Raadsvoorstel aankoop panden - vertrouwelijkheid opgeheven

Samenvatting raadsvoorstel

Onderwerp

:

Aankoop panden in executieveiling

Kern van het raadsvoorstel In Poederoijen worden panden van een projectontwikkelaar in een executieveiling verkocht. Deze panden bieden een unieke kans om speelruimte te creëren om gemeentelijke doelstellingen te behalen in een te krappe woningmarkt.

Gerelateerde raadsstukken -

Raadsvoorstel

Onderwerp

: Aankoop panden in executieveiling

Zaaknummer

: 1471333

Datum collegevergadering

: 21-10-2025 / 11-11-2025

Datum raadsbesluit

: 13-11-2025

Datum raadsvergadering

: 13-11-2025

Portefeuillehouder

: Wethouder G van Leeuwen

Inlichtingen bij

: Team Beheer en Vastgoed, Erik Gossink / Rik van Gendt

**GEHEIM*** Geheimhouding opgeheven 2-12-2025 Dit voorstel is geheim omdat bekendmaking voorafgaand aan de veiling de belangen en de economische positie van de gemeente kan schaden. Het voorstel kan openbaar worden zodra de veiling en koop definitief afgerond zijn. Voorstel 1. Elf woningen in de kern Poederoijen in een executieveiling aan te kopen indien mogelijk. Het gaat hier om Herman de Ruijterstraat 1, 3, 5, 7, 20, 41, 48, 50 en Hugo de Grootstraat 12, 14, 16. 2. Het hiertoe door het college gedane onderhandse bod met terugwerkende kracht te bekrachtigen 3. Het college te machtigen te bieden op de panden. 4. De kosten van maximaal € 3.420.000 te dekken uit een aan te trekken lening, waarvan de hoogte wordt bepaald o,b,v, de liquiditeitsprognose. De financieringsbehoefte wordt bij de komende P&C producten meegenomen. Procesmatig Dit voorstel loopt door de korte tijdlijn anders dan de reguliere raadsvoorstellen. De executieveiling biedt een unieke kans, maar betekent ook dat er snel gehandeld moet worden. Het mondelinge voorstel is besproken met het seniorenconvent op 3 november en daarin positief beoordeeld. Direct daarna hebben wij een onderhandse bieding uitgebracht, de termijn daarvoor liep af op 3 november om 23:59 uur. Inleiding Begin oktober 2025 is bekend geworden dat meerdere woningen van Van Den Thillart Holding B.V.

(gelieerd aan LT Bouw) via een executieveiling worden verkocht. Bij deze veiling worden thans 9 woningen geveild. Twee woningen (nummers 48 en 50) van deze holding lijken niet meer te worden geveild. Door deze woningen aan te kopen, benut het college een eenmalige kans om de (sociale)woningvoorraad uit te breiden en zo ruimte te creëren voor bijzondere doelgroepen en starters uit onze eigen gemeente. Een deel van de aangeboden woningen is bij de gemeente bekend vanwege meldingen over overlast, wat al geruime tijd zorgt voor onvrede onder omwonenden. Als bijvangst kan ook de overlast worden weggenomen. Deze beoogde aankoop biedt een aantal unieke kansen, waarbij het financiële risico beperkt is. De gemeente kan de woningen zelf kopen of de gemeente kan de Kernen ondersteunen in de aankoop van de woningen.

Burgerparticipatie Dit voorstel leent zich niet voor burgerparticipatie. Gezien de vele overlastmeldingen zullen de omwonenden een daadkrachtige zet van de gemeente zeker kunnen waarderen. Argumenten 1.1 Eenmalige kans De panden worden in separate executieveilingen aangeboden. De veiling biedt kans om een onderhandse bieding in te dienen. Dit kan tot twee weken voor de veilingen. Dit is een eenmalige kans om woningen aan te kopen tegen een acceptabele prijs. 1.2 Pilot gemeentelijke doelstellingen woonruimte Wij hebben als gemeente een flinke uitdaging om verschillende doelgroepen passende huisvesting te bieden. De prijs die verwacht mag worden van een executieveiling biedt ruimte om te experimenteren met beleid om gemeentelijke doelstellingen te bereiken met een beperkt financieel risico. 1.3 Beëindigen overlast en voorkomen van nieuwe overlast de betreffende panden hebben een geschiedenis door verschillende vormen van overlast bij de bouw en na de oplevering van de woningen door onder andere kamerverhuur, bejegening in de buurt, vuilverwijdering en geluidsoverlast. Ook zijn er vanuit de omgeving klachten geweest over de uiterlijke verschijningsvorm van de panden. Dit heeft geleid tot onvrede bij omwonenden. Kanttekeningen/risico’s 1.1 Precedentwerking Het is ongebruikelijk dat de gemeente zelf woningen aankoopt. Wij maken geen gewoonte van aankoop van woningen.

