Motivering en regels ontwerp TAM-OP Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Ontwerp (24 april 2025)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Inhoudsopgave

Motivering

6

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend(e) ruimtelijk(e) plan(nen) 1.4 Leeswijzer

7 7 7 9 10

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 12

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting 3.1 Inleiding 3.2 Opbouw van de regels 3.3 Werkingsbereik/toepassingsbereik TAM-Omgevingsplan 3.4 Functies

16 16 16 17 17

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Wettelijk stelsel 4.2 Rijksbeleid 4.3 Provinciaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid 4.5 Conclusie

18 18 18 19 20 25

Hoofdstuk 5 Gevolgen fysieke leefomgeving 5.1 Verkeer en parkeren 5.2 Bodem 5.3 Bedrijven en milieuzonering 5.4 Geluid 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Geur 5.7 Omgevingsveiligheid 5.8 Water 5.9 Natuur 5.10 Cultureel Erfgoed 5.11 Kabels en leidingen 5.12 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.13 Gezondheid 5.14 M.e.r.-beoordeling

26 26 27 29 30 35 36 37 40 42 44 45 45 46 48

Hoofdstuk 6 Participatie 6.1 Omgevingsdialoog 6.2 Bestuurlijk vooroverleg 6.3 Verplichte participatie

49 49 49 49

Hoofdstuk 7 Financiële haalbaarheid 7.1 Kostenverhaal & nadeelcompensatie

50 50

Hoofdstuk 8

51

2

Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL)

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Bijlagen bij motivering

53

Bijlage 1

Verkeerskundig- en milieuzoneringsonderzoek

54

Bijlage 2

Verkennend en nader bodemonderzoek

55

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek industrie- weg- en railverkeerslawaai

56

Bijlage 4

Aanvullend akoestisch onderzoek geluidswering gevel

57

Bijlage 5

Controlemeting geluidswering gevel

58

Bijlage 6

Memo berekening gezamenlijk geluid

59

Bijlage 7

Oplegnotitie geluid

60

Bijlage 8

Digitaal wateradvies

61

Bijlage 9

Quickscan Natuur

62

Bijlage 10

Stikstofdepositieonderzoek

63

Bijlage 11

Archeologisch bureauonderzoek

64

Bijlage 12

Verslag informatiebijeenkomst

65

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

3

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Regels

67

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Inleidende regels Toepassingsbereik Begripsbepalingen Meet- en rekenbepalingen Aanvraagvereisten Algemeen gebruiksverbod

68 68 69 73 74 75

Hoofdstuk 2 Artikel 6

Specifieke regels over functies Wonen

76 76

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels over functies en activiteiten Anti-dubbeltelregel Bouwactiviteiten - algemeen Parkeren

79 79 79 79

Hoofdstuk 4 Artikel 10

Overgangsregels Overgangsrecht

80 80

Bijlagen bij regels

81

Bijlage 1

82

4

Inrichtingsplan

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

5

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Motivering

6

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Sinds april 2022 is de gemeente samen met de veiligheidsregio op zoek geweest naar een geschikte opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen. Het pand aan de Veilingweg 2 te Zaltbommel is destijds als geschikte locatie aangemerkt. Op 26 juli 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten medewerking te verlenen aan de tijdelijke opvang van maximaal 104 vluchtelingen via een tijdelijke omgevingsvergunning voor de duur van 2 jaar tot 1 maart 2025. Deze termijn loopt inmiddels bijna op zijn einde. Daarom heeft het college op 19 november 2024 besloten de opvang van Oekraïense vluchtelingen aan de Veilingweg 2 in Zaltbommel voor een periode van 2 jaar te verlengen en uit te breiden van 104 naar maximaal 178 personen. Eind 2024 is hiervoor de omgevingsvergunningaanvraag ingediend. Na afloop van deze periode wil de huidige eigenaar (hierna: initiatiefnemer) graag 150 internationale werknemers in het pand huisvesten. Op 26 juli 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten tot het opstarten van een procedure voor een bestemmingsplanherziening. Dit om het voor de lange termijn huisvesten van maximaal 150 internationale werknemers mogelijk te maken. Het huisvesten van internationale werknemers past namelijk niet in de regels van de bestemming van het geldende bestemmingsplan 'De Wildeman'.

Vanwege de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is een herziening van het bestemmingsplan echter niet langer mogelijk. De medewerking om de functie van het pand te wijzigen zodat huisvesting van maximaal 150 internationale werknemers mogelijk wordt gemaakt moet onder de nieuwe Omgevingswet verlopen via een procedure ‘wijziging omgevingsplan’. Omdat het nieuwe gemeentelijke Omgevingsplan pas in 2032 helemaal klaar zal zijn heeft het kabinet de mogelijkheid geboden om gebruik te maken van een Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM-IMRO). Dit biedt gemeenten de mogelijkheid om initiatieven op korte termijn door te laten gaan vooruitlopend op de vaststelling van het definitieve Omgevingsplan. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 19 november 2024 besloten om medewerking te verlenen aan het opstellen van een dergelijk TAM-omgevingsplan. Deze TAM-IMRO methode sluit grotendeels aan bij de oude systematiek voor het (gedeeltelijk) herzien van een bestemmingsplan onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en mag, vooralsnog, toegepast worden tot en met 31 december 2025 (= uiterste datum waarop een ontwerp-TAMomgevingsplan ter visie mag worden gelegd) voor initiatieven die niet passen de regels van het 'Omgevingsplan gemeente Zaltbommel' (van rechtswege).

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Veilingweg 2 in Zaltbommel. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Zaltbommel, sectie K, nr. 489 (deels) en heeft een oppervlakte van circa 6.000 m² en wordt globaal gezien begrensd door:  Noordzijde: de van Heemstraweg-Oost;  Oostzijde: de Veilingweg;  Zuidzijde: de inrit naar de achterliggende bedrijfsgebouwen aan de Veilingweg 2;  Westzijde: een bedrijfshal aan de Veilingweg 2. Navolgende afbeeldingen tonen globaal de ligging en begrenzing van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de illustratie.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

7

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Globale ligging plangebied (rode druppel)

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

8

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

1.3

Geldend(e) ruimtelijk(e) plan(nen)

