Raadsvoorstel bp Walderhof

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststellen bestemmingsplan Kerkwijk, Walderhof

Kern van het raadsvoorstel Het ontwerpbestemmingsplan "Kerkwijk, Walderhof" heeft, inclusief bijbehorende bijlagen, van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 4 zienswijzen binnengekomen. Naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen is het bestemmingsplan op een aantal onderdelen aangepast. Ook zijn ambtshalve een aantal wijzigingen doorgevoerd in het bestemmingsplan. De wijzigingen staan beschreven in de "Nota van zienswijzen bestemmingsplan Kerkwijk, Walderhof". Het projectgebied ligt aan de zuidzijde van Kerkwijk tussen de Walderweg (N832) en de Paradijsweg. Het projectgebied ligt in het tuinbouw extensiveringsgebied en heeft een agrarische bestemming met een aanduiding voor glastuinbouw. Met het project Walderhof wordt agrarisch gebied getransformeerd tot een toekomstbestendige woonbuurt. In dit plan komen 85 woningen met een gevarieerd programma aan woningtypologieën. In het landschap wordt een nieuw lint gerealiseerd, waardoor er verschillende woonerven ontstaan. Walderhof staat voor kleinschalige woonerven in het groen. Het beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan zijn door de ontwikkelaar in samenwerking met de gemeente opgesteld. Het bestemmingsplan is tevens besproken met de wettelijke vooroverlegpartners.

Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van een nieuwe woonbuurt met de naam ‘Walderhof’ mogelijk. Het college stelt de raad voor om het bestemmingsplan "Kerkwijk, Walderhof" vast te stellen. Tevens wordt de raad gevraagd om het "Beeldkwaliteitsplan Kerkwijk, Walderhof" vast te stellen en het besluit hogere grenswaarde te actualiseren en vast te stellen. Gerelateerde raadsstukken Niet van toepassing.

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Vaststellen bestemmingsplan Kerkwijk, Walderhof

Zaaknummer

: 1016326

Datum collegevergadering

: 1 oktober 2024

Datum raadsbesluit

: 7 november 2024

Datum raadsvergadering

: 7 november 2024

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, afdeling Leefomgeving ZBM

Voorstel De raad wordt voorgesteld om: 1. Voor het verhalen van kosten van het bestemmingsplan ‘Kerkwijk, Walderhof’ geen exploitatieplan vast te stellen; 2. De "Nota van zienswijzen bestemmingsplan Kerkwijk, Walderhof" vast te stellen en deel te laten uitmaken van het bestemmingsplan "Kerkwijk, Walderhof"; 3. Het bestemmingsplan "Kerkwijk, Walderhof" elektronisch en analoog gewijzigd vast te stellen, zoals opgenomen in de bestandenset met identificatienummer NL.IMRO.0297.BGBBP20230014-VS01 en akkoord te gaan met de terinzagelegging voor beroep; 4. Het "Beeldkwaliteitsplan Kerkwijk, Walderhof" als aanvulling op de welstandsnota gemeente Zaltbommel vast te stellen; 5. Het besluit hogere grenswaarde Wet geluidhinder te actualiseren en vast te stellen. Inleiding Achtergrond Tussen de Paradijsweg en Walderweg, aan de rand van het zuiden van Kerkwijk, ligt grondgebied met een agrarische bestemming en een functieaanduiding voor glastuinbouw. De grond valt onder het Provinciaal Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard, en is aangemerkt als extensiveringsgebied. De grond is onbebouwd, maar door de huidige bestemming en functieaanduiding zou deze grond gebruikt kunnen worden voor glastuinbouw. Omwonenden aan de noordzijde van het plangebied wilden voorkomen dat het gebied wordt bebouwd met (glas)tuinbouwinstallaties. Daarom hebben zij in 2021 een visie voor woningbouw opgesteld.

