Poorterij variantenstudie Berenschot nieuwbouw De Poorterij
Tekst van het document
Beoordeling varianten nieuwbouw Beoordeling varianten voor nieuwbouw
1/31
RAPPORT
Beoordeling varianten voor nieuwbouw multifunctioneel sociaal-cultureel centrum De Poorterij Cor Wijn i.s.m. Paul van Oort (Culturele Zaken) definitief – 15 mei 2025
GRONDLEGGER VAN VOORUITGANG
Beoordeling varianten nieuwbouw De Poorterij
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 ........................................................................ 3 Samenvatting en aanbevelingen ........................................ 3 Hoofdstuk 2 ........................................................................ 5 Wat vooraf ging .................................................................. 5 Hoofdstuk 3 ........................................................................ 7 Uw vraag ............................................................................ 7 Hoofdstuk 4 ........................................................................ 8 Uitgangspunten van ons onderzoek ................................... 8 Hoofdstuk 5 ........................................................................ 9 Visie op een multifunctioneel cultureel centrum ................ 9
‘
Hoofdstuk 6 ...................................................................... 13 Huidige situatie Zaltbommel en De Poorterij .................... 13 Hoofdstuk 7 ...................................................................... 15 Vergelijking varianten ...................................................... 15 Hoofdstuk 8 ...................................................................... 18 Ruimtegebruik huidige Poorterij versus de 3 varianten ... 18
Met drie bijlagen:
Hoofdstuk 9 ...................................................................... 20
1. Culturele veld Zaltbommel
Eigenaarslasten ................................................................ 20
2. Btw-memo
Hoofdstuk 10 .................................................................... 23 Exploitatie-vergelijking Poorterij: drie varianten ............. 23
3. Algemeenbelangbesluit gemeente Amsterdam
2/31
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
3/31
HOOFDSTUK 1
wijze werd het mogelijk de drie verschillende varianten te vergelijken en de
Samenvatting en aanbevelingen
gevolgen van iedere variant in beeld te brengen. Groei in inwonertal en activiteiten De Poorterij toont sinds 2020 een jaarlijkse groei in aantallen activiteiten, publiek en gebruikers, terwijl het aantal inwoners van Zaltbommel relatief stabiel bleef. In de richting van het jaar 2050 voorziet de gemeente wel een stijging van het aantal inwoners met circa 30%. Op basis hiervan is een verdere stijging in culturele activiteiten, publiek en gebruikers te verwachten, zeker omdat een nieuw multifunctioneel cultuurgebouw per definitie meer
De vraag Uw vraag aan ons bureau was: beoordeel de drie varianten die architectenbureau Ten Bras Westinga recent heeft geschetst voor een multifunctioneel cultureel centrum in Zaltbommel: A. Een variant geënt op het beschikbare budget: 259 stoelen, 1.765 m2
publiek trekt. Wij adviseren de gemeente daarom het nieuwe multifunctionele culturele centrum te laten ontwerpen op deze toekomstige groei. Belangrijk om daarbij voor ogen te houden is dat een nieuw multifunctioneel cultureel centrum wordt gebouwd voor een periode van ongeveer 50 jaar. Het is een ervaringsgegeven dat ieder nieuw multifunctioneel cultuurgebouw méér bezoekers en gebruikers trekt. Bij een stijging van het inwonertal met circa
bvo.
30% in deze periode, zullen de jaarlijkse kosten berekend per inwoner in
B.
Een uitgebreide variant gebaseerd op 298 stoelen, 2.270 m2 bvo..
deze periode met circa 30% dalen.
C.
Een alomvattende variant gebaseerd op 354 stoelen, ca. 2.367 m2 bvo met een bescheiden toneeltoren.
Vergelijking ruimtes Het verschil in vierkante meters tussen enerzijds variant A en anderzijds de
Wij hebben deze varianten beoordeeld op de gevolgen voor de
varianten B en C is met name zichtbaar in het ontbreken in A van een kleine
benodigde investeringssom en de exploitatiebegroting.
zaal, in kleinere foyer/bar-ruimtes, minder kantoorruimte, minder
Tijdens ons onderzoek bleek dat sinds 2020 het programma van eisen niet was geactualiseerd. Daarnaast bleken de eerdere exploitatie-prognoses van bureau Drijver en Partners niet getoetst aan de recente, sinds 2020 sterk
cursusruimtes, kleinere kleedkamers en minder opslagruimtes. Een en ander is consistent met het feit dat variant A is geënt op een kleinere publiekscapaciteit en kleinere hoeveelheden activiteiten dan B en C.
verbeterde exploitatiegegevens van De Poorterij. Om ons onderzoek te
De verschillende tussen de varianten B en C zijn geringer, maar zijn zichtbaar
kunnen uitvoeren was het nodig om zowel een nieuw bezettingsoverzicht van
in een kleine ‘grote zaal’ en een kleinere ‘kleine zaal’ in variant B. Variant C
de huidige Poorterij te schetsen, als ook een recent exploitatieoverzicht van
heeft een bescheiden toneeltoren, die in variant B ontbreekt. Variant C zal
de huidige Poortrij naast de exploitatieraming van D&P te zetten. Op deze
meer activiteiten mogelijk maken en meer publiek en gebruikers in het gebouw kunnen faciliteren dan variant B. In het licht van de
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
4/31
voorziene bevolkingsgroei heeft deze variant het meeste
blijven in exploitatie en aantallen activiteiten, ook voor de grote huurders.
toekomstwaarde.
Ook in deze variant is er overigens geen ruimte voor de kerk.
Het wel of niet realiseren van een bescheiden toneeltoren is een punt van
Variant C is in de exploitatie enigszins duurder dan variant B, maar biedt
keuze. Zo’n voorziening maakt een aantal dagen per jaar meerdere
langjarig de beste garantie op een uitgebreidere exploitatie, inclusief een
activiteiten per dag van de grote zaal mogelijk. Gelijktijdige bespeling kan
eventuele betrokkenheid van de kerk.
echter ook plaatsvinden door gelijktijdig twee zalen in te zetten, zoals in variant C de grote en kleine zaal. Voorwaarde hiervoor is dat de kleine zaal
Nieuw bedrijfsplan
goed geoutilleerd wordt voor álle soorten activiteiten en dat een extra
Bureau D&P had zijn businesscase uit 2021 gebaseerd op algemene
opslagruimte wordt gerealiseerd. Voor beide opties zijn argumenten aan te
kengetallen en op het model ‘Hybride variant van Buurthuisplus’ waarin
dragen en de opties geven een vrijwel gelijk kostenplaatje. Het bestuur van
één theaterzaal en 8 les- en cursusruimtes waren opgenomen. Door ons
stichting Cultuurcluster Zaltbommel (huidige Poorterij) heeft een sterke
zijn deze cijfers gecorreleerd aan de werkelijke exploitatiecijfers van De
voorkeur voor een bescheiden toneeltoren.
Poorterij (begroting 2025) en aan de verschillende ruimtes en
Eigenaarslasten
exploitatiemogelijkheden van de drie varianten. Duidelijk is inmiddels dat de exploitatie van De Poorterij op onderdelen (horeca, personeels-kosten)
Ons advies is om de mogelijkheden voor het verlagen van de jaarlijkse
sterk afwijkt van de eerdere D&P-cijfers. Ons advies is om op termijn door
eigenaarslasten zoals geschetst in hoofdstuk 9 te benutten en hierover
de culturele organisatie een volledig nieuw bedrijfsplan te laten
afspraken te maken met de Belastingdienst. Hetzelfde geldt voor het
ontwikkelen met de alsdan gekozen bouwvariant als uitgangspunt.
voor het btw-regime dat voor bouw en exploitatie bij de Belastingdienst moet worden aangevraagd. De gemeente kan ook een besluit nemen over huurbedrag dat de gemeente aan de stichting in rekening zal gaan brengen.. Exploitatievergelijking
Tot slot: het bedrijfsplan inbedden in een gemeentelijke sociaal culturele visie op de positie en de functie van De Poorterij Het is noodzakelijk dat het toekomstige multifunctionele sociaal-cultureel centrum van Zaltbommel wordt ingebed in een visie die de positie van De Poorterij (en natuurlijk ook van de St. Maartenskerk) omschrijft en aan de
Variant A laat ten opzichte van de huidige situatie een teruggang zien in
hand daarvan de uitgangspunten bepaalt voor het type en aantal beoogde
aantallen activiteiten, publiek en cursisten. In deze kleine variant kan
activiteiten, publieksgroepen, programmering, tarieven,
bijvoorbeeld de kerk (potentieel een belangrijke vaste huurder van het
exploitatiesubsidie, samenwerkingspartners et cetera. Een eerste aanzet
multifunctionele cultuurcluster) geen plek vinden vanwege een tekort
voor een visie hebben wij in hoofdstuk 5 gegeven. De gemeente en
aan stoelen (er worden door de kerk 350 stoelen gevraagd).
