Exploitatieplan Brakel-West, bijlage 11a Waardeverklaring bouwkavels

WAARDEVERKLARING Desktop Taxatie Vastgoed (SOW)

Bouwkavels te Brakel Update april 2024

Te hebben opgenomen en gewaardeerd Taxatiedatum Doel van de taxatie Scope of work

: 08 april 2024 : inzicht t.b.v. boekhoudkundige en interne aangelegenheid : desktop taxatie (met locatiebezoek)

Plaatselijk en Kadastraal bekend Adres cq locatie Postcode Woonplaats Ligging Kadastrale gemeente Sectie en nummer

: Weitjesweg – Groenesteeg – Engsteeg - Appelweg : 5306 : Brakel : Aan de rand van Brakel, westzijde : Brakel : N diversen

Omschrijving onroerende zaak Soort object Bestemming Totale oppervlakte Bouwjaar Staat van onderhoud Parkeergelegenheid

: Toekomstig bouwlocatie t.b.v. diverse typewoningen : Toekomstig Wonen : Nader te bepalen in bestemmingsplan : Nog te bebouwen : Niet van toepassing : voldoende op eigen terrein te realiseren

Object beoordeling Score Bouwkundige staat Functionaliteit Object Score

: Niet van toepassing : Goed na realisering : Goed na realisering

Locatie beoordeling Score Ligging Bereikbaarheid Locatie Score

: Goed : Goed : Goed

Getaxeerde waarden excl btw : € 222,- per vierkante meter : € 278,- per vierkante meter : € 288,- per vierkante meter : € 300,- per vierkante meter : € 234,- per vierkante meter : € 265,- per vierkante meter : € 348,- per vierkante meter : € 317,- per vierkante meter : € 261,- per vierkante meter : € 234,- per vierkante meter : € 200,- per vierkante meter

Marktwaarde Rijwoningen (sociaal) Marktwaarde Rijwoningen (betaalbaar koop) Marktwaarde Rijwoningen (middelduur laag) Marktwaarde Rijwoningen (middelduur hoog) Marktwaarde Rug aan rug woningen (sociaal) Marktwaarde Rug aan rug (betaalbare koop) Marktwaarde Vrijstaand Marktwaarde Twee onder een kap Marktwaarde Beneden woningen (middelduur hoog) Marktwaarde Bovenwoningen (Middelduur laag) Marktwaarde Zorgwoningen

De getaxeerde waarde is gebaseerd op bouwrijpe grond dus inclusief sloop van eventueel bestaande opstallen en gewijzigde bestemming naar Wonen te behoeve van de bouw van diverse woningen en openbaar terrein in eigendom verblijvende bij de “gemeente”. Uitgegaan hierbij is de verkoopwaarde van de kavels aan de eindgebruiker voor eigen gebruik van de bouw van de betreffende woningen. Datum: 08 april 2024

Paraaf: 2

Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen NVM

Desktop Waardering

Vastgoed

1. Algemeen 1.1 Taxateur(s) J. (Jack) van Kessel, Makelaar-beëdigd taxateur in onroerend goed, lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen NVM Business, lidnummer 18.195, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed) onder certificaatnummer RT501248933 en ingeschreven in het register van de Stichting VastgoedCert (kamer Bedrijfsmatig Vastgoed) onder certificaatnummer BV03.141.495, ten deze verbonden aan; Jack van Kessel Jouw Makelaar BV, gevestigd te 5301 AX Zaltbommel aan de Tolstraat 14.

1.2 Opdrachtgever(s) Bedrijfsnaam Adres Postcode Woonplaats

: Gemeente Zaltbommel : Hogeweg 11 : 5301 LB : Zaltbommel

Naam : Chris van Geerestein

1.3 Voorwaarden 1.3.1. De taxateur verklaart het taxatieproces, met SWOT-analyse erin verwerkt, niet te hebben verricht overeenkomstig het Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed en de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Vastgoeddeskundigen NVM, tevens in overeenstemming conform het reglement van de NRVT, de richtlijnen in de RICS Taxatie standaarden en is volgens het Platform Taxateurs en Accountants compliant en de eisen van de European Valuation Standards (EVS) doch is onderhavig rapport een korte verslaglegging van het geheel. 1.3.2 Deze taxatie is mede tot stand gekomen, na de omschreven onroerende zaak, zoals mede gespecificeerd in de navolgende omschrijving, te hebben opgenomen, rekening houdende met onder andere de bouwaard en constructie, de staat van onderhoud, voor zover een en ander visueel waarneembaar is, de stand en ligging, de bestemming, alsmede de aan partijen bekend zijnde waardebepalende factoren, evenals de eventueel door opdrachtgever beschikbaar gestelde bescheiden, zoals tekeningen, eigendomsbewijzen, huurcontracten en dergelijke. 1.3.3. In dezen is verondersteld dat de onroerende zaak vrij is van overheidswege en/of nutsbedrijven voorgeschreven of aangekondigde verbeteringen of herstellingen. Verondersteld is dat het getaxeerde object is gebouwd, casu quo verbouwd en in gebruik genomen met daartoe vereiste vergunningen.