Dit idee is verkocht aan de grondeigenaar en uitgewerkt. In maart 2022 is een intentieovereenkomst gesloten tussen gemeente en de initiatiefnemer. Hierin is afgesproken dat de initiatiefnemer de concept visie uitwerkt, dit afstemt met de ambtelijke organisatie en inspraak met omwonenden organiseert. Op 9 mei 2023 heeft het college ingestemd met het principeverzoek en heeft het de ontwikkelvisie vastgesteld. De volgende stap was het uitwerken van de ontwikkelvisie tot een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan. Het stedenbouwkundigplan heeft een plek gekregen in het beeldkwaliteitsplan. De benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd en het plan is in nauwe samenwerking met de gemeentelijke projectgroep uitgewerkt. In de projectgroep, bestaande uit verschillende vakdisciplines, zijn de plannen besproken en nader afgestemd. Voorliggende plannen zijn positief beoordeeld door de projectgroep en (onder voorwaarden akkoord bevonden) door provincie en het waterschap. Eind november 2023 is er een anterieure overeenkomst met ontwikkelaar gesloten. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over rollen, verantwoordelijkheden en kostenverdeling. 2

Walderhof; een nieuwe woonwijk in het groen Walderhof staat voor kleine woonerven in het groen. Er komen sociale huurwoningen (35%), betaalbare koopwoningen (14%), woningen in het middeldure segment (32%) en dure woningen/bouwkavels (19%). Twintig van de sociale huurwoningen worden zorgwoningen. De verschillende typen woningen zijn geschikt voor diverse doelgroepen, zoals starters, ouderen en zorgbehoevenden. Het programma sluit aan bij de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 en de wens van de gemeente om meer sociale huurwoningen en zorgwoningen te realiseren. Kenmerkend voor Walderhof is de aandacht en ruimte voor groen, zodat het goed aansluit bij het landelijke karakter van Kerkwijk. Het plan bestaat uit zes zones die omgeven zijn door groenstructuren en/of watergangen. Vier deelgebieden zijn ontworpen als boerenerven en liggen op verhoogde terpen. Alle woningen zijn om het erf gesitueerd en zijn door voetpaden met elkaar verbonden. De vrije kavels en appartementen zijn aan de oostzijde van het plan gesitueerd. De groene ruimte rondom de zorgappartementen heeft een eigen karakter en staat in verbinding met het appartementengebouw. De vrije kavels zijn gescheiden door middel van watergangen en hebben een open karakter. De identiteit van boerenerven is in alle elementen zichtbaar.

Zowel in de stedenbouwkundige opzet van de woningen rondom een gezamenlijk erf, als in het materiaalgebruik en de dakvormen. Zo wordt Walderhof een wijk met een duidelijke identiteit die past bij de rest van Kerkwijk. Participatie Omwonenden zijn betrokken bij de uitwerking van de ontwikkelvisie tot het beeldkwaliteitsplan en het ontwerpbestemmingsplan. Op 27 september 2023 is een inloopavond voor direct omwonenden georganiseerd en op 28 september 2023 was er een inloopavond voor geïnteresseerden. Naar schatting waren hier ongeveer 300 mensen bij aanwezig. De stemming was over het algemeen positief. Door de aanwezigen zijn 25 reactieformulieren ingevuld, waarvan het merendeel positief. Naar aanleiding van de reacties zijn twee grote vrije kavels opgedeeld in 3 vrije kavels, waarmee het totaal aantal vrije kavels op 6 komt. Daarnaast heeft duurzaamheid een prominente plek gekregen in het beeldkwaliteitsplan en is er ruimte voor spelen opgenomen. Argumenten 1.1 U dient expliciet te besluiten om wel /geen gebruik te maken van een exploitatieplan In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is opgenomen dat gelijktijdig met het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan, vast moet staan dat het wettelijk verplichte kostenverhaal geregeld is. Daarvoor moet in principe een exploitatieplan worden gesloten.