Poorterij kunnen in de komende 24 maanden de sociaal culturele visie en
Variant B geeft voor- en nadelen qua activiteiten en exploitatie(kosten).
uitgangspunten verder ontwikkelen.
Het is een betere variant dan A, maar een belangrijk nadeel is dat de
Naar ons inzicht geeft variant C meer mogelijkheden dan variant B voor
kleine zaal weinig mogelijkheden biedt. Hierdoor zullen er beperkingen
toekomstige groei in aantallen activiteiten, hoeveelheid publiek, cursisten en bezoekers. De variant heeft veruit het meeste toekomstwaarde (zie § 10.4), wat een belangrijk gegeven is bij nieuwbouw. Van de drie varianten geeft variant C het meeste ‘value for money’.
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
HOOFDSTUK 2
Wat vooraf ging
5/31
huurders. Investeringskosten € 11,8 miljoen. Kapitaallast p.j. € 490.211. Berekend tekort op de exploitatie € 1.012.755. •
Variant B: nieuwbouw op Waluwe III voor SCC De Poorterij en de EGB. Dit is feitelijk de ‘buurthuisplus-variant’ conform de variantenstudie uit 2020 maar nu met de Evangelische Gemeente als een van de hoofdgebruikers. De overige gebruikers van Pand 9 zijn in deze variant niet meegenomen. Geraamde investeringskosten: € 7,98
De gemeente heeft geconstateerd dat de huidige Poorterij aan vervanging toe is: fysiek en qua uitrusting en veiligheid voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd. In de variantenstudie die in 2020 is uitgevoerd voor een mogelijke nieuwbouw van De Poorterij zijn drie varianten onderzocht: A. Theater en buurthuisfunctie => de maximale variant inclusief een professioneel theaterprogramma. B. Buurthuisplusfunctie => een grote zaal (350 stoelen) met podiumfunctie geschikt voor een kleinschalige theaterprogrammering. Nieuwbouw met bouwvolume van 2.181 m2. C. Buurthuisfunctie => de basisfunctie Voor alle varianten gold dat de horeca een ondersteunende functie heeft. Dus een restaurant, brasserie of stadsbrouwerij zijn niet inbegrepen.
mln., kapitaallast p.j. € 339.430,-. Berekend exploitatietekort: € 749.900. Deze variant gaat door het leven als de ‘hybride variant B’. De ruimtelijst voor deze variant omvatte één theaterzaal, en 8 verhuurbare ruimtes (leslokalen en cursusruimtes). Op 11 november 2021 stemde de raad van Zaltbommel in met de ‘hybride-variant B’. Er werd een krediet beschikbaar gesteld voor de benodigde investering van € 10,4 mln. voor nieuwbouw van De Poorterij én voor de St. Maartenskerk gezamenlijk (€ 7,98 mln. voor de Poorterij en ca. € 2,4 mln. voor de kerk). Echter, daarna werden drie majeure projecten uit het bestuursakkoord van 2022 “on hold” gezet waardoor vertraging optrad. In 2024 werd aan D&P gevraagd om de businesscase uit 2021 te actualiseren naar prijspeil 2024. De uitkomst hiervan was dat de benodigde investering voor De Poorterij uitkwam op € 9,9 mln. Het
De raad van de gemeente Zaltbommel heeft op basis van het rapport
exploitatiesaldo kwam uit op een negatief resultaat van € 1,0 mln.
‘Toekomstvarianten De Poorterij’ (2020) besloten om de buurthuisplus-
(inclusief kapitaallasten en eigenaars-lasten zoals onderhoud,
variant verder uit te laten werken door bureau Drijver & Partners
belastingen en verzekeringen, maar exclusief het planmatig onderhoud
(hierna: D&P) om zo te komen tot een multifunctioneel cultuurcluster.
aan het kerkgebouw). Door D&P werd hierbij opgemerkt dat de
Dit cluster bestond, behalve uit de nieuwbouw voor De Poorterij, uit de
exploitatiebegroting door hen ambitieus was opgebouwd. De investering
Sint Maartenkerk waarin culturele functies waren gedacht. Er zijn
voor de kerk kwam uit op € 2,8 mln. De gemeenteraad heeft op basis
destijds twee varianten doorgerekend:
van de herijking van D&P het investeringsbedrag voor De Poorterij
•
Variant A: nieuwbouw op Waluwe III voor SCC De Poorterij + Evangelische gemeente Bommelerwaard (EGB) + zorg/maatschappelijke partners + Prezzent + BSO + commerciële
verhoogd naar € 8,98 mln.
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
6/31
NB: bij alle genoemde berekeningen is met de opbrengst van de herontwikkeling van de huidige locatie van de Poorterij geen rekening gehouden. In 2024 is door architectenbureau TenBrasWestinga (TBW) op basis van de hybride variant B een eerste ontwerp uitgewerkt. Al snel bleek dat door sterk stijgende bouwkosten de oorspronkelijke doelstellingen niet haalbaar waren. Begin 2025 heeft TBW opnieuw drie varianten van verschillende omvang geschetst. De bijbehorende investeringskosten staan opgenomen in hoofdstuk 9 (Eigenaarslasten). Deze varianten zijn het onderwerp van ons onderzoek.
De huidige Poorterij voldoet fysiek en qua uitrusting en veiligheid pand niet meer aan de eisen van deze tijd
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
HOOFDSTUK 3
Uw vraag Uw vraag aan ons bureau was: beoordeel de drie varianten die architectenbureau TBW heeft geschetst voor een multifunctioneel cultureel centrum in Zaltbommel: a.
Een variant geënt op het beschikbare budget (259 stoelen, 1.765 m2 bvo).
b.
Een uitgebreide variant (298 stoelen, 2.270 m2 bvo).
c.
Een alomvattende variant (354 stoelen, ca. 2.367 m2 bvo met een bescheiden toneeltoren).
Beoordeel deze varianten op de gevolgen voor: •
De benodigde investeringssom en
•
De exploitatiebegroting.
En betrek daarbij het voorwerk dat door bureau D&P is verricht en de input die kan worden verkregen van de directie van De Poorterij.
7/31
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
HOOFDSTUK 4
bezettingsoverzicht van de huidige Poorterij te schetsen, als ook een
Uitgangspunten van ons onderzoek
recent exploitatieoverzicht van de huidige Poorterij naast de
8/31
exploitatieraming van D&P te zetten. Op deze wijze werd het mogelijk de drie verschillende varianten te vergelijken en de gevolgen van iedere variant in beeld te brengen. Opvallend is, dat wij in de ontvangen documentatie geen omschrijving aantroffen van een door de gemeente gewenste ‘Buurthuisfunctie’. De subsidievoorwaarden die de gemeente op dit moment hanteert spreken daar ook niet over. In het licht van een complexer wordende exploitatie van de nieuwbouwaccommodatie mét de St. Maartenskerk, zal een sociaal culturele visie op de output van het multifunctionele cultuurcluster, met een daarop aangepast stelsel van
De eerder uitgevoerde onderzoeken naar het multifunctionele
subsidievoorwaarden, noodzakelijk worden.
cultuurcluster richtten zich op de ruimtelijke en exploitatiegegevens van
Daarom beginnen wij onze rapportage met enkele suggesties voor een
de nieuwbouw van het De Poorterij, samen met St. Maartenskerk. Het
dergelijke visie, in het navolgende visie-hoofdstuk.
voorliggende onderzoek richt zich uitsluitend op de nieuwbouw voor De Poorterij in Waluwe III. In 2020 is De Poorterij door de gemeente overgenomen. Door de nieuwe directie is in 2020 tijdens de coronapandemie het Programma van Eisen
Een mogelijke opbrengst/GREX van de huidige Poorterij
(PvE) opgesteld, dat aan de basis ligt van de drie ontwerpen van
is in dit onderzoek buitenbeschouwing gebleven.
architectenbureau TBW. Geconstateerd kan worden, dat sinds 2020 de bezetting van de ruimtes sterk is toegenomen; het PvE is echter sinds 2020 niet geactualiseerd. Daarnaast is de exploitatieprognose van D&P uit 2021 (en de update ervan uit 2024) niet getoetst aan de recente, ten opzichte van 2020 sterk verbeterde exploitatiegegevens van De Poorterij. De opdracht aan ons is om zowel de drie ruimtelijke ontwerpen van TBW te toetsen zowel als de exploitatieramingen van D&P te waarderen. Om dit te kunnen uitvoeren, bleek het nodig om zowel een nieuw
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
9/31
HOOFDSTUK 5
Visie op een multifunctioneel cultureel centrum Artikel 5: kwantitatieve criteria
5.1
Visie van de gemeente
De Cultuurvisie “Verder Ontwikkelen 2030” van de gemeente
De kwantitatieve criteria omvatten: a.