Voor de gronden in het plangebied geldt het tijdelijk deel van het 'Omgevingsplan gemeente Zaltbommel', in werking getreden op 1 januari 2024. Dit tijdelijke omgevingsplan omvat het voormalige bestemmingsplan 'Zaltbommel, De Wildeman', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 22 januari 2015. Daarnaast omvat dit tijdelijke omgevingsplan meerdere parapluherzieningen waarvan ook het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 14 juni 2018, en het bestemmingsplan 'Parapluherziening verkamering woningen', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 5 november 2020, relevant zijn. Ter plaatse van het plangebied geldt de functie 'Bedrijventerrein - 2' en voor een smalle strook de functie 'Groen'. Daarnaast geldt de dubbelfunctie 'Waarde - Archeologie'. Ter plaatse van de bedrijfsbestemming zijn bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 3.1, onzelfstandige kantoren, ondersteunende horeca, detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit, nutsvoorzieningen en (daar waar aangeduid) bedrijfswoningen; één en ander met bijbehorende voorzieningen zoals tuinen, erven, groenvoorzieningen, wegen, parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Uitsnede tijdelijk omgevingsplan met globale begrenzing plangebied (rode omkadering) Omdat de beoogde ontwikkeling van huisvesting voor internationale werknemers niet past binnen de geldende functies, zal van het tijdelijke omgevingsplan moeten worden afgeweken om deze huisvesting mogelijk te maken. Vandaar dat in de onderhavige motivering wordt onderbouwd dat, ondanks dat de beoogde huisvesting niet passend is binnen de regeling van het tijdelijke omgevingsplan, sprake is van een ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbare situatie waarbij er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

9

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

1.4

Leeswijzer

Inleiding en gebiedsvisie In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding en het kader voor de planafwijking beschreven en is het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en zijn de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied, waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Juridische toelichting In hoofdstuk 3 wordt de juridische regeling toegelicht. Verantwoording In de hoofdstukken 4 en 5 worden onder meer het (beleids)kader en de gevolgen voor de fysieke leefomgeving uiteengezet. Uitvoerbaarheid Hoofdstuk 6 en 7, gaan in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij wordt onder meer ingegaan op de resultaten van het vooroverleg en het participatietraject. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op het feit of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

10

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsvisie

Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen op bedrijventerrein Veilingweg, het oudste bedrijventerrein van Zaltbommel. Bedrijventerrein Veilingweg ligt ten oosten van de rijksweg A2 in Zaltbommel en direct aan de spoorlijn Utrecht - 's-Hertogenbosch, op loopafstand van station Zaltbommel. In 2015 is het terrein in overleg met de ondernemers volledig aangepakt en gerevitaliseerd. Het bedrijventerrein is inwaarts gezoneerd, waarbij bedrijven t/m milieucategorie 3.1 zijn toegestaan. De bebouwing op het bedrijventerrein stamt grofweg af van een periode van 1975 tot heden. Op het bedrijventerrein ten noorden van het plangebied, bedrijventerrein De Ooijk, komt een mix van bedrijven voor t/m milieucategorie 3.2. Op het deel van bedrijventerrein Veilingweg, gelegen ten zuidoosten van het plangebied (aan de overzijde van de Veilingweg) zijn ook bedrijven t/m milieucategorie 3.2 toegestaan. Het bestaande kantoorgebouw in het plangebied, op de hoek van de Van Heemstraweg-Oost en de Veilingweg is op dit moment in zijn geheel in gebruik voor de opvang van maximaal 178 vluchtelingen. Het gaat hierbij om het grijs gearceerde deel van het gebouw op navolgende situatietekening:

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

11

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Op navolgende afbeelding een impressie van de huidige situatie gezien vanaf de rotonde op de Van Heemstraweg-Oost in zuidwestelijke richting respectievelijk vanaf de Veilingweg in noordoostelijke richting:

2.2

Toekomstige situatie

Ruimtelijke planopzet In de toekomstige situatie wordt het hele kantoorgebouw gebruikt voor de opvang van maximaal 150 internationale werknemers. Op navolgende situatietekening is dit met een grijze arcering weergegeven:

12

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Op navolgende afbeelding een impressie van de beoogde indeling van het gebouw op respectievelijk de begane grond en de verdieping (Bron: R&C Bouwconsultancy, nr. B-220584.03, d.d. 27 december 2024):

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

13

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Voor het gebouw wordt voorzien in een exploitatievergunning, een nachtregister en een beheerder. De huisvesting voldoet tevens aan de normen van de SNF (= Stichting Normering Flexwonen). Er wordt bijvoorbeeld voldaan aan de (nieuwste, per 1 januari 2025 geldende) regel dat een slaapruimte door maximaal 2 personen gebruikt mag worden. Inrichtingsplan Om de bewoners ook een aantrekkelijke woonomgeving te kunnen bieden is er een ontwerp gemaakt voor de buitenruimte:

14

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Onderdeel van dit inrichtingsplan zijn naast 59 parkeerplaatsen (uitbreidbaar op het sportveld tot 69 parkeerplaatsen), onder meer hagen, een voetbalpleintje, een pergola met picknickbanken en klimplanten, verschillende klein blijvende boomsoorten en diverse zitjes. Het hele perceel wordt aan de achterzijde voorzien van een groene erfafscheiding in de vorm van een hekwerk met klimplanten. De bestaande bomen aan de straatzijde blijven gehandhaafd. Sociale veiligheid Naast een aantrekkelijke en aanpasbare fysieke leefomgeving moet een leefomgeving vooral ook (sociaal) veilig in het gebruik zijn. Het gaat er om dat mensen zich veilig voelen en dat zoveel mogelijk daadwerkelijk zijn. Factoren die kunnen bijdragen aan (het gevoel van) meer veiligheid zijn onder andere:  informeel toezicht op de openbare ruimte;  persoonlijke controle over de ('eigen') omgeving;  het imago van het (totale) gebied. De gemeente heeft een aantal maatregelen genomen om de (sociale) veiligheid te bewaken. Om de sociale veiligheid te waarborgen worden de volgende maatregelen genomen:  De receptiefunctie van de beheerder/ beveiliger is 24/7 bereikbaar voor calamiteiten en daarnaast zal er een locatiemanager zijn voor minder dringende zaken;  Omwonenden moeten er op kunnen rekenen dat risico’s in het kader van brandveiligheid worden beheerst.

In voorbereiding op de aanvraag omgevingsvergunning en de toets aan het Besluit bouwwerken leefomgeving heeft afstemming met de brandweer plaatsgevonden, zowel over brandveiligheid van de panden als over ontsluiting van de locatie in het geval van calamiteiten. Er wordt door de bewoners geoefend met ontruimingen en gezorgd voor voorlichting en instructies;  In voorbereiding op de tijdelijke huisvesting in het plangebied heeft in het verleden (in het kader van het verlenen van de initiële vergunning), met gemeente een kennismakingsoverleg plaatsgevonden met de politie over preventie en handhaving. Dit overleg is, zoals gebruikelijk is, na de initiële vergunningverlening regulier voortgezet. Met bovenstaande maatregelen wordt de (sociale) veiligheid voldoende gewaarborgd.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

15

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Hoofdstuk 3 3.1

Juridische toelichting

Inleiding

Het TAM-omgevingsplan reguleert het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het plan biedt het gemeentebestuur een basis voor handhaving, indien op een bepaalde locatie activiteiten plaatsvinden die strijdig zijn met het omgevingsplan en zodoende uit ruimtelijk oogpunt onwenselijk worden geacht. Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het Omgevingsplan gemeente Zaltbommel. Woningbouw op deze locatie past niet in het van het tijdelijk omgevingsplan onderdeel uitmakende bestemmingsplan 'Zaltbommel, De Wildeman', waardoor het omgevingsplan gewijzigd moet worden. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het Omgevingsplan gemeente Zaltbommel wordt het als hoofdstuk 22a toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als onderdeel van het Omgevingsplan gemeente Zaltbommel gelezen te worden. In dit hoofdstuk volgt een toelichting op de juridische regeling. Het juridisch bindende gedeelte van dit omgevingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De verbeelding en de regels dienen in samenhang met elkaar te worden begrepen.