In bepaalde gevallen, onder andere wanneer er een anterieure overeenkomst is gesloten, kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan. Er is met initiatiefnemer reeds een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin zijn met initiatiefnemer afspraken gemaakt over welke kosten voor zijn rekening komen. Er is afgesproken dat initiatiefnemer een bijdrage betaalt aan het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen en betaalt voor de gemeentelijke plankosten. Ook zijn er in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over bijvoorbeeld de verdeling van het woningbouwprogramma. Daarmee is dit programma privaatrechtelijk vastgelegd. Omdat het kostenverhaal is vastgelegd in de anterieure overeenkomst, wordt voorgesteld om ten behoeve van het kostenverhaal geen exploitatieplan vast te stellen. 2.1 Aan de hand van deze nota kunt u het bestemmingsplan gewijzigd vaststellen. Met ingang van 21 december 2023 heeft het bestemmingsplan ‘Kerkwijk, Walderhof’ gedurende 6 weken als ontwerp ter inzage gelegen. In totaal zijn er 4 zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn in de ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Kerkwijk, Walderhof’ samengevat en voorzien van een beantwoording door het college 3

van B&W. Ook is per zienswijze aangegeven of deze al dan niet tot aanpassing van het bestemmingsplan heeft geleid. Zie de ‘Nota van Zienswijzen bestemmingsplan Kerkwijk, Walderhof’ voor de exacte inhoud. Op hoofdlijnen zijn in het bestemmingsplan de volgende zaken aangepast naar aanleiding van de zienswijzen: - Aanvullende onderzoeken voor niet-ontplofte oorlogsresten, geluid en geur zijn verwerkt. - Aanpassingen doorgevoerd voor de verkeersveiligheid van de Paradijsweg. Met name om deze geschikt te maken voor de langzaamverkeerontsluiting voor de Walderhof. - Er is een bosplantsoen opgenomen met instandhoudingsverplichting ten behoeven van de privacy van omwonende. - Een aantal bouwvlakken zijn na verder ontwerp specifiek gemaakt of licht verplaatst. - De hoofdaansluiting op de Walderweg is 5 meter naar het zuiden verlegd na afstemming met de Provincie. - Binnen het bouwvlak ten behoeve van het zorgcomplex is ook een bestemming kapper en kinderdagverblijf toegevoegd. In verband met de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) hebben wij de NAW-gegevens van de indieners (natuurlijke personen) van zienswijzen niet opgenomen in de Nota van Zienswijzen. Deze staan in een apart document. Dit document hebben wij vertrouwelijk bij de stukken gedaan. Ook de zienswijzen zelf hebben wij vertrouwelijk bijgevoegd.

Een samenvatting van de zienswijzen hebben wij immers in de Nota van Zienswijzen opgenomen. 2.2 De ingediende zienswijzen staan het vaststellen van het bestemmingsplan en het exploitatieplan niet in de weg De ingediende zienswijzen zijn doorgenomen, samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze zijn samengevoegd en vastgelegd in de ‘Nota van zienswijzen bestemmingsplan Kerkwijk, Walderhof’. Hieruit blijkt dat u het bestemmingsplan kan laten vaststellen. Zie voor meer informatie de nota van zienswijzen, die als bijlage is bijgevoegd. 2.3 Het bestemmingsplan maakt woningbouw mogelijk binnen de kaders van de Woonvisie en Woondeal. Het plan voldoet aan de eisen die zijn gesteld in de Woonvisie en Woondeal. Onderstaande schema geeft dit duidelijk weer. In verhouding tot de woonvisie en woondeal worden binnen het plan Walderhof meer woningen gerealiseerd in de sociale huur en betaalbare sector omdat hier binnen de gemeente Zaltbommel en binnen het dorp Kerkwijk behoefte aan is. Deze capaciteit is nog niet in andere projecten vastgelegd. Hiermee levert het plan een positieve bijdrage aan het Uitvoeringsprogramma Wonen. Walderhof 240212

