BIJLAGE A Woonwagenbeleid Zaltbommel 2025

standplaatsenbeleid hiervoor mogelijke oplossingen faciliteren. Denk bijvoorbeeld aan het maken van een uitzondering voor gasloos bouwen voor een particulier (ongelijke gevallen, ongelijk behandelen). Voor nieuwe woonwagens in eigendom van een woningcorporatie gaat de gemeente wel uit van gasloos bouwen. Uitgangspunt is dat nieuwe woonwagenstandplaatsen bij voorkeur en indien mogelijk worden aangesloten op warmtenet of stadsverwarming. Een ontheffing van de wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) is voor particulieren woonwageneigenaren mogelijk. Zo blijft het doorlopen van een wooncarrière voor woonwagenbewoners mogelijk en doet de gemeente tegelijkertijd recht aan haar eigen duurzaamheidsprincipes. Burgemeester en wethouders hebben, mits onderbouwd, dus de bevoegdheid om te besluiten een uitzondering17 te maken voor particuliere woonwageneigenaren en hen een ontheffing voor een gasaansluiting te verlenen. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat als een in eigendomswoonwagen nog niet afgeschreven is en deze nog goed bewoonbaar op de standplaats geplaatst kan worden, het kapitaalvernietigend zou werken als de maximale levensduur van de woonwagen niet kan worden benut.

17

Ontheffing van de Wet Voortgang Energietransitie

Pagina 22 van 31

6. WOONWAGENS, FINANCIERING

EIGENDOM,

HUUR

EN

De uiterlijke verschijningsvorm van woonwagens is in de loop der jaren flink veranderd. Van de ‘Pipowagen’ (Rolleman) naar de ‘VROM-woonwagen’ om vervolgens naar woonwagenchalets te gaan met zelfs meerderen bouwlagen. Ook in duurzaamheid en energiezuinigheid is de woonwagen verder doorontwikkeld. In dit hoofdstuk nemen we deze thema’s en de navolgende onderwerpen onder de loep en formuleren we onze beleidskaders. Zoals eerder aangegeven, de woonwagenbewoner heeft de wens om in een woonwagen te wonen in familieverband. Voor die bewoners die aangewezen zijn op de sociale huur mogelijkheden kijken we naar de mogelijkheden hiertoe. Voor de woonwagenbewoners met een inkomen boven de DAEB 18-inkomensgrens, bespreken we de mogelijkheden om een standplaats te kopen of in erfpacht te krijgen. 6.1 Eisen aan de woonwagen Het afschaffen van de Woonwagenwet bracht met zich mee dat de regelingen uit de Woningwet en het Bouwbesluit plots ook van toepassing werden op de standplaatsen en woonwagens die nog resteerden. Met name de woonwagenbewoners met een eigendomspositie kregen hierdoor de mogelijkheid om, mede door de afwezigheid van duidelijke (beleids)regels, op hun standplaatsen chaletachtige bouwwerken van houtskelet, met meerdere verdiepingen en afgewerkt met steenstrip, te laten verrijzen. De ouderwetse VROM woonwagen19 verdween langzaamaan uit het straatbeeld.

Woonwagen; (Woningwet art 1 lid 1) Zijnde een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst,

VROM Woonwagen Bron: www.woonwagenwijzer.nl

Huurwoonwagen anno 2025

18

DAEB = Diensten van algemeen economisch belang. Woningcorporaties moeten ten minste 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen (met een huurprijs tot € 879,66, prijspeil 2024, ook wel DAEB-woningen genoemd) toewijzen aan hun doelgroepen. 19 Deze VROM-wagen ontleende zijn naam aan het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer dat sinds de jaren tachtig medeverantwoordelijk was voor het woonwagenbeleid. De woonwagens waren maximaal 17 bij 3,5 meter en de gemeenten boden de wagen aan woonwagenbewoners te huur aan. Voor meer info zie: Godrie-van Gils, Woonwagenbewoners laten zich niet afschaffen. Eburon: Delft 2018, vanaf p. 148.