3.2

Opbouw van de regels

In deze paragraaf wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk zijn vormgegeven. De regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken. Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen Dit TAM-omgevingsplan maakt onderdeel uit van het Omgevingsplan gemeente Zaltbommel. Dat betekent dat alle regels uit het omgevingsplan ook van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling in het plangebied. Daarom worden in de regels alleen bepalingen opgenomen die specifiek relevant zijn voor onderhavige ontwikkeling in het plangebied. Hoofdstuk 2: Specifieke regels over functies Conform de eisen vanuit de Omgevingswet worden in dit hoofdstuk de toegestane functies en activiteiten beschreven voor de specifieke locatie. Alhoewel de regels niet hoeven te voldoen aan de SVBP, en er dus over 'functies en activiteiten' wordt gesproken in plaats van 'bestemmingen', staan deze op de verbeelding behorend bij onderhavig plan nog wel aangeduid als zijnde 'bestemming'. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet juist gepubliceerd kan worden op www.ruimtelijkeplannen.nl. Voor onderhavig TAM-omgevingsplan voor het plangebied is beoogd zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit het bestemmingsplan 'Zaltbommel, De Wildeman'.

Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet. Hoofdstuk 3: Algemene regels over functies en activiteiten Voor dit hoofdstuk zijn er algemene bepalingen opgenomen die alleen betrekking hebben op de artikelen uit dit TAM-omgevingsplan. Hier zitten bijvoorbeeld algemene bouw- en functieregels in die gelden voor het gehele grondgebied van de ontwikkellocatie. Hoofdstuk 4: Overgangsregels In dit hoofdstuk is onder meer aangegeven dat de bestaande bouwwerken dan wel vergunde rechten tot het oprichten van een bouwwerk worden gerespecteerd, ook al wijken deze af van het onderhavige TAM-omgevingsplan. Deze bouwwerken mogen gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is dus niet toegestaan om een bouwwerk af te breken en geheel te vernieuwen. Evenmin is het toegestaan om het bouwwerk geleidelijk aan helemaal te vernieuwen. In geval het bouwwerk door een calamiteit verloren is gegaan, mag wel tot gehele nieuwbouw worden overgegaan, mits de omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een termijn van twee jaren na de calamiteit is aangevraagd. Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels en bepalen dat bestaande afwijkingen mogen worden vergroot voor een uitbreiding van de bebouwing met maximaal 10%. Illegale bouwwerken zijn expliciet uitgesloten van het overgangsrecht.

16

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Voor gebruik van gronden en opstallen is eveneens bepaald dat het gebruik dat strijdig is met het onderhavige plan, mag worden gecontinueerd. Verandering van het gebruik is niet toegestaan, tenzij de afwijking naar haar aard en omvang wordt verkleind. Indien gebruik voor een periode van langer dan 1 jaar wordt onderbroken, mag dit gebruik niet meer worden hervat. Een uitzondering wordt gemaakt voor het gebruik dat reeds strijdig was met het voor het onderhavige omgevingsplan ter plekke van kracht zijnde plan. Het overgangsrecht is op deze situaties niet van toepassing. Verbeelding De verbeelding die is opgesteld voor het voorbeeld TAM-omgevingsplan dient te worden opgesteld conform de technische eisen van IMRO2012. Dat betekent dat er op de verbeelding wel 'bestemmingen' zijn te zien, en dat specifieke functies als zijnde 'functieaanduidingen' worden benoemd. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet door de validator van ruimtelijke plannen komt. Voor meer info, zie: https://docs.geostandaarden.nl/ro/HRTAMomplan/.

3.3

Werkingsbereik/toepassingsbereik TAM-Omgevingsplan

Dit TAM-omgevingsplan (hierna: plan) wijzigt het omgevingsplan in die zin dat aan hoofdstuk 22 van het omgevingsplan een hoofdstuk 22a wordt ingevoegd, bestaande uit de regels van dit plan. De hoofdstukken in de regels moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22a van het Omgevingsplan gemeente Zaltbommel. Dit plan komt in het tijdelijke deel van het omgevingsplan. In de regels staat de verhouding tot de rest van het tijdelijke omgevingsplan (zie artikel 1.2 en 1.3).

3.4

Functies

Op de verbeelding is de grens van het plangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende functies met verschillende kleuren weergegeven. Daarnaast zijn diverse aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. Artikel 6 Wonen De huisvesting voor 150 internationale werknemers wordt gerealiseerd in het voormalige kantoorgebouw, dat eerder al is omgebouwd naar huisvesting voor maximaal 178 vluchtelingen. Hoofdgebouwen mogen binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gerealiseerd. Ook bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen binnen het bouwvlak worden opgericht. Deze bouwwerken mogen echter ook buiten het bouwvlak worden gebouwd binnen de aanduiding 'bijgebouwen'. De maximum bouwhoogte van het hoofdgebouw is geregeld door middel van een maatvoeringsaanduiding op de verbeelding. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en afmetingen van bouwwerken. Bij recht is alleen de huisvesting van maximaal 150 personen toegestaan in de vorm van kamerverhuur. Burgemeester en wethouders kunnen hier onder voorwaarden vanaf wijken en ook reguliere appartementen (niet zijnde kamerverhuur) toestaan. Aan huis verbonden beroepen en bedrijven zijn niet toegestaan.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

17

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Wettelijk stelsel

Het stelsel omgevingsrecht bestaat uit de Omgevingswet, 4 algemene maatregelen van bestuur (AMvB's) en een Omgevingsregeling. De Omgevingsregeling is de ministeriële regeling bij de Omgevingswet. Het gaat vooral om technische en administratieve regels. In de vier AMvB's staan de regels voor het praktisch uitvoeren van de wet: 1. Het Omgevingsbesluit (Ob) regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage. 2. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. 3. Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit, voor welke activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Het bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. 4.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Instructieregels Voor een aantal onderwerpen gelden instructieregels vanuit het Rijk of de provincie. Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe het een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Er zijn drie varianten van een instructieregel: 'in acht nemen', 'rekening houden met' en 'betrekken bij'.  'In acht nemen' betekent in het kader van de instructieregel dat een overheid aan die instructieregel móet voldoen.  'Rekening houden met' betekent in het kader van de instructieregel dat er sprake is van een zwaarwegende positie van een belang bij de belangenafweging, zonder dwingend te sturen op de uitkomst daarvan. Afwijken is alleen toegestaan als het bestuursorgaan daar goede redenen voor heeft. Het afwijken moet wel goed worden gemotiveerd.

