Bijlage II (bij regels). Beeldkwaliteitsplan Rondgang II

BEELDKWALITEITSPLAN BEDRIJVENTERREIN RONDGANG II Gemeente Zaltbommel Hoekoplossing

Duurzaamheidsmaatregelen

Opslag op achterterrein

Waterberging

Erfafscheiding

Groen tot aan de gevel

Landschappelijke inpassing

BEELDKWALITEITSPLAN BEDRIJVENTERREIN RONDGANG II Gemeente Zaltbommel

In opdracht van: Gebr. Van Alphen Vastgoed B.V. Opgesteld door: NieuwBlauw www.nieuwblauw.nl info@nieuwblauw.nl Datum: 13 maart 2023 Status: Definitief Documentnaam: INDD-JBM002-BKP-1j Formaat: dubbelzijdig A4 liggend

Dit document is bedoeld voor beeldvorming in besloten kring. De beelden zijn deels ontleend aan bestaande (kunst-) projecten of architectuur en dienen als illustratie van een idee. Van elke gebruiker wordt terughoudendheid verwacht bij publicatie in pers en/of online.

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 4 1.2 Programma 4 1.3 Doel van het beeldkwaliteitsplan 4 2 STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR 2.1 Ligging plangebied 6 2.2 Bedrijven 6 2.3 Hoofdontsluiting 6 2.4 Bouwvelden 6 2.5 Duurzaamheid 6 3. GROENSTRUCTUUR 3.1 Groenstructuur 8 4. BEBOUWING 4.1 Algemeen 10 5. VOORTERREIN 5.1 Algemeen 14 6. BINNENTERREIN 6.1 Algemeen 16

Inleiding 1.1 Aanleiding Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan voor de afronding van het bedrijventerrein aan de Middelkampseweg aan de zuidzijde van Gameren, Rondgang II. In 2009 is het eerste deel van het bedrijventerrein aan de Middelkampseweg aangelegd. De ontsluitingsstructuur is de Rondgang, een lusstructuur met meerdere aansluitingen op de Middelkampseweg. Op het bedrijventerrein zijn nu verschillende middelgrote bedrijfskavels gevestigd, allen georiënteerd op de Rondgang. Door de interne lusstructuur oriënteren een aantal bedrijven zich met de achterzijde naar de Van Heemstraweg. Hierdoor ontstaat er een harde overgang van bedrijvigheid naar het open landschap met een negatieve uitstraling en presentatie gezien vanaf de Van Heemstraweg. Het doel van het stedenbouwkundig plan Rondgang II is een goede landschappelijke overgang te creëren tussen bedrijven en landschap. Door de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein zal er een fraaie afronding ontstaan, waarbij zichtlijnen vanaf de Van Heemstraweg worden opgevangen en een landschappelijke zone het beeld verzacht en inpast. Het bedrijventerrein Rondgang II wordt het visitekaartje van Gameren en vormt tevens de entree vanaf de Van Heemstraweg West richting de kern Gameren.

4

Hierdoor wordt er extra aandacht gevraagd voor ruimtelijke kwaliteit van de uitbreiding en afronding van het bedrijventerrein, zowel in verschijningsvorm van de bebouwing maar ook de landschappelijke inpassing. De uitbreiding Rondgang II voorziet in de lokale vraag aan middelgrote bedrijfskavels. Dit plan draagt in belangrijke mate bij aan de ruimtelijke behoefte van bedrijfskavels in de gemeente Zaltbommel. Dit beeldkwaliteitsplan schetst het gewenste beeld en verschijningsvorm voor de nieuwbouw en de bijbehorende openbare ruimte en landschappelijke inpassing op de grens van het open landschap. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan de hedendaagse duurzaamheidseisen en waterberging zodat het bedrijventerrein klimaatbestendig ingericht wordt. 1.2 Programma De ruimtelijke vraag naar bedrijfskavels is groot in de gemeente Zaltbommel. Hierbij spreken we over nieuwe bedrijven of bestaande lokale bedrijven die uit hun jasje groeien. Om op deze vraag aan te kunnen sluiten is het uitbreiden van het bedrijventerrein aan de Middelkampseweg ontwikkeld.