Pagina 23 van 31

Stenen woonwagenchalets in gemeente Nijmegen, locatie Teersdijk

De nieuwe kleur

In de volksmond noemen we de woonwagenchalets of woonwagenwoningen eveneens een woonwagen en volgens de omschrijving in de Woningwet is dat veelal ook kloppend, maar voor woonwagenbewoners is het belangrijk dat hun wagen een fundering op staal heeft, wielen er onder en de vloer boven het maaiveld ligt met een opstapje voor de voordeur. In 2019 is er een gerechtelijke uitspraak gedaan ten aanzien van een geschil waarbij een gemeente woonwagenchalets gereed had gemaakt voor woonwagenbewoners, maar dat de bewoners deze niet als woonwagen aan wilden merken. De rechter heeft de woonwagenbewoners hierin in het gelijk gesteld. 20 Levensduur De levensduur van woonwagens is, mede door technologische ontwikkelingen, in de loop der jaren verlengd. Toch blijft het appels met peren vergelijken, als woonwagens vergeleken worden met reguliere stenen woningen. Daar waar stenen woningen met een tussentijdse renovatie een eeuw kunnen worden bewoond, is de levensduur van de nieuwe generatie woonwagens zo’n 50 jaar. In het verleden was dit 20 tot 25 jaar. Daarnaast hebben stenen woningen een aanzienlijke restwaarde; woonwagens zijn echt aan het einde van hun levensduur afgeschreven. De Zaltbommelse situatie De gemeente Zaltbommel telt 5 woonwagenlocaties met in totaal 25 standplaatsen met woonwagens.

Tijdens de gesprekken met de belangstellenden voor een nieuwe standplaats met woonwagen, is de vorm van de woonwagen met hen besproken. Om vanuit hetzelfde perspectief te communiceren en gelet op de jurisprudentie over dit onderwerp, is in alle gesprekken benoemd dat er onder de term ‘huurwoonwagen’ uitgegaan wordt van de traditionele woonvorm met een afmeting van 5 x 15 m 2 vergelijkbaar met de op de vorige bladzijde getoonde huurwoonwagen. (standplaatsgrootte = 11 x 22 meter = 242 m2)

20

Zaak Waddinxveen: woonwagenwoning geen alternatief - Het Wiel

Pagina 24 van 31

Voorbeeld van maatvoering huurstandplaats + huurwoonwagen in relatie tot en brandveiligheidsregels

Voorbeeld van maatvoering kooptandplaats + eigen woonwagen in relatie tot en brandveiligheidsregels

Woonwagens met kapverdieping

6.2 Analyse Pagina 25 van 31

De Woningwet geeft een ruime definitie van een Woonwagen. Een woonwagenchalet zou, ingevolge deze definitie, ook als woonwagen kunnen worden aangemerkt. Jurisprudentie leert dat woonwagenbewoners in het gelijk zijn gesteld bij hun visie dat deze woningen geen gelijkenis hebben met de traditionele woonwagen. De definitie van Woonwagen dient dus goed omschreven te worden, zodat helder is waar partijen over spreken als ze het hebben over een Woonwagen. We volgen de hierboven omschreven definitie van woonwagens, en volgen landelijke wetgeving omtrent definities. Afwijkingen van bovenstaande is mogelijk wanneer wetgeving dit toelaat en het alternatief als passend wordt ervaren door de doelgroep. Leefbare buurten en wijken dragen bij aan het gevoel van veiligheid. Deze leefbaarheid is aan de hand van de bouwstenen meetbaar. Het strekt tot aanbeveling dat de gemeente, samen met de woningcorporatie, toeziet op de leefbaarheid. Samen dragen ze zorg voor het schoon, heel en veilig hebben en houden van de woonwagens en de woonwagenlocatie. Gemeente is bevoegd te handhaven indien er sprake is van illegale activiteiten. De wettelijke normen voor duurzaamheid geleden ook voor woonwagens, mits er geen sprake is van onnodige kapitaalvernietiging.