 'Betrekken bij' betekent in het kader van de instructieregel dat een overheid aandacht schenkt aan feiten of verwachtingen van feiten. De bestuurlijke afwegingsruimte is groot.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. De kern van deze nieuwe aanpak is het integraal werken aan verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken.

18

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Het streven naar integraliteit, dat onderdeel is van de NOVI, valt samen in vier verschillende prioriteiten, te weten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzen. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;  Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;  Afwentelen wordt voorkomen. De NOVI werkt door in het provinciaal en gemeentelijk beleid. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de prioriteiten uit de NOVI. De NOVI vormt geen belemmering voor dit ruimtelijke plan.

4.3

Provinciaal beleid

4.3.1

Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

In de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van 7 ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de Omgevingsvisie hier richting aan. In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant: "Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. Wij geven de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Wij gaan voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen." Planspecifiek De beoogde ruimtelijke ontwikkeling bestaat uit het (in zijn geheel) benutten van een bestaand kantoorgebouw aan de rand van een bestaand bedrijventerrein voor de opvang van internationale werknemers en sluit daarmee aan bij de voorkeur van de provincie voor concentratie van bebouwing. De Omgevingsvisie doet verder geen specifieke uitspraken die van belang zijn voor de beoogde ontwikkeling.

De Omgevingsvisie vormt geen belemmering voor het ombouwen van het bestaande kantoorgebouw tot woonruimte. 4.3.2

Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is één van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te realiseren. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Planspecifiek In paragraaf 5.7.1, artikel 5.64 staat dat een omgevingsplan (of BOPA) nieuwe woningen alleen toe mag laten als die ontwikkeling past binnen de regionale woondeal 2022 - 2030. Omdat de opvang van internationale werknemers niet tot de officiële taakstelling behoort uit de woondeal, hoeft niet getoetst te worden aan de regionale woondeal.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

19

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Voor het overige zijn er geen specifieke artikelen die relevant zijn voor het plangebied. De voorliggende ontwikkeling past binnen de kaders van de Omgevingsverordening.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Bommelerwaard

Op 20 oktober 2022 heeft de gemeenteraad van Zaltbommel de Omgevingsvisie Bommelerwaard vastgesteld. De omgevingsvisie Bommelerwaard richt zich op 13 kernopgaven die vallen onder de volgende thema’s:  Klimaat, duurzaamheid en landschap: 1. Onze leefomgeving is zoveel mogelijk klimaatbestendig, circulair, groen, biodivers en natuurinclusief. 2. We willen onze landschappelijke en stedenbouwkundige kernkwaliteiten behouden en versterken. 3. We streven een CO2-neutrale gemeente te zijn en richten onze leefomgeving daar op in.  Landbouw, economie, toerisme en cultuurhistorie: 1. In het buitengebied is agrarisch ondernemen, wonen, natuur, erfgoed, recreatie en toerisme in balans. 2. We benutten de strategische ligging langs de A2 en het spoor, waarbij wij aansluiten bij de behoefte van lokale bedrijvigheid. 3. We stimuleren voornamelijk duurzame vormen van mobiliteit, waaronder OV, voet,- en fietsverkeer en elektrisch vervoer. 4. Onze toeristische hotspots en recreatieve sector zijn aantrekkelijk en toegankelijk, onderling met elkaar verbonden en maken gebruik van kwaliteiten van de Bommelerwaard (zoals rust). 5. Heroriëntatie herstructurering tuinbouw.  Wonen, welzijn en voorzieningen: 1. We hebben kwalitatief goede woningen voor alle doelgroepen in een goed woonklimaat / Een kwantitatief en kwalitatief verantwoorde groei van woningaanbod; 2.

We hebben voldoende bereikbare zorg-, welzijns- en overige voorzieningen, voor alle inwoners van onze gemeente/ De kernen in onze gemeente zijn toekomstbestendige krachtige en initiatiefrijke kernen. 3. Het centrum van Zaltbommel (en de winkelcentra in de overige kernen) en de centra van Kerkdriel, Hedel en Ammerzoden zijn toekomstbestendig en aantrekkelijk.  Milieu, gezondheid en leefbaarheid: 1. We zorgen samen met onze inwoners voor een veilige, schone en gezonde leefomgeving, zowel boven als onder de grond. 2. De inrichting van onze leefomgeving stimuleert ontmoeting en een gezonde leefstijl.

20

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Planspecifiek Op de BommelerVisiekaart is te zien dat het plangebied valt binnen de aanduiding 'bedrijventerrein'.

Uitsnede BommelerVisiekaart met globale aanduiding plangebied (rode omcirkeling) Voor het plangebied is kernopgave 9 van belang:  'We hebben kwalitatief goede woningen voor alle doelgroepen in een goed woonklimaat / Een kwantitatief en kwalitatief verantwoorde groei van woningaanbod.' De veranderingen in de woningmarkt zijn door de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel en woningcorporaties De Kernen, Bazalt Wonen en Woningstichting Maasdriel in beeld gebracht. De woningmarkt groeit in de Bommelerwaard enorm de laatste jaren. Na jaren van crisis ziet de gemeente sinds 2014/ 2015 het aantal woningverkopen weer sterk toenemen, zowel in de bestaande voorraad als bij nieuwbouwprojecten. Daarnaast ziet de gemeente dat het aantal mensen dat op korte termijn behoefte heeft aan een betaalbare woning, is toegenomen. Het gaat hierbij onder andere om statushouders, internationale werknemers en de uitstroom vanuit beschermd wonen-locaties en maatschappelijke opvang. Dit heeft mogelijk effect op de benodigde sociale huurvoorraad voor de komende jaren. De gemeente Zaltbommel zet de bestaande plannen voor geconcentreerde huisvesting voort. Aanvullend zijn er 2 locaties voor geconcentreerde huisvesting mogelijk bij de kern Zaltbommel.