Door de diverse vraag (kavels van 1000 tot 5000m²) is er een structuur bedacht die zowel de flexibiliteit heeft om aan te sluiten op de vraag alsmede een visitekaartje moet zijn langs de Van Heemstraweg West en de Middelkampseweg. 1.3 Doel van het beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan voor de uitbreiding van het bedrijventerrein aan de Middelkampseweg, Rondgang II is een toetsingskader voor Westand en een inspiratiekader voor bedrijven en architecten om samen een representatief bedrijventerrein te ontwikkelen. 1.

2.

Beleidskader: de gemeente formuleert haar ambities voor de beeldkwaliteit in het gebied en formuleert de ontwikkelingsmogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Ontwerp en uitvoeringskader: voor ontwikkelaars, ontwerpers en overige betrokkenen bij het realiseringstraject zijn de criteria zowel een randvoorwaarden als een inspiratiebron bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan.

Plangebied bedrijventerrein Middelkampseweg

5

Stedenbouwkundige structuur 2.1 Ligging plangebied Het bedrijventerrein Rondgang II is gelegen op de overgang van het dorp en het open polderlandschap en vraagt daarom extra aandacht voor zowel de verschijningsvorm en uitstraling van het bedrijventerrein als de landschappelijke inpassing aan de randen. De huidige waterberging langs de Van Heemstraweg zal verder ontwikkeld worden en uitgebreid in oostelijke (tussen Rondgang I en II). Het bedrijventerrein Rondgang II vormt de afronding en beëindiging van het bestaande bedrijventerrein aan de Middelkampseweg. Het nieuwe bedrijventerrein wordt ontsloten vanaf de Middelkampseweg en de interne structuur de rondgang. Om een hoogwaardige afronding te creëren is ervoor gekozen om de nieuwe bebouwing te oriënteren naar de Van Heemstraweg en de Middelkampseweg. Daarnaast is er voldoende ruimte gehouden om een landschappelijke inpassing te maken in combinatie met de waterbergingsopgave en overige duurzaamheidsaspecten (gemeente Zaltbommel).

6

maken het gebied aantrekkelijk voor de voetganger. Het landschapsontwerp dient tevens als inspiratie voor de huidige zone langs de Van Heemstraweg langs huidige bedrijventerrein richting rotonde N322. 2.2 Bedrijven Het is op dit moment nog niet duidelijk welke bedrijven zich gaan vestigen op het bedrijventerrein Rondgang II. Het is dan ook van belang dat het beeldkwaliteitsplan zich uitspreekt over basis uitgangspunten en voor de toekomst nog flexibiliteit houdt om aan te kunnen sluiten op de lokale vraag. Dit document is zo opgesteld dat de invulling van de bouwvelden flexibel kan gebeuren, met behoud van de ruimtelijke kwaliteiten en verschijningsvorm. 2.3 Hoofdontsluiting

Uitgangspunt is dat nieuwbouw zich gaat oriënteren naar de omgeving en minder representatieve aspecten als opslag, laden en lossen en parkeren op de binnenterreinen worden opgelost. Bedrijven dienen een hoogwaardige architectonische uitstraling te krijgen met extra aandacht voor de kantoordelen.

De hoofdontsluiting van het bedrijventerrein Rondgang II is ingesteld op gemotoriseerd (vracht)verkeer, met bijbehorende afmetingen en draaicirkels. Door de lusstructuur ontstaat er een goede doorstroming op het gehele bedrijventerrein en worden gevaarlijke situaties als keerbewegingen voorkomen. Het basisprofiel is opgebouwd uit twee groenstroken van 2,5 meter aan weerszijden van de rijweg die 7 meter breed wordt uitgevoerd. In de groenzone die direct aansluit op de kavels worden de kabels en leidingen gesitueerd (2 meter) + haag (0,5 meter).

Het bedrijventerrein wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast, waarbinnen de waterberging wordt opgelost met natuurvriendelijke oevers en gebiedseigen beplanting. Wandelpaden

Parkeren voor vrachtverkeer en bezoekers dient opgelost te worden op de bedrijfskavels, achter de voorgevelrooilijn. In de openbare ruimte worden geen parkeerplaatsen gerealiseerd.

