Raadsvoorstel Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2025

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2025

Kern van het raadsvoorstel U bent als raad beslissingsbevoegd ten aanzien van de grondexploitaties. Een aantal zaken vinden impliciet plaats in de Jaarstukken 2025. In dit advies wordt u echter van meer financiële en praktische achtergrond voorzien en worden enkele afzonderlijke beslispunten verwoord in het kader van ontwikkelingen in de projecten. In dit advies neemt u kennis van en beslist u over de zogenaamde bouwgrond in exploitatie, reserves, weerstandsvermogen en tussentijdse winstnemingen. Gerelateerde raadsstukken - Jaarstukken 2025

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2025

Zaaknummer

: 1581185

Datum collegevergadering

: 9 juni 2026

Datum raadsbesluit

: 9 juli 2026

Datum raadsvergadering

: 9 juli 2026

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Gemeente Zaltbommel, team Beheer & Vastgoed ZBM

Voorstel 1. De actualisatie van de grondexploitaties in overeenstemming met de Jaarstukken 2025 vast te stellen; 2. Het voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van Brakel-West te verhogen met € 152.000; 3. De geplande ontwikkeling van een kantoorvoorziening binnen De Tol niet langer onderdeel te laten uitmaken van de grondexploitatie. Inleiding Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd en aan uw raad ter vaststelling voorgelegd. 2025 was voor het Zaltbommelse grondbedrijf een relatief gunstig jaar. Door meevallers in de kosten bij onder meer Waluwe III en de Thorbeckestraat laten deze projecten een positiever resultaat zien dan eerder geraamd. Daar staat tegenover dat vertragingen bij Wildeman I en Wildeman III een negatief effect hebben op het resultaat. Per saldo is echter sprake van een stijging van de eindwaarde van het totale grondexploitatieresultaat. Tegelijkertijd blijft het van belang de ontwikkeling van de reserves zorgvuldig te blijven volgen, met name in relatie tot eventuele toekomstige onttrekkingen. De gemeentelijke ambitie om, waar wenselijk, een actievere grondpolitiek te voeren kan namelijk invloed hebben op de financiële positie van het grondbedrijf.

Daarom blijft een behoedzame financiële sturing van het grondbedrijf noodzakelijk, waarbij zowel kansen voor gebiedsontwikkeling als de bijbehorende risico’s en de positie van de reserves nadrukkelijk worden meegewogen. Naast de financiële actualisatie worden in dit voorstel ook een verhoging van een voorbereidingskrediet en een inhoudelijke wijzigingen binnen de grondexploitatie De Tol aan uw raad voorgelegd. Het betreft het verhogen van het voorbereidingskrediet voor Brakel-West met € 152.000 en het laten vervallen van de geplande kantoorvoorziening binnen de grondexploitatie De Tol. Deze wijzigingen sluiten aan bij de actuele inzichten binnen de projecten en de verdere ontwikkeling van de betreffende locaties. Dit voorstel gaat achtereenvolgens in op de financiële actualisatie van de bouwgrond in exploitatie (BIE), de reserves, het weerstandsvermogen en de winstnemingen. Een meer inhoudelijke toelichting op de projecten is opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de Jaarstukken 2025.

2

Argumenten 1.1 De actualisatie geeft inzicht in de actuele financiële stand van de bouwgrond in exploitatie. Conform de richtlijnen van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) worden de gemeentelijke grondexploitaties periodiek geactualiseerd. Met deze actualisatie wordt inzicht gegeven in de financiële ontwikkeling, de voortgang, de risico’s en de verwachte resultaten van de lopende exploitaties. De gemeente voert zowel faciliterend als actief grondbeleid. Binnen actief grondbeleid draagt de gemeente zelf verantwoordelijkheid voor de financiële en organisatorische beheersing van gebiedsontwikkelingen. Dit vraagt om periodieke actualisatie van de grondexploitaties, waarbij kosten, opbrengsten, planning, risico’s en marktontwikkelingen opnieuw worden beoordeeld. Per complex is in de vertrouwelijke bijlage 1 een financieel overzicht opgenomen met de belangrijkste uitgangspunten. De actualisatie is gebaseerd op de meest recente inzichten ten aanzien van kostenontwikkeling, opbrengsten, fasering en marktomstandigheden. Binnen de verschillende projecten zijn uiteenlopende ontwikkelingen zichtbaar. De actualisatie heeft betrekking op de volgende grondexploitaties: •

De Tol: Eindwaarde circa € 1,3 miljoen negatief. Er vinden binnen deze exploitatie geen tussentijdse winstnemingen plaats vanwege het negatieve resultaat. Voor het project is een verliesvoorziening getroffen

•

Thorbeckestraat: Eindwaarde circa € 0,2 miljoen positief. Het project laat ten opzichte van eerdere actualisaties een positiever beeld zien.