Minimaal 25 professionele voorstellingen per jaar.
b.
Minimaal 5 amateurvoorstellingen op het gebied van toneel, muziek, zang en dans.
Zaltbommel 2023 bevat algemene uitgangspunten voor stedelijke cultuur, waaronder bijvoorbeeld cultuureducatie. Daarnaast is over het
c.
Cultureel Centrum De Poorterij.
toekomstige multifunctionele cultuurcluster gemeld: “Het recent opgerichte Cultuurcluster is bedoeld als overkoepeling en/of verbindende factor voor meerdere culturele organisaties. Het Cultuurcluster kan initiëren, organiseren, faciliteren en
Minimaal 35.000 bezoekers op het geheel van de activiteiten in Sociaal
Artikel 6: Kwalitatieve criteria De kwalitatieve criteria omvatten:
programmeren en zo voor afstemming, samenhang en onderdak
a.
Toezien op een kwalitatief goed programma-aanbod.
zorgen. Het cluster wil graag voor verbinding en samenwerking
b.
Beschikbaar stellen van de podia voor sociaal-cultureel aanbod, amateurproducties en (semi-) professionele producties uit de gemeente.
zorgen, zowel in stad als in de dorpskernen. Zij zoeken naar kaders, met een duidelijke koers. Deze visie geeft mede richting
c.
evenement.
aan het cultuurcluster”. Deze uitgangspunten zijn geconcretiseerd in de subsidievoorwaarden die worden gehanteerd voor De Poorterij: zie kader.
Deelnemen aan en/of faciliteren van een regionaal of lokaal podiumkunst-
d.
Samenwerken met het onderwijs voor een op de leerlingen afgestemd aanbod.
e.
De gemiddelde tariefstelling voor het aanbod wijkt niet af van vergelijkbare theaters in Nederland.
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
5.2
10/31
Visie Berenschot
Teneinde een aanzet te geven voor een visie op het multifunctionele cultuurcluster, formuleren we in de hieronder een aantal programmatische uitgangspunten. We hopen dat deze zowel de gemeente als de stichting Cultuurcluster Zaltbommel duidelijkheid voor en houvast geven bij de toekomstige beoordelingen van de prestaties van het multifunctionele cultuurcluster.
5.2.1
Waardenperspectief
Ons vertrekpunt bij het opstellen van cultuurbeleid en het nadenken over (de waarde van) culturele voorzieningen is het waardenperspectief ontleend aan het Public Value-model van Harvard-hoogleraar Mark Moore. Culturele organisaties en voorzieningen leveren waarde voor een lokale samenleving in drie opzichten. •
Culturele waarde gaat over kwaliteit, over creatieve ontwikkeling, reflectie op het bestaan, individuele ontplooiing en talentontwikkeling
•
Maatschappelijke waarde draait om het dankzij kunst & cultuur bevorderen van ontmoeting en sociale samenhang, het bevorderen van deelname aan de maatschappij en het tegengaan van eenzaamheid.
•
Economische waarde betreft het rendement van culturele activiteiten in termen van eigen inkomsten, werkgelegenheid en indirecte economische spin-off voor andere sectoren zoals toerisme en horeca.
Deze drieslag is ook meteen een toetsingskader. In welke mate draagt een culturele voorziening bij aan één of meerdere van de genoemde
5.2.2
Een passend profiel bij Zaltbommel
Buurthuisfunctie Het voorgaande model is behulpzaam bij het nadenken over het profiel van de culturele voorziening en het soort van aanbod dat wordt geprogrammeerd. Met name de buurthuisfunctie zou in dit profiel moeten worden omschreven. Welke eisen brengt een dergelijk profiel met zich mee? Bijvoorbeeld: ontmoetingsfunctie, faciliteren van sociale organisaties in de samenleving, (goedkope tot gratis) ruimtes aanbieden voor sociale groeperingen in de samenleving, meewerken aan het sociale beleid van de gemeente, dag-openstelling van het gebouw met bijbehorende horeca-functie, etc. Uiteraard zal de begroting van het multifunctionele cultuurcluster ook op deze buurthuisfunctie moeten worden toegesneden. Programmeringsfunctie
publieke waarden? En hoe erg is het als één van deze waarden minder
Analoog aan het waardenmodel delen we bij Berenschot het aanbod dat
tot zijn recht komt?
op culturele podia wordt gebracht in drie hoofdgroepen, dat wil zeggen
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
11/31
soorten van programmering: Populair, Prikkelend en Participatief. Elke
met speciale aandacht voor kwetsbare doelgroepen. Bezoekmotief: o.a.
soort heeft zijn eigen kenmerken.
ontplooiing, je gezien en gehoord voelen, je zorgen even vergeten.
Populair aanbod
Prikkelend aanbod
Het doel van dit type programmering is doorgaans het vormen van een
Dit aanbod wordt gerealiseerd omdat het van artistiek belang wordt
inkomstenbron voor het theater naast de exploitatiesubsidie van de
geacht. Het draait daarbij om het scherpen van de geest, schoonheid,
gemeente. Voorstellingen met een populair karakter zijn laagdrempelig,
kwaliteit, talentontwikkeling en professionele kunstbeoefening. Bij
trekken vaak veel publiek en dragen zo bij aan een optimale benutting
voorstellingen van dit type gaat het om gesubsidieerd jeugdaanbod,
van de theatervoorziening. Met dit soort aanbod worden brede
toneel, klassieke muziek en opkomende jonge artiesten, dus – algemeen
doelgroepen bereikt. Bij populair aanbod gaat het om bekende en grote
geformuleerd – aanbod waarvoor nog niet zoveel publiek is (kwetsbaar
namen, publiek dat een lekker avondje uit wil en dat gegarandeerd goed
aanbod). De voorstellingen worden geprogrammeerd ondanks dat naar
wil zitten met zijn keuze. Hierbij horen trefwoorden zoals ontspanning,
verwachting de recette de kosten niet dekt. Vaak wordt dit aanbod
ladies night, comedy nights en coverbands. Bezoekmotief: gezelligheid,
financieel mede mogelijk gemaakt d.m.v. subsidies en fondsen;
ontmoeting, ontspanning, erover kunnen meepraten.
gemeente, provincie Noord-Brabant, Podiumregeling (Fonds
Participatief aanbod
Podiumkunsten) en private fondsen. Het publiek waarop deze programmering zich richt is de culturele omnivoor. Meer specifiek vanuit
Deze programmering wordt gerealiseerd vanwege het maatschappelijke
het culturele doelgroepenmodel: de klassieke cultuurliefhebber. Deze
belang: voorstellingen die goed zijn voor lichaam en/of geest.
bezoeker wil kwaliteit zien, verfijnd aanbod, een experiment op z’n tijd,
Trefwoorden die hierbij horen zijn: actieve cultuurparticipatie,
aan het denken gezet.
talentontwikkeling, sociale cohesie (verbinding, ontmoeting), activiteiten op religieus- en levensbeschouwelijk gebied, ontplooiing. Deze programmering kan soms ook overdag plaatsvinden. Tot dit aanbod behoren ook de amateurverenigingen die de zaal huren om op te kunnen treden voor hun vaste lokale achterban. Ook andere vormen van verhuur aan lokale actoren behoren hiertoe. Denk aan zaalverhuur voor de eindmusical van een openbare school, het faciliteren van een plaatselijke jeugdtheaterschool en theatercursussen voor ouderen. Ook schoolvoorstellingen en schoolconcerten en educatieve projecten vallen hier onder, net zoals Sinterklaasmiddag, theatermiddagen voor mensen met een licht verstandelijke beperking en lokale festivals, zoals bijvoorbeeld een filmweekeind. Deze programmering wordt gerealiseerd
De navolgende afbeelding geeft de drie soorten programmering visueel weer.
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
Zaltbommels podiumprofiel Vooral de eerste twee soorten van aanbod (Populair en Participatief) lijken voor Zaltbommel relevant te zijn. Voor het ‘prikkelende aanbod’ geldt, dat: •
Het moeilijk(er) is om publiek voor te vinden
•
Er grote theaters in de nabijheid zijn (denk aan het Theater a/d Parade in Den Bosch) die dit aanbod in overvloed in hebben.
•
Artiesten en ensembles ook niet altijd in een kleine gemeente cq op een klein podium willen spelen en de kleine podia ook niet over het noodzakelijke budget beschikken om de ‘Grote namen’ te contracteren.
Voor het profiel van de podiumaccommodatie in Zaltbommel betekent dit: 1.
Het ligt niet voor de hand om te kiezen voor een podium dat erg risicovol programmeert.
2.
De programmering zal zich bewegen tussen een Populair en een Participatief aanbod in: voor prikkelend aanbod kan de theaterliefhebber naar bijvoorbeeld Den Bosch naar het Theater aan de Parade of de Verkadefabriek.