Beleidskader 3 (Woonwagen, duurzaamheid en kwaliteitseisen) Woonwagen:  Gemeente Zaltbommel verstaat onder Woonwagen: Een voor bewoning bestemd gebouw dat op en standplaats is geplaatst en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst De woonwagen heeft een maximale breedte van 5 meter en een maximale lengte van 15 meter (exclusief overstekken van 50 cm rondom) en bestaat uit een enkele bouwlaag of een bouwlaag met kapverdieping (goothoogte 4 meter / nokhoogte 7 meter) en waarbij de fundering van staal is en de vloer minimaal 60 cm boven het maaiveld ligt;  Gemeente Zaltbommel ziet erop toe dat woonwagens en/of woonwagenlocaties schoon, heel, veilig, bereikbaar en legaal zijn. Verbod op afbouw:  Afbouw van woonwagenstandplaatsen is niet toegestaan zolang er behoefte is aan standplaatsen. Energiezuinig/Duurzaam:  Huurwoonwagens zijn BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen).



Voor particuliere eigendomswoonwagens kunnen Burgemeester en Wethouders besluiten tot een uitzondering op / ontheffing van de wet VET21.

6.3 Huren of kopen Net als bij reguliere woningen kennen woonwagens ook de mogelijkheid van huur en koop. Voor de huurwoonwagens zijn in veel gevallen de in de gemeente actieve woningcorporaties verantwoordelijk, mits de woonwagenbewoner(s) tot de sociale doelgroep behoren van de woningcorporatie. Bij de eigendomswoonwagens zijn de constructies wat anders. Onderstaand beschrijven we de mogelijkheden van beide varianten. Vervolgens kijken we naar de situatie in gemeente Zaltbommel en formuleren we, na analyse, de beleidsregels rondom huur- en koopwoonwagens. Huurwoonwagens Naast de woningbouwopgave voor woonwagenbewoners zijn er nog tal van andere woningbouwopgaven waar gemeenten en woningcorporaties voor aan de lat staan. In de afgelopen 21

Wet Voortgang Energietransitie (Wet Vet)

Pagina 26 van 31

jaren is het woningtekort enorm opgelopen en om dit in te lopen moeten er flink wat woningen worden toegevoegd. De wegwijzer Woonwagen en standplaatsenbeleid van de VNG schetst dan ook duidelijk het dilemma waar gemeenten en corporaties voor staan. Woonwagens zijn ten opzichte van reguliere woningbouwwoningen enorm prijzig, waardoor de financiële investering voor de bouw van woonwagens de druk op de reguliere woningbouw doet toenemen. Het simpelweg peilen van de behoefte aan woonwagens en deze behoefte vervolgens realiseren kent nog wel wat hordes. De VNG-wegwijzer adviseert gemeenten om in hoofdlijnen de verantwoordelijkheden vast te leggen van de, bij de uitvoering van woonwagen- en standplaatsenbeleid, betrokken partijen. De kern hierbij is dat de woningcorporatie(s) verantwoordelijk dient te zijn voor het bieden van voldoende standplaatsen en woonwagens aan woonwagenbewoners die qua inkomen tot de primaire doelgroep van de woningcorporaties behoren22. Ten aanzien van de te voorziene opgave voor de sociale huursector maken gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen afspraken in de prestatieafspraken. In het jaarlijkse activiteitenoverzicht geven ze weer welke opgave ze voor ogen hebben. In de financiële onderbouwing van dit overzicht laat het zien welke investeringsruimte er is om aan het lokale volkshuisvestingsbeleid te voldoen.

De geboden bijdrage van de woningcorporatie dient naar redelijkheid te zijn; de investeringen dienen in verhouding te staan tot het vermogen van het(s) en tot de volkshuisvestelijke doelstellingen in de gemeente. Het woonwagen- en standplaatsenbeleid vergt doorgaans de nodige uitwerking om alle beleidsregels rondom onder andere het beheer, de aanleg van nieuwe standplaatsen, de technische vereisten aan woonwagens en de toewijzing van standplaatsen toe te lichten. Het strekt tot de aanbeveling van VNG om dit in een separaat beleidsplan 23 op te nemen wat zich specifiek richt op het woonwagen- en standplaatsenbeleid. Aspecten die hierin kunnen worden opgenomen zijn onder andere: -

Randvoorwaarden met betrekking tot locaties. Randvoorwaarden ten aanzien van kwaliteit van woonwagens. Rollen en verantwoordelijkheden ten aanzien van onderhoud en beheer van woonwagens, standplaatsen en openbare ruimte. Uitgangspunten met betrekking tot de toewijzing van standplaatsen.