De gemeente heeft de voorkeur voor de vestiging van een geconcentreerde huisvestingslocatie in een intensiveringsgebied voor de tuinbouw en/of op of nabij een bedrijventerrein. De reden hiervoor is dat de gemeente wil bereiken dat de afstand tot de woon- en/of verblijfslocatie en de werklocatie zo kort mogelijk is om het aantal verkeersbewegingen evenals de reisafstand voor werknemers beperkt te houden. De gemeente zoekt daarbij naar verbreding in huisvesting voor starters, spoedzoekers, statushouders en vluchtelingen. De opvanglocatie voor internationale werknemers in het plangebied (op bedrijventerrein Veilingweg) is één van deze 2 aanvullende locaties bij de kern Zaltbommel voor geconcentreerde huisvesting. Hierbij was deze huisvesting de eerste jaren bedoeld voor vluchtelingen en wordt deze na afloop van deze periode (= onderdeel van dit ruimtelijke plan) gebruikt voor de huisvesting van internationale werknemers.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

21

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Gelet hierop is de voorliggende ontwikkeling passend binnen de kaders van de gemeentelijke omgevingsvisie. 4.4.2

Beleid huisvesting internationale werknemers gemeente Zaltbommel wijziging 2022

Op 20 juni 2019 heeft de gemeenteraad van Zaltbommel het 'Beleid huisvesting arbeidsmigranten gemeente Zaltbommel 2019' vastgesteld en later op enkele onderdelen gewijzigd. In het beleid regelt de gemeente Zaltbommel de huisvesting van internationale werknemers (arbeidsmigranten) op 3 verschillende manieren:  Kleinschalige huisvesting in de bestaande woonomgeving (buitengebied);  Geconcentreerde huisvesting;  Huisvesting op het terrein van de werkgever. De aanwezigheid van internationale werknemers in de gemeente Zaltbommel is blijvend. De opgave om een goed huisvestingsbeleid te ontwikkelen, gericht op het huisvesten van ten minste 1.500 personen, is voor de gemeente een gegeven. De behoefte aan nieuwe huisvestingslocaties neemt als gevolg van nieuwe (bedrijfs)ontwikkelingen alleen maar toe. In de praktijk wonen internationale werknemers, soms met grote aantallen, in woningen in woonwijken in de dorpskernen en de stad Zaltbommel. Ook wonen internationale werknemers bij bedrijven (vaak gaat het om tuinbouwbedrijven) in het buitengebied, bijvoorbeeld in bedrijfswoningen of bedrijfsgebouwen. Soms wonen internationale werknemers op campings of in units of stacaravans die hiervoor zijn neergezet. Goede woonomstandigheden zijn in veel gevallen niet gewaarborgd.

Ook is de woonsituatie soms dusdanig dat het overlast veroorzaakt voor de omgeving (bijvoorbeeld parkeerdruk of geringe brandveiligheid). De gemeente wil dat iedere inwoner gedegen en verantwoord wordt gehuisvest. Dat geldt zodoende ook voor (tijdelijke) internationale werknemers. Tegelijkertijd wil de gemeente ook dat de omgeving zo min mogelijk hinder ondervindt van het (tijdelijk) huisvesten van internationale werknemers. Met dit beleid wil de gemeente Zaltbommel een helder kader bieden waarbinnen de huisvesting van internationale werknemers mag plaatsvinden. Het gemeentelijke beleid richt zich op het huisvesten van internationale werknemers die in de eerste instantie in de gemeente Zaltbommel werkzaam zijn. De gemeente Zaltbommel vindt dat een maximum aantal van 2.000 internationale werknemers in de gemeente gehuisvest kan worden zonder dat dit te grote (negatieve) effecten heeft op de woon- en leefomgeving, in het bijzonder de sociale cohesie, de parkeerdruk en het aanwezige voorzieningenniveau. Als de gemeente nieuwe initiatieven voor huisvestingslocaties in behandeling neemt, hanteert de gemeente dit aantal als een onderdeel van de belangenafweging om wel of niet mee te werken aan een initiatief. In het beleid heeft de gemeente een aantal beleidsuitgangspunten opgesteld.

Alle locaties voor huisvesting van internationale werknemers dienen aan deze uitgangspunten te voldoen. Deze uitgangspunten richten zich met name op de kwaliteit van wonen en de kwaliteit van de leefomgeving met betrekking tot internationale werknemers. De laatste wijziging van het beleid dateert van 24 november 2022, te weten 'Beleid huisvesting internationale werknemers gemeente Zaltbommel wijziging 2022'. Planspecifiek Het woongebouw in het plangebied betreft een locatie voor geconcentreerde huisvesting van internationale werknemers. Er is grote behoefte aan meer huisvesting voor internationale werknemers binnen de gemeente. Voor een locatie voor geconcentreerde huisvesting gelden, aanvullend op de algemene beleidsuitgangspunten uit paragraaf 5 van het beleid, de volgende (voor het plangebied relevante) uitgangspunten: a. Bij de afweging om mee te werken aan een locatie voor geconcentreerde huisvesting bij een kern, bekijkt de gemeente in hoeverre de initiatiefnemer kan aantonen dat er – als gevolg van een lokale arbeidsbehoefte (in de kern) – een behoefte aan huisvesting is;

22

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

b. Als uitgangspunt geldt dat een aantal van twee locaties voor geconcentreerde huisvesting per kern in beginsel aansluit bij de gewenste balans in de kernen. Per situatie wordt beoordeeld of een locatie voor geconcentreerde huisvesting passend is. De gemeente beoogt namelijk een ruimtelijke spreiding van de locaties voor geconcentreerde huisvesting, omdat: 1. Een groter aantal geconcentreerde huisvestingslocaties per kern kan leiden tot een te grote parkeerdruk in een kern en tot knelpunten in de verkeersafwikkeling van en naar de huisvestingslocaties; 2. Een te groot aantal huisvestingslocaties (met een woon- en/of verblijfsfunctie) rond een kern kan leiden tot belemmering van de ontwikkelingsmogelijkheden van overige functies, zoals agrarische of andere bedrijfsfuncties; 3. Een evenredige verdeling van de huisvestingslocaties over de verschillende kernen van belang is voor het behoud van het draagvlak van het beleid in de samenleving evenals de sociale cohesie in kernen. c. De gemeente heeft de voorkeur voor de vestiging van een geconcentreerde huisvestingslocatie in een intensiveringsgebied voor de tuinbouw en/of op of nabij een bedrijventerrein.

De reden hiervoor is dat de gemeente wil bereiken dat de afstand tot de woon- en/of verblijfslocatie en de werklocatie zo kort mogelijk is om het aantal verkeersbewegingen evenals de reisafstand voor werknemers beperkt te houden; d. De locatie leidt...indien gelegen op een bedrijventerrein, niet tot een belemmering van een efficiënte verkaveling en inrichting van het bedrijventerrein; e. De locatie mag niet in een woonkern liggen; f. Op een locatie mogen jaarrond personen worden gehuisvest; g. Op een locatie mogen maximaal 150 personen worden gehuisvest; h. De huisvesting mag plaatsvinden in bestaande of nieuw te realiseren bebouwing. Als voor het realiseren van de huisvestingsvoorziening herbouw of nieuwbouw van bebouwing moet plaatsvinden, moet de verschijningsvorm van de bebouwing inpasbaar zijn in de omgeving. Dit is ter beoordeling aan het college van B&W. Als de huisvesting plaatsvindt op een nog onbebouwde locatie in het buitengebied, is het uitgangspunt dat bebouwing in principe plaatsvindt in afzonderlijke bouwwerken. Dit is eveneens ter beoordeling aan het college van B&W. i. Tussen verschillende locaties een afstand ligt van ten minste 750 m (gemeten vanaf de perceelgrens van de locatie) teneinde voldoende spreiding te waarborgen; j.