3.
Een relevante variabele voor het bepalen van het soort accommodatie, is de benodigde grootte in stoelcapaciteit en aantal vierkante meters.
Naar onze mening zijn er voor het nadenken over een nieuwe Poorterij dus drie variabelen van belang: •
Het beschrijven van de visie op het multifunctionele cultuurcluster (de positie in de stad, met uitwerking van het begrip buurthuisfunctie);
•
Het soort activiteiten en type programmering dat aansluit bij deze visie;
•
12/31
De aard en omvang de ruimtes die voor deze activiteiten nodig zijn (er liggen al drie varianten van het gebouw voor).
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
13/31
HOOFDSTUK 6
uit Zaltbommel en de kernen van de gemeente Zaltbommel, met een
Huidige situatie Zaltbommel en De Poorterij
licht groeiend aantal bezoekers uit Rivierenland en Den Bosch. De stichting Cultuurcluster Zaltbommel heeft sinds mei 2024 een cultuurmakelaar in dienst. Deze cultuurmakelaar is bezig een nieuwe culturele infrastructuur op te bouwen. De lijst met culturele organisaties in de Bommelerwaard (lijst niet uitputtend!) in de bijlage is een van de eerste resultaten. Veel verenigingen uit de gemeente Zaltbommel ontvangen subsidie aan de hand van hun aantal uitvoeringen en hun leden-/cursistenaantal. De kerngegevens van voorstellingen, verhuringen, bezoekers en gebruikers van de laatste twee jaar van De Poorterij luiden als volgt:
6.1
Zaltbommel
Het aantal inwoners van gemeente Zaltbommel bedraagt momenteel 30.500. Tot 2041 worden volgens de beleidsstukken van de gemeente (o.a. de Woonvisie 2021-2025) circa 3.290 extra woningen voorzien; een aantal van 5.000 extra woningen tot 2050 wordt ook genoemd. Dit betekent minstens een groei van 10.000 inwoners (een stijging van circa 30% van het inwonertal). De ervaring leert dat ieder nieuw cultuurgebouw méér bezoekers trekt, dan het voormalige gebouw. Hoeveel meer bezoekers en activiteiten, is op voorhand moeilijk in te schatten. Dit hangt samen met de programmering, de mogelijkheid tot het huren van ruimtes, de kwaliteit
Kerngegevens Aantal stoelen grote zaal Poorterij Totaal aantal professionele theatervoorstellingen Totaal aantal bezoekers professionele theatervoorstellingen Bezettingsgraad theaterzaal Totaal aantal bezoekers grote zaal Aantal cursisten cultuureducatie Totaal aantal bezoekers andere activiteiten
2022-2023
2023-2024
275 24
275 38
3.178
6.208
49% 15.541 4.800 11.227
60,5% 17.060 5.200 15.919
van de horeca, de hoeveelheid parkeerplaatsen, etc.
6.2
De Poorterij
De grote zaal van De Poorterij zorgt voor het grootste aantal bezoekers en gebruikers. Het aantal bezette dagdelen in de grote zaal spreekt voor
De Poorterij registreert bezoekers niet op woonplaats, daarom is een
zich: in de 40 weken van het theaterseizoen is de zaal circa 65% van de
analyse van de herkomst van het huidige publiek niet mogelijk. Maar bij
beschikbare dagdelen in gebruik.
De Poorterij bestaat de indruk dat het publiek voornamelijk afkomstig is
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
Bezetting Grote zaal De Poorterij op jaarbasis (40 weken) Aantal Dagdelen
cabaretiers die try outs spelen), vrije producties (toneel), en
35
2
70
Jeugdvoorstellingen
5
2
10
Educatie
6
3
18
Montages
3
24
72
Vrijetijdsbeoefening
12
6
72
Doorlopen
6
2
12
Opbouw vrijetijd
12
2
24
Avondje Uit
1
2
2
Welzijn Bwd
2
2
4
Emmy Verhey festival
2
2
4
Seizoensopening
2
2
4
Kerstconcert & Doorloop
2
2
4
Diverse verhuringen
15
2
30
Filmvertoningen
40
1
40
Repetities toneel
40
1
40 406
Op basis van deze cijfers stellen wij het volgende vast. Er is duidelijk groei te zien in voorstellingen en in bezoekcijfers te zien sinds de overname door de gemeente in 2020 en de daaropvolgende coronajaren 2020-2022; •
De grote zaal kent knelpunten in de beschikbaarheid: de agenda voor deze zaal zit vaak al maanden van tevoren vol. Dit betekent dat er overvraag voor deze zaal bestaat;
•
coverbands;
Tot. Dagd.
Professioneel
•
14/31
De professionele programmering bestaat uit het te verwachten aanbod voor kleine theaterzalen (aanstormend talent en gearriveerde
•
Het aantal theaterbezoekers (voor de professionele voorstellingen) bedroeg in 2022-2023 10% van het totale aantal bezoekers van De Poorterij; in 2023-2024 is dit 16% van alle bezoekers;
•
De subsidie aan De Poorterij is al sinds 2022 niet geïndexeerd; oorzaak is met name een discussie of alleen de activiteitenkosten, of ook de personeelskosten onder de indexering moeten komen te vallen.
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
15/31
HOOFDSTUK 7
Vergelijking varianten
Variant A
Variant B
Variant C
Bureau D&P
TBW
TBW
TBW
2.181 m2
1.765 m2
2.270 m2
2.367 m2
Entrée
10
10
10
Foyer en bar
123
187
187
Keuken en opslag
34
52
52
De navolgende ruimtelijke gegevens zijn overgenomen uit de volgende
Foyer (gang)
106
170
170
documenten:
Garderobe
27
28
28
•
Toiletten
33
38
38
“Cultuurcluster Zaltbommel, Actualisatie Businesscase hybride
Kantoren
37
50
50
variant ‐ B” van bureau D&P 2024.
Artiestenentrée
12
12
12
Artiestenfoyer/pantry
25
25
25
Invoerruimte E
18
18
18
Wasruimte
3
3
3
Werkkasten
5
7
7
Sanitair backstage
8
8
8
Kleedkamers
25
51
51
Opslag
106
126
126
Laad- en losruimte
20
20
20
7.1
Afmetingen ruimtes in de drie varianten
“Cultureel Centrum Zaltbommel, Drie varianten 14/03/2025” van architectenbureau TBW
•
Varianten TenBrasWestinga
Naam ruimte
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
16/31
multifunctionele kleine zaal
-
85
95
7.2
multifunctionele grote zaal
371
438
474
In variant C is een bescheiden toneeltoren-achtige ruimte opgenomen.
Open activiteitenruimte
45
60
60
Voorzien is een verhoogde ruimte waar met behulp van 8 trekken
Vergaderruimte
23
25
25
Deelbare zaal
116
116
116
Tekenen/schilderen
46
47
47
Muzieklokaal 1
18
18
16
Muzieklokaal 2
18
18
16
Muzieklokaal 3
-
16
18
dienst als tijdelijke opslagruimte.
Muzieklokaal 4
-
16
18
Wij vinden het een begrijpelijke en zelfs toe te juichen wens om op de
Slagwerklokaal
21
25
25
Toiletten 1e verdieping
13
13
13
Filmcabine
3
3
3
Patch- en werkkast
8
9
9
Installatieruimte
60
75
100 1840
NVO BG en 1e verdieping
1745
1334
1769
Factor NVO => BVO* 1,25/1,32/1,29/1,29
436
431
501
BVO BG en 1e verdieping
2181
2270
(hijswerktuigen) vanaf het podium decorstukken uit het zicht van het publiek gehesen kan worden. De gedachte daarachter is, dat hierdoor meerdere activiteiten per dag mogelijk zijn. Als er op bijvoorbeeld zaterdagavond een theatervoorstelling in de zaal staat, kan het decor daarvan omhoog gehesen worden, zodat er op zondagmorgen in de theaterzaal een kerkdienst gehouden kan worden. Na afloop van de kerkdienst kan het decor weer geplaatst worden, zodat er een matinéevoorstelling gehouden kan worden. Het toneeltorentje doet dan
populaire dagen (vrijdag, zaterdag en zondag) meerdere activiteiten op één dag te willen programmeren; dit zijn de dagen waarvoor in de huidige Poorterij nu regelmatig ‘nee’ verkocht moet worden aan potentiële gebruikers en huurders. Een bescheiden toneeltoren maakt een aantal dagen per jaar gelijktijdige bespeling en meerdere activiteiten per dag mogelijk. Meerdere activiteiten per dag kunnen echter ook plaatsvinden door gelijktijdig twee zalen in te zetten, zoals in variant C de grote en kleine zaal. Voorwaarde hiervoor is dat de kleine zaal goed geoutilleerd wordt voor alle soorten activiteiten en dat er een extra opslagruimte in het gebouw wordt gerealiseerd. Deze laatste optie
527 1762
Toneeltoren: voor- en nadelen
2367
kan wel tot vertraging en niet-voorziene kosten in het ontwerpproces leiden. Het bestuur van stichting Cultuurcluster Zaltbommel (huidige Poorterij heeft een sterke voorkeur voor een bescheiden toneeltoren.