Koop/Eigendom woonwagens Voor woonwagenbewoners die een inkomen hebben boven de sociale inkomensgrens en in een woonwagen willen wonen, stelt het beleidskader BZK dat ook voor hen wonen in een woonwagen, in familieverband, mogelijk moet worden gemaakt. Ook de VNG-wegwijzer schrijft voor dat het duidelijk moet zijn welke maatregelen worden getroffen om in voldoende standplaatsen voor andere (hogere) inkomensgroepen te voorzien en wat hierin de rol van de gemeente is.24 De wegwijzer omschrijft ook de constructie van een huurstandplaats met een eigen woonwagen, welke tot veel afspraken, waarborgen en dillema’s kan leiden. Bij koopstandplaatsen is een eventuele aanwezige huisvestingsverordening niet van toepassing. Eigenaren van de standplaatsen kunnen in de basis eigenhandig beslissen aan wie zij het eigendom overdragen bij verkoop, dit hoeft dus niet direct een familielid of zelfs woonwagenbewoner te zijn. Om dit te voorkomen worden kwalitatieve verplichtingen opgenomen in de koopcontracten zoals het eerst terug leveren aan de gemeente en dat de beoogde koper moet kunnen aantonen een afstammeling te zijn van woonwagenbewoners. Gemeenten die uitsluitend koopstandplaatsen hebben behouden de positieve verplichting, vanuit het beleidskader BZK, om goede voorwaarden te scheppen voor woonwagenbewoners om binnen een redelijke termijn kans te maken op een standplaats. 25 22

Wegwijzer VNG Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, pag.37 Wegwijzer VNG Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, pag.37 24 Wegwijzer VNG Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, pag. 37 25 Wegwijzer VNG Woonwagen- en Standplaatsenbeleid, pag. 50 23

Pagina 27 van 31

Privaatrechtelijk kunnen er afspraken gemaakt worden over zelfbewoningsplicht en het recht van eerste terugkoop door gemeente bij verkoop maar deze houden in rechte niet immer stand. De Zaltbommelse situatie Er zijn in gemeente Zaltbommel 5 woonwagenlocaties met woonwagens. Alle aanwezige standplaatsen worden verhuurd door de corporaties of zijn in particulier eigendom. Wij als gemeente hebben echter geen taak om sociale woonruimte te verhuren. Aangezien corporaties het liefst alleen huurstandplaatsen met huurwoonwagens willen, zullen de huur-koop standplaatsen (staat dus een eigendomswoonwagen op) verkocht aan de huidige huurders of diens (klein)kind. Uit de behoeftepeiling 2025 is gebleken dat er van de 29 belangstellenden 18 personen in de realisatie van hun woonwens afhankelijk zijn van de woningcorporatie. Zij opteren voor een huurwoonwagen. Er zijn 11 belangstellenden die een midden tot hoog inkomen genieten, zij komen niet in aanmerking voor een huurwoonwagen in het sociale segment. Analyse Het beleidskader schept mogelijkheden voor huurwoonwagens en woonwagens in eigendom. Met name de in de wegwijzer genoemde mogelijke eigendomsconstructies geven echter niet de garantie dat deze standplaatsen en woonwagens bestemd blijven voor de doelgroep.

De kaders schrijven voor dat het ook voor de midden- en hogere inkomens mogelijk gemaakt moet worden om in een woonwagen te wonen in familieverband. Er rust geen verplichting op gemeenten om eigendom van standplaatsen mogelijk te maken voor woonwagenbewoners. Met de verantwoordelijke woningcorporatie(s) kan gekeken worden naar het beschikbaar stellen van kavels, met huurwoonwagen, voor het midden- en hoge segment. De standplaatsen blijven derhalve beschikbaar voor de doelgroep en de toewijzing en het beheer in handen van de woningcorporatie(s). Beleidskader 4 Huur en Koop Huur:  De dienstdoende woningcorporaties in de gemeente Zaltbommel zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woonwagenstandplaatsen met huurwoonwagens voor zover deze bestemd zijn voor woonwagenbewoners die in de huisvesting afhankelijk zijn van sociale huur.  Gemeente en woningcorporaties stellen eventueel standplaatsen met huurwoonwagen beschikbaar voor woonwagenbewoners met een midden- of hoger inkomen. Hierover maken zij nadere afspraken.

