Raadsvoorstel actualisatie grondexploitaties 2024

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

: Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2024

Kern van het raadsvoorstel U bent als raad beslissingsbevoegd ten aanzien van de grondexploitaties. Een aantal zaken vinden impliciet plaats in de Jaarstukken 2024. In dit advies wordt u echter van meer financiële en praktische achtergrond voorzien en worden enkele noodzakelijke beslispunten expliciet verwoord in het kader van een juiste juridische basis. In dit advies neemt u kennis van en beslist u over de zogenaamde bouwgrond in exploitatie, reserves, weerstandsvermogen en tussentijdse winstnemingen. Daarnaast worden nieuwe grondprijzen vastgesteld en twee exploitaties afgesloten. Gerelateerde raadsstukken - Jaarstukken 2024; en - Actualisatie grondexploitaties 2023 d.d. 4 juli 2024.

Raadsvoorstel Onderwerp

: Actualisatie grondexploitaties per 31-12-2024

Zaaknummer

: 1357539

Datum collegevergadering

: 27 mei 2025

Datum raadsbesluit

: 3 juli 2025

Datum raadsvergadering

: 3 juli 2025

Portefeuillehouder

: Wethouder Van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Team Gebiedsontwikkeling ZBM

Voorstel 1. Kennis te nemen van de actualisatie conform de Jaarstukken 2024 over: a. De lopende grondexploitatiecomplexen (BIE); b. De algemene reserve grondexploitaties; c. Het weerstandsvermogen; d. De tussentijdse winstnemingen; e. De reserve winstnemingen; en f. De vennootschapsbelasting (Vpb). 2. Akkoord te gaan met: a. De nieuwe grondprijzen per 2025; b. Grondexploitaties Beersteeg-West en Langerak per 31 december 2024 af te sluiten en de reeds getroffen de winstnemingen vrij te laten vallen. Samenvatting De actualisaties zijn opgenomen in de jaarstukken 2024 die door het college zijn vastgesteld. Hierbij komen onder meer de zogenaamde BIE, reserves, weerstandsvermogen en winstnemingen aan bod. Er worden nieuwe grondprijzen vastgesteld en twee exploitaties afgesloten. In het kader van de uiteindelijke beslissingsbevoegdheid wordt het bijbehorende raadsvoorstel voorgelegd aan u. Inleiding Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien, waarna u een actualisatiebesluit neemt. Dit jaar is het mogelijk om in het kader van de integraliteit de besluitvorming hierover tegelijkertijd met de jaarstukken te laten plaatsvinden. 2024 was voor het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’ een relatief gunstig jaar. Als gevolg van voortschrijdend inzicht in de verschillende projecten zijn de beoogde resultaten van het totaal aan grondexploitaties gestegen. Wel is er een voorziening van € 4,5 mln.

getroffen voor het exploitatieplan van Brakel-West wat de winstnemingsreserve drukt. Op dit moment is het weerstandsvermogen ruim voldoende om alle risico’s in verlieslatende exploitaties, op moment dat deze zich tegelijkertijd voort doen, te dekken. Het blijft raadzaam de stand van de reserves in de gaten te houden in relatie tot hieruit eventueel te nemen onttrekkingen. Gelet op de ambitie om waar gewenst meer actieve grondpolitiek te bedrijven, kan dit een grote impact hebben op de reserves. Dit is nu tot uiting gekomen met het treffen van de voorziening van Brakel-West. Wat betreft de opbouw gaat dit voorstel eerst in op de financiële actualisatie van de bouwgrond in exploitatie (BIE), reserves, weerstandsvermogen, winstnemingen en de Vpb. Daarna wordt aan u een inhoudelijk beslispunt voorgelegd over de grondprijzen en het afsluiten van twee complexen. Daarnaast geldt dat in de paragraaf grondbeleid van de jaarstukken 2024 een meer inhoudelijke toelichting op de projecten is opgenomen naast de meer technische toelichting in onderliggend voorstel. Burgerparticipatie Grondexploitatie en de actualisatie daarvan leent zich niet voor burgerparticipatie. 2