* NVO is Netto Vloer Oppervlak, BVO is Bruto Vloer Oppervlak
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
7.3
Conclusies vergelijking ruimtes
Variant A kent minder m2 dan de varianten B en C. In variant A ontbreekt een kleine zaal, is een kleinere foyer met barruimte, is er minder kantoorruimte en zijn er de helft minder cursusruimtes/ leslokalen dan in de varianten B en C, waardoor er ongeveer de helft minder cultuureducatieve activiteiten kunnen plaatsvinden. Ook zijn er kleinere kleedkamers en opslagruimtes en kent de kleine zaal minder zaalstoelen dan de huidige grote zaal van De Poorterij. Deze variant zal minder publiek kunnen ontvangen en minder gebruikers kunnen faciliteren. De varianten B en C verschillen van elkaar qua publiekscapaciteit in de grote en kleine zaal: beide zalen kunnen in variant C meer publiek ontvangen. Variant C zal meer activiteiten mogelijk maken doordat er meer activiteiten gelijktijdig kunnen plaatsvinden; Variant C kan op termijn meer publiek en gebruikers in het gebouw faciliteren dan variant B, wat deze variant een grotere toekomstwaarde geeft. De grote in zaal Variant C heeft een bescheiden toneeltoren welke in variant B ontbreekt. Zo’n voorziening maakt een aantal dagen per jaar meerdere activiteiten mogelijk, maar dit kan ook worden bereikt door de kleine zaal technisch goed uit te rusten zodat gelijktijdige bespeling van de grote en de kleine zaal mogelijk is. Het is aan de gemeente om hierin een keuze te maken.
17/31
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
HOOFDSTUK 8
Ruimtegebruik huidige Poorterij versus de 3 varianten
Zaalgebruik Naam zalen Grote zaal (incl. film)
18/31
Zaalgebruik in Nieuwe Poorterij
Huidige Poorterij
Variant 1
Variant 2
Variant 3
406
406
418
418
440
440
Kleine zaal Muziek 1
400
400
400
400
Muziek 2
480
480
480
480
Muziek 3
480
480
480
Muziek 4
480
480
480
Slagwerklokaal
480
480
480
480
Tekenlokaal
400
480
480
480
Kapel
160
Pleinzolder
120
Wij hebben – in overleg met De Poorterij - een inschatting gemaakt van
Oranje zaal
240
het te verwachten ruimtegebruik in de drie varianten. In de tabel
Rode zaal
80
Witte zaal
40
Blauwe zaal (danszaal)
80
Yoga zaal
20
Deelbare zaal 1
160
160
160
Deelbare zaal 2
160
160
160
440
440
hiernaast geven we die inschatting weer. In deze tabel relateren we het huidige zaalgebruik van De Poorterij aan de mogelijkheden in elk van de drie TBW-varianten. De bezetting is uitgedrukt in dagdelen per jaar, uitgaande van een gemiddeld theaterseizoen van 40 weken.
Grote kleedkamer foyer Vergaderkamer
80
80
80
Open activiteitenruimte
pm
pm
pm
3866
2646
4498
4498
14
8
12
12
Aantal dagdelen Totaal aantal ruimtes
Beoordeling varianten nieuwbouw De Poorterij
Voor- en nadelen Variant A
Voor- en nadelen Variant B
Voor- en nadelen Variant C
•
•
• •
• •
•
•
• •
•
•
Zes ruimtes minder beschikbaar t.o.v. de huidige Poorterij. Dit betekent 1.220 minder dagdelen. De ruimtes worden in de nieuwbouw beperkt gecompenseerd door de gedeelde zaal en de vergaderkamer (in alle varianten opgenomen). Geen kantoorruimtes voor de muziekschool. Door het halveren van het aantal muziekruimtes zal het aantal cursisten ook halveren: van 5.200 cursisten (vooral kinderen en jongeren) naar 2.600. Het intensieve gebruik van de multifunctionele grote zaal blijft; er zal geen ruimte zijn voor meer commerciële verhuringen. Het aantal professionele uitvoeringen zal gelijk blijven, ook bij toekomstige stijging van het aantal inwoners is er nauwelijks groei mogelijk. Het aantal betalende bezoekers bij theatervoorstellingen zal dalen vanwege het lagere aantal theaterstoelen. Vanwege lagere zaalcapaciteiten moeten uitvoerenden (bijvoorbeeld dansscholen) meer uitvoeringen geven om hun publiek te bedienen. Het is niet waarschijnlijk dat in de toekomst een groter aantal uitvoeringen van amateurorganisaties in de grote zaal mogelijk zal zijn. Er zullen vanwege het niet toereikende aantal stoelen (er zijn 350 zitplaatsen gevraagd) geen zondagse kerkdiensten mogelijk zijn. Voordeel: optie volgens het beschikbare budget.
• • •
• • •
Geen kerkdiensten op zondag (te weinig stoelen) Meer leerlinguitvoeringen cultuureducatie mogelijk Meer activiteiten mogelijk: o.a. meer commerciële verhuringen Beperkte mogelijkheden voor meedere activiteiten per dag, door kleine afmetingen multifunctionele kleine zaal Meer kantoorruimte Meer kleedkamers, voor grotere groepen bespelers Geeft een beperkte basis voor het verenigingsleven/amateurverenigingen en het maatschappelijk/sociale veld. Met daarnaast een beperkte professionele programmering die in de loop der jaren nauwelijks kan worden uitgebouwd.
•
• • • •
19/31
Kerkdiensten op zondag mogelijk meer mogelijkheden voor uitvoeringen van cursisten cultuureducatie Gelijktijdige mogelijk door grotere afmetingen kleine zaal, waardoor uitbreiding van het aantal activiteiten mogelijk is (is zeer waarschijnlijk nodig t.g.v. stijging inwonertal met circa 30%) Meer kantoorruimte Meer kleedkamerruimtes voor grotere groepen bespelers Veel mogelijkheden voor uitbreiding van het aantal activiteiten Geeft een goede basis voor het verenigingsleven/amateurverenigingen en het maatschappelijk/sociale veld. Met daarnaast een beperkte professionele programmering die in de loop der jaren geleidelijk aan kan worden uitgebouwd.
In hoofdstuk 10 zijn de financiële gevolgen in beeld gebracht met de huidige exploitatie van De Poorterij als basis voor de berekeningen.
Beoordeling varianten nieuwbouw De Poorterij
HOOFDSTUK 9
De Belastingdienst geeft op haar website als richtlijnen voor het
Eigenaarslasten
afschrijven van gebouwen: •
20/31
De hoogte van de afschrijving hangt af van de gebruiksduur van het pand. Meestal is de gebruiksduur van een pand 30 tot 50 jaar.
•
U moet rekening houden met een restwaarde van het pand. Dit is de waarde die het pand heeft aan het einde van de gebruiksduur.
9.1
BTW op bouwkosten
Veel gemeenten gaan uit van het bekende principe dat op amateurverhuringen en cultuureducatieve activiteiten geen btw rust, waardoor dat betreffende deel van de exploitatie van een multifunctioneel cultureel centrum vrijgesteld is van btw en waardoor met terugwerkende kracht de btw op een navenant deel van de bouw niet teruggevorderd kan worden. Er is echter een uitsprak van de Hoge Raad uit 2012 dat een multifunctioneel cultureel centrum al geheel btw plichtig is (verhuur-plus), waardoor zowel de gemeente als de exploitant de btw over alle onkosten kunnen terugvorderen. Voor nadere uitleg en toelichting, zie de Bijlage btw-memo.
9.2
Kapitaallasten
Maatschappelijk vastgoed brengt voor een gemeente vaste jaarlijkse
•
U mag niet afschrijven over grond.
Dit betekent het volgende: •
Er is geen noodzaak alle investeringen voor een gemeentelijk vastgoed af te schrijven in 40 jaar; 50 jaar is mogelijk.
•
De grondwaarde moet buiten de afschrijving worden gehouden;
•
de gemeente hoeft niet af te schrijven tot ‘nul’; afschrijven tot restwaarde is mogelijk.
•
Ook voor de vaste installaties is een andere afschrijftermijn mogelijk dan de gebruikelijke 15 of 20 jaar: afschrijving in 25 jaar en afschrijving tot restwaarde is mogelijk (D&P hanteert in hun ramingen van 2021 en 2024 een afschrijvingstermijn voor installaties van 25 jaar).