1.3.4. Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde doel en opdrachtgever. Derhalve wordt geen enkele aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid aanvaardt, voor enig ander gebruik of bij gebruik van en door derden anders dan opdrachtgever of financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd, mits hiervoor schriftelijk toestemming onzerzijds is verleend. 1.3.5. Op deze taxatie is van toepassing het NVM-tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van VastgoedCert. 1.3.6. De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. 1.3.7. Taxateur is wel / niet eerder betrokken geweest bij verkoop, verhuur dan wel taxatie van onderhavig object. Betreft in deze een update van de taxatie van 2022, 2023 en 2024. 1.3.8. De taxateur heeft voldoende praktische- en theoretische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren en is ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Ik heb voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed. 1.3.9. In het kader van deze taxatie is NIET op plausibiliteit gecontroleerd door een tweede, externe taxateur.

Datum: 08 april 2024

Paraaf: 3

___________________________________________________________ 2. Doel taxatieopdracht 2.1 Het vaststellen van de waarde(n) ten behoeve van ► ►

Boekhoudkundige aangelegenheid Verkoopbeslissing

2.2 Ter bepaling van en opdrachtgever inzicht te geven in ►

Marktwaarde

2.3 Datum opname en inspectie Taxateur heeft het geheel en de omgeving op medio april 2024 opgenomen. Taxateur heeft het object uitwendig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen. Daarnaast heeft taxateur kennisgenomen van de door opdrachtgever verstrekte informatie.

2.4 Gehanteerde taxatiemethoden Comparatieve methode Bij deze methode wordt het getaxeerde vergeleken met één of meerdere vergelijkbare objecten, aan de hand van gerealiseerde verkooptransacties. Hierbij wordt indicatief gebruik gemaakt van o.a. publieken privaatrechtelijke aspecten, kwaliteit en voorzieningenniveau, locatie en marktsituatie.

Vergeleken is onder andere met de bouwkavelprijs vanaf 2018 tot heden, deels gecorrigeerd met locatie verschillen. Deze cijfers kunnen vervolgens gecorrigeerd worden met de algemene prijsindex cijfers van verkoop transacties bestaande woningen. De prijsstijgingen van 2018 tot en met 1e kwartaal 2024, in de gemeente Zaltbommel bedroeg gemiddeld 65 %. Ik heb er voor gekozen om dit enerzijds af te waarderen met een derde en te corrigeren met het feit dat het in dit geval gaat om enkel kavelprijzen zonder opstallen mede gezien de enorm stijgende bouwprijzen van de laatste jaren (groter als de inflatie) en anderzijds met een te verwachten prijsdaling van 2023 van de woningmarkt van een kleine 5% welke inmiddels is verwerkt in de index berekeningen. Nadien en ten opzichte van de waardering van oktober 2023 heb ik de kavelprijzen verhoogt met circa 5% aan de hand van de marktontwikkeling oktober 2023 tot en met februari 2024 en vervolgens met 1,9% voor de laatste maand, zijnde maart 2024. ___________________________________________________________________________________

2.5 Nadere toelichting op de waardering Er zijn geen nadere mededelingen van toepassing

Datum: 08 april 2024

Paraaf: 4

3. SWOT-analyse ►Intern

►Extern

Sterkte  Centrale locatie in den lande  Landelijke omgeving

Kansen  Ontwikkeling van de onroerend goed markt  Aantrekkingskracht van deze regio ten opzichte van de grotere steden en Randstad in verband met een relatief lagere prijsstelling

Zwakte  Nog te bebouwen ivm bouwprijzen  Bestemming nog te wijzigen

Bedreigingen  Het Covid 19 virus cq pandemie heeft nog onbekende gevolgen  Mogelijke terugval van de economie  Ontwikkelingen rondom de stikstofdepositie

4. Nadere mededelingen en conclusies -

Geen bijzonderheden.

Aldus opgemaakt naar eer en geweten, beste kennis en wetenschap Zaltbommel, 08 april 2024 Jack van Kessel Taxaties BV J. (Jack) van Kessel

Tolstraat 14 5301 AX Zaltbommel Tel: +31 (0)6 33 22 03 23 taxaties@vankessel.nl Datum: 08 april 2024

Paraaf: 5