Argumenten Het eerste beslispunt vormt in feite een kennisname, vanwege het feit dat besluitvorming op de Jaarstukken 2024 gelijktijdig plaatsvindt en onderliggende actualisatie onderdeel is van de Jaarstukken 2024. Op deze plek voorzien wij u echter van aanvullende informatie in het kader van een integrale actualisatie in opmaat tot enkele financieel-juridisch noodzakelijke beslispunten onder 2: 1.a. U verkrijgt op deze wijze inzicht in de stand van de BIE. Hieronder vindt u een overzicht van alle complexen. In de bijlage vindt u per complex een samenvatting, te weten het zogenaamde rekenschema, met daarop de belangrijkste financiële kengetallen. Zie hiervoor de (vertrouwelijke) bijlage. De complexen zijn gebaseerd op de eigen inkomsten en uitgaven alsmede diverse gefixeerde en variabele paramaters. Hierbij wordt uitgegaan van: - De rekenrente voor de rentelast (of –winst) bedraagt 0,75% per jaar tot en met het jaar 2026. Na 2026 wordt een rekenrente van 0,5% per jaar gehanteerd. - Voor woningbouwlocaties wordt voor 2025 een opbrengstenstijging van 3,00% aangehouden en de daaropvolgende jaren 2,00% per jaar. - Voor bedrijvenlocaties zijn geen opbrengstenstijgingen opgenomen. - Voor wat betreft de kostenstijging is de verwachting dat dit zich voor alle complexen blijft voortdoen, maar minder hevig dan voorgaande jaren.

Hiertoe wordt in 2025 3,00% per jaar gehanteerd en vanaf 2026 2,00% per jaar. Tezamen met alle inkomsten en uitgaven per exploitatie, leidt dit tot de onderstaande tabel ontleend aan de eigen exploitatieoverzichten. Onderstaande tabel en de daaropvolgende tabellen in dit advies zijn ook als bijlage met een grotere letter aangehecht. - In onderstaande tabel is zichtbaar dat de totale boekwaarde (uitgaven minus inkomsten) is toegenomen met ca. € 3,5 mln. Verkopen verlagen normaliter de boek- en balanswaarden, terwijl aankopen, uitgaven en winstnemingen deze verhogen. In 2024 is de boekwaarde toegenomen vanwege het feit dat er meer kosten zijn gemaakt dan dat er aan opbrengsten zijn gegeneerd. Daarnaast zijn in 2024 twee complexen afgesloten wat de totale boekwaarde verhoogt. - De balanswaarde, gekoppeld aan de boekwaarde minus de eventuele verliesvoorzieningen (zie volgende tabel) volgt grotendeels de ontwikkeling van de boekwaarde. Grondexploitatie