Op de locatie zijn voorzieningen voor ontspanning aanwezig en per bewoner is voldoende buitenruimte vrij beschikbaar en toegankelijk; k. De locatie voldoet aan hoge eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke inpassing en een aantrekkelijke leefomgeving voor de bewoners); l. De locatie voldoet aan hoge eisen ten aanzien van duurzaamheid (bouwwerken voldoen aan de normen voor Energie-Neutrale Gebouwen); m. De locatie is tevens bedoeld voor het huisvesten van jongeren, statushouders en spoedzoekers (de ‘golden mix’). Hiertoe wordt 10% van de huisvestingsruimte aangeboden aan deze doelgroep. n. De initiatiefnemer toont aan dat hij een maatschappelijk participatieproces voor omwonenden en belanghebbenden heeft doorlopen, waaruit afgeleid kan worden hoeveel draagvlak bestaat voor de betreffende locatie. Het draagvlak en het participatieproces worden in een verslag beschreven door de initiatiefnemer. Ad a De aanwezigheid van internationale werknemers in de gemeente Zaltbommel is blijvend. De behoefte aan nieuwe huisvestingslocaties neemt als gevolg van nieuwe (bedrijfs)ontwikkelingen alleen maar toe. Daarom heeft de gemeenteraad in 2021 besloten om op deze locatie aan de Veilingweg één van de permanente huisvestingslocatie te (laten) realiseren.

Ad b Onderhavig plangebied betreft één van de twee nieuwe locaties voor geconcentreerde huisvesting bij de kern Zaltbommel. Ad c Het plangebied is gelegen aan de rand van (dus op) een bedrijventerrein. Ad d De beoogde ontwikkeling leidt niet belemmeringen voor omliggende bedrijven. Zie paragraaf 5.3 Bedrijven en milieuzonering en paragraaf 5.4 Geluid voor meer informatie. Ad e Het plangebied ligt niet in de woonkern van Zaltbommel, maar op het aangrenzende bedrijventerrein.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

23

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Ad f De internationale werknemers worden jaarrond gehuisvest in het plangebied. Ad g Er worden maximaal 150 internationale werknemers gehuisvest in het plangebied. Ad h De internationale werknemers worden gehuisvest in een bestaand gebouw, zijnde een voormalig kantoorgebouw, dat eerder al is omgebouwd voor de huisvesting van maximaal 178 vluchtelingen. Ad i Er zijn op dit moment geen andere huisvestingslocaties in de kern Zaltbommel, dus er wordt sowieso voldaan aan de afstandseis van 750 m. Ad j en k Binnen in het gebouw zijn meerdere woonkamers, 2 sportruimtes (verdieping) en een speelruimte (begane grond) aanwezig. Aan de achterzijde van het gebouw zal de buitenruimte worden ingericht conform het inrichtingsplan zoals opgenomen in paragraaf 2.2. Er is in totaal circa 1.525 m² aan buitenruimte aanwezig. Dit betekent dat er per persoon (uitgaande van 150 personen) meer dan 10 m² aan buitenruimte is. Ad l Aan de eis dat het gebouw moet voldoen aan de normen voor Energie-Neutrale gebouwen, kan niet worden voldaan. Het betreft namelijk geen nieuw gebouw, maar een bestaand voormalig kantoorgebouw met bouwjaar 1975, dat geschikt gemaakt is voor de huisvesting van (in eerste instantie maximaal 178) vluchtelingen en daarna omgebouwd voor de huisvesting van maximaal 150 internationale werknemers.

Wel zijn er inmiddels verschillende duurzaamheidsmaatregelen in het pand genomen/ worden genomen:  Alle bestaande CV-ketels (meer dan 25 jaar oud), zijn in 2023 en 2024 vervangen door nieuwe HR-ketels;  De bestaande kozijnen met ruiten zijn in 2023 in het noordelijk deel van het gebouw vervangen door nieuwe kozijnen voorzien van HR++-glas en suskasten. In 2025/2026 zullen deze vervangingswerkzaamheden ook plaatsvinden in het zuidelijk deel van het gebouw;  Er zijn douches geïnstalleerd met elektrische boilers met een maximale douchetijd van 12 minuten. Na deze periode is het warme water op en moet er een korte periode gewacht worden voordat er weer warm water beschikbaar is;  Het koken in de centrale keukenruimte vindt volledig elektrisch plaats;  Er vindt afvalscheiding plaats waarbij PMD, GFT, glas, papier, batterijen en restafval gescheiden worden ingezameld;  Helaas blijkt het te kostbaar om zonnepanelen op het dak te installeren. Ad m De locatie is tevens bedoeld voor het huisvesten van jongeren, statushouders en spoedzoekers (de ‘golden mix’). Daarom wordt 10 % van de huisvestingsruimte, zijnde 15 plekken, aangeboden aan deze doelgroep. Ad n In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het doorlopen participatieproces. 4.4.3

Woonvisie Bommelerwaard 2021 - 2025

De gemeenteraad heeft op 8 juli 2021 de woonvisie Bommelerwaard 2021 - 2025 vastgesteld. De centrale thema's in de woonvisie zijn:  Snel voldoende woningen;  Meer variatie;  Duurzame woningvoorraad;  Wonen en zorg;  Leefbaarheid. De woningbouwopgave voor de komende 10 jaar bestaat voor Zaltbommel uit circa 1.450 woningen. Vanwege de onbalans tussen vraag en aanbod gaat de gemeente de nieuwbouw voor de komende 5 jaar versnellen.

24

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Tegelijkertijd zorgen we voor de juiste woningen voor de juiste prijs op de juiste plek. We willen meewerken aan goede initiatieven voor de ontwikkeling van compacte woningen en dagen initiatiefnemers uit om in bestaande gebouwen door functiewijzigingen of woningsplitsing woontechnisch en energetisch kwalitatief goede woningen te realiseren. Hierbij is er aandacht voor de specifieke huisvestingsvragen van doelgroepen zoals arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. Planspecifiek De gemeenteraad heeft in 2019 beleid voor arbeidsmigranten vastgesteld (zie subparagraaf 4.4.2). De gemeente ziet dat arbeidsmigranten van groot economisch belang zijn. Uitgangspunt is, dat iedere tijdelijke of permanente inwoner van de gemeente fatsoenlijk wordt gehuisvest. De leefbaarheid in de wijken en dorpen moet daarbij gewaarborgd blijven. De gemeente treedt op tegen ondeugdelijke huisvesting. Bovendien wil de gemeente concentraties van arbeidsmigranten die leiden tot ongewenste situaties in de leefomgeving voorkomen. Uitgangspunt is dat de huisvesting primair de verantwoordelijkheid is van de werkgevers en de arbeidsmigranten zelf. Voor elke locatie is een exploitatievergunning, nachtregister en een beheerder vereist. De huisvesting moet voldoen aan de normen van de SNF. In Zaltbommel kunnen maximaal 150 personen op het terrein van de werkgever gehuisvest worden.