•

Vébéterrein: Eindwaarde circa € 0,7 miljoen negatief. Vanwege het negatieve resultaat vinden geen winstnemingen plaats. Voor deze exploitatie is een verliesvoorziening opgenomen.

•

Waluwe III: Eindwaarde circa € 2,4 miljoen positief. In 2025 is er circa € 0,5 miljoen aan winst genomen op het project.

•

Wildeman I: Eindwaarde circa € 12,4 miljoen positief. De resterende toekomstige winstneming bedraagt circa € 1,9 miljoen.

•

Wildeman III: Eindwaarde circa € 5,2 miljoen positief. Vrijwel de volledige winstneming moet in toekomstige jaren nog plaatsvinden. Dit heeft te maken met het feit dat er nog geen opbrengsten in het project zijn gerealiseerd.

Bij Waluwe III is sprake van een positiever resultaat als gevolg van meevallers in de kosten voor het bouwrijp maken en de toepassing van geactualiseerde grondprijzen. Ook de Thorbeckestraat laat een gunstiger financieel beeld zien dan eerder geraamd. Daartegenover staan projecten waarbij onzekerheden of vertragingen invloed hebben op de voortgang en financiële ontwikkeling. Bij De Tol bestaat onzekerheid over de verdere uitvoering vanwege een lopende procedure bij de Raad van State. Bij Wildeman I en Wildeman III leiden vertragingen in de uitgifte en ontwikkeling tot een minder positief resultaat dan eerder voorzien. Voor Wildeman III speelt daarnaast de beperkte beschikbaarheid van een stroomaansluiting een belangrijke rol in de verlenging van de looptijd van de exploitatie. Het Vébéterrein bevindt zich momenteel in de planvormingsfase, waarbij wordt gewerkt aan de verdere stedenbouwkundige uitwerking van de locatie. De ontwikkeling kent een volledig sociaal woningbouwprogramma en kent een financieel tekort. Uit de actualisatie blijkt dat de totale financiële positie van de gezamenlijke grondexploitaties per saldo licht stijgt. De eindwaarde per 31-12-2024 was circa € 17,4 miljoen en is nu per 31-12-2025 circa € 18,2 miljoen. 1.2 De resultaten van de exploitaties zijn van invloed op de algemene reserve grondexploitaties.

De financiële resultaten van de grondexploitaties hebben directe invloed op de algemene reserve grondexploitaties en het gemeentelijk weerstandsvermogen (zie bijlage 2). Exploitatie van bouwgrond kent een meerjarig karakter en gaat gepaard met financiële risico’s. Ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt, wijzigingen in rentestanden, stijgende kosten en vertragingen binnen procedures kunnen gevolgen hebben voor de uiteindelijke financiële resultaten van projecten. Om deze risico’s beheersbaar te houden worden de grondexploitaties periodiek geactualiseerd en worden, indien noodzakelijk, 3

verliesvoorzieningen getroffen. Voor verlieslatende exploitaties zijn voorzieningen opgenomen overeenkomstig de BBV-voorschriften. Daarnaast wordt per exploitatie een afzonderlijke risicoanalyse opgesteld. Op basis van de huidige actualisatie wordt geconcludeerd dat het beschikbare weerstandsvermogen toereikend is om de geïnventariseerde risico’s binnen de negatieve exploitaties op te vangen. 1.3 Op grond van de BBV-richtlijnen worden tussentijdse winsten genomen. Het BBV schrijft voor dat tussentijdse winstnemingen binnen positieve grondexploitaties verplicht moeten worden verwerkt. Deze winstnemingen worden bepaald op basis van de voortgang van de exploitatie, waarbij rekening wordt gehouden met de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten. Negatieve exploitaties komen niet in aanmerking voor winstneming, aangezien eventuele verliezen reeds via een verliesvoorziening financieel zijn afgedekt. Hiermee wordt voorkomen dat bij afsluiting van een exploitatie onverwachte financiële tegenvallers ontstaan. Binnen de positieve exploitaties vinden overeenkomstig de BBV-systematiek tussentijdse winstnemingen plaats. De gerealiseerde winstnemingen worden toegevoegd aan de reserve winstnemingen grondexploitaties. Hiermee blijven middelen beschikbaar voor toekomstige ontwikkelingen, risico’s en investeringen binnen het gemeentelijk grondbedrijf.