2.4 Bouwvelden Door de nieuwe lusstructuur en het aansluiten op het bestaande Rondgang, worden er drie bouwvelden gecreëerd. In de structuurkaart zijn de maximale rooilijnen - oriëntaties en de uitstraling van de voorterreinen aangegeven. De bedrijfspanden die zich oriënteren richting de Rondgang en de nieuwe aansluiting op de Middelkampseweg dienen een representatieve uitstraling te krijgen. Op hoekkavels is een dubbele oriëntatie gewenst. Tevens is er ook extra aandacht voor de uitstraling van de voorterreinen, waarbij het uitgangspunt is dat het “landschap” tot tegen de bedrijfspanden loopt. De bedrijfspanden die oriënteren naar het binnengebied zijn meer intern gelegen en hebben daardoor meer vrijheid in opbouw en verschijningsvorm en parkeren voor de gebouwen op het voorterrein. 2.5 Duurzaamheid Bij duurzame bedrijventerreinen denken we aan enerzijds aan (collectieve) duurzame energie opwekking op de daken van nieuwe bedrijven. Anderzijds zullen de bedrijventerreinen worden aangepast aan de klimaatverandering. Op structuurniveau moet gedacht worden aan efficiënt ruimtegebruik en ruimte bieden in groenstructuren voor infiltratie hemelwater, groene inrichting. Benodigde waterberging wordt zoveel mogelijk opgelost in openbaar gebied en deels op eigenterrein van de bedrijfskavels (kratten).

De bedrijven liggen 250mm boven de kruin van de weg om de weg van de regendruppel zoveel mogelijk te vertragen en vasthouden waar deze valt.

eg

ampsew

Middelk

2

3

921 Rondgang

1

LEGENDA Hoofdontsluiting Bebouwingveld Representatieve gevel/oriëntatie naar de weg

2433

Groen of verhard voorterrein Rooilijn

straweg

Van Heem

Perceelsgrens Indicatieve kavelgrenzen

Stedenbouwkundige structuur

Leiding Liander

7

Groenstructuur Overige beplanting

2. Boswilg en 15. Schietwilg Waterzone 3. Haagbeuk * Niet op leidingzone

11. Natuurvriendelijke oever 12. Beplanting waterberging

* gefaseerd maaibeheer

5. Hondsroos

Rijweg 7,5m

Bestaande watergang

Principe profielen

4. Gele kornoelje

13. Bloemkruidrijk grasland

14.Onderbegroeiing van inheemse kruiden bosplantsoen

Nieuwe bedrijven

1. Es * Niet op leidingzone

2,5m groen zone met haag

Bomen en heesters groenzone/bosplantsoen

A

6. Meidoorn

B

Van Heemstraweg

Bestaande watergang

Hagen en bomen 3m groenzone rond bedrijven

4m onderhoudstrook

9. Hazelaar

* Niet op leidingzone

Waterbergingzone

8. Zwarte els

Stevige groene rand met onderbegroeiing

7. Sleedoorn

Nieuwe bedrijven

A. Natuurvriendelijke oever

bereik ca. 8m

Veldesdoorn

8

* Gemengde haag

Haagbeuk

* Gemengde haag

10. Populier

B. Waterbergingzone

6,15m

ca. 14m

2,80m

ca. 9,70m

4,5m

0 1

4m

10

2,5,7,8,10,14

10

10

2,4,5,7,8,10,14

15

eg

ampsew

Middelk

Rondgang

Doorzetten groenzone

LEGENDA Landschappelijke groenzone straweg

Groenzone van 2,5 meter incl. haag

Van Heem

Onderbegroeiing Mix aan bomen en bloeiende heesters Natuurlijke oever Bebouwingveld Leiding Liander

Groenstructuur

12

8,15,14 Zone beplanting toegestaan Liander.

1

12

2,3,4,5,6,7,8,9,14

13

Zone voor watercompensatie 135 m¹ tot 2m diep

14

11

Oppervlakkig wortelend tot 2m diep

Dit document is bedoeld voor beeldvorming in besloten kring. De beelden zijn deels ontleend aan bestaande (kunst-) projecten of architectuur en dienen als illustratie van een idee. Van elke gebruiker wordt terughoudendheid verwacht bij publicatie in pers en/of online.