Kleinschalige huisvesting wordt in Zaltbommel afgebouwd. Daarnaast is geconcentreerde of grootschaligere huisvesting in Zaltbommel wel mogelijk. De opvanglocatie voor internationale werknemers in het plangebied is één van deze 2 aanvullende locaties bij de kern Zaltbommel voor geconcentreerde huisvesting. Onderhavige huisvesting voldoet aan de meest recente normen (zoals deze gelden per 1 januari 2025). 4.4.4

Conclusie

In het plangebied zijn geen gemeentelijke belangen in het geding.

4.5

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is passend binnen het beleid van de verschillende overheden.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

25

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Hoofdstuk 5

Gevolgen fysieke leefomgeving

5.1

Verkeer en parkeren

5.1.1

Verkeer

Om inzicht te bieden in de mate van verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling, die met dit ruimtelijke plan wordt gefaciliteerd, moet de voertuigaantrekkende werking worden bepaald. Daarom is er een verkeersonderzoek verricht, waarvan de rapportage als bijlage 1 bij de motivering is gevoegd. In dit onderzoek is geen rekening gehouden met de bestaande bedrijfsmatige functie die het plangebied planologisch gezien al heeft. Bovendien is de in het onderzoek bepaalde voertuiggeneratie op basis van de aanname dat er 150 kamers worden gerealiseerd, terwijl dit er in de praktijk de helft minder zullen zijn (2 bedden per kamer). Dit betekent dus een gemiddelde verkeersgeneratie van 315 / 2 = 157,5 voertuigbewegingen per etmaal.

In het onderzoek zijn 3 kruispunten beschouwd: 1. Van Heemstraweg-Oost/ Kon. Wilhelminaweg/ Stationsweg; 2. Van Heemstraweg-Oost/ Veilingweg/ Schimminck; 3. Van Heemstraweg-Oost/ Wildemanweg/ Rozenbogerd.

Met de meerstrooksrotondeverkenner is voor de ochtendspits en de avondspits berekend of deze drie rotondes het verwachte verkeer van 2035 (inclusief ontwikkeling) af kunnen wikkelen. Uit de analyse komt naar voren dat alle drie de rotondes voldoende capaciteit hebben om het verwachte verkeer in 2035 af te wikkelen. Voor de drie rotondes blijft de verzadigingsgraad ver onder de grenswaarde 0,85. Dit betekent dat het gegenereerde verkeer van de ontwikkeling op de Veilingweg 2 niet leidt tot

26

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

problemen op het omliggende wegennet. Met de verwachte verkeersintensiteiten in 2035 blijft er nog voldoende restcapaciteit over op alle drie de rotondes. Gelet op de restcapaciteit van de rotondes, leidt een andere verdeling van het verkeer afkomstig van de woningen ook niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Conclusie Het aspect 'verkeer' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 5.1.2

Parkeren

Om inzicht te bieden in de parkeerbehoefte als gevolg van de ontwikkeling die met dit ruimtelijke plan wordt gefaciliteerd, is gebruik gemaakt van de (nog vast te stellen) 'Parkeernota Zaltbommel 2025' van de gemeente Zaltbommel. Hierin zijn parkeernormen opgenomen voor 'kamerverhuur'. De parkeernorm hiervoor bedraagt 0,3 parkeerplaats per kamer, waarvan 0,2 parkeerplaatsen per kamer voor bezoekers. Er is hierbij geen gebruik gemaakt van dubbelgebruik in verband met aanwezigheidspercentages (= bewoners en bezoekers parkeren niet op dezelfde momenten). Dit leidt tot navolgende parkeerbalans uitgaande van 75 kamers (met 2 bedden per kamer):

In het inrichtingsplan zijn 59 parkeerplaatsen ingetekend, met daarnaast de optie om 10 parkeerplaatsen te gebruiken ter plaatsen van het voetbalpleintje. Daarmee is er in totaal ruimte voor 59 + 10 = 69 parkeerplaatsen en kan worden voldaan aan de parkeerbehoefte van 45 parkeerplaatsen. Conclusie Het aspect 'parkeren' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

5.2

Bodem

5.2.1

Regelgeving

Uit artikel 1.2 lid 2 Ow volgt expliciet dat bodem onderdeel uitmaakt van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat een omgevingsplan regels kan bevatten die gericht zijn op het beschermen van de bodem (zoals aangegeven in artikel 4.1 Ow). Daarnaast gelden er instructieregels vanuit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) die gemeenten in het omgevingsplan moeten verwerken. Het Bkl bepaalt voor bodem dat in het omgevingsplan:  regels en waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem worden opgenomen voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie (artikel 5.89i t/m 5.89m Bkl);  moet worden gewaarborgd dat sanerende en beschermende maatregelen in stand worden gehouden, worden onderhouden of worden vervangen (artikel 5.89n Bkl);  bodembeheergebieden kunnen worden aangewezen voor het met een maatwerkregel of maatwerkvoorschrift afwijken van kwaliteitseisen (artikel 5.89o Bkl); en  de landbodem van het gemeentelijk grondgebied wordt ingedeeld in bodemfunctieklassen (landbouw en natuur/wonen/industrie) (artikel 5.89p Bkl). Bodemgevoelige gebouwen Een bodemgevoelig gebouw wordt in het Bkl omschreven als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan 2 uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn.

Onder een gebouw wordt verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Onder een bodemgevoelig gebouw vallen ook een woonschip of een woonwagen. Een uitbreiding of wijziging van een bestaand gebouw of een bijbehorend bouwwerk tot 50 m2 valt niet onder het begrip bodemgevoelig gebouw. Bodemgevoelige locaties Een bodemgevoelige locatie is op basis van het Bkl in ieder geval een locatie waarop een

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

27

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw. Omgevingsplan Een omgevingsplan bevat dus waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie, die per gebied of per gebruiksfunctie kunnen verschillen. Het uitgangspunt voor deze waardes zijn de interventiewaardes bodemkwaliteit, uit bijlage IIA van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Deze waardes zijn wetenschappelijk onderbouwd en behoeven geen verdere motivering. Het omgevingsplan kan ook een hogere waarde bevatten dan de interventiewaardes, mits gemotiveerd en de waarden niet hoger zijn dan het humane Maximaal Toelaatbare Risiconiveau (MTR humaan, bijlage Vb Bkl). Ook mag niet leiden tot overschrijding van de toelaatbare concentraties in lucht (TCL) en geurdrempels (bijlage XIIIb Bkl). Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Om te kunnen beoordelen of de toelaatbare kwaliteit van de bodem uit het omgevingsplan is overschreden, is voorafgaand onderzoek naar de gesteldheid van de bodem nodig.