1.4 De resultaten van de winstnemingen zijn van invloed op de reserve winstnemingen. De reserve winstnemingen vormt een belangrijk onderdeel van de financiële positie van het gemeentelijk grondbedrijf. Vanuit deze reserve worden onder meer toekomstige gebiedsontwikkelingen, voorbereidingskredieten en financiële risico’s binnen grondexploitaties opgevangen. Mutaties binnen de reserve ontstaan door tussentijdse winstnemingen, afsluiting van exploitaties, bijdragen aan voorzieningen en fiscale verplichtingen, waaronder de vennootschapsbelasting. Op basis van de huidige actualisatie wordt geconcludeerd dat de reserve winstnemingen voldoende ruimte biedt om de voorziene verplichtingen, risico’s en toekomstige investeringen binnen het grondbedrijf op te vangen. Daarbij blijft een behoedzame financiële sturing noodzakelijk, mede gelet op de ambitie van de gemeente om waar nodig een actievere rol binnen gebiedsontwikkelingen te vervullen. 2.1 Er zijn aanvullende plankosten nodig om de ontwikkeling Brakel-West tot een vast te stellen grondexploitatie te laten komen. Ten behoeve van de ontwikkeling van Brakel-West wordt momenteel gewerkt aan een onteigingsbeschikking. In het kader hiervan worden ambtelijke uren gemaakt en externe kosten gemaakt voor onder meer juridische ondersteuning, planvorming en voorbereiding van de verdere gebiedsontwikkeling.

Deze kosten worden ten laste gebracht van het beschikbare voorbereidingskrediet van Brakel-West. Indien de gronden geheel of gedeeltelijk kunnen worden verworven, kan worden overgegaan tot het openen van een grondexploitatie. Conform de BBV-richtlijnen worden de gemaakte voorbereidingskosten op dat moment geactiveerd binnen de grondexploitatie. 3.1 De realisatie van de kantoorvoorziening binnen fase 2 van De Tol is op dit moment onvoldoende zeker. Binnen fase 2 van de grondexploitatie De Tol was voorzien in de realisatie van een kantoorvoorziening. Inmiddels bestaat hierover onvoldoende zekerheid, waardoor niet langer kan worden uitgegaan van realisatie van de kantoorvoorziening binnen de looptijd van de grondexploitatie. Om die reden wordt de kantoorvoorziening uit de grondexploitatie gehaald. Het vervallen van de geraamde opbrengsten leidt tot een nadelig financieel effect binnen de exploitatie. Daar staat tegenover dat de met fase 2 samenhangende kosten voor het bouw- en woonrijp maken eveneens komen te vervallen. Per saldo leidt dit niet tot een wezenlijke wijziging van het exploitatieresultaat. Kanttekeningen/risico’s 1.1 Actualisaties blijven het resultaat van schattingen. De actualisaties worden opgesteld op basis van verwachte te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Bij het opstellen is getracht om een zo reëel mogelijk beeld te geven.

De programmering is gebaseerd op eerder vastgestelde grondexploitaties en inschattingen van de markt, en zijn een indicatie van de potentiële vraag. Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor de werkelijke investeringen, 4

opbrengsten en vraag naar bouwgrond in meer of mindere mate aansluit bij de geactualiseerde grondexploitaties. Dit risico wordt beperkt doordat de grondexploitaties periodiek worden geactualiseerd en tussentijds worden gemonitord op planning, kostenontwikkeling en marktomstandigheden. Daarnaast worden bij de actualisaties voorzichtige uitgangspunten gehanteerd ten aanzien van rente, kosten- en opbrengstenontwikkelingen, zodat tijdig kan worden bijgestuurd wanneer ontwikkelingen daartoe aanleiding geven. 1.2 Grondexploitaties zijn een relatief risicovol en meerjarig proces. Grondexploitaties zijn een relatief risicovol en meerjarig proces dat wordt gekenmerkt door langdurige doorlooptijden en een hoge mate van onzekerheid. Deze onzekerheden kunnen voortkomen uit fluctuaties in marktomstandigheden, zoals veranderende vraag naar vastgoed, stijgende bouwkosten, schommelingen in rentestanden en economische of politieke ontwikkelingen die de haalbaarheid en rentabiliteit van een project kunnen beïnvloeden. Daarnaast kunnen planologische of juridische wijzigingen gedurende het proces onvoorziene vertragingen en extra kosten veroorzaken. Dit risico wordt beperkt doordat de grondexploitaties periodiek worden geactualiseerd. Daarnaast worden binnen de exploitaties waar nodig verliesvoorzieningen getroffen en worden risico’s afzonderlijk in beeld gebracht.