Naam d.d.

sociale huur

bet koop tot 390.000

2024 BP AOK BP betaalbaar Woonvisie 2021-2025 Woonvisie betaalbaar Woondeal Woondeal betaalbaar

middeldure laag middeldure hoog dure koop tot 435.000 tot 500.000 vanaf

500.000

aantal

percentage

aantal

percentage

aantal

percentage

aantal

percentage

aantal

percentage

30

35%

12

14%

21

25%

6

7%

16

19%

74% 30%

26% 15%

70% 28-30%

60%

4

25%

20%

10%

2.4 Het plan is ruimtelijk verantwoord In de toelichting op het bestemmingsplan is het plan ruimtelijk verantwoord. Het is bovendien van groot belang om procedures van plannen waarmee de realisatie van een groot aantal woningen mogelijk wordt gemaakt, zo snel mogelijk te doorlopen. Hoe eerder het plan in werking treedt, hoe eerder er nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden, zodat de druk op de woningmarkt van Kerkwijk en de gemeente Zaltbommel wordt verlicht. 3.1 De wet eist dat u het bestemmingsplan zowel elektronisch als analoog (op papier) vaststelt. Dit staat in artikel 1.2.3 Besluit ruimtelijke ordening. 3.2 Een ontwerpbestemmingsplan moet op basis van de Wet ruimtelijke ordening zes weken ter inzage liggen. Voor publicatie in de daarvoor aangewezen media wordt zorg gedragen. Daarnaast worden de wettelijke vooroverlegpartners en de indieners van een zienswijze geïnformeerd. 4.1 Het vaststellen van het beeldkwaliteitsplan voor dit initiatief is nodig. Aan de welstandscriteria toetsen wij toekomstige aanvragen voor de activiteit bouwen binnen het plangebied Walderhof. Deze welstandscriteria zijn een aanvulling op de Welstandsnota en zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan Walderhof. Deze is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

Dit beeldkwaliteitsplan bevat ontwerprichtlijnen voor de bebouwing en de openbare ruimte ten behoeve van de ontwikkeling van deze locatie. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft principes en richtlijnen die als uitgangspunten voor de verdere uitwerking van het plan gebruikt dienen te worden. De principes en richtlijnen zijn vastgelegd om de architectonische samenhang van het stedenbouwkundig plan te waarborgen, maar geven voldoende creatieve vrijheid en ruimte aan architecten en ontwerpers. De nieuwbouwlocatie ‘Walderhof’ moet een vanzelfsprekend onderdeel worden van Kerkwijk. Als inspiratie voor het architectuurbeeld van de nieuwe wijk is gekeken naar de op terp gelegen boeren erfbebouwing met hoofd- en nevenbebouwing. 5.1 Het besluit hogere grenswaarden te actualiseren Uit het geluidsonderzoek blijkt dat niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor het gezoneerde wegdeel Walderweg. Op advies van de omgevingsdienst moet een procedure hogere grenswaarde worden opgestart. De voorbereidingen voor deze procedure zijn gestart. Het ontwerpbesluit moet gereed zijn voor de vaststelling van het definitieve bestemmingsplan.

Kanttekeningen/risico’s 2.1 Er is nog geen definitieve overeenkomst met de provincie omtrent de noodzakelijke aansluiting van het plangebied op de Walderweg De samenwerkingsovereenkomst met de provincie is nog niet ondertekend. Een concept is hiervoor gereed en de gesprekken zijn voorspoedig voorlopen. De ondertekening vindt plaats op korte termijn. 2.2 Het is onzeker wanneer de benodigde stroomvoorziening kan worden aangelegd. Het risico bestaat dat de woningen pas na 2026 aangesloten kunnen worden op het elektriciteitsnet. Het project is in de zomer van 2023 pas opgenomen in de planning 5