Inkomsten

Uitgaven

Boekwaarde

Boekwaarde

Wijziging

2024

2024

31-12-2023

31-12-2024

boekwaarde

Beersteeg-West

Balanswaarde Balanswaarde 31-12-2023

31-12-2024

Wijziging balanswaarde

-

268.500

-652.000

-

652.000

-652.000

-

652.000

De Tol

18.700

456.500

22.000

459.700

437.700

-1.464.900

-845.400

619.500

Langerak

20.000

71.900

-483.800

-

483.800

-483.800

-

483.800

Thorbeckestraat

-

553.400

237.400

790.800

553.400

237.400

679.000

441.600

Vébéterrein

-

67.000

474.700

541.700

67.000

-161.700

-90.300

71.400

Waluwe III

1.447.400

1.301.800

2.510.600

2.365.000

-145.600

2.510.600

2.365.000

-145.600

Wildeman I

-

1.342.400

4.493.900

5.836.300

5.836.300

1.342.400

-

162.800

2.289.300

2.452.100

2.289.300

2.452.100

8.892.100

€ 12.445.600

1.342.400 162.800 € 3.553.500

4.493.900

Wildeman III

6.768.800

€ 10.396.700

Totaal

€

1.486.100

€

4.224.300

€

€

162.800 €

3.627.900

In onderstaande tabel zijn de eindwaarden (totale winstgevendheid), verliesvoorzieningen en de risicobedragen opgenomen. Zichtbaar is dat de som aan eindwaarden bij benadering gelijk is gebleven. Op niveau van de complexen zijn er echter wel verschillen: - Het afsluiten van de complexen Beersteeg-West en Langerak leidt tot een daling van ca. € 1,4 mln. - Per saldo zijn de eindwaarden van de nog actieve exploitaties gestegen met ca. € 1,4 mln. De genoemde eindwaarden houden geen rekening met de tussentijdse winstnemingen, waarover later meer. Er zijn voor drie actuele complexen verliesvoorzieningen opgenomen. De totale voorzieningen zijn per saldo gedaald met ca. € 0,1 mln. De risicobedragen zijn ten opzichte van de risico’s ingeschat in 2024 (niet vermeld in de tabel) met ca. € 0,5 mln. afgenomen. De looptijden van de volgende exploitaties zijn gewijzigd: - Thorbeckestraat kent een twee jaar langere doorlooptijd tot en met 2029 3

-

Vébéterrein kent een jaar langere doorlooptijd tot en met 2028 Waluwe III kent een jaar langere doorlooptijd tot en met 2032 Wildeman I een jaar kortere doorlooptijd tot en met 2028 Wildeman III kent een twee jaar langere doorlooptijd

Grondexploitatie Beersteeg-West

Eindwaarde

Eindwaarde

Wijziging

Voorziening

Voorziening

Wijziging

Risicobedrag

31-12-2023

31-12-2024

eindwaarde

31-12-2023

31-12-2024

voorziening

31-12-2024

Looptijd

366.800

-

-366.800

-

-

-

-

2020 t/m 2024

De Tol

-1.486.900

-1.305.100

181.800

1.486.900

1.305.100

-181.800

132.700

2023 t/m 2028

Langerak

1.090.700

-

-1.090.700

-

-

-

-

2019 t/m 2024

Thorbeckestraat

102.000

-111.800

-213.800

-

111.800

111.800

238.500

2021 t/m 2029

Vébéterrein

-636.400

-632.000

4.400

636.400

632.000

-4.400

-81.000

2022 t/m 2028

Waluwe III

570.700

928.300

357.600

-

-

-

925.600

2016 t/m 2032

Wildeman I

11.421.300

12.741.700

-

-

-

420.300

2004 t/m 2028

Wildeman III

5.848.500

5.733.100

1.320.400 -115.400 77.500

-

-

-

866.500

2019 t/m 2030

2.502.600

n.v.t.

Totaal

€ 17.276.700

€ 17.354.200 €

€

2.123.300

€

2.048.900 €

-74.400

€

1.b. De resultaten van de exploitaties zijn van invloed op de algemene reserve grondexploitaties. De stand van de algemene reserve grondexploitatie is opgenomen in de volgende tabel. Deze stand is gezond. - De beginstand van de reserve per 1 januari 2024 was ca. € 1.7 mln. - Er zijn wijzigingen in de verliesvoorzieningen voor de Tol, Thorbeckestraat en het Vébéterrein, per saldo nemen deze af waardoor de reserve is verbeterd naar ca. € 1,8 mln. Op dit moment is het weerstandsvermogen voldoende om alle risico’s in verlieslatende exploitaties, op moment dat deze zich allen tegelijkertijd voort doen, te dekken. Verloop reserves grondexploitaties t.b.v. Jaarrekening 2024 Beginstand per 01-01-2024 Verliesvoorziening de Tol Verliesvoorziening Thorbeckestraat Verliesvoorziening Vébeterrein Eindstand 31-12-2024 Risicobedrag de Tol Risicobedrag Thorbeckestraat Risicobedrag Vébéterrein Totale risico's Restant weerstandsvermogen Weerstandsratio

Algemene reserve grondexploitaties € 1.710.600 € 181.800 € -111.800 € 4.400 € 1.785.000 € 132.700 € 238.500 € -81.000 € 290.200 € 1.494.800 6,2

