grondprijs per m2 € 165 € 185 (was € 165) € 241

Wildeman III, Zaltbommel Regulier

€ 225 (was € 183)

Langerak, Brakel Regulier

€ 135

Noot: de genoemde prijzen betreffen basistarieven. Soms kunnen er omstandigheden zijn waardoor u tot een aanpassing naar boven of beneden kunt besluiten, bijvoorbeeld als gevolg van aanwezigheid of gebrek aan zicht, ongebruikelijke verkaveling, afwijkende afspraken over bouw- en woonrijp maken en dergelijke. 2.b. Het plangebied Ormeling III is gereed en de afsluiting vereist een expliciet raadsbesluit. Deze exploitatie in Nederhemert is vorig jaar praktisch afgerond. Alle gronden zijn in een eerder stadium verkocht en alle kosten zijn betaald. Het gebied is daarmee ‘klaar’ en inmiddels overgeheveld aan het 7

reguliere beheer binnen de gemeente. In het vorige beslispunt las u al dat de administratieve verwerking van de deactivering leidt tot het vrijvallen van de verliesvoorziening welke is onttrokken aan de algemene reserve grondexploitaties. Omdat dit echter een expliciet besluit vereist, wordt dit hierbij als zodanig aan u en de raad voorgelegd. 3. Deze is nodig voor de uiteindelijke besluitvorming door de raad. Voor een deel van de beslispunten geldt dat de uiteindelijke beslissingsbevoegdheid bij de raad ligt. Daarom is de adviesnota voor de raad ter besluitvorming aangehecht. Kanttekeningen/risico’s 1.a.1. Grondexploitaties zijn een relatief risicovol meerjarig proces. Ons uitgangspunt is voorzien in marktbehoeften, daarvoor binnen bepaalde omstandigheden gronden verwerven om deze uiteindelijk omgevormd tot bouwrijpe gronden weer af te stoten. Overigens zijn niet alle gronden verkoopbaar. Sommige gronden zijn namelijk in het verleden aangekocht om bijvoorbeeld een ongewenste ontwikkeling tegen te houden of anticiperend verworven. De gronden die daarvoor in eigendom gekomen zijn, zijn niet altijd direct interessant voor een marktpartij. Bouwgrond in exploitatie (BIE) daarentegen is onder voorwaarden altijd verkoopbaar. Wij vormen BIE-gronden op een dergelijke manier om tot bouwrijpe gronden, zodat hiermee invulling wordt gegeven aan een vraag en behoefte vanuit de markt.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, maatschappelijk en woningbouw. Dit vergt wel in enigerlei mate geduld, maar dit is inherent aan het proces. Afhankelijk per geval levert een grondexploitatie financieel gezien winsten op, maar het kan ook een kostenpost zijn. 1.b. Toekomstige marktontwikkelingen en externe factoren zijn erg onzeker. Marktrisico is altijd aanwezig en inherent aan de grondexploitaties. De afgelopen jaren is dit risico telkens in dit advies vermeld, hoewel er economische voorspoed was. Echter, momenteel worden we geconfronteerd met een ongekende inflatie en daarmee samenhangend de oorlog in Oekraïne. Hoewel altijd ongewis, zijn de risico’s omtrent grondverkopen en prijsontwaarding groter dan in het afgelopen decennium. Hierop hebben wij helaas geen invloed. 1.d/e. Gepaste terughoudendheid is raadzaam bij onttrekkingen uit de reserves. De reserveposities zijn dit jaar onder druk komen te staan. De algemene reserve grondexploitatie is onvoldoende om de onderkende risico’s in de exploitaties op te vangen, maar de winstnemingsreserve is groot genoeg om dit te compenseren. Echter, bij de winstnemingsreserve geldt dat dit tussentijdse onttrekkingen zijn. Dit hoeft niet te betekenen dat het betrokken complex reeds met winst is afgesloten c.q. de winsten al gerealiseerd zijn.

Er blijft dus altijd nog een bepaalde mate van onzekerheid over. Eventuele tegenvallers binnen de exploitaties moeten uiteindelijk uit de algemene reserve grondexploitaties betaald worden. Toch lijken de onttrekkingen zoals tot op heden voorgesteld verantwoord. Wel raden wij u altijd aan bedachtzaam om te gaan met nieuwe onttrekkingen uit de reserves. Inclusie Niet van toepassing ten aanzien van de formele actualisatie. Programma duurzaamheid Niet van toepassing ten aanzien van de formele actualisatie. Financiën (incl. BTW-effect) Beslispunt 1 vormt in zijn geheel een kennisname. De besluitvorming vond/vindt plaats in de Jaarstukken 2022. In dit advies is gebleken dat de financiën van de beide reserves van de grondexploitaties gezamenlijk een gunstig resultaat vertonen. In 2022 zijn enkele exploitaties van het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’ onder druk te komen staan. Op totaalniveau toont het grondbedrijf een robuust beeld. Beslispunt 2 betrof een inhoudelijk beslispunt over de grondprijzen en het afsluiten van verlieslatende exploitatie Ormeling III. Alle financiële gevolgen van voorgaande punten zijn reeds onder de argumenten beschreven en waar nodig financieel verwerkt in de jaarrekening 2022.

8

Bedrijfsvoering Zowel de uitvoerings- als financiële kant van de grondexploitaties zijn ondergebracht bij Realisatie & Beheer. Afstemming vindt plaats met Financiën. Er vindt geen samenwerking met Maasdriel plaats. Uitvoering Planning Het actualisatiebesluit over de grondexploitaties neemt u eenmalig per jaar. Overige besluitvorming gaat volgens de gebruikelijke cycli en frequenties. Communicatie Niet van toepassing. Handhaving Niet van toepassing. Evaluatie / controle In het kader van de grondexploitaties vindt zowel intern als extern voortdurend interne evaluatie, controle en bewaking plaats. Aanvullende evaluatie en/of controle is niet van toepassing. Bijlage(n) - Concept raadsbesluit; - Overzicht financiële kengetallen; en - Rekenschema’s grondexploitatiemodellen (VERTROUWELIJK).

9