van Liander, door de korte termijn tussen ontwikkelvisie en stedenbouwkundigplan. Dit maakt dat het nog onzeker is wanneer de stroomvoorziening aangesloten kan worden. Mogelijke versnelling voor de realisatie van het elektriciteitsnet en het moment van definitieve aansluiting zijn afhankelijk van de ontwikkelingen van Liander. Inclusie In het plangebied wordt hier rekening mee gehouden, zodat Walderhof een inclusieve woonwijk wordt. Zo wordt er een gemixt programma voor verschillende doelgroepen gerealiseerd. Er komen woningen voor starters en senioren. Ook komt er een appartementencomplex met zorgwoningen. Programma duurzaamheid Alle woningen gaan voldoen aan de (wettelijke) normen ten aanzien van duurzaamheid. In het bestemmingsplan is hier een paragraaf over opgenomen (paragraaf 4.10 toelichting). Daarnaast wordt met dit plan op een aantal duurzaamheidsthema’s een stapje extra gezet. In het beeldkwaliteitsplan (bijlage bij de bestemmingsplanregels) is duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt. Zo is er in het plan veel ruimte voor groen en water, ten behoeve van de klimaatadaptatie. De grote hoeveelheid water en groen in het plan draagt bij aan het tegengaan van hittestress. Dit is extra belangrijk in verband met de woningen die voor kwetsbare doelgroepen worden gerealiseerd.

Ook worden er in het beeldkwaliteitsplan passieve en actieve maatregelen genoemd voor een duurzame energievoorziening. Denk aan een overstek die zonlicht weert en zonnepanelen op daken. Tot slot is er aandacht voor ecologie en beplanting, wat verder wordt uitgewerkt in het groenplan. Financiën (incl. BTW-effect) De kosten voor de ontwikkeling van Walderhof komen voor rekening van de initiatiefnemer/ontwikkelaar. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over deze kosten. De initiatiefnemer betaalt voor de gemeentelijke plankosten. Dit bedrag is berekend met de nationale plankostenscan en opgenomen in de anterieure overeenkomst. Daarnaast betaalt de ontwikkelaar een bedrag aan het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen. De totstandkoming van dit bedrag heeft plaatsgevonden op basis van de Beleidsregel Kostenverhaal (2020). Bedrijfsvoering Het voorbereiden en begeleiden van planprocedures valt onder de structurele taken van de afdeling Leefomgeving. Uitvoering Planning Na het vaststellingsbesluit leggen wij het bestemmingsplan met de andere documenten zes weken voor beroep ter inzage. In deze beroepstermijn kan beroep ingesteld worden bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag, nadat de beroepstermijn is afgelopen.

Dit is niet zo als binnen de beroepstermijn bij de Raad van State een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. Dan treedt het besluit niet in werking totdat op het verzoek is beslist. Als er geen voorlopige voorziening wordt gevraagd, treedt het plan dus na de terinzagelegging in werking. Handhaving N.v.t. Communicatie Wij:  Informeren omwonenden bestemmingsplan;

schriftelijk

6

over

de

vaststelling

van

het

  



Publiceren het vastgestelde (gewijzigde) bestemmingsplan in het gemeenteblad: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/gemeenteblad Informeren provincie, waterschap, veiligheidsregio en GGD elektronisch; Stellen het bestemmingsplan via de landelijke voorziening https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/viewer/locatie beschikbaar. Op de gemeentelijke website komt een verwijzing naar ‘Regels op de kaart’; Indieners van een zienswijze worden schriftelijk geïnformeerd.

Evaluatie / controle Geen opmerkingen. Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Bestemmingsplan Kerkwijk Walderhof Beeldkwaliteitsplan Kerkwijk Walderhof, versie 02.05.2024 Besluit hogere grenswaarde Wet geluidhinder Anterieure overeenkomst Kerkwijk Walderhof, incl. bijlagen (VERTROUWELIJK) 5. Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Kerkwijk Walderhof 6. Nota van zienswijzen

7