We beschouwen deze voorgenomen aankoop als een proef die o.a. mogelijk is omdat het financiële risico gering is. 1.2 Onzekerheid De panden worden via een executieverkoop verkocht. Het is onzeker of de gemeente en/of De Kernen één of meerdere of alle panden in eigendom kan verkrijgen. Woningstichting De Kernen heeft aangegeven de panden te willen kopen mits het aaneengesloten bezit betreft. De panden hebben echter allen verschillende hypotheekbezitters, waarschijnlijk allen particuliere of commerciële investeerders. Dit betekent dat de panden separaat geveild (moeten) worden. Vanwege deze onzekerheid hebben we besloten dat de gemeente de panden koopt en naar gelang de uitkomst van de veilingen het vervolg bepaalt in overleg met De Kernen. Er zijn meerdere uitkomsten mogelijk, zoals overdracht aan De Kernen, beheer door de Kernen of verkoop op basis van de woningwachtlijst. Ook kunnen we kijken naar opties zoals splitsing van de woningen. 1.3 Verkooprisico Na verwerving van de panden moet de gemeente ze weer verkopen of in eigendom of beheer overdragen aan De Kernen. De biedprijs op de veiling wordt bepaald aan de hand van de woningwaarde, verhuurde staat, aankoopkosten en een risicomarge voor bouwtechnische aanpassingen. De totale kosten komen redelijkerwijs niet boven de verwachte verkoopwaarde. De gemeente loopt hierdoor in theorie geen financieel risico.

Als de omstandigheden echter wijzigen of aannames onjuist blijken te zijn dan kan dat leiden tot een financieel risico. De woningen konden niet bezichtigd worden, de taxatie is gedaan op basis van de beschikbare gegevens. 1.4 Concurrentie In een positief scenario kunnen burgers een poging doen om de panden te verwerven

voor gebruik als eigen woning. De gemeente concurreert dan met de markt. De voorwaarden van de executieveiling zijn dusdanig dat het bijna uitgesloten is dat een particulier een hypotheek kan verkrijgen om het pand als eigen woning aan te schaffen. Om de markt niet te veel te beïnvloeden bieden we niet meer dan de waarde van de woning minus te maken kosten (inclusief risicoreservering voor bouwkundige maatregelen).

Programma duurzaamheid Het gaat hier om relatief nieuwe panden met energielabel A (afgegeven voor 2021). Dit besluit verandert niets aan de bouwkundige staat van de panden.

Financiën (incl. BTW-effect) De 11 panden zijn gezamenlijk getaxeerd op € 4.270.000, de 5 thans nog aangeboden panden op de veiling zijn getaxeerd op € 1.910.000, de biedprijs ligt onder deze bedragen. De kosten dekken we uit een aan te trekken lening, waarvan de hoogte wordt bepaald o,b,v, de liquiditeitsprognose. De financieringsbehoefte wordt bij de komende P&C producten meegenomen. De ontwikkelaar levert een perceel met woning aan de gemeente. Deze levering is van rechtswege vrijgesteld van btw. Voor de verkrijging van de woning kan de gemeente een beroep doen op de subjectieve vrijstelling zoals genoemd in artikel 15, lid 1, onder c, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Hierdoor is de gemeente geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De hoogte van de bieding in de veiling zal niet uitkomen boven de taxatiewaarde minus de maken kosten en een risicoreservering voor de verhuurde staat en technische aanpassingen. nr

Overzicht panden

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Adres Herman de Ruijterstraat 1, Poederoijen Herman de Ruijterstraat 3, Poederoijen Herman de Ruijterstraat 5, Poederoijen Herman de Ruijterstraat 7, Poederoijen Herman de Ruijterstraat 20, Poederoijen Herman de Ruijterstraat 41, Poederoijen Hugo de grootstraat 12, Poederoijen Hugo de grootstraat 14, Poederoijen Hugo de grootstraat 16, Poederoijen

Taxatie € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx

1e bieding € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx € xxx.xxx

Totaal € x.xxx.xxx € x.xxx.xxx De doorgehaalde panden staan sinds 10 november als onderhands verkocht op de veilingsite, ons bod daarop is afgewezen. Wij gaan ervan uit dat de veiling dus niet meer doorgaat. Uitvoering Planning De veilingen vinden plaats in november. We hebben inmiddels een onderhands bod gedaan. Handhaving De panden worden in verhuurde staat gekocht. Zodra mogelijk wordt de huur beëindigd. Tot dat moment blijven we handhaven indien sprake is van kamerverhuur door de huidige huurders.

Communicatie Indien de panden definitief aangekocht zijn zullen we hierover communiceren, de tijdlijn en inhoud wordt tzt bepaald. Evaluatie / controle Niet van toepassing