1.c. Het weerstandsratio dient hoger dan 1,0 te zijn Exploitatie van bouwgrond gaat per definitie gepaard met risico’s. Door twee keer per jaar de grondexploitaties te herzien en voor tekorten verliesvoorzieningen te treffen, beperken wij deze risico's. Daarnaast wordt per exploitatie een risicoanalyse gemaakt. In de vorige tabel is zichtbaar hoe de risico's van negatieve exploitaties zich verhouden tot de reserve. Ten opzichte van het beschikbare bedrag van ca. € 1,8 mln. zijn de risico’s van de negatieve complexen in beeld gebracht. De weerstandsratio (beschikbaar weerstandsvermogen / risico's negatieve exploitaties) bedraagt 6,2, oftewel 6,2 keer zoveel geld in kas als er risico’s zijn. Bij volledige afdekking van de risico’s is dit getal 1,0 of hoger. Op dit moment is er ruim voldoende geld in kas om de risico’s van de negatieve exploitaties af te dekken. 1.d. Er worden tussentijdse winsten onttrokken. In navolging van eerdere jaren worden verplicht tussentijdse winsten uit de grondexploitaties onttrokken conform de voorgeschreven formule voor de winstnemingsberekening: (gemaakte kosten / totale geprognosticeerde kosten) * (gerealiseerde opbrengsten / totale geprognosticeerde opbrengsten) = percentage of completion (POC).

In de onderstaande tabel is zichtbaar welke bedragen met de winstnemingen gemoeid zijn, voor de volledigheid verdeeld over het afgelopen jaar 2024, de jaren daaraan voorafgaand en de toekomst, een en ander afgezet tegen de eindwaarde. De winsten worden gestort in de winstnemingsreserve, die hierna aan bod komt. De positieve exploitaties Beersteeg-West en Langerak worden afgesloten. De vrijval van de winstneming van deze projecten worden opgenomen in de 4

Winstnemingsreserve grondexploitaties. In de toekomst zullen voor de resterende beoogd winstgevende exploitaties ook de winsten worden onttrokken, te weten Waluwe III, Wildeman I en Wildeman III. Grondexploitatie Beersteeg-West De Tol Langerak

Eindwaarde

Gedane

Waarvan in

Waarvan in

Restant

31-12-2024

winstneming

2024

2016-2023

winstneming

-1.305.100 -

187.200

-

187.200

-

-

-

-

-

703.200

-

703.200

-

Thorbeckestraat

-111.800

-

-700

700

-

Vébéterrein

-632.000

-

-

-

-

Waluwe III

928.300

180.600

95.500

85.100

647.600

Wildeman I

12.741.700

10.665.900 500 € 11.737.400

1.208.700

9.457.200

2.034.300 5.782.900 € 8.464.800

Wildeman III Totaal

5.733.100 € 17.354.200

€

-

500

1.303.500

€ 10.433.900

1.e. De resultaten van de winstnemingen zijn van invloed op de algemene reserve winstnemingen. In de volgende tabel is de algemene reserve winstnemingen opgenomen. - De beginstand per 2024 was ca. € 10,2 mln. - Vervolgens is ca. € 2,1 mln. aan winstnemingen gestort uit reeds afgesloten en actieve complexen. - Er is een dekking voorzien op de nog te openen exploitatie Brakel-West van € 4,5 mln. - De afdracht aan de reserve bovenwijks bedroeg ca. € 0,2 mln. - De nog te betalen vennootschapsbelasting voor 2024 bedroeg ca. € 0,3 mln. Alle inkomsten en uitgaven leiden tot een eindstand van ca. € 7,3 mln. De totale vorderingen voor 2025 in de vorm van de verwachte afdracht bovenwijks en de vennootschapsbelasting, leiden tot een theoretisch weerstandsvermogen van ca. € 7,0 mln. Over deze reserve wordt in tegenstelling tot de algemene reserve geen weerstandsratio bepaald. Verloop reserves grondexploitaties t.b.v.