Als deze richtlijnen worden gevolgd, kunnen de kosten voor de jaarlijkse afschrijving van de investering met 30-50% lager worden ingeschat.
kosten met zich mee.
9.3
In het algemeen berekent een gemeente de kapitaallasten als volgt:
Volgens de wet Markt en Overheid (2012) moeten gemeenten een
•
Afschrijving van de investering
•
Rekenrente
•
Jaarlijkse reservering groot onderhoud (gebaseerd op een Meerjaren Onderhouds Planning (MJOP)
•
Gemeentelijke leges
•
Opstalverzekering.
Kostprijsdekkende huur
kostprijsdekkende huur in rekening brengen, teneinde oneerlijke concurrentie met het bedrijfsleven te voorkomen. Dit heeft tot gevolg, dat gemeenten de kapitaallasten omzetten in de huur die de gemeente in rekening brengt aan maatschappelijke, sociale en culturele organisaties die gehuisvest zijn in gemeentelijke gebouwen. Deze (hoge) huur wordt door de gemeente gesubsidieerd vanuit het cultuurbudget. Dit heeft het rondpompen van geld tot gevolg: de gemeentelijke sector
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
Ruimte maakt kosten voor afschrijving en instandhouding van het gemeentelijke vastgoed; deze kosten worden via hoge culturele subsidies door de gemeentelijke afdeling Samenleving (cultuur) betaald: de gemeentelijke gebouwkosten worden van de sector Ruimte
9.5
Eigenaarslasten verschillende varianten
Bouwkostenramingen zijn in maart 2025 gemaakt door TBW, met een second opinion van Projects Ahead. De uitgangspunten waren de
ondergebracht bij de sector Samenleving. Er zijn veel voorbeelden in
volgende.
Nederland waartoe dit kan leiden: Popzaal De Vorstin in Hilversum heeft
•
Ontwerpstatus VO-fase
•
Niet opgenomen posten zijn grondkosten - terrein infra &
kapitaallasten/huur van circa € 1 mln. De jaarlijkse cultuursubsidie aan deze popzaal bedraagt € 1,2 mln. TivoliVredenburg heeft na talrijke verbouwingen kapitaallasten/huur van € 9,5 mln. De jaarlijkse subsidie bedraagt € 11 mln. Het is te begrijpen dat de gemeenteraden in deze gemeenten regelmatig klagen “over de hoogte van de cultuursubsidies”. Is het noodzakelijk om de kapitaallasten te vertalen in hoge huren? Neen, dat is het niet. De meeste gemeenten zijn er niet van op de hoogte, dat de dezelfde wet Markt en Overheid de mogelijkheid biedt om een “maatschappelijke huur te vragen”. In december 2024 heeft de gemeente Amsterdam een dergelijk ‘Maatschappelijk belang’-besluit genomen, waardoor de huur voor o.a. de Stopera, Theater Carré, Multatuli Museum, etc. vastgesteld werd op jaarlijks € 1,- (zie bijlage). Nota bene: Voor een gemeentelijke begroting maakt dit besluit geen verschil. De gemeentelijke lasten voor het gemeentelijke gebouw blijven
21/31
nutsvoorzieningen (permanent en/of tijdelijk) •
Ref.: Model TBW 2025M03-14 / ruimtetabel 2025M03-05 / Raming TBW 2025M01-31 verwerkt
•
Ref.: Theatertechniek / Raming KOEN KOCH 2025M03-28 verwerkt / onvoorzien in PO post
•
Aanbesteding / meervoudige kavels
•
Prijspeil 2025M07-01 / Bedragen excl. BTW
•
Variant A / scope W&E installatie (opgave BIA) gereduceerd PvE & BBL2024 level
•
Variant C / gebaseerd op regelgeving 2027 (verzwaarde milieu eisen W&E installatie)
•
Consequenties eventuele netcongestie niet opgenomen
•
In de onderstaande berekeningen is een indexering op de bouwkosten opgenomen tot maart 2026.
even hoog, maar door deze begrotingsopzet wordt zichtbaar wat precies de subsidiabele kosten voor de externe exploitant van de gemeentelijke
In de onderstaande berekeningen is een indexering op de bouwkosten
accommodatie zijn.
opgenomen tot maart 2026. Een kanttekening: een verandering in
9.4
geopolitieke situatie, toenemende inflatie, of tegenvallende
Toekomstige opbrengst grond en gebouw huidige Poorterij
Als de toekomstige opbrengst van grond en gebouw van de huidige Poorterij in de GREX-casus van de Nieuwe Poorterij meegerekend kan worden, zal de onrendabele top en dus de investering lager kunnen worden.
aanbesteding kan zorgen voor een situatie waarin een normale indexering niet van toepassing is. Teneinde een vergelijking mogelijk te maken, zijn alle kapitaalslasten conform de methode van D&P opgesteld:
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
22/31
1. Gebouw 3% rente, afschrijving 40 jaar 2. Installaties 3% rente, afschrijving 25 jaar 3. Inventaris en inrichting 3% rente, afschrijving 10 jaar
Kapitaallasten
Raming D&P
Raming
Raming
Raming
2024
TBW/Projects
TBW/Projects
TBW/Projects
Ahead 2025
Ahead 2025
Ahead 2025
Met in variant C een bescheiden toneeltoren
Bouwkosten
Buurthuisplus
Variant A
Variant B
Variant C
2.181 m2
1.765 m2
2.270 m2
2.367 m2
€ 9.959.614
€ 8.951.011
€ 12.402.788
€ 13.857.306
€ 519.095
€ 466.527
€ 627.670
€ 722.243
Kapitaallasten per jaar*
Variant C is door TBW/Projects Ahead berekend, inclusief een bescheiden toneeltoren. Als het toneeltorentje wordt vervangen door een theaterzaal met vlak plafond, dan is de besparing (gebaseerd op berekening TBW/Koen Koch podiumbouwadvies): •
Bouwkundig -/-214 K
•
Toneel technische installatie -/-87.5 K
•
Onvoorzien -/-30K
•
Totaal besparing 330 K.
Deze besparing leidt tot de volgende cijfermatige opstelling:
Kapitaallasten variant C zonder een toneeltoren
Raming D&P 2024
Raming TBW/Projects Ahead 2025 Variant C
Bouwkosten Kapitaallasten per jaar*
2.181 m2
2.367 m2
€ 9.959.614
€ 13.527.306
€ 519.095
€ 707.478
NB: als de toneeltoren vervalt, is het noodzakelijk dat in de nabijheid van het podiumgedeelte een extra opslagruimte van 60-80 m2 wordt gerealiseerd.
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
23/31
HOOFDSTUK 10
heeft de gemeente niet gevraagd om recente exploitatiecijfers van
Exploitatievergelijking Poorterij: drie varianten
De Poorterij als uitgangspunt te nemen, maar is uitsluitend gevraagd
10.1 Enkele opmerkingen vooraf In dit hoofdstuk presenteren we drie exploitatievarianten behorende bij de ruimtelijke verkenningen van TBW. Daaraan voorafgaand maken we de volgende opmerkingen. 1. Bureau D&P meldde in zijn rapportage ‘Cultuurcluster Zaltbommel Businesscase hybride variant’ d.d. 20 juli 2021 dat de cijfers in die rapportage zijn gebaseerd op algemene kengetallen per m2 bvo of stelposten op basis van ervarings- en benchmarkcijfers. Uitgangspunt voor die businesscase was het algemene model van ‘Hybride variant van Buurthuisplus’. Nu deze cijfers zijn vergeleken met de werkelijke
een prijsindex aan de eerdere raming toe te voegen. Ons inziens kan de raming van D&P daarom geen basis vormen voor de inschatting van de exploitatie van de drie TBW-varianten. Wij hebben daarom de begrotingscijfers 2025 van De Poorterij als uitgangspunt genomen. 2. De onderstaande tabel is géén onderbouwde begroting zoals die in een businesscase thuis hoort. De cijfers van Poorterij 2025 zijn indicatief vermeerderd of verminderd met een inschatting van de te voorziene veranderingen in ruimtes, aantal stoelen in theaterzaal, bezoekers, hoeveelheid activiteiten, etc. Met andere woorden: de cijfers in de kolommen met de varianten A, B en C geven ‘orde van grootte’-bedragen, geen exacte cijfers.