 De woningcorporatie(s) draagt zorg voor kwalitatief goede huurwoonwagens (overeenkomstig met de hiervoor geldende wet- en regelgeving) en;  De woningcorporatie(s) draagt zorg voor het beheer en onderhoud van huurwoonwagens en hun standplaatsen en de openbare ruimte waarin deze zijn geplaatst en;  De gemeente is primair verantwoordelijk voor de toewijzing van de huurwoonwagens in samenspraak met de betreffende woningcorporatie(s).  De woningbouwopgave voor woonwagens wordt vastgelegd in prestatieafspraken. Koop:  Woonwagenbewoners kunnen in de gemeente Zaltbommel een standplaats kopen;  De gemeente levert bouwrijpe kavels aan die rechthebbende woonwagenbewoners die een inkomen hebben boven de DAEB-grens.

6.4 Grondoverdracht, aankoop en verkoop De verkoop van de gronden vindt plaats tegen een marktconforme prijs op basis van taxatie. De gemeente verkoopt de grond aan een woningcorporatie en aan woonwagenbewoners met een inkomen boven de DAEB-grens. De verkoopvoorwaarden worden per verkooptransactie besproken en vastgelegd met partijen. Pagina 28 van 31

De woningcorporatie kan de grond vervolgens verhuren aan woonwagenbewoners met een huurwoonwagen. Het verkopen van huurstandplaatsen kan lokaal leiden tot uitdunning van het sociale huurbestand. We spreken met hen af dat huurstandplaatsen met huurwoonwagens niet mogen worden vervreemd en tot de sociale kernvoorraad horen en blijven behoren. Verkoop van gronden door de gemeente moet aan een aantal eisen voldoen:  Voorafgaand aan de overdracht is de verkoop openbaar bekend gemaakt, zodat iedereen er kennis van kan nemen (= Didam-arrest).  Alle belanghebbenden (gemeente, standplaatszoekenden, derden, etc.) zijn gebaat bij een transparant verdeelsysteem van schaarse woonwagenstandplaatsen.  De private koper van gemeentegrond zal onderworpen worden aan een Bibobtoets.  De gemeente regelt het omgevingsplan.  In overleg regelen partijen de inrichting van de standplaatsen.

6.5 Kosten en financiering Het realiseren van woonwagenstandplaatsen met woonwagens is, in verhouding tot de realisatie van reguliere (huur) eengezinswoningen, duur. Zo heeft de specifieke woonvorm een relatief groot ruimtebeslag. Een kavel is twee tot drie keer zo groot als bij een reguliere sociale huurwoning. Daarnaast zorgt de lage bebouwingsdichtheid ervoor dat de kosten van o.a. civieltechnische werkzaamheden, aanleg van leidingwerk, riolering en afwatering, relatief hoog zijn, omdat deze kosten verdeeld worden over een lager aandeel eenheden. De BENG normeringen zorgen voor betere, maar ook veel duurdere woonwagens. Bovenstaande blijkt uit het onderzoek kosten woonwagenstandplaatsen van oktober 2022 26. De conclusie van dit onderzoek luidt dat, op basis van de toen geraamde kosten en uitgaven, er geen sprake is van een rendabele en kostendekkende exploitatie. Corporaties staan aan de lat voor het realiseren van sociale huisvesting. Gezien de verhouding in bouwen exploitatiekosten tussen reguliere woningbouw en woonwagenrealisatie, mag het duidelijk zijn dat zij vragen om extra financiële bijdragen voor deze bouwopgave. Collectief en individueel hebben corporaties zich bij het ministerie gemeld met de vraag om extra middelen. Men is in afwachting van antwoord.