9

Bebouwing 4.1 Algemeen

4.2 Reguliere bebouwing

Het bedrijventerrein Rondgang II wordt het visitekaartje aan de zuidzijde van Gameren, gelegen langs de Van Heemstraweg en de Middelkampseweg. Een representatieve afronding van het bedrijventerrein met hoogwaardige uitstraling en extra aandacht voor de verschijningsvorm en landschappelijke inpassing. Het beeldkwaliteitsplan is opgebouwd uit een reguliere bebouwing en bebouwing waar een vooruitgeschoven deel vereist is, waarbij diverse criteria belangrijk zijn om de hierboven omschreven kwaliteiten te waarborgen.

Bouwmassa: • Hoofdbebouwing wordt op de rooilijn gebouwd en oriënteert zich op de wegen, bebouwing voor de rooilijn is niet toegestaan. • Bebouwing van samengestelde bouwmassa, met het representatief gebouwdeel georiënteerd naar weg (zie schets).

Reguliere bebouwing: is de representatieve bebouwingszone langs de Rondgang. Deze bebouwing is verzorgd, het heeft de van uitstraling primaire bedrijfsprocessen en/of publiek toegankelijk. Vooruitgeschoven bebouwing: Doordat deze bebouwing de entree vormt en/of bestaat uit hoekkavels is vooruitgeschoven bebouwing op deze kavels vereist. Er gelden extra eisen naast de eisen van de reguliere bebouwing (representatief ).

Vo

Samengesteld volume

10

On

g

itin

u tsl

in

rre

te or

Rooilijnen: • De voorgevelrooilijn ligt op 5 meter achter de erfgrens. Materiaalkeuze: • Representatief deel in combinatie met: baksteen / glas, hout, natuursteen, biobased materiaal, begroeide gevels, keramisch materiaal, functionele deel geribbeld of vlak plaatmateriaal (staal, rvs, verzinkt). • Uitgesloten: damwandprofielen. • Kozijnen: vrij. Materiaalkleur: • Toepassen van materiaaleigen kleuren. • Baksteen: donker spectrum (grijs, antraciet, mangaan, zwart). • Stalen beplating: donkere grijstinten/antraciet. • Het toepassen van fluorescerende en/of signaalkleuren is niet toegestaan. Reclame: • Reclame-uitingen vormen een geheel met de architectuur. • Bedrijfsnamen bestaan uit losse letters. De reclame-uitingen mogen verlicht worden

•

(losse letters die oplichten). Voorwaarden reclame uitingen zijn te vinden in Welstandsnota Gemeente Zaltbommel 2017.

Duurzaamheid: • Het bedrijventerrein is volledig gasloos. • Dakconstructies worden plat uitgevoerd en voorzien van een groen dak (om hittestress tegen te gaan, waterberging te bevorderen en biodiversiteit binnen bebouwde omgeving te stimuleren) eventueel in combinatie met zonnepanelen. • Dakconstructies moeten sterk genoeg zijn om duurzaamheidsmaatregelen op het dak te kunnen faciliteren (zoals bijvoorbeeld sedumdaken en zonnepanelen). • Waterberging wordt opgelost op eigen terrein. • Natuurinclusief bouwen: voorzieningen nestkasten op kavels. In openbare ruimte algemene voorzieningen voor bijvoorbeeld insectenhotel. 4.3 Vooruitgeschoven bebouwing Bouwmassa: • Bij hoekkavels, zijgevel grenzend aan openbaar gebied dient representatief uitgevoerd te worden over een lengte van 50%. Het representatieve gebouwdeel ligt op de hoek (vooruitgeschoven bebouwing). Een duidelijke verspringing tussen het representatieve deel en de achterliggende bebouwing is aanzienlijk. De vooruitgeschoven bebouwing orienteert (indien aanwezig) naar beide zijden van de ontsluitingsroute.