10.2 Toelichting exploitatievarianten Met betrekking tot de navolgende varianten lichten wij het volgende toe. 1. Op de gemeentelijke subsidie wordt al enkele jaren geen prijscompensatie toegepast. Het gevolg is dat er over 2025 een te voorzien tekort van ettelijke tienduizenden euro’s bij De Poorterij zal ontstaan. 2. In de varianten A t/m C is een hoger bedrag aan prijscompensatie bij de te voorziene hogere personeelskosten opgenomen. 3. De opbrengst van de horeca zoals geraamd door D&P achten wij erg hoog. In de kolommen A t/m C is de omzet lager geraamd. 4. De €60k subsidie voor de cultuurmakelaar is met ingang van 2025
exploitatiecijfers van De Poorterij (begroting 2025, zie de tabel
voor drie jaar vastgesteld. In de varianten is ook met dit bedrag
hierna) is zichtbaar dat de exploitatie van De Poorterij op onderdelen
rekening gehouden.
(met name horeca en personeelskosten) sinds de overname door de gemeente in 2020 en de coronaperiode 2020-2022, sterk van de D&P-raming is gaan afwijken. Ook bij de herijking van D&P uit 2024
Beoordeling varianten nieuwbouw De Poorterij
Begrotingspost
Poorterij
D&P
Variant A
Variant B
Variant C
begroting '25
hybride 2024
bijgewerkt
bijgewerkt
bijgewerkt
Opbrengst voorstellingen
€ 100.000
€ 124.750
€ 80.000
€ 100.000
€ 120.000
Opbrengst verhuringen
€ 162.500
€ 123.128
€ 110.000
€ 150.000
€ 180.000
Opbrengst horeca
€ 87.500
€ 257.500
€ 50.000
€ 110.000
€ 120.000
Opbrengsten activiteiten
€ 350.000
€ 505.378
€ 240.000
€ 360.000
€ 420.000
Inkoopkosten voorstellingen
€ -98.000
€ -121.631
€ -80.000
€ -95.000
€ -112.500
Inkoopkosten horeca
€ -40.000
€ -77.250
€ -17.500
€ -38.500
€ -42.000
Inkoopkosten overig
€ -1.500
€-
€ -1.000
€ -1.500
€ -2.000
Kosten activiteiten
€ -139.500
€ -198.881
€ -98.500
€ -135.000
€ -156.500
Bruto resultaat activiteiten
€ 210.500
€ 306.497
€ 141.500
€ 225.000
€ 263.500
€ -350.000
€ -360.545
€ -300.000
€ -350.000
€ -380.000
€ -50.000
€ -100.000
€ -100.000
€ -80.000
€ -90.000
€ -100.000
€ -10.000
€ -12.000
€ -15.000
€ -5.000
€ -6.000
€ -7.000
€-
€-
€-
OPBRENGSTEN
KOSTEN Personeelskosten Indexering personeelskosten Huisvestingslasten
€ -65.000
Afschrijvingen
€ -12.000
Onderhoud huurdersdeel
€ -7.000
Administratie en bestuur*
€-
€ -16.675
Verkoopkosten
€ -10.000
€ -15.161
€ -7.500
€ -15.000
€ -17.500
Kantoorkosten en automatisering
€ -25.000
€ -20.215
€ -25.000
€ -25.000
€ -25.000
Algemene kosten
€ -10.000
€ -10.108
€ -8.000
€ -10.000
€ -12.500
Rentebaten en -lasten
€ -2.500
€ -1.500
€ -2.000
€ -2.500
Niet verrekenbare btw*
€ -95.792
€-
€ -7.261
€-
€-
€-
Totale kosten
€ -481.500
€ -525.757
€ -487.000
€ -610.000
€ -659.500
Gemeentelijke subsidie
€ 162.000
€ 219.260
€ 275.500
€ 312.500
€ 321.000
Subsidie cultuurmakelaar
€ 60.000
€-
€ 60.000
€ 60.000
€ 60.000
Overige inkomsten
€ 12.500
€-
€ 10.000
€ 12.500
€ 15.000
Indexatie 2025 Jaarresultaat
€ 36.500
€-
€-
€-
€-
€ 271.000
€ 219.260
€ 345.500
€ 385.000
€ 396.000
€0
€0
€0
€0
€0
* D&P vermeldt deze posten separaat; in de begroting van De Poorterij en in de varianten zijn deze posten opgenomen in andere posten.
24/31
Beoordeling varianten nieuwbouw De Poorterij
25/31
10.3 Bevindingen exploitatievarianten
maatschappelijke relevantie. In dit kader worden vaak drie moderne
Op basis van de exploitatievarianten zoals hiervoor weergegeven stellen wij het volgende vast.
1. Gebruikservaring of sociale waarde, dat wil zeggen de waarde die
•
In variant A is zichtbaar dat het verminderen van het aantal zalen t.o.v. de huidige Poorterij en het verminderen van het aantal stoelen in de theaterzaal, zal leiden tot omzetdalingen bij alle
•
architectuur heeft voor de gebruikers en de samenleving. Dan gaat het om comfort, toegankelijkheid, inclusiviteit en sociale interactie. Denk aan gebouwen die bijdragen aan gemeenschapsvorming of welzijn.
opbrengstposten. Dit wordt slechts ten dele gecompenseerd door de
2. Belevingswaarde of esthetische waarde, wat betrekking heeft op hoe
lagere personeelslasten. Dit resulteert ten opzichte van de huidige
mensen een gebouw of omgeving ervaren – visueel, emotioneel en
Poorterij in een hogere exploitatiesubsidie, bij lagere
cultureel. Dan draait het om zaken als schoonheid, identiteit en
publieksaantallen, lagere aantallen cursisten en lagere aantallen
inspiratie. Architectuur die betekenis geeft aan een plek en mensen trots
activiteiten.
of verbonden laat voelen.
Variant B vraagt een iets hogere subsidie dan variant A, maar levert meer activiteiten vanwege de toegevoegde kleine zaal, een hoger aantal stoelen in de grote zaal en een efficiënter gebruik van de zalen. De verdienmogelijkheden in de exploitatie zijn beperkt, vanwege de beperkte afmetingen van de kleine zaal, waardoor niet alle activiteiten mogelijk zullen zijn. Hierdoor komt de grote zaal niet volledig beschikbaar voor grotere activiteiten.
•
kernwaarden onderscheiden:
3. Toekomstwaarde of duurzame waarde, wat gaat over de mate waarin nieuwe gebouwen bijdragen aan een duurzame toekomst, in ecologisch, economisch en aanpasbaar opzicht. Dit gaat onder meer over de toekomstbestendigheid van gebouwen: hoe aanpasbaar zijn ze aan toekomstig gebruik en in welke mate spelen ze in op toekomstige maatschappelijke en technische ontwikkelingen.
Variant C levert het beeld op dat door het vergroten van de kleine
Deze drie waarden worden vaak gehanteerd in visies op kwaliteit in de
zaal en het vergroten van het aantal stoelen in de grote zaal, het
gebouwde omgeving, bijvoorbeeld door overheden, architecten-
gebouw veel meer mogelijkheden krijgt voor het vergroten van de
organisaties of beoordelingscommissies.
eigen inkomsten en het realiseren van meer en grote activiteiten, het trekken van meer publiek, et cetera.
10.4 Drie waarden zijn belangrijk Vroeger werden nieuwe gebouwen beoordeeld op de Vitruviaanse drieeenheid: Firmitas (stevigheid), Utilitas (functionaliteit) en Venustas (schoonheid). Heden ten dage spelen in het denken over nieuwe gebouwen ook andere zaken een rol, zoals duurzaamheid en
Naar ons inzicht geeft variant C de meeste mogelijkheden voor groei in aantallen activiteiten, hoeveelheid publiek en cursisten en bezoekers. De variant heeft het meeste toekomstwaarde in het licht van de groei die de gemeente zal doormaken. In dit opzicht geeft variant C van de drie varianten het meeste ‘value for money’.
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
10.5 Noodzaak van een bedrijfsplan Bureau D&P meldt in zijn businesscase uit 2021 dat de cijfers in het rapport zijn gebaseerd op algemene kengetallen per m2 bvo of stelposten op basis van ervarings- en benchmarkcijfers. De cijfers in die businesscase zijn gebaseerd op het algemene model van ‘Hybride variant van Buurthuisplus’. Nu deze cijfers zijn gecorreleerd aan de werkelijke exploitatiecijfers van De Poorterij (begroting 2025) en de verschillende de exploitatiecijfers van de drie varianten inzichtelijk zijn gemaakt, is duidelijk dat de exploitatie van De Poorterij op onderdelen (horeca, personeelskosten) sterk afwijkt van de eerdere D&P-cijfers. De D&P-cijfers kunnen daarom niet dienen als uitgangspunt voor een actuele berekening van de exploitatiekosten van de verschillende varianten. Ons advies luidt om op termijn door de culturele organisatie een volledig nieuw bedrijfsplan te laten ontwikkelen met de alsdan gekozen variant als uitgangspunt. Een nieuw bedrijfsplan zou o.a. de volgende elementen moeten bevatten: •
Visie op de positie van het cultuurcluster in de stad;
•
Visie op samenwerkingen tussen de (culturele en sociale) organisaties in de stad;
•
Minimaal gewenste hoeveelheid bezoekers;
•
Gewenste aantallen professionele theatervoorstellingen;
•
Aantal amateurverhuringen;
•
Minimum aantal filmvertoningen;
•
Gewenste aantallen cursussen cultuureducatie;
•
Hoogte zaalverhuurtarieven voor de amateursector en de maatschappelijke sector;
•
Commerciële zaalverhuurtarieven;
•
Horecaconcept en horecatarieven (met het oog op de concurrentiebedingen in de wet Markt en Overheid, kunnen deze tarieven niet onder de tarieven van de lokale horeca liggen).