Jaarrekening 2024 Beginstand per 01-01-2024 Afsluiting Beersteeg-West Vrijval winstneming Beersteeg-West Afsluiting Langerak Vrijval winstneming Langerak Winstneming Waluwe III Winstneming Wildeman I Winstcorrectie Thorebeckestraat Dekking tekort exploitatieplan Brakel-West Afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen 2024 Vennootschapsbelasting (Vpb) 2024 Eindstand 31-12-2024 Verwachting afdracht fonds bovenwijkse voorzieningen 2025 Verwachting vennootschapsbelasting (Vpb) 2025 Beschikbaar weerstandsvermogen inclusief vorderingen 2024

Winstnemingsreserve grondexploitaties € 10.205.700 € 570.700 € -187.200 € 1.135.100 € -703.200 € 95.500 € 1.208.700 € -700 € -4.500.000 € -219.600 € -280.000 € 7.325.000 € -307.000 € € 7.018.000

2. Deze beslispunten zijn een raadsbevoegdheid waarvoor een expliciet besluit vereist is. Punt 1 was zoals vermeld een kennisname, omdat de actualisatie feitelijk al in de Jaarstukken 2024 gedaan is/wordt. Echter, enkele punten die in de jaarrekening en deze actualisatie gepresenteerd worden c.q. verwerkt zijn, vereisen een expliciet besluit. Formeel bent u degene die hiertoe bevoegd is. Om een en ander juist te verwerken, worden deze daarom als afzonderlijk beslispunt voorgelegd: 2.a. U stelt hiermee de grondprijzen vast per 2024. Jaarlijks stellen wij u voor om de grondprijzen vast te stellen die wij hanteren richting kopers en ontwikkelaars. Dit zijn ook de prijzen die verwerkt zijn in de reeds geactualiseerde grondexploitatiemodellen. Op 27 mei in het college wordt ook de grondprijzenbrief aangeboden, de

5

prijzen in de grondexploitaties zullen in het vervolg gebaseerd zijn op deze grondprijzenbrief. Hieronder is het voorstel onderverdeeld in woningbouw en bedrijventerreinen: Woningbouw Voor komend jaar stellen wij u voor om sommige tarieven te handhaven, sommige te wijzigen of nieuwe tarieven te introduceren. De argumentatie hiervoor is afhankelijk per grondexploitatie. Wanneer prijzen zijn gewijzigd, zijn de oude prijzen eveneens tussen haakjes opgenomen. Over het algemeen geldt dat er geringe wijzigingen hebben plaatsgevonden voor de te hanteren grondprijzen. Daar waar sprake is van wijzigingen ligt een taxatie aan de wijziging ten grondslag of zijn de prestatieafspraken met corporaties geëffectueerd. De genoemde prijzen gelden per m 2 voor bouwrijpe grond (of bruto vloeroppervlak bij appartementen) exclusief 21% BTW tegen kosten koper, tenzij anders bepaald. Soms worden in uitingen afgeronde alles-inbegrepen-prijzen gehanteerd, die wat betreft kavelprijzen om commerciële motieven licht kunnen afwijken van onderstaande. Waluwe III, Zaltbommel Grondgebonden vrijstaand Grondgebonden tweekapper/rij-/hoekwoning Grondgebonden sociale huur Appartementen Maatschappelijk intern (onderwijs, sport enz.)

Grondprijs per m2 € 453 (was € 440) € 417 (was € 405) € 216 (was € 209) € 638 (was € 625) € 150

Vébéterrein, Zaltbommel Grondgebonden sociale koop Grondgebonden overig

€ 216 (was € 225) € 450

Noot: de grondprijs voor appartementen geldt als richtbedrag, afhankelijk van het programma (bijvoorbeeld tweelaags versus vierlaags, wel of geen parkeren in de openbare ruimte en wel of geen aanwezige sociale component). Bedrijventerreinen De grondprijzen voor uitgifte van bedrijventerreinen is niet gewijzigd. Voor de locatie Langerak geldt dat het kavels reeds verkocht is en hiertoe niet meer in onderstaande lijst is opgenomen. De genoemde prijzen gelden per m2 voor bouwrijpe grond exclusief 21% BTW tegen kosten koper, tenzij anders bepaald. Wildeman I, Zaltbommel Revitalisatiegebieden (Veilingweg e.d.) Perifere detailhandel