Voorbeeldverkavelingen vooruitgeschoven bebouwing

Voorbeeldverkavelingen reguliere bebouwing

Perceelsgrens

Perceelsgrens

Rooilijn

Rooilijn

2. Parkeren in groenzone voor representatieve deel Perceelsgrens Rooilijn 1. Parkeren achter de voorgevelrooilijn representatieve deel

3. Parkeren in groenzone naast representatieve deel

11

Bebouwing

12

Baksteenarchitectuur zorgt voor geleding in de gevel

Hout en bedrijfsnaam verwerkt in de gevel

Baksteen

Aandacht voor hoekoplossingen

Groen voorterrein

Baksteen i.c.m. glas

Open uitstraling

Baksteen i.c.m. plaatmateriaal

Samengesteld volume

Laden en lossen achter voorgevellijn

Hoekoplossing dubbele oriëntatie

Presentatie naar de weg

Kantoorvolume met glas en plaatmateriaal

Glas en plaatmateriaal

Hoekoplossing met glas en plaatmateriaal

Dit document is bedoeld voor beeldvorming in besloten kring. De beelden zijn deels ontleend aan bestaande (kunst-) projecten of architectuur en dienen als illustratie van een idee. Van elke gebruiker wordt terughoudendheid verwacht bij publicatie in pers en/of online.

13

Voorterrein en binnenterrein 5.2 Binnenterrein

5.1 Voorterrein Het voorterrein van de bedrijven zijn zeer bepalend voor de sfeer van het gehele gebied. Het moet een representatieve en veilige zone zijn. Het voorterrein beslaat het gebied tussen de kavelgrens en de rooilijn. In deze zone is er plek voor een groene aankleding van het bedrijf, parkeren, ontsluiting, de entree naar het bedrijf. De zijgevels van hoekkavels worden ook als voorterrein beschouwd. Het voorterrein is de representatieve zone (5 meter) langs de Rondgang. De landelijke/landschappelijke sfeer wordt in het voorterrein doorgezet tot tegen de bebouwing en tevens de ruimte bied voor opvang waterberging eigen terrein en parkeren. Uitstraling voorterrein: • Groene uitstraling met grassen, hagen en struiken. • Parkeren achter de haag op het voorterrein in combinatie met groene uitstraling (combinatie wateropvang). • Waarborgen groenzone langs de Van Heemstraweg. Aan deze zijde zijn geen parkeervakken toegestaan.

14

Eisen/wensen erfafscheiding: • Erfafscheiding voor én op de rooilijn moet een open karakter hebben. Het is dus te allen tijde mogelijk om te zien wat er achter de afscheiding gebeurt. Deze afscheiding kan in de vorm van een haag van minimaal 1 meter hoog aan de voorzijde van het perceel. Bij de zij- en achtergrens mag deze afscheiding, tot 2 meter hoog zijn. Dubbele staafmat of spijlen hekwerken zijn toegestaan in zwart of antraciete kleur. • Achter de voorgevelrooilijn is het mogelijk om gebruik te maken van een dichte erfafscheiding maar dit is niet verplicht. • De erfafscheiding levend groen. Parkeren: • Het parkeren moet opgelost worden op eigen terrein. Dit is niet toegestaan voor het representatieve deel. Parkeren is toegestaan tussen of achter de bebouwing (pagina 11). • Halfverharding voor parkeerplaatsen op de bedrijfskavels. Inritten: • Elk kavel mag maximaal 1 inrit realiseren, hoekkavels hebben maximaal twee inritten (één aan elke kant).

Achter de voorgevelrooilijn bevindt zich het binnenterrein van de kavels. In deze zone is opslag van materialen (uit het zicht) en ondergeschikte bebouwing toegestaan. Opslag • De opslag mag zich in bebouwing bevinden, zowel als een losstaand object als opgenomen in een enkelvoudig volume. • Opslag mag afgeschermd worden met een haag of hekwerk. • Opslag dient zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst worden, opslag mag niet op of voor de voorgevelrooilijn staan.

Voorterrein

Binnenterrein

15 Dit document is bedoeld voor beeldvorming in besloten kring. De beelden zijn deels ontleend aan bestaande (kunst-) projecten of architectuur en dienen als illustratie van een idee. Van elke gebruiker wordt terughoudendheid verwacht bij publicatie in pers en/of online.