26/31
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
BIJLAGEN
27/31
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
Bijlage 1. Culturele veld Zaltbommel Door de cultuurmakelaar van Zaltbommel zijn alle culturele verenigingen en organisaties in Zaltbommel geïnventariseerd. Het aantal initiatieven in Zalbommel is aanzienlijk: een gegeven om rekening mee te houden bij het nadenken over het nieuwe multifunctionele culturele centrum.
Culturele verenigingen en organisaties Zaltbommel
Aantal
Muziek
25
Beeldend
14
Media
5
Dans
5
Theater
8
Erfgoed
10
Cultuur & Welzijn
10
Culturele extra's
9
Dorpshuizen
8
28/31
Beoordeling varianten voor nieuwbouw De Poorterij
Bijlage 2. Btw-memo Dr. mr. Dick Molenaar, All Arts belastingadviseurs en universitair docent Belastingrecht Erasmus universiteit Rotterdam 15-08-2023 De Hoge raad heeft in 2012 besloten dat de verhuur van ruimtes in het cultureel centrum in Brielle niet vergelijkbaar is met het ‘sec’ verhuren van kale ruimtes. Het is een ‘dienst’ waarbij schoonmaak, gebouwbeheer, technische faciliteiten, begeleiding, onderhoud, etc. beschikbaar worden gesteld, Dit heet ‘Verhuur-plus’. Dit is een belaste prestatie (BTW-plichtig), in tegenstelling tot de kale verhuur van bijvoorbeeld casco winkelruimte, die vrijgesteld is van BTW.
en huurder komen overeen dat de exploitatie van het SCC met BTWbelast zal plaatsvinden”. 3. Gevolg is, dat de gemeente alle BTW van de voorbereidingskosten terug kan vorderen, ook met terugwerkende kracht. Er is geen risico dat deze BTW terugbetaald moet worden als onverhoopt de bouw van het culturele centrum niet door zal gaan. Ook daar is jurisprudentie over: als een project niet doorgaat, kan de Belastingdienst niet meer de reeds in aftrek gebrachte BTW alsnog terugvorderen. 4. Ook de gemeente kan tijdens de exploitatie de BTW op de kosten van haar deel van de exploitatie terugvorderen (bijvoorbeeld: op onderhoudscontracten). 5. Vanwege de BTW-exploitatie zal de hoofdhuurder aan alle
Dit betekent dat de exploitatie van een cultureel centrum BTW-plichtig
onderhuurders BTW in rekening moeten brengen. Dit zal voor
is, zelfs al zijn enkele onderhuurders (zoals amateurverenigingen) niet-
bijvoorbeeld ondernemers in de cultuureducatie (balletschool,
BTW-plichtig. Immers: de hoofdhuurder is BTW-plichtig.
muzieklessen, bibliotheek) niet bezwaarlijk zijn; zij zijn immers
Dit betekent dat de minimumgrens van 90% belaste verhuur niet meer onderzocht hoeft te worden.
29/31
BTW-plichtig. De huur die aan amateurverenigingen in rekening wordt gebracht, zal inclusief 21% btw zijn. De verhuurder moet deze BTW afdragen. Per saldo zal de zaalverhuuropbrengst bij de
Het volstaat als de exploitant verklaart de exploitatie onder het BTW-
amateurvereniging dus 21% lager uitvallen voor de verhuurder. Hier
regime te brengen, en aan alle onderhuurders BTW in rekening zal
staat tegenover dat de hoofdhuurder op alle onkosten voor die
brengen (inclusief de amateurverenigingen).
verhuringen (schoonmaak,. Energie, onderhoud,
In deze situatie wordt de gemeente gezien als een onderneming die belast verhuurt en de huurder als een ondernemer die belast een gebouw exploiteert. Gevolgen 1. Over de huur die de gemeente aan het SCC zal gaan rekenen, moet BTW worden afgedragen. De exploitant kan deze btw terugvorderen. 2. Het is aan te bevelen dat in de Intentieovereenkomst en later in de huurovereenkomst de zinsnede opgenomen zal worden: “Verhuurder
administratiekosten, ICT-kosten, etc.), de betaalde BTW kan terugvorderen.
Beoordeling varianten nieuwbouw De Poorterij
30/31
Bijlage 3. Algemeenbelangbesluit gemeente Amsterdam
huurcontracten. Voor nieuwe huurcontracten is op basis van dit besluit
Uittreksel uit raadsbesluit gemeente Amsterdam
indien geen marktverstoring plaatsvindt of als er rechtvaardiging bestaat
Geldend van 04-12-2024 t/m heden Intitulé Algemeenbelangbesluit voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed van de gemeente Amsterdam De raad van de gemeente Amsterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 oktober 2024, gelet op artikel 25h, zesde lid, van de Mededingingswet, besluit vast te stellen: Algemeenbelangbesluit voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed van de gemeente Amsterdam De Wet markt en overheid (Wet M&O) verplicht de gemeente om bij verhuur van vastgoed minimaal de integrale kosten door te berekenen in de huurprijs. Verhuur onder de kostprijs is uitsluitend mogelijk in het algemeen belang. Daarvoor is een algemeenbelangbesluit van de gemeenteraad nodig. Dit is ook het uitgangspunt van de nieuwe huurprijssystematiek1, waarin bij uitzondering onder de kostprijs kan
bij uitzondering mogelijk om onder de kostprijs te verhuren. Een verhuring onder de kostprijs kan alleen bij uitzondering plaatsvinden voor marktverstoring vanwege het algemeen belang. Daarnaast is dekking in de begroting van de gemeente nodig voor het onder de kostprijs verhuren, omdat de kosten die niet vergoed worden via de huur voor rekening van de gemeente zijn. [….] 4. Verhuringen voor individuele gevallen. Dit onderdeel gaat over individuele huurcontracten. Uit de marktverkenning blijkt voor deze gevallen dat er geen sprake is van een (commerciële) markt voor de verhuring of dat het een uniek en iconisch gebouw in de stad betreft. De volgende individuele gebouwen worden onder de kostprijs verhuurd: a. Theater Carré (Amstel 115-131). b. Nationale Opera & Ballet (Waterlooplein 22). c. Hollandsche Schouwburg (Plantage Middenlaan 24). d. Multatuli Museum (Korsjespoortsteeg 20). e. Jaap Eden IJscomplex (Radioweg 64). f. Tramloods op het Havenstraatterrein (reeds vastgesteld op 23 december 2021, gemeenteblad nummer 478851).
worden verhuurd. Voor het algemeenbelangbesluit voor het verhuren van gemeentelijk vastgoed van de gemeente Amsterdam is een zorgvuldige afweging gemaakt van belangen. Waar nodig en mogelijk maakt het algemeenbelangbesluit verhuren onder de kostprijs mogelijk, waarbij we zoveel mogelijk willen voorkomen dat marktverstoring plaatsvindt. Het algemeenbelangbesluit is dynamisch om maatwerk te leveren waar nodig en om aan te sluiten op de desbetreffende markt. Het algemeenbelangbesluit heeft geen consequenties voor bestaande
[…] Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 13 november 2024. De plaatsvervangend voorzitter, etc.
Beoordeling varianten nieuwbouw De Poorterij
WIJ ZIJN BERENSCHOT, GRONDLEGGER VAN VOORUITGANG Nederland is continu in ontwikkeling. Maatschappelijk, economisch en organisatorisch verandert er veel. Al ruim 85 jaar volgen wij als adviesbureau deze ontwikkelingen op de voet en werken we aan een vooruitstrevende samenleving. De behoefte om iets fundamenteels te betekenen voor mens en maatschappij zit in onze genen. Met onze adviezen en oplossingen hebben we dan ook actief meegebouwd aan het Nederland van vandaag. Altijd op zoek naar duurzame vooruitgang.
31/31
Alles wat we doen, is onderzocht, onderbouwd en vanuit meerdere invalshoeken bekeken. Zo komen we tot gefundeerde adviezen en slimme oplossingen. Die zijn op het eerste gezicht misschien niet altijd de meest voor de hand liggende. Juist deze eigenzinnigheid maakt ons uniek. Daarbij zijn we niet van symptoombestrijding. En gaan pas naar huis als het is opgelost.