Grondprijs per m2 € 185 € 285 (was € 241)

Wildeman III, Zaltbommel Regulier

€ 225

2.b. De plangebieden Beersteeg-West en Langerak zijn gereed en de afsluiting vereist een expliciet raadsbesluit. Deze exploitaties zijn vorig jaar praktisch afgerond. Alle gronden zijn in een eerder stadium verkocht en alle kosten zijn betaald. De gebieden zijn daarmee ‘klaar’ en inmiddels overgeheveld aan het reguliere beheer binnen de gemeente. Voor beide projecten geldt dat er deactivering leidt tot het vrijvallen van de winstnemingen, deze zijn onttrokken aan de reserve winstnemingen. Omdat dit echter een expliciet besluit vereist, wordt dit hierbij als zodanig aan u voorgelegd.

Kanttekeningen/risico’s 6

1.1 Actualisaties blijven het resultaat van schattingen De actualisaties worden opgesteld op basis van verwachte te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Bij het opstellen is getracht om een zo reëel mogelijk beeld te geven. De programmering is gebaseerd op eerder vastgestelde grondexploitaties en inschattingen van de markt, en zijn een indicatie van de potentiële vraag. Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor de werkelijke investeringen, opbrengsten en vraag naar bouwgrond in meer of mindere mate aansluit bij de geactualiseerde grondexploitaties. 1.2 Grondexploitaties zijn een relatief risicovol en meerjarig proces Grondexploitaties zijn een relatief risicovol en meerjarig proces dat wordt gekenmerkt door langdurige doorlooptijden en een hoge mate van onzekerheid. Deze onzekerheden kunnen voortkomen uit fluctuaties in marktomstandigheden, zoals veranderende vraag naar vastgoed, stijgende bouwkosten, schommelingen in rentestanden en economische of politieke ontwikkelingen die de haalbaarheid en rentabiliteit van een project kunnen beïnvloeden. Daarnaast kunnen planologische of juridische wijzigingen gedurende het proces onvoorziene vertragingen en extra kosten veroorzaken. Inclusie Niet van toepassing ten aanzien van de formele actualisatie. Programma duurzaamheid Niet van toepassing ten aanzien van de formele actualisatie. Financiën (incl.

BTW-effect) Beslispunt 1 vormt in zijn geheel een kennisname. De besluitvorming vond/vindt plaats in de Jaarstukken 2024. In dit advies is gebleken dat de financiën van de beide reserves van de grondexploitaties gezamenlijk een gunstig resultaat vertonen. 2024 was voor het Zaltbommelse ‘grondbedrijf’ een relatief gunstig jaar. Als gevolg van voortschrijdend inzicht in de verschillende projecten zijn de beoogde resultaten van het totaal aan grondexploitaties gestegen. Beslispunt 2 betrof een inhoudelijk beslispunt over de grondprijzen en het afsluiten van de exploitaties Beersteeg-West en Langerak. Alle financiële gevolgen van voorgaande punten zijn reeds onder de argumenten beschreven en waar nodig financieel verwerkt in de jaarrekening 2024. Bedrijfsvoering Zowel de uitvoerings- als financiële kant van de grondexploitaties zijn ondergebracht bij Realisatie & Beheer. Afstemming vindt plaats met Financiën. Er vindt geen samenwerking met Maasdriel plaats. Uitvoering Planning Het actualisatiebesluit over de grondexploitaties neemt u eenmalig per jaar. Overige besluitvorming gaat volgens de gebruikelijke cycli en frequenties. Communicatie Niet van toepassing. Handhaving Niet van toepassing. Evaluatie / controle In het kader van de grondexploitaties vindt zowel intern als extern voortdurend interne evaluatie, controle en bewaking plaats.

Aanvullende evaluatie en/of controle is niet van toepassing. Bijlage(n) - Raadsbesluit; - Overzicht financiële kengetallen; en 7

-

Rekenschema’s grondexploitatiemodellen (VERTROUWELIJK). Korte toelichting per complex

8