De Zaltbommelse situatie Met de huidige woningbouwopgave is gemeente Zaltbommel volop op zoek naar locaties om deze opgave te kunnen realiseren. De aankoop- en verkoop van grond speelt ook hierin en rol. Gemeente Zaltbommel kan niet anders dan zich houden aan de thans geldende afspraken voor de aan- en verkoop van grond. Tegen een marktconforme prijs, op basis van taxatie. Uitzonderingen hierop kunnen we niet maken, voor geen enkele doelgroep. Zodra we meer concreet in beeld hebben waar woonwagenrealisatie in de gemeente plaats kan vinden, gaan we met het in gesprek om afspraken te maken over de wijze en omvang van financiering van de realisatie. Met de in de gemeente Zaltbommel actieve woningcorporaties maken we afspraken over de realisatie van de nieuwe woonwagenstandplaatsen en het plaatsen van de woonwagens en de verhuur van deze woonvorm. 6.6. Géén hypotheek Financiering van huisvesting is geen taak voor een gemeente, dat geldt ook voor het verstrekken van leningen voor de aankoop van een woning of woonwagen. Echter, de gemeente kan een uitzondering 26

https://www.tweedekamer.nl/downloads/document?id=2023D17606

Pagina 29 van 31

maken op de regel, zolang deze uitzondering goed onderbouwd is, er geen andere redelijke oplossing voorhanden is en de regeling een maatschappelijk doel nastreeft. Dit maatschappelijk doel vormt de kern, namelijk woonwagenbewoners een redelijke kans bieden om de standplaats (en woonwagen) te kunnen kopen. Een woonwagenbewoner die een lening of hypotheek wil voor de aankoop van een standplaats en/of woonwagen krijgt te maken met vele afwijzingen of onredelijk zware eisen. Zo is de Rabobank op dit moment de enige bank die een hypotheek aanbiedt voor een woonwagenstandplaats / woonwagen. Maar de Rabobank stelt naast de (reguliere) inkomenseis ook dat een hypotheek alleen mogelijk is in combinatie met een NHG 27. De NHG-norm voor een standplaats is € 61.000,- en voor een woonwagen is dit €172.000,- (per 1 januari 2025). Een reguliere standaard woonwagen (die aan de BENG28 eisen voldoet) kost echter minimaal €189.000,-- exclusief BTW. Dit betekent dat een woonwagenbewoner geen hypotheek krijgt, ook al heeft hij of zij voldoende inkomen. De (Rabo)bank weigert een hypotheek te verstrekken zonder gekoppelde NHG. In de praktijk komt dit erop neer dat een woonwagenbewoner nauwelijks de aankoop van een standplaats en/of woonwagen kan financieren, zoals dit voor een woning wel kan.

Er zijn gewoon geen financiële aanbieders op de markt en de aanbieders die wel bereid zijn een hypotheek te verstrekken, zoals de Rabobank, stellen eisen die in de praktijk niet werkbaar zijn. Nationale Ombudsman: ‘ongelijke gevallen moeten ongelijk behandeld worden...’ Beleidskader 5 Grond en financiering Grondverkoop/ Grondaankoop;  Grondaankoop en verkoop ten behoeve van woonwagenbewoning geschiedt tegen een marktconforme prijs op basis van taxatie.  Gemeente Zaltbommel maakt voorafgaand aan de overdracht de grondverkoop openbaar bekend.  Gemeente en woningcorporaties maken afspraken over de inrichting van de standplaats(en). Financiering  Gemeente Zaltbommel maakt nadere afspraken over de financiering en verdeling van eventuele kosten met woningcorporaties zodra er meer zicht is op uitbreiding van de bestaande woonwagenlocaties en/of één of meerdere nieuwe woonwagenlocaties.

27 28

NHG = Nationale Hypotheek Garantie. BENG = Bijna Energie Neutraal Gebouw = gasloos dus. Pagina 30 van 31

7. SLOTWOORD

Als gemeente willen we het beleid op orde hebben om wonen voor iedereen mogelijk te kunnen maken. Het vaststellen van woonwagen- en standplaatsenbeleid is een eerste stap om ook voor de doelgroep woonwagenbewoners het wonen in onze gemeente blijvend mogelijk te maken. Het beleid vormt de basis voor de toekomt. De voortgang wordt gemonitord en indien nodig, wordt het beleid bijgesteld of aangevuld.

Pagina 31 van 31