2.1 Zolang er geen grondexploitatie is vastgesteld blijven (financiële) risico’s bestaan ten aanzien van de uitvoerbaarheid van Brakel-West. De ontwikkeling van Brakel-West bevindt zich momenteel nog in de voorbereidende fase. Het maken van plankosten en het voeren van de onteigingsprocedure biedt op dit moment nog geen zekerheid dat de benodigde gronden daadwerkelijk volledig kunnen worden verworven of dat uiteindelijk tot opening van een grondexploitatie kan worden overgegaan. Daarnaast kunnen juridische procedures en marktontwikkelingen invloed hebben op de planning, uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid van de ontwikkeling. Indien de ontwikkeling niet of slechts gedeeltelijk doorgang vindt, bestaat het risico dat een deel van de gemaakte voorbereidingskosten niet kan worden geactiveerd binnen een toekomstige grondexploitatie. Deze komen dan ten laste van de winstnemingsreserve grondexploitaties. Dit risico wordt beperkt doordat de plankosten periodiek ambtelijk worden gemonitord en de financiële voortgang van de ontwikkeling doorlopend wordt beoordeeld. Daarbij wordt gestuurd op een zorgvuldige fasering van de werkzaamheden en een beheerste inzet van het voorbereidingskrediet. 3.1 De toekomstige invulling van fase 2 van De Tol is op dit moment nog niet duidelijk.

Door het vervallen van de kantoorvoorziening ontbreekt momenteel duidelijkheid over de verdere invulling van fase 2 van de ontwikkeling. Hierdoor is aanvullende planvorming noodzakelijk om een alternatieve invulling van het gebied mogelijk te maken, dan wel om te besluiten af te zien van de realisatie van fase 2 en de grondexploitatie eerder af te sluiten. Deze onzekerheden worden beperkt doordat ambtelijk nu al wordt onderzocht welke alternatieve invullingen voor fase 2 ruimtelijk en financieel haalbaar zijn. Daarbij wordt gestuurd op een mogelijke ontwikkeling die aansluit bij de marktvraag. Participatie N.v.t. Inclusie N.v.t. Programma duurzaamheid N.v.t. Financiën (incl. BTW-effect) De besluitvorming vindt plaats in de Jaarstukken 2025. In dit advies is gebleken dat de financiën van de beide reserves van de grondexploitaties gezamenlijk een gunstig resultaat vertonen. 2025 was voor het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’ een relatief gunstig jaar. Als gevolg van voortschrijdend inzicht in de verschillende projecten zijn de beoogde resultaten van het totaal aan grondexploitaties gestegen.

5

Bedrijfsvoering De actualisatie van de grondexploitaties en de voorgestelde wijzigingen binnen de verschillende projecten worden uitgevoerd binnen de bestaande ambtelijke organisatie. De werkzaamheden bestaan onder meer uit financiële actualisaties, planeconomische begeleiding, juridische ondersteuning, projectsturing en voorbereiding van ruimtelijke procedures. De aanvullende werkzaamheden die voortvloeien uit de ontwikkeling van Brakel-West en de verdere uitwerking van De Tol worden binnen de reguliere bedrijfsvoering opgepakt. Waar noodzakelijk wordt gebruikgemaakt van externe expertise op juridisch, planeconomisch of stedenbouwkundig vlak. De hiermee gemoeide kosten worden verwerkt binnen de betreffende voorbereidingskredieten en grondexploitaties. Uitvoering Planning Na vaststelling van de actualisatie van de grondexploitaties worden de gewijzigde uitgangspunten financieel verwerkt binnen de Jaarstukken 2025 en de bijbehorende grondexploitaties. Voor Brakel-West wordt de komende periode verder gewerkt aan de voorbereidende werkzaamheden, waaronder de onteigingsprocedure en financiële uitwerking van de ontwikkeling. Indien voldoende zicht bestaat op grondverwerving en financiële uitvoerbaarheid, kan op een later moment een afzonderlijk voorstel voor het openen van een grondexploitatie aan uw raad worden voorgelegd.

Voor De Tol wordt in de komende periode onderzocht welke alternatieve invulling mogelijk is voor fase 2 van de ontwikkeling, nu de kantoorvoorziening niet langer onderdeel uitmaakt van de grondexploitatie. Communicatie N.v.t. Handhaving N.v.t. Evaluatie/ controle De grondexploitaties worden periodiek geactualiseerd en opgesteld conform de BBV-regels. Hierbij worden de financiële uitgangspunten, risico’s, verliesvoorzieningen en winstnemingen opnieuw beoordeeld. In het kader van de jaarrekeningcontrole worden de grondexploitaties tevens gecontroleerd door de accountant. Daarbij wordt beoordeeld of de actualisaties voldoen aan de geldende verslaggevingsregels en of de financiële verwerking rechtmatig en voldoende onderbouwd heeft plaatsgevonden. Bijlage(n) - Bijlage 1: Rekenschema’s grondexploitaties jaarrekening 2025 (VERTROUWELIJK) - Bijlage 2: Reserveverloop grondexploitaties jaarrekening 2025

6