Ingeval van een overschrijding van de waarden, is in het omgevingsplan opgenomen welke sanerende of beschermende maatregelen nodig zijn. 5.2.2

Doorvertaling planvoornemen

Er is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. De rapportage van het onderzoek is als bijlage 2 bij de motivering gevoegd. De onderzoeksresultaten geven, in het kader van de voorgenomen wijziging in gebruik, vanuit de weten regelgeving geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de aangetroffen verontreinigingen voldoende zijn onderzocht. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging op de onderzoekslocatie. Uit het onderzoek blijkt dat de kwaliteit van de vast bodem niet voldoet voor het beoogde gebruik als wonen met tuin. Echter, zolang de huidige verhardingslagen in stand worden gehouden, is volgens het onderzoeksburo geen sprake van noemenswaardige blootstellingsrisico’s. Bij de aanleg van de tuin moeten maatregelen te worden getroffen om blootstellingsrisico’s van de bewoners te voorkomen. Hierbij kan worden gedacht aan het ontgraven en afvoeren van heterogeen verontreinigde bodem-/puinlaag tot minimaal 0,5 m -mv. en/of het aanbrengen van een afdekkingslaag (grond van minimaal kwaliteitsklasse ‘Wonen’ en/of duurzame verhardingslagen). Omdat de bestaande verhardingslagen in stand worden gehouden, treedt dit risico niet op in het plangebied.

Met betrekking tot de verhoogde concentraties van arseen en minerale olie in het grondwater is een risicobeoordeling uitgevoerd (Risicotoolbox grondwater en toetsing aan de CROW 400). Hieruit blijkt dat de risicogrenswaarden voor drinkwaterwinning worden overschreden. Zolang er geen drinkwaterwinning plaats vindt, is verder geen sprake van onaanvaardbare risico’s. In onderhavig plangebied is geen sprake van drinkwaterwinning, zodat dit risico niet aan de orde is. Conclusie Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

28

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

5.3

Bedrijven en milieuzonering

5.3.1

Regelgeving

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Bij milieuzonering gaat het specifiek om de milieuthema's die afstandsgerelateerd zijn. Afstandsgerelateerd wil zeggen dat de milieubelasting afneemt bij grotere afstand, zoals bij geluid en geur. Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van bedrijfsmatige activiteiten worden gerealiseerd, moet worden gemotiveerd in hoeverre er sprake is van mogelijke beperkingen ten gevolge van de aanwezige bedrijfsmatige activiteiten. Maar ook andersom moet aandacht worden besteed aan de rechten van de aanwezige bedrijfsmatige activiteiten. Het is immers niet de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen de huidige bedrijfsvoering beperken. Datzelfde geldt uiteraard ook voor de situatie dat bedrijfsmatige activiteiten zich vestigen/wijzigen in de nabijheid van bestaande gevoelige functies. Voor het vaststellen van de minimum richtafstanden tussen bedrijven en milieugevoelige functies worden de lijsten zoals deze zijn opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Bedrijven zijn in de VNG-handreiking ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende gewenste richtafstanden tot milieugevoelige functies.

De categorieën geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. De richtafstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woonen leefklimaat, met één afstandstap worden verlaagd als sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

Richtafstanden VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' Voorgaande tabel geeft een overzicht van de richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën ten opzichte van een woonwijk en gemengd gebied. Als de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk. Wanneer niet aan de richtafstanden wordt voldaan, is een nadere beschouwing danwel onderzoek nodig. 5.3.2

Doorvertaling planvoornemen

Er is een milieuzoneringsonderzoek uitgevoerd voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Dit rapportage van het onderzoek is als bijlage 1 bij de motivering gevoegd. Op de locatie van het plangebied is momenteel de functie ‘Bedrijventerrein - 2’ van toepassing (zie ook paragraaf 1.3). Wonen wordt in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' beschouwd als een gevoelige functie en bedrijfsactiviteiten kunnen vallen onder milieubelastende activiteiten. Hierdoor moet er via milieuzonering onderzocht worden of het mogelijk is om in het plangebied wooneenheden te realiseren. De afstand tussen de toekomstige woningen en de bedrijvigheden - die er nu staan en zijn toegestaan in het plangebied - vormen in eerste instantie geen hinder voor de komst van de woningen. De afstanden die worden gehanteerd voor de milieubelastende activiteiten en de milieugevoelige functie (toekomstige woningen) liggen tussen de 0 en 50 m (milieucategorie 3.1). Omdat het plangebied is gelegen op een bedrijventerrein in de nabijheid van de spoorlijn Utrecht - 'sHertogenbosch en de Rijksweg A2 betreft het hier een gemengd gebied en daarom mag een maximum richtafstand van 30 m worden aangehouden.

"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2" (ontwerp)

29

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22A Zaltbommel, Veilingweg 2

Eén bedrijf vormt hierop een uitzondering. Dit betreft een gevestigde houtzagerij, Veilingweg 6 (zie tabel 4: Richtafstanden bestaande bedrijven in bijlage 2 van het onderzoek). De richtafstand voor dit bedrijf hier bedraagt 100 m. De houtzagerij is op ongeveer 140 m van de toekomstige woningen gevestigd. Voor dit bedrijf is in afwijking van het bestemmingsplan een vergunning verleend. Verder is het binnen de functie 'Bedrijventerrein - 2' niet toegestaan om bedrijven, die behoren tot een categorie hoger dan milieucategorie 3.1, te vestigen, behalve ter plaatse van de functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’. Verplaatsing/uitbreiding, waardoor de houtzagerij binnen de richtafstand van 100 m zou komen, is zonder nadere besluitvorming niet mogelijk. Voor alle andere overige bedrijven in tabel 4 (zie bijlage 2 van het onderzoek) is er tevens gecontroleerd of de afstand tussen de bedrijvigheid en de toekomstige woningen voldoet aan de richtafstanden die zijn benoemd in deze tabel. Hieruit is naar voren gekomen, dat alle bedrijvigheden voldoen aan de richtafstanden tot de milieugevoelige functie. Bovendien staat in het bestemmingsplan (= onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan gemeente Zaltbommel) voor het bedrijventerrein de Wildeman aan dat er geen geluidzoneringplichtige inrichtingen